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在美國南加州，這種高性價比的精裝豪宅最受寵︱居外精選

以洛杉磯為中心的南加州所獨具的魅力遠超過任何人想像。除了橘色的陽光、綿延的沙灘和碧海藍天之外，南加州所給人帶來的熱情洋溢讓您稍不留神就沉溺其中。擁有超過170萬華人的南加州如今還日益成長為一個在美華人的綜合社區。定居在此，您不僅能感受到太平洋岸邊獨一無二的異鄉美景，也同時能感受到賓至如歸的溫暖。

南加州洛杉磯Palisades Village社區實景（圖片來源：Pinterest）

Palisades這個獨特的社區提供了真正兩全其美的南加州生活：與山海為鄰，同時也靠近城鎮。（圖片來源：abcnews）

居民在Palisades Village享受陽光明媚的美好下午（圖片來源：洛杉磯時報）

西班牙風情的精裝雙層豪宅

本次居外為大家介紹的這座新建的定制住宅采用了現代西班牙復興風格設計，位於令人夢寐以求的洛杉磯Palisades Village社區。住宅被高聳蔥郁的樹籬所包圍，提供了極好的隱密性的同時又將房產整體打造為一個天然的成熟景觀。拾級而上，您仿佛在一大片森林中找到了一處豪華的容身之地。

這座二層的復式住宅設有4間臥室、1間工作室和4.5間浴室，其中所有臥室均為套間，以天然大理石作為裝飾材料。其中，主套房內配有拱形天花板、壁爐、帶定制櫥櫃的步入式衣櫃，主浴室帶定制的雙洗手盆、獨立浴缸以及寬敞淋浴間。除此之外，該住宅的起居室和家庭活動室內都配有壁爐，住宅內還配有餐廳、餐具室、藏書間／書房、樓上洗衣房、雙驅智能恆溫控制、配置有閉路安全攝像頭的智能家居、配有Wolf牌及Sub-Zero牌廚具的美食廚房、夏克式櫥櫃和精美的銀波大理石。住宅內的浴室同樣配有一流的硬件設施——紐波特黃銅和科勒牌浴盆、抽水馬桶等設施。

除了室內的精致裝飾之外，室外的露台同樣用華麗的天然石材搭建而成。路太重配有內置燒烤設施、披薩烤箱、雞尾酒吧台和室外壁爐，讓您享受歡樂有趣和令人稱奇的加州戶外生活方式。

這座位於南加州的社區坐落在馬裡布（Malibu）和聖塔莫妮卡（Santa Monica）之間。您步行便可從這座令人驚艷的住宅到達太平洋岸邊的著名Caruso Village社區。社區內有一些奢侈品零售店、餐館、電影院、雜貨店、健身中心、高等級特許學校和農貿市場。除此之外，絕佳的地理位置使您距離加州大學洛杉磯分校（UCLA）僅僅5英裡，距離佩珀代因（Pepperdine）大學10英裡，距離南加州大學（USC）14英裡。定居在此，您將與一流的電影明星成為鄰居，盡情享受原始的海灘。

虛擬看房讓您抓住高性價比住宅

該住宅的賣房保證向買方進行12個月的售後回租，並按商定的租賃價格支付租金。這棟房子出售價格為每平方英呎1249美元。在過去的三個月內，該住宅所在社區的類似房產成交價位每平方英尺1400美元左右。考慮到當下疫情所導致的出行限制，我們可為外地買家提供遠程虛擬看房體驗，並可以安排一次無接觸看房之旅以便現場看房。這樣您便不會錯過如此高性價比的房產了！歡迎點擊 https://www.juwai.com/53272038.htm 更深入了解這套洛杉磯優選房產，或致電居外熱線400 041 7515與我們取得聯系。

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

簽證快到期美國20萬H-1B員工恐被迫返鄉

將近兩年來，31歲的瑪娜希‧瓦薩華達（Manasi Vasavada）都以H-1B工作簽證的合法移民身分，在新澤西州百賽克郡（Passaic County）一間牙醫診所工作；然而，受到新冠病毒疫情影響，診所從今年3月中旬便暫時歇業，瓦薩華達跟著放無薪假迄今，眼看著簽證效期只剩三周便將到期。

透過H-1B工作簽證核發，美國政府允許擁有特殊專業技能的外籍人才，短期在美合法工作；根據規定，H-1B簽證持有人一旦沒有工作收入，最多只能繼續在美合法停留60天。

分析師說，成千上萬名目前正在申請學生簽證的外籍移民，接下來可能面臨被迫返回故鄉的命運。（圖片來源：Getty Images）

華府智庫“尼斯卡南研究中心”（Niskanen Center）移民政策分析師紐菲德（Jeremy Neufeld）指出，持工作簽證進入美國、目前正在申請綠卡的25萬名外籍移民中，持H-1B簽證者就有20萬人，但他們的合法移民身分將在今年6月底到期。

紐菲德說，成千上萬名目前正在申請學生簽證的外籍移民，接下來可能面臨被迫返回故鄉的命運。

對於H-1B工作簽證持有人來說，失業所衍生的後續影響非常重大，因為簽證核發對於雇主、工作地點都有特殊規定；如果被迫放無薪假、被迫減薪、甚至在家遠距上班，可能都會因此構成觸犯規定。

H-1B工作簽證到期之後，簽證持有人有60天時間可以尋找新工作、改為申請其他項目的簽證，或者離開美國；倘若在疫情期間無法申請延簽，H-1B簽證持有人就面臨麻煩。

曾在前總統歐巴馬任內參與移民與科技政策訂定的移民顧問蘭德（Doug Rand）指出，H-1B簽證持有人經常都有家屬，連帶受到簽證效期的影響，其中包括出生後絕大多數時間都在美國長大的孩童，因此牽涉問題非常龐大復雜。

瓦薩華達的31歲牙醫丈夫巴克（Nandan Buch）也是持H-1B工作簽證入境美國，效期也將於6月截止。

隨著日子一天天過去，巴克與瓦薩華達的恐懼感也越來越沉重；他們所面臨的難題是，可能陷入無法繼續留在美國、故鄉印度卻回不去的窘境，因為在全球疫情爆發後，印度已經封鎖國界，拒絕入境。

更讓他們煩惱的是，兩人在美國攻讀高等學位，總共背負了52萬元的學貸，若是回到老家工作，賺取收入根本不足以償還。

瓦薩華達說：“一切都變得不知所措，前景黯淡。我們不知道將會淪落何處。”

來源：世界日報
責編：Zoe Chan

舊金山灣區房市觀察：買方市場利好多好學區房價堅穩

居家避疫措施實施已月餘，一開始實施時，矽谷房產交易瞬間停擺，隨著3月28日加州政府公布房產業改列為必要性服務（Essential Service）後，陸續有人預約看屋，房市緩步交易。官方數據統計，加州聖他克拉拉縣過去30天內仍有232間房屋進入合約，顯示不少人疫情期間仍有信心買房。

美國多重房源系統（MLS, Multiple Listing Service）統計，到3月23日最新數據，聖他克拉拉縣目前共有1328間房屋上市待售，其中包含獨棟屋、鎮屋及公寓，過去30天內新上市有657間，其餘671間已上市超過30天，過去30天內有232間房屋進入合約中，288間暫時下市或取消銷售。目前1328間待售房屋中，184間曾調降過價格，但有64戶調漲過價格。

聖他克拉拉縣過去30天內仍有232間房屋進入合約，顯示不少人疫情期間仍有信心買房。（圖：世界新聞網）

房仲表示，居家避疫初期，真的非常冷清，無法帶看房，很多人也不願在疫情時刻買房，自從3月底政府將房地產業列為必要性服務後，在有限制條件下就能看屋，例如看房要簽署文件、同一空間最多只能三人看屋、停止公開看屋活動轉為私下約看屋等。

灣區房產經紀Maggie Chien表示，雖然限制條件增加了，但開始有客戶提出想看房，也有客戶真的下單買屋，房市緩慢加溫中。也有屋主擔心後續房市變化，只要買方提出條件能接受，幾乎都願意在這段期間成交，買方甚至有機會可以撿到便宜。

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舉例來說，聖他克拉拉市有間獨棟房屋，面積1348呎，三房兩衛屋況尚可，屋主原本開價117萬9000多美元，2月已經成交，後來不知什麼原因交易取消又回到市場上，3月下旬有買方得知該消息後，私下請仲介協調談價格，最後4月7日登錄以100萬美元整成交，等於比屋主開價低了將近18萬美元。

好學區的房屋更是價格堅穩，例如美新周刊（US News & World Report）4月22日公布的“全美100強公立高中”，聖荷西林布魯克高中（Lynbrook High）再度上榜。Maggie Chien分析，這類好學區的房屋現在出售的房源更是相當少，一屋難求，也很難有機會在疫情中撿到便宜，疫情期間更能看出好地段房屋易漲難跌的特性。

房仲林瑪莉分析，現在有不少想趁機撿便宜的客戶在看房子，也有人把握不用搶屋的時候看房，只是整體市場能看的房屋數量少，連帶地交易量少，因此難以預測整體市場漲跌幅，等居家避疫到尾聲，市場逐步恢復交易，房市漲跌幅方向會更明確。

關於居外IQI

居外IQI是一家控股公司，擁有並運營IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電400-041-7515諮詢美國移民、留學和房產投資的機會。

來源：世界新聞網
責編：Zoe Chan

中國買家蓄勢回歸國際房地產市場！

據《金融時報》報道，在過去的一個月裡，中國東部城市南京的日常生活已經暫時恢復正常，此前幾周的封鎖有助於遏制新冠病毒的傳播。39歲的梅先生（Boris Mei）在中國出口行業工作，他是越來越多希望在海外購買房產的中國人之一。

他說：“我正在考慮洛杉磯或墨爾本，因為我們在這兩個城市都有親戚。我們希望14歲的女兒能在這兩個地方的大學裡學習，體驗海外生活方式，將來我們可能會全家移民。”

梅先生初步打算買一套“入門級房產”，價格約為300萬元人民幣。他在新冠狀病毒爆發前就開始尋找，但現在看得比較認真，等待合適的時機出價。“全球的經濟形勢不容樂觀，我認為房地產價格將繼續下跌，所以我想等等看它是否會下跌。”

Sodichan首席執行官Esther Yong承認，許多人可能只是在閑逛，但是仍然揭示了3個主要的興趣領域。首先是“一直以來的熱門”目的地，如美國、加拿大和澳洲，它們擁有良好的經濟和有吸引力的教育體系。其次是此前中國買家沒有注意到的更便宜的目的地，如愛沙尼亞、羅馬尼亞和摩洛哥。第三是提供公民投資項目的國家，包括希腊、西班牙和葡萄牙。

就連傳統上不是以中國買家為目標的滑雪地產也吸引了不少人的興趣，尤其是日本和美國的度假勝地。在今年前三個月，房地產門戶網站SnowOnly報告稱，來自中國市場的咨詢量季度同比增長了100%。

自政府調控以來，倫敦的房地產市場實際上已經被凍結。政府宣布交易應推遲到疫症危機過後再進行，但地產經紀卻一直接到由中國傳來的查詢。自3月初以來，阿靈頓住宅（Arlington Residential）公司總監馬克-施奈德曼（Marc Schneiderman）說他已經收到了15個中國買家在倫敦北部高檔住宅區的“可靠查詢”。

居外IQI錄得中國買家對海外房產的需求增長

“一些[買家]有一種強烈的感覺，認為市場價格遠低於幾周前的價格，是在倫敦投資的好機會，”施奈德曼說。他說他的客戶包括兩位中國買家——一位在Highgate尋找一套大房子，另一位則看中St John’s Wood的投資公寓，計劃先出租該物業，然後再搬進自住。

加拿大安大略省馬斯科卡（Muskoka）湖濱莊園，8臥10衛15車庫，建築面積799平方米，房價約¥ 3,511萬。點圖查看房源詳情

萊坊駐新加坡的亞太區住宅主管維多利亞·加勒特（Victoria Garrett）表示，中國買家正在尋找投資機會。“但他們真正的目的是為了讓孩子在國外接受教育。”

另一個目標一直是美國。今年3月，向中國買家營銷國際房地產的居外IQI，收到的美國房產的買家咨詢量與2019年的月度平均水平相比增加了22%，3月份也比2月份增長了9%。

Leading Real Estate Companies of the World是一個由獨立中介組成的網絡，全球研究主管Jojo Romarx Salas表示，利用微信和居外網等中國平台的國際中介，正在瞄准富有的中國人。

他說：“中國大陸的百萬富翁傾向於成群結隊地購買，和他們的公司同事、大學同學甚至省裡的同事一起購買，一些買家正通過其擁有離岸業務的公司進行海外投資。”

然而，查詢現在很難轉化為銷售，因為西方疫情的經濟後果會有多糟糕，仍有很多不確定性。此外，世界大部分地區仍然受到旅行和行動限制的約束。“很大程度上，中國的消費活動正在恢復。但購房者還不能去旅行簽合同、親自去驗房或收房，”居外IQI集團執行董事Kashif Ansari說。

傳統的考慮條件——有好的大學、離家近、經濟穩定的國家或城市，現在可能會給新的優先級讓路，諸如醫療服務的提供、國家對持有居留簽證的移民的包容性如何，以及[國家]政府如何應對疫情，這些問題都可能影響中國買家選擇投資的方式和地點。

在美國、歐洲和英國的住房市場重新全面啟動之前，很多像梅先生這樣的買家都會靜觀著低房價的走勢。

關於居外IQI

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原文：金融時報
編譯：Zoe Chan

海外個人銀行賬戶設立實用指南｜居外專欄

無論對於移民、海外置業和投資來說，關鍵且必要的一步就是銀行賬戶設立了，該文將幫助您進一步了解如何設立一個能夠滿足自己需求的個人賬戶。

賬戶類型

從屬性上來說主要分為本地賬戶和海外賬戶，顧名思義對於在海外還未獲得身份的投資者來說，絕大部分選擇肯定是一個海外賬戶（也叫離岸賬戶）。這兩類賬戶最大的區別就是在歸屬地上，有很大的區別。這幾年被大量關注的共同申報准則（Common Reporting Standard，簡稱CRS）正是基於稅務歸屬地來確定如何交換賬戶內的信息。為了滿足海外投資者對於賬戶信息隱秘的需求，許多國家推出了稅務居民配套的投資方案，即合法的取得當地稅號（稅號獲得並不一定通過移民方式實現，請不要混淆），再進行賬戶設立。再次提醒一點，這類的方案一定是在符合各國法律框架和專業機構輔導下才能夠實施，不然非常容易得不償失。

另外離岸賬戶在使用上有一定限制，例如在設立賬戶當地一些電子支付，包括商戶優惠等，但並不影響你正常的轉款和投資。

另外一種分類是按財富管理級別進行的，我們拿新加坡彙豐銀行（HSBC）舉例分別是：

普通個人賬戶；只提供給當地或持當地長期簽證的人士設立，其目的主要滿足大部分人士在當地的銀行服務需求。

Premier卓越賬戶；存款或投資金額達到20萬新幣即可升級為該賬戶，特點就是設立流程簡單，無需准備太多文件即可申請，非常適合有意願前往當地工作，生活，學習及中小規模投資的人士。大量的服務通過網絡銀行均可實現，當然必要時客戶經理也會參與到服務中來，也是在離岸賬戶中被選擇最多的類型。

Jade尚玉賬戶；該賬戶是最新的類型，主要為了滿足那些需要定制化服務且投資金額較高的高淨值人士。它既兼顧了Premier卓越賬戶設立便捷的優點，同時又有類似私人銀行服務的理念——專人服務，以及可以接受低於300萬美金的投資額度。專人服務其實對於想投資海外的高淨值客戶來說非常重要，可以避免許多溝通上的障礙，讓交易得以更為順利的進行。例如當你有一筆彙款進入賬戶但又遲遲沒有在賬戶上顯示的時候，如果沒有專人服務，你可能花費大量的時間在與銀行後台人員溝通，一次又一次消磨你的耐心，並被不同的聯絡人“推來推去”。這些都是發生在我身上的真實案例，因此提升銀行賬戶級別對於高淨值人士來說是非常必要的。

Private Bank私人銀行賬戶：在沒有出現Jade尚玉賬戶之前，高淨值人群標配的銀行賬戶就是PB Account，這是銀行體系中絕對的VIP賬戶。大量個性化的投資得以在該賬戶實現，與之配合的服務標准也是在眾多賬戶類別中出類拔萃的。目前在眾多高淨值人群的反饋中，有兩點比較容易被“吐槽”，第一項就是開戶速度，這一個合規流程不僅讓客戶“頭痛”，也讓私人銀行家們感到“棘手。其中最為麻煩的就是KYC，不僅需要體現賬戶申請者大量的個人信息，也需要類似移民一樣寫一個簡介CV。（資金累積的合法過程，資產規模等）目前設立一個私人銀行賬戶可能花費到3-4個月時間，尤其在當下，受到疫情影響可能會變得更慢。這是一個客戶與私人銀行家，私人銀行家與風控，風控與監管機構的“拉鋸戰”。當你了解這一點時，我想客觀地說，應該給與你接觸的私人銀行家更多一些包容和理解，並讓他能有機會將這份“善意”傳遞下去，才有機會更會迅速的將開戶完成。另一項就是收費問題，如果你的賬戶裡從不做任何投資，那就無法享受到私人銀行給你那些優惠的費率（例如房貸利率，較低的交易佣金等）。單單一項賬戶管理費，就讓你的資產會逐步“縮水”。也能理解在這些個性化和品質背後，沒有費用的支持，是難以達到的。

從幣種上，也主要分為本位幣賬戶和多幣種賬戶。通常每次的貨幣轉換中，都存在一定的費用和彙率風險，最好的辦法就是讓你的貨幣在恰當的時間被兌換。請一定在開戶的時候記得將這兩類賬戶都設立了，並在每次又彙款時注意不要給錯賬戶。

從功能上，也可以劃分為消費賬戶、貸款賬戶和投資賬戶。消費賬戶一般都是以信用卡或小額資金賬戶形式出現，當你申請了銀行賬戶一定時間之後，有了一些穩定的消費和收入流水，你就有機會去申請。貸款賬戶最常見的就是捆綁房屋貸款的賬戶，你需要時常確定其中的資金余額，確保每次的還款正常。為何將投資賬戶和貸款賬戶分開，其實最重要一點是不要因為你的投資而影響到貸款支付。在海外投資經常會用到杠杆，並產生一定的手續費，當你的投資頻率非常高的時候，經常會忘記留存一部分資金還銀行貸款。

從持有人數量也可以分為個人賬戶和聯名賬戶。個人賬戶就不多描述，而聯名賬戶主要是為了在賬戶使用上有更大的靈活性，例如夫妻一方在當地生活，而另一方需要往返兩國，聯名賬戶無疑給了很大的便利。

一般常見文件清單：
身份證件（例如護照，身份證等）
地址證明（賬單，有地址信息的證件等）
名片（建議提供，這樣方便銀行填寫你的工作信息和聯絡方式）
資產證明（一般來說不用提供，除非你需要貸款或申請私人銀行賬戶）
稅號（如沒有海外稅務身份的中國申請者，就是身份證號）
銀行的選擇：

在賬戶設立上，如何挑選一家適合自己的銀行呢？關鍵還是需要看自己申請賬戶究竟為什麼以及與之匹配的服務機構。一般來說開立一個銀行賬戶的需求有：

資產轉移
房屋貸款
投資理財
消費
移民，保險等資金過渡
分紅及其他收入
……

例如資金流動性較大的賬戶，比較在意的一定是費用和及時性，費用可以通過銀行本身的優惠條款或賬戶的升級取得一定的“議價權”，而及時性就要考慮該銀行的國際性——是否在全球絕大部分國家或地區擁有分支機構，不再需要通過中轉行來進行轉款業務。

再舉一個例子，海外置業過程中大部分投資者都會選擇銀行貸款，通常分為固定利率和浮動利率。通常利率市場在低點的時候，你可以選擇一個固定利率去鎖定，而在你摸不清情況，無法判斷這個利率未來走勢的時候，你可以采用浮動利率。一般來說，如果你選擇了浮動利率，就意味需要定期去比較其他銀行的浮動利率，因為這個價格不是統一的。當然通常在做這些房屋貸款時，本地銀行的優勢會比較大。

最後，我建議不要過多去設立銀行賬戶，這樣打理起來非常麻煩。選擇一到兩個銀行設立賬戶，並與你的客戶經理保持經常性的聯絡是讓你順利使用銀行賬戶的關鍵。

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疫情“冰封”美國房市：史上最低利率，銷售下跌超9%只是開端？

作者：吳將

新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳，也讓美國房地產市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情況預計會更糟；與此同時飛速飆升的失業人口，也讓房貸大量違約的風險劇增。

不過，風險往往與機遇並存，在這個“黑天鵝”滿天飛的2020年，美國房產作為一種美元計價的資產，加上當地較低的融資利率，對於全球投資者而言，依然有著不變的吸引力。

專家：房屋銷售或將下滑40%

當地時間4月21日，美國NAR房產經紀協會公布的報告顯示，受新冠病毒疫情影響，今年3月美國成屋銷量環比2月下降了8.5%，創下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個主要地區市場的銷售均出現了萎縮，其中西部地區的跌幅最大（-13.6%）。

不過由於3月時，美國的疫情剛進入全面暴發階段，對房價的衝擊尚需時間傳導——NAR的報告顯示，3月份美國所有房屋的現房價格中位數為28.06萬美元，同比2019年3月上漲了8.0%，依舊保持著上漲趨勢。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，不幸的是由於疫情的暴發，房屋銷售在3月有所減弱，預計未來幾個月可能會繼續下滑到環比下降30%至40%左右。

NAR住房研究總監丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）也表示，今年早些時候，我們看到房源在逐漸增加，但隨著疫情蔓延，越來越少的賣家掛牌出售房屋。

無獨有偶，美國房地產信息平台Redfin的最新研究也得出了相似結論。據Redfin統計，3月份，美國房屋銷售環比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位數價格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴峻的紐約州，比如羅切斯特（Rochester）下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。

Redfin首席經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，3月中旬開始，疫情嚴重打擊了經濟，之後房地產活動幾乎都停止了，由於許多賣家猶豫要不要在經濟如此不確定的背景之下出售房屋，導致最近幾周待售房屋數量下降了20%以上；另一方面，隨著失業率激增，獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大，這也進一步限制了買家的需求。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時稱：“疫情對市場的衝擊的確很大，交易量大跌也是預期之中的事情。未來趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量就會快速反彈，這只是時間問題。”

申請延期還房貸人數與日俱增

國際貨幣基金組織（IMF）4月中旬發布的《世界經濟展望報告》預測，今年美國經濟將萎縮5.9%，美聯儲最新的全國經濟形勢調查報告也顯示，美國經濟已陷入衰退，告別了歷史上最長的經濟擴張周期。

聖路易斯聯邦儲備銀行的經濟學家預計，最糟情況下，疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業崗位，失業率甚至可能會飆升至32%，而失業率和房貸大量違約的風險又息息相關。

根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Banker Association）最新統計，連日來申請延期還房貸的人數猛增，3月2日時，申請的比例還只有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美（即美國政府全國抵押貸款協會）的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）高級副總裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，過去一個月中，有超過2200萬美國人申請失業，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯系，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為，由於疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除，因此預計5月份時，申請延期的人數還會進一步上升。

從美國銀行業上周發布的財務數據來看，美國銀行業已拿出超過200億美元的壞賬撥備來准備應對可能出現的違約潮。

穆迪也預測，如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處於封閉狀態，那麼多達30％擁有住房貸款的美國人（約1500萬家庭）將無力繼續償還房貸。

陳宏明對第一財經記者表示，失業率上升導致一部分供不起房貸是正常現像，只要疫情快速得到控制，影響就不會很大，但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。

風險與機遇並存

雖然當前的美國房地產市場存在不少風險，但以美元計價的美國房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。

隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。

據亞洲房產科技集團居外IQI即將於4月24日發布的《海外疫情與海外房產報告》顯示，居外網用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。報告稱，由於融資非常便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的按揭貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示：“在美國當前嚴重的疫情及經濟重創下，美國房產界對海外買家市場將更加依賴，而中國出色的疫情控制及迅速復工，無疑使美國房產界更看重中國買家市場。即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。”

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陳宏明表示，房貸利率維持在低點，能夠在一定程度上刺激買家入場——當然前提是經濟能夠快速回暖，這樣買家才有足夠的收入還貸。他認為，對於海外投資者來說，當前最好的策略是准備好資金，因為一旦疫情好轉，價格和交易量可能會迅速同步上漲，“這個拐點的機會可能很快會到來。”

此外，美國每個州受疫情影響不一，也導致房地產市場的趨勢有所不同，比如東南部的佛羅裡達州3月的房屋銷售就出現了逆勢上升。

美國房產紀經人網絡BHHS 佛羅裡達州坦帕灣（Tampa）經紀人Lena Tan對第一財經記者表示：“疫情期間我們這邊樓市熱度不降反升。坦帕的市場與加（利福尼亞）州、紐約和奧蘭多等熱鬧的市場不同。坦帕是美國首次購房人最青睞的市場之一，這裡的房價中位數僅21萬美元，且生活費用很低，在佛州居住也無個人所得稅。這裡氣候宜人，全年都可以進行戶外活動，或許正是受疫情影響，坦帕灣的這些特色反而獲得了更多購房者的關注。”

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

美國暫停移民入境對EB-5和E2意味著什麼？｜居外專欄

周一（4月20日）晚上晚些時候，特朗普在華盛頓發推文宣布將簽發行政令暫停移民入境，當時並沒有更多信息。

周二（4月21日），他對此進行了解釋：

特朗普此前表示，他希望周三（4月22日）簽署行政令，“行政令當時還在起草”。這個暫停令，他解釋道，將適用於尋求綠卡的人士，將會延續60天，而不是很多人揣測的120天。他後來也表示，他會在暫停期快要結束的時候對行政令進行審視，以決定是否延期。

“通過暫停移民，我們有助於在經濟重開之後讓那些失業的美國人先找到工作，”特朗普表示，CNN報道。“讓那些在疫情期間失業的美國人被從海外湧來的新移民取代是錯誤的，也是不公平的。我們必須首先照顧好美國的勞動者。”

“關於哪些人不受暫停令影響的細節很可能於周三晚上或者周四出來，”特朗普當時表示。

暫停令的消息首次曝出來是在周二的歐洲（在特朗普周二晚上作出解釋之前），我們當時聯系了EB-5和E-2簽證的專業人士，就這兩個類別的簽證會受到什麼樣的影響對他們進行了采訪。

“盡管我還沒看到行政令，但是這個行政令似乎很消極，事實上看起來沒有想像中的那樣極具爆炸性，”EB-5行業最大游說團體美國移民律師協會（IIUSA）主席Bob Kraft說道。

“美國為了抗擊新冠疫情動作頗多，已經關閉了邊境，除非等到政府已經控制疫情，否則不會重開邊境。政府機構由於隔離令已經停止運轉了，所以簽證的審理也停止了。”

行政令，換句話說，實質性影響不是很大，因為簽證的申請早就停止了。

“好消息則是，全世界的國家，包括美國在內，都開始考慮重新開放經濟了。值得期待的是，我們不久後就可以回歸正常了，” Bob Kraft表示，他同時鼓勵那些計劃移民美國的人士在此期間繼續准備材料，等到移民局重開，就可以盡快審理。

“暫停令的精神和美國政府在這個特殊時期為保護其公民采取的其它行動的精神是一致的。暫停令遲早會撤銷的，”Bob Kraft總結道。

專業從事E-2簽證的Angie Rupert來自Rupert Law，她指出特朗普以前試圖實施海外移民暫停遇到了很多的阻礙，強調他的努力在上訴法院“不斷地”遭到冷遇。

“美國法律普遍排斥那種廣泛的，不分青紅皂白的行政令，”她講道。“行政令必須‘極具針對性’。那些沒有針對性的行政令效果都不好。從總統推文來看，行政令的目的是要幫助美國人就業。EB-5和E-2簽證投資者也是創造就業的，請容我大膽推測，我敢說行政令對EB-5和E-2簽證投資者來說是一個很好的信號。”

Angie Rupert指出，白宮的發言表示行政令將要針對綠卡和工作簽證（截至目前來看），投資者簽證（比如EB-5和E2）不是這些類別。

E2簽證，不同於EB-5，因為它是非移民簽證，拿不到永居（綠卡）。因此，E2應該不受行政令的影響。盡管EB-5投資者最終會拿到綠卡（前提是保持投資），他們在I-829獲批以及初始簽證解除條件之前也拿不到永居身份，拿到永居也是EB-5投資後至少2年了。

一句話，除非行政令延期數年，否則移民禁令不會對目前E2申請或者EB-5申請造成明顯影響，雖然行政令對那些目前還在等待I-829裁決的人的來說可能會導致條件解除的延遲。

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有危有機：疫情肆虐下，在美國房地產市場裡穩中求勝︱居外專欄

截至4月16日，全球新冠疫情確診數字累計已超過206萬宗，其中美國報告超過64萬宗，全美以紐約州疫情形勢最為嚴峻，累計報告確診病例超過20萬宗，占全美近三分之一。但是，得益於執行包括限制社交距離在內等嚴格的防控措施，紐約州確診病例的新增速度有所放緩。與此同時，住院人數和需要使用呼吸機的危重症患者人數也都在下降。紐約州州長科莫對此表示“相信最壞的情況已經過去了。”

建築商繼續動工 VS 房屋買家“雲看房”

面對來勢洶洶的疫情，美國許多州份和城市都關停了其非核心行業（non-essential business），其中大部分為娛樂產業，例如電影院、健身房和購物中心等，而被列為核心行業（essential business）的產業則不受停工停產禁令的影響，繼續有序開工生產，這其中就包括了建築行業（Construction）和與其緊密相關的建材行業。建築行業在全美除華盛頓州等5個州份以外的其余45個州份都被列為核心行業或非強制關停行業（No Mandate），這意味著對於大多數美國人和地方政府而言，建築業被視為與民生息息相關的行業，其重要性與食品供應、醫療衛生和運輸物流等其他核心行業不相伯仲。在遵守防疫措施和保持適當社交距離的條件下，建築工人仍在有條不紊地為購房者興建房屋，保障市場的新屋供應，將不利影響降至最低。

而受疫情影響，為了避免交叉感染，許多購房者拋棄了傳統實地看房的方式，紛紛選擇了通過網上視頻進行“雲看房”。房屋經紀人利用社交軟件的視頻通話功能，只身前往房屋所在地，通過視頻連線的形式帶領購房者對房屋進行“實地考察”。據美國知名房地產中介網站Redfin報告，其在今年三月份第三個星期錄得494%的“雲看房”申請量增長，相對上一周也提升了80%。

另一個對購房者利好的消息則是，美國貸款利率近期一直游走於低位。以截至4月9日一周的平均值看，30年期固定利率貸款利率為3.33%，年同比下跌0.79個百分點；15年期固定利率貸款利率為2.77%，年同比下跌0.83個百分點；5年期浮動利率貸款利率為3.4%，年同比下跌0.4個百分點。

據全美最大房屋建築商，同時也是和頓重要業務伙伴之一的霍頓公司（D.R. Horton）的報告顯示，其於截至今年3月31日的財政季度中，淨銷售訂單增長了20%，達到20,087套，銷售價值增長了22%，達到60億美元。

可以看出，市場對於購房的需求依舊保持強勁，而 “雲看房” 將在疫情解除前成為大勢所趨，疫情不可能完全阻斷購房者的剛需。

2008年次貸危機 VS 新冠疫情的經濟衝擊

“第一美國”（First American Financial Corporation）首席經濟學家Mark Fleming表示: “許多人可能預期房地產市場在面對疫情爆發時會重蹈覆轍。但是，現實中的明顯差異表明，房地產市場可能會走上（與上次經濟衰退時）一條截然不同的道路。盡管2008-2009年的衰退是由房地產引發的，但這一次，房地產可能會讓我們擺脫衰退。” 現今的美國房地產市場表現與2008年次貸危機發生時主要有三點不同：

首先，當前住房市場未被高估。

總結過去20年美國房價中位數與人們購買力的對比，2005年到2007年是唯一一段房屋售價中位數高於購房能力的時期，這表明房價被高估了，或者說出現了“房地產泡沫”。如今，購房能力水平幾乎是房屋售價中位數的兩倍，這意味著房價沒有被高估，事實上，近年的房屋市場大環境要比上次衰退之前好得多。

其次，現有房屋市場供應不足。

目前所處的階段是建設量不足，而非過度建設，這與上次經濟衰退前的房屋市場有很大的不同。自2009年以來，實質房屋需求已經超過了供應。在2018年，有120萬戶家庭成立，但住房生產量僅有86萬戶，短缺34萬戶。與2009年之前的情況正好相反，當時的住房供應遠遠超過了需求。疫情的影響一旦消退，有限的住房供應因素將促使住房市場引領復蘇。我們需要記得一個重點：傳統上，房地產市場是幫助經濟從衰退中復蘇的重要板塊。

最後，現時房屋淨值水平處於歷史高位。

當下的房地產市場並非由寬松的借貸標准、次級抵押貸款和高杠杆業主推動。目前的家庭債務與收入之比處於40年來的最低水平。2008年次貸危機爆發的一個主要原因是房屋借貸人因為失業或手中資產不足，無法償還貸款，導致相當大比例的房屋業主盡管是產權的名義持有人，但是實質持有的房屋淨值幾乎為零。如今的房屋業主擁有非常高比例的可轉讓房屋淨值，有能力承受、緩衝潛在的價格下跌。

短期經濟陣痛 VS 長線經濟規劃

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融機構在內的經濟學家預計，美國經濟將在今年前兩個季度出現一定幅下跌，於第三季度開始出現反彈，緊接著在第四季度和來年逐漸企穩並走強。美國知名資產管理公司黑石集團（Black Rock）主席和首席執行官Larry Fink表示，“新冠疫情本身並不等同於金融危機，而央行對此的應對措施也非常強而有力。如果疫情在四月末達到頂峰，那麼從現在開始只需再等待三至四個月情況將會恢復正常，中國恰是一個能迅速控制疫情並逐漸恢復生產的例子。最重要的是，我們不要逃避資產規劃和管理，要有長遠的目光作長線規劃。”

責編：Zoe Chan

和頓國際集團銷售及業務拓展副總裁黃曉珠Taylor Wong
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特朗普宣布暫停赴美移民！誰將受影響？｜居外專欄

近日最抓人眼球的新聞，莫過於是美國總統特朗普突然在推特上發布了：暫時停止赴美移民！

一時間微信、電話如同“驚雷”般轟炸起手邊的所有通訊工具，在此想要向各位說一句：“莫慌，解讀就在下面了”！

先來看看原文：

推文大意：“鑒於看不見的敵人，同時為了保護我們偉大美國公民的工作機會，我將簽署一項執行令來暫停向美國的移民”！

消息一出，引發諸多討論。其實受疫情的影響，幾乎所有的美國簽證申請已經暫停，美國移民也基本上處於停滯狀態。但是特朗普的這項決定，背後意味著呢？大家莫慌，外聯出國特地為您劃出重點：

該行政命令尚未簽署和執行，但預計會在最近幾天發布（目前還沒有公布細節）。
特朗普簽署後預計會引發訴訟反對（美國是三權分立的）。
特朗普推特表現出的意願來看，該行政命令是暫時性的。 （為了拉選票？）
行政令會停發新的綠卡和工作簽證，移民簽證持有者也禁止入境。
不會驅逐那些已經在美國的人，移民或者正在更新簽證的外國人。

移民顧問專業解讀

Q：移民是否已經關停？

A：並沒有！特朗普還沒簽署該行政命令（executive order）。目前還未有該行政令的細節，也並未立刻執行。關於該行政命令的細節我們會保持持續關注。（如之前提到，目前受疫情影響，全球美領館暫時關閉，不發放移民簽證。）

Q：行政命令簽署是否就會執行？

A：並不是！總統行政命令可能會受到國會民主黨人、聯邦大法官的挑戰（三權分立體系）。

國會或者聯邦法官也可以通過立法或者提出訴訟來推翻總統行政令，阻止其執行或增加其執行難度。在歷史上也有不少聯邦大法官對於總統行政令的合法性提出上訴。

Q：有沒有關於這個行政命令的更多信息？

A：目前並沒有更詳細的信息，從字面上來看，此次是“暫時停止移民”。可能是暫時停止發放移民簽證，恢復時間未定。（可能直至美國疫情得到控制或者徹底結束）。

此外，白宮也沒有給出更多的信息解讀，如解釋會以什麼樣的方式來操作以及該操作會持續多久。

有人認為特朗普此次發布該內容的動機估計有兩點：

為了防止疫情的傳播；
為自己今年的總統競選做准備。

一旦行政命令生效，會對哪些人產生怎麼樣的影響？

就目前信息來看，該行政令可能是暫時停止發放移民簽證。如果是這樣的話，那麼對於以下人群的影響有：

持有綠卡人士：僅從推特信息來看，並沒有明確闡述對綠卡的持有人造成限制，因此不妨礙已經獲得綠卡的人進入美國。

Tips：目前美國綠卡和公民，以及他們的直系親屬，仍然可以進入美國（小編提醒：接近一年沒有入境美國的綠卡持有人，請提前計劃回美證及咨詢您的移民顧問。）

等待移民審批和面試的人士：由於目前美國領事館由於疫情，都處於關閉狀態，本來也無法簽發移民簽證，因此對於美國傑出人才EB-1申請人和投資移民EB-5已經獲批的申請人來說，也沒有影響。相反，我們最近發現移民局的辦案效率非常高，自上個月以來，外聯已經多個申請人的移民申請獲批。

遞交申請的人士：目前律師的意見，在沒有行政令生效之前，還是可以遞交。

其他身份的在美人士（工作簽證H1B/OPT，轉綠卡的I-485等）：由於現在沒有關於此項行政命令的更多細節披露出來，暫時無法得知後續影響如何。目前美國媒體的猜測，行政令是不會驅逐已持合法身份在美的人士。

對於還在觀望的人士：如果您確定有移民美國的需求，外聯出國的專業移民顧問建議您盡快找資質齊全的移民機構，為您快速遞件，在此項行政命令正式生效前，為自己占位！還是那句，身份規劃，宜早不宜遲。

據CNN報道，白宮周一晚間拒絕提供有關行政令的進一步信息。國土安全部也沒有立即回復記者的置評請求。

外聯出國將為您持續關注。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

美國富人紛紛啟動疫情逃生計劃新西蘭地堡成首選

3月初，當新冠狀病毒感染席卷美國的時候，一位硅谷高管打電話給生存避難所制造商Rising S公司。他想知道如何打開他在新西蘭地下11英尺處價值數百萬美元的地堡的秘密大門。“這位科技公司高管在此之前從來沒用過他的地堡，也不知道如何開啟”，德州地堡制造商Rising S公司總經理加裡·林奇說，”他想查驗大門、電力和熱水器，以及是否需要額外配置空調和水等”。

這名商人在舊金山灣區經營著一家公司，但卻住在紐約。紐約正迅速成為全球冠狀病毒的中心。林奇說：“他已經‘逃’去了新西蘭，以躲避在紐約發生的一切。”

多年來，新西蘭一直是美國富人世界末日生存計劃的重要代表，他們擔心，比如說，一種致命的細菌可能會讓世界陷入癱瘓。新西蘭地處地球邊緣，距離澳大利亞南部海岸2000多英裡，是490萬人口的家園，大約是紐約都會區人口的五分之一。這個干淨、綠色的島國以其自然美景、悠閑的政治家和一流的醫療設施而聞名。

最近幾周，這個國家因其對流感大流行的反應而受到贊揚。該國提前實施了為期四周的禁閉，如今有越來越多的恢復病例，全國只有12人死於這種疾病。美國的死亡人數為3萬9千多人，這意味著美國的人均死亡率要高出大約50倍。

總部位於加州的vivos公司創始人羅伯特·維奇諾（Robert Vicino）說，該公司已經在克賴斯特徹奇以北的南島建造了一個可容納300人的地下掩體。過去一周，他接到了兩個潛在客戶打來的電話，他們都渴望在島上再建一些庇護所。他說，在美國，有24個家庭搬進了南達科他州一個能容納5000人的Vivos庇護所，面積大約有曼哈頓的四分之三。Vivos還在印第安納州建造了一個可容納80人的掩體，並在德國開發了一個可容納1000人的掩體。

Rising S Co．過去幾年在新西蘭修建了約10座私人掩體。一個150噸重的庇護所的平均成本是300萬美元，但它很容易就能賣到800萬美元的高價，還帶有豪華浴室、游戲室、射箭場、健身房、劇院和手術床等附加功能。

隨著疫情的升級，一些硅谷精英們已經搬到了新西蘭。

3月12日，米哈伊-迪努列斯庫（Mihai Dinulescu）決定退出自己推出的加密貨幣初創企業，逃往這個偏遠的國家。34歲的迪努列斯庫說：“我擔心的是新西蘭可能會關閉邊境。我有一種非常扣人心弦的感覺，我們必須離開。”

迪努列斯庫收拾好行李，把家具、電視、繪畫和其他東西留給了朋友。他買了最早的機票，12小時後，這位哈佛大學校友和他的妻子就在早上7點出發去趕飛往奧克蘭的航班。

在舊金山，“整個國際機場都是空的——除了一架飛往新西蘭的航班，”Dinulescu說。

四天後，新西蘭對外國游客關閉了邊境。

一位美國投資者甚至問，如果他加大對新西蘭的投資，是否有資格獲得新西蘭居留權。目前的旅行限制是對2018年8月通過的另一項命令的補充，該命令禁止外國人購買新西蘭房產，這在一定程度上是對美國人大量購買該國優質房地產的回應。

現在，迪努列斯庫和妻子住在懷赫科島（Waiheke Island）一套兩層三間臥室的房子裡，可以看到海景，月租2400美元，比他們在舊金山買兩居室的價格低了三分之一還多。

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佩蘭莫洛伊（Perrin Molloy）是新西蘭當地的一名建築工人，他從11歲起就一直住在這座島上，他形容這裡是“億萬富翁的游樂場”。莫洛伊經常被叫去島上的大宅第裡做修理工作，那裡幾乎全年都是空的。他說：“這些房子是為那些需要遠離世界其他地方的億萬富翁而設計的。”

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莫洛伊說，在懷埃克，建築商通常不知道他們為之工作的房主的身份，末日相關的裝修相當常見。莫洛伊的一位同事幫助在一個私人海灣建造了一座價值1200萬美元的房子，在地基計劃中有一個“空氣隧道”，可以輕易地容納四個人肩並肩行走。“很明顯，這是地下室裡的一條逃生通道，”他說。

這種病毒很可能只會推動新西蘭和其他國家的備災產業。值得注意的是，新西蘭確實提供了一種投資簽證，為期三年，價格約為600萬美元。

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來源：新浪美股
編譯：Zoe Chan