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各國政府努力重啟經濟，美國最新失業率10.2% 日本2.8%｜居外專欄

在新冠疫情並未完全控制的情況下，最受市場關注的，應是疫情對經濟的實際影響。在各國政府努力重啟經濟之時，判斷經濟復蘇的情況，失業率應該不失為一個比較好的判斷數據。

美國

數據顯示，美國7月新增非農就業崗位180萬個，失業率降至10.2%，這是自4月份達到近15%峰值後的持續下降，顯示美國的經濟復蘇仍在繼續；就業增長最大的行業為酒店業、政府部門、零售業、商業服務業和醫療保健行業。

日本

根據日本厚生勞動省最新公布數據，6月完全失業率為2.8%（季節調整值），環比下降0.1個百分點，是近7個月來首次下降。這次的完全失業人數同比增加33萬人至195萬人，疫情仍是影響就業的重要因素之一。

德國

據聯邦勞工局公布，德國6月經季節調整的失業人口增加69,000人至294.3萬人，失業率由5月的6.3%升至6.4%，失業人口及失業率增幅均小於預期，緩解了市場的部分擔憂。

法國

法國勞工部的統計數據顯示，6月在法國全國就業中心注冊的A類求職者（即完全沒有任何職業活動的求職者）人數下降了約20.47萬人至422萬人，環比下降4.6%，下降趨勢與5月份趨同。法國失業率在3月至4月的疫情嚴重期間分別增長了7.1%和22.6%，目前的整體失業率仍處高位。

英國

英國統計局數據，6月三個月ILO失業率為3.9%，與前值持平。英國7月失業率錄得7.5%，高於前值。鑒於英國政府的休假計劃仍在一定程度上影響了經濟和勞動力市場的潛在條件，目前數據可能未體現完全情況。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，幷非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
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外國買家在美國購房連續兩年減少中國人仍主導市場！

當地時間8月6日，美國全國房地產經紀人協會（NAR）發布一份外國人在美購房的最新報告。報告顯示，近一年外國買家在美國購房減少，這也是外國對美國住宅房地產投資連續第二個年度下降。中國和加拿大仍然為在美購房金額排名第一和第二的買家。

報告顯示，2019年4月至2020年3月，外國買家在美國購買了價值740億美元的房產，比一年前減少了5%。從套數來看，外國買家購買了15.4萬套房產，比前一年下降了16%。在同期美國全國1.7萬億美元的現房銷售中，國際買家約占4%。

美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun表示，在過去幾年裡，外國買家和新移民在美國住房市場上的份額下滑。住房庫存不足、跨境旅游減少、國際貿易下降以及在美國大學就讀的外國留學生等因素被其視為外國購房者投資下滑的主因。

延續2013年以來的趨勢，中國和加拿大仍是美國住房市場最大的兩個外國買家。過去一年，中加兩國購房者分別購買了價值115億美元和95億美元的美國房產。緊隨其後的是墨西哥（58億美元），印度（54億美元）和哥倫比亞（13億美元）。其中，中國是前五名中唯一一個購房交易金額比上年下降的國家（從134億美元下降到115億美元）。

報告稱，國際買家的現房銷售價格中位數為31.46萬美元，比美國全部現房銷售價格中位數（27.46萬美元）高出15%。中國買家的購買價格中位數最高，為44.95萬美元。近半數中國買家在加州和紐約購買房產。

亞洲最大房產科技集團居外IQI董事會執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）指出，從過去一年的情況看，中美貿易摩擦對中國買家的投資決策影響有限，大多數中國買家是出於孩子在美國的讀書需求等而在美購房。

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關於居外IQI

居外IQI是一家控股公司，擁有並運營IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電400-041-7515諮詢美國移民、留學和房產投資的機會。

來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

全球商業地產投資“斷崖式”下跌，下半年抄底機會來了嗎？

今年第二季度，受新冠肺炎疫情影響，全球商業地產市場遭遇了史上最嚴重的“寒流”。

美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）最新報告顯示，2020年第二季度，全球商業地產投資額同比下降了57%，至1090億美元，創下2010年以來的季度最低值。

其中，美洲地區的降幅最大，同比下降了70%，主要是因為大型投資組合交易的嚴重萎縮，同時實體交易（entity-level transactions）幾乎為零；亞太地區（美洲國家除外）和歐洲、中東和非洲（EMEA）地區同比降幅則相對較小，分別為46%和38%，主要是因為市場的不確定性和旅游限制政策阻礙了投資者的活動與投資情緒。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）也持類似看法。他對第一財經記者表示，居外IQI的統計數據顯示，中國買家對海外商業地產的咨詢量在今年二季度同比下降了27.1%，“許多投資者認為，如果他們暫時守住自己的資本，今年晚些時候或者明年就能以更好的條件進行投資。”

世邦魏理仕在這份報告中還把今年全球商業地產的投資額增速預測從-32%下調至-38%，原因是美洲地區的疫情惡化情況超出了此前的預期。

不過，隨著各國防疫封鎖措施的逐漸解除，二季度的萎靡不振可能標志著市場的最低點，2020年下半年開始逐步復蘇仍將是大概率事件。

美洲地區表現最差

世邦魏理仕的報告顯示，二季度美洲地區商業地產市場的投資總額僅為430億美元，創2010年以來的最低水平，僅約為去年同期的30%。美國是該地區的投資活動的主要目的地，約占所有投資活動的93%。

其中，酒店業的損失最為慘重，投資額暴跌了90%，零售類物業和辦公樓情況稍好，但也大跌了74%和72%，只有工業類地產在疫情背景下顯示出了較強的韌性，僅下跌了50%。

世邦魏理仕首席經濟學家巴克漢（Richard Barkham）表示，短期內，由於擔心感染，企業不太可能要求員工像以前一樣在辦公樓統一工作，不過一旦有效的治療手段或疫苗問世，辦公物業的情況將會明顯好轉。

上述報告還顯示，美洲城市的投資活動水平下降幅度與當地新冠肺炎疫情確診人數存在較大的相關性。二季度投資下降最大的幾個城市，比如西雅圖（-84%）、奧蘭多（-81%）、洛杉磯（-80%）與紐約（-71%）等，這些城市同時也是當前美國疫情最嚴重的區域。

此外，報告稱，南美的巴西也存在類似情況，新冠肺炎疫情確診人數的持續激增嚴重阻礙了當地的投資活動。

歐洲國家受影響較小

或許是因為至今為止，歐洲地區的疫情整體上並沒有出現明顯的“復燃”，因此投資活動的復蘇也較為穩定。

世邦魏理仕的數據顯示，二季度歐洲、中東和非洲地區的投資額同比下降了38%，至480億美元。其中表現最差的仍是酒店業，暴跌了83%，零售類物業（-23%）和工業類地產（-34%），則相對平穩。該公司分析部負責人林辛（Jan Linsin）稱：“我們看到許多投資者正在籌集資金，准備對歐洲地區的物流地產進行大規模投資。”

不過由於第一季度表現出色，2020上半年上述地區的商業地產投資實際上仍呈上升趨勢：同比增長了2%。

與美洲情況類似，歐洲地區的投資活動也與當地疫情的嚴重程度存在一定相關性。疫情控制相對較好的國家，比如德國（-20%）、荷蘭（-23%）和波蘭（-22%）等的下降幅度相比之下並不多，而瑞典（-45%）、英國（-56%）、法國（-57%）的情況則相反。

亞太地區差異較大

二季度，亞太地區商業地產的投資額同比下降了46%，降至不足180億美元，為2012年以來的季度最低值。酒店業、辦公樓和零售類物業的投資都面臨著大幅的下滑，只有工業類地產受影響較小，同比只下跌了17%。

從國家看，澳大利亞（-21%）和韓國（-36%）受影響較小，而日本（-48%）和新加坡（-57%）的跌幅則較大。

報告認為，由於日本、新加坡、澳大利亞的疫情反復，而印度的第一波疫情仍在不斷攀升，引發了投資者對該地區經濟復蘇前景的擔憂，並可能因此推後相應的投資計劃。

仲量聯行亞太區資本市場首席執行官克羅（Stuart Crow）表示，二季度投資活動的急劇下降反映出投資者對不確定性的憂慮。不過，流動性依然很高，因此他預計隨著經濟進一步復蘇，下半年交易活動有望反彈。

奇米爾也對第一財經記者表示，長期來看，商業地產的前景還是好的，即使收益率有所下降，它仍然能比其他大多數資產類別提供更好的回報，“隨著疫情得到控制、經濟逐漸復蘇，買家和賣家都會重回市場，市場趨勢也會變得更為清晰。”

奇米爾還認為，11月的美國大選，可能會是投資趨勢轉向的一個重要契機，一旦下任美國總統人選塵埃落定，投資者對市場不確定性的擔憂將減少。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

全美房價開始回升！專家分析為短期現像

美國東部時間8月4日，在疫情面前，全美房價少見的出現小幅回升現像。創紀錄的低抵押貸款利率在近幾個月提振了房價，讓購房者有更強的購買力進行房屋買賣。而專家認為，這是只是短期現像。

本月初，30年期固定抵押貸款的平均利率飆升至3.24%，但隨後急劇下降，6月底為2.94%。根據CoreLogic的數據，6月份全國房價年增長率為4.9%，遠高於5月份4.1%的年增長率。6月份房價環比上漲1%，創下2013年以來的最大單月漲幅。

新冠疫情影響到了全美的各個角落，但並不是每一個房地產市場都受到了相同的衝擊。從全美房市的變化中也可以看到疫情對房地產經濟造成的影響，部分地區的表現要好於其他地區。紐約市在最初幾個月受到疫情的嚴重打擊，一些居民選擇搬到偏遠的郊區—甚至遠至費城，以尋求更多的空間和更安全的環境。受此影響，費城的房價以每年8.4%的速度上漲，大量紐約客的湧入令該市受益匪淺。

Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾-黑爾（Danielle Hale）表示，“在遭受了3月和4月特別嚴重的打擊後，東北地區的新冠病毒病例保持穩定，我們看到大量買家重返市場。如果同樣的趨勢也發生在南部和中西部，例如疫情繼續上升，那麼秋季房市還會上揚，尤其是在學校決定推遲開學之後。”

同樣的，聖地亞哥和華盛頓特區的房價走勢也比較強勁，主要是因為這兩個市場需求多余供應。房地產銷售公司Long & Foster的一份報告顯示，6月份華盛頓特區的庫存量同比下降了25%。

相比來說，舊金山的房價比一年前卻有所下跌，這跟硅谷地區大批量的科技工作者遠程辦公有關。許多員工得知消息後，紛紛搬離房租最貴的市中心區域，導致需求下降，價格也隨之下跌。根據ABC的消息，90%的城市勞動力目前在家裡工作，人們正在搬離城市。甚至根據報道：如果走在舊金山南部的市場和金融區，感覺就像一座鬼城。

在疫情爆發之前，舊金山南海灘一套兩居室公寓的平均掛牌價格約為195萬美元。如今，均價已下跌3萬美元，至192萬美元。一居室公寓的均價下降了1.5萬美元。舊金山去年年底房屋的空置率為5.4%，而目前為10%，當對住房需求不再旺盛，價格也就隨之下降。

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但分析師表示，房價的上漲速度會放緩。房地產經紀公司Redfin首席經濟學家泰勒-馬（Taylor Marr）表示：隨著抵押貸款利率下降，房價上漲，但供給也下降了，這削弱了對房價的影響。房價增長可能會放緩，但共識是房價至少在今年將繼續上漲。”

CoreLogic的經濟學家Frank Nothaft預測，到明年6月，價格將比今年低1%。他預計價格上漲將在未來12個月有所減緩。導致經濟再次全面停擺，房屋銷售可能會像3月和4月那樣走弱，房價會反映出這一點。

更多分析認為，房價產生變化的根本原因是供給和需求的平衡度。房屋建築商看到了買家的興趣和強勁數據，但由於疫情帶來的供應鏈問題和勞動力市場緊張，他們未能提高產量來滿足這一需求，勞動力市場緊張多年來一直在阻礙樓市復蘇。這意味著即使低利率幫助了人們做出買房的決定，市場上也不見得有足夠可挑選的房源。

根據Zillow的數據，在費城，目前房源數量比去年同期下降了34%。Realtor.com的一項分析同樣發現，今年3月至5月，大都市地區的房源比去年同期下降了48%。

阻礙購房行為第二原因是3月份實行了禁售。為了防止疫情繼續傳播，房地產市場在3月施行了禁售活動，只能遠程看房，這等於在最繁忙的季節業務暫停了兩個多月。當房地產市場重啟時，一些賣家又考慮到健康問題不願重新投入銷售過程，尤其是在可能讓他們面臨風險的情況下。同時，隔離也加速了家人們重回家庭生活來照顧空巢老人。

阻礙房價復蘇的其他原因還包括聯邦政府實行的CAREs Act救助法案。房源網站Zillow.com的經濟學家傑夫-塔克（Jeff Tucker）認為：法案允許房主在失去工作的情況下延期支付抵押貸款，目前有8%的抵押貸款已經延期支付。通常在經濟衰退期間，很多人會失業，無法償還房貸，或者最終喪失抵押品贖回權，銀行會把他們的房子賣掉。但這一次，市場上最低迷的部分實際上已經凍結。對這些家庭來說，這無疑是個好消息，但一個主要的副作用是，在這樣的衰退時期，進入市場的房屋數量也會大大減少。”

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來源：新浪財經
責編：Zoe Chan

酷暑來襲，加州找間海濱度假房避暑吧！僅需1/10的價錢｜居外精選

炎炎的夏日已經來臨，高溫酷暑之下，想必小伙伴們都盼望著到涼爽的海濱度假消暑。今天就為大家介紹美國有名的海濱度假城市——加州聖莫尼卡（Santa Monica），曾被美國《國家地理》雜志評為世界上最佳海濱城市之一，見識當地迷人海濱風光和值得關注的機遇。

聖莫尼卡是美國加利福尼亞州洛杉磯的一個城市，位於太平洋沿岸，洛杉磯市以西，是一個度假勝地和高檔住宅區，是加州、乃至整個美國最吸引人的海濱城市之一，每年游客數量超過700萬！這裡冬暖夏涼，交通便利，不僅適合消夏乘涼，對於那些想度過一個閑適下午的人來說，聖莫尼卡海灘也是最好的選擇。

聖莫尼卡海灘（Santa Monica State Beach）是聖莫尼卡的標志性旅游景點，全長兩英裡，沿著太平洋海岸公路分布，海灘沿途遍布野餐區，商店，碼頭，休閑餐館，設備租賃點，健身活動設施等。當然，整個海灘最知名景點莫過於一直延伸到海裡的莫妮卡碼頭，那是吹海風、欣賞海景的好去處，碼頭上方有一座游樂園，園內有摩天輪、雲霄飛車等設施。

迷人的聖莫妮卡碼頭，此處也是美國著名的66號公路的終點，人氣異常火爆。圖片來自Santa Monica Travel & Tourism (SMTT)

聖莫妮卡的方位圖，由此前往洛杉磯市中心、好萊塢、國際機場等地都十分便利。圖片來自SMTT

到了晚上，海灘有時還會有樂隊表演，屆時，沙灘會變成一片歡樂的海洋。DJ播放著最新歌曲，人們喝著冰鎮飲料，盡情地享受節日樂趣，這才是最暢快的夏季度假方式！

聖莫尼卡的第三步行街（The Third Street Promenade）是當地人氣最旺盛的聚集區，位於中心區，是一條專門用來游行表演的街道，兩旁被街頭藝人、電影院、禮品店、服裝店、美術館占據，熱鬧非凡，每天有大量的游客慕名而來。由於鄰近海灘，在第三街建築的二、三層樓上，依然能盡享無與倫比的陽光、清涼海風和開闊視野之利。

毫無疑問，聖莫尼卡是你夢寐以求、具備度假生活所有元素的避暑勝地。住在聖莫尼卡海灘，每天走在沙灘上就如同置身天堂，海濱天氣涼爽，微風習習，舒適宜人，在陽光明媚白天裡瞭望海岸線上的海景，這就是聖莫尼卡的生活。

如今，你只需要支付“少量”的價錢，也能在這樣聖莫尼卡這個海濱度假勝地擁有一套不錯的度假房產！

這套全面整修過的雙層獨棟別墅位於聖莫尼卡Seaview Terrace（郵編：90401）一條歷史悠久的步行街上，是當地高檔海濱住宅區，環境和景觀良好。距離聖莫尼卡標志性景點、上面介紹到的海灘、碼頭和第三步行街，都僅有一步之遙，由此前往洛杉磯市區、比佛利山莊、好萊塢、國際機場（LAX）等主要區域也都在半個小時車程之內。可以說，居住於此，每一天都能在這天堂般的海濱勝地度過美好的假期！

谷歌實景地圖上的19 Seaview Terrace豪宅，毗連聖莫尼卡勒梅裡戈海灘JW萬豪酒店，直面聖莫尼卡海灘，盡享無敵海景和周邊一切的優秀休閑配套

整個房產設有4間臥室和3間浴室，可供8個人居住，且全部翻新過、房屋狀態保持良好，可拎包入住。目前，在聖莫尼卡，同等位置、戶型和裝修的海濱別墅，總價普遍都過數百萬美元。

不過，今天介紹的這套房產提供了一個全新的投資購買方式，讓你能以很少的價錢 “擁有”這套房產——即以“分權共有產權（Tenancy in Common）”方式購買。科普時間——在美國加州，持有房屋產權有多種形式，除了常見的“單獨占有（Sole Ownership）”、“夫妻共有產權（Community Property）”外，還有“分權共有產權（Tenancy in Common）”——投資人按照出資比例擁有對應的權益，每部分都權益都是獨立、可隨時轉讓並被繼承，通常用於家人、投資伙伴間合伙投資房產使用。

這意味著，你僅需以30萬美元的價格（加上每年按比例分攤的稅款和保險費等），便可獲得這套總價超過350萬美元豪宅的十二分之一所有權權益，以及每年擁有30天的使用時間！對於只打算在美國休閑度假而非長住的高端買家來說，以很小的代價，在海濱勝地聖莫妮卡擁有這樣完美的度假別墅，也算相當劃算的！

當然，你如果喜歡，也可以把整棟豪宅都買下來，總價約370萬美元！更多關於本度假別墅和購買方式的詳情，歡迎大家點擊https://www.juwai.com/54639988.htm查看，如有問題，歡迎撥打居外買家服務熱線400 041 7515。

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

下一場危機爆發時去哪裡避險？投資移民開始看重醫療水平

自投資入籍計劃出現以來，人們已經找到了辦法實現資產的最大保值，保障金融安全，以及實現旅行自由。最近和疫情相關的系列事件使得投資者開始重新考慮如何選擇項目，也改變了他們在選擇時的優先考慮因素。保健和醫療服務是最近倍受關注的焦點之一。

就目前來看，居留和入籍項目的目的是讓投資移民的流動性和定居自由實現最大化。但是，這些自由在邊境關閉以及你急需醫療援助時沒什麼用處。大部分情況下，如果你是某個國家的公民或者永久居民，你才有可能在邊境關閉的背景下進入該國。所以說，拿一本加勒比護照，你只是可以在邊境關閉的背景下進入該國，僅此而已。

只要你處於健康狀態，你就可以在這些美麗的島國躲避公共衛生危機。這些島國的國際旅行班次相對較低，同外部世界的接觸非常有限，這讓它們很容易應對疫情，控制感染率，以及遏制病毒。

但是，如果你需要得到醫療保健和醫療治療服務，這些地方就可謂金絲牢籠。加勒比島國的醫療水平根本談不上先進。它們缺乏醫療基礎設施，醫療設備和藥品無法實現自給自足，面對重大疾病，它們的醫療人員經驗不足。當地人往往出國，去醫療水平更加先進的國家接受進一步治療。

簡而言之，如果你患有重疾，這些國家並不是你的優選。如果因為某種原因你不能出國旅行，那麼就會處於很尷尬的境地。

擁有一個能夠提供高水平醫療服務的國家的居留許可或者公民身份，即使在邊境關閉的情況下，你也可以得到先進的治療。此外，一份優質的私人國際健康保險也可以幫到你，即便是緊急情況下，而你又是來自邊境關閉的遙遠地域。

盡管全世界都在關注統計數據，看看各國如何遏制以及消除新發病例，但是很明顯，一些國家確實做得很糟糕。幾十年來，美國被認為是保健，醫療，以及藥物方面最發達的國家之一。但是，疫情爆發後幾周之內，美國的保健和醫療體系就承受了巨大壓力，部分體系都崩潰掉了。

證明不能有效管控這場全球危機的國家很有幾個，美國是一個。其它的還有英國，意大利，西班牙，巴西，等等。醫療游客目前都在質疑美國到底是不是他們的首選目的地，投資移民也是同樣。

你還認為EB-5項目是一個可以給你以及你的孩子帶來安全的明智決定嗎？恆理合伙人最新版的護照指數顯示，疫情爆發以來，就旅行自由而言，美國護照含金量大幅下跌。

福布斯最近發布的《世界最安全的100個國家》（The 100 Safest Countries In The World For COVID-19）將美國列為全球第58位，瑞士則排名第一。選擇獲得瑞士（而不是美國或者西班牙）的居留身份，一夜之間成為一個好主意。

瑞士Canton of Fribourg弗裡堡的奢華房產，其住宅公寓和酒店公寓亟待出售，售價僅約¥ 109萬。點圖查看居外房源詳情

目前很明顯的一點就是，各國政府需要重新考慮它們的居留和公民身份項目，以適應新的現實，然後把重點放在保健和醫療上。未來要想吸引最理想的投資者到一個國家來，要麼需要發展當地的醫療保健系統和基礎設施，要麼引入替代解決方案，讓自己的公民在公共衛生危機頻發的背景下可以獲得一流的呵護。

另一方面，投資移民顧問需要深思，怎樣才能將目的地國的醫療服務和他們的咨詢服務整合起來，以便和競爭對手區隔開來。很多個人和家庭平時不僅需要安全和個人流動性得到保障，危機時期也需要得到醫療服務，投資移民顧問需要思考最適合他們需求的項目有哪些。

來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

後疫情時代：紐約房地產趨勢分析｜居外專欄

距離紐約房地產復工已經近一個月，雖然全美新冠病例仍一路狂奔，屢創新高，但紐約州在疫情控制方面表現良好，確診病例持續下降，這為紐約經濟全面恢復奠定基礎。

為此紐約房地產界也傳出房市復蘇的信號，在7月第一個周末，紐約皇後區華人居住區Bayside的一個Open House（房產公展），約有近30組買家戴著口罩在門外排起長龍，准備入屋看房。不少地產經紀反饋，這一個月來他們非常忙碌，買家紛紛出動，壓制三個多月的購房能量集中爆發。難道紐約房市這麼快就復蘇了？

目前有關疫情後紐約房市表現的具體數據尚未出籠，但不妨礙我們對未來紐約房地產走向或趨勢做一個分析。

紐約房市會進入又一個“下行”周期？

紐約上一個下行周期是2008年的金融危機，房市經過了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，從2012年開始反彈，直到2017年又達到一個高峰。從2017年底開始，紐約又進入一個房市的調整期，這一波的房市下滑並非外在因素導致，主要還是房地產市場的自我調節，也就是供需失衡造成的，由於市場上房源量過剩，導致市場需要更多時間消化庫存，導致價格下調。

一般來說，紐約房地產市場會經過一個7-8年的上漲，之後會出現2-3年的回調，本來這一波的房市走低，已經在2020年開年結束，房市已經出現回暖和反彈的跡像，但3月底席卷全球的新冠病毒正面襲擊紐約，使得紐約房市上升的勢頭被遏制住。

如今紐約房地產剛復工一個月，這期間房地產市場的活絡現像，並非說明房市已經全面復蘇或恢復正常。從商業地產和租賃市場來說，形勢不容樂觀。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司繼續延長在家工作政策，導致辦公室租賃需求大減，像WeWork這樣的共享辦公概念的公司多數面臨財務危機的狀況。以年輕人為主的租賃市場，同樣面臨困境，大批年輕人和留學生在疫情期間，或回父母家中或回母國避疫，使得退租案件倍增。

疫情後房市的小型回暖，主要表現在買賣市場。截至到7月的第一周，紐約市房產簽約數比三月底上升了41%，上市房源數也上升了57%。但目前出來看房的買家多數是疫情前已經准備入市的買家，只是疫情期間讓這股購買能量被凍結，現在短時間內集中爆發釋放，同時市場上也彌漫著一股抄底撿漏的氛圍，當這一波能量釋放之後，紐約房市會進入一段冷靜觀察期，此時疫情對經濟的破壞力和後果才會徹底呈現出來，到時且看紐約房市的承受能力到底有多強。

紐約房市復蘇的不利和有利因素？

不利因素：

1、一旦紐約疫情出現反復或反彈，將再次阻礙經濟的恢復，這種二次打擊將甚於此前。未來紐約疫情控制的重點將放在輸入性病例的嚴防上。

2、據紐約時報報道，紐約市在疫情過後將有20%的人失業，失業率將是經濟和房市的懸頂之劍，高失業率將導致購買力下降，不排除市場會有法拍屋的出現。

有利因素：

1、美聯儲持續降息救市，目前房貸利率處於歷史低位，這對購房者來說是最大動力之一，也將促使一批租房者轉為買家。

2、當前房市不明朗的狀況，使得買家面對的是一個競爭少，能從容談判的有利形勢，大大增強了議價空間。

3、紐約市各項產業發展均衡，經濟結構合理，不靠單一經濟支撐，城市的經濟基礎穩固。這將是房市復蘇的最重要基礎。

4、聯邦政府救助力度前所未有，從個人、家庭、企業全方位給予資金補助，這將減少房主斷供現像的產生。

5、未來通貨膨脹難以避免，紐約房產仍是資產的安全港。

紐約房市是否具有較強抗壓性？

紐約是一個經受過考驗的城市，近20年間，紐約經受過911恐怖襲擊、金融危機、桑迪颶風等一系列打擊，但紐約市的恢復能力都快於其他城市。在2008年的次貸危機中，紐約房市遭遇正面衝擊，在全美不少城市房價大跌近40-50%的時候，紐約房價最多下跌25%，而且是第一個反彈復蘇的城市。

紐約客也是一群充滿智慧的人群，多數紐約人對紐約未來充滿信心，不排除目前入市的買家中有一批是看好紐約房產的長期投資價值的。

現在是否是入市的好時機？

對剛需的買家來講，目前是一個入市好時機。利率低、議價空間大，尤其選擇開發商新樓時，能得到較大讓利機會。在疫情期間，損失較大的是一批在建住宅項目，全面停工造成開發商面臨很大資金壓力，為此不少開發商直接給出比以往更高的折扣，像紐約網紅樓盤“曼哈頓廣場一號”承諾給予特殊期限內簽約的買家10-20%的折扣。

但作為不是剛需的買家和投資人可以再觀望一段時間，房市要到下半年才會比較明朗化。

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近期紐約的相關法規和民權運動是否對房市造成影響？

1、去年通過的新豪宅稅、新房產交易稅、新租客保護法等一系列新法對紐約房地產市場帶來很大衝擊，投資人和房東普遍認為，紐約房市不再是一個友善或鼓勵投資的城市，這對房市作為自由市場來講是個很大的阻礙。

2、民權運動導致極左思潮泛濫，NYPD成為攻擊對像，消減警力開支和警察裁員，將使得紐約市安全性大大降低。這一個多月以來，紐約的治安案件飆升了300%，一個城市的安全性是對個人資產的最大保障，治安惡化將使得大量資金外流和富有階層的離開。

3、現任紐約市長白思豪（Bill de Blasio）的政策正在損耗和動搖前一任市長彭博留下的城市資源和經濟基礎。彭博在任的12年，對紐約市經濟產業結構的調整和一些重大舉措，像打造東部硅谷科技城、興建哈德遜城市廣場等，都大大提振城市經濟活力。但白思豪上任的四年間，亞馬遜撤出長島市，在城市中心設立游民所、否決紐約摩天輪項目等一系列政策，使得紐約市場經濟活躍度和競爭力在減弱，此次大力消減警力開支更是讓大部分紐約市民憤怒，這將是未來紐約房地產復蘇的最大阻力。

紐約華人社區房地產市場有什麼不同？

1、主流市場的數據無法反映華人社區房市的實際狀況，換句話說，華人社區房地產有自己的小氣候。紐約幾個華人居住熱點社區，如皇後區的Flushing、 Elmhurst ，布魯克林區的8 Avenue 、Bensonhurst近幾年房價始終穩步增長，房價波動不如主流市場那麼明顯。主要原因是，華人家庭的經濟狀況相對穩定，普遍對房產更加保護和重視，而且華人社區房產80%都是在華人間交易，使得華人社區房產較少有大起大落的情形出現。

2、華人社區的房產更多是自住需求，購買者大多為第一代移民。未來華人社區房地產是否持續穩定，取決於華人人數是否保持正向流入。

3、由於當前華人社區房產普遍價格偏高，但租金水平反而低於城市平均水平，因此並非投資的最佳選擇。

4、紐約華人正在開辟新的華人社區，由於傳統華人社區房產趨於飽和，近年許多華人已向非傳統華人社區轉移，尤其以上述華人聚居區周邊社區輻射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹頓島，都成為華人新的移居點。

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

外匯那些事兒，你以為你都懂了嗎？

出國旅行、留學、移民等等，離不開購彙，有外幣收入、來華旅游的、在中國境內買房的境外人士，更關心結彙，外彙那些事兒，在日常生活、投資中必不可少。

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真的邁不過那道檻？

人人都知道那條每人每年等值5萬美元的外彙限額規定，今年用不完明年也是重新計算。

那麼，對於留學、移民等對外彙有需求的人，如果有超過5萬美元的結售彙需求怎麼辦？境內、境外個人適用的情況有什麼不一樣、是不是一視同仁？

別慌，如超過年度總額，按照規定提供相應的證明文件也可以進行辦理，只是針對個人境內/境外身份的不同，適用的經常項目也有所不同。如果您有外彙相關的需求，但是對復雜的流程、業務所需文件不甚了解，別再“聽說”，找大華銀行就對了！

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外彙常見名詞小百科

購彙：用人民幣購買外彙。
結彙：把手持的外彙賣掉，換成人民幣。
經常項目：常見的是留學、旅游、贍養款收支等，不予限制。
資本項目：常見的有境外買房、證券投資、買分紅類保險等，都不允許。

溫馨提示：

境內個人：指持有中華人民共和國居民身份證、軍人身份證、武裝警察身份證的中國公民。
該些購彙需求為資本項目項下外彙需求，不適用於便利化額度，需遞交相關材料。
境外個人：指持有中國護照和境外永久居留證、港澳居民往來內地通行證、台灣居民往來大陸通行證、外國護照或外國人永久居留身份證、外交人員證、行政技術人員證、國際組織人員證三類證件的外國公民。
文中我行或大華銀行系指大華銀行（中國）有限公司。
我行外幣兌換業務辦理時間：工作日9:30-16:00。
我行根據自身及市場情況自主決定外彙報價，且並不承諾與其他任何機構的外彙報價保持一致。
受市場因素影響，外彙交易存在風險，彙率可漲可跌具有不確定性。外彙交易後，如您在不利的彙率條件下買回此前賣出的貨幣幣種，此前賣出的貨幣金額可能遭受部分或全部損失。
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美國移民局出新規：留學生只上網課或被驅逐出境

當地時間 7 月 6 日，美國移民局突然宣布了一項重要新規：國際留學生不能在美國只上網課。

美國移民及海關執法局 ICE 發布通知：如果你是持有 F-1 或者 M-1 簽證的國際學生，而你所在的大學宣布整個秋季學期都采用在線教學，那麼你將會只有兩個選擇：離開美國，或者轉學到部分開放或全部開放校園的學校。

在 2020 年秋季學期，學生和交流訪問相關的在線課程臨時許可程序將進行修改。新規仍為住所為學校或非移民的學生提供便利，但隨著全國許多機構重新開放，美國政府認為迫切需要恢復聯邦法規以實施謹慎平衡的保護措施。美國國土安全部計劃發布程序和職責解釋，作為《聯邦公報》中的臨時最終規則。

由於 2020 年起發生的新冠疫情，美國對在美留學生春季和夏季學期的在線學習執行了臨時豁免。其政策允許學生們參加超出平時規定的在線教育，目的是為了維持完整的學習課程，以在特殊情況下保持 F1 和 M1 非移民身份。

然而，這些政策不會持續到美國 2020 秋季學期，文件指出：此前只參加網課學習的學生將無法繼續接收完全的在線教育，並留在美國。美國國務院不會向在秋季學期實行完全在線教學的學校和 / 或課程注冊的學生發放簽證，美國海關和邊境保護局也不會允許這些學生進入美國。

目前在美國參加此類培養計劃的在校學生必須離開美國，或采取其他措施，如轉到當面授課的學校以保持合法身份，否則可能會被認為有移民傾向，面臨包括但不限於遣返的後果。

美國移民和海關執法局文件：https://www.ice.gov/doclib/sevis/pdf/bcm2007-01.pdf

在新冠疫情期間，眾多海外留學生曾面臨推遲返校、航班停飛、改上網課等等遭遇。突如其來的新政可能會讓留學生群體再次面臨困難局面。

與此同時，根據 ICE 的規定，獲得完全在線教學的學校 Offer 的新生也不會獲得美國簽證，已經在這些學校注冊的學生也將必須轉學或離開美國。

美國移民局指出，實行在線教學模式的學校必須在 7 月 15 日之前通知留學生和交換生，實行在線和現場混合教學模式的學校也必須在 8 月 1 日之前通知相關學生。

美國大學：秋季學期計劃早已推出

目前，美國的新冠疫情還沒有呈現消退的趨勢，每天新增的確診病例仍有 4 萬人以上。在 2020 秋季學期的計劃上，很多大學早早就給出了“允許完全在線學習”的政策。

加州大學伯克利分校（UC Berkeley）在 6 月份發布的秋季學期計劃中表示，所有學生無需參與面對面的課堂教學，也不必現場參與小組討論課程，幾乎所有的學術成果都可以通過遠程聯絡的方式交付。

加州大學洛杉磯分校（UCLA）預計新學期只會有 15%-20% 的課程將會是面對面授課的。這些課程包括一些實驗室課程、表演藝術課程和醫療領域的課程。耶魯大學等學校也表示將主要使用遠程方式提供課程。普林斯頓則歡迎低年級學生進入校園，高年級學生基本保持在線上課的狀態。

最尷尬的學校當屬哈佛大學，在美國移民局宣布調整規定之前，哈佛大學剛宣布了全部秋季課程學習均為在線形式，不知突然出現的變化將會影響多少國際學生。

根據《高等教育紀事報》（Chronicle of Higher Education）統計的 1075 所美國大學的秋季開學計劃，大約有 9% 的學校實行完全的在線教學，其中包括哈佛大學和鮑登學院等。

不過這項政策也為學校留有回旋的余地：如果你的大學選擇“部分開放”，不是所有的課程都是在線教學，那麼學生可以拿到一個證明，從而符合規定繼續留在美國。 ICE 的通知規定，“如果你所在學校實行在線和現場混合的教學模式，則也允許留在美國。”學生只要證明他們只是參加了學位課程正常進展所需的‘最少量’在線課程即可。此外，目前回到祖國的國際學生只有在其所在學校“僅在線教學”的情況下，才被允許保持他們的“在校狀態”以及參加遠程課程。

這就給人一種不明所以的感覺，美國是否只是想通過這樣的政令，強制推動各所大學在秋季學期重新開放？

根據《高等教育紀事報》的數據統計，目前有 24% 的學校實行在線和現場混合的教學模式，包括賓夕法尼亞大學、耶魯大學、斯坦福大學等。

赴美留學，持有非移民簽證的國際學生在最近的一些入境政策下顯得非常脆弱。退一步想，考慮到時差、網絡問題，以及生活問題，如果學校實行完全在線教學，回到國內上網課的方式看起來並不現實。

讓校方改變計劃，開放部分課程的課堂授課或許是最好的解決方法。目前已有一些大學的教授和教務人員正在尋求這樣的途徑，但面對疫情，在不少地區現場上課也會面臨健康風險。

已有移民律師表示，這一事件發生之後請不要立即作出修改計劃行程的決定，留學生最好資訊專業人士的幫助。

來源：新浪科技
責編：Zoe Chan