澳洲投资 – Page 4

澳洲 | 塔斯馬尼亞熱門投資地區優質地塊：用途多樣靈活、開發潛力巨大

塔斯馬尼亞州是澳大利亞聯邦唯一的島州，在維多利亞州以南240公里處，中間隔著巴斯海峽，號稱「天然之州」，亦有「假日之州」、「澳大利亞版的新西蘭」之稱，以秀麗風光和樸素人文為特色。船港海灘（Boat Harbour Beach）位於塔斯馬尼亞島（Tasmania）的原生態西北海岸，正在穩步發展成為一塊高尚而搶手的投資地區。這裡有一塊土地正在出售，擁有很大開發潛力，具有極好的升值前景。

坐擁平和寧靜的自然環境，帶有巨大開發潛力

讓人心醉的塔斯馬尼亞，幾乎有一半是國家公園，而且20%的面積列入了世界遺產名錄。更有著迷人的海灘、高遠的山脈、大量的珍稀野生動物。在這裡你還能品嚐到聞名世界的美食和美酒。船港海灘波特路263號（263 Port Road, Boat Harbour Beach）的土地面積為1.4公頃，是僅剩地塊中最大的地塊，現正熱售。此土地適合於不同的開發項目，而當地華塔溫亞德議會（Waratah Wynyard Council）支持所有這些開發項目。該物業為您帶來獨一無二的投資置業機會，十分罕見而珍貴，未來的開發前景十分看好。

該地塊佔據優質地段，坐擁世外桃源般的環境，遠離一切喧囂。這裡非常適於釣魚，您在門口就可以享受釣魚的樂趣，盡情感受自然之美。在這裡的生活極為和平與寧靜，這一份無法被覆制的幸福感，將深深感染每一個人。

澳洲 | 塔斯馬尼亞熱門投資地區優質地塊：用途多樣靈活、開發潛力巨大 — 該地塊佔據優質地段，坐擁世外桃源般的環境，遠離一切喧囂

這處獨特的土地位置優越，距溫亞德機場（Wynyard Airport）僅10分鐘車程，該機場有定期直飛墨爾本的航班。溫亞德鎮（Wynyard）提供所有必要的服務——醫療、牙科及專職免費保健醫生（allied complimentary health practitioners）、藥劑師、2個超市、郵局、各種零售商店、餐館等。這一切也為這塊土地上開發的項目提供了優勢和便利條件。

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澳洲 | 如何在澳洲買房_如何在澳洲購房

當前投資澳洲房產正成為一股熱潮，吸引了越來越多中國買家。如何在澳洲買房也困擾了很多投資者。想要在澳洲買房，首先要清楚外國人在澳洲買房的限制，同時現行澳洲的法律條款對「外國人」有著嚴格的界定。當前投資澳洲房產正成為一股熱潮，吸引了越來越多中國買家。如何在澳洲買房也困擾了很多投資者。想要在澳洲買房，首先要清楚外國人在澳洲買房的限制，同時現行澳洲的法律條款對「外國人」有著嚴格的界定。

澳洲資產折舊抵稅系列（四）：資產折舊的兩種方法

上文提到，投資者所持有的資產組合中，無論全新或二手，只要它是用於做生意，有使用價值，我們就可以評估它的現值，並以此用來做折舊。概括而言，資產折舊有下述兩種方法：

遞減價值法 Diminishing Value Method（DV），它是定率遞減折舊的；
原始成本法 Prime Cost Method（PC），它是分期定額折舊的。

案例分享

如果投資人在出租屋裡安裝了一台新的分體空調，連工帶料共2000澳元。稅法規定，分體空調的使用壽命是10年。

按照原始成本法，投資人每年可申報折舊是2000*1/10=200元，折舊抵稅額度在這十年裡每年都是等值的。

然而按照遞減價值法，投資人可按1/10的比例雙倍計算折舊額，也就是說每年20%的固定比例來計算。他第一年獲得的折舊額是2000*1/10*2=400元，第二年按照剩余價值的20%，即（2000-400）*1/10*2=320元

他每年可以申報的分體空調折舊額如下。由於篇幅的限制，下面只列出前五年的折舊總額：

遞減價值法與原始成本法的五年計算比較

從上表我們可以看出應用遞減價值法折舊能使第一年的折舊額最大，以後每年逐漸遞減，在這時段，定率遞減折舊值會大於分期定額折舊值。然而存在這一個分界點，在此時（本例中是第四-五年），定率遞減折舊值和分期定額折舊值相等。此後，定率遞減折舊值會繼續遞減，直到為零。在這時段，定率遞減折舊值會小於分期定額折舊值。等到了第十年末，使用定率遞減折舊方法和分期定額折舊方法計算的總折舊累計額是相同的，等於資產初始的價值2000元。

黃估算師的建議

資產的擁有人（owner）可在上述兩種方法中二選一。然而一旦選定，就不得在該資產整個壽命中變更。具體如何選定：遞減價值法還是原始成本法，請投資人咨詢報稅的相關會計師。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

在澳大利亞做地產開發，項目選址是既講求藝術又講求科學：稱其為藝術是因為你需要有足夠的想像力和敏銳的直覺，能夠知道考慮中的地塊具有怎樣的潛力轉化為有特色的建築項目；稱其為科學是因為你需要了解與每個地區所相關的事實因素，如附近項目的銷售情況、租金產出、中間價的變動和將來政府政策規劃等等。作為整個開發項目中最重要的第一步，我們相信地產開發選址有好幾個方面是值得探討的。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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中國房地産投資者對澳洲房産愈加謹慎

青睐海外房産的中國買家除了擔心大量現金難以從中國帶出，還爲海外收入難以獲得澳洲四大銀行的貸款感到棘手。再加上澳洲7月1日新的10%代扣稅政策的實施，或進一步打擊海外賣主。海外買家面臨的障礙也使開發商對交割風險的擔憂加劇，因爲一些外國買家可能無法從銀行獲得貸款。

中國房地産投資者對澳洲房産愈加謹慎

規則收緊

澳洲稅務局（ATO）從7月1日起將實施新的立法要求，任何在澳洲出售200萬以上房産的外國人，買家需把房款的10%交給澳洲稅局；而任何200萬以上交易的賣家，不管在澳洲是什麽居留身份和國籍，在得到稅局出具的完稅證明（tax clearance）之前，都按照海外居民類別處理。

澳洲權威商業稅務律師、西澳的費克靈（John Fickling）對新法解讀說，如果買家在2016年7月1日以後購買價值200萬元或以上的房地産，買家將必須從購房款中扣下10%，然後把這筆錢交給澳洲稅務局，除非賣家能夠提供稅務局簽發的稅務居民“完稅證明”。哪怕賣主出生在澳洲、是澳洲公民，也仍需要得到稅局的 “完稅證明”，否則就被視爲外籍人士處理——也就是說，買家就須把10%的購房款交給稅務局。

銀行和監管改革建議對澳洲開發商的潛在影響會在兩到三個月後見效，許多大型城市建設項目將要交割，影響會變得更明顯。

維省政府更加嚴厲，還將把外國買家的印花稅提高到7%，把空屋所有者的地稅增加至1.5%。

開發放緩

私人股本公司Qualitas 表示，由于銀行和政府的政策，使海外投資者購買發生困難，新公寓建設在中期會開始“大幅”放緩。

外國買家與本地買家的比例在過去兩年裏穩步增長，開發商利用需求加速項目。現在許多項目40%被外國買家買走很常見。

更多的改變會到來嗎?

中國房地産集團UNME的總經理王朋（Wang Peng 音譯）接受悉尼晨鋒報采訪時表示，中國買家認爲，目前針對外國買家收緊規則的連番出台，意味著更多的改變可能會來臨。他說，這些舉動被視爲聯邦和省政府爲安撫本地買家擔心外國買家擡高房價而采取的政治舉措。

對海外買家影響面大

王朋說，對海外買家貸款的收緊將影響所有的海外買家，除了那些最富有的中國人。他說：“當定金已付，然後來了貸款限制，不可避免地會影響投資。我們的許多客戶都擔心這個問題。”

他說許多買家買了樓花，但在交割之前還要再努力尋找貸款銀行，常常被迫支付更高的首付。他說：“這是對海外投資者最不利的部分。影響非常大，非常直接。”

加拿大的情況

中國資金對悉尼和墨爾本的房地産市場的影響是溫哥華的鏡像，那裏爆發了強烈的公衆抗議，許多加拿大人認爲投機房地産投資的中國富人導致房價過高，使許多當地居民無法購房。

亞洲協會（Asia Society）和羅森咨詢集團（Rosen Consulting Group）本周發布的報告說，加拿大和澳大利亞這些收緊政策的實施，將把中國投資者都推到美國去。

中國收緊資本規則

中國買家也受到本國監管收緊。中國大陸資本管制意味著每個人每年只能最多彙出5萬美元。

但這些規則一直實施緩慢，直到最近幾個月才嚴格起來，因爲中國政府迫切想打擊前所未有的熱錢流出。投資者擔心人民幣下行和中國經濟的長期健康而把投資轉向海外。

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（據互聯網綜合報道）

澳洲資產折舊抵稅系列（三）：什麼可以用來做折舊？禮物、家具也可以！

投資者所持有的資產組合中，除購買全新的資產可以折舊外，購買的二手資產也可以折舊。一些客人問我，他從ebay上買的物品，沒有發票，能否做折舊？我說只要它是用於做生意，有使用價值，我們就可以評估它的現值，並以此用來做折舊。這和你是否有發票沒有太大的關系。

同理，一些禮物，你可能沒花一分錢，更不可能有發票。然而你把它用於做生意，那麼專業的建築估算師會上門評估它的現值，讓你從中獲取最大的稅務利益。

投資房中的家具電器等同樣可以用來折舊。有一位業主向我咨詢，說開發商提供的家具方案可不可以買？可不可以用來折舊？我告訴他，當然可以了。不僅全新的家具家電都可以用來折舊，而且二手的家具家電，無論原始的購買憑證是否存在，它們都可以用來折舊。

專業的建築估算師會上門對每一件資產進行現場的評估，評估的依據是其當前的市場價值。如果一項資產，購買了若干年，其財務上的賬面價值有可能是零了。但是我們把它應用於其它的投資項目上，只要它還有使用價值，我們就有辦法對其進行再評估，賦予其全新的價值，從而按照規定進行每年的折舊計算。

這位業主聽了我的簡述後，十分高興，因為他正想更換他家客廳中的沙發、衣櫃等舊家具，正發愁沒有地方可以處理這些舊的家具。如果他把舊的家具放到投資房中，隨房間一起出租，不僅可以獲得較高的租金，而且每年還可獲得額外的折舊數額，同時自家的生活質量也得到提高，一舉兩得，何樂而不為？

同樣是通過裝修來提升投資房的最終收益，另一位業主在其後院加建了一個廚房並安裝一套帶洗理池功能的櫥櫃，然後他將這套櫥櫃算作家具的類別並用家具的有效壽命（13.3年）來進行每年的折舊抵稅，結果卻被澳洲稅務局在之後的審計中查處並繳納了罰金。

究其原因：即使這個櫥櫃和他買的獨立書桌等材質相同、形狀大小相似，甚至是由同一個制造商提供，但是櫥櫃在稅法上被認為是房屋結構的一部分，因為它是固定在房屋的結構上。因此，櫥櫃必須按40年的有效壽命來進行每年的折舊計算。

經歷了2016年的緩慢啟動，墨爾本房產市場將進入5、6月銷售旺季，未來數月購房者將迎來大量房屋選擇。根據REIV今天發布的季度報告，截止到3月31號，墨爾本房屋中位價連續二季度維持在$713,000。墨爾本中位價企穩，海內外的投資者信心大增！【閱讀原文】

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澳洲資產折舊抵稅系列（二）：投資土地與房產比較

隨著時間的推移，土地將增值（Appreciation），所以土地是不能折舊的。

泛泛而言，在同一時間、同一地點，以同等價格建造的全新公寓所產生的折舊額一般比全新獨立屋的折舊額高，因為獨立屋的土地更值錢，故該土地成分無法做折舊。

投資者A用30萬買了塊土地，假設他是通過全額貸款的購買方式，他每年需還貸款利息$21,000（利率按7%算，只付利息）同時他沒有租金收入和資產折舊等抵稅收益，（按照一年52周的算法），他每周需承擔$400以上的費用。

投資者B用38萬買了個房子（土地價值約30萬），假設他也全額貸款，他每年需還貸款利息$26,600 （利率按7%算，只付利息）。同時，他的租金年收入為$19,000，含資產折舊在內的可抵稅額度平均每年$13,000 （頭五年）。如果他的稅率是37%，他每年可退稅$7,600多（我們假設投資者B還有其他方面的收入，交稅已足夠）。他每周幾乎無需自行承擔任何費用，比投資者A輕松不少。

若干年後，如果兩塊土地的增值是相似的，那麼投資者B的收益肯定大於A的收益，因為前者日常開支少、現金流良好。由此可以看出，房產投資比單純的土地投資更具備優越性和可行性。

折舊抵稅的資產必須是投資類資產。而業主自用的資產如自住房是不具備申報折舊的條件。但業主一旦將自用型資產轉換為投資型資產，他就應該立刻申報折舊，享受稅務上的優惠。

案例一，老李15年前買了一個新蓋的房子自住。12年前搬出後將這個房子以出租方式獲取收益，但從未申報過該房作投資使用時的折舊。他現在明白了投資房折舊抵稅的道理，找筆者制作一份資產折舊抵稅報告。筆者告訴他15年前的新房壽命是40年，如果他從12年前搬遷日時就制作一份資產折舊抵稅報告的話，他可以申報余下的近37年的資產折舊。根據最新的稅法，現在我們恐怕只能倒退2年，也就是說老李無法申報從搬出日起到2年前共計10年的任何折舊，累計達五萬余元，其損失之大，令人痛心。

在此，我希望提醒那些持有投資物業（特別是近年來購買的物業）但從未申報過資產折舊的投資者們：請盡快聯系專業估算師，請他們幫您出具一份資產折舊抵稅報告。否則在今年7月1日之後，您又將錯過額外一整年的資產折舊抵稅的優勢了。

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澳大利亞買房移民知多少

移民對於很多人來說意味著新生活的開始，移民同時還要解決的就是買房住房的問題，近期有很多朋友就提出來了能否通過澳大利亞買房移民的方式獲得綠卡呢，試想我們飛躍大洋彼岸就是希望能夠享受高質量的生活，良好的社會人文環境，而房子又是必備的基礎。如果能夠通過澳大利亞買房移民的方式豈不是一舉兩得。

雖然澳大利亞沒有買房移民的政策，但是投資澳大利亞房產也是一個不錯的選擇。今年上半年環球一位客戶斥資1.2億人民幣買下澳洲房產，可見當地的房產投資是多麼的具有吸引力。澳洲是個大家嚮往的地方，同樣也是值得投資者考慮的地方。

澳大利亞近期火爆的房地產投資市場也獲得了央視財經頻道（CCTV2）的大篇幅報導，報導中還分析了整個澳大利亞房地長市場的發展趨勢。

報導說，澳洲房地產大概以每年約14%的速度增長，悉尼在2015年的第一季度價格增幅創6年新高。一項最新的全球報告顯示，澳洲的房地產價值自 1975年以來翻了3倍。從數據顯示，在過去的30年裡，澳洲房地產升值了221.4%，已經領先於美國、荷蘭、瑞士、法國等主要發達國家。在截止 2010年的30年裡，澳洲房地產的價格以每年8.43%的幅度在飛漲。

統計局的最新數據顯示，澳洲房地產價格在2014年的第三季度持續走高，相比去年同期上漲了9.1%。據權威的澳大利亞房產投資相關數據分析網站 (RP Data)的數據統計顯示4月悉尼的房屋價格比上漲了1%，第一季度的漲幅達到5.4%，年漲幅（2014/4 – 2015/4)達到 14.5%，中等價格達到$732,500澳幣。

那麼，為什麼澳大利亞房產投資這麼火？！澳洲的人口是在快速增長的，對於住房的需求增加而市場供應不足，還有連續降息。當然了也要看房產相關的政策法律體系：房屋、土地永久產權與繼承權、無遺產稅、無房產稅、澳洲房地產交易強制律師和中介參與；保障資金安全首付款存於獨立信託賬戶管理等。貸款額度高還可以只還利息不換本：貸款額度大/投資門檻低，首付10%，交房再付10%。海外人士的貸款額度一般為70%-80%。此外，期房也可以抵押貸款。房產增值部分套現：每三年將升值部分貼現，拿到錢可再循環投資期房，一套變兩套。匯率低、利率低，當下正省錢：一個是將房貸利率降低，現在購買澳洲房地產要還的貸款減少了；另一個澳幣匯率將繼續走低，直接帶來購房成本的大幅度縮減，購房門檻更低。

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（互聯網資訊綜合整理）

南澳首次置業者可獲新補貼

南澳所有的房貸合同中，首次置業者僅佔了約15%。在此情況下，南澳最大的信貸機構之一「南澳信用合作社」（Credit Union SA）推出了5000元的補貼，以幫助該州的首次置業者進入市場。

南澳信用合作社行政總裁斯托布里奇（Grant Strawbridge）表示，對大多數人來說，最大宗的交易就是買房，這5000元的首次置業補貼能夠幫助人們瞭解和掌握買房這一重大投資決策。

對大多數人來說，最大宗的交易就是買房，這5000元的首次置業補貼能夠幫助人們瞭解和掌握買房這一重大投資決策

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在過去，南澳政府曾為首次置業者發放高達1.5萬元的首置補貼，但這一補貼在2014年被廢除，這使潛在買家的購房決定更為艱難。

南澳信用合作社本次推出的5000元首置補貼，適用於申請至少20萬元貸款的首次置業者。

斯托布里奇稱：「進入地產市場非常困難，我們覺得這對於人們進入市場及買第一幢房子來說，是個好的開始。」「因為這能讓更多的人進入房地產市場，並且促進消費、開放及發展，這對所有人都是好事，也有助於強化南澳經濟。」

南澳房地產學會的CEO索頓（Greg Troughton）也對這一鼓勵機制予以了讚揚，並稱這還可能使得其他的信貸機構也推出補貼，從而令本地區的信貸機構以及買家之間，都形成更為良好的競爭，而這反之也會惠及阿得雷德的城區以及邊遠地區。

索頓還稱：「在政府沒有做到的地方，信貸機構願意挺身而出是件好事情。」

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（據澳洲新快網）

昆士蘭珍貴海濱開發用地：集合多重優勢，擁有無窮潛力

作為昆士蘭大凱佩爾島（Great Keppel Island）的門戶，耶蓬（YEPPOON）其實是一個很有魅力的海邊小村。迷人的沙灘向北延伸至附近的雨林。向南沿著風景宜人的海岸線，途經Rosslyn Bay灣，這裡是去大凱佩爾島的出發點。當地一塊獲批准的海濱開發用地正在出售，周邊環境風景如畫，位置靠近大堡礁（Great Barrier Reef），為您帶來絕佳投資機會。

位置獨特優越，盡享度假勝地的一切優勢

昆士蘭珍貴海濱開發用地：集合多重優勢，擁有無窮潛力 — 這塊佔地 3.37公頃（相當於8.5英畝）的土地，已有開發批文，包括201間公寓套房——這些房間適於短期和長期住宿，全部房間享有全景

該土地所在地——耶蓬，位於羅克漢普頓（Rockhampton）以東 38 公里，是前往摩羯海岸（Capricorn Coast）、南部大堡礁（Southern Great Barrier Reef）奇景以及大凱佩爾島的門戶。

這裡是個度假勝地，人們非常喜愛漫遊在小鎮風景如畫的濱海大道，觀賞遠處自然背景中的海島、泛著波光的蔚藍大海和清澈的藍天，並盡情享受這放鬆熱情的氛圍。小鎮保留了村莊風格，擁有各式各樣的美妙餐廳、住宿、商店和畫廊。魅力無窮的濱海大道旁是青草茵茵的小山、棕櫚樹和非露天野餐營地及遊樂區，且映襯著一望無際的海景、沙灘、天空和島嶼。這裡還舉辦各種一年一度的活動，包括九月舉行的菠蘿節，此外盛大晚會、競賽和展示使得小鎮熱鬧非凡。

這塊土地名為「摩羯座金沙」，從這裡可輕鬆前往大凱佩爾島（Great Keppel Island），此島有250個泊位超級遊艇碼頭規劃批文以及$12億美元項目的批文。大凱佩爾島擁有 17 個原生態的海灘。島嶼主要由自然叢林組成，還提供幾條步行小徑和觀景台，真正使大凱珀爾島獨具魅力的是這些美侖美奐的海灘。所以這塊土地潛力無限，十分獨特。

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阿里巴巴正式宣布將登陸澳洲！

阿裡巴巴創始人馬雲

以前，美國互聯網巨頭稍稍提到澳洲，更不用說來訪澳洲或者在澳洲開展業務，都會出現大量媒體報道。但上周，中國最大電商阿裡巴巴宣布今年將在澳洲設立辦公室，卻少見新聞報道。

馬雲創建的阿裡巴巴目前在紐交所市值近2,000億美元。

據《澳洲金融評論報》報道，目前阿裡巴巴已經聘請了澳中商會（Australia-China Business Council）新州主管James Hudson，他將在下個月加入阿裡巴巴澳洲辦公室。此外，新西蘭出生企業家James O’Loghlin也將入伙。

2015年第四季度，阿裡巴巴成交額達1,490億美元。

阿裡巴巴在澳洲正式設立辦公室對澳洲零售行業來說是發展裡程碑。

在過去的2年裡，阿裡巴巴資深主管周嵐（Maggie Zhou）負責澳洲及新西蘭區域業務，但是她在中國澳洲兩地辦公，主要在杭州工作。

阿裡巴巴稱設立澳洲辦公室目的在與幫助澳洲當地品牌進入龐大的中國市場，目前阿裡巴巴平台有4.07億活躍客戶。

但業界猜測稱此舉意在打開澳洲市場，吸引澳洲客戶在網站購物。

阿裡巴巴表示，在去年公司的全球購物節中，澳洲產品銷量排在第5位。部分澳洲零售商，包括沃爾沃斯，貝拉米，澳佳寶以及Chemist Warehouse都已經進駐天貓。

此前很多澳洲商品都是通過代購的方式進入中國。去年11月11日，阿裡巴巴購物狂歡節甚至導致澳洲當地嬰兒配方奶粉缺貨，包括貝拉米。

去年，阿裡巴巴宣布將在法國，德國及意大利擴展業務，並且已經在美國建立了辦公室。

（據澳洲新快網）

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