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我首先要指出，投資房産，賺錢幷不像很多人想得那樣簡單。房地産投資需要大量時間，也要付出很多精力。有時，即使投資者付出了時間和精力，仍然可能會賠錢。

以下就是我在房地産工作經歷中見過的一些常見失誤：

•  過快的做出决定

在與房産經紀商談，或者看一處樓盤前，建議買家先在一張白紙上寫下買房的目的。然後認真考慮以下幾個問題，例如：

退休後，我會從中獲得穩定收入嗎？通過投資房産，財富會快速積累麽？算算自己在購房上需要花費多少錢？能够借貸到多少？對風險的偏好是高還是低，願意花多少時間投入，還有想要專注于什麽地方投資經營？等等。

在這些基本方面好好考慮是非常值得的。沃倫·巴菲特曾說，徵求意見不如獨立思考。

• 相信低風險高回報

這一點我已經在多期專欄中提到。顯而易見，擁有高回報的投資一定具有高風險的，這兩者相輔相成。所以，投資者不要被低風險高回報的說法所愚弄了。投資是需要付出的。只有通過一段時間的努力，附加了價值才能獲得這種夢寐以求的高回報。

回報最高的房産從來都不是最安全的資産，而是風險最大的資産。根據我的經驗，買家沒附加價值的高回報資産肯定意味著更高的維護費用、更高的管理費用、更頻繁變換的租客、城區更高的失業率、學區交通不便、難以雇傭員工，公共設施缺乏而且房産還難以脫手。

• 依賴網絡不實地考察

這 一點，我希望買家在出手買下地産前需慎重再三。要好好瞭解房屋所在社區。可以到zipdatamaps.com看看當地的人口構成基礎，如住戶收入等。也 可以登入city-data.com看看，研究研究犯罪率等諸多居住和發展事業的信息。到Zillow或 Trulia.com比較下當地的租賃和銷售的數據。

另外，可以到這些社區走走，和居民聊聊，問問租金的升降和按揭起伏的情况；問問他們喜不喜歡這裏；當地的學校如何。一般來說，花一個下午踩踩點比趴在電腦前一周的時間所獲得的信息更多、更實用、更精確。

• 不雇傭或低額雇傭房産經理人

房産經理人一般身兼兩個角色：取悅房東和討好租客。這可不是一項簡單的工作，而是需要付出非常多的精力。

在雇用房産經理人上，千萬不可吝嗇。因爲，一位具有職業操守的經理人，他會多年始終如一的細心管理業主的房産與關心租客的種種需求。這樣的經理人是值得重金聘用的。

業主聘用的房屋管理公司的工作做得越好，租客就越願意長租。頻繁更換租客比較煩人，也需要投入不少精力和資金，應該全力避免。

另外，所有的房屋經理人都會向業主收取新租客費或續租，所以，這筆錢是需要算入聘用金中的。

• 永遠都有一筆糊塗賬

做房産投資，就需要會計算。要明見銀行賬戶的進出流水；需要綜合計算幷羅列清單，幷且使用表格把資金路徑明列出來。從一開始就這麽做。剛開始的時候簡單地做做數據列表，以後無論是數據還是你的技能都會膨脹。

有些是固定費用，比如房産稅和管理費；有些是可變費用，比如修理費和空置損失。最重要的是仔細弄清各項費用。不要指望問題清者自清，別等著問題爛了再著手處理。

除此之外沒有什麽經驗可供選擇，關鍵是要從失誤中找經驗，以免以後再犯。但如果能够間接地學習別人的經驗，就會取得墻內開花墻外香的效果。技巧要從閱讀大量的相關博客，甚至書籍，從中吸取別人的教訓，幷嘗試把經驗運用到自己的實踐之中。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

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當你準備投資海外房產時, 你要研究的專案列表之長、之費時足夠讓你準備打仗了。但有時你沒有考慮到的事情卻對你的長期盈利會產生巨大的影響。

下麵列出了每一位房地產投資者都應該注意的6條建議：

• 不要相信彩印冊子上宣稱的回報

我們都閱讀過彩印宣稱冊，印滿了樓盤如何的好以及租金回報如何的高等等盅惑性語言。一般來說建議你核查租金毛入承諾能否實現。這非常容易，你可以google搜索一下“郵遞區號,例如12345地區的2室公寓租金”之類的，做下研究。

純租金收入是對於房產投資者是最重要的。做一個電子錶格，填入你的實際房價和租金毛收入，接著對你的月度費用例如房產稅、管理費、保險和房產管理維護費等結算費用做出估算。這些是固定的費用，但你還有可變的費用呢。一個非常值得稱讚的好辦法就是看看臨時性的修理費用和空置成本，以6周為週期對租金毛收入做個預算。

• 不要不計成本地追求高回報

一定要記住回報和風險正向相關。每一項類別的資產和房產投資都無一例外。低風險高回報房產不可能在市場上買到。要做到低風險高回報，只能通過一段時間的努力為房產附加價值。

擁有最高回的報房產從來不屬最安全的投資，而是風險最大的投資。以我個人經歷來說，你沒有附加任何價值的高回報房產基本總是需要更高的維護費用，更高的管理費用，更頻繁變換的租客，更高的失業率，更大程度的上學不便利，更難招到雇員，更缺乏配套設施，和更難以出手房子。

• 不要試圖削減房產管理費用去獲得高回報

這也是常識。但你還是會發現有很多人由於試圖節省一些小錢而自食其果。

如果有些東西損壞了，把它們修理好吧，因為那些長期租客是不會忍受摳唆無理的房東的。

如果你足夠幸運，有了固定的租客，如果他們想要比市場稍低的價位續租時，有時候是可以同意的。這樣當你不常到場，你不僅在獲得穩定收入而不用不操心的同時，還可以省下些費用和避免空置。

不要害怕給業績良好房產經理人多支付一點費用。總是會有一種新手願意低價攬業務，但他們或許並不擅長房產管理工作。

• 小心虛假回報宣傳的騙局

賣家經常會給買家提供些激勵措施並沒有錯，也非常合理。但是不要假設你的租金收入在激勵過期後還能保持不變。要把收入數字和市場價格和標準費用聯繫著算。（參見以上第3條）。

如果提供租金保證，請仔細閱讀合同印件小字。看看包括空置期和修理維護在內與否。誰能夠真正提供保證？賣家有沒有契約預備金予以保證？

• 文化和人口因素對租金回報和房屋價格產生主要的影響，但很多買房人事先沒有考慮這些

比如說，如果你在大多數人都願意擁有的某個位置購買了出租型房產，之後會怎樣不言而喻？德國是個富裕國家，但德國人卻喜歡租房。而美國人卻為了擁有自己的房產而努力奮鬥。英國人一般也是追求自有住房，但是租房比例在短短幾年間也上升了很多。

人口因素在買房前需要鄭重考慮。不要在一個平均年齡超過50歲的區塊為剛需人口買房。如果市中心人口正在下降（呵呵，底特律），那麼你的潛在租客和接盤者也就在下降。

• 人們對待普通商品和房地產是不一樣的，但這不對

如果蘋果公司決定下月把iPad提價25%，買的人就會減少。如果布魯明黛的所有包打折25%，就會有人在店門口排隊。

房地產卻不是這樣。如果房產價格上升，更多的人就想買，而不是更少。房產價格越高，買房者就越多；房產價格越下跌，買房者也跟著就越少。羊群效應使人們對房價上升趨之若鶩，房價跳水時候，便恐慌性拋售。沃倫·巴菲特說過很多諺語來描述他如何與大多數人行為相反地做出投資。

房產不應該就和其他商品區別對待。我們應該在價格下跌時購房，特別是在市場過度下跌的時候買。如果人們想要在價格上升的時候從我們手裏買房，那麼我們應該賣給他們獲利。你可以在價格再次下跌時買房，不斷地從週期性漲跌中獲利。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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房地産作爲一種不動産投資的普遍手段，一直以來都是熱議的話題。從宏觀上來說，其投資趨勢、市場變化影響著國民固定資産投資、拉動關聯産業的供求；從微觀上說，也直接關係到投資者個人的置業規劃。隨著人民幣兌美元匯率走勢下跌、出國留學和投資移民的趨勢上升，房地産出現了“內冷外熱”的現象。自上世紀九十年代，由一部《北京人在紐約》向國人介紹了紐約——全球經濟、商業和藝術中心。雖然紐約的房地産一直高于美國全國水平，但因爲其得天獨厚的地理位置，普遍被投資者認爲是回報最穩定、最值得投資的市場。根據海外房地産投資者協會Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一項調研，紐約市在過去10年內爲外國人爭相投資的城市之首。

頗具投資價值的紐約房産也相應受到了行業內完善和嚴格的規範化，其市場機制的成熟性在一定程度上規避了“炒房”和“暴利”等風險。作爲初探紐約房産的中國投資人，入市前需要謹慎對待，從瞭解相關法律和程序要求，到熟悉幷遵守行業習俗和慣例，逐步成爲一個成熟的買家和投資者。在此需要提醒大家的是，美國州與州之間相對獨立，不論是地産形態還是交易程序都差异較大，比如以下將要介紹到的合作公寓即爲紐約州特有的地産持有形式。許多州也都不要求買賣雙方聘請律師，而由地産經紀或産權公司獨自處理整個交易。幾乎只有紐約州仍沿襲傳統，把過戶（Closing）做成一個所有人到場“一手交錢一手交鑰匙”的儀式。既然紐約如此特殊，且是海外投資人首選的地産投資及開發的黃金寶地，當然更因爲筆者爲紐約州執業律師，本系列文章皆以紐約州爲例，對想要在美國其他州買房置業的讀者只起參考而非指導作用。

經我所多年爲國內客戶提供房地産法律服務的經驗總結，作爲第一步，投資者需要瞭解當地常見的地産形態，熟悉各地産形態的利弊，從而决定哪種地産形態更符合自己的居住或投資目的。

一．大樓共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在紐約，公寓分爲大樓共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)兩種，行業內簡稱爲Condo和Co-op。

Co-op

在美國房産發展史上，Co-op以最先的公寓形式出現，所附公寓單位稱爲“Apartment”一般由公司作爲合作公寓的地産持有人，所有公寓單位購房者只通過持有該公司的股份和租約和公司建立租賃關係。單位的面積大小、所在樓層决定了該公寓單位所應有的股份多少。整個公寓由公司制定管理公司進行運營，單位居住者每月向管理公司交付維護費（Maintenance）。

  Condo Condo

 

作爲20世紀後期新型公寓形式于1960年猶他州共有公寓法案開始慢慢普及到全國，所附公寓單位稱爲“Unit”。其産生的模式是一種將獨立別墅和Co-op結合的創新。如同別墅一樣，所有公寓單位購房者完全擁有公寓單位的所有權。同時，爲了體現“共有”的概念，所有單位持有者共同擁有和管理整個公寓大樓，如大樓大廳、電梯、游泳池等公共設施；而每位享有的産權比例是根據各自單位的面積、位置分配的，稱爲“公攤比例”(Common Interest)。更值得一提的，爲了有效地進行公寓大樓管理，單位持有人通過選舉和授權形成“公寓大樓管理委員會”(Condominium Board)，那麽單位所有人只需要每月繳付“公攤費”(Common Charge)以供管理委員會進行大樓共有區域的維修、運營，而公攤費的金額是按照每年運營預算乘以各單位所享有的公攤比例來計算了，這就是借鑒了Co-op的統一管理概念，只不過單位持有人有了更大的自由選舉和管理自主權力。所以，從某種形式上，公寓大樓管理委員會和中國的物業委員會相類似。

Condo還是Co-op?

總得來說，Condo和Co-op最大的區別是産權形式。購買Condo即能獲得該單位的獨立産權；而購買Co-op獲得的是該合作公寓公司的股份。換言之，買Condo即擁有了一份地産，享受該地産上漲所帶來的收益。而Co-op股權幷非地産，即使地産整體價格上揚，仍有可能由于公司內部結構與管理等因素而使所持股份的市場價格低于相應的地産價格。 但正因爲有此點區別，同等條件下，以租賃形式的Co-op價格比Condo更加親民。

然而Condo的審批條件及程序較Co-op申請來說更爲簡單，Co-op的董事會比Condo的董事會（兩者均類似于業主委員會）在拒絕購買申請的權力方面要大得多。Co-op的購房申請一般包括面試環節，董事會在面試時可依據其Co-op公司的管理理念，甚至是董事會成員對個人生活環境的喜好而拒絕申請者。比較極端的案例包括搖滾樂隊成員被拒因爲會吵到鄰居；有三個幼齡兒童的家庭被大多是老年空巢家庭的大樓拒絕；甚至律師被拒因爲擔心其動輒興訴等。Condo的申請則因沒有這一面試環節而被認爲對海外投資者更友好。

從法律層面討論，雖然“購房申請”是這兩類“樓宇公寓”買賣的必經程序之一，但是Condo和Co-op管委會審批的權力不同。Co-op的管委會有絕對的審批“否定權”，一旦被拒則交易不成，賣方須另尋買家。Condo的單位業主自主性更强，管委會擁有的非“否定權”而是“優先購買權”。若其在審理之後不出具“放弃優先購買權”的聲明，則須代替未經通過的購房者向賣方購買該公寓單位。總之， 海外投資者對“購房申請”難易程度的考慮不應僅限于自己購買時通過管委會審核的機率，也應考慮到未來出售時該審查過于繁瑣困難對潜在買家的影響。

本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫

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