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聯邦調查局（FBI）每年都會公佈犯罪率最高城市，FBI依2013年犯罪率新資訊，最新公佈全美十大危險城市的名單中，加州奧克蘭名列第二，但該市治安則有轉好趨勢。

美國10大高危城市 買房還是另選他處

FBI今天公佈的資訊顯示，全美國犯罪率普遍下降，但下列犯罪率前十名的地方，還是令居民擔憂的地方。依危險程度，這十大犯罪率最高城市如下:

1、密西根州底特律市。謀殺案比率為每十萬人發生45件，它成為全美治安最差，最危險城市，一點也不令人驚訝。底特律市在財務破產的情況之下，仍能降低2.5%的犯罪率，誠屬難能可貴。在底特律破產，而必須消減預算的情況下，它的治安情況仍是處於危險的狀態。

2、加州奧克蘭市。謀殺案發生率為每十萬人22件。該市於2012年犯罪率達到10年以來的巔峰，但最近該市警察局進行結構調整，治安似乎有好轉的情況。2013年犯罪率較2012年下降1%，這是警政革新之後，踏出正確的第一步，就看以後能不能扭轉它治安不佳的惡名。

3、田納西市孟菲斯市。其實，它的治安情況是在好轉之中，但在2013年發生暴力攻擊事件多達7，000餘件，平均一年至少有15件。

4、密蘇里州聖路易斯市。謀殺案比率為每十萬人38件，該市進行監管結構與政策的轉變，或許有一天它能夠對犯罪頻生的情況，有所改變。不過，該市被評為長期危險的城市，前景不佳。

5、俄亥俄州克里夫蘭市。謀殺案比率為每十萬人14件。該市在2013年被謀殺人數比2012年的84件，減少為2013年的54件，頗見改進之效。不過，克里夫蘭出現暴力案件增加的趨勢，暴力案件增加7%。

6、馬里蘭州巴爾的摩市。謀殺案比例為每十萬人發生37件，2013年情況惡化，最近發生一名非裔被警察拘押而宣告死亡，看2013年數據，便知道該市治安早就亮起紅燈。巴爾的摩去年發生233件殺人案，雖然該市不算大型城市，但被殺人數仍高展全美第二位。

7、威斯康星州米爾瓦基市。謀殺案比率為每十萬人17件，創下五年來最高紀錄，該市2013年共有104人被殺死亡。過去米爾瓦基未曾被列為全美十大犯罪率最高城市之列，後來發現該市警方錯誤報告犯罪案件，後來發現之後，它便成為榜上列名的治安最差十個城市之一。

8、阿拉巴馬州伯明翰市。謀殺案發生率為每十萬人30件，它經過兩年治安不佳之後，出現轉變，犯罪率有下降之勢，2013年繼續下降10%，不過目前該市謀殺案仍多，要減少謀殺案比率似有困難。

9、新澤西州紐華克市。謀殺案比率為每十萬人發生40件，去年該市相當困難，這是該市首度被列上這個犯罪率十大城市之中，其暴力犯罪也上升10%，搶案增加23%，去年被謀殺人數增為112人。

10、密蘇里州坎薩斯市。謀殺案發生比率為每十萬人21件，這是該市首度被列上這個不名譽榜單之中。去年暴力犯罪減少百分之一，但是其他犯罪項目則有增加。

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山景城世界級高科技公司云集，在Google、LinkedIn、微軟硅谷園區大舉招聘人才之下，當地房租漲幅驚人。一些房地產開發商更趁機提出公寓整修計畫，然後獅子大開口，將房租加倍調高。房客叫苦連天，紛紛打算搬離山景城，有些亞洲移民甚至計畫搬回原居地。

美國山景城房租成倍翻漲 高薪科技人叫苦連天亞洲移民搬回居地

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有些年收入六位數的高科技公司員工也表示，雖然收入不錯，可是如果真的房租加倍調漲，他們也吃不消，特別是家裡有小孩，必須為小孩未來的教育準備一些錢。

根據最新報導，山景城Rex Manor社區約有40戶家庭面臨房租倍漲的壓力。這些家庭住在山景城 Forest Glen與 Granada Drive交會處的公寓。目前，社區雙臥房的月租約為2750元。

可是這些公寓今年為灣區 Prometheus 房地產開發公司收購後，地主隨即在一次與房客聚會活動中表示，公司計畫將所有出租公寓回收整修，因此租約到期後可能不會再續約。Prometheus另向房客表示，目前他們在山景城市區開發Madera公寓大樓。Madera雙臥房公寓月租是5000元，約為Rex Manor目前月租的兩倍。

一名當地租戶表示，開發商的舉動意思非常清楚，Rex Manor公寓收回整修後，再度推出市場時，租金將為目前的兩倍。

山景城市府計畫委員史卡波羅（John Scarboro）表示，Prometheus與當地民眾開會討論過後，許多當地住戶紛紛表示住不起山景城，一個菲律賓裔家庭甚至表示，他們考慮要搬回菲律賓住了。

山景城華裔高科技員工黃紹安表示，雖然他是軟件工程師，年收入是六位數，可是如果月租上漲到5000元，他與他的家人也住不起，因為5000元的月租，一下子就把他的薪水花去一半，他兩個小孩都還在念小學，以後大學教育怎麼辦？

他說，許多人認為硅谷房租高漲是科技人高薪所造成的，事實上許多科技人也是高房價、高房租的犧牲者。黃紹安表示，如果房租這樣無止境上漲，他準備搬到東灣去住。

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每個人都知道，買房切記三件事：地段、地段，還是地段。對於缺少經驗的首購族來說，不妨從幾個方面挑選合適的居住地點。

美國房產「首購族」如何選擇價位適中的優質地段？

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第一，房價水平：地段是影響房價的重要因素之一。任何買家想要在最短時間找到理想住房，就不該浪費時間在負擔不起的房子上。

申請貸款預批是買房的首要任務，從銀行或貸款機構得知可能的貸款金額後，你必須告訴中介自己的預算範圍，他們才能協助你鎖定符合條件的地段。

第二，生活型態：首購族必須試問自己，最喜歡哪種居住型態，比較偏好市區、郊區還是鄉村。

許多人喜歡住在人口密度較高的區域，無論是購物、外食都近在咫尺，但反過來說，追求便利性的背後，寧靜、隱私可能被犧牲。

有些人則偏愛安靜的市郊生活，不過交通便利性可能是最大的問題，如果個人不介意每日花較長時間通勤上班，或是得開車半小時至一小時去電影院，郊區則是不錯的選擇。

還有人喜愛遠離塵囂，親近大自然。買家必須先釐清想找的是哪一類型的居住環境，再開始看房。

第三，社區品質：絕大多數有小孩的買家會願意花錢在最好的學區買房。學校水平是父母親衡量房屋價值的關鍵指標。首購族可以上網搜尋學校評價，或是從當地政府單位獲得更多資訊。

沒有小孩的買家不介意學區問題，但仍應考量住家的週遭環境。比如說，你喜歡住在單家庭房屋社區，還是一棟公寓樓內，這都有可能影響你的生活品質。

此外買家也應該瞭解，現在或過去房子附近是否有加油站或化工廠，花點時間開車繞一繞，檢查附近是否存有危險因子，也可調閱「天然災害報告」（Natural Hazard Reports）進行確認。

還有，如果社區內有閒置的零售或倉庫，買家也要考慮到，那些地方未來有可能進行改建。

精明的買家也會事先瞭解房屋的用地分區（zoning），因為這決定了你所購的房產是否有改建或加建的可能，進而左右了房產的升值空間。

總而言之，無論你是否為首購族，在動身看房前，先就上述各點仔細思考，瞄準符合條件的地段搜尋，如此才能找到讓你住得安心舒適的好房。

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自2007年經濟危機以來，美國租房成本不斷上升。

據美聯社報導，非營利組織「企業社群夥伴」（Enterprise Community Partners）人口普查數據顯示，自2007年以來，美國26%家庭，即1125萬戶，其收入的半數用於住房，這意味著，6年半的復甦並未大規模扭轉美國的經濟狀況。

依據美國政府的數據，家庭收入30%以上用於住房即可視為負擔過重。

數據顯示，加州、佛羅里達州、新澤西州和紐約州30%租房者其收入的半數用於住房。除阿拉斯加州、南達科他州和懷俄明州，在其他各州，至少20%租房者面臨同樣的住房成本。

近幾十年來，美國人的收入上漲緩慢可能是造成這一問題的主要原因。根據美國勞工部的統計，在過去12個月中，平均時薪僅上漲了2.1%，而房地產公司Zillow上週公佈的數據顯示，房租上漲了3.7%。

今年建築公司正加緊打造32.1333萬套公寓，但經濟學家表示，這並不能改善美國人對住房的需求。

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據美國某可擔負住房組織的報告披露，加州不斷高企的房租使得許多加州居民陷入貧困。

加州房租高企難下 150逾戶家庭無家可歸

據《洛杉磯時報》報導，加州房屋夥伴（California Housing Partnership）的一項新的研究發現，加州最低收入家庭有三分之二的收入花在住房上，這使得他們剩下的錢無法支付食品、醫療、交通及其它資用。

加州有150萬戶低收入家庭（其中一半集中在洛杉磯縣、橙縣及內陸帝國）找不到他們能支付得起房租的住房。

該報告指出，聯邦政府對貧困的評估並不包括住房費用。如果將住房費用納入考慮，生活在貧困線下的加州人口會攀升至22%（而聯邦報告的該百分比為16.2%）。在生活開支高企的橙縣（那裡的住房開支是貧困線的兩倍），那裡生活在貧困線之下的人口占了24.3%。

這一問題在最近幾年愈演愈烈，因為房租在持續增加，而收入則處於停滯狀態。

自2000年以來，加州房租的中位數已經上升了21%，而租房者家庭的中位收入則下降了8%。與此同時，加州和聯邦政府資助的可擔負住房比率在近些年中大幅下降。這與加州房地產再開發機構倒台及州債券基金耗竭不無關係。

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上海綠地集團（Greenland Group）近年在美國東西兩岸高達71億美元的房地產投資案備受各界矚目，綠地美國子公司負責人張伊琲28日在綠地進軍北美的首個投資項目，即洛杉磯市中心商業區混合用途的「大都會開發案」（Metropolis）推出展示廳之際，她指出，綠地替洛杉磯創造了1萬5000個工作機會，該項包括酒店的開發案，預計未來將持續創造工作機會。

綠地集團北美房產投資項目「大都會」 替洛杉磯創1萬逾就業機會

綠地是中國500強企業。大都會開發案位於洛市中心商業區8街和9街間，一塊介於法蘭西斯柯街及110號高速公路間的6.3英畝土地上。該開發案第一期工程去年7月動工，包括高檔酒店及起價至少50萬元起，擁有308個單位的豪華住宅公寓，預計明年底完工，張伊琲說目前預售情形良好。第二期工程包括兩棟豪華公寓大樓，已於今年初動工，預計2017、2018年相繼完工。據悉，該開發案是洛市境內目前最大的土地開發案。

張伊琲說，大都會項目沿著110號高速公路開發，將成為洛杉磯市區新的天際線暨新地標，該工程明後年相繼完成後，可望將洛杉磯市中心及LA Live串連起來，同時將金融商務區、娛樂區等連結起來。洛市市中心過去三年快速崛起，在洛市上班的人逐漸地希望住在附近，在住屋供不應求下，並吸引更多投資客願意回到市中心開發建設。

她說，綠地集團在中國大陸已有20多年經驗，這些經驗是在改革開放後快速積累，以致大都會開發案目前興建的四棟高樓大廈，就佔了全球超高樓的其中四棟。綠地並希望將國內建設的能力帶出來，該公司目前在海外投資遍及四大洲，主要選擇有潛力發展的城市，這也是綠地選擇洛杉磯，及斥資56億元向紐約地產開發商Forest City購買布魯克林「太平洋公園」公寓大樓開發案70%股權之因。

張伊琲說，大都會開發案是綠地百分之百的自主投資，希望在美國將綠地的品牌建立起來。大都會開發案佔據了洛市一條街區，落成後包括一排零售店面，希望打造一個生活機制健全的城中之城。綠地所以在洛杉磯成立營銷中心，就是希望展現在洛杉磯紮根的決心。與早年日本商人投資美國房市是在高點進場，一旦房市下滑，自然受到嚴重衝擊的經營方式完全不同。綠地的模式是先與城市建立一個共同願景，即希望與城市一起建設，然後將資源對接起來，中西合用，共享繁榮。

針對中資企業來美投資該抱持什麼態度的提問？張伊琲說，就是必須有彈性，持續的學習及適應，及尋求不斷的融合。

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在美國不管是留學還是工作都離不開租房，這可以說是選擇定居城市的一個很重要的指標。根據Moveha的統計，我們總結了去年美國50個大城市平均房價水平，選出了2014年美國房租最高的20個城市。Moveha的房源已經覆蓋了其中11個城市，來看看哪些房價戳中你的痛點吧。

11座美國房租最貴城市 6個在加州

1、聖何塞，加州。San Jose, California。
每月平均房租：$1807

2、舊金山，加州。San Francisco, California。
每月平均房租：$1598

3、聖地亞哥，加州。San Diego, California。
每月平均房租：$1362

4、洛杉磯，加州。Los Angeles, California。
每月平均房租：$1308

5、紐約，紐約州。New York, New York。
每月平均房租：$1228

6、波士頓，馬薩諸塞州。Boston, Massachusetts。
每月平均房租：$1197

7、西雅圖，華盛頓州。Seattle, Washington。
每月平均房租：$1154

8、裡弗賽德（河濱），加州。Riverside, California。
每月平均房租：$1075

9、薩克拉門托，加州。Sacramento, California。
每月平均房租：$1029

10、芝加哥，伊利諾伊州。Chicago, Illinois。
每月平均房租：$991

11、費城，賓夕法尼亞州。Philadelphia, Pennsylvania。
每月平均房租：$936

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上海胡潤研究院27日發佈的《中國海外置業趨勢報告》顯示，高達80%的受訪中國高淨值人群表示，在未來有海外投資需求，而地產成為他們最熱衷的海外投資標的，佔比超過四成，美國則是其海外置業的絕對首選，佔60%。

中國富豪最愛投資北美房產 洛杉磯、舊金山、溫哥華為主選

海外置業日益升溫 北美地區尤其熱門

報告顯示，隨著中國國內房地產市場放慢速度，海外置業日益升溫，北美地區尤其熱門，美加兩國佔比超過80%。

具體來看，美國是受訪中國富豪海外置業的絕對首選，佔60%；其次是加拿大，佔22%；歐洲排名第三，佔7%；澳洲排名第四，佔4%。

而洛杉磯、舊金山和溫哥華是最受青睞的海外置業城市的前三名，前十大最受歡迎的海外置業地中有7個城市源自北美。

另據真實資本分析公司(RealCapitalAnalytics)的數據顯示，2014年，中國投資者購買了136億美元的海外房地產項目；2013年為153億美元，而2012年時僅為54億美元。

最近兩年多，中國投資者在美收購了多個房地產項目。以下幾個案例備受關注：

2013年6月，中國知名地產商張欣家族收購了位於紐約曼哈頓中城的通用汽車大樓20%的股權，據稱通用汽車大樓也是美國最值錢的辦公樓之一。

2013年10月，中國房地產開發商綠地集團斥資50億美元收購紐約布魯克林區一大型公共租賃房項目的70%股權，這也是紐約近20年來最大的房地產單體開發項目，該項目已於2014年12月正式破土動工。

2014年10月，中國安邦保險集團以19.5億美元的天價收購紐約華爾道夫酒店，創下美國酒店業史上最高成交價記錄。

2014年底，中國銀行被爆斥資近6億美元買下紐約曼哈頓中城的28層大樓「布賴恩特公園7號」。

八成受訪者稱未來有海外投資需求

據胡潤研究院數據，中國（大陸）個人總資產超1000萬元人民幣（下同）的高淨值人群已達109萬人；個人總資產超1億元的高淨值人群約6.7萬人；個人總資產超5億元的超高淨值人群約1.7萬人。

在這些富豪裡，高達80%的受訪者表示未來有海外投資需求，超過半數具有海外投資（企業及個人）經驗。除了地產外，固定收益產品和股票是他們海外投資的前三標的。

調查顯示，資產配置/分散風險是高淨值人群海外投資的最主要原因，佔比19.8％。而子女教育是富豪海外投資的第二大原因，佔19.4%。

去年11月胡潤研究院發佈的《2014海外教育特別報告》顯示，不少有子女正在留學的家長都有在留學國當地置業的打算，這樣做既是為了妥善安排子女的住宿，也是為了投資。同時帶動了海外置業的需求。

因此，近一半富豪選擇在學區附近進行置業，23%選擇華人區。選擇獨棟別墅作為3年內的海外置業類型的最多，佔38%。

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民眾若想在最適宜居住的城市社區棲居，可考慮威斯康辛州的麥迪遜市、紐約市曼哈頓的上西城，以及波士頓的市中心，因為這三個社區都名列美國中老年人協會(AARP)公佈的最適宜居住地的前十位。

美國十大宜居城市 曼哈頓西城區居首

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位居前十的其他七個最適宜居住的城市社區，分別是舊金山的南市場社區(South of Market)、威斯康辛州La Crosse市的Washburn社區、南達科他州蘇瀑市(Sioux Falls)的市中心、明尼蘇達州維吉尼亞市的南邊社區、北達科他州俾斯麥市的市中心、西雅圖的市中心和新墨西哥州洛薩拉摩斯市的市中心。

前十個最適宜居住社區的排名，是根據各社區在AARP最適宜居住城市指數的評分。AARP的指數是在住房、衛生、環境、距上班地點的遠近、交通、工作機會和社會參與程度等七個方面，用多項指標對全國20多萬個社區進行綜合比較。

但評估標準不包括氣候，因為民眾對天氣的喜好各不相同。AARP公共政策研究所的最適宜居住計劃主任哈雷爾表示，邁阿密和安克拉治的氣候無人能夠改變，但人們可努力把社區管好。

AARP推出的最適宜居住社區，可供任何年齡層的人選擇，對50歲以下和以上的人都適用。

AARP採用的評估標準，對城市規劃師、地方官員和希望改善城市服務的部門都有幫助，也可供民眾根據自己的年齡做出居住選擇。

AARP制定的評估標準，是根據調查4500個50歲以上者的結果。根據這一標準，AARP認為，保持健康的最佳城市分別是舊金山、維吉尼亞州的阿靈頓，和加州的諾瓦托(Novato)。閒逛最方便的城市分別是舊金山、紐約州的水牛城和新澤西州的霍布肯市。

在最容易結交新朋友的城市排名榜上，華府、南達科他州的蘇瀑和急湍兩個城市位居前列。最適宜夜間約會的城市，分別是田納西州的納許維爾市、維州的裡奇蒙市和田州的布魯克林市(Brentwood)。

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這可能是一個讓售房者和建房者聽了會不太舒服的消息。

美國住房擁有率降至22年來新低63.7% 主因年輕人不感興趣

據芝加哥論壇報報導，據美國統計署數據顯示，截止三月底，美國住房自有率(homeownership rate)繼續下滑至63.7%，達到了22年來的新低。

與此相伴的，是連年下滑的出租房屋空置率，2015年第一季度也不例外。

相較於第一季度64%的住房擁有率來說，63.7%並無很大變化。但據統計局經濟學家表示，如若考慮到季節性因素(adjusting for seasonality)，那麼相較於2014年同時期的64.8%，這一數據還是達到了自1993年一季度以來的又一新低。

數據同時顯示，年輕人尤其表現出了不太感興趣於擁有一套住房。

截止三月底，35歲以下住房擁有率為34.6%，而2014年這一數字為35.3%，2013年為36.2%。若追溯至更早些的2004-2005年，這一數字則高達43%。

相較於2014年最後一季，在本年第一季度中，全美7.1%的出租房屋為空置狀態。

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