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Zillow：美国房价终于跌了！购房者“普大喜奔”

美国在线房地产网站Zillow 最新市场研究报告指出，房价上涨对房地产市场复苏的影响可能已经开始放缓。

Zillow：美国房价终于跌了！购房者“普大喜奔”
房价上涨对房地产市场复苏的影响可能已经开始放缓

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Zillow近日发布《7月房地产市场报告》（Real Estate Market Report for July），报告指出，今年7月份，美国房价同比下降3%，环比下降3.4%，这是自4年前房地产市场向好后首次月度环比下降。

经济放缓并不出人意料，因为经济学家已经指出，他们预计随着经济继续复苏，市场恢复正常，房价上涨趋势已经开始趋于平缓。

“这次房价微降象征一个新时代的开始。”Zillow首席经济学家思文嘉·古德尔（Svenja Gudell）博士说,“许多人认为这是不可能发生的事情，但它却确实发生了：我们开始看到房价下降。随着市场恢复正常，我们一直预期房价出现月度下滑。然而，这并不是泡沫破灭。我们不会看到房价下降10%。市场趋于稳定，这是一个好消息，特别是对于买家，因为这将缓解竞争压力。”

Zillow指出，事实上，房价上涨趋势放缓对一直期待降温和库存开放的潜在买家更多买入机会。这家公司表示，与此同时租金价格继续上涨，对买家进入市场更为有利。

Zillow监控的517个大城市地区中将近一半的房价7月份的增速都在放缓。其中华盛顿特区和辛辛那提市（Cincinnati）环比跌幅最大，两个城市房价环比下降了0.5%。

Zillow指出，即使是在丹佛（Denver）、达拉斯（Dallas）、圣荷西（San Jose）和旧金山等房地产市场火热的城市，尽管今年7月房价同比呈两位数的增长，但环比却呈下跌趋势，不过，大部分地区房价环比下降不到1%。

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人民币贬值 投资者或将受益于欧元区资产投资

中国央行连续下调中间价引导人民币贬值，其引发的蝴蝶效应席卷全球。人民币贬值3%并没有让中国对世界投资放缓，相反统计显示中国海外投资激增，许多投资者希望为其资金找到稳定的避风港。中企对外投资的增速快于中国收到的外商直接投资。American Enterprise Institute 数据显示， 中国过去十年对全球投资额超过1万亿美元。今年前5个月，中国对外投资增至450亿美元，接近外商对中国直接投资的水平。中国对外投资同期同比飙升47%，而外商对中国投资仅增长11%。

人民币兑美元汇率走势图（8月17日─22日）

随着中国经济放缓，投资者开始在全球范围内各经济体寻找投资标的；中国在海外房地产市场继续注入巨额资金，尤其大量中资在人民币贬值后正在注入美国房地产市场，引起疯狂“抢房大战”。 美国房地产经纪人协会（NAR）数据显示， 7月份的美国房价同比上涨5.6%，8月份大量资金的进入正在持续推高美国房价。《经济学人》统计全球的19个市场，房价格每年平均增长5.2%速度增长，加拿大、英国和澳大利亚房价均被明显高估，而欧元区处于复苏的底部。对中国资金来说， 其聪明的投资目的地应该在欧元区国家。

欧元在主要货币中涨幅居前

人民币贬值也促成欧元自今年四月以来最长的上涨周期。欧元对美元在过去的5个交易日内上涨近3%。 投资机构认为人民币贬值不利于美联储加息，而美联储加息可能性降低也是欧元上扬的重要因素之一。 Mirabaud资产管理公司Gero Jung表示，尽管欧元区经济恢复速度远未达到政策制定者的理想水平， 欧元区经济增长动力正在让欧洲企业利润恢复。希腊危机的平息为欧元提供了更多的稳定性，欧元已经开始展现避险资产的性质因而欧元将取代美元成为避风港。

欧元区消费者物价指数

除了外部因素，欧元区内部局势趋于稳定也是欧元上涨的利好因素。 相对宽松的欧元区货币和投资环境，其投资吸引力正在增加。出于资产保值的考虑，投资者用海外置业来分散他们的投资风险，欧元资产应该获得更多的关注。而且欧洲资产总体仍然处于历史低位，适时进入会有较大增值空间，全球资产合理配置无疑可以优化他们的投资组合。

并购和绿地投资都将在一定程度上给受资国经济带来溢出效应和示范作用，也有利于投资者选择符合全球战略目标的投资规模和区位。笔者认为加重欧元资产的比例是投资者全球资产配置明智之举。

 

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中国香港利丰投资有限公司市场总监解析意大利房地产市场

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2014年7月最新美国房价走势

2014年7月美国房价全线上涨，房价中位数为17.48万美元，环比上涨0.2%，同比增长6.5%，创下2014年涨幅最高值。

7月，美国房价继续保持6月份的上涨趋势。其中，加利福尼亚州、内陆中部地区上涨幅度最明显。加州的瓦列霍都会区，美国2012年受经济危机影响较大的都会区之一，环比上涨3.8%，位列第一。

在中国买家最为关注的几大都会区，本月房价结束的普涨的形态，涨跌互现，洛杉矶和西雅图依然坚挺。而在热门城市中，波士顿表现佳，值得投资者关注。

在房屋类型方面，独栋屋环比上涨0.1%，同比增长6.2%；公寓环比上涨0.3%，同比增长8.0%。

在销售方面，根据美国商务部数据，7月美国新房销售经季调后按年率计算为41.25万户，创下4个月以来的最低水平，不及市场预期的43.0万户，前值修正为42.2万户。数据还显示，7月美国新房销售环比下降2.4%，预期增长4.7%，前值修正为下跌7.0%，显示出美国房地产市场复苏尚不稳固。

 2014年7月美国房价走势，可点击小图查看完整图片

2014年7月美国主要都市城区房价信息，可点击小图查看大图

 

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美国加州房市报捷 7月住宅销售创3年新高

根据美国加利福尼亚地产经纪商协会（C.A.R.），持续的就业和收入增长给了购房者信心，他们在7月冲进加州房地产市场，导致当地房产销售创下近三年新高。数据显示，加州住宅销售量已经连续6个月同比上升。

美国加州房市报捷 7月住宅销售创3年新高
美国加州房市报捷 7月住宅销售创3年新高

7月房屋销量创下2012年10月以来的最高水平，连续第四个月处于40万水平线上方。C.A.R.从90个当地房地产经纪人协会和全州MLSs收集来的信息显示，经季节性因素调整后折合成年率，7月加州独户住宅（single-family detached home）的已完成现房交易合计449,530户。全州MLSs销售数据代表着假设全年都保持7月的销售速度，加州在2015年全年可能出售的房屋数量。考虑到通常会影响房屋销售的季节性因素，该数据有所调整。

相比6月调整后的销量437,6807户，7月数据上修2.7％；相比2014年7月调整后的398,980户，今年7月数据上修12.7％。这是2009年以来最高的同比增长，显著高于上半年6%的平均增速。

“虽然7月加州房产销售上涨，但当地人住房购买力较低，加上部分地区就业市场强劲复苏——如旧金山和圣何塞（San Jose）——导致的供应紧张，加州房地产市场仍然受到抑制”，C.A.R.总裁Chris Kutzkey称：“周边地区，如纳帕（Napa）、索拉诺（Solano）和索诺玛（Sonoma），住宅销售强劲，主要是因为当地人有相对较高的住房购买力和接近就业中心的优势。但如果住房需求持续增长而供应又跟不上，那些地区的住房购买能力就会成为更大的问题。”

7月加州独户住宅现房的中位价为488,260美元，环比下滑0.3%，同比上升5.4%。6月的中位数为489,640美元；去年7月修正过的中位数为463,330美元。出售的房屋中，一半以较高价出售、另一半以较低价出售，同时，中位价还受到住房类型和整体房价变化的影响。

“房价增速自2013年下半年起放缓”，C.A.R.副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young表示，“近期加州房屋中位价下跌，反映出沿海和内陆地区之间持续出现差异。在过去3个月中，中央谷（Central Valley）房价经历了两位数的增长，而湾区（Bay Area）房价增速只有中央谷的一半。另外，价格较低的房屋销售在近期表现更好，销售组合中的这种变化使得房价中位数增长受到抑制。”

 

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第二季度美国房价同比上涨8.2%

美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)8月11日表示，今年第二季度在该协会调查的176个大城市地区中，163个房价整体呈现上升趋势。美国房地产价格上升的趋势仍然在继 续。尽管经济学家警告说薪资水平增长缓慢将会拖累房地产市场的上涨，但是目前看来，涨势仍然未受到影响。

第二季度美国房价同比上涨8.2%

 2015年第二季度，美国房屋中位价为22.94万美元，相比去年同期上涨8.2%，也超过了第一季度7.1%的房价涨幅。南部海岸城市房价近期涨势良 好，佛州以及迈阿密附近一些城市房价涨幅甚至超过20%，北部传统城市的情况则恰好相反，斯坦福、金士顿等地区房价在第二季度均出现下跌。

虽然此前有经济学家警告说，全美薪资水平增长缓慢将会拖累房地产市场的上涨，但是就目前数据来看，房地产市场的涨势还未受到影响。甚至美国房地产市场的火 热局面已经从春季延续至夏季，一些城市的房地产市场出现竞价抢房的情况，相信美联储加息预期使一些近期考虑贷款买房的美国人迫切希望能够在加息之前固定房屋贷款利率。

地产经纪协会的数据同时也指出，一些城市的房地产市场已经相比春季有所冷却，数据显示，在第二季度，34个城市地区房地产年增幅达到两位数，而在第一季度，有51个城市地区房屋年增幅达到两位数。

这也暗示着，08年美国房地产市场泡沫的影响仍未消退，全美房屋市场供应仍然紧缩，也会有大批房主在购房时价格高出目前价格，但不排除整体上涨的趋势在美联储加息之后进一步减缓的情况发生。

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2015年7月美国20个最热房地产市场

根据7月前3周的数据，全美房屋要价中位数已提高到234,000美元，比去年同期上涨7％，比6月上涨1％。房屋上市天数中位数下降至69天，比去年同期下降了7％，却比6月上涨了5％。美国家庭通常急于在7月或8月完成交易，因为9月新学年就开始了。美国房地产市场又将迎来新的一轮投资热浪。

2015年7月美国20个最热房地产市场

首席经济学家Smoke先生和他的团队分析了最新的数据，确定出20个最热门的中型到大型城市的房地产市场。这些市场的购房者有大量需求，而且房屋销售速度非常快。数据可以显示，这些市场比美国其他市场受关注的次数要多至少两倍。房屋存量也比其他市场移动快一个月天。这些市场的平均房屋上市天数比去年同期下降了14%。

“无论从供给和需求的角度来看，这些最热的市场都是最好的市场。卖家发现房屋成交的速度远远超过了其他地区，而且比上个月还加速了。同时，这些市场对买家来说显然更具吸引力。

因此，以下这些最热的市场在我们的分析之列。

1.旧金山，加利福尼亚州（San Francisco, CA）

房屋上市天数中位数：30天      要价中位数：748,000美元

2. 丹佛，科罗拉多州（Denver, CO）

房屋上市天数中位数：31天     要价中位数：458,000美元

3. 达拉斯，德克萨斯州（Dallas, TX）

房屋上市天数中位数：37天     要价中位数：274,000美元

4. 瓦列霍，加利福尼亚州（Vallejo, CA）

房屋上市天数中位数：31天     要价中位数：378,000美元

5. 圣罗莎，加利福尼亚州（Santa Rosa, CA）

房屋上市天数中位数：32天     要价中位数：574,000美元

6. 圣何塞，加利福尼亚州（San Jose, CA）

房屋上市天数中位数：28天     要价中位数：898,000美元

7. 米德兰，德克萨斯州（Midland, TX）

房屋上市天数中位数：43天     要价中位数：290,000美元

8. 圣迭戈，加利福尼亚州（San Diego, CA）

房屋上市天数中位数：43天     要价中位数：588,000美元

9. 安娜堡，密歇根州（Ann Arbor, MI）

房屋上市天数中位数：45天     要价中位数：264,000美元

10. 圣克鲁斯，加利福尼亚州（Santa Cruz, CA）

房屋上市天数中位数：48天     要价中位数：824,000美元

11. 底特律，密歇根州（Detroit, MI）

房屋上市天数中位数：45天     要价中位数：182,000美元

12. 萨克拉门托，加利福尼亚州（Sacramento, CA）

房屋上市天数中位数：33天     要价中位数：358,000美元

13. 斯托克顿，加利福尼亚州（Stockton, CA）

房屋上市天数中位数：32天     要价中位数：308,000美元

14. 尤巴城，加利福尼亚州（Yuba City, CA）

房屋上市天数中位数：47天    要价中位数：260,000美元

15. 哥伦布，俄亥俄州（Columbus, OH）

房屋上市天数中位数：51天     要价中位数：174,000美元

16. 奥斯汀，德克萨斯州（Austin, TX）

房屋上市天数中位数：45天     要价中位数：374,000美元

17. 洛杉矶，加利福尼亚州（Los Angeles, CA）

房屋上市天数中位数：44天     要价中位数：624,000美元

18. 奥克斯纳德，加利福尼亚州（Oxnard, CA）

房屋上市天数中位数：48天     要价中位数：698,000美元

19. 圣安东尼奥，德克萨斯州（San Antonio, TX）

房屋上市天数中位数：51天     要价中位数：264,000美元

20. 韦恩堡，印第安纳州（Fort Wayne, IN）

房屋上市天数中位数：56天      要价中位数：118,000美元

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2014年6月最新美国房价走势

2014年6月，更多美国本土购房者回归购房市场，楼市正在强劲回暖。根据zillow最新数据，2014年6月美国房价全线上涨，房价中位数为17.42万美元，环比上涨0.5%，同比增长6.3%，创下2014年涨幅最高值。

在房屋类型方面，独栋屋环比上涨0.5%，同比增长6.4%；公寓环比上涨0.6%，同比增长7.9%。

在中国买家最为关注的几大都会区，本月房价均有所上涨。而在热门城市中，底特律房地产市场表现较为抢眼，本月有近2%的涨幅，值得投资者关注。

而根据全美地产经纪商协会7月28日公布的数据显示，美国6月成屋签约销售指数月率下降，差于市场预期。信贷限制加上工资增长乏力，使得潜在买家却步，进而威胁到房地产市场复苏步伐。美国需要看到就业持续增长和市场房源增加，以帮助加速该行业的好转，而房价上涨可能鼓励更多美国人卖房。

 

 

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美国房价已连续39个月上涨 海外投资最佳时期

美国房价一直都是世界各界人士关注的焦点。不论是房价高涨还是波动，都将会给世界各地的房产市场以及相关行业带来很大的影响。这一次，美国房价又给我们带来什么样的“惊喜”，来跟着局外来看看吧！
 
美国房价走势表

曾经在2014年2月，ClearCapital发布报告说，当时美国房价走势接近除去通胀因素的历史平均水平，预计未来会以历史均速年均上涨3%至5%的趋势上涨，要到2021年才能重回2006年7月的峰值，也就是次贷危机前的水平。

房价连续39个月同比上涨

2015年7月7日CoreLogic发布报告并表示，美国房价已连续39个月同比上涨，甚至有的州同比增幅已经超过10%。美国房地产经纪人协会的数据也显示，美国房价中位数12个月内增长将近8%，今年5月就已经达到了 22.87万美元，比2006年7月的最高值仅少1700美元。约30%的成交房产卖给了第一次购房者，高于一年前27%的占比，说明购买者不仅调配好了 风险承受能力，而且已经消化并且投入市场。

未来升值空间巨大

美国地产市场再次升温，主要是由于就业的不断改善，而按揭贷款利率仍较低。从目前看，市场会继续保持热度。美国地产市场依然是供不应求，房产存量仅为5.1个月。一般而言，房产存量6 个月算是比较均衡。由此可见，美国房价也会随着市场热度不断高涨，或许现在正是投资美国房产的好时机。尤其是在纽约、洛杉矶等热门城市，如果再加上优厚的 购房条件，将会是购房者哄抢的对象。像在洛杉矶绿地中心的投资公寓，首付仅有一成！但是未来升值空间巨大！

首次“三料冠军”

去美买房的国人绝对不差这些钱!过去一年中国买家在美国房产市场投资将近300 亿美元！美国房地产经纪人协会发布的2015年《全球购房者在美购房报告》说，中国购房者第一次在交易量、交易均价、交易总额全面超越加拿大获得三料冠 军，特别是均价83万美元，远高于国际购房者平均的50万美元！

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旧金山湾区 6月房市销售一览

 

新推出“湾区每月房市销售一览”，刊登旧金山湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据，以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是今年6月份的部分城市房地产交易一览：

注：房型CO代表康斗，DE代表独立房

Cupertino（库比蒂诺）六月部分邮区房市销售

Cupertino（丘珀蒂诺）

Sunnyvale（桑尼维尔）六月部分邮区房市销售
Sunnyvale（桑尼维尔）


Palo Alto（帕罗奥多）六月部分邮区房市销售

Palo Alto（帕罗奥图）
Mountain View（芒廷维尤)六月部分邮区房市销售
Mountain View（芒廷维尤)


Daly City(戴利城)六月部分邮区房市销售

Daly City(戴利城)

San Francisco（旧金山）六月部分邮区房市销售
San Francisco（旧金山）

Fremont（弗里蒙特）六月部分邮区房市销售
 
Fremont（弗里蒙特）Pleasanton（普莱森顿）六月部分邮区房市销售
Pleasanton（普莱森顿）

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5月全美房价上涨6.3% 洛杉矶橙县升幅4.9%排名第7

根据总部位于尔湾的房地产信息公司CoreLogic的最新报告﹐5月份全美房价比上年同期上涨了6.3%，加州房价上升了6.4%，为全国房价升幅第9高，橙县房价上涨了4.9%，为7个月来升幅最大的一个月。在5月份全美大都市房价升幅排名中﹐橙县排第7高。

洛杉矶橙县房价上涨

不过﹐与2013年全年和2014年上半年橙县房价上涨幅度超过百分比两位数的情况相比﹐5月份橙县的房价升幅仍不算大。

CoreLogic首席经济学家诺萨福特（FrankNothaft）将今年春天以来刺激橙县房价上涨的动因归于低抵押贷款利率和紧缺的待售房供应量。他说﹐直到5月份﹐30年固定房贷利率仍低于4%，这无疑有助于促进买家的购房活动。

5月份，洛杉矶县的房价升幅为7.4%，为全美大都市排名第3高。内陆帝国的房价升幅为4.8%﹐排全美第8高。在全美100个人口最多的大都市中﹐有92个大都市的房价比去年同期是上涨的。

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