截至4月16日，全球新冠疫情確診數字累計已超過206萬宗，其中美國報告超過64萬宗，全美以紐約州疫情形勢最為嚴峻，累計報告確診病例超過20萬宗，占全美近三分之一。但是，得益於執行包括限制社交距離在內等嚴格的防控措施，紐約州確診病例的新增速度有所放緩。與此同時，住院人數和需要使用呼吸機的危重症患者人數也都在下降。紐約州州長科莫對此表示“相信最壞的情況已經過去了。”
建築商繼續動工 VS 房屋買家“雲看房”
面對來勢洶洶的疫情，美國許多州份和城市都關停了其非核心行業（non-essential business），其中大部分為娛樂產業，例如電影院、健身房和購物中心等，而被列為核心行業（essential business）的產業則不受停工停產禁令的影響，繼續有序開工生產，這其中就包括了建築行業（Construction）和與其緊密相關的建材行業。建築行業在全美除華盛頓州等5個州份以外的其余45個州份都被列為核心行業或非強制關停行業（No Mandate），這意味著對於大多數美國人和地方政府而言，建築業被視為與民生息息相關的行業，其重要性與食品供應、醫療衛生和運輸物流等其他核心行業不相伯仲。在遵守防疫措施和保持適當社交距離的條件下，建築工人仍在有條不紊地為購房者興建房屋，保障市場的新屋供應，將不利影響降至最低。
而受疫情影響，為了避免交叉感染，許多購房者拋棄了傳統實地看房的方式，紛紛選擇了通過網上視頻進行“雲看房”。房屋經紀人利用社交軟件的視頻通話功能，只身前往房屋所在地，通過視頻連線的形式帶領購房者對房屋進行“實地考察”。據美國知名房地產中介網站Redfin報告，其在今年三月份第三個星期錄得494%的“雲看房”申請量增長，相對上一周也提升了80%。
另一個對購房者利好的消息則是，美國貸款利率近期一直游走於低位。以截至4月9日一周的平均值看，30年期固定利率貸款利率為3.33%，年同比下跌0.79個百分點；15年期固定利率貸款利率為2.77%，年同比下跌0.83個百分點；5年期浮動利率貸款利率為3.4%，年同比下跌0.4個百分點。
據全美最大房屋建築商，同時也是和頓重要業務伙伴之一的霍頓公司（D.R. Horton）的報告顯示，其於截至今年3月31日的財政季度中，淨銷售訂單增長了20%，達到20,087套，銷售價值增長了22%，達到60億美元。
可以看出，市場對於購房的需求依舊保持強勁，而 “雲看房” 將在疫情解除前成為大勢所趨，疫情不可能完全阻斷購房者的剛需。
2008年次貸危機 VS 新冠疫情的經濟衝擊
“第一美國”（First American Financial Corporation）首席經濟學家Mark Fleming表示: “許多人可能預期房地產市場在面對疫情爆發時會重蹈覆轍。但是，現實中的明顯差異表明，房地產市場可能會走上（與上次經濟衰退時）一條截然不同的道路。盡管2008-2009年的衰退是由房地產引發的，但這一次，房地產可能會讓我們擺脫衰退。” 現今的美國房地產市場表現與2008年次貸危機發生時主要有三點不同：
首先，當前住房市場未被高估。
總結過去20年美國房價中位數與人們購買力的對比，2005年到2007年是唯一一段房屋售價中位數高於購房能力的時期，這表明房價被高估了，或者說出現了“房地產泡沫”。如今，購房能力水平幾乎是房屋售價中位數的兩倍，這意味著房價沒有被高估，事實上，近年的房屋市場大環境要比上次衰退之前好得多。
其次，現有房屋市場供應不足。
目前所處的階段是建設量不足，而非過度建設，這與上次經濟衰退前的房屋市場有很大的不同。自2009年以來，實質房屋需求已經超過了供應。在2018年，有120萬戶家庭成立，但住房生產量僅有86萬戶，短缺34萬戶。與2009年之前的情況正好相反，當時的住房供應遠遠超過了需求。疫情的影響一旦消退，有限的住房供應因素將促使住房市場引領復蘇。我們需要記得一個重點：傳統上，房地產市場是幫助經濟從衰退中復蘇的重要板塊。
最後，現時房屋淨值水平處於歷史高位。
當下的房地產市場並非由寬松的借貸標准、次級抵押貸款和高杠杆業主推動。目前的家庭債務與收入之比處於40年來的最低水平。2008年次貸危機爆發的一個主要原因是房屋借貸人因為失業或手中資產不足，無法償還貸款，導致相當大比例的房屋業主盡管是產權的名義持有人，但是實質持有的房屋淨值幾乎為零。如今的房屋業主擁有非常高比例的可轉讓房屋淨值，有能力承受、緩衝潛在的價格下跌。
短期經濟陣痛 VS 長線經濟規劃
包括穆迪、高盛和摩根大通等金融機構在內的經濟學家預計，美國經濟將在今年前兩個季度出現一定幅下跌，於第三季度開始出現反彈，緊接著在第四季度和來年逐漸企穩並走強。美國知名資產管理公司黑石集團（Black Rock）主席和首席執行官Larry Fink表示，“新冠疫情本身並不等同於金融危機，而央行對此的應對措施也非常強而有力。如果疫情在四月末達到頂峰，那麼從現在開始只需再等待三至四個月情況將會恢復正常，中國恰是一個能迅速控制疫情並逐漸恢復生產的例子。最重要的是，我們不要逃避資產規劃和管理，要有長遠的目光作長線規劃。”
責編：Zoe Chan
和頓國際集團銷售及業務拓展副總裁黃曉珠Taylor Wong
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聯系郵箱：Taylor.wong@Walton.com
