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酷暑來襲，加州找間海濱度假房避暑吧！僅需1/10的價錢｜居外精選

炎炎的夏日已經來臨，高溫酷暑之下，想必小伙伴們都盼望著到涼爽的海濱度假消暑。今天就為大家介紹美國有名的海濱度假城市——加州聖莫尼卡（Santa Monica），曾被美國《國家地理》雜志評為世界上最佳海濱城市之一，見識當地迷人海濱風光和值得關注的機遇。

聖莫尼卡是美國加利福尼亞州洛杉磯的一個城市，位於太平洋沿岸，洛杉磯市以西，是一個度假勝地和高檔住宅區，是加州、乃至整個美國最吸引人的海濱城市之一，每年游客數量超過700萬！這裡冬暖夏涼，交通便利，不僅適合消夏乘涼，對於那些想度過一個閑適下午的人來說，聖莫尼卡海灘也是最好的選擇。

聖莫尼卡海灘（Santa Monica State Beach）是聖莫尼卡的標志性旅游景點，全長兩英裡，沿著太平洋海岸公路分布，海灘沿途遍布野餐區，商店，碼頭，休閑餐館，設備租賃點，健身活動設施等。當然，整個海灘最知名景點莫過於一直延伸到海裡的莫妮卡碼頭，那是吹海風、欣賞海景的好去處，碼頭上方有一座游樂園，園內有摩天輪、雲霄飛車等設施。

迷人的聖莫妮卡碼頭，此處也是美國著名的66號公路的終點，人氣異常火爆。圖片來自Santa Monica Travel & Tourism (SMTT)

聖莫妮卡的方位圖，由此前往洛杉磯市中心、好萊塢、國際機場等地都十分便利。圖片來自SMTT

到了晚上，海灘有時還會有樂隊表演，屆時，沙灘會變成一片歡樂的海洋。DJ播放著最新歌曲，人們喝著冰鎮飲料，盡情地享受節日樂趣，這才是最暢快的夏季度假方式！

聖莫尼卡的第三步行街（The Third Street Promenade）是當地人氣最旺盛的聚集區，位於中心區，是一條專門用來游行表演的街道，兩旁被街頭藝人、電影院、禮品店、服裝店、美術館占據，熱鬧非凡，每天有大量的游客慕名而來。由於鄰近海灘，在第三街建築的二、三層樓上，依然能盡享無與倫比的陽光、清涼海風和開闊視野之利。

毫無疑問，聖莫尼卡是你夢寐以求、具備度假生活所有元素的避暑勝地。住在聖莫尼卡海灘，每天走在沙灘上就如同置身天堂，海濱天氣涼爽，微風習習，舒適宜人，在陽光明媚白天裡瞭望海岸線上的海景，這就是聖莫尼卡的生活。

如今，你只需要支付“少量”的價錢，也能在這樣聖莫尼卡這個海濱度假勝地擁有一套不錯的度假房產！

這套全面整修過的雙層獨棟別墅位於聖莫尼卡Seaview Terrace（郵編：90401）一條歷史悠久的步行街上，是當地高檔海濱住宅區，環境和景觀良好。距離聖莫尼卡標志性景點、上面介紹到的海灘、碼頭和第三步行街，都僅有一步之遙，由此前往洛杉磯市區、比佛利山莊、好萊塢、國際機場（LAX）等主要區域也都在半個小時車程之內。可以說，居住於此，每一天都能在這天堂般的海濱勝地度過美好的假期！

谷歌實景地圖上的19 Seaview Terrace豪宅，毗連聖莫尼卡勒梅裡戈海灘JW萬豪酒店，直面聖莫尼卡海灘，盡享無敵海景和周邊一切的優秀休閑配套

整個房產設有4間臥室和3間浴室，可供8個人居住，且全部翻新過、房屋狀態保持良好，可拎包入住。目前，在聖莫尼卡，同等位置、戶型和裝修的海濱別墅，總價普遍都過數百萬美元。

不過，今天介紹的這套房產提供了一個全新的投資購買方式，讓你能以很少的價錢 “擁有”這套房產——即以“分權共有產權（Tenancy in Common）”方式購買。科普時間——在美國加州，持有房屋產權有多種形式，除了常見的“單獨占有（Sole Ownership）”、“夫妻共有產權（Community Property）”外，還有“分權共有產權（Tenancy in Common）”——投資人按照出資比例擁有對應的權益，每部分都權益都是獨立、可隨時轉讓並被繼承，通常用於家人、投資伙伴間合伙投資房產使用。

這意味著，你僅需以30萬美元的價格（加上每年按比例分攤的稅款和保險費等），便可獲得這套總價超過350萬美元豪宅的十二分之一所有權權益，以及每年擁有30天的使用時間！對於只打算在美國休閑度假而非長住的高端買家來說，以很小的代價，在海濱勝地聖莫妮卡擁有這樣完美的度假別墅，也算相當劃算的！

當然，你如果喜歡，也可以把整棟豪宅都買下來，總價約370萬美元！更多關於本度假別墅和購買方式的詳情，歡迎大家點擊https://www.juwai.com/54639988.htm查看，如有問題，歡迎撥打居外買家服務熱線400 041 7515。

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

下一場危機爆發時去哪裡避險？投資移民開始看重醫療水平

自投資入籍計劃出現以來，人們已經找到了辦法實現資產的最大保值，保障金融安全，以及實現旅行自由。最近和疫情相關的系列事件使得投資者開始重新考慮如何選擇項目，也改變了他們在選擇時的優先考慮因素。保健和醫療服務是最近倍受關注的焦點之一。

就目前來看，居留和入籍項目的目的是讓投資移民的流動性和定居自由實現最大化。但是，這些自由在邊境關閉以及你急需醫療援助時沒什麼用處。大部分情況下，如果你是某個國家的公民或者永久居民，你才有可能在邊境關閉的背景下進入該國。所以說，拿一本加勒比護照，你只是可以在邊境關閉的背景下進入該國，僅此而已。

只要你處於健康狀態，你就可以在這些美麗的島國躲避公共衛生危機。這些島國的國際旅行班次相對較低，同外部世界的接觸非常有限，這讓它們很容易應對疫情，控制感染率，以及遏制病毒。

但是，如果你需要得到醫療保健和醫療治療服務，這些地方就可謂金絲牢籠。加勒比島國的醫療水平根本談不上先進。它們缺乏醫療基礎設施，醫療設備和藥品無法實現自給自足，面對重大疾病，它們的醫療人員經驗不足。當地人往往出國，去醫療水平更加先進的國家接受進一步治療。

簡而言之，如果你患有重疾，這些國家並不是你的優選。如果因為某種原因你不能出國旅行，那麼就會處於很尷尬的境地。

擁有一個能夠提供高水平醫療服務的國家的居留許可或者公民身份，即使在邊境關閉的情況下，你也可以得到先進的治療。此外，一份優質的私人國際健康保險也可以幫到你，即便是緊急情況下，而你又是來自邊境關閉的遙遠地域。

盡管全世界都在關注統計數據，看看各國如何遏制以及消除新發病例，但是很明顯，一些國家確實做得很糟糕。幾十年來，美國被認為是保健，醫療，以及藥物方面最發達的國家之一。但是，疫情爆發後幾周之內，美國的保健和醫療體系就承受了巨大壓力，部分體系都崩潰掉了。

證明不能有效管控這場全球危機的國家很有幾個，美國是一個。其它的還有英國，意大利，西班牙，巴西，等等。醫療游客目前都在質疑美國到底是不是他們的首選目的地，投資移民也是同樣。

你還認為EB-5項目是一個可以給你以及你的孩子帶來安全的明智決定嗎？恆理合伙人最新版的護照指數顯示，疫情爆發以來，就旅行自由而言，美國護照含金量大幅下跌。

福布斯最近發布的《世界最安全的100個國家》（The 100 Safest Countries In The World For COVID-19）將美國列為全球第58位，瑞士則排名第一。選擇獲得瑞士（而不是美國或者西班牙）的居留身份，一夜之間成為一個好主意。

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目前很明顯的一點就是，各國政府需要重新考慮它們的居留和公民身份項目，以適應新的現實，然後把重點放在保健和醫療上。未來要想吸引最理想的投資者到一個國家來，要麼需要發展當地的醫療保健系統和基礎設施，要麼引入替代解決方案，讓自己的公民在公共衛生危機頻發的背景下可以獲得一流的呵護。

另一方面，投資移民顧問需要深思，怎樣才能將目的地國的醫療服務和他們的咨詢服務整合起來，以便和競爭對手區隔開來。很多個人和家庭平時不僅需要安全和個人流動性得到保障，危機時期也需要得到醫療服務，投資移民顧問需要思考最適合他們需求的項目有哪些。

來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

後疫情時代：紐約房地產趨勢分析｜居外專欄

距離紐約房地產復工已經近一個月，雖然全美新冠病例仍一路狂奔，屢創新高，但紐約州在疫情控制方面表現良好，確診病例持續下降，這為紐約經濟全面恢復奠定基礎。

為此紐約房地產界也傳出房市復蘇的信號，在7月第一個周末，紐約皇後區華人居住區Bayside的一個Open House（房產公展），約有近30組買家戴著口罩在門外排起長龍，准備入屋看房。不少地產經紀反饋，這一個月來他們非常忙碌，買家紛紛出動，壓制三個多月的購房能量集中爆發。難道紐約房市這麼快就復蘇了？

目前有關疫情後紐約房市表現的具體數據尚未出籠，但不妨礙我們對未來紐約房地產走向或趨勢做一個分析。

紐約房市會進入又一個“下行”周期？

紐約上一個下行周期是2008年的金融危機，房市經過了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，從2012年開始反彈，直到2017年又達到一個高峰。從2017年底開始，紐約又進入一個房市的調整期，這一波的房市下滑並非外在因素導致，主要還是房地產市場的自我調節，也就是供需失衡造成的，由於市場上房源量過剩，導致市場需要更多時間消化庫存，導致價格下調。

一般來說，紐約房地產市場會經過一個7-8年的上漲，之後會出現2-3年的回調，本來這一波的房市走低，已經在2020年開年結束，房市已經出現回暖和反彈的跡像，但3月底席卷全球的新冠病毒正面襲擊紐約，使得紐約房市上升的勢頭被遏制住。

如今紐約房地產剛復工一個月，這期間房地產市場的活絡現像，並非說明房市已經全面復蘇或恢復正常。從商業地產和租賃市場來說，形勢不容樂觀。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司繼續延長在家工作政策，導致辦公室租賃需求大減，像WeWork這樣的共享辦公概念的公司多數面臨財務危機的狀況。以年輕人為主的租賃市場，同樣面臨困境，大批年輕人和留學生在疫情期間，或回父母家中或回母國避疫，使得退租案件倍增。

疫情後房市的小型回暖，主要表現在買賣市場。截至到7月的第一周，紐約市房產簽約數比三月底上升了41%，上市房源數也上升了57%。但目前出來看房的買家多數是疫情前已經准備入市的買家，只是疫情期間讓這股購買能量被凍結，現在短時間內集中爆發釋放，同時市場上也彌漫著一股抄底撿漏的氛圍，當這一波能量釋放之後，紐約房市會進入一段冷靜觀察期，此時疫情對經濟的破壞力和後果才會徹底呈現出來，到時且看紐約房市的承受能力到底有多強。

紐約房市復蘇的不利和有利因素？

不利因素：

1、一旦紐約疫情出現反復或反彈，將再次阻礙經濟的恢復，這種二次打擊將甚於此前。未來紐約疫情控制的重點將放在輸入性病例的嚴防上。

2、據紐約時報報道，紐約市在疫情過後將有20%的人失業，失業率將是經濟和房市的懸頂之劍，高失業率將導致購買力下降，不排除市場會有法拍屋的出現。

有利因素：

1、美聯儲持續降息救市，目前房貸利率處於歷史低位，這對購房者來說是最大動力之一，也將促使一批租房者轉為買家。

2、當前房市不明朗的狀況，使得買家面對的是一個競爭少，能從容談判的有利形勢，大大增強了議價空間。

3、紐約市各項產業發展均衡，經濟結構合理，不靠單一經濟支撐，城市的經濟基礎穩固。這將是房市復蘇的最重要基礎。

4、聯邦政府救助力度前所未有，從個人、家庭、企業全方位給予資金補助，這將減少房主斷供現像的產生。

5、未來通貨膨脹難以避免，紐約房產仍是資產的安全港。

紐約房市是否具有較強抗壓性？

紐約是一個經受過考驗的城市，近20年間，紐約經受過911恐怖襲擊、金融危機、桑迪颶風等一系列打擊，但紐約市的恢復能力都快於其他城市。在2008年的次貸危機中，紐約房市遭遇正面衝擊，在全美不少城市房價大跌近40-50%的時候，紐約房價最多下跌25%，而且是第一個反彈復蘇的城市。

紐約客也是一群充滿智慧的人群，多數紐約人對紐約未來充滿信心，不排除目前入市的買家中有一批是看好紐約房產的長期投資價值的。

現在是否是入市的好時機？

對剛需的買家來講，目前是一個入市好時機。利率低、議價空間大，尤其選擇開發商新樓時，能得到較大讓利機會。在疫情期間，損失較大的是一批在建住宅項目，全面停工造成開發商面臨很大資金壓力，為此不少開發商直接給出比以往更高的折扣，像紐約網紅樓盤“曼哈頓廣場一號”承諾給予特殊期限內簽約的買家10-20%的折扣。

但作為不是剛需的買家和投資人可以再觀望一段時間，房市要到下半年才會比較明朗化。

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近期紐約的相關法規和民權運動是否對房市造成影響？

1、去年通過的新豪宅稅、新房產交易稅、新租客保護法等一系列新法對紐約房地產市場帶來很大衝擊，投資人和房東普遍認為，紐約房市不再是一個友善或鼓勵投資的城市，這對房市作為自由市場來講是個很大的阻礙。

2、民權運動導致極左思潮泛濫，NYPD成為攻擊對像，消減警力開支和警察裁員，將使得紐約市安全性大大降低。這一個多月以來，紐約的治安案件飆升了300%，一個城市的安全性是對個人資產的最大保障，治安惡化將使得大量資金外流和富有階層的離開。

3、現任紐約市長白思豪（Bill de Blasio）的政策正在損耗和動搖前一任市長彭博留下的城市資源和經濟基礎。彭博在任的12年，對紐約市經濟產業結構的調整和一些重大舉措，像打造東部硅谷科技城、興建哈德遜城市廣場等，都大大提振城市經濟活力。但白思豪上任的四年間，亞馬遜撤出長島市，在城市中心設立游民所、否決紐約摩天輪項目等一系列政策，使得紐約市場經濟活躍度和競爭力在減弱，此次大力消減警力開支更是讓大部分紐約市民憤怒，這將是未來紐約房地產復蘇的最大阻力。

紐約華人社區房地產市場有什麼不同？

1、主流市場的數據無法反映華人社區房市的實際狀況，換句話說，華人社區房地產有自己的小氣候。紐約幾個華人居住熱點社區，如皇後區的Flushing、 Elmhurst ，布魯克林區的8 Avenue 、Bensonhurst近幾年房價始終穩步增長，房價波動不如主流市場那麼明顯。主要原因是，華人家庭的經濟狀況相對穩定，普遍對房產更加保護和重視，而且華人社區房產80%都是在華人間交易，使得華人社區房產較少有大起大落的情形出現。

2、華人社區的房產更多是自住需求，購買者大多為第一代移民。未來華人社區房地產是否持續穩定，取決於華人人數是否保持正向流入。

3、由於當前華人社區房產普遍價格偏高，但租金水平反而低於城市平均水平，因此並非投資的最佳選擇。

4、紐約華人正在開辟新的華人社區，由於傳統華人社區房產趨於飽和，近年許多華人已向非傳統華人社區轉移，尤其以上述華人聚居區周邊社區輻射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹頓島，都成為華人新的移居點。

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

外匯那些事兒，你以為你都懂了嗎？

出國旅行、留學、移民等等，離不開購彙，有外幣收入、來華旅游的、在中國境內買房的境外人士，更關心結彙，外彙那些事兒，在日常生活、投資中必不可少。

朋友們，如果你還是個外彙傻白甜，是時候升級你的知識儲備了，讓我們帶你升級打怪，快速通關外彙那些事！

真的邁不過那道檻？

人人都知道那條每人每年等值5萬美元的外彙限額規定，今年用不完明年也是重新計算。

那麼，對於留學、移民等對外彙有需求的人，如果有超過5萬美元的結售彙需求怎麼辦？境內、境外個人適用的情況有什麼不一樣、是不是一視同仁？

別慌，如超過年度總額，按照規定提供相應的證明文件也可以進行辦理，只是針對個人境內/境外身份的不同，適用的經常項目也有所不同。如果您有外彙相關的需求，但是對復雜的流程、業務所需文件不甚了解，別再“聽說”，找大華銀行就對了！

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外彙常見名詞小百科

購彙：用人民幣購買外彙。
結彙：把手持的外彙賣掉，換成人民幣。
經常項目：常見的是留學、旅游、贍養款收支等，不予限制。
資本項目：常見的有境外買房、證券投資、買分紅類保險等，都不允許。

溫馨提示：

境內個人：指持有中華人民共和國居民身份證、軍人身份證、武裝警察身份證的中國公民。
該些購彙需求為資本項目項下外彙需求，不適用於便利化額度，需遞交相關材料。
境外個人：指持有中國護照和境外永久居留證、港澳居民往來內地通行證、台灣居民往來大陸通行證、外國護照或外國人永久居留身份證、外交人員證、行政技術人員證、國際組織人員證三類證件的外國公民。
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美國移民局出新規：留學生只上網課或被驅逐出境

當地時間 7 月 6 日，美國移民局突然宣布了一項重要新規：國際留學生不能在美國只上網課。

美國移民及海關執法局 ICE 發布通知：如果你是持有 F-1 或者 M-1 簽證的國際學生，而你所在的大學宣布整個秋季學期都采用在線教學，那麼你將會只有兩個選擇：離開美國，或者轉學到部分開放或全部開放校園的學校。

在 2020 年秋季學期，學生和交流訪問相關的在線課程臨時許可程序將進行修改。新規仍為住所為學校或非移民的學生提供便利，但隨著全國許多機構重新開放，美國政府認為迫切需要恢復聯邦法規以實施謹慎平衡的保護措施。美國國土安全部計劃發布程序和職責解釋，作為《聯邦公報》中的臨時最終規則。

由於 2020 年起發生的新冠疫情，美國對在美留學生春季和夏季學期的在線學習執行了臨時豁免。其政策允許學生們參加超出平時規定的在線教育，目的是為了維持完整的學習課程，以在特殊情況下保持 F1 和 M1 非移民身份。

然而，這些政策不會持續到美國 2020 秋季學期，文件指出：此前只參加網課學習的學生將無法繼續接收完全的在線教育，並留在美國。美國國務院不會向在秋季學期實行完全在線教學的學校和 / 或課程注冊的學生發放簽證，美國海關和邊境保護局也不會允許這些學生進入美國。

目前在美國參加此類培養計劃的在校學生必須離開美國，或采取其他措施，如轉到當面授課的學校以保持合法身份，否則可能會被認為有移民傾向，面臨包括但不限於遣返的後果。

美國移民和海關執法局文件：https://www.ice.gov/doclib/sevis/pdf/bcm2007-01.pdf

在新冠疫情期間，眾多海外留學生曾面臨推遲返校、航班停飛、改上網課等等遭遇。突如其來的新政可能會讓留學生群體再次面臨困難局面。

與此同時，根據 ICE 的規定，獲得完全在線教學的學校 Offer 的新生也不會獲得美國簽證，已經在這些學校注冊的學生也將必須轉學或離開美國。

美國移民局指出，實行在線教學模式的學校必須在 7 月 15 日之前通知留學生和交換生，實行在線和現場混合教學模式的學校也必須在 8 月 1 日之前通知相關學生。

美國大學：秋季學期計劃早已推出

目前，美國的新冠疫情還沒有呈現消退的趨勢，每天新增的確診病例仍有 4 萬人以上。在 2020 秋季學期的計劃上，很多大學早早就給出了“允許完全在線學習”的政策。

加州大學伯克利分校（UC Berkeley）在 6 月份發布的秋季學期計劃中表示，所有學生無需參與面對面的課堂教學，也不必現場參與小組討論課程，幾乎所有的學術成果都可以通過遠程聯絡的方式交付。

加州大學洛杉磯分校（UCLA）預計新學期只會有 15%-20% 的課程將會是面對面授課的。這些課程包括一些實驗室課程、表演藝術課程和醫療領域的課程。耶魯大學等學校也表示將主要使用遠程方式提供課程。普林斯頓則歡迎低年級學生進入校園，高年級學生基本保持在線上課的狀態。

最尷尬的學校當屬哈佛大學，在美國移民局宣布調整規定之前，哈佛大學剛宣布了全部秋季課程學習均為在線形式，不知突然出現的變化將會影響多少國際學生。

根據《高等教育紀事報》（Chronicle of Higher Education）統計的 1075 所美國大學的秋季開學計劃，大約有 9% 的學校實行完全的在線教學，其中包括哈佛大學和鮑登學院等。

不過這項政策也為學校留有回旋的余地：如果你的大學選擇“部分開放”，不是所有的課程都是在線教學，那麼學生可以拿到一個證明，從而符合規定繼續留在美國。 ICE 的通知規定，“如果你所在學校實行在線和現場混合的教學模式，則也允許留在美國。”學生只要證明他們只是參加了學位課程正常進展所需的‘最少量’在線課程即可。此外，目前回到祖國的國際學生只有在其所在學校“僅在線教學”的情況下，才被允許保持他們的“在校狀態”以及參加遠程課程。

這就給人一種不明所以的感覺，美國是否只是想通過這樣的政令，強制推動各所大學在秋季學期重新開放？

根據《高等教育紀事報》的數據統計，目前有 24% 的學校實行在線和現場混合的教學模式，包括賓夕法尼亞大學、耶魯大學、斯坦福大學等。

赴美留學，持有非移民簽證的國際學生在最近的一些入境政策下顯得非常脆弱。退一步想，考慮到時差、網絡問題，以及生活問題，如果學校實行完全在線教學，回到國內上網課的方式看起來並不現實。

讓校方改變計劃，開放部分課程的課堂授課或許是最好的解決方法。目前已有一些大學的教授和教務人員正在尋求這樣的途徑，但面對疫情，在不少地區現場上課也會面臨健康風險。

已有移民律師表示，這一事件發生之後請不要立即作出修改計劃行程的決定，留學生最好資訊專業人士的幫助。

來源：新浪科技
責編：Zoe Chan

美國房市觀察：5月洛杉磯市房價大跌爾灣則大漲30%

受疫情影響，美國南加州洛杉磯地區的房市也受到衝擊，主要表現就是整體銷售量下降。

而房價方面，則是各細分區域表現冷熱不均。根據First Time的數據顯示，洛杉磯縣和橙縣部分區域房價確實有所下降，比如洛杉磯市同比大幅下降。而其他大多數區域，比如爾灣、阿卡迪亞、帕薩迪納等市其房產市場依然很穩健。

以下列出部分區域房市具體數據，供買家參考。

1. 洛杉磯市（Los Angeles）

受疫情影響，洛杉磯市的整體成交價格大幅下降。5月份的平均銷售價格為119.6萬美元，同比去年下跌了19%。

5月的房屋銷售量同比一年前也大幅下跌，已成交數量為286套，pending sales為397套。

房屋庫存方面，較3個月和6個月前增加，但幾乎與一年前持平。因銷售數量遠低於1年前，可以看出洛杉磯市新上市房源有所減少，買家正在減少上市。

2. 爾灣市（Irvine）

作為華人去美國投資的大熱城市，爾灣房市在這次疫情中的表現確實很強勁，房價不跌反升。

雖然5月的房屋銷售量同比一年前也難以避免的大幅下跌，已成交數量為49套，pending sales為39套。

但是，5月份爾灣市的平均銷售價格同比去年上漲30.7%，為172.8萬美元。

爾灣市5月的房屋庫存為377套，雖較3個月前和6個月前的庫存有所增加，但是較一年前減少21.8%。

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3. 阿卡迪亞市（Arcadia）

這座城市也深受華人青睞。不僅學區好，而且社區環境好、安全，生活品質高。

5月阿卡迪亞市的平均銷售價格為191.2萬美元，同比去年增長43.5%。

5月份的房屋庫存較去年同期下降23.3%。房屋成交量僅有11套，不到去年的3分之1。pending sales也只有19套。表現為庫存少，交易量也少。

4. 帕薩迪納市（Pasadena）

帕薩迪納是加州理工學院所在地，緊鄰富人區聖馬力諾市，是一座非常活力的城市。

這裡的房屋銷售相比其他城市表現較為平穩。5月份的成交量為50套，相比去年同期上漲11%。

5月份的房屋銷售平均價為110.1萬美元，相比3個月前有所下降，但相比去年同期上漲9.2%。

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5. 森林湖市（Lake Forest）

森林湖市，是爾灣市重要的三大衛星城市之一，學區好，安全性高。不過它真正開始被更多華人注意在很大程度上與該市近幾年新開發的新屋社區有關，比如緊鄰爾灣市與爾灣只有一街之隔的Baker Ranch社區，以及最新的Parkside社區等。

森林湖的房市在這次疫情中表現較為穩定。5月份房屋銷售中位價為88.7萬美元，同比去年上漲5.0%。

5月森林湖銷售變慢的同時，房屋庫存有所增加，但較一年前仍有所減少。

6. 阿罕布拉市（Alhambra）

從洛杉磯市區出發，沿著10號公路向東行駛便可進入聖蓋博谷地區，而由此進入聖蓋博谷（華人聚居地）首先進入的城市就是阿罕布拉市。阿罕布拉市也因此被稱作是通往聖蓋博谷的門戶。

5月份阿罕布拉市的在售房源非常少，僅有33套，相比一年前的46套，減少了39%。

阿罕布拉市5月份房屋銷售量有所增加，為15套。銷售平均價整體大幅上升，為91.7萬美元，同比一年前上漲21.5%。

總的來看，大部分華人喜愛的城市，其房市表現的都更有韌性。價格上不僅沒有下跌，還在上漲。

關於居外IQI

居外IQI是一家控股公司，擁有並運營IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電400-041-7515諮詢美國移民、留學和房產投資的機會。

來源：新華僑網
責編：Zoe Chan

EB-5限制寬松專家拆解投資移民美國3大優勢

近年中國香港再掀移民潮，很多人為了下一代選擇移民，美國名校林立，加上生活環境理想，一直是熱門之選。美國借貸中心（American Lending Center）香港辦事處業務總監黃榮傑（Tony）指，美國對比其他英語系國家，投資移民金額較低，亦無學歷或技能要求，建議港人透過EB-5計劃移民美國。只要選對移民項目，最後所花的費用是絕對超值，由移民公司的移民律師提供專業意見及協助，想達成移民美國的夢想並非難事。

美國為何一直都是熱門移民國家？

1. 教育優良和就業機會豐富

Tony在美國居住多年，妻子及子女都在當地工作和讀書，他認為美國有利子女教育及發展。“美國擁有多所聞名國際的學府，有來自世界各地的尖子，教育體系多元化，子女畢業後能成為各行各業的精英。”

他又指不論是科技、工商或創意藝術等，在美國都有龐大發展空間及就業機會。當地大部分企業都重視求職者有沒有‘身份’，即是否可合法長期留居美國。這點是不少父母送子女到外國留學時沒有想到的。若你持有綠卡，在當地便可以合法長居身份求職，工作機會自然更多，有利事業及下一代的前途及發展。

申請者的配偶及21歲以下的未婚子女可同步取得綠卡，移民到美國，子女可入讀當地的免費公立學校，更能以名額更多的本地生身份報讀大學，可申請政府的助學金，而大部份獎學金只是給本地學生申請。只要選擇有信譽，永久綠卡批准率及退回投資款比率高的項目，子女所花的教育開支遠遠低於留學生的學費及其它支出。

2. 完善醫療體制

除了優良教育和豐富的就業機會，美國政府著重國民的身心健康，Tony表示每個州份都有不同的醫療福利。此外，隨著“奧巴馬醫保”（Obamacare）落實，美國醫療保險申請限制大幅減低，不會因為本身健康問題而不受保，保障當地人的健康，確保得到適當的醫療服務。

美國政府亦有為兒童和長者提供更多的醫療保障，可謂相當完善。

3. 稅制簡單，避免重覆交稅

Tony直言很多人不太理解美國稅制。“事實上，美國比其他傳統熱門移民國家，如鄰近的加拿大，稅收相對較低，而且個人入息稅為遞增稅制，申請人的負擔其實比想像中輕。”

根據2019年的新稅法，兒童免稅額亦有所增加，由每名17歲以下兒童1,000美元提高到2,000美元，納稅人更可為18歲至24歲的家屬申請500美元的免稅額。“對於有子女的家庭，美國由2019年起變得更加吸引，而且中國香港與美國有稅務協定，在香港已繳交的稅款可在美國扣減，避免重覆交稅的問題發生。而美國綠卡居民或公民如在報稅年度於海外居住330天或以上，個人收入免稅額更高達105,900美元。”

在芸芸移民美國的方法中，如何選擇？

EB-5投資移民只需90萬美元！

Tony表示EB-5投資移民簽證計劃已設立超過20年，用意是吸引外資，振興美國經濟並提高就業率，最近美國總統特朗普對移民政策發出的行政命令更指明不會限制投資移民，因為投資移民是有利當地的就業和經濟發展。

“投資移民申請條件及過程非常簡單，只要投資90萬美元，並確保相關投資項目能為當地人創造10個全職的工作機會即可。而且，如果選用資質優良的地區中心來投資，投資人可以完全使用間接就業，從而避開了聘請員工的繁瑣和壓力。”申請人只需證明投資的資金屬個人資產，而且是合法來源，例如來自物業按揭或家人贈予均可。

中國香港出生的申請人不用排期

此外，由於EB-5投資移民目的是吸引外資，申請人無需通過任何測試，即使不懂英語及沒有特別技能亦可申請。其他國家大多設有一堆投資移民所需條件及限制，EB-5卻沒有年齡限制及工作經驗限制等，比起其他英語國家寬松得多。以英國為例，英國投資移民需要200萬英鎊，而澳洲創業投資移民需要至少投入150萬澳元。

“申請人在通過領事館約見作簡短的面試後，即會先獲發移民簽證，半年內以此簽證入境美國便可獲得有條件綠卡（兩年），不用坐俗稱‘移民監’亦享有與永久綠卡同等的公民福利，兩年後申請永久綠卡。”

值得一提的是，申請人只要在香港出生並持有香港身份證，申請移民美國則不用排期，相比中國內地或其他東南亞地區的申請人更快獲批綠卡。而美國移民局今年3月份在審批案件程序上會實施新措施，會優先處理非排期國家或地區的案件，對香港出生的申請人相信是好消息。再者，美國沒有限制雙重國藉，日後入藉為美國公民仍可保留香港永久居民身份。

Tony提醒，申請人必須了解自身背景的優勢，針對自己及家人的需求來計劃移民，當中需要大量資料搜集及經驗分析，建議最好尋求專業顧問協助。

來源：香港01
責編：Zoe Chan

日美實行長期的低利率政策將成為常態｜居外專欄

日本央行行長黑田東彥在最近的貨幣政策會議後表示：負利率政策將會持續至2023年以後。據悉，對於日本央行展望到未來近3年的貨幣政策實屬罕見。

黑田東彥預計，受新冠疫情的影響，日本的物價漲幅走勢水平將處於低水平，“無論是2021年度，還是2022年度，距離上調利率的狀況似乎很遠”。日本央行目前維持短期利率為負0.1%、長期利率誘導至0%左右的貨幣寬松政策。

而之前，6月10日美聯儲宣布維持當前利率保持不變，並預計基准利率將保持接近零的水平直至2022年底；美聯儲主席鮑威爾甚至表示，正在考慮“收益率曲線控制”；眾所周知，早在40年代，美聯儲就曾實施過收益率曲線控制，並在當時創造了嚴重的實際負利率。

由此可見，至2022年底，日本和美國實行並保持低利率政策將是毫無懸念的。如果美國的實際利率進一步走低，日元可能會出現走強。　

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，幷非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
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低調又內涵，亞利桑那州的全新極致療養基地，超值低價等您來搶！︱居外精選

亞利桑那州是低調有內涵的最佳代表。坐擁美國國家公園，國家森林，彩色沙漠，科羅拉多大峽谷等多處名勝古跡，又南接墨西哥等國，省會鳳凰城是知名NBA球隊太陽隊的所在城市，接壤別國讓邊境城市異域風情十足…

諸多優點數不勝數，今天居外帶大家一起走進亞利桑那州一座別具特色的新興城市——普雷斯科特（Prescott）。普雷斯科特坐落在布拉德肖山脈（Bradshaw Mountains）的針葉林中，距鳳凰城僅90分鐘車程，可以說是非常近的距離了。鳳凰城的人口增長速度在全美數一數二，2017年人口就已達到162.6萬，已遠超其州首府及美國首都華盛頓特區；2019年更位列全球城市500強榜單第40名。與美國其他城市相比，這裡的經濟和房地產發展迅速，升值潛力巨大。

擁有高爾夫球場的地方環境都是極好的，而普雷斯科特目前有6個球場（圖片：東方體育）

不僅如此，四季分明的氣候讓普雷斯科特的戶外生活變得豐富多彩——無論是在這片地區的6個高爾夫球場中的任意一個打高爾夫，或是在當地的酒莊放松身心，徒步旅行，釣魚，都能讓您得到極大的滿足和樂趣。這裡滿是松樹覆蓋的山脈，著名的花崗岩小山谷，巨石，5個天藍色的湖泊，國家林地也在不遠處。可以說，在這裡擁有一棟具備完美配套的豪華別墅，就相當於擁有一座天然的療養基地。這樣的基地，居外怎麼能不帶大家看看呢？

Casa Di Buona Fortuna，“低調奢華有內涵”的完美詮釋

“Casa Di Buona Fortuna”（意大利語，即“佳運美景”）豪宅是亞利桑那州普雷斯科特一處兼具復古西部魅力和極致現代化起居生活的療養別墅，5臥5衛，占地面積4048平方米，建築面積1022平方米，空間開闊，擁有高品質的居住環境和氛圍。

Casa Di Buona Fortuna的每一處設計都經過精心考量，質量上乘。它的具體位置毗鄰美國綠化環保區，因此，在此處“人間仙境”，您不但能享受到私人領地的寧靜和絕佳的隱私性，而且周圍的醉人美景還全年受到政府細致入微的保護。

來看看這棟療養別墅的內部乾坤吧。

從愜意的優雅內裝，到高度人性化的先進設備，甚至是綠色環保節能因素等等都一一考慮周全。住宅的每一處細節設計都經過精心的考量，為您創造出與其環境相匹配的度假氛圍。

臥室套間一，通向陽台的玻璃門將藍天綠林的景觀帶進室內，采光十足，舒適的布置更是優質睡眠的保障。

Casa Di Buona Fortuna設有3-5間寬敞的臥室套間，每間臥室都采用主套房設計，配套設施齊全，您和您的家人及訪客都將感受到極致的奢華。

樓下的室內恆溫泳池，可以一邊在室內游泳，一邊透過玻璃門窗欣賞屋外的景色。您也可以根據不同的心情和喜好，調換泳池和天花板的照明和娛樂模式。

在主臥室套房內的馬賽克風格豪華浴池連壁爐，在冬日泡澡享受的同時，可以感受炭火舞動的樂趣。

住宅的各個角落都能為您創造舒適體驗，從蒸汽淋浴間，到超大浴缸, 多個壁爐, 再到溫控酒窖, 恆溫游泳池, 俯瞰連綿山巒的大型陽台，燒烤娛樂區, 車庫裡的健身空間，水療中心和桑拿浴室……在Casa Di Buona Fortuna，休閑享樂無極限，品質和舒適完美結合！

對了，采光是這棟療養別墅的眾多亮點之一，全靠無處不在的超大窗戶。

假想一下，您在暢泳一番或舒適泡澡後，到美景廚房裡准備晚餐，然後在餐廳盡情享受美食。眼前一片開闊的自然景致，豈不是有一種置身桃源的感覺。

室外長廊上有一排排的休閑桌椅，午後在那裡喝個下午茶。您可以隨意挑選角度欣賞大自然的鬼斧神工，也是別有一番風味!

長廊上還配置有一排排的單人沙發躺椅，傍晚悠閑地躺在這裡，與親朋好友相談甚歡，一起欣賞落日余暉，迎接明天的來臨。

書房內置的書架和櫃子，幫助您整理書籍和收藏品，而且書房的采光也沒有馬虎。雙開的落地玻璃門外，便是萬裡晴空和山景，讓您賞心悅目。

在自家定制的豪華家庭影院室中看部電影，天花板上的星空照明系統可隨您心情調換顏色和圖案，一定讓您欲罷不能。這樣舒適的配置是在公共電影院享受不到的，只有Casa Di Buona Fortuna能做到。

這棟高智能豪宅以能源循環為理念，注重節能，材料選擇和水源有效利用，內外材質上乘並且設計創新。Casa Di Buona Fortuna榮獲綠色環保建築（LEED）的白金認證，詮釋了“綠色環保”建築可以兼具優雅別致的外觀與健康實用的功能性。毫無疑問，這是您夢寐以求的理想家園，其售價不到建造成本的60%！歡迎您在線了解房源，請點擊：https://www.juwai.com/51222160.htm，或致電居外熱線400 041 7515。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2021年QS世界大學排名的關鍵信息全在此！

昨天（6月10日）早上，2021QS世界大學排名發布！啟德留學整理了兩個小時的直播視頻，來跟大家以文字的形式展現出來。在解讀觀點之前，我們還是先來帶大家了解一下QS排名。

什麼是QS排名？

QS世界大學排名，是由教育組織Quacquarelli Symonds所發表的年度世界大學排名。QS世界大學排名（QS World University Rankings）是歷史第二悠久的全球大學排名。

QS世界大學排名、《世界大學學術排名（ARWU）》、《usnews世界大學排名（US News）》和《泰晤士高等教育世界大學排名》被視為目前世界最具影響力的四大排名。因其問卷調查形式的公開透明而獲評為世上最受注目的大學排行榜之一。

本次排名是QS自發布全球大學排名以來的第十七次排名，中國大學再創排名新高。

評分標准

本次QS世界大學排名共采用了六個指標：

（1）學術聲譽40%：基於超過94000名學者的調查問卷反饋；

（2）雇主聲譽10%：根據超過44000名雇主關於大學與畢業生就業水平的調查答復；

（3）單位教員論文引文數20%：衡量學術研究的影響力，通過五年內大學研究論文的引用總數除以大學的教師數量得出；

（4）師生比例20%：代表教學規模，將學生人數除以教職員工人數得出，可以用來參考各個大學的班級規模；

（5）國際教師比例5%：QS的兩個國際化指標之一，它衡量的是大學中非本國教師的比例；

（6）國際學生比例5%：QS的兩個國際化指標中的第二個指標，它衡量的是大學中非本國學生的比例，這也可以表明大學吸引世界各地人才的能力。

好，那我們現在就從國家和地區的維度，來和大家具體分析我們這回的排名！篇幅原因，無法將所有直播內容完整呈現，我們挑了一些關鍵信息點給大家濃縮展現。

01 世界TOP20英國大學依然占據1/4

牛津大學位列世界第5名、劍橋大學排名第7、帝國理工學院上升一名排名第8、倫敦大學學院第10名，排在前20名的還有愛丁堡大學。至此有5所英國大學入圍世界TOP20，占據1/4席位，與去年保持不變。

02 18所大學入圍世界TOP100

Posted on 06/11/20 Thursday06/12/20 FridayAuthor ZoeChanCategories Edu News Global, Edu News UK, Edu News US, Education News, Juwai WIKI, wiki-eduTags QS排名, 加拿大, 大学排名, 德国, 新加坡, 新西兰, 澳洲, 美国, 英国