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在全球经济发展减缓的情况下，美国房价似乎没有受到什么影响。27日公布的两项报告指出，受高需求量和供应量紧张的影响，美国房产价值和租金都在稳步增长。

史坦普/凯斯席勒(S&P/Case-Shiller)房屋价格指数显示，20个城市的房价指数在截至8月底的12个月内，增长了5.1%。美联社报导，很多经济学家表示，这个增长值和2014年年初的两位数字增长值比起来，更能让人承受。

美国房地产资讯网站Zillow的数据显示，9月全美中位房租比2014年同期增长了3.7%。现在房价和租金的增长比2015年初的陡增显得更加稳定。

三年来的就业率上升和低按揭率持续支撑房地产业，房产价值的增长持续高于平均年收入的增长，2015年平均年收入仅比2014年增长了2.2%，因此未来购房者需要有更高的工资才能负担得起。

目前，薪资水平高的科技中心房价上涨迅速。史坦普/凯斯席勒房价指数显示，旧金山和丹佛两个城市年房产价值增长率为10.7%，是所有城市中指数最高的。俄勒冈州的波特兰市，房产价值的年增长率为9.4%，位居第三。

富国银行(Wells Fargo)经济学家温特乐(Mark Vitner)表示：「目前市场上房价增速很快，就业率和净移民数量增长都很强劲，而市场上的房产供应量又十分紧张，波特兰市就是这个情况很好的例子。」

Zillow的数据显示，这些房价上涨的大都会城市，房租增速也很快。

深度阅读：美国房产投资已成为趋势

随着经济的发展，国内房产需求的不断提高，促使了房地产产业飞速发展，而居高不下的价格确又把房产行业推向了一个尴尬的环境。不单买房成了一个难题 甚至一些房产投资专家也从国内房产市场上看不到了半点商机，

所以大多数的企业家、投资人把目光投向了海外房产投资市场，近年来海外房产投资市场异常火热，这似乎从一部分人的经济活动转而发展为一种社会现象型经济趋势。那么海外房产投资市场究竟如何?投资人又应该注意哪些重点?

近年来，随着中国政府对资本管制的放松，许多资金雄厚的个人和公司将大量资本转移到海外，以寻求更好的回报。这一趋势目前正在加速。首先，大量的中国资本 正在流入海外的住宅房地产市场。据美国全国地产经纪商协会(NAR)今年6月发布的报告，中国已经成为美国房产的第一大海外买家。2015年，中国人在美 国购买房产的总花费达到286亿美元，占外国人购房总花费的16%，而这一数字在2009年仅为41亿美元，增长了近7倍。与此同时，中国人的平均购房花 费为83.18万美元，远远高于加拿大、印度、墨西哥、英国这四位美国房产的主要买家。

在洛杉矶买一栋别墅，获得稳定收益，平衡资产配置，是洛杉矶的富裕家庭理财规划中的一个重要组成。对于中国投资人，这件事情在过去看来遥不可及。在过去的三年，越来越多国人境外投资，在这个大潮中，中国的一些高净值人士购买美国房产并获得稳定收益。

为什么美国的中产阶级家庭都会投资出租类房产?首先，投资出租房产可带来可观、持续的收益。全美的房屋空置率仅在8%左右，出租率达到92%。巨大成熟的 出租市场，有着非常稳定优质的客源，年化租金回报通常情况下可以达到6-8%。其次，房产增值稳定，美国经济正在逐步恢复，强大的修复能力和优良的体制环 境吸引全世界资本流向美国。房地产在经历2008年低潮后现在逐步回暖。投资出租类房产作为商业地产中的优质类别，以每年6%-8%的速度升值， 加上租金回报以及美元在近两年不断走高，综合年回报率达到稳定的20%。

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（互联网资讯综合整理）

在经历长时间的熊市过後，美国住宅市场和很多全球市场都处於同样的投资时机。美国房市当前正处於从低谷向走向牛市初期的发展阶段，这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。

美国失业率和房价

在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的，这也是美国两大执政党始终繁忙致力於改善失业率的原因。BLS发布数据显示目 前美国失业率为7%(11月最新数据)。奥巴马政府时美国经济几乎处於直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才是美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐 渐复苏。如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%。

美国失业率和房价

首先，投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势，所以失业率数据的重要性在於其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。

突出重点：

-美国房价引领美国失业率的变化;

-即使美国失业率在上升，只要失业率上升幅度小，且低於6.5%，房价也可能增长;

-2009年末失业率高峰期後，美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;

上述得出的关键结论就是，2013年1月，美国失业率从10%降低到7.8%起到了稳定房价的作用。根据以上美国失业率可能降低到6.5%以下的预测， 失业率下降将会促进美国房价增长，即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长，且失业率从7%降到6.5%对房价的促进作用会高於房价从7.5%降到7%对房 价所产生的影响。

失业率与住房市场的推动因素

◆10降到8.5%=稳定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美国房产牛市明显兴起-2013

◆7.5%将到7%=美国牛市加速发展-2014

◆7%降到6.5%=进一步促进牛市发展-2015

◆低於6.5%=多年强劲牛市，房价每年增幅超过10%-2016

美国经济——国债上限不足为虑

虽然欧洲，英国和很多其它发达国家经济已经停止，但是美国依然显现出相对强劲的发展势头。在美国多伦印钞刺激政策的作用下，美国GDP增幅势将提升，美国白宫和国会一直上演着财政悬崖，国债上限危机的闹剧不足为虑。2013年的第三季度，美国GDP较上季度增长4.1%。美国CBO预测，2014-2017年，美国经济增幅将在4.3%左右。

美国指数膨胀趋势

2013年GDP 增幅2.5%, 实际通胀率3.5%，这说明美国同其它所有国家一样都呈现指数通胀的大趋势。以下图表明显表示出即使按低於实际通胀的官方CPI 通胀标准，美国同其它国家一样，并非表象的贬值，而是处於即得收益的指数通胀趋势。只是在2008-2009年之间的大萧条期间出现过短暂的紧缩期，如图 表所示，贬值期只不过是短暂的昙花一现，或者说是通货膨胀的大趋势中所泛起的一丝”紧缩涟漪”。

美国购房可负担力为空前最高

不断下跌的房价与静态到增长收益(通胀)体现了金融杠杆对住宅市场的影响，即抵押权人通常会藉出3.5倍的收入，所以如果收入增长10%，房价下跌 30%，那相对房价处於2006年高峰期时，可负担力就相应增长65%。也就是说美国的住房相对於2006年时，可负担力提升了65%，比如从借方的可负 担力来说，高峰时一套20万美金的房产就相当於现在10.7万美金的房产，或是接近高峰价格的一半。

据称，NAR编汇的美国可负担力指数图显示，当前美国住房市场的可负担力为198.2点，达到空前最高值。      

新房销售库存

由於过去4年住房建筑量的缺乏，致使当前住宅量成为50年以来的最低记录，而现房销售库存为10年以来最低记录。所以因为多个买家共同出具竞价Offer提升售价，美国当前住房市场不断升温。

从对立角度来讲，一旦美国房产牛市起步，新房建筑工程也将随之启动。因为当前正处於牛市发展的初期阶段，很难说开工量会对房价趋势造成什麽影响， 现在开工量越多，置业/投资/投资信心会越高。

人口变化&住房需求

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。也就是说工人和非工人之间的比例一直在下降。那其中的主要影响就是工人会拥有更少的可支配收入去投资房产牛市，最後可能对住房市场产生阻碍。

但是，拥有广袤土地的美国其优势就在於可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。而美国的人口也在不断增加，所以 很多有关美国将步日本後尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30% 。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了美国市场是否显示出入手美国市场的时机。

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示美国置业时机的开始。

美国住房市场发展态势

 以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。随後经历了5%正增长，随後又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突 破每年5%，那之後房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国房价预测2013-2016

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处 於加速发展趋势。也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测结语

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此後每年都会促成美国房市多年加速发展的总趋势。根据凯斯席勒房价指数显 示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

“湾区每月房市销售一览”，刊登湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据，以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是旧金山湾今年10月份的部分城市交易一览：

注：房型CO是康斗，DE是独立房

Cupertino十月销售一览表 Sunnyvale十月销售一览表 San Jose十月销售一览表 Palo Alto十月销售一览表 Mountain View十月销售一览表 Menlo Park、Foster City十月销售一览表 San Mateo、South San Francisco、Daly City十月销售一览表亩，· San Mateo、South San Francisco、Daly City十月销售一览表 Fremont十月销售一览表 Pleasanton十月销售一览表

美国人口预期会在未来40年增长30%，因此美国未来会有大量的新房建筑需求，预计2016年初美国房产平均房价将比2009年增长30%以上。

人口变化&住房需求 　　

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。但是，拥有广袤土地的美国，其优势就在于可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。 　　

而美国的人口也在不断增加，所以很多有关美国将步日本后尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30%。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机 　　

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了是否是适合入手美国房产的好时机。

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示购置美国房产时机的开始。

美国住房市场发展态势 　　

以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰后，又跌至熊市低谷期-20%。随后经历了5%正增长，随后又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。

虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突破每年5%，那之后房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国房价预测2013-2016 　　

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处于加速发展趋势。 　　

也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测结语 　　

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此后每年都会促成美国房产多年加速发展的总趋势。 　　

根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。