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EB-5限制寬松 專家拆解投資移民美國3大優勢

近年中國香港再掀移民潮，很多人為了下一代選擇移民，美國名校林立，加上生活環境理想，一直是熱門之選。美國借貸中心（American Lending Center）香港辦事處業務總監黃榮傑（Tony）指，美國對比其他英語系國家，投資移民金額較低，亦無學歷或技能要求，建議港人透過EB-5計劃移民美國。只要選對移民項目，最後所花的費用是絕對超值，由移民公司的移民律師提供專業意見及協助，想達成移民美國的夢想並非難事。

美國為何一直都是熱門移民國家？

1. 教育優良和就業機會豐富

Tony在美國居住多年，妻子及子女都在當地工作和讀書，他認為美國有利子女教育及發展。“美國擁有多所聞名國際的學府，有來自世界各地的尖子，教育體系多元化，子女畢業後能成為各行各業的精英。”

他又指不論是科技、工商或創意藝術等，在美國都有龐大發展空間及就業機會。當地大部分企業都重視求職者有沒有‘身份’，即是否可合法長期留居美國。這點是不少父母送子女到外國留學時沒有想到的。若你持有綠卡，在當地便可以合法長居身份求職，工作機會自然更多，有利事業及下一代的前途及發展。

申請者的配偶及21歲以下的未婚子女可同步取得綠卡，移民到美國， 子女可入讀當地的免費公立學校，更能以名額更多的本地生身份報讀大學，可申請政府的助學金，而大部份獎學金只是給本地學生申請。只要選擇有信譽，永久綠卡批准率及退回投資款比率高的項目，子女所花的教育開支遠遠低於留學生的學費及其它支出。

2. 完善醫療體制

除了優良教育和豐富的就業機會，美國政府著重國民的身心健康，Tony表示每個州份都有不同的醫療福利。此外，隨著“奧巴馬醫保”（Obamacare）落實，美國醫療保險申請限制大幅減低，不會因為本身健康問題而不受保，保障當地人的健康，確保得到適當的醫療服務。

美國政府亦有為兒童和長者提供更多的醫療保障，可謂相當完善。

3. 稅制簡單，避免重覆交稅

Tony直言很多人不太理解美國稅制。“事實上，美國比其他傳統熱門移民國家，如鄰近的加拿大，稅收相對較低，而且個人入息稅為遞增稅制，申請人的負擔其實比想像中輕。”

根據2019年的新稅法，兒童免稅額亦有所增加，由每名17歲以下兒童1,000美元提高到2,000美元，納稅人更可為18歲至24歲的家屬申請500美元的免稅額。“對於有子女的家庭，美國由2019年起變得更加吸引，而且中國香港與美國有稅務協定，在香港已繳交的稅款可在美國扣減，避免重覆交稅的問題發生。而美國綠卡居民或公民如在報稅年度於海外居住330天或以上，個人收入免稅額更高達105,900美元。”

在芸芸移民美國的方法中，如何選擇？

EB-5投資移民 只需90萬美元！

Tony表示EB-5投資移民簽證計劃已設立超過20年，用意是吸引外資，振興美國經濟並提高就業率，最近美國總統特朗普對移民政策發出的行政命令更指明不會限制投資移民，因為投資移民是有利當地的就業和經濟發展。

“投資移民申請條件及過程非常簡單，只要投資90萬美元，並確保相關投資項目能為當地人創造10個全職的工作機會即可。而且，如果選用資質優良的地區中心來投資，投資人可以完全使用間接就業，從而避開了聘請員工的繁瑣和壓力。”申請人只需證明投資的資金屬個人資產，而且是合法來源，例如來自物業按揭或家人贈予均可。

中國香港出生的申請人不用排期

此外，由於EB-5投資移民目的是吸引外資，申請人無需通過任何測試，即使不懂英語及沒有特別技能亦可申請。其他國家大多設有一堆投資移民所需條件及限制，EB-5卻沒有年齡限制及工作經驗限制等，比起其他英語國家寬松得多。以英國為例，英國投資移民需要200萬英鎊，而澳洲創業投資移民需要至少投入150萬澳元。

“申請人在通過領事館約見作簡短的面試後，即會先獲發移民簽證，半年內以此簽證入境美國便可獲得有條件綠卡（兩年），不用坐俗稱‘移民監’亦享有與永久綠卡同等的公民福利，兩年後申請永久綠卡。”

值得一提的是，申請人只要在香港出生並持有香港身份證，申請移民美國則不用排期，相比中國內地或其他東南亞地區的申請人更快獲批綠卡。而美國移民局今年3月份在審批案件程序上會實施新措施，會優先處理非排期國家或地區的案件，對香港出生的申請人相信是好消息。再者，美國沒有限制雙重國藉，日後入藉為美國公民仍可保留香港永久居民身份。

Tony提醒，申請人必須了解自身背景的優勢，針對自己及家人的需求來計劃移民，當中需要大量資料搜集及經驗分析，建議最好尋求專業顧問協助。

 


來源：香港01
責編：Zoe Chan

日美實行長期的低利率政策將成為常態｜居外專欄

日本央行行長黑田東彥在最近的貨幣政策會議後表示：負利率政策將會持續至2023年以後。據悉，對於日本央行展望到未來近3年的貨幣政策實屬罕見。

黑田東彥預計，受新冠疫情的影響，日本的物價漲幅走勢水平將處於低水平，“無論是2021年度，還是2022年度，距離上調利率的狀況似乎很遠”。日本央行目前維持短期利率為負0.1%、長期利率誘導至0%左右的貨幣寬松政策。

日本利率走勢

而之前，6月10日美聯儲宣布維持當前利率保持不變，並預計基准利率將保持接近零的水平直至2022年底；美聯儲主席鮑威爾甚至表示，正在考慮“收益率曲線控制”；眾所周知，早在40年代，美聯儲就曾實施過收益率曲線控制，並在當時創造了嚴重的實際負利率。

美國利率走勢

由此可見，至2022年底，日本和美國實行並保持低利率政策將是毫無懸念的。如果美國的實際利率進一步走低，日元可能會出現走強。　

 

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，幷非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

 

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

 

低調又內涵，亞利桑那州的全新極致療養基地，超值低價等您來搶！︱居外精選

亞利桑那州是低調有內涵的最佳代表。坐擁美國國家公園，國家森林，彩色沙漠，科羅拉多大峽谷等多處名勝古跡，又南接墨西哥等國，省會鳳凰城是知名NBA球隊太陽隊的所在城市，接壤別國讓邊境城市異域風情十足…

諸多優點數不勝數，今天居外帶大家一起走進亞利桑那州一座別具特色的新興城市——普雷斯科特（Prescott）。普雷斯科特坐落在布拉德肖山脈（Bradshaw Mountains）的針葉林中，距鳳凰城僅90分鐘車程，可以說是非常近的距離了。鳳凰城的人口增長速度在全美數一數二，2017年人口就已達到162.6萬，已遠超其州首府及美國首都華盛頓特區；2019年更位列全球城市500強榜單第40名。與美國其他城市相比，這裡的經濟和房地產發展迅速，升值潛力巨大。

擁有高爾夫球場的地方環境都是極好的，而普雷斯科特目前有6個球場（圖片：東方體育）

不僅如此，四季分明的氣候讓普雷斯科特的戶外生活變得豐富多彩——無論是在這片地區的6個高爾夫球場中的任意一個打高爾夫，或是在當地的酒莊放松身心，徒步旅行，釣魚，都能讓您得到極大的滿足和樂趣。這裡滿是松樹覆蓋的山脈，著名的花崗岩小山谷，巨石，5個天藍色的湖泊，國家林地也在不遠處。可以說，在這裡擁有一棟具備完美配套的豪華別墅，就相當於擁有一座天然的療養基地。這樣的基地，居外怎麼能不帶大家看看呢？

Casa Di Buona Fortuna，“低調奢華有內涵”的完美詮釋

Casa Di Buona Fortuna正面外觀

“Casa Di Buona Fortuna”（意大利語，即“佳運美景”）豪宅是亞利桑那州普雷斯科特一處兼具復古西部魅力和極致現代化起居生活的療養別墅，5臥5衛，占地面積4048平方米，建築面積1022平方米，空間開闊，擁有高品質的居住環境和氛圍。

Casa Di Buona Fortuna背面外觀

Casa Di Buona Fortuna的每一處設計都經過精心考量，質量上乘。它的具體位置毗鄰美國綠化環保區，因此，在此處“人間仙境”，您不但能享受到私人領地的寧靜和絕佳的隱私性，而且周圍的醉人美景還全年受到政府細致入微的保護。

來看看這棟療養別墅的內部乾坤吧。

寬敞的客廳，考究高級的裝潢

從愜意的優雅內裝，到高度人性化的先進設備，甚至是綠色環保節能因素等等都一一考慮周全。住宅的每一處細節設計都經過精心的考量，為您創造出與其環境相匹配的度假氛圍。 

臥室套間一，通向陽台的玻璃門將藍天綠林的景觀帶進室內，采光十足，舒適的布置更是優質睡眠的保障。
臥室套間二，精致的設計，得體的布局，溫馨的配色使得整個房間充滿家的溫暖。
衣帽間的每一項設置細節更能彰顯出別墅的用心程度，在家也能享受高級的換裝體驗。
內室前後各設有私人電梯，擁有著藝術性和現代性融為一體的設計，安全實用。

Casa Di Buona Fortuna設有3-5間寬敞的臥室套間，每間臥室都采用主套房設計，配套設施齊全，您和您的家人及訪客都將感受到極致的奢華。 

樓下的室內恆溫泳池，可以一邊在室內游泳，一邊透過玻璃門窗欣賞屋外的景色。 您也可以根據不同的心情和喜好，調換泳池和天花板的照明和娛樂模式。
在主臥室套房內的馬賽克風格豪華浴池連壁爐，在冬日泡澡享受的同時，可以感受炭火舞動的樂趣。
超大蒸汽淋浴間，帶有古典貴妃浴缸，讓您每一次的沐浴體驗都新意十足。

住宅的各個角落都能為您創造舒適體驗，從蒸汽淋浴間，到超大浴缸, 多個壁爐, 再到溫控酒窖, 恆溫游泳池, 俯瞰連綿山巒的大型陽台，燒烤娛樂區, 車庫裡的健身空間，水療中心和桑拿浴室……在Casa Di Buona Fortuna，休閑享樂無極限，品質和舒適完美結合！

家中自備桑拿浴室，可以說是很稀有了。

對了，采光是這棟療養別墅的眾多亮點之一，全靠無處不在的超大窗戶。

廚房寬敞，采光透氣均無可挑剔，高級的岩石島台讓下廚變得變得輕松愉快。
假想一下，您在暢泳一番或舒適泡澡後，到美景廚房裡准備晚餐，然後在餐廳盡情享受美食。眼前一片開闊的自然景致，豈不是有一種置身桃源的感覺。
別墅的恆溫酒窖，容量大，易分類，擴充您的葡萄酒珍藏完全不在話下！
室外長廊上有一排排的休閑桌椅，午後在那裡喝個下午茶。您可以隨意挑選角度欣賞大自然的鬼斧神工，也是別有一番風味!
長廊上還配置有一排排的單人沙發躺椅，傍晚悠閑地躺在這裡，與親朋好友相談甚歡，一起欣賞落日余暉，迎接明天的來臨。
書房內置的書架和櫃子，幫助您整理書籍和收藏品，而且書房的采光也沒有馬虎。雙開的落地玻璃門外，便是萬裡晴空和山景，讓您賞心悅目。
在自家定制的豪華家庭影院室中看部電影，天花板上的星空照明系統可隨您心情調換顏色和圖案，一定讓您欲罷不能。這樣舒適的配置是在公共電影院享受不到的，只有Casa Di Buona Fortuna能做到。

這棟高智能豪宅以能源循環為理念，注重節能，材料選擇和水源有效利用，內外材質上乘並且設計創新。Casa Di Buona Fortuna榮獲綠色環保建築（LEED）的白金認證，詮釋了“綠色環保”建築可以兼具優雅別致的外觀與健康實用的功能性。毫無疑問，這是您夢寐以求的理想家園，其售價不到建造成本的60%！歡迎您在線了解房源，請點擊：https://www.juwai.com/51222160.htm，或致電居外熱線400 041 7515。

 


撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2021年QS世界大學排名的關鍵信息全在此！

昨天（6月10日）早上，2021QS世界大學排名發布！啟德留學整理了兩個小時的直播視頻，來跟大家以文字的形式展現出來。在解讀觀點之前，我們還是先來帶大家了解一下QS排名。

什麼是QS排名？

QS世界大學排名，是由教育組織Quacquarelli Symonds所發表的年度世界大學排名。QS世界大學排名（QS World University Rankings）是歷史第二悠久的全球大學排名。

QS世界大學排名、《世界大學學術排名（ARWU）》、《usnews世界大學排名（US News）》和《泰晤士高等教育世界大學排名》被視為目前世界最具影響力的四大排名 。因其問卷調查形式的公開透明而獲評為世上最受注目的大學排行榜之一。

本次排名是QS自發布全球大學排名以來的第十七次排名，中國大學再創排名新高。

評分標准

本次QS世界大學排名共采用了六個指標：

（1）學術聲譽40%：基於超過94000名學者的調查問卷反饋；

（2）雇主聲譽10%：根據超過44000名雇主關於大學與畢業生就業水平的調查答復；

（3）單位教員論文引文數20%：衡量學術研究的影響力，通過五年內大學研究論文的引用總數除以大學的教師數量得出；

（4）師生比例20%：代表教學規模，將學生人數除以教職員工人數得出，可以用來參考各個大學的班級規模；

（5）國際教師比例5%：QS的兩個國際化指標之一，它衡量的是大學中非本國教師的比例；

（6）國際學生比例5%：QS的兩個國際化指標中的第二個指標，它衡量的是大學中非本國學生的比例，這也可以表明大學吸引世界各地人才的能力。

好，那我們現在就從國家和地區的維度，來和大家具體分析我們這回的排名！篇幅原因，無法將所有直播內容完整呈現，我們挑了一些關鍵信息點給大家濃縮展現。

01 世界TOP20英國大學依然占據1/4

牛津大學位列世界第5名、劍橋大學排名第7、帝國理工學院上升一名排名第8、倫敦大學學院第10名，排在前20名的還有愛丁堡大學。至此有5所英國大學入圍世界TOP20，占據1/4席位 ，與去年保持不變。

02 18所大學入圍世界TOP100

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美國EB-5最新情況：I-829申請一季度同比增長27%，通過率99%

美國公民和移民服務局公布了最近一個季度的I-829申請（條件解除）的統計數據。美國投資移民行業協會對最新數據進行了全面的分析，然後發布了數據分析，指出了EB-5投資移民最後一個步驟的總體趨勢。

I-829是什麼？

EB-5投資者在獲得他的/她的有條件綠卡2年期滿的前90天內提交I-829申請。這一步視為EB-5投資移民的最後一步，因為I-829申請意味向美國公民和移民服務局證明EB-5投資者滿足了EB-5項目的所有的要求（比如就業）。一旦I-829申請獲批，EB-5投資者及其家人就可以拿到永久綠卡。

數據反映了什麼？

I-829申請：同比增長27%，2020財年1季度有1,013名EB-5投資者提交了I-829申請。這是EB-5歷史上第二次I-829申請單個季度超過了1,000宗。

I-829申請量和審理量

I-829通過率：2020財年1季度，99%的I-829申請得到審理的EB-5投資者都獲批了。目前I-829申請的平均通過率是2018年1月以來最高的水平。

I-829申請各季度的通過率VS過去2年/3年平均通過率

I-829申請量和平均通過率對EB-5投資者來說是兩大重要指標。鑒於I-829是EB-5投資移民的最後一步，I-829申請量的不斷上漲以及高通過率意味著越來越多的EB-5投資者成功地獲得了美國的合法永居資格，因為他們成功地滿足了EB-5項目的所有條件。

 


來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

都居家辦公了，曼哈頓寫字樓“涼涼”：一季度租賃量已腰斬

早在2019年初，曼哈頓寫字樓的空置率其實已呈上升趨勢，疫情則帶來了“致命一擊”。

作者： 吳將

“居家辦公既不用化妝，也不用天天面對堵車，比去公司現場舒服多了。”電子支付企業Paypal風控部門的一名女性員工對第一財經記者說。不僅如此，為繼續防控疫情，她所在的部門已將居家辦公的期限延至10月，而且不排除繼續延長的可能。

軟件開發商GitLab的遠程軟件開發主管墨菲（Darren Murph）表示，現在所經歷的還不是真正意義上的遠程工作，而是因疫情不得不實行的居家工作，但正因如此，公司逐漸意識到分散的勞動力是一種更為高效和創造性的業務方式，從而大大加速了遠程工作化的升級進程。

傳統意義上，商業地產通常被認為是風險較低的資產類別：租金收益率穩定、波動率小，因此常年受到各大投資機構包括各國主權基金、養老保險基金的青睞。

但一場突如其來的新冠肺炎疫情改變了一切，大量租戶無力支付租金讓部分商業地產投資者遭遇“滑鐵盧”，進退維谷——如果賣掉地產必須要接受大幅折價，而繼續持有則不得不承擔長期沒有收益的風險。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，商業地產的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未來可能發生的類似疫情都會給商業地產帶來深刻的影響。特別是人群密集型地產，比如寫字樓、購物中心、酒店、養老中心等都很“受傷”；但另一方面，疫情對倉儲、廠房和數據中心等的影響則較小。

居家辦公將成新潮流？

為減少疫情傳播途徑，年初至今不少公司都要求員工居家辦公，這或許不僅是暫時現像，而是有可能成為“新常態”——特別是在互聯網科技公司，此趨勢顯得尤為明顯。

5月底，臉書（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一項計劃，將在未來十年內調整業務配置，從而使其4.5萬員工中的50%能夠在家工作；無獨有偶，同期社交媒體企業Twitter也發表了類似聲明稱，允許員工無限期居家辦公；跨境電商Shopify也表示將讓更多員工進行遠程工作。

美國計算機行業協會（CompTIA）對200多家科技公司的最新調查顯示，其中80%的企業技術供應商表示，4月份有合作客戶向他們購買了通訊協作軟件及相關的遠程工作工具；3月份時，該比例為76%。

領英（LinkedIn）公司的首席經濟學家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次網絡會議上也稱，4月份，LinkedIn記錄的遠程職位發布量環比增長了28％，使用“遠程”或“在家工作”的搜索量則環比增長了42％。

美國Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼CEO瓊斯（Dean Jones）對第一財經記者表示，以西雅圖地區為例，自疫情發生以來，客戶對私人島嶼或者擁有較大私人庭院的別墅興趣大幅增加，因為當居家工作變得流行，他們需要更大的空間——在和家人相處的同時，也不至於影響正常工作。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時也稱，隨著居家辦公越來越流行，對於郊區住宅的確是利好，而對寫字樓而言則是利空。

不過，陳宏明認為：“現在階段還很難說，城市中央商務區（CBD）的功能有很多，寫字樓提供辦公地點只是其中之一。唯一能確定的是，這個趨勢對住宅價格的影響會比寫字樓小很多。”

激進投資者已做空房地產信托公司

不過有趣的是，個別激進的投資者已經開始做空那些重倉大都市寫字樓的房地產基金、信托公司。

Land & buildings投資管理公司創始人兼CEO 利特（Jonathan Litt）5月份公開表示，旗下的對衝基金已在做空帝國房地產信托（NYSE: ESRT）、SL綠色房地產（NYSE: SLG）和沃納多房地產信托（NYSE: VNO）。利特認為，上述三家公司的利潤都過於依賴位於紐約的辦公物業租金收入。“紐約的寫字樓市場正在經歷一場生存風暴，而帝國房地產信托公司將首當其衝。”利特如此表示。

從股價表現看，利特的觀點不無道理，年初至今這三家公司的股價最大跌幅均超過了50%，均輸於美股大盤，而近兩個月的反彈力度也明顯不如同期標普500指數，而帝國房地產信托正是股價表現最糟的那只。

不過隨著上周五美國非農數據意外見好，本周股價有所反彈，但漲勢能否持續，有待觀察。

談及寫字樓，曼哈頓無疑是頂尖的黃金地段。這裡是世界上摩天大樓最集中的地區，彙集了世界500強中絕大部分公司的總部，還是聯合國總部的所在地，也有驅動全球金融流動的華爾街、紐約證券交易所和納斯達克。

曼哈頓也是一個觀察商業地產的窗口。房地產管理咨詢公司仲量聯行（JLL）的數據顯示，今年第一季度曼哈頓寫字樓的租賃量與過去10年的均值相比下降了47%，而第二季度的表現預計將更糟。據紐約當地媒體報道，該市許多零售租戶過去兩個月都沒有支付租金，而且即使商業活動恢復，多數商家也不會考慮將來續簽（現有的）租賃協議。

點擊了解更多關於紐約商業地產

房地產咨詢公司高緯環球的歷史數據表明，在經濟衰退期間，曼哈頓寫字樓的空置率往往會飆升，而令人擔憂的是，早在2019年初，空置率其實已呈上升趨勢，疫情更是帶來了“致命一擊”。

Whalen全球咨詢公司董事長沃倫（R. Christopher Whalen）在一篇文章中預測：“未來幾年商業房地產的世界將會非常可怕。違約率可能遠遠超過1990年代的峰值水平。”

不僅是美國，英國房地產投資機構的日子也不好過。安本資產管理旗下的英國商業地產公司（UKCM）目前管理的一只近7億英鎊（約合62.8億元人民幣）的房地產投資信托基金（REITs），在英國因疫情而封鎖期間，該信托僅收回了68%的租金，這使得其被迫將股息減半，並出售了部分資產——包括位於倫敦金融城的寫字樓——來減輕現金流的壓力。該基金管理者富爾頓（Will Fulton）稱，未來投資重點將轉向學生宿舍，尤其是那些不會過分依賴國際學生的大學。

危機過後，是晴還是雨？

這波由疫情引發的商業地產危機，還將持續多久呢？穆迪分析公司高級經濟學家丹納姆（Barbara Byrne Denham）認為，飆高的失業率不可能一下子恢復到疫情發生前，至少要到2021年末至2022年初才能看到商業地產的復蘇。

世邦魏理仕（CBRE）全球首席經濟學家理查德·巴克漢姆（Richard Barkham）也表示，工業和物流地產將快速反彈，但大多數商業領域房產的復蘇將十分緩慢，比如寫字樓和零售、購物中心可能需要兩三年才能重新站起來。

至於越來越流行的遠程辦公是否會導致寫字樓從此之後“無人問津”？Everest醫療物業公司創始人林恩（David Lynn）認為，這不太可能發生。他在一場業內討論會上稱：“公司不會輕易放棄已租賃的空間，它們只會以不同的方式使用這個空間。總是有需要用到辦公室空間的時候。”

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊則對第一財經記者表示，在德國，還沒有出現類似於美國硅谷的趨勢。

他說道：“德國沒有美國那麼多影響力巨大的互聯網科技公司，德國的數字化程度也遠遠落後於中美，之前疫情高峰期，大量企業員工居家開視頻會議，導致了德國網絡帶寬面臨巨大的超載壓力。德國社會想要實現普遍的遠程化辦公，還有很長的路要走，不僅是在技術上，在觀念上也是如此。”

IQI澳大利亞珀斯分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，毫無疑問，新冠肺炎病毒疫情給社會帶來了不可避免的影響，甚至改變了人們未來的工作方式。據當地媒體報道，目前已有近半的澳大利亞人士表示自己正因疫情而居家辦公。

不過Lily Chong稱，在西澳地區，並未出現大戶型住宅需求快速攀升的情況。這或許跟當地的經濟以機械、冶金、造船、石油煉制、食品和木材加工等為主有關，與互聯網科技業相比，傳統工業更需要員工現場辦公。

Lily Chong認為，現在很難對疫情給商業地產帶來的整體影響作出定論，因為一切仍在劇烈變動之中。她說：“就我個人而言，我相信人與人之間的聯系，以及面對面工作對團隊的價值，這些都會支撐對辦公空間的持續需求——CBD寫字樓空無一人的情形不會發生。”


關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮美國留學、移民或房產投資的機會。


來源：第一財經
責編：Zoe Chan

居外IQI全球房價報告：疫情下全球樓市依舊強勁；歐美表現突出但前景不明

亞洲房產科技集團居外IQI近日發布2020年一季度《全球房價報告》，該報告由於疫情而推遲發布。根據全球各國公開的房價數據，報告發現一季度全球新冠病毒疫情爆發前夕，大部分樓市依然表現強勁，特別是美國和英國樓市。深受華人買家關注的泰國房價一季度也不降反升。

居外IQI由亞洲房產界兩大品牌居外和IQI合並而成，居外運營面向中國及其他亞洲國家買家的全球房源網上平台juwai.com和juwai.asia，IQI為亞洲及中東地區最大房產經紀公司，旗下10000多名經紀人分布在15個國家。居外IQI發布的《全球房價報告》，系根據各國公布的樓市數據制成。

– 在截至3月的一年中，全球住房市場依然強勁，尤其是歐洲的住房市場。在迄今已公布住房統計數據的50個世界住房市場中，有29個國家的實際房價（即按通貨膨脹率調整後的價格）上漲。

– 名義數據顯示，38個國家的房價上漲，只有12個國家的房價下跌。

– 房價強勁上漲的是此前房價滯後的歐洲國家，如德國和葡萄牙等國家。

– 在經歷了7年的強勁房價增長之後，美國的住房市場仍然保持著令人驚訝的活力。標普/Case-Shiller經季節性調整後的全國房價指數年內上漲2.77%（經通脹調整後），比上年同期的1.78%的漲幅有所改善。美國聯邦住房金融署公布的經季節性調整後的美國2020年一季度單季購房價格指數年內漲幅為3.52%(經通脹調整後)，與上年同期的3.63%的漲幅持平。

– 在接受調查的50個住房市場中，有25個市場在2020年一季度表現出較強的增長勢頭。

在正常情況下，過往的數據會是一個有用的預示未來的指標，因為房地產市場很大程度上是由動量驅動的。由於COVID-19大流行的禁出令和旅行限制，樓市成交量顯然受到了巨大的衝擊，這對樓價的影響尚待觀察，但如世界經濟有任何長期損害，就會受到影響。近日，國際貨幣基金組織(IMF)將其對2020年全球經濟的預測下調至收縮3%，低於此前預測的3.3%的增長。

現在的情況是，一些國家尤其是歐洲國家在全球疫情伊始的房價上漲力度之大讓人吃驚。

在截至2020年第一季度的全球房價調查中，最強勁的住房市場包括。葡萄牙(+16.37%)、德國(+12%)、新西蘭(+10.87%)、羅馬尼亞(+9.51%)和波蘭(+8.67%)(按通脹調整後的數字計算)。

根據通脹調整後的數字，按年下跌幅度最大的是埃及(-34.14%)、波多黎各(-8.8%)、黑山(-8.2%)、巴基斯坦(-6.74%)和阿聯酋迪拜(-5.06%)。

歐洲房價大漲的勢頭增強

歐洲的房價熱潮仍有增無減。在全球調查中，五個最強勁的住房市場中有四個在歐洲。截至2020年第一季度，在有數據的23個歐洲住房市場中，有不少於18個市場的房價上漲。

英國的住房市場正在逐漸好轉。截至2020年一季度，實際房價上漲0.75%，較上年同期的1.36%的跌幅有所改善，也是2017年一季度以來的最佳表現。按季度來看，一季度實際房價環比小幅上漲0.83%。威爾士是截至2020年一季度表現最好的地區，實際房價上漲4.62%，其次是約克郡和亨伯郡（2.59%）和西北地區（2.42%）。倫敦的實際房價下跌了0.65%。

英國英格蘭薩裡（Surrey）London Heights項目，提供一系列新開發的12套1居室公寓，無論是公寓質量，還是房屋規格均屬上乘，將為專業的房地產市場帶來新穎、奢華的現代起居生活。點圖查看房源

亞太地區正在迅速降溫

在納入全球調查的14個亞太住房市場中，只有3個國家的房價在2020年一季度表現出了比一年前更強的勢頭。僅有5個國家的房價上漲，除新西蘭外，其他國家的房價上漲幅度不大。

令人驚訝的是，盡管經濟狀況惡化，但泰國的住房市場一直在加強。截至2020年一季度，全國房價年內上漲5.69%，較上年同期的2.21%的漲幅大幅提升，也是2018年一季度以來的最大漲幅。最新一季度房價環比增長3.13%。

2020年一季度泰國經濟較上年同期萎縮1.8%，創下2011年第四季度以來的最深跌幅–由於疫情衝擊國內活動和旅游業，將泰國經濟推向衰退。因此，國家經濟與社會發展委員會（NESDC）最近將其對2020年的預測從之前預測的1.5%至2.5%的增長下調至5%至6%。

泰國蘇梅島的全新別墅，坐落在Chaweng Noi地區一個配備門控的私人住宅區內。本別墅享有超棒海景，位於出色地段，距離海灘只有5分鐘的車程，臨近所有便利設施，如購物中心、曼谷醫院、佛寺等。點圖查看房源

中東局勢依然低迷，但以色列是個例外

由於油價暴跌和持續的政治和外交危機，中東地區的住房市場幾年來一直在掙扎。現在，冠狀病毒大流行病使情況更加變糟。

在公寓和石油的大量供應過剩的情況下，阿聯酋的住房市場依然低迷。在迪拜，截至2020年一季度，住宅價格年內下跌5.06%，與上年同期5%的跌幅持平。一季度迪拜房價環比小幅下跌0.68%。據IMF預測，阿聯酋整體經濟繼2019年增長2.9%後，今年預計將萎縮3.5%，主要是由於COVID-19事件爆發導致的原油價格暴跌所致。

以色列是個例外。截至2020年一季度，全國自住住宅平均價格同比上漲4.14%，而上年同期則下跌2.01%。2020年一季度以色列房價環比上漲1.77%。近日，以色列央行將其2020年經濟預期下調至-4.5%，較之前預估的-5.3%有所改善。

美國和加拿大樓市保持健康，但前景不明朗

美國的房價持續上漲，加拿大的房市又有回暖的勢頭，但由於COVID-19事件的爆發以及隨後的封城舉措令市場陷入癱瘓，目前這兩個國家的前景都很黯淡。

在美國，目前房屋需求和供應量都在下降，主要是受冠狀病毒疫情對經濟的影響。2020年4月，經季節性調整後的單戶型新房銷售量按年下跌6.2%，為62.3萬套。同樣，2020年4月現有房屋銷售量按年下跌17.2%，經季節性調整後的年率為433萬套。

2020年4月新屋開工量按年大幅下滑29.7%至89.1萬套，經季節性調整後的年率為89.1萬套，竣工量下降11.8%至117.6萬套。

據美國全國房屋建築商協會（NAHB）/Wells Fargo住房市場指數（HMI）顯示，2020年5月美國房屋建築商情緒仍為負值，為37，較2019年5月的66和2019年12月的76大幅下降，創下歷史新高。50的讀數是正值和負值之間的中間點。

美國經濟在2020年一季度萎縮4.8%，在社交距離限制和封城中結束了創紀錄的連環擴張。這是2014年一季度以來的首次收縮，也是2008年四季度以來的最大季度降幅。根據IMF的估計，這個全球最大經濟體今年預計將萎縮5.9%，這是11年來首次收縮。2020年4月失業率飆升至14.7%的紀錄高位，5月可能觸及20%。

隨著幾輪市場降溫措施的影響逐漸減弱，加拿大住房市場在2020年第一季度出現了一些改善。截至2020年一季度，全國11個主要城市的房價年內上漲了2.92%，與之形成鮮明對比的是，上年同期下跌了0.35%，也是2018年一季度以來的最佳表現。按季度來看，2020年一季度房價環比小幅上漲0.9%。

2020年一季度房屋開工量按年上升7.1%至39,923套，同期竣工量上升4.8%至43,694套。

居外網上共有140多萬套在售美國房源，歡迎點擊瀏覽

然而，由於受疫情的影響，2020年4月的銷售量同比下降了57.6%，這是1984年以來最低的4月銷售數據，據加拿大房地產協會（CREA）的數據顯示，這也是自1984年以來的最低銷售數據。

加拿大會議委員會（The Conference Board of Canada）預計，加拿大經濟今年將萎縮4.3%，因為該國正在與暴跌的油價和COVID-19大流行病的影響作鬥爭。國際貨幣基金組織（IMF）發布了更嚴峻的前景，預測經濟將萎縮6.2%。

居外IQI集團執行主席喬治奇米爾（Georg Chmiel）先生說，“我們認為當前全球樓市有這幾點值得購房者注意，一是疫情後的經濟復蘇，哪些國家哪些行業復蘇得最快？這對於購房者有哪些意義？二是房產業的迅速全面的數字化，看房購房和房產營銷向線上轉移已是新常態。三是越來越多買家將關注休假型全配套的封閉住宅小區。

“亞洲買家是最活躍的全球跨境房產買家，亞洲正在以前所未有的速度創造財富。亞洲現在擁有的超高淨值人士的數量幾乎與歐洲相同，但亞洲的富豪人口增長速度幾乎是歐洲的兩倍，分別為44%和23%。在疫情前的一項調查中，亞洲富人打算購買住宅房產的前五名國家分別是美國、英國、新加坡、澳大利亞和加拿大。

 

來源：理財周刊

【視頻】疫情改變生活！後疫情時代美國人工作居住會發生哪些變化？｜居外專欄

新冠疫情在美國已經爆發近三個月，當人們漸漸習慣與病毒周旋共處的時候，美國人也做好准備迎接後疫情時代工作生活的微妙變化。未來一段時間，佩戴口罩可能成為常態，“六英尺社交距離”使得我們以往習以為常的社交行為發生360度大轉變，握手擁抱變成需要避免和顧忌的行為，餐館酒吧三五好友圍坐一起高談闊論，也成了一件奢侈的事兒。

回到和房地產相關的話題，以下我總結的幾點，是未來我們辦公、居住形態因為疫情而發生的變化。

1. 健康安全為第一要務 公寓管理的新課題

公寓和酒店式公寓是紐約、芝加哥、邁阿密等大都市的主要房產類型，屬於人口較密集的居住形態。當三月底疫情來襲，政府頒布居家令後，許多公寓采取了嚴格的措施，比如不再允許實體看房活動，禁止新租客申請入住等。

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同時公寓管理公司為應對病毒可能發生的交叉感染，增大管理費支出用於購買口罩、洗手液、消毒水等防疫設備。像佛羅裡達州邁阿密大型公寓Marquis的管理委員會主席Allan Schwartz表示，公寓已經花費1.5萬美金，購買了2萬多只口罩和上千瓶洗手液。

未來居住在公寓的住客可能會發現以下變化：

  • 使用電梯有人數限制，每次只能乘坐2-4個人，因此等候電梯時間會延長，同時電梯內充滿了消毒水的味道；
  • 公寓將采取無接觸代客停車；
  • 每個過道或電梯口都配備洗手液消毒巾等；
  • 游泳池也采取人數限制，並把太陽傘和躺椅的數量減半以保持社交距離；
  • 健身房器材之間用有機玻璃隔離；
  • 進入大樓的人員必須接受體溫檢測；
  • 大樓采取“mask only”政策；
  • 門衛被要求24小時佩戴口罩和手套。

2. 遠程在家工作成為常態 辦公空間需求萎縮

前幾天，社交媒體公司Twitter發出通知，大部分員工將“永久性”在家辦公，其他一些公司像Facebook和Google也將在家辦公延長至2021年。這將導致辦公空間的需求大為減少，未來一段時間商業地產將受到衝擊。

以共享辦公室起家的Wework，全美部分辦公大樓已在四月份無法支付租金，其市場估值雪崩式下滑。根據其控股股東軟銀的說法，WeWork的估值已從去年的470億美元跌至29億美元。軟銀在其收益報告中表示，WeWork的估值部分歸因於新冠病毒大流行。

據CBRE數據，疫情前，曼哈頓的平均寫字樓租金略高於每平方尺80美金，有些寫字樓租金高達100美金，芝加哥和首都華盛頓特區的寫字樓市場，第一季度平均租金分別是42.93美元和59.58美元。但疫情過後，商業辦公租金將出現明顯下滑和空置率增高。

同時現有的辦公室設計需要進行大幅度改變。代表紐約市100多家最大私營公司裝修承保商Wylde表示，一些公司已經要求對辦公室格局進行重新裝修，“他們需要新的布局，不同的分區，減少同一個空間的辦公人數，保持一定的社交距離”，有些辦公室將拆除所有內部的隔牆和門，以減少人們接觸把手的機會。同時不在一個會議室舉辦會議，而采用電話視頻會議，大家都待在自己的空間。帝國大廈業主正考慮安裝一個空氣過濾系統，利用偏振離子來中和空氣中的病毒和其他污染物。

3. 人們尋找下一個新家的要求 遠郊大空間

據USToday的報道，疫情中不少美國人正逐漸計劃遠離人口密集地區，搬往人口稀少地區。Momentum Event Group的首席執行官兼聯合創始人Ben Greenzweig說，他正打算從紐約州韋斯特切斯特搬到北卡羅來納州或南卡羅來納州，以降低居住成本並擴大居住空間，原因是它擔心經濟持續低迷最終可能迫使居民繳納更高的稅款。他還表示，自己通常在家工作，因此具有靈活性。“我們的孩子參與學校活動是使我們留在這裡的最大紐帶。如果有跡像表明我的孩子在秋天不會上學，那麼我們待在這裡的最大理由——友誼和學校活動就消失了。”

根據Harris Poll的最新數據，在大流行之後，將近三分之一的美國人正在考慮搬到人口較少的地區。這可能預示著對住宅房地產銷售和房價產生重大影響的轉變。4月25日至27日的一份調查顯示，瀏覽房地產網站有意向出租或購買房產的城市居民（43％）是郊區（26％）和農村居民（21％）的兩倍。

康州格林威治市Compass的經紀人Robin Kencel在過去七個星期內不斷接到紐約客戶的電話，詢問在該地區租或購買房產。她說，草地、戶外空間、生活的便利性以及快速的互聯網連接是客戶們最關心的，因為這些人許多是從事金融服務業的商人。 “我看到幾周前的夏季租金已轉變為現在的全年租金。我預計格林威治將再次被發現，這是一種非常可行的替代方案，它是僅需45分鐘的通勤火車即可到達市區的完美生活。”

Foossa的聯合創始人和創意總監Lee-Sean Huang原本居住在曼哈頓，一方面可以步行上班，同時迷戀曼哈頓的生活方式，但她現在表示“在曼哈頓，吸引人的事物不存在了。酒吧和餐廳都關閉了。”她說，既然可以在家辦公，那還不如去其他地方尋找更大更便宜的居住空間。

但專家也表示，這種遷徙可能是暫時的，一旦疫情控制恢復常態，人們又會理智決定自己究竟該居住在哪裡。

4. 難以想像吧？購房競價戰又回來了

在全美各州正陸續重新開放之後，購房者正爭先恐後進入市場。但問題來了，他們找不到太多的東西可以買。新冠病毒大流行導致已售房屋的供應出現了歷史性下降，房地產經紀公司Redfin稱，與一年前相比，四月新上市的房屋數量下降了一半。Realtor.com的數據顯示，在截至5月9日的一周中，新房源相較去年同期下降29％。供應不足和需求增長現在引起競購戰，尤其是價格低於100萬美元的房屋。

根據Redfin的數據，在截至5月10日的四個星期中，超過41％的房屋面臨競購戰。這比疫情前的1月份的9％有所上升。原因是房源十分有限，賣方並沒有准備回到市場，他們擔心經濟前景的同時也不希望人們前來參觀房屋。

Redfin的數據表明，由他們代理的交易中，波士頓的競標戰份額最高，所有交易中有63％需要面對競價，緊隨其後的是舊金山、德克薩斯州沃思堡、加利福尼亞州聖何塞和羅得島州普羅維登斯。

隨著貸款利率不斷創下歷史新低，以及貸款似乎略有放松，買家的動機越來越強。 現在，買家在對自己說：我已經被困在我的空間三個月了，我有足夠的空間嗎？有足夠的光嗎？有合適的家庭辦公室嗎？如果答案是否定的，他們就會致電經紀人。同時買家也意識到現在買家還相對掌握主動權，再等兩年他們可能無法有議價能力。

疫情改變生活，人類只能在各類挑戰前不斷調整和適應。

 

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
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【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄

紐約市是紐約州疫情的中心，紐約州又是全美疫情的中心，處於風暴眼中的紐約市，它的一舉一動都成為全球焦點。

紐約房地產市場作為經濟的風向標，這一次是否還能浴火重生？

 

如今，左右房地產市場走向的不利因素和有利因素相互糾纏，正處於拉鋸狀態，一切取決於我們戰勝病毒、控制疫情的時間表。我們現在的確與時間賽跑。

不利因素：失業率是一把“懸頂之劍”

由於疫情導致失業率飆升，紐約市將有50萬人口失業。高企的失業率，意味著人們收入大幅減少，從而削弱人們購房能力，同時也將導致30％擁有房貸的屋主將無力繼續償還貸款。

一方面人們因財政緊縮無力購房，另一方屋主因無力還貸導致拍賣屋增多，房市將為此陷入停滯，並產生惡性循環，這是最壞的狀況。

如果一個城市過度依賴航空、旅游、服務零售業且經濟單一，失業人口便會不斷攀升。由於紐約市產業發展均衡，經濟多元化，紐約沒有進入房地產風險指數最高的前十名。

有利因素一：歷史低位的房貸利率將刺激房市

盡管新冠病毒疫情給整個美國房地產市場帶來了巨大的打擊和不確定性，但超低房貸利率仍扮演“強心劑”的角色，讓市場保持熱度。

隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。

較低的利率對房市有明顯的刺激效果，有些人可能不想錯過這次機會入場或進行再融資，這將使未來的市場需求保持強勁。”

有利因素二：政府救濟力度前所未有

美國政府三月底通過的The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act 《新冠病毒相關援助、救濟和經濟安全法案》，是美國歷史上規模最大、力度最大的紓困計劃，從個人、家庭、企業機構等各個層面幫助美國人渡過疫情困境，領取失業金的標准和條件大大放寬，這使得大部分失業人口得到資金補償，能渡過危機，這些補助金也將幫助屋主減輕還貸壓力。

有利因素三：海外買家蓄勢待發

紐約房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。四月第二周，紐約房市成交了一筆2700萬美元交易，一名秘魯買家豪擲2700萬現金橫掃曼哈頓Waterline Square八套單元，理由便是紐約房產比銀行安全，該買家得到7%的價格折扣。

中國居外網的數據顯示，其網站用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。由於融資相對便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。

有利因素四：避險和剛需是房市復蘇的根本

在一些投資人和理財者看來，美國的房地產市場是眼下躲避經濟風暴的一個“避風港”。相對於股市的動蕩和暴跌，美國房地產尤其像紐約這樣國際大都市，房產仍是資產保值的最佳選擇。

由於房地產是相對穩定的投資，尤其是在股票市場動蕩期間，國際資金將開始回流到美國和紐約房市。

NAR首席經濟學家勞倫斯•雲（Lawrence Yun）說，疫情毫無疑問會令房市活動走緩，但他預計房屋銷售將呈V字型發展趨勢，今年晚些時候會出現強勁反彈。“許多上半年沒有進行的交易，可能僅僅是推遲到夏末和秋季去完成，因為剛需擺在那裡。”

有利因素五：紐約仍是全球最有吸引力的城市

人口的正向流入是一個城市房地產保持活力的源泉。疫情並沒有導致紐約人口大量外流，800萬紐約客是經受過歷次打擊、沉著冷靜的一群人，他們對這個城市有著巨大的向心力和信心。在2001年911恐怖襲擊時期，人們認為紐約成為全球最危險最容易被攻擊的城市，但都沒有動搖紐約人對這個城市的信心。

紐約仍是全美最具吸引力的城市。去年，谷歌、Facebook、亞馬遜、蘋果、迪士尼等大型科技公司在紐約擴充其辦公地點，將引進至少8萬名高收入科技人才，這些科技公司是這次疫情衝擊最小的企業，上述這些大公司至今都沒有取消其在紐約的擴張計劃。至今也沒有哪一家世界500強企業宣布退出紐約市。

我的結論

新冠病毒疫情對紐約房市的衝擊，截至到目前主要體現在房源數量和交易數量的減少。用紐約著名經紀人Ryan Serhant的話說，疫情就像因前方有交通事故，大家都堵在高速公路上，一旦路障排除，車輛將快速通過。

大家最關注的房價是否會大跌，目前還沒有理由預期房價會大幅下跌。事實上，這次衰退的因素與房地產無關，它不像是2008年次貸危機是房地產市場本身出現問題。許多專家認為，盡管疫情帶來的經濟衰退的持續時間和嚴重程度還有待觀察，但這次的嚴重程度可能不及2008年，對房地產市場的影響也會小很多。

房價折扣只會在一段時間略有擴大，但不會劇烈下跌。紐約房市從2018年以來已經在谷底徘徊多時，疫情只是拖延了紐約房市從谷底復蘇的進程，換句話說，疫情讓市場谷底的窗口多敞開一段時間，這給本來已經錯過底部的買家，提供了入場的機會。

未來紐約房市趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的交易需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量會快速反彈，這只是時間問題。但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。

好消息是，紐約目前的疫情控制狀況好於先前的估計，無論確診人數和死亡人數都呈現下降趨勢，紐約州正加大核酸檢測能力，並在全州推廣抗體檢測的可能性，紐約正朝著重新開放復工的方向有序穩步推進。

一句話，紐約不會輕易倒下，也是最快站起來的那一個！

 

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【視頻】疫情效應顯現 紐約爆紅樓盤八折出售｜居外專欄

昨天（5月1日）我剛錄制了一段視頻分析紐約房市究竟會受疫情衝擊有多大，其中我談到首當其衝的就是紐約開發商。果不其然，今天便傳出紐約最大開發商Extell決定旗下一棟明星樓盤在疫情期間打折出售，最高折扣八折。這無疑是紐約房市對當前疫情的最新反應。

 

從2013年紐約房市大好以來，紐約掀起了一股建設高潮，大批新建案可以說是雨後春筍，紐約地產經紀幾乎每周都能收到不同新樓盤發來的參觀邀請。據不完全統計，紐約5年間出現了不下300個新樓盤，總單元面積達到15000個。

大量新樓盤的出現在2018年出現了庫存量過剩的結果，也導致紐約房市從上行周期進入疲軟調整期。從2013年以來，市場上總共有四分之一的單元並沒有銷售或上市銷售，開發商手上有大量影子房子。

從2018年開始，部分新樓盤就開始各出奇超，推出各項優惠政策，以吸引買家。一般來說，開發商並不采用直接降價的做法，而是通過其他手段變相打折，比如給予買家過戶費用的優惠或減免，甚至許諾在幾年之內減免管理費和地稅等。如果一個樓盤直接減價，這就給人樓盤賣不動的不良印像。

在新樓盤輩出的年代，紐約有一些樓盤可以說脫穎而出，其中就有One Manhattan Square曼哈頓廣場一號。

曼哈頓廣場一號位於曼哈頓下城東河邊，在我看來它有幾個之最，由紐約最大開發商Extell開發，紐約有史以來最大型樓盤，總共有804套單元，大樓公共設施面積最大最為齊全，也是紐約擁有最佳景觀的樓盤之一，同時還是迄今為止還擁有20年減稅的少量樓盤之一。

曼哈頓廣場一號從2017年年底便開始銷售，當時打出的口號便是可負擔得起的豪華樓盤。由於推出之際，紐約房市已經開始疲軟，因此開發商先不在國內上市，首先到亞洲各國進行推廣，其中就有很多中國買家。

由於曼哈頓廣場一號擁有800多套單元，基本是其他紐約樓盤8-10倍的體量，因此要推動樓盤銷售，開發商和銷售團隊就必須想出各種推廣策略。其中最有轟動效應的便是在2018年聖誕期間，曼哈頓廣場一號推出買一臥單元免3年管理費和地稅、二臥單元免5年管理費地稅，三臥單元免10年管理費和地稅。我和我的同事還特別計算了一下，光這項費用買家最高能節省近100萬。

我之前視頻說到，疫情對紐約新樓盤的衝擊最大，因為開發商背負了沉重的建築貸款的壓力，急需資金回籠，同時還要面對市場上眾多新樓盤的競爭。因此，這次Extell宣布曼哈頓廣場一號打折出售，一點兒也不意外。而且由Extell開出第一槍，也只有地產大佬才敢有這樣氣魄膽識。不過關於打折的詳情，開發商並沒有具體說明，只說部分戶型的折扣高達8折。

曼哈頓廣場一號已在2019年夏天開始過戶入住，因此買家不用看圖紙或樣板間，直接到樓盤現場親自體驗，凡是到過曼哈頓廣場一號的人，都對該樓盤留下深刻印像，因此該樓盤的銷售行情在疫情前一路看好。但疫情讓這樣的銷售行情戛然而止。

我在曼哈頓廣場一號剛上市時，便采訪拍攝了這個大樓，當時還是在臨時搭建的銷售中心，之後又在銷售中心辦過多場活動，去年樓盤建好之後，我們又受邀拍攝大樓建好的新面貌，可以說曼哈頓廣場一號是我們拍攝報道最多的一個樓盤，也是迄今為止在我心目中排在前三的新樓盤。

我只能說，Good Luck！

 

編者按：【One Manhattan Square曼哈頓廣場一號】現正在居外網上出售，歡迎點擊查看房源詳情

 

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