早在2019年初，曼哈頓寫字樓的空置率其實已呈上升趨勢，疫情則帶來了“致命一擊”。
作者： 吳將
“居家辦公既不用化妝，也不用天天面對堵車，比去公司現場舒服多了。”電子支付企業Paypal風控部門的一名女性員工對第一財經記者說。不僅如此，為繼續防控疫情，她所在的部門已將居家辦公的期限延至10月，而且不排除繼續延長的可能。
軟件開發商GitLab的遠程軟件開發主管墨菲（Darren Murph）表示，現在所經歷的還不是真正意義上的遠程工作，而是因疫情不得不實行的居家工作，但正因如此，公司逐漸意識到分散的勞動力是一種更為高效和創造性的業務方式，從而大大加速了遠程工作化的升級進程。
傳統意義上，商業地產通常被認為是風險較低的資產類別：租金收益率穩定、波動率小，因此常年受到各大投資機構包括各國主權基金、養老保險基金的青睞。
但一場突如其來的新冠肺炎疫情改變了一切，大量租戶無力支付租金讓部分商業地產投資者遭遇“滑鐵盧”，進退維谷——如果賣掉地產必須要接受大幅折價，而繼續持有則不得不承擔長期沒有收益的風險。
亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，商業地產的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未來可能發生的類似疫情都會給商業地產帶來深刻的影響。特別是人群密集型地產，比如寫字樓、購物中心、酒店、養老中心等都很“受傷”；但另一方面，疫情對倉儲、廠房和數據中心等的影響則較小。
居家辦公將成新潮流？
為減少疫情傳播途徑，年初至今不少公司都要求員工居家辦公，這或許不僅是暫時現像，而是有可能成為“新常態”——特別是在互聯網科技公司，此趨勢顯得尤為明顯。
5月底，臉書（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一項計劃，將在未來十年內調整業務配置，從而使其4.5萬員工中的50%能夠在家工作；無獨有偶，同期社交媒體企業Twitter也發表了類似聲明稱，允許員工無限期居家辦公；跨境電商Shopify也表示將讓更多員工進行遠程工作。
美國計算機行業協會（CompTIA）對200多家科技公司的最新調查顯示，其中80%的企業技術供應商表示，4月份有合作客戶向他們購買了通訊協作軟件及相關的遠程工作工具；3月份時，該比例為76%。
領英（LinkedIn）公司的首席經濟學家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次網絡會議上也稱，4月份，LinkedIn記錄的遠程職位發布量環比增長了28％，使用“遠程”或“在家工作”的搜索量則環比增長了42％。
美國Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼CEO瓊斯（Dean Jones）對第一財經記者表示，以西雅圖地區為例，自疫情發生以來，客戶對私人島嶼或者擁有較大私人庭院的別墅興趣大幅增加，因為當居家工作變得流行，他們需要更大的空間——在和家人相處的同時，也不至於影響正常工作。
美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時也稱，隨著居家辦公越來越流行，對於郊區住宅的確是利好，而對寫字樓而言則是利空。
不過，陳宏明認為：“現在階段還很難說，城市中央商務區（CBD）的功能有很多，寫字樓提供辦公地點只是其中之一。唯一能確定的是，這個趨勢對住宅價格的影響會比寫字樓小很多。”
激進投資者已做空房地產信托公司
不過有趣的是，個別激進的投資者已經開始做空那些重倉大都市寫字樓的房地產基金、信托公司。
Land & buildings投資管理公司創始人兼CEO 利特（Jonathan Litt）5月份公開表示，旗下的對衝基金已在做空帝國房地產信托（NYSE: ESRT）、SL綠色房地產（NYSE: SLG）和沃納多房地產信托（NYSE: VNO）。利特認為，上述三家公司的利潤都過於依賴位於紐約的辦公物業租金收入。“紐約的寫字樓市場正在經歷一場生存風暴，而帝國房地產信托公司將首當其衝。”利特如此表示。
從股價表現看，利特的觀點不無道理，年初至今這三家公司的股價最大跌幅均超過了50%，均輸於美股大盤，而近兩個月的反彈力度也明顯不如同期標普500指數，而帝國房地產信托正是股價表現最糟的那只。
不過隨著上周五美國非農數據意外見好，本周股價有所反彈，但漲勢能否持續，有待觀察。
談及寫字樓，曼哈頓無疑是頂尖的黃金地段。這裡是世界上摩天大樓最集中的地區，彙集了世界500強中絕大部分公司的總部，還是聯合國總部的所在地，也有驅動全球金融流動的華爾街、紐約證券交易所和納斯達克。
曼哈頓也是一個觀察商業地產的窗口。房地產管理咨詢公司仲量聯行（JLL）的數據顯示，今年第一季度曼哈頓寫字樓的租賃量與過去10年的均值相比下降了47%，而第二季度的表現預計將更糟。據紐約當地媒體報道，該市許多零售租戶過去兩個月都沒有支付租金，而且即使商業活動恢復，多數商家也不會考慮將來續簽（現有的）租賃協議。
房地產咨詢公司高緯環球的歷史數據表明，在經濟衰退期間，曼哈頓寫字樓的空置率往往會飆升，而令人擔憂的是，早在2019年初，空置率其實已呈上升趨勢，疫情更是帶來了“致命一擊”。
Whalen全球咨詢公司董事長沃倫（R. Christopher Whalen）在一篇文章中預測：“未來幾年商業房地產的世界將會非常可怕。違約率可能遠遠超過1990年代的峰值水平。”
不僅是美國，英國房地產投資機構的日子也不好過。安本資產管理旗下的英國商業地產公司（UKCM）目前管理的一只近7億英鎊（約合62.8億元人民幣）的房地產投資信托基金（REITs），在英國因疫情而封鎖期間，該信托僅收回了68%的租金，這使得其被迫將股息減半，並出售了部分資產——包括位於倫敦金融城的寫字樓——來減輕現金流的壓力。該基金管理者富爾頓（Will Fulton）稱，未來投資重點將轉向學生宿舍，尤其是那些不會過分依賴國際學生的大學。
危機過後，是晴還是雨？
這波由疫情引發的商業地產危機，還將持續多久呢？穆迪分析公司高級經濟學家丹納姆（Barbara Byrne Denham）認為，飆高的失業率不可能一下子恢復到疫情發生前，至少要到2021年末至2022年初才能看到商業地產的復蘇。
世邦魏理仕（CBRE）全球首席經濟學家理查德·巴克漢姆（Richard Barkham）也表示，工業和物流地產將快速反彈，但大多數商業領域房產的復蘇將十分緩慢，比如寫字樓和零售、購物中心可能需要兩三年才能重新站起來。
至於越來越流行的遠程辦公是否會導致寫字樓從此之後“無人問津”？Everest醫療物業公司創始人林恩（David Lynn）認為，這不太可能發生。他在一場業內討論會上稱：“公司不會輕易放棄已租賃的空間，它們只會以不同的方式使用這個空間。總是有需要用到辦公室空間的時候。”
德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊則對第一財經記者表示，在德國，還沒有出現類似於美國硅谷的趨勢。
他說道：“德國沒有美國那麼多影響力巨大的互聯網科技公司，德國的數字化程度也遠遠落後於中美，之前疫情高峰期，大量企業員工居家開視頻會議，導致了德國網絡帶寬面臨巨大的超載壓力。德國社會想要實現普遍的遠程化辦公，還有很長的路要走，不僅是在技術上，在觀念上也是如此。”
IQI澳大利亞珀斯分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，毫無疑問，新冠肺炎病毒疫情給社會帶來了不可避免的影響，甚至改變了人們未來的工作方式。據當地媒體報道，目前已有近半的澳大利亞人士表示自己正因疫情而居家辦公。
不過Lily Chong稱，在西澳地區，並未出現大戶型住宅需求快速攀升的情況。這或許跟當地的經濟以機械、冶金、造船、石油煉制、食品和木材加工等為主有關，與互聯網科技業相比，傳統工業更需要員工現場辦公。
Lily Chong認為，現在很難對疫情給商業地產帶來的整體影響作出定論，因為一切仍在劇烈變動之中。她說：“就我個人而言，我相信人與人之間的聯系，以及面對面工作對團隊的價值，這些都會支撐對辦公空間的持續需求——CBD寫字樓空無一人的情形不會發生。”
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
