Tag: 美国房产

很多人在美國購房時不知道如何把握時機，覺得房價一年到頭，跌跌漲漲無規律可循，擔心在不合適的時機買到性價比不高的房子。其實，美國房地產市場365天全年開放，一年四個季節根據經濟大環境，貸款利息，以及市場上房源的多少，房價產生浮動，所謂的淡旺季都是相對的。以下是各個季節買房的利與弊。

春季

春季買房的優勢在於：天氣轉暖，春意盎然，房屋顯得有朝氣 ；房源充足，很多屋主願意在春天賣房；對於買家來說，節日過完，天暖出行方便；學區房子通常都在春天放盤，顯得特別搶手 ；買家可以同時在2個不同房子上出價。春季買房的劣勢在於買家多競爭激烈，價格相對比較高。根據美國房地產協會的統計，春天的美國房價一般比冬天的房子價格高 2%—3%，而當市場上升時漲價的百分比還會隨之增高。春季看房的人多，競價也激烈。春季市場上的賣家有些並不是急著要賣房，而是用以試探市場，他們會有意標超高價。因此，有時候儘管買家的出價已經很合理，很有競爭性，也未必買成房子。

夏季

夏季裡家庭買學區房，承接春天的計畫，市場競爭進入白熱化階段。不少人能趕上成交學區房的末班車。此外，夏天利於裝修，容易施工，油漆方便干，還可以更換太陽能綠色環保系統。夏季雨水較多，比較容易發現房子漏水等現象。夏季房屋買賣的劣勢在於超高的氣溫，遇上看房天氣炎熱，買賣雙方都會比較沒有耐心。當室外氣溫高到75-80度時，暖氣系統難以開啟，驗屋時需要特別注意。

秋季

秋季是房產成交的另一旺季，優勢在於天氣好，方便出門。此外，夏季沒有賣出的房子在市場變得相對容易議價。屋主在節日到來和寒冬來臨前，願意出售，條件變得寬鬆。秋季市場會延續夏天旺季從而出現一個過戶的高潮。再有秋季成交房屋，還能為年底省稅做準備。不過需要注意的是，秋季市場競爭依然激烈，價位要有競爭性。

冬季

我們一般都覺得冬季是房產交易的淡季，市面上的房子相對少些，很難買到自己喜歡的房子。很多人不願頂著大風大雪去查看房屋狀況，但其實，所謂的淡季只是在於房源略少而已。如果能夠好好把握，冬季也可以是買房的好時機。冬季裡售房的屋主都比較理智，更有誠意。售房的原因多為處理遺產、離婚分財產、工作調動、生活變化。許多時候這樣的房子真是物有所值，若買家出價合理，易達成交易。年底買房時的過戶費、地稅、利息等費用都可以用於減稅，對於首次購房的家庭省稅會有好處。此外每年的12月至1月份銀行的貸款利息會降到最低。

我們雖然覺得冬天太冷，雨雪又多，非常不適合去實地看房；但恰恰在這種糟糕的天氣條件下，使房屋最真實的情況暴露了出來。比如，我們可以很容易的檢驗房屋門窗的封閉性、整棟房屋的排水系統、房屋的供暖系統等。在冬季，租賃搬家服務預定更方便。但是，冬季購房的弊端也是顯而易見的。在天氣寒冷的情況 下，很多人都不願意出門，如果還要搬家，的確是件很痛苦的事情。

以上的分析是根據普通天氣情況，以自住房子為主，並且針對買家第一次購房的情況而言。對於投資者或是商業房地產的買賣，季節因素對他們影響不大。

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美國房地產經紀人遇到代理客人改變主意打算退掉已進入交易合約的買賣，許多房地產糾紛案件就在這裡發生，假若代理經紀人未能謹慎妥善處理，日後衍生問題更大。

如果是代表買方的經紀人，假設買主有其他原因想要取消已進入Escrow的房屋時，經紀人要協助買主仔細看清楚賣方在合約上寫明的一切審議日期，譬如說買主有權在幾天內請房屋檢查專家詳細查驗屋況，屋況有問題嚴重到買主不能接受，可以取消購買，賣方也退還買主付的訂金。

買方在收到HOA套裝文件再售說明的五天內，要瞭解小區是否有訴訟？小區對是否有出租的限制？小區對停車規定，依法買主有五天反悔期。

買方如果貸款條件不夠被銀行拒絕，美國法律保障貸款人權利，買主因為貸不到款，亦可以取消購買，但是這種情況有時候買主付的訂金會被沒收，合約條款中有所載述，經紀人必須告訴買主，特別是為客人買全新屋，建商通常會加載貸款不通過時沒收訂金這一項，經紀人若經驗不夠或者忽略條文細節，這件買賣就要出問題。

房屋買賣交易期間有長有短，但合約上會寫著期限，從Open Escrow起30天、45天、60天都有，買方經紀人要瞭解買主申請貸款最新狀況，需要貸款購屋的買主，經常因為提交給貸款機構的文件不符合放款要求而拖延，身為經紀人一定要在交易期限日期內書面取得賣方同意延長交易完成日，經紀若未及時處理修改合約事項，很可能這筆交易在合約到期日破滅，這是經紀人的疏失，賣方可以把房屋賣給其他人，在一個房價上升的市場，經紀人萬不可犯這種錯誤，損害到買主成功購屋。

有不少賣主售屋時要求買主「照單全收」（As Is），其實房屋若有危害安全問題，法律會保障買主，買方經紀人可向賣方提出要求修正，譬如說熱水爐不在法定的高度上、屋內生黴、電線外露等等，買主有權要求賣主提供修理，一位負責的專業經紀人，應懂得保障買主權益。

至於賣主可否從交易中退出？一般而言在房價快速上漲的市場中，這樣的情形會發生，賣主剛簽完交易合約，當天下午就有另一位買主用更高價及現金來買，使得賣主猶豫，以為賣價定低了，就想取消合約。

通常只有買方貸款出問題時，賣主才可能順利取消買賣合約，如果買方一切遵守交易合約規定，賣主很難取巧，除非賣方之一冒名替共同屋主簽字，而被共同屋主發現拒絕出售房屋，這種情況會牽涉到詐欺法律層面，買賣交易有可能取消。

有些賣主會以買到另一棟房屋為由而延長售屋成交日期，如果買主同意，賣主可以安心繼續住在已售之屋裡面。一位稱職的買方經紀，應要求賣主提供期限，更理想的情況是要求賣主付給新買主房租，並且另寫以月為期的租約，以免除賣主賴著不搬走。

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你還在租住公寓嗎？要有心理準備，房租還會上漲。過去五年租金一路看漲，根據商用地產公司Reis Inc.的調查，2010年以來美國平均租金上漲14%，達到1124元。與同時期通膨率相比，租金上漲率高出四個百分點，與美國房價相比，更是高出一倍以上。

目前公寓興建上升，但預計今年租金還會漲3.3%，達到平均1161元。雖然比去年的3.6%漲幅緩和，但看漲的趨勢不變。主要原因是更多人在找公寓。

越來越多與父母親同住的年輕人找到工作，要搬出來自己住。房價上漲使許多長期租戶望「漲」興嘆、繼續租住。另外，新建公寓大多以富有的租戶為對象，租金高出平均水平。

以科羅拉多州丹佛市為例，2010年以來丹佛房租每年漲幅逾5%，2014年則為9.2%。去年新增9400個單位公寓，其中23%位於都市中心，開發商當然要提高租金，才能回收昂貴的土地和開發成本。

公寓租金將連續第六年看漲，理由如下：

• 就業機會多

經濟不景氣，許多人失業，搬去和親人住或與人合租住屋。2012年美國有32%成年人即與家人同住或與人合租。過去12個月，美國就業人口增加約280萬，許多人開始找房子搬出來，當然推升租金上漲。

• 購屋延滯

傳統上，租金上漲刺激房客早點購屋，尤其目前利率空前低。但是去年美國「有巢族」比率64.4%，是19年來最低點。租金高佔掉大部分收入，房價漲使「無殼蝸牛」存不夠頭期款或合格申請房貸，許多18至34歲的年輕人只好租屋。

• 新公寓太貴

去年全美新增23萬8000單位公寓，是14年來新高，今年可望再添21萬戶新屋。理論上，新屋增加有助於拉下租金，因為房東要爭搶租戶。可是，八成新屋是高檔公寓，因此去年新屋平均房租1721美元，比舊公寓的平均房租高出46%。

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不是在買房，是在買健康，是在買壽命，是在買安全感！

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前半生的苦拼，不想後半生累死在賺錢的路上。一直都在尋找一塊有山有水有鳥語花香屬於自己的心靈家園，讓疲憊的心得以棲息，把世俗放下，找了半生，終於找到了！

在加州買的不是房，買的是天，買的是云，買的是呼吸，是空氣，買的是肺，是決定不再當吸塵器；

在加州買的不是房，買的是氣候，我憑什麼忍受夏天酷暑難耐冬天寒冷無奈，是時候該我選擇天氣了；

在加州買的不是房，買的是無憂無慮的生活狀態!買的是夜不閉戶的安全，沒有推銷電話的寧靜，無毒的蔬菜、肉、牛奶和水；

在加州買的不是房，買的是於北京五倍的租金回報，買的是屬於自己的一畝三分地，子子孫孫永久傳承下去的土地；

在加州買的不是房，買的是素質教育，是孩子成為下一個喬布斯的希望；

在加州買的不是房，買的是這裡的文明禮讓！這裡沒有打人的城管，沒有吃人的工商。出行沒有人亂扔垃圾，排隊沒有人加塞!

在加州買的不是房，買的是舉世無雙的優勝美地，那入山聽禪的道行；買的是太浩湖三十米清的湖水，可湖邊垂釣也可一葉扁舟的閒情逸致；買的是天堂雪場百條雪道上那無敵的雪景和純白的粉雪；

在加州買的不是房，買的是白天窗外藍色的天和晚上滿天的繁星，買的是兒時沒有污染的回憶和下一代的希望；

所以，在加州買房，給自己一個健康愉悅的身心，享受人生。每天都晨練林間、漫步湖邊、學學滑雪，騎騎單車、背上背包同小夥伴們一起爬爬山、旅旅遊、拍拍照攝攝影、上上網處理一下業務，在蛐叫的夜幕中入夢，在鳥鳴的晨曦中自然醒來……歡迎天南地北的朋友們到加州來!!!喜歡加州、熱愛加州、居住加州。

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要說美國最值錢的街道當屬南佛羅里達州的印第安溪島路(Indian Creek Island Rd)和加州洛杉磯的比佛利公園環線（Beverly Park Circle ）了。

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據《商業內幕》（Business Insider）報導，美國四大富豪在印第安溪島路安家，而比佛利公園環線則居住著丹澤爾·華盛頓（Denzel Washington）、艾迪·墨菲（Eddie Murphy）這類大名鼎鼎的人物。

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那麼，在這樣的地段置業要花多少錢呢？依據Zillow對這些街道的數據分析，它們的房價中位數如下：

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