美国加强了对外国房地产买家的审查,这项措施得到了广泛支持,其中有17家非盈利组织于本周二(3月10日——译注)敦促财政部(Treasury Department)下达命令,要求房地产行业验证买家们的身份,以防其涉及潜在洗钱风险。
时代华纳中心共管公寓的所有权,反映了高端
房地产市场中外国资本增加和使用空壳公司的做法愈演愈烈的双重趋势
这项要求被写在一封信里,递交给财政部金融犯罪执法网络(Financial Crimes Enforcement Network)。信中提出,应当终止2002年颁布的一项临时豁免权,它豁免了《爱国法案》(Patriot Act)加诸于房地产行业的一些条款。
《爱国法案》于2001年签署为法律后,原本要求房产经纪人与其他涉及房产过户与结算的机构,对他们的客户执行一些合法尽职调查工作。但经过大规模的游说后,该行业得以免于执行这些最终细则。
这封由透明国际(Transparency International)、全球廉政(Global Integrity)及全球见证(Global Witness)等17家各类组织联名签署的信件,详细记录了包括一些政客与政府调查对象在内的国际买家,如何利用空壳公司来购买纽约的豪华共管公寓。
时代华纳中心的建设引领了一系列俯瞰中央公园的豪华住宅楼的开发。其两座灯火通明的高层公寓楼成为了关注焦点
17家组织中的美国透明国际(Transparency International-USA)的副总裁施鲁提·沙(Shruti Shah)在电话采访中说,“美国绝不应该为黑钱铺上红毯。”
财政部金融犯罪执法网络(FinCEN)的一名发言人史蒂夫·赫达克(Steve Hudak)在一封电邮声明中,回应了这封信。他说,相关房地产领域中可能存在的违法擅权行为,已经成为“最根本的当务之急”。
时代华纳中心共管公寓的一个入口。这里的公寓所有者包括了越来越多的外国富豪。至少16名该楼内公寓的外国所有者是政府调查的对象,不是以个人的身份,就是以公司老板的身份
一方面,美国还在督促其他国家协助打击在海外隐藏资金的美国人;另一方面,近期司法部的案件和国会报告都纷纷指出,在美国房地产行业里已发现了涉及腐败的海外资金,它们是利用一些空壳公司进入美国的。
例如,这封信中引述了2010年由“美国参议院常务调查委员会”(United States Senate Permanent Subcommittee)公布的一份报告,说明外国的一些腐败官员及其相关人员,是如何突破了那些反洗钱的控制措施,利用非法获取的钱财来购买美国房地产的。
房地产业界称,在对买家进行背景清查方面他们遵从的是自愿原则。相关系列报道,聚焦的是一些豪华共管公寓的购买活动,那些公寓位于时代华纳中心(the Time Warner Center),可以俯瞰中央公园。报道中引述了几名经手这些豪华地产交易的人的言论,他们承认,对于动辄数千万美元的豪华共管公寓购买活动,他们只会去了解买家必须具备的资金条件,而很少对买家执行超出该范围的背景核查。
房产经纪人伊丽莎白·L·桑普尔(左)和布伦达·S·鲍尔斯代理了许多外国客户在时代华纳中心的房产交易
大部分时候,这些共管公寓以某些有限责任公司的名义购买,而这些公司就掩饰了业主真正的身份。在美国的几个州及一些离岸司法管辖区内,现行法律并没有要求披露这些实体的受益人。
这封信还要求强化2014年8月出台的一些法规,也就是要求银行与其他金融单位加强对这些“法人实体客户”的审查,包括上述一些有限责任公司。
FinCEN在其电邮声明中称,该机构“正致力于拟定一项法规,要求银行与其他金融机构收集受益人身份的相关信息,以帮助他们找到在该金融领域整体中存在的滥用法人实体的行为。”
至于在房地产领域强制实行《爱国法案》的要求,该机构称,“我们也在继续探索,看看把哪些要求强制实行于房地产领域的哪些行为者,可以最有效地增加透明度,来深化目前通过针对其他金融机构的现有或拟定的要求以及一些传统执法措施而获得的成果。”
目前,那些银行虽被要求去“了解客户”,却没有义务查明这类法人实体受益人的身份。这是个可以让他们绕开正规银行审查的漏洞。
该组织还倡议实行登记措施,让执法组织与公众都可以去查询那些有限责任公司及其他法人实体的受益人。
据美国知名公寓信息网站CityRealty数据报告显示,纽约公寓平均价格在5月份出现大幅增长。其中,曼哈顿房产市场成为了最大赢家,当地平均房价突破190万美元(约1180万人民币),再次创造历史最高纪录。
购买美国中高端房产的中国客户在第二季度有了明显增加,涨幅高达10%;高端公寓的销售量也同步上升,面积选择也倾向于中-大户型。
纽约曼哈顿纽约曼哈顿房屋“昂贵指数”达历史之最 共管公寓均价突破250万美元
CityRealty报告指出,在4月份平均房价180万美元的基础上,5月份曼哈顿房产销售价格大幅增长5%,而月度销售总量为876套,与上月持平。在销售量没有增长的前提下,这意味着5月份房屋销售单价有了显著提高,高端房产市场在角逐中大放异彩。
报告也认为,对纽约房产市场 来说,5月是一个具有标志性意义的月份,纽约市中心房产的昂贵程度已经达到历史之最。从物业类型来看,曼哈顿中心区共管公寓平均价格达到250万美元,而 合作公寓的平均价格则为140万美元;共管公寓5月销售量为367套,环比微增0.5%,而合作公寓的销售量为509套,与上月基本持平。
曼哈顿最高房屋成交价破¥2亿 房天下直销高端美国房源“性价比”吊炸天
5月达成最高成交记录的房屋是位于纽约Mercer街158号新博物馆建筑(The New Museum Building )12层的一套豪华公寓(拥有5个卧室和5个卫生间),成交价格高达3400万美元(约2.1亿人民币)。
报告还强调,曼哈顿的中心地段是“票房”最高的地区,公寓销售总额为323亿美元;而位于中城区的房产销售总额则排名第二,大约为2.27亿美元。
此外,曼哈顿中心区每平方英尺达到1982美元(约为13.24万人民币/平方米),成为纽约地区平方单价之最;名流聚集的纽约上东区排在第二位,每平方英尺价格为1788美元(约为11.94万/平方米)。
尽管曼哈顿很多地段的高端房产已超过1000万人民币,但仍有不少中高端公寓的价格较为适中,成为买家既能投资又可自住的最佳选择。例如,纽约中城区高端项目“莱辛顿公馆”,坐落在曼哈顿中城区中心地带,距离中央车站只有三个街区,但平均价格却仅为 83.5万美元(约510万人民币)。
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