纽约 – Page 2

纽约楼市“高大上”光环褪色，未来还有投资潜力吗？

作为美国第一大城市、联合国总部所在地、全球金融中心——纽约市的国际影响力与地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光环之下，纽约市的房价一直处于美国、乃至全世界最贵的大都市之列，并不会让人感到惊讶。

美国房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）在此前发布的《2020年全球生活报告》中，纽约市以平均64.9万美元的房价轻松排到了第10位。而有着“皇冠上的明珠”美誉的曼哈顿区的房价更是“贵上加贵”，据美国房地产咨询公司Property Shark的数据显示，2020年8月份，曼哈顿区的房价中位数是98万美元，远远高于纽约市68.5万美元的平均值。

但世上没有什么资产可以永远只涨不跌，纽约市的房价也不例外。事实上，美国房地产咨询公司Zillow的房价指数显示，2019年时纽约市的房价已进入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越来越流行的居家办公潮则进一步削弱了纽约市房价的上涨动力，尤其对曼哈顿区的冲击最大，使得该地区房价出现了明显的下滑，并有大量房产滞销。

在经历了长达十多年的牛市之后，纽约的楼市似乎再度进入了调整期，那么这次又将会持续多久呢？

美国纽约柯克兰（Corcoran Sunshine）地产经纪公司高级常务董事科代罗（Daniel August Cordeiro）对第一财经记者表示，他认为，目前（疫情带来）的趋势不会给市场造成永久性的变化，每当纽约（房地产）市场陷入停滞的时候，买家都会重新评估他们的优先选项。

“如果说我们在过去20年里学到了什么，那就是纽约（的房地产市场）是有弹性的，而且总是会反弹的。”科代罗如此说道。

纽约：新房平均8折

今年3~5月，纽约州是美国新冠肺炎疫情最严重的地区之一，6月之后才逐渐趋于稳定。

疫情让居家办公变得越来越普遍，加上“保持安全社交距离”等规定又极大限制了人们前往餐厅、酒吧等公共娱乐场所，博物馆、电影院也长期处于关闭状态，再加上经济萎靡情况下导致的流浪汉与犯罪率的增加，这一切都使得大都市的魅力光环不再如以前那般耀眼。

国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）10月初发布的《全球城市住宅楼价指数》显示，2020年二季度纽约市房价同比仅上涨了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明显低于凤凰城（+9.0%）、西雅图（+6.5%）、明尼苏达（+5.4%）和圣地亚哥（5.0%）等其他上榜的美国城市。

根据房地产咨询公司Property Shark的统计数据，2020年4月纽约市的房产交易量只有1549套，与3月份的2909套相比出现了断崖式暴跌，5月份更是仅成交了1337套。此后，随着市场情绪回暖，7月份时回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，与去年同期相比锐减了45%。

同时Property Shark的数据还显示，虽然6~8月期间的交易量整体上在回升，但房产交易价格的中位数却在下滑，分别是71.8万美元（6月）、68万美元（7月）和66.5万美元（8月），均不如去年同期的73.5万美元、78万美元和67.5万美元。

科代罗对第一财经记者表示，纽约市新公寓的售价跌幅最为明显，“比两年前下跌了20~25%左右，整个市场的平均可议价范围大约也有10%。”科代罗认为，当前市场上（新楼盘）的库存量将会是未来五年内最高的，因为大部分正在开发或计划中的新项目都会被冻结。

不过他补充道：“现在是挑选具有投资价值的房产的最佳时机，因为有很好的产品可供选择，价格也很优惠。而在接下来的一年里，库存会逐渐下降，价格也会趋向稳定，有投资潜力的楼盘则会售罄。”

曼哈顿：人去楼空

据美国媒体报道，疫情暴发之后至今，纽约市大约有50万人搬走，约占纽约市总人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈顿区。

美国房地产公司Douglas Ellima的调查数据显示，今年8月，曼哈顿公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之间），创下十多年以来的最高水平，空置数量攀升至创纪录的15025套。此外，八月份签订的租赁合同相比一年前减少了24％，可供出租的房源则增加了166％；所有公寓的月租金中位数为3363美元，同比下降了4％。即使当前在曼哈顿租房平均可以享受到两个月的免费租金，基本上也无需交中介费，但流出的人口仍明显少于流入。

另外值得一提的是，6月份之后，美国楼市整体上出现了一波回暖，交易量反弹明显，但曼哈顿区却是例外。

据Douglas Ellima和房产评估咨询公司Miller Samuel上周发布的一份联合报告统计，三季度曼哈顿的房产交易量为1375套，环比二季度仅增加了1.3%，而与去年同期相比则暴跌了46.3%；与此同时，三季度曼哈顿待售的房源已激增至9319套，环比增加了49.7%，同比增加了26.8%，为2009年全球金融危机最严重时期以来的又一峰值。根据报告评估，市场消化当前所有可用库存将需要20.3个月，同样为2009年以来的最长时间。

报告还称，当前曼哈顿楼市的交易量正在以蜗牛般的速度前进，买家能享受到的折扣是十年以来最高的。市中心大多数办公室都处于关闭状态，餐厅和文化、娱乐场所的运营大幅受到限制，同时可供购房者选择的房源堆积如山，卖家如果要在这时候抛售，大幅降价是唯一的选择。

纽约苏富比地产公司（Sotheby’s Realty）的房地产经纪人David Xu表示，当前曼哈顿的租房市场非常不好，有1.3万多套房子待租。曼哈顿的高端房地产市场更加严峻，其高档公寓主要是公寓（Condo）与合作公寓（Co-op）。房价在400万至1000万美元之间的房子都是降价销售。

“我听说，有的高档公寓售价比之前降了70％。卖不出去的房子数量是过去十年中最高的。” David Xu说道。

与之相反的是，纽约市临近地区的房产受到了热捧。据纽约周边地区的房产经纪人们反映，近来郊区房屋的问询和购买需求出现激增。Miller Samuel的数据显示，与2019年相比，纽约市郊区的7月房屋销售额增长了44%，其中威斯特彻斯特郡（Westchester County）的增长高达112%。

外国买家：缺席影响高端楼盘

近日世邦魏理仕发布的一份研究报告显示，今年上半年全球资金对美国公寓的投资额同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。报告还提到，外来资金通常热衷于对中高端房产进行投资，而纽约市一直是他们在美国首选的投资目的地。

综合不同机构的统计数据，2019年外国投资者在美国楼市的投资额大约占总交易量的5%左右，对美国房地产市场的整体影响不会很大，但在中高端市场，情况则完全不同。

科代罗向第一财经记者透露：“曼哈顿新公寓中的三分之一都是由国际买家买走的，而来自中国的买家则占到所有国际买家的近一半，其他来自亚洲的买家还包括韩国和新加坡等，他们都是楼市生态系统中重要的组成部分。”

科代罗表示，2013年时中国买家的交易量还只占外国买家的约20%，之后便稳定增长，但今年受疫情、大选等多种因素影响，整体数字肯定会下降。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，从今年上半年中国买家在居外网的询盘量来看，美国楼市的吸引力并没有消失，相反询盘量同比2019年上半年还增长了26%。但奇米尔也表示，询盘量并不能和实际成交量直接挂钩。

“考虑到对疫情的担忧、赴美旅行的困难、学生签证的不确定性等诸多因素，我们认为，对身处美国之外的中国背景买家而言，今年在美国楼市的实际交易数量将低于去年。类似的情况也会发生在印度等其他亚洲国家的买家身上，但需求还是有的。”奇米尔如此说道。

但纽约房地产在未来真的还有投资潜力吗？疫情给楼市带来的变化会不会是永久性的呢？

对于这个问题，至少科代罗表现出了坚定的信心，他对第一财经记者表示，自己绝不会和纽约打赌，这是肯定的。从历史上看，每一个市场周期都比上一个更高。

科代罗称：“纽约是一个非常有弹性的地方。我从90年代开始就住在纽约，我见过不少的挫折和衰退。这次感觉像是一个暂时的停滞，在某种程度上就像2001年的‘9.11事件’一样，经过一个令人疲倦的秋天之后，第二年春天电话开始响个不停，所有买家都在同一时间回来了。”

延伸阅读：

来源：第一财经
撰文：吴将
责编：Zoe Chan

纽约房价一向是这个城市经济的风向标，对全球投资人来说，也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值，纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制，现在正是入市的窗口期。

居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源，欢迎点击查看；或留下您的联系方式，免费获取美国投资置业咨询等专业服务。

后疫情时代纽约房价究竟降了多少？｜居外专栏

最近我被问到的最多问题是，纽约房价降了吗？降多少？房价是否已经触底了？

之前我的文章和大家分享了疫情期间纽约房市的变化，但我的确很少直接谈到纽约房价到底受疫情影响有多大。

为什么我没有直接谈房价呢？首先房价的差别太大了，纽约市五大行政区，每个区的房价走势完全不同，就是同一个行政区各个社区的房价变化也存在很大差异。

其次房价数据比市场的实际状况要延迟3-4个月。你看到九月份的房价报告，基本反映的是3、4个月之前，也就是五或六月份时候签约的交易。因为当一个房产签订买卖合约时，房价是不会被披露的，只有等房子过户并登记到政府网站，成交价才会正式披露，一个房子从签约到过户一般需要3-4个月，因此市场上关于房价的报告都滞后了几个月。

比如今年五月份，纽约总体房价的中位数是705,000美元，比2019年五月上涨了4％。五月恰恰是纽约疫情最严重的时候，房价不可能比去年同期更高。实际上五月份房价数据体现的大多是一月份或二月份签订的交易，而今年的一月和二月，纽约房市从低谷开始反弹，房价比去年同期有所上扬。

虽然房价数据有所滞后，但大致还是能反映市场实际状况。我根据纽约房地产协会REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的数据，加上自己在市场上的第一手观察，综合分析一下纽约房价在疫情期间的变化，给大家做个参考。

如果要了解疫情最严重的四、五月份期间，纽约房价的真实情况，我们可以参考七月或八月份披露的房价数据。根据Douglas Elliman的报告，今年七月份纽约的房价中位价为680,000美元，八月份房价又比七月份下降2％，中位数是665,000美元。和去年同期相比，今年八月纽约房价中位数比去年八月只下降了1%。

这是纽约总体房价趋势，实际上不同行政区，房价变化差别还是挺大的。

曼哈顿是受疫情影响最严重的住宅市场，八月份曼哈顿房价中位数比2019年八月下降了5％，达到977,500美元，跌破了100万，去年八月曼哈顿房价中位数是103万。

皇后区八月的房价中位数为553,400美元，比去年同期还增长2％。

布朗士的表现更为惊喜，八月份房价的中位数452,000美元，比去年同期上涨了13％，今年头八个月布朗士房价比去年同期增长9％。

布鲁克林区的房价波动比较大，今年前六个月平均房价中位数是750,000美元，比2019年上半年高出3％，但八月份的房屋中位价下跌到691,631美元，比去年同期下跌了8%。

从上面这些数据我们可以得出这样一个结论，疫情期间虽然每个区的房产交易量都大为减少，但房价走势不尽相同，像皇后区和布朗士，房价不降反升，而曼哈顿和布鲁克林的房价下跌也比较温和，平均的降价幅度都没有超过10%。

另外还有一组数据也很有参考价值，那是纽约著名地产公司Halstead的销售总监Fritz Frigan做的调查。他对纽约2000多名经纪人发出问卷调查，询问买家的第一次报价和挂牌售价存在多大差异，有多少卖家接受了第一次报价，有多少卖家拒绝了第一次报价。

从7月1日至8月15日的179个问卷中发现，卖家可以接受的首次报价比要价低5.65％，而布鲁克林的卖家仅接受首次报价低于原价1.93%。而低于原价10%的第一次报价，几乎都被卖家拒绝了。这个调查很有意思的地方在于，卖家和买家在对房价的认知上还存在较大的落差，买家认为疫情期间房价会大跌，但卖家降价的幅度没有买家想象的大。

另外还有一组数据体现的是卖家把房源放到市场后，主动降价的比例有多高？随着纽约上市房源创新高，而交易量还没有完全恢复正常，因此卖家面临较大竞争，很多卖家纷纷主动降价。与2019年8月相比，今年卖家主动降价幅度更大。例如，曼哈顿上西区在2019年8月的主动下调价格的房源为76个，今年8月跃升至159个，增长109％。

我上面列出的这些数据和例子，从各种角度分析疫情期间纽约房价的微妙变化。我的结论是，纽约在疫情之前已经处于房地产的下行周期，房价已经比高峰期下降不少，疫情只是让房价在低谷徘徊更长一段时间。由于纽约总体经济基础还是比较稳固，加上政府对个人家庭企业的大力度资金救助，以及超低利率的加持，都使得纽约房市仍然保持一定活跃度，尤其刚需市场，不存在买家遍地捡便宜的情况。

这就是我们为什么经常会在民间听到，不论是地产经纪还是买家都在议论，房价没有大跌啊，卖家没有降价很多啊……这样情况。

但是在纽约有一个特定的房地产市场，疫情对房价的影响还是非常大的，那就是曼哈顿500万以上的高端房产这一块，尤其是库存量过剩的新楼盘，在这个档次的房源中，其降价幅度往往超过10%，甚至达到50%。

比如曾创下一套公寓售出一亿美金纪录的曼哈顿高端楼盘One 57，它售价的高峰期是在2014年和2015年，当时这个大楼的平均尺价都高于5000美元一平方尺，二卧单元售价动辄都在1000万-1200万之间，而现在这些公寓的售价都在550-650万之间，比高峰期下跌了50%左右。实际上这个大楼的价格最近几年已经逐渐回归理性，比如2016成交的公寓折扣在35%左右，2018年成交价折扣在20%。现在这个大楼的卖家定价已经比较趋于合理，折扣估计在10%-15%之间。

很多人都在问何时是纽约高端房产价格的最低点，我认为低点会在2020年第四季度出现，主要原因在于疫情后果已经逐渐明朗化，疫情也加剧了高端房产从前几年的高峰期向理性价格回归，部分卖家认赔退场，买卖双方逐渐拉近差距。我和不少曼哈顿资深地产经纪也交流过，我们一致看法是，高端房产在疫情前已经非常疲软，房价已经在相对低点再碰到疫情冲击，开发商和卖家基本红利尽出，这种情况在曼哈顿是非常少见的现象，现在买家掌握着很多谈判手段和议价权。但这种局面能够维持多久，很难说，但可以肯定的是，对那些等待纽约经济崩盘、房地产溃败的抄底投资人来说，这种情况大概率不会在纽约出现，有关这一点在我之前文章已经分析过了。

纽约州长库默宣布，纽约州将成立自己的疫苗专家监测委员会，最严格检验未来疫苗的安全性，并力争让纽约州所有居民第一时间注射安全疫苗，成为全美第一个疫情清零的州。近20年的几次危机都证明，一旦社会经济秩序恢复正常，纽约房市都是最快复苏的那一个。

更多【安家纽约】陈东的精彩内容：

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
联系邮箱：donchen0124@gmail.com
微信号：doncmrbi

居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源，欢迎点击查看；或留下您的联系方式，免费获取美国投资置业咨询等专业服务。

在纽约购买新楼公寓您必须了解的20个问题︱居外专栏

纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠，新建造工艺和现代化设计，高档家居配置和令人羡慕的豪华设施，新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜，根据Douglas Elliman最新市场报告，曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元，几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。

很多时候，您在签订购买合同时，大楼还在建造中，因此有很多不确定因素，包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后，我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。

01 价格有打折的可能性吗？

一般在市场好的时候，开发商是不会给价格打折的，即使在房源过剩和疫情过后，也很少有开发商直接宣告降价打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作为买家，一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度，只是告诉您欢迎所有报价（Making an offer），这实际上就是暗示，大楼有打折和议价的空间，但没有统一标准，属于case by case。

相关内容：【视频】疫情效应显现纽约爆红楼盘八折出售

02 Offering Plan是什么？

开发商被允许出售新公寓之前，必须详细说明发行计划，这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息，例如大楼将使用哪些材料作为外墙，厨房使用哪个品牌厨具，将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板，并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业，购买者可以向总检察长投诉或起诉。

这份计划书就是Offering Plan通常有数百页，在您的报价被接受之后，大楼会将大楼计划书发给您的律师，您的律师应仔细阅读，留意特殊规定和相关费用。

03 什么是Outside Date？

Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限，一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间，而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户，那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后，开发商仍无法顺利过户，买家有权退出合约，并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限，它能否和买家未来计划相配合，会否耽误孩子的入学等家庭计划。

04 开发商是谁？

纽约每年有几百栋新楼盘上市，这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要，纽约有不少老牌开发商，像Extell、Related等，他们扎根纽约十几年，开发了众多优质楼盘，这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商，也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目，因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。

05 大楼有哪些额外费用吗？

新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是，新楼盘有一些特殊或额外费用，比如开发商律师费，大楼管理人员在大楼居住单元的购买，以及大楼最早的物业管理储备金等，这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判，在签新楼合约时，大楼一般会要求缴纳10%的押金，但现在一些楼盘为了促销，只要求5%的押金。

06 是否提供过户费的优惠？

一些开发商在价格上不会让步，因为价格上直接打折，最终都会在网站上公开实际售价，这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠，变相打折。最常见的便是交易税（Transfer Tax）和豪宅税（Mansion Tax）上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支，一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半，甚至这两项费用都由开发商支付。

07 会为某些物业费买单吗？

纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端，为了提高售价，开发商便会在大楼公共设施上升级，比如建造游泳池，宠物Spa等，这些都要配备额外人员管理，会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的，并是否愿意为这些增加的物业费买单。

08 到销售中心看什么？

在大楼还在建造的时候，开发商都会在大楼附近设立销售中心，里面会建造一个样板间，让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的，因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别，一般您可以问，厨房抽油烟机是否外排，是否每个单元都有餐吧，炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。

09 窗外呈现怎样的风景？

在一个楼盘中，楼层越高，风景越好，售价也越高，如果您付出高价购买一个景致好的单元，就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感，但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多，开发商还会安排潜在买家，戴上安全帽，到大楼您实际购买的楼层去实地考察，这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造，是否将阻挡您的风景，这会让您单元再出售时价值受损。

10 室内设计是我喜欢的吗？

纽约新楼盘在交付的时候都是精装修，因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计，比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计，比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格，比如开放式厨房，这对喜欢烹饪的买家来说，就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。

11 有地税减免吗？

一些新公寓享受421-a的减税优惠，对购房者而言，这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束，因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话，销售人员会第一时间告知，这时候您要了解，减税期有多长，一般有10、15、20、25年之分，但不意味着所有减税期都在一个税费水平，通常在减税到期前几年，地税开始逐渐增加，直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税，减税到什么时候结束，到期后预计的地税是多少。

12 新楼可以贷款吗？

购买新楼并非不可能获得贷款，但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重，除非建筑物已售出至少51％，并且满足自住房的某些最低要求，否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心，开发商也意识到这个问题，因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单，上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作，对开发商资质和实力有充分了解，并对在建楼盘做过调查，对未来销售前景有信心，因此他们愿意放贷。

13 什么时候可以交房入住？

新房的合约中不会有明确的交房时间，开发商一般给出大致的过户时间，但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟，因为大楼建好以后，还需要等候各类政府部门的验收，因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户，大多只提前一个月时间，这对一些买家来说，可能面临贷款时间不够，或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间，但多次更改过户时间，可能面临额外收费问题。

14 大楼有哪些商业空间？

在纽约市，混合使用的建筑将住宅公寓与办公室，酒店，商店或餐馆结合在一起，这很普遍。值得一问的是，开发商未来的商用空间计划做哪些用途？以免您被嘈杂，臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等，这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会，那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例，有时候遇到经济不景气，零售商铺关门歇业，大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。

15 邻居是谁？

在销售中心，您是很难了解大楼周边的情况，因此您一定要到大楼工地实地看看，观察周边环境是否对居住品质有影响，如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等，那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目，那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素，比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。

16 物业管理费包什么？

物业管理费有包括什么？一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用，但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的，有时候一些特殊的设施要额外收费，比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间，在纽约买单元附送停车位基本没听说，即使大楼有停车场也是外包性质，最多给予住户停车费用的折扣，储物间也大多不是免费的，需要付费租用。

17 隔音效果如何？

纽约是一个热闹嘈杂的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁，因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高，大楼大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃，因此可以询问销售人员隔音处理，如果可以实地看房，一定打开窗和关上窗，体会一下隔音效果。

18 大楼将提供哪些服务？

一些公寓大楼提供全方位服务，比如有24小时门卫，还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员，不仅可以收发包裹，如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员，他们24小时住在大楼里，随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型，比如门卫没有24小时在岗，或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。

19 我可以出租我的单元吗？

如果您是投资型买家，请事先了解大楼的出租政策，一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元，但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼，如果是租客使用大楼设施要额外收费，一些大楼不允许短租，最短租期要一年，同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约，大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。

20 可以立即出售单元吗？

大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元，因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元，为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况，开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列，买家也要了解清楚。

更多【安家纽约】陈东的精彩内容：

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
联系邮箱：donchen0124@gmail.com
微信号：doncmrbi

居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源，欢迎点击查看；或留下您的联系方式，免费获取美国投资置业咨询等专业服务。

疫情下的全球楼市变局：韩国首尔房价暴涨曼哈顿公寓遇冷

新冠肺炎疫情影响下，全球房地产市场出现不少意料外的新变化。疫情阴云下，绝大多数行业都遭受巨大冲击，企业破产丶员工失业等情形并不鲜见，但许多城市特别是国际大都市房价却不降反升。

韩国首尔房价暴涨

韩国首尔近期出现了一波涨价抢房潮。据韩联社援引一份社会组织发布的报告，今年5月份，韩国首尔公寓售价从2017年5月的8.4亿韩元，跃升至12.9亿韩元，平均上涨4.5亿韩元（约37.5万美元），涨幅高达53%，为近30年来最高。

房价急剧上涨的同时，还伴随着成交的大规模放量。韩国官方近日发布的数据显示，7月份，韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍，月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

事实上，近3年来，韩国政府累计颁布了20馀项房产新政以抑制楼市过热，但成效并不明显。在居外网挂牌的韩国首尔王国地产（Kingdom Inc.）经纪人李镇禹在接受中新社记者采访时表示，近期的确感受到了首尔的恐慌性购房热潮。在韩国，有钱人都想在首尔买房子。首尔楼市与中国部分中心城市一样，房地产市场长期供不应求，加之，韩国政府的住宅供应政策方向与市场不适应，导致供求矛盾愈发突出。

由王国地产代理的韩国首尔市中心星级酒店在居外网上挂牌，建筑面积达3523平方米，共20层，城市景观。欢迎点图了解详情

一般而言，在城市化进程基本结束的发达国家，其房地产市场会渐趋平稳，如果没有剧烈的外部刺激，房价难现急速涨跌。但韩国似乎并不符合这一规律。特别是疫情後，韩国首尔地区出现恐慌性购房潮，房价涨幅明显。

全球性的流动性过剩被视为带动包括韩国在内多国房价上涨的重要原因。新冠疫情以来，全球特别是发达国家货币史无前例大放水，多国利率下降至历史最低水平，各国股票丶房产丶黄金等多种资产价格普遍上涨。

易居房地产研究院发布的一份报告显示，二季度，包括纽约丶洛杉矶丶伦敦丶东京丶首尔丶多伦多丶新加坡丶香港丶北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”。

纽约曼哈顿公寓遇冷

也有部分区域展现出不同的趋势。作为美国乃至全球最繁华丶最富有的区域之一，纽约曼哈顿的楼市却遭遇寒流。

根据纽约地产评估公司Miller Samuel与房产中介巨头Douglas Elliman的一份报告，7月份曼哈顿的合作公寓和公寓的签约合同数量与一年前相比下降了约57%。高端市场受到的冲击尤为严重，价格在400万至1000万美元的合作公寓跌幅超过75%。

Amy Wang是纽约知名高端地产公司Brown Harris Stevens的住宅销售代理人。在接受中新社记者采访时，Amy Wang表示，疫情影响下，曼哈顿住宅市场的确出现明显的销售下滑迹象。去年7月1日到8月24日，曼哈顿成交住宅1879套，而今年同期这一数字是860套，下降幅度约为54%。公寓售价也显着下滑。不过，选择降价抛售的业主并不多，许多房主仍在等待观望。而外来人口减少被视为曼哈顿楼市遇冷的主要原因。

相较买卖，住房租赁市场受到的冲击更为明显，“租房市场非常疲软，过去楼市最为依赖的外来人口很难进来，房租明显下降，不少住宅租金下滑25%甚至更多”，Amy Wang表示。

中国买家可能在其中扮演了重要角色。亚洲房产科技集团居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel对中新社记者表示，最新数据表明中国买家仍然是美国楼市最大的外国买家群体。居外网历年的中国买家美国楼市询盘趋势显示，华人买家在美国主要的购房地点就是西海岸的洛杉矶和东海岸的纽约。

此外，疫情防控和保持社交距离的要求可能也是导致曼哈顿楼市短期遇冷的重要原因。一个现象佐证了这一点：在曼哈顿楼市降温的同时，纽约周围的郊区楼市迎来一波上升行情。据当地媒体报导，汉普顿丶纽约威彻斯特县等区域7月份均出现住宅销售倍增的情形。业内人士指出，新冠肺炎疫情大流行，数十万富裕的纽约人逃离该市，前往人口不那麽稠密的郊区，带动这些地方房地产成交量急速增长。

来源：新浪香港
责编：Zoe Chan

全美房价开始回升！专家分析为短期现象

美国东部时间8月4日，在疫情面前，全美房价少见的出现小幅回升现象。创纪录的低抵押贷款利率在近几个月提振了房价，让购房者有更强的购买力进行房屋买卖。而专家认为，这是只是短期现象。

本月初，30年期固定抵押贷款的平均利率飙升至3.24%，但随后急剧下降，6月底为2.94%。根据CoreLogic的数据，6月份全国房价年增长率为4.9%，远高于5月份4.1%的年增长率。6月份房价环比上涨1%，创下2013年以来的最大单月涨幅。

新冠疫情影响到了全美的各个角落，但并不是每一个房地产市场都受到了相同的冲击。从全美房市的变化中也可以看到疫情对房地产经济造成的影响，部分地区的表现要好于其他地区。纽约市在最初几个月受到疫情的严重打击，一些居民选择搬到偏远的郊区—甚至远至费城，以寻求更多的空间和更安全的环境。受此影响，费城的房价以每年8.4%的速度上涨，大量纽约客的涌入令该市受益匪浅。

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔-黑尔（Danielle Hale）表示，“在遭受了3月和4月特别严重的打击后，东北地区的新冠病毒病例保持稳定，我们看到大量买家重返市场。如果同样的趋势也发生在南部和中西部，例如疫情继续上升，那么秋季房市还会上扬，尤其是在学校决定推迟开学之后。”

同样的，圣地亚哥和华盛顿特区的房价走势也比较强劲，主要是因为这两个市场需求多余供应。房地产销售公司Long & Foster的一份报告显示，6月份华盛顿特区的库存量同比下降了25%。

相比来说，旧金山的房价比一年前却有所下跌，这跟硅谷地区大批量的科技工作者远程办公有关。许多员工得知消息后，纷纷搬离房租最贵的市中心区域，导致需求下降，价格也随之下跌。根据ABC的消息，90%的城市劳动力目前在家里工作，人们正在搬离城市。甚至根据报道：如果走在旧金山南部的市场和金融区，感觉就像一座鬼城。

在疫情爆发之前，旧金山南海滩一套两居室公寓的平均挂牌价格约为195万美元。如今，均价已下跌3万美元，至192万美元。一居室公寓的均价下降了1.5万美元。旧金山去年年底房屋的空置率为5.4%，而目前为10%，当对住房需求不再旺盛，价格也就随之下降。

位于美国加州旧金山的一栋全新阁楼式设计住宅单元，带1卧2卫1车库，坐落在汤森街200号（200 Townsend），将为您带来惬意舒适的公寓生活，现仅售88.8万美元。点图了解更多

但分析师表示，房价的上涨速度会放缓。房地产经纪公司Redfin首席经济学家泰勒-马（Taylor Marr）表示：随着抵押贷款利率下降，房价上涨，但供给也下降了，这削弱了对房价的影响。房价增长可能会放缓，但共识是房价至少在今年将继续上涨。”

CoreLogic的经济学家Frank Nothaft预测，到明年6月，价格将比今年低1%。他预计价格上涨将在未来12个月有所减缓。导致经济再次全面停摆，房屋销售可能会像3月和4月那样走弱，房价会反映出这一点。

更多分析认为，房价产生变化的根本原因是供给和需求的平衡度。房屋建筑商看到了买家的兴趣和强劲数据，但由于疫情带来的供应链问题和劳动力市场紧张，他们未能提高产量来满足这一需求，劳动力市场紧张多年来一直在阻碍楼市复苏。这意味着即使低利率帮助了人们做出买房的决定，市场上也不见得有足够可挑选的房源。

根据Zillow的数据，在费城，目前房源数量比去年同期下降了34%。Realtor.com的一项分析同样发现，今年3月至5月，大都市地区的房源比去年同期下降了48%。

阻碍购房行为第二原因是3月份实行了禁售。为了防止疫情继续传播，房地产市场在3月施行了禁售活动，只能远程看房，这等于在最繁忙的季节业务暂停了两个多月。当房地产市场重启时，一些卖家又考虑到健康问题不愿重新投入销售过程，尤其是在可能让他们面临风险的情况下。同时，隔离也加速了家人们重回家庭生活来照顾空巢老人。

阻碍房价复苏的其他原因还包括联邦政府实行的CAREs Act救助法案。房源网站Zillow.com的经济学家杰夫-塔克（Jeff Tucker）认为：法案允许房主在失去工作的情况下延期支付抵押贷款，目前有8%的抵押贷款已经延期支付。通常在经济衰退期间，很多人会失业，无法偿还房贷，或者最终丧失抵押品赎回权，银行会把他们的房子卖掉。但这一次，市场上最低迷的部分实际上已经冻结。对这些家庭来说，这无疑是个好消息，但一个主要的副作用是，在这样的衰退时期，进入市场的房屋数量也会大大减少。”

关于居外IQI

居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电400-041-7515谘询美国移民丶留学和房产投资的机会。

来源：新浪财经
责编：Zoe Chan

全球超级豪宅销售骤降纽约和伦敦首当其冲

上半年，纽约最昂贵住宅的销售下降了70％，在世界上房价最高城市中跌幅最大。

根据经纪公司莱坊，由于冠状病毒大流行导致边境关闭，交易中断，美国纽约仅有41处物业的售价达到或超过1000万美元，低于一年前的137处。伦敦和中国香港分别下跌了68％和61％。

根据莱坊7月22日的一份报告，悉尼销量逆势增长，新加坡略有下降。

“新冠状病毒的影响在全球所有国际市场中都得到了体现，大多数都接近停滞了几个月，因为全球采取了各种封锁措施，” 莱坊全球主要销售负责人Paddy Dring在电子邮件声明中表示。

报告称，尽管全球交易量下降，但交易价值整体上升。3-6月期间，全球超级豪宅的平均交易价值从去年同期的1800万美元增至2070万美元。伦敦的增幅最大，平均交易价值为3800万美元，在全球排名中也名列前茅。

居外推荐伦敦新建公寓，步行即可到达Acton Town地铁站，轻松前往希思罗机场和伦敦市中心；Crossrail铁路亦即将于2021年投入服务。1卧1卫的房价约¥ 312万。点击图片了解伦敦项目详情

延伸阅读：从新加坡买到悉尼！中国富人四处抢购豪宅求资产保值

富裕的中国购房者又回来了。

在中国各地以及亚洲一些他们熟悉的地方，富裕买家正在抢购豪宅，在许多情况下是为了保护他们的财富免受预期通胀和人民币贬值的影响。房地产热潮导致中国高端住宅价格飙升，同时也为受到疫情打击的亚洲房地产市场提供了一些支撑。

“他们火力全开，”服务中国豪宅买家的澳大利亚公司Black Diamondz的创始人Monika Tu说。

自3月以来，Tu已经卖出了价值8500万澳元（5500万美元）的优质物业，其中约一半出售给了在疫情爆发时居住在澳大利亚的中国客户。成交额较今年早些时候上涨了25％。这些房屋的价格在725万至1950万澳元之间，都位于悉尼Point Pointer等富裕的海滨郊区。

随着疫情限制措施的逐步放松，中国富裕人群更容易在上海、首尔和悉尼等亚洲热点地区查看物业并完成购买。在另一个热门地新加坡，虚拟看房和照片已经足以让数百万的交易成交，这与伦敦和纽约形成鲜明对比，两地在封锁下房地产市场依然低迷。

根据房地产公司居外IQI的数据，与2019年第四季度相比，第一季度对韩国物业的中国买家询问量增长180%，而对新西兰物业的询问量跃升75%。英国和美国的搜索量分别下降32％和18％。

外国人只能在澳大利亚购买新房，不过非常富裕的人可以通过申请“重要投资者”签证来绕开这些限制，这使得他们可以轻松获得居留权，也可以购买二手房地产。

高端需求正在提振中国房价，缓解其他市场的跌势。中国四大城市高端住宅价格4月上涨1％，其中深圳创下两年来最大涨幅。

即使在部分封锁仍然存在的新加坡，购房活动仍在通过在线平台增加。APAC Realty Ltd.子公司ERA的房地产代理Clarence Foo称，三位中国客户本月在滨海盛景豪苑购买了六套价值合计2000万新元（1100万美元）的公寓，也没有进行任何虚拟参观。一位投资者在同一开发项目中花了大约1200万新元购买了三套三居室公寓，这里距离标志性建筑滨海湾金沙酒店和赌场仅五分钟步行路程。

“一些买家可能希望把资金转移到其他国家，因为人民币可能会进一步贬值以应对经济疲软，”OrangeTee＆Tie Pte驻新加坡的研究和咨询主管Christine Sun表示。撰文/彭博新闻社编辑/马杰

总之房地产热潮导致中国高端住宅价格飙升，同时也为受到疫情打击的亚洲房地产市场提供了一些支撑。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售海外房源，或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。

来源：商业周刊中文版
责编：Zoe Chan

后疫情时代：纽约房地产趋势分析｜居外专栏

距离纽约房地产复工已经近一个月，虽然全美新冠病例仍一路狂奔，屡创新高，但纽约州在疫情控制方面表现良好，确诊病例持续下降，这为纽约经济全面恢复奠定基础。

为此纽约房地产界也传出房市复苏的信号，在7月第一个周末，纽约皇后区华人居住区Bayside的一个Open House（房产公展），约有近30组买家戴着口罩在门外排起长龙，准备入屋看房。不少地产经纪反馈，这一个月来他们非常忙碌，买家纷纷出动，压制三个多月的购房能量集中爆发。难道纽约房市这么快就复苏了？

目前有关疫情后纽约房市表现的具体数据尚未出笼，但不妨碍我们对未来纽约房地产走向或趋势做一个分析。

纽约房市会进入又一个“下行”周期？

纽约上一个下行周期是2008年的金融危机，房市经过了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，从2012年开始反弹，直到2017年又达到一个高峰。从2017年底开始，纽约又进入一个房市的调整期，这一波的房市下滑并非外在因素导致，主要还是房地产市场的自我调节，也就是供需失衡造成的，由于市场上房源量过剩，导致市场需要更多时间消化库存，导致价格下调。

一般来说，纽约房地产市场会经过一个7-8年的上涨，之后会出现2-3年的回调，本来这一波的房市走低，已经在2020年开年结束，房市已经出现回暖和反弹的迹象，但3月底席卷全球的新冠病毒正面袭击纽约，使得纽约房市上升的势头被遏制住。

如今纽约房地产刚复工一个月，这期间房地产市场的活络现象，并非说明房市已经全面复苏或恢复正常。从商业地产和租赁市场来说，形势不容乐观。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司继续延长在家工作政策，导致办公室租赁需求大减，像WeWork这样的共享办公概念的公司多数面临财务危机的状况。以年轻人为主的租赁市场，同样面临困境，大批年轻人和留学生在疫情期间，或回父母家中或回母国避疫，使得退租案件倍增。

疫情后房市的小型回暖，主要表现在买卖市场。截至到7月的第一周，纽约市房产签约数比三月底上升了41%，上市房源数也上升了57%。但目前出来看房的买家多数是疫情前已经准备入市的买家，只是疫情期间让这股购买能量被冻结，现在短时间内集中爆发释放，同时市场上也弥漫着一股抄底捡漏的氛围，当这一波能量释放之后，纽约房市会进入一段冷静观察期，此时疫情对经济的破坏力和后果才会彻底呈现出来，到时且看纽约房市的承受能力到底有多强。

纽约房市复苏的不利和有利因素？

不利因素：

1、一旦纽约疫情出现反复或反弹，将再次阻碍经济的恢复，这种二次打击将甚于此前。未来纽约疫情控制的重点将放在输入性病例的严防上。

2、据纽约时报报道，纽约市在疫情过后将有20%的人失业，失业率将是经济和房市的悬顶之剑，高失业率将导致购买力下降，不排除市场会有法拍屋的出现。

有利因素：

1、美联储持续降息救市，目前房贷利率处于历史低位，这对购房者来说是最大动力之一，也将促使一批租房者转为买家。

2、当前房市不明朗的状况，使得买家面对的是一个竞争少，能从容谈判的有利形势，大大增强了议价空间。

3、纽约市各项产业发展均衡，经济结构合理，不靠单一经济支撑，城市的经济基础稳固。这将是房市复苏的最重要基础。

4、联邦政府救助力度前所未有，从个人、家庭、企业全方位给予资金补助，这将减少房主断供现象的产生。

5、未来通货膨胀难以避免，纽约房产仍是资产的安全港。

纽约房市是否具有较强抗压性？

纽约是一个经受过考验的城市，近20年间，纽约经受过911恐怖袭击、金融危机、桑迪飓风等一系列打击，但纽约市的恢复能力都快于其他城市。在2008年的次贷危机中，纽约房市遭遇正面冲击，在全美不少城市房价大跌近40-50%的时候，纽约房价最多下跌25%，而且是第一个反弹复苏的城市。

纽约客也是一群充满智慧的人群，多数纽约人对纽约未来充满信心，不排除目前入市的买家中有一批是看好纽约房产的长期投资价值的。

现在是否是入市的好时机？

对刚需的买家来讲，目前是一个入市好时机。利率低、议价空间大，尤其选择开发商新楼时，能得到较大让利机会。在疫情期间，损失较大的是一批在建住宅项目，全面停工造成开发商面临很大资金压力，为此不少开发商直接给出比以往更高的折扣，像纽约网红楼盘“曼哈顿广场一号”承诺给予特殊期限内签约的买家10-20%的折扣。

但作为不是刚需的买家和投资人可以再观望一段时间，房市要到下半年才会比较明朗化。

编者按：【One Manhattan Square曼哈顿广场一号】现正在居外网上出售，欢迎点击查看房源详情

近期纽约的相关法规和民权运动是否对房市造成影响？

1、去年通过的新豪宅税、新房产交易税、新租客保护法等一系列新法对纽约房地产市场带来很大冲击，投资人和房东普遍认为，纽约房市不再是一个友善或鼓励投资的城市，这对房市作为自由市场来讲是个很大的阻碍。

2、民权运动导致极左思潮泛滥，NYPD成为攻击对象，消减警力开支和警察裁员，将使得纽约市安全性大大降低。这一个多月以来，纽约的治安案件飙升了300%，一个城市的安全性是对个人资产的最大保障，治安恶化将使得大量资金外流和富有阶层的离开。

3、现任纽约市长白思豪（Bill de Blasio）的政策正在损耗和动摇前一任市长彭博留下的城市资源和经济基础。彭博在任的12年，对纽约市经济产业结构的调整和一些重大举措，像打造东部硅谷科技城、兴建哈德逊城市广场等，都大大提振城市经济活力。但白思豪上任的四年间，亚马逊撤出长岛市，在城市中心设立游民所、否决纽约摩天轮项目等一系列政策，使得纽约市场经济活跃度和竞争力在减弱，此次大力消减警力开支更是让大部分纽约市民愤怒，这将是未来纽约房地产复苏的最大阻力。

纽约华人社区房地产市场有什么不同？

1、主流市场的数据无法反映华人社区房市的实际状况，换句话说，华人社区房地产有自己的小气候。纽约几个华人居住热点社区，如皇后区的Flushing、 Elmhurst ，布鲁克林区的8 Avenue 、Bensonhurst近几年房价始终稳步增长，房价波动不如主流市场那么明显。主要原因是，华人家庭的经济状况相对稳定，普遍对房产更加保护和重视，而且华人社区房产80%都是在华人间交易，使得华人社区房产较少有大起大落的情形出现。

2、华人社区的房产更多是自住需求，购买者大多为第一代移民。未来华人社区房地产是否持续稳定，取决于华人人数是否保持正向流入。

3、由于当前华人社区房产普遍价格偏高，但租金水平反而低于城市平均水平，因此并非投资的最佳选择。

4、纽约华人正在开辟新的华人社区，由于传统华人社区房产趋于饱和，近年许多华人已向非传统华人社区转移，尤其以上述华人聚居区周边社区辐射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹顿岛，都成为华人新的移居点。

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
联系邮箱：donchen0124@gmail.com
微信号：doncmrbi

全球房价最贵十大城市：一半在亚洲中国香港居首

6月5日，世邦魏理仕（CBRE）发布了《2020全球生活报告》，对全球39个重点城市2019年住宅市场数据与发展趋势进行综合对比与解读。其中，中国香港、上海、深圳和北京再次跻身全球住宅价格排名前十城市。

报告显示，2019年全球住宅价格排名前十的城市分别为：中国香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。最高的十大城市中，有一半位于亚洲，中国香港仍是全球房价最贵城市，上海、深圳和北京的住宅套均价格也再次跻身全球前十，分列第四、第五和第六位。

调研结果显示，39个城市的市场中，有31个城市的住宅价格有所上升，但平均涨幅只约为上一年水平的一半。报告指出，价格增速的普遍放缓，也在一定程度上反映出各类降温措施实施后楼市逐步趋稳，房价过快上涨势头得到有效抑制。

此外，2019年，住宅租金最高的十大城市分别为：纽约、阿布扎比、中国香港、新加坡、洛杉矶、都柏林、吉达、迪拜、伦敦和利雅得。针对住宅租赁市场的调查结果表明，十大房租最贵城市榜单中，中东城市占据四席。

海蓝之港（Port de la Mer）是阿联酋迪拜唯一海外人士可以购买的朱美拉海岸线物业。1卧1卫新房，售价仅约¥ 266万。点图了解更多项目信息

值得一提的是，在全球住宅租金涨幅最高的十大城市中，排名前五的城市分别为里斯本、开罗、多伦多、伊斯坦布尔、班加罗尔，年同比涨幅分别为16%、8%、7%、6.7%、6.5%。

除了住宅相关价格，报告还对一些日常消费数据作了调查。比如，深圳、北京、上海一杯咖啡的价格在4.30美元左右，分列“咖啡榜”第七至九位，与排名首位的迪拜价格差距不到1美元。而从健身会费来看，上海在内地的三座城市中，价格最高，以每月53.64美元排名全球第十一位。此外，北京、上海、深圳三城中等档次餐厅两人用餐费用均为28.6美元，位于榜单28名之外，价格不及排名首位的纽约三分之一。

关于居外IQI

居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售海外房源，或致电400-041-7515谘询海外移民丶留学和房产投资的机会。

来源：新京报网
责编：Zoe Chan

【视频】纽约房地产会因新冠疫情大衰退吗？｜居外专栏

纽约市是纽约州疫情的中心，纽约州又是全美疫情的中心，处于风暴眼中的纽约市，它的一举一动都成为全球焦点。

纽约房地产市场作为经济的风向标，这一次是否还能浴火重生？

如今，左右房地产市场走向的不利因素和有利因素相互纠缠，正处于拉锯状态，一切取决于我们战胜病毒、控制疫情的时间表。我们现在的确与时间赛跑。

不利因素：失业率是一把“悬顶之剑”

由于疫情导致失业率飙升，纽约市将有50万人口失业。高企的失业率，意味着人们收入大幅减少，从而削弱人们购房能力，同时也将导致30％拥有房贷的屋主将无力继续偿还贷款。

一方面人们因财政紧缩无力购房，另一方屋主因无力还贷导致拍卖屋增多，房市将为此陷入停滞，并产生恶性循环，这是最坏的状况。

如果一个城市过度依赖航空、旅游、服务零售业且经济单一，失业人口便会不断攀升。由于纽约市产业发展均衡，经济多元化，纽约没有进入房地产风险指数最高的前十名。

有利因素一：历史低位的房贷利率将刺激房市

尽管新冠病毒疫情给整个美国房地产市场带来了巨大的打击和不确定性，但超低房贷利率仍扮演“强心剂”的角色，让市场保持热度。

随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。

较低的利率对房市有明显的刺激效果，有些人可能不想错过这次机会入场或进行再融资，这将使未来的市场需求保持强劲。”

有利因素二：政府救济力度前所未有

美国政府三月底通过的The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act 《新冠病毒相关援助、救济和经济安全法案》，是美国历史上规模最大、力度最大的纾困计划，从个人、家庭、企业机构等各个层面帮助美国人渡过疫情困境，领取失业金的标准和条件大大放宽，这使得大部分失业人口得到资金补偿，能渡过危机，这些补助金也将帮助屋主减轻还贷压力。

有利因素三：海外买家蓄势待发

纽约房产对于全球投资者而言，依然颇具吸引力。四月第二周，纽约房市成交了一笔2700万美元交易，一名秘鲁买家豪掷2700万现金横扫曼哈顿Waterline Square八套单元，理由便是纽约房产比银行安全，该买家得到7%的价格折扣。

中国居外网的数据显示，其网站用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。由于融资相对便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。

即使白宫刚推出暂停移民的举措，也不会影响到投资移民计划如EB-5，毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。

有利因素四：避险和刚需是房市复苏的根本

在一些投资人和理财者看来，美国的房地产市场是眼下躲避经济风暴的一个“避风港”。相对于股市的动荡和暴跌，美国房地产尤其像纽约这样国际大都市，房产仍是资产保值的最佳选择。

由于房地产是相对稳定的投资，尤其是在股票市场动荡期间，国际资金将开始回流到美国和纽约房市。

NAR首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）说，疫情毫无疑问会令房市活动走缓，但他预计房屋销售将呈V字型发展趋势，今年晚些时候会出现强劲反弹。“许多上半年没有进行的交易，可能仅仅是推迟到夏末和秋季去完成，因为刚需摆在那里。”

有利因素五：纽约仍是全球最有吸引力的城市

人口的正向流入是一个城市房地产保持活力的源泉。疫情并没有导致纽约人口大量外流，800万纽约客是经受过历次打击、沉着冷静的一群人，他们对这个城市有着巨大的向心力和信心。在2001年911恐怖袭击时期，人们认为纽约成为全球最危险最容易被攻击的城市，但都没有动摇纽约人对这个城市的信心。

纽约仍是全美最具吸引力的城市。去年，谷歌、Facebook、亚马逊、苹果、迪士尼等大型科技公司在纽约扩充其办公地点，将引进至少8万名高收入科技人才，这些科技公司是这次疫情冲击最小的企业，上述这些大公司至今都没有取消其在纽约的扩张计划。至今也没有哪一家世界500强企业宣布退出纽约市。

我的结论

新冠病毒疫情对纽约房市的冲击，截至到目前主要体现在房源数量和交易数量的减少。用纽约著名经纪人Ryan Serhant的话说，疫情就像因前方有交通事故，大家都堵在高速公路上，一旦路障排除，车辆将快速通过。

大家最关注的房价是否会大跌，目前还没有理由预期房价会大幅下跌。事实上，这次衰退的因素与房地产无关，它不像是2008年次贷危机是房地产市场本身出现问题。许多专家认为，尽管疫情带来的经济衰退的持续时间和严重程度还有待观察，但这次的严重程度可能不及2008年，对房地产市场的影响也会小很多。

房价折扣只会在一段时间略有扩大，但不会剧烈下跌。纽约房市从2018年以来已经在谷底徘徊多时，疫情只是拖延了纽约房市从谷底复苏的进程，换句话说，疫情让市场谷底的窗口多敞开一段时间，这给本来已经错过底部的买家，提供了入场的机会。

未来纽约房市趋势主要取决于疫情的变化，目前市场上大量的交易需求被压制，一旦疫情好转，交易量会快速反弹，这只是时间问题。但如果疫情长期持续下去，甚至出现第二波高峰，那么房地产市场的前景就难以乐观。

好消息是，纽约目前的疫情控制状况好于先前的估计，无论确诊人数和死亡人数都呈现下降趋势，纽约州正加大核酸检测能力，并在全州推广抗体检测的可能性，纽约正朝着重新开放复工的方向有序稳步推进。

一句话，纽约不会轻易倒下，也是最快站起来的那一个！

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
联系邮箱：donchen0124@gmail.com
微信号：doncmrbi

【视频】疫情效应显现纽约爆红楼盘八折出售｜居外专栏

昨天（5月1日）我刚录制了一段视频分析纽约房市究竟会受疫情冲击有多大，其中我谈到首当其冲的就是纽约开发商。果不其然，今天便传出纽约最大开发商Extell决定旗下一栋明星楼盘在疫情期间打折出售，最高折扣八折。这无疑是纽约房市对当前疫情的最新反应。

从2013年纽约房市大好以来，纽约掀起了一股建设高潮，大批新建案可以说是雨后春笋，纽约地产经纪几乎每周都能收到不同新楼盘发来的参观邀请。据不完全统计，纽约5年间出现了不下300个新楼盘，总单元面积达到15000个。

大量新楼盘的出现在2018年出现了库存量过剩的结果，也导致纽约房市从上行周期进入疲软调整期。从2013年以来，市场上总共有四分之一的单元并没有销售或上市销售，开发商手上有大量影子房子。

从2018年开始，部分新楼盘就开始各出奇超，推出各项优惠政策，以吸引买家。一般来说，开发商并不采用直接降价的做法，而是通过其他手段变相打折，比如给予买家过户费用的优惠或减免，甚至许诺在几年之内减免管理费和地税等。如果一个楼盘直接减价，这就给人楼盘卖不动的不良印象。

在新楼盘辈出的年代，纽约有一些楼盘可以说脱颖而出，其中就有One Manhattan Square曼哈顿广场一号。

曼哈顿广场一号位于曼哈顿下城东河边，在我看来它有几个之最，由纽约最大开发商Extell开发，纽约有史以来最大型楼盘，总共有804套单元，大楼公共设施面积最大最为齐全，也是纽约拥有最佳景观的楼盘之一，同时还是迄今为止还拥有20年减税的少量楼盘之一。

曼哈顿广场一号从2017年年底便开始销售，当时打出的口号便是可负担得起的豪华楼盘。由于推出之际，纽约房市已经开始疲软，因此开发商先不在国内上市，首先到亚洲各国进行推广，其中就有很多中国买家。

由于曼哈顿广场一号拥有800多套单元，基本是其他纽约楼盘8-10倍的体量，因此要推动楼盘销售，开发商和销售团队就必须想出各种推广策略。其中最有轰动效应的便是在2018年圣诞期间，曼哈顿广场一号推出买一卧单元免3年管理费和地税、二卧单元免5年管理费地税，三卧单元免10年管理费和地税。我和我的同事还特别计算了一下，光这项费用买家最高能节省近100万。

我之前视频说到，疫情对纽约新楼盘的冲击最大，因为开发商背负了沉重的建筑贷款的压力，急需资金回笼，同时还要面对市场上众多新楼盘的竞争。因此，这次Extell宣布曼哈顿广场一号打折出售，一点儿也不意外。而且由Extell开出第一枪，也只有地产大佬才敢有这样气魄胆识。不过关于打折的详情，开发商并没有具体说明，只说部分户型的折扣高达8折。

曼哈顿广场一号已在2019年夏天开始过户入住，因此买家不用看图纸或样板间，直接到楼盘现场亲自体验，凡是到过曼哈顿广场一号的人，都对该楼盘留下深刻印象，因此该楼盘的销售行情在疫情前一路看好。但疫情让这样的销售行情戛然而止。

我在曼哈顿广场一号刚上市时，便采访拍摄了这个大楼，当时还是在临时搭建的销售中心，之后又在销售中心办过多场活动，去年楼盘建好之后，我们又受邀拍摄大楼建好的新面貌，可以说曼哈顿广场一号是我们拍摄报道最多的一个楼盘，也是迄今为止在我心目中排在前三的新楼盘。

我只能说，Good Luck！

编者按：【One Manhattan Square曼哈顿广场一号】现正在居外网上出售，欢迎点击查看房源详情

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
联系邮箱：donchen0124@gmail.com
微信号：doncmrbi