美国投资 – Page 15

投資埃文代爾購物中心：位置卓越、客流繁忙，為您帶來巨大投資收益

埃文代爾市是一座現代化城市，靠近鳳凰城都會區心臟地帶，位於馬里科帕縣（Maricopa County）境內。當地的「埃文代爾購物中心」如今正在熱售中——這處物業帶有永久產權，位置非常搶眼，周邊分佈著全國性零售店，吸引了不少有眼光的投資者的關注。

位置極搶眼、管理費低廉，未來發展前景看好

「埃文代爾購物中心」是一棟面積為32016平方英呎的大樓，位於亞利桑那州埃文代爾西部蘭喬聖菲大道13048號，郵編AZ 85392（13048 West Rancho Santa Fe Boulevard, Avondale, AZ 85392），坐落在3.06英畝的地塊上。鳳凰城西商業有限責任公司（Phoenix West Commercial, LLC）被授權獨家代理埃文代爾購物中心（Avondale Plaza）。

投資埃文代爾購物中心：位置卓越、客流繁忙，為您帶來巨大投資收益 — 埃文代爾市是一座現代化城市，靠近鳳凰城都會區心臟地帶

埃文代爾購物中心100％由一系列協同合作的租戶租用，從10號州際公路（Interstate 10）、戴薩特路（Dysart Road）和麥克道爾路（McDowell Road）均可便利抵達此購物中心。三條公路形成了鳳凰城都會區西南谷（Southwest Valley of Phoenix Metro）最繁忙的路口——因此這裡的位置得天獨厚，為購物中心的客流提供了絕對保障。

該物業位置優越，優勢明顯，周邊分佈著全國性零售店，使得埃文代爾購物中心業主和租戶僅需繳納較低的公共區域費、管理費，而無需繳納房屋協會費用，費用可謂明了低廉。

埃文代爾購物中心的出售價格為6,500,000美元，總可出租面積為32,016平方英呎，淨營運收入為426,399美元，收益率達到6.56％。該物業的預計租金為426,399美元，政府徵收費用為127,744美元，預計收入554,143美元，有效總收入554,143美元。購物中心的開支為127,744美元，淨營運收入426,399美元。

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美9月新房銷售量下降迎來10個月來最低點

美國9月新屋銷售數量降到十個月來的最低點，而7、8兩個月的銷量也遭下修，顯示新屋市場經歷持續成長後，出現暫時性的降溫。

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商務部26日公佈，9月新屋銷售數量比8月劇減11.5%，經季節性調整併換算成年率後為46.8萬戶，遠低於經濟學家預估的55萬戶，僅比去年9月增加2%。8月的新屋銷售數量由原先公佈的55.2萬戶，下修為52.9萬戶，7月銷量也下修1.9萬戶。

9月的新屋銷售可能只是暫時下降，因為最近公佈的成屋銷售、住宅營建業者信心指數，以及新屋開工等指標，在在顯示房市仍然熱絡。由於新屋銷售的調查樣本較少，因此通常變動較大。

經濟學者表示，能夠獲得信用仍是市場最關心的問題；預料房市將呈現普遍、緩慢但仍屬正面的成長勢頭。

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老人成新家戶主力美國房市的另類繁榮

新家戶數量的增加對房地產業是非常重要的指標，美國在經濟大蕭條期間，大量年輕人繼續與父母同住，或者找室友同住以節省開支；隨著經濟復甦，就業率上揚，市場預期這些年輕人會開始自立門戶，不論買屋或租屋，促使房價和租金上漲，建商也營建更多房屋，進一步使經濟活動更繁榮。

但出乎意料的是，和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之，近年的新家戶的增漲主力並不在這些年輕人身上。

老年人成新家戶主力

根據人口普查局的資料，從1958到2007年，平均每年家戶數增加130萬戶。但是當2008年掀起金融海嘯的狂濤後，新家戶數從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。

隨著經濟復甦，去年新家戶數一躍成長至220萬戶，至今年第二季新家戶數仍保持持續增加的趨勢，今年第二季就新增了48萬戶。

柏克萊加大透納研究中心經濟學家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數量的研究指，新家戶數量增漲最多的是65至74歲族群，增加了86萬戶，佔全部新家戶數的三分之二；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預期的25至34歲族群只增加了15.9萬戶。

為什麼老年人口的新家戶數量增長成為主力？Kolko說還沒有更多的資料可說明這個原因，但有可能是這個族群的離婚率在2015年增加，因為這個族群的孀居比例並沒有增加。

Y世代晚婚成家慢

而25至34歲族群反而和父母同住的比例增加，這有幾個可能的原因，可能是他們對工作還不是那麼太滿意，又或者房屋的價格太昂貴嚇倒年輕人，另一個重要原因是晚婚。

對25至29歲族群來說，1980年間結婚的比例是70%，但在2013年降至不到40%；無婚姻者的比例在各年齡層都有增加，包括65至69歲的年齡層。

對房地產業來講，25至34歲的Y世代這塊大餅仍處在尚未全部釋放出來的階段，Kolko說，一旦這個世代紛紛出來自立家戶，將會帶來房市的巨大需求及營建商機。

根據雙黨政策中心的研究，有高達7800萬名嬰兒潮世代已屆或將屆退休年齡，其中有73%希望在原來的住家中養老，而非搬到養老中心。

主要原因是這些嬰兒潮老人希望和親友住的靠近，並且喜歡繼續生活在自己已經非常熟悉的生活環境，包括購物、圖書館、教堂等。

老年人口的居家設計

這個現象對裝修業者不啻是一個好消息，因為選擇在自家安老意味著要把住家的一些設計調整成更適合老年人居住。

根據哈佛大學住家研究中心的報告，住家需要有五種設備以適合老人居住，包括進入大門沒有台階、老人可以住在一樓、開關和插座可以在老人夠得著的高度、門及走道加寬以適合老人使用走路器或輪椅、門把和水籠頭改成是把手款式。報告顯示，全美只有57%的房屋有一種以上這種設計。

有不少建商早已嗅到老年居家需求的商機，德州一個建商今年就在Ｗestwood區興建符合老人生活的新屋，除了上述的特色外，還包括不太特別需要照顧的院子等。雖然浴室並沒有加裝扶手，但是屋主還可以獲得一份平面圖，建議何處可適合添加老人用的扶手。

另一個重要的新屋設計則是在一樓增加了另一套主臥室，因為許多人預期未來年老的父母會搬進同住，屆時就可以讓年老的父母住在一樓的臥室裡。

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美國房產市場漸暖美元或繼續受數據支撐

匯通網10月27日訊——花旗集團美國經濟意外指數自10月中以來大幅反彈，在本週FOMC會議召開前為美元即期匯率指數提供支撐。美國經濟意外指數目前報-0.10，接近正值，而1年來的波動範圍為-0.72至0.40之間；負值表明已公佈的經濟數據不及預期。

意外指數的回升始於10月15日，當天公佈的美國核心CPI超過預期，推動美元指數從關鍵的1183斐波納契支撐位走高；美元即期匯率指數目標見1220阻力位，隨後見歷史高點1223。

隨後公佈的美國經濟數據也多為驚喜，包括美國製造業PMI、首次申領失業救濟人數、密歇根大學信心指數以及美國二手房銷量；當然，新建住宅銷量是個例外。美元指數自10月中以來反彈，與短期美國國債收益率轉為上升相符，上週晚些時候因德拉吉講話引發歐元拋盤，而美元則獲得提振。

與此同時，疲軟的美國新建住宅銷售並不代表房地產復甦脫軌。

經濟學家和市場策略師表示，儘管9月份新屋銷售降至10個月低點，但房地產市場復甦依舊。美國9月份新建住宅折合年率銷量下降11.5%至46.8萬套(預期54.9萬套)。

BMO Capital Mkts

新建住宅銷售勢頭在第三季度成強弩之末。不過，雖然令人失望，但新建住宅在整個房地產市場所佔比例相比於二手房小多了，分別為46.8萬套和555萬套。

Amherst Pierpont

懷疑美國經濟在9月份確實減速，因為在今夏市場動盪之後，消費者和企業都暫停採取觀望，以確保一切安然，然而預計增速將回升。

SG Americas Securities

新屋銷售疲軟主要在東北部；該地區數據往往波動性極強。

High Frequency Economics

新建住宅銷售數據一貫波動，房地產市場其他數據沒有疲軟跡象。

巴克萊

如果忽略月度環比波動，依然認為新建住宅銷售符合房地產市場溫和而持續復甦的格局。

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美國房產投資哪裡更熱？更多人轉向美國二線城市

美國和全球房地產投資者目前看漲美國二線城市，比如Nashville、Charlotte和Austin等城市。

在Pwc/ULI合作的2016房地產趨勢報告中，洛杉磯、舊金山和紐約等門戶大城市被這些二線城市擠出投資前景排名前10名的位置。

這一報告反映出這些二線城市在投資潛力中信心增長。這些城市還包括達拉斯/沃斯堡、夏洛特（Charlotte）、西雅圖、丹佛、亞特蘭大、和波特蘭等。投資資本正在增加對這些城市投資的慾望。反觀投資那些一線城市，投資人為標誌性物業付出了更多的費用，還要為那些低質量的資產競價。

上週發出的另一份獨立ULI報告認為：舊金山灣區正在失去千禧一代的群眾的青睞，他們考慮到更低的房價市場去的買房。在被調查者之中，大約有3/4的千禧一代表示，他們考慮在今後5年內離開舊金山。

南灣硅谷地區有最大的千禧一代群體，他們有1/3的回應者表示對他們的住宅選項不滿。

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2016達拉斯房市銷售預測放緩

達拉斯地區過熱的房地產市場很可能會在2016年放緩。10月16日，德州農工大學房地產研究中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)在李察遜市舉行的房地產經紀人協會MetroTex年度會議上說，由於明年預測就業增長放緩，將對房地產銷售活動帶來阻力。

達拉斯房市

但他表示，按目前的勢頭，2015年仍可望成為房地產業務創紀錄的一年。他說：「如果有任何這裡的房地產業人士的業績做的不是很好，我會覺得很驚訝，因為這裡的房屋銷售異常火爆，房價也節節上升，各方面情況都很好。」

2015年到目前為止，北德州的累計房屋銷售比去年同期增長了大約6%，達到了歷史最高水平。而今年前九個月的房屋銷售中間價格則比去年同期上升了11%。

蓋恩斯說：「在過去五年中，德州一直是房地產業的領頭羊，德州和達拉斯在就業增長、房地產業務發展、房屋價格和人口增長方面一直都十分蓬勃。」

他說：「我們在明年仍然會繼續增長，只是以稍微慢一點的速度增長而已。」

由於長時間的油價下滑，加上能源業的裁員，將會導致德州的增長放緩，儘管目前還沒有真正感受到油價和能源業下滑帶來的影響。

蓋恩斯分析說：「我們上個世紀八十年代經歷過這一情況，也就是能源價格下跌對經濟影響有一個滯後效應，但它確實對經濟造成衝擊。這種滯後在一至三年之間。」

他說：「我們知道它將會影響到整個州的經濟，影響到整個州的就業。這種影響正在來臨，只是還未到達。」

蓋恩斯預測，即使是在能源業比重和德州其它地區相比沒有那麼大的北德州，就業增長在明年也會放緩。但這种放緩是在創紀錄的最高位稍為減慢一點，達拉斯地區曾經以極大的加速度增長。

至於今年晚些時候或明年貸款利率有可能小幅上升，蓋恩斯認為對德州來說不需要太擔心。他說：「我不認為這對房地產市場來說是件什麼大不了的事情，不過對於一些支付能力處於臨界點的人士來說，可能因為更難有資格獲得貸款而陷入困境。」

相當來說，房價的可負擔性在達拉斯地區反而是一個更大的問題，因為本地區房價的上升速度持續超過工資的增長速度。

蓋恩斯認為，我們當今的家庭收入從實際意義上講比1999年的時候還要低，面向勞工階層的廉價房缺乏將是一個重大問題，我們沒有建造足夠的15萬美元至20萬美元之間價位的房屋。

目前達拉斯地區的新房屋建造量仍然不及經濟衰退前的水平的60%。新房屋建造受限制的原因包括建築業勞動力短缺，以及全美範圍普遍存在的土地成本上漲等。

儘管還遠遠未回覆到經濟衰退前的水平，但達拉斯地區已經是全美前五大房屋建造市場之一。

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華人曼哈頓炒房一套公寓轉手欲賺1600萬

日前，一位在今年3月花7,000萬美元買下曼哈頓第五大道一套合作公寓的華人買家，把手裡還沒捂熱的地產再次掛牌出售，標價8,600萬美元。看得出來，這個房主想在幾個月之內賺到1600萬。如果這套合作公寓真的能以這個價格賣出的話，那麼將創下此類公寓價格的新紀錄。

這套公寓位於第五大道781號的18層。這套面朝中央公園的「荷蘭雪梨公寓」，共15個房間，7間臥室，8個洗手間，內部全新裝修還不到一年。前一個買主曾經要價9,500萬美元，後來在今年3月份以7,000萬美元成交。

目前，紐約市售價最高的合作公寓，是位於第五大道834號的一套複式公寓，售價7,750萬美元；還有公園大道740號的一套公寓，售價7,130萬美元，以及第五大道960號住宅，售價7,000萬美元。

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中國人加州買房今年份額減少

國際買家在加州地產市場銷售中佔有一席之地，來自中國的買家是加州的國際買家中最大的來源，但現在他們似乎開始放慢腳步。

據「加州地產協會經紀人協會」10月初的報導，加州國際買家今年的購買量減少到不足4%，相對於2013年高達8%的比例下降了一半。這份調查來自於對1,000位地產經紀人的調查。從2008年開始，國際買家一般至少佔有5%的地產交易量。

國際資金的大量湧入促進了加州地產價格的飛漲。來自中國大陸、中國香港和中國台灣的買家，佔國際買家購買數量的43%。中國買家曾集中於洛杉磯外圍的聖蓋博谷和爾灣等少數地區，部分在學區好的舊金山灣區。

在今年3月份之前的12個月，來自中港台地區的買家花了286億美元投資美國地產，是第二名加拿大買家112億美元的2倍還多。中國買家購買的房屋均價為83.18萬美元。而其他國際買家購買的房屋均價為49.96萬美元。
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這一調查是在6月份上海股票交易指數暴漲時進行，後來股票指數突降了40%，人民幣相對於美元也持續出現貶值。

也有分析認為，加州的中國人買家份額下降，也可能有其他原因，比如中國人也一直在紐約和西雅圖買房，同時還投資商業地產。

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秋風吹起美國房市微涼緩步上漲

八月成屋銷售低於預期後，九月就業數字又傳出低於預期的消息，多位房地產專家修正對今年底以至明年的房市漲幅預測，多認為房市仍會緩步上漲，但上漲的步調會放緩。

秋風吹起美國房市微涼緩步上漲

全美房地產經紀人協會公佈的八月房市報告中，八月成屋銷售低於預期，銷售量減少4.8%，使年度成屋銷售量展望從558萬戶，減低至531萬戶。

換屋型購屋人為主力

全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）認為，從仲夏以來成屋銷售趨於放緩，購屋人一方面受限於漲高的房價，另方面在他們預算內的房屋的選擇性又少，不過整體銷售活動仍高於去年及今年上半年。

根據房地產網站Zillow，八月的房價比去年同期漲幅3.3%。Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）表示，過去5個月來房價年度漲幅維持在低於3.5%的水平，顯示全美房價漲幅趨緩的趨勢。

但八月新屋銷售則傳捷報，銷售爬升5.7%，使年度新屋銷售數量展望至55.2萬戶，這是自2008年2月以來的最佳數字。彭博社報導指，就業市場及低利率房貸帶來新屋的需求，特別是成屋的供給仍然短缺。

每月對全美2000位房地產經紀人進行意見調查的Campbell房市資訊顯示，八月的房市主要由換屋型購屋人帶動買氣，共佔房市近半49.3%；首次購屋人則從五月的38.3%降至36.4%；投資客也從三月的18.7%降至14.4%。

從房屋成交價與掛牌價比來看，西岸三州都賣在比掛牌價高的價位上，尤其以加州的102.2%拔得頭籌，顯示西岸房市仍然強勁。但調查中，許多經紀人認為未來房市可能有趨緩的局勢。Campbell的資料則顯示八月房價比去年同期漲幅為4.7%。

根據Realtor.com，九月的房市中最熱門的前20個城市依序為：舊金山（SanFrancisco,CA）、達拉斯（Dallas,TX）、丹佛（Denver,CO）、巴列霍（Vallejo,CA）、聖荷西（SanJose,CA）、聖地亞哥（SanDiego,CA）、聖塔羅沙（SantaRose,CA）、沙加緬度（Sacramento,CA）、聖塔克魯茲（SantaCruz,CA）、尤巴城（YubaCity,CA）、米蘭（Midland,TX）、斯托克頓（Stockton,CA）、洛杉磯（LosAngeles,CA）、哥倫布（Columbus,OH）、納什維爾（Nashville,TN）、底特律（Detroit, MI）、安娜堡（AnnArbor, MI）、莫德斯托（Modesto, CA）、奧斯汀（Austin, TX）、韋恩堡（Fort Wayne,IN）。其中有11個城市在加州。

工作增長不如預期

雖然今年房市銷售較去年成長，但美聯儲主席葉倫仍認為，在人口結構的改變及就業強勁的情況下，房市的表現「令人沮喪」。

最近公佈的九月就業數字可能又為房市帶來一小朵烏云。九月新增就業數字為14.2萬，比原本市場預期的20萬就業機會低；尤有甚者，分析師原本預期八月新增就業數字會向上修正，但報告出爐後，連七月與八月的新就業機會也被減少了8.1萬個工作。

Realtor.com首席經濟學家史默克（Jonathan Smoke）表示，去年新工作機會增加將近300萬，但九月的報告使今年新工作總數將只增加至280萬個工作。

史默克認為，新工作增加是房市能否強勁的重要指標。過去兩年的新工作增長帶來了新家戶的成長，進而帶動了買屋及租屋的需求，如果新工作趨緩，未來一年的房市成長就不會那麼強勁。好消息是失業率仍保持在5.1%，是自2008年3月以來的最低水位。

未來房市預測

古德爾認為房價漲幅還會再持續放緩，並修正之前對明年房價漲幅的預測，他預測明年漲幅為2.2%，他並看跌華府、巴爾的摩明年的房價，而看漲達拉斯—沃斯堡（Dallas-Fort Worth(6%)）、拉斯維加斯（Las Vegas(5.3%)）、西雅圖（Seattle(5.1%)）明年的房價。

云則認為，未來數月房屋銷售仍會保持目前的步調，但有幾個可能的議題可能會為房市帶來逆風籠罩，包括聯邦政府有可能重演關門大吉的局面、資金市場的不確定也可能會使一些家庭延遲購屋決定、以及未來將實施的房貸結案程序也許會延遲一些房屋的銷售。

云預測，至今年底成屋房價漲幅預計為5.8%，而全部成屋銷售量預估為528萬戶。

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美國房產哪裡最熱？邁阿密成全球十大房地產投資城市之一

根據美國房地產服務公司CBRE的最新報告，目前佛州邁阿密在全球房地產投資城市排名中位列第七。在2014年，邁阿密排第十二位。報告指出2015年上半年，邁阿密共吸引國內外房地產投資77億美元，其中海外投資額為9.13億美元，高於去年同期。海外投資主要來自拉丁美洲和中國。

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本週四，邁阿密河工程項目的審批將會揭曉。地產發展商準備把位於第三大道（Third Avenues）和西南第二街（Southwest Second）之間沿邁阿密河6英畝的地區開發成一個購物，辦公，餐飲，旅遊，娛樂和居住的綜合性功能區，需要10億美元的資金，並且開發商承諾投資2100萬美元改造這一地區的公共設施。整個工程分5個階段，包括1678個公寓房，330個旅店客房，20萬平方英呎的購物區，6.6萬平方英呎的辦公區和2000個停車位。綜合性功能區內有兩個分別是58層和60層的高樓。2018年底會首先完成第一個高樓，內有200個旅店客房和328個公寓房。

除邁阿密以外，全球前20名房地產投資熱門城市中還包括佛州的奧蘭多市，排名第19。前20名城市中有15個美國城市，顯示全球房地產資金對美國房市的增長充滿信心。排名第一的城市是紐約市，其後排名依次是倫敦、洛杉磯、舊金山、芝加哥、華盛頓特區。邁阿密之後依次是東京、波士頓、亞特蘭大、和得克薩斯州的達拉斯。居CBRE報告，2015年上半年，全球房地產投資金額已達到4070億美元，比去年同期增長14%。

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