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美國 | Realty創始人湯惠解析美國房産投資
美國房産投資入門8部曲
對于剛入門美國房産投資的中國初學者來說，要知道自己如何做？做什麽才？才能使自己進入正確的軌道才是首要花時間去思考的。作爲我在居外網的首期專欄，我想給剛進入初始階段的投資者們一些個人建議。【閱讀原文】
美國巴洛阿圖市活動屋園區預關閉 硅谷房地產被看好
巴洛阿圖市議會採納市府官員拉巴迪（Craig Labadie）「居民遷徙衝擊報告」（Relocation Impace Report），巴市唯一的活動屋園區Buena Vista即將關閉。市議會同時考慮採納配套措施，提供活動屋居民更多補助。
美國巴洛阿圖市活動屋園區預關閉 硅谷房地產被看好硅谷房地產人士說，南灣各市府目前密切注意巴市所將採取的措施，因為許多開發商都想收購南灣活動屋園區，開發成高級公寓大樓。
巴洛阿圖Buena Vista園區有100個以上的活動屋，約400名居民。約兩年前灣區Prometheus房地產開發商試圖以3000萬元收購此4.5畝的活動屋園區，開發成180戶高級公寓，住戶與灣區人權團體強烈抗議。
業界表示，許多開發商都看好硅谷房市，希望買下地點佳的活動屋園區，開發成高價公寓住宅。如最近一個全國性的美國房地產開發商向聖荷西市府提出，希望買下Santana Row購物中心附近的Winchester Ranch活動屋園區，發展成公寓大樓。情形與巴洛阿圖的Buena Vista一樣。
聖荷西市府官員表示，活動屋園區房租低廉，租戶大部分是低收入勞工階級，因此活動屋園區是市府維持可負擔住宅比例的主要策略。聖荷西目前有58個活動屋園區，居民總數1萬人以上，其中許多是亞裔。聖荷西密切注意巴洛阿圖的發展，作為日後處理活動屋園區問題的借鏡。Buena Vista園區居民以西語裔為主。
巴市去年10月接受活動屋園區地主要求，擬關閉Buena Vista。園區律師阿吉茲（Nadia Aziz）向市議會上訴。市議會經過討論後，仍然決定採納關閉的建議。
可是議會要求地主提供居民更多搬家補助，包括小孩轉讀其他學區所將受到的衝擊等。
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紐約財政局局長吉哈：切勿輕忽財政局信件 以免房屋被法拍
紐約市財政局局長吉哈(Jacques Jiha)提醒市民，財政局一年一度的扣押變賣(lien sale)將在5月15日舉辦，民眾切勿輕忽財政局來信，以免物業被法拍而不自知。
吉哈表示，當民眾不繳物業稅(property tax)、積欠水費等其他費用，當局可以在物業上放置扣押權，每年在固定時間賣出扣押權；有相關疑慮的民眾會收到來自財政局至少四封通知信告知民眾所積欠的債務，民眾收到信後應立即還清並解除債務。吉哈說，有些民眾可能一時無法償還所有欠款，但切勿消極面對，應與財務局聯繫討論支付協議(payment agreement)，當局會暫緩扣押變賣的程序。吉哈再三提醒，5月15日是扣押變賣日，因此要還款或是進行支付協議的民眾必須在5月14日之前處理。
財政局副局長西爾斯(Timothy Sheares)另外提醒屋主，每年需繳交的「收入支出報告」(Report of Income and Expense，RPIE)需於6月1日前繳交，若未繳交，將按物業最終評估價值計算、面臨300元至10萬元不等的罰款。由於「收入支出報告」內容長，為便利市民，財政局今年推出簡短版本的「收入支出報告」，凡是物業的實際評估價值(Actual Assessed Value)為25萬元以下且不是旅館，屋主便可使用簡短版本的「收入支出報告」。
「收入支出報告」可於線上填寫，網址：
http://www1.nyc.gov/site/finance/taxes/property-rpie.page。
此外，財政局也發現近年房契詐欺(Deed fraud)的情節越來越多，吉哈鼓勵屋主向財政局登記物業所有人、代理人等相關文件，若該局發現物業有任何異常活動，會與警方合作調查；新聞發言人艾琳 (Sonia Alleyne)介紹，此服務自去年7月推出以來，已發現約600筆房契詐欺，有六人被捕。
登記及更多內容可上財政局官網查看：
http://www1.nyc.gov/site/finance/taxes/property-recording- documents.page，或致電311。
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美國10大租房佳地 房租低選擇多
每月填寫房租支票時是否會讓你手發軟？如果這樣的話，你該考慮換住處了。
很慶幸，福克斯提供了最佳租房信息。據《商業內幕》（Business Insider）報導，福克斯最近給出了一年一度最好最差的租房城市。
福克斯對全美50個大都會區的2014年第四季度平均租金、空置率、房租佔收入比例以及房租年增長率等四個指標進行了調查。
事實表明，如何在列於這份名單中第一位的印第安納波利斯租房，那麼你的家會是非常漂亮的。調查顯示，該地區平均每月租金756美元，僅佔其家庭收入的16%左右。同時，7%的高空置率意味著租房者有很大的選擇空間。
福克斯給出的10大租房最佳地：
2.密蘇里州堪薩斯城
4.密蘇里州聖路易斯
5.俄亥俄州哥倫布市
6.俄亥俄州辛辛那提
8.（並列）亞利桑那州鳳凰城
8.（並列）佛羅里達州傑克遜維爾
9.俄亥俄州克利夫蘭
另一方面，報告還給出了租金暴漲的幾大城市，最令租房者不滿的地區三個位於加州，分別是舊金山、奧克蘭和聖何塞。除此之外，紐約、波士頓、佛羅里達州的棕櫚灘也在名單之內。
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10大特徵預示著你遇到了不良貸款公司
每個行業都有優秀人才和壞蘋果，房貸業也不例外。對多數消費者而言，買房貸款是一生中最大筆的花費，所以挑選合適的房貸業者非常重要。如何避免不良公司？以下是應注意的警訊：
10招讓您避免不良房貸公司- 不考慮你的支付能力
房貸不應超過你每月總收入的28%，房貸公司不應爲你制定家庭預算，但應對你的財務提出很多問題。如果未提問，可能不是你想打交道的公司。
- 很多點數
所謂的“點數”就是預付房貸利息，屋主購買點數以降低未來要付的房貸利息金額。點數若超過房貸總額的3%到4%，這可能是房貸條件有問題的徵兆。
- 過多貸款費用
房貸交割費介于2%到5%，但是到了5%就接近過高，費用超過5%，就應找別家公司。
- 提前還清得付罰款
若你提早還清房貸，放貸業者不應課罰款。不肖業者可能收取5%或更高的罰款，這個費用可能使你以後難以還清貸款。
- 膨脹利率的經紀
如果你有個房貸經紀，詢問他是否會收取“利差溢酬”(yield spread premium)，如果答案肯定，就換個經紀。這種經紀爲了賺錢而向你收取較高利率。
- “壞信用沒關係”
你不要打電話、寄電郵給打出這種廣告的公司，這一類的業者可能從事“掠奪性貸款”(predatory lending)，幾乎定會提出對你非常不利的條件。這種貸款通常針對信用較可能受損的低收入者。
- 高額尾付貸款(balloon payments)
貸款期結束時要交一大筆錢，有時可高到相當于原本借貸的金額。不要被高額尾付貸款看來有利的房貸條件所誘，最終對你幷不划算。
- 膨脹收入或房價
放貸業者不應膨脹你的收入或房價，來幫你取得貸款資格。這種作法不道德、違法，而且你也負擔不起房貸。願爲你說謊的公司，也會對你說謊。
- 沒有“誠意估價”(good-faith estimate)
收到房貸申請的三天內，業者須提供誠意估價，讓你知道貸款的基本資訊，包括貸款的估價費用。這項估價須使用HUD-GFE表格，若使用其他表格或未在三天內收到，就不要用這家公司。
- 費用與“誠意估價”所列的不同
誠意估價會逐項列出與房貸有關的費用清單，有些金額非常明確。但是當你要簽署最終的房貸文件時，一些費用的調整幅度可大到10%，另外一些費用則不應改變。
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美國房産投資新招：3種使不動産變爲可動産的妙招 提高投資回報率
人們通常認為，房屋都是不動產。雖然我們經常聽別人說，我的房子現在漲到100萬了，或者他家的房子升值了，但是這些賺到的錢卻是看不見、摸不著的。如果這些錢無法拿出來用，放在那裡，也就永遠是一個數字。如何從房子中拿錢出來用，如何將你的房子從不動產變成可動產，是否有這樣的貸款呢？以下是美國房產投資中幾個參考的方法。
推薦房源：美國房產
- 融資重貸（Cash Out Refinance Mortgage）
通過不同的貸款方式，房屋這一不動產能變成可動產使用。
假設王先生幾年前買了一處房產，現在價值50萬，當時的貸款利率是6%。現在王先生只有20萬的貸款沒還， 而他最近想趁著房貸利率降低，辦理重新貸款，把原來的高利率降下來，同時還想再借一筆錢給孩子作為上大學的學費。出於這個目的，我們建議他採用融資重貸 (Refinance Cash Out Mortgage)。 融資重貸是重貸的一種。我們可以說是普通重貸，就是民眾希望改變原來的貸款條件，比如降低利率，縮短還款期限，於是辦理一個重新貸款。融資重貸不僅可以實現改變原來的貸款條件的這個目的，同時，還能多拿出一筆錢出來用。
辦理融資重貸，新的貸款會把現有的房貸先付清，之後把剩餘的貸款額兌現。 因此來看王先生的案例。王先生目前房屋還有20萬貸款，之前的貸款利率是6%，他想通過重新貸款，把利率降到目前的4.5%，如果他僅僅是這個目的，他只要辦理一般的重新貸款20萬。但他不僅要降低利率，還想從房屋中拿10萬元出來，作為孩子的大學學費。這樣他就可以辦理融資重貸。
- 房屋淨值貸款（Home Equity Loan）
有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋淨值貸款。如果王先生對自己目前的貸款條件很滿意，他不想降低利率，也不想縮短還款期限，只是單純想從房屋 淨值中那一筆錢來作為孩子的大學學費。那麼，他應該申請房屋淨值貸款。這樣王先生的房屋上就有兩個貸款，一個是之前的Mortgage，第二個貸款就是房屋淨值貸款Home Equity Loan。通過辦理房屋淨值貸款，王先生借出了10萬元。
- 房屋淨值信用額度（Home Equity Line of Credit）
房屋淨值信用額度是一個開放性的貸款，是一個浮動利率的信用額，一旦銀行把房屋淨值信用額度批下來，對貸款者是十分方便好用的，因為這個信用額度很靈活，如果貸款者沒有使用過任何的貸款金額，貸款者無需付任何利息。就好比一張信用卡，給你一個信用額度，比如5萬元，你隨意什麼時間拿出多少錢都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。
房屋淨值信用額度通常是30年期，頭10年是提取期，貸款人可以在頭10年提取信用額度。後20年是還款期，如果貸款人在批下信用額度10年後有欠款的話，貸款者需要在第11至第30年間償還本金與利息。如果貸款人在頭10年過後，沒有任何欠款，該房屋淨值信用額度會關閉。
一般來說，融資重貸適合那些需要使用高額的貸款金額，但是不能夠短期內還款的貸款者。房屋淨值貸款適合那些需要從房產中拿出額外的貸款金額，無論有沒有現有的房貸。這兩種貸款都是固定利率和固定月費，一旦貸款金額貸出，銀行就開始計算利息。一旦貸款人付清貸款之後，如需要再套現出來了，需要重新申請。房屋淨值信用額度允許我們使用期內任何時間使用貸款金額，銀行只會計算貸款者貸出的金額的利息，貸款者可以隨時付清，再從信用額度中貸出資金，非常靈活，不過利率是浮動的。
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6張圖告訴你2015美國房地產將如何發展
美联储(Fed)正在为2006年以来的首次加息做准备。不过，逐渐复苏的房地产行业——此轮经济复苏中最低借贷成本的最大受益者之一——并未感到恐慌。
全美互惠保险公司首席经济学家David Berson认为，由于决策者已经暗示他们将缓慢并且循序渐进地上调关键利率，潜在买家不太可能急着在首次加息之前进入市场。此外，房地美的数据显示，抵押贷款利率仍是历史平均水平的一半。
那么，如果美联储加息并未迫近的话，房地产市场会发生什么？分析师认为应当先关注以下几方面，再来判断今年房地产市场的表现。
- 库存
为了吸引买家，商家会提供各种各样的商品。房地产网站Zillow Group Inc.经济研究部门高级主管Svenja Gudell指出，即使是最急切的买家也将受制于缺乏库存。而近些日子，人们可选择的选项有限。
房地产数据供应商Redfin Corp.的数据显示，3月房屋库存录得2013年12月以来首次同比下降。
Gudell表示，利率上升或让情况变得更糟。一年之后，以当前低利率抵押的屋主在把其住房放到市场上之前将重新考虑，因其担心将承担更高的借贷成本。
虽然因屋主的耐心等待那可能会促进家庭装修方面的开支，但抵押贷款减少也可能意味着一个步履蹒跚的房地产市场。
- 价格
更糟糕的是，在价格飙升促使业主决定出售房屋之前，库存可能不会激增。住房成本已经迅速上涨接近2007年12月时的水平——自那之后，房屋销售一片低迷。
- 首次购房者的负担能力
美国民众在寻找更多可负担得起的住房方面已经经历一段相当困难的时期，信贷约束和供应不足抑制了低端市场销售。扩张时期首次购房者在总体采购中仅占微弱比重。
- 信贷投放
在房地产泡沫帮助触发上次经济衰退之后，银行业者放慢了放松抵押贷款要求的步伐。抵押贷款银行家协会数据显示，将信用分数、贷款与价值比率等因素考虑在内，那些信用记录不够好的人面临长期挑战。
- 薪资
富国证券经济学家Anika Khan认为，抵押贷款利率上升之时，工资上涨将成为房屋销售增强的一个关键组成部分。
值得一提的是，全美地产经纪商协会(NAR)周三(4月22日)公布的数据显示，美国3月成屋销售年化月率上升6.1%，总数年化519万户，创18个月来最高水平，表明房地产市场在经历今年疲弱开局后开始走强。
另外，美国商务部已公布了3月新屋销售数据。
美國房產「新秀」澤西市將新建300個住宅大樓 欲榮登新州第一大城市
與紐約曼哈頓隔河相望的新州第二大城市澤西市(Jersey City)，近年來在美國掀起建設熱潮。房地產呈井噴式發展，尤其是天際線上的高樓大廈還在不斷突破新高度。到今年年底，該市預計有3000個新住宅單位將上市，其中就包括位於哈德遜街(Hudson Street)，由中國投資商注資的新州最高住宅大樓。隨後的10個月，澤西市還將繼續破土動工，再添3000個住宅單位。
美國房產「新秀」澤西市將新建300個住宅大樓 欲榮登新州第一大城市據《澤西日報》報導，該市現在破土動工的建築名單變化之快，宛如雨後春筍般難以數清。
本月早些時候，一棟83個住宅單位的公寓樓在博根-拉斐特地區(Bergen-Lafayette)Suydam大道上動工。這棟在貝克塗料工廠(Baker Coating Factory)原址新建起的公寓大樓被命名為「貝克大廈」(Baker Building)，距離自由州立公園(Liberty State Park)輕軌車站不到4個街區。5月，擁有164個住宅單位和一樓為零售區的一棟11層建築將開放，位於50號Regent街，臨近市政廳。
今年晚些時候，臨近PATH火車站的70號哥倫布街道上，一棟擁有545個出租單位、2萬平方英呎商業空間的大廈將竣工。其姊妹樓位於90號哥倫布街，也將在今年12月動工。與哥倫布街相隔幾條街的Provost廣場，一棟900多個住宅單位的公寓也將在年底正式開放417個單位。
此外，位於425號華盛頓街的商用住宅大樓瑪貝拉二號(Marbella II)、PATH火車Grove街站邊上的50層高建築以及自由港(Liberty Harbor)北部的44層大樓也將在年底開放。
市長史蒂夫·富洛普(Steven Fulop)在今年的市情咨文中曾表示：「可以肯定地說，澤西市的成功在新州是無可匹敵的。」今年建成的公寓或大廈預計將為澤西市帶來8000新居民。到2016年，該市將超過紐瓦克，成為新州人口最多的城市。大量的可觀稅收增加了該市的稅基，有越來越多的居民分擔稅負，於是吸引了更多投資開發商，從而良性循環，不斷發展繁榮。
他此前還表示，今年的首要目標是在全市範圍內擴大保障性住房，將提供激勵機制，減免稅收。讓開發商投資創建的住宅樓，確保其中至少20%為保障性住房。
一些投資地產商對該市的發展前景表示樂觀，優秀的建築、良好的城市規劃、交通工具多樣，而且城市生活和休閒娛樂設施的逐步完善，使澤西市得到了重生。同時，相對低廉的租金、便捷的交通以及臨近大都市的有利地理位置，也吸引越來越多商家和餐館選擇在這裡駐紮。
新任副市長馬科斯·維吉爾(Marcos Vigil)在當地最近的一次房地產峰會上也表示，紐約曼哈頓房價和租金年年攀升，而且布魯克林和長島地區房價也在飆漲，發展得越來越好的澤西市自然受到曼哈頓上班族的青睞，但是它不是第二個布魯克林，它將是具有自己獨特魅力的社區。
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美國房屋供量不足 等待需求上漲加速建設新住宅
最近美國房地產數據表現差強人意，雖然上週公佈的4月份建築商指數有所改善，但3月份住房新開工和營建許可表現疲軟。
美國房屋供量不足 等待需求上漲加速建設新住宅據媒體報導，經由於最近二手房簽約銷售數據溫和走高，德意志銀行(Deutsche Bank)預計3月份二手房銷售微弱改善，預估為500萬棟，略高於2月份的488萬棟。不過對於新房銷售數據，德銀預計可能較為疲軟，原因是市場上住宅供給非常少。
上個月，美國可供出售的新房供給才21萬棟，僅略微高於2012年14.4萬棟的歷史低點，大大低於過去30年大約32萬棟的平均水平。
不過，供給不足的結果是，「一旦需求復甦，住宅建設將會加速，」德銀報告如是稱。
事實上，在德銀看來，雖然美國房地產復甦一直非常緩慢，但未來幾個季度有可能顯著回暖。
首先，美國30年抵押貸款利率大約比去年此時低60個基點，意味著美國購房者的購買力有所上升。德銀指出，雖然現在住房購買力略低於2013年1月份創出的歷史峰值，但仍高於過去5個週期中的任何時點。
其次，銀行在繼續放鬆抵押貸款的借貸標準。上個季度，銀行所持有的住宅地產貸款按年率上升3.9%，為2013年1月之前的3個月實現按年率增長4.0%之後的最佳表現。
的確，相比2005年前後，美國的抵押貸款借貸標準依然較為嚴格，同時對於許多美國家庭而言，積攢首付也並非一件容易的事情。不過德銀認為，過去1年油價大跌為消費者省下了大約1000億美元的能源開支。
德銀指出，雖然節省下來的能源開支並沒有轉化為其他支出而是儲蓄起來了，儲蓄率上升對於將來的樓市將是一個利好。
德銀最後的結論是：「總而言之，現在美國住宅活動出現實質性回暖的條件已經成熟。」
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