Tag: 美国

售價超過¥1.6億，這些新奢住宅值得你擁有！｜居外精選

從聖巴托洛繆島的海濱莊園到賓夕法尼亞州格拉德溫占地67英畝的大宅邸，總有一些華美住宅在讓你大飽眼福的同時，也讓你體驗到生活的無限可能。售價超過2300萬美元（折合約1.63億元人民幣）的豪宅，究竟有怎樣令人不可抗拒的魅力？

下面蘇富比國際房地產為您帶來本月四大特色房地產：

法國聖巴托洛繆島

聖巴特蘇富比國際房地產｜價格待詢

作為聖巴特（Saint Barthelemy）最豪華的海濱莊園之一，這座擁有七間臥室的住宅坐落在洛裡昂海灘上，讓你可以在白色粉狀沙灘上盡情嬉戲。巨大的游泳池和有蓋的露台環繞著別墅。穿過一個帶有私人水療中心、室外酒吧的大庭院，你會看到寬敞明亮的生活區和廚房，再往裡是五個大小相等的主套房，在那裡你可以完全放松自己，睡上一個好覺。如果你覺得空間不夠，這裡的物業入口處還設有一套兩居室的住房，你可以發揮自己的想像，將這裡改建成任何你想要的樣子。

英國英格蘭薩裡

英國蘇富比國際房地產｜價格待詢

在英國擁有一座莊園是怎樣的體驗？來這裡你就能體會到。這座莊園占地29000多平方英尺，擁有70多間客房，包括員工住宿、內外休閑設施、兩層車庫和網球場。你能想像的所有休閑娛樂空間都可以在這裡找到。你可以在大到令人驚嘆的游泳池裡自由地游泳，或者在豪華得如電影院般的劇場裡看電影。在這個莊園裡，你可以無拘無束地生活，讓生活在這裡拓展出無限可能。

美國加州卡梅爾

卡梅爾牧場蘇富比國際房地產｜售價2400萬美元（折合約1.7億元人民幣）

這座由著名建築師巴裡·伯克斯（Barry Berkus）設計的住宅可以說在最好的海濱莊園中也是獨一無二的。這裡是整個西海岸最引人注目的存在。住宅每間套房都有四間臥室，你可以在房間內欣賞到令人驚嘆的白海岸風光，每間套房都有壁爐和私人甲板，兩個閣樓和所有的公共房間以及各種海邊露台，都正對著迷人的太平洋正上方。無論是內部還是外部，這裡的一切都讓你折服。從海邊迷人的卡梅爾村到大蘇爾海岸僅幾分鐘車程，這裡不會受到游客的叨擾，又能享受到旅游景點般的自然風光，給你“魚與熊掌兼得”的幸福感。

美國賓州格拉德溫

庫爾菲斯蘇富比國際房地產｜售價2395萬美元（折合約1.7億元人民幣）

“林登山（Linden Hill）”占地67英畝，這裡有著世界級的建築和私密的公園式環境。1928年至1931年間，原本由埃德蒙·吉爾克裡斯特（Edmund B. Gilchrist）為股票經紀人羅德曼·埃裡森·格裡斯科姆（Rodman Ellison Griscom）設計，坎貝爾湯品公司的多蘭斯家族後來又在此生活了50多年。

經由僻靜的入口，經過圍欄牧場和石頭外屋，眼前的場景讓人想起法國古董村。在一條窄牆小巷的盡頭，雄偉的莊園緩緩在你面前展現。因為承襲了法國諾曼底風格的宏偉設計，它的規模和對稱性都令人嘆為觀止。

穿過庭院入口，客房上的磚煙囪巧妙地裝裱了主樓，一眼便知這是一座真正具有歷史意義的豪宅。而今，設計師對其進行了全新的現代設計，將便利智慧化的現代生活融入其中。優雅寬敞的客房裡，客人們可以享有私密的娛樂空間。私人宿舍與家庭宿舍也可容納短期或長期住宿的客人。主樓外的花園庭院內，有兩個游泳池、一個水池屋、網球場和一個漂亮的鳥舍。一邊欣賞著絕美的庭院風光，一邊在此運動嬉戲，這就是美妙生活的妙趣所在。

登入蘇富比國際房地產網頁發現來自世界各地新登場的豪華地產。


注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產代理公司蘇富比國際房地產提供

 


譯文：吳潔
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國簽證服務恢復時間未知，留學生該怎樣做？｜居外專欄

3月20日，美國國務院宣布，為了應對疫情爆發的措施進一步升級，叫停美國使領館在全球的日常簽證發放：目前美國國務院無法給出恢復簽證預約服務的准確時間，應該隨著疫情的變化會做出恢復日期的調整。

之前所有已經付費的被取消的簽證預約費用依然有效，簽證申請費在所支付的國家自支付之日起一年內有效，申請人只能等待由美國駐華使領館正式宣布恢復簽證面談服務後再做預約。

原本3月起，美國各高校將陸續向國際留學生發放錄取通知書，整個4、5、6月本來都是F-1簽證的高峰期，大批國際留學生一般都會在8月達到美國。但按照美國現在疫情的發展速度，全面恢復簽證預約服務可能還要一段時間，這樣就可能會造成留學生不能及時拿到簽證，進一步影響秋季入學時間。

面對這樣的情況，首先不用太過慌張，這次的簽證申請暫停這只是受疫情影響，美國為了嚴防輸入病例的簽證暫時關閉，不是留學禁止令！相信隨著未來疫情在全世界各地得到有效控制之後，各國的簽證和旅行政策，肯定會恢復正常。

那麼疫情之下，受簽證政策影響的各個階段的留學生究竟應該怎樣做呢？

赴美留學新生

已經拿到Fall 2020 Offer，准備在今年9月份入讀的學生，需要盡快選定offer,盡快申請簽證所需的I-20表格，並確保5月底以前所有簽證材料准備齊全，這樣一旦簽證恢復，可以馬上預約。同時，也要積極保持和學校聯系，商量有關簽證的相關事宜。

而正在被行政Check的留學生，可能會因為疫情原因還需要多等一段時間，要做好心理准備。

在美念書計劃轉學

針對今年計劃轉學或更換學校攻讀更高學位，無需出境在美國就可以完成SEVIS I-20對新學校的轉移的。通常，留學生可以通過本校的ISSS（國際生辦公室）完成。提交以下文件：

  1. 轉SEVIS I-20申請表
  2. 新學校的錄取通知書
  3. 轉SEVIS申請表格
  4. 新學校DSO的聯系方式
  5. 新學校的SEVIS學校代碼

這種操作有多種好處：無需回國，也不用重新支付200美元的SEVIS費用，你可以用同一個SEVIS號碼轉到新的學校，得到新學校的I-20。在美國的合法停留期將以新I-20為准。

新學校的I-20已經有了但無法在開學前申請新學校的F-1簽證，等美國取消對中國的疫情旅行禁令之後，可以憑借原學校的尚未過期的F-1簽證和新學校的I-20返美的，但要求是：現有的F-1簽證還有效，F-1身份失效沒超過5個月。

F-1簽證即將過期的留學生

如果當前留學生I-20有效，美國簽證過期的情況下，如果沒有回國的需要可以不用特意回國續簽的。即使美國簽證過期，F1學生可以在I-20有效期間停留在美國，對以後續簽申請其他簽證都沒有影響。

Tips：美國簽證Visa主要作用於出入境，在Visa有效期間，Visa持有者可以自由進入美國國境。而I-20是F1學生在美國的合法身份，只要I-20沒有過期，留學生的F1身份一直是有效的。

如果留學生F-1即將過期，而留學生又選擇中途回國，在當前疫情的影響下，簽證服務可能會比往年緊張很多，就需要考慮重新申請面簽，進行簽證流程的戰線將會相對拉長，需要謹慎定奪。

近期，SEVP已在網站上發布了關於新冠肺炎疫情的指導意見。意見主要分為兩部分，其一是對學生的建議，其二是對校方的建議。

學生指南

  • 保持簽證狀態：對於持有F/M簽證的學生，即使在緊急情況下也要保持其非移民學生身份，這一點非常重要。這意味著持有F/M簽證學生必須繼續采取一切必要的措施，盡可能地保持目前的簽證狀態。
  • 與雇主協商以保持培訓協議的有效：這一點對處於實習培訓期（CPT或OPT）的學生非常重要，SEVP鼓勵此類學生與雇主協商，以尋求用其他方式來保持培訓協議有效，例如遠程辦公或其他安排。
  • 謹慎旅行：請參閱CDC，美國國務院和美國國土安全部（DHS）的指南，以了解特定的進入港口檢查程序以及所有旅行限制。

如果決定回國，美國國土安全部（DHS）官網的建議是：Talk with your DSO First！

DSO（Designated School Official）一般也就是指學校國際學生辦公室。如果你決定回國，你需要提前和自己學校國際學生辦公室聯系，確認如何維持簽證狀態，旅行所需相關文件以及其他相關政策。並且你也需要確保你的I-20上的旅行簽字（Travel Signature）是有效的。

特殊情況下留學生的工作許可

眾所周知，留學生在美國工作的途徑有參與校內工作（助教、食堂等）或者通過申請OPT/CPT參與和自己專業相關的工作與實習。不過很少有留學生知道移民局的這一項規定：在特殊情況下，有經濟需求的留學生其實是可以申請校外的工作許可的。

如果持有F-1簽證的留學生在疫情的影響中面臨了經濟困難，留學生就可以申請校外的工作許可。這些經濟困難包括：

  • 失去經濟補助或校內工作
  • 彙率波動
  • 學費或住宿費用非正常調高
  • 失去經濟支援
  • 面臨大額醫療賬單
  • 其他不可預料的支出

你需要向USCIS提交工作許可申請I-765表格，你的I-20，以及經濟情況證明。一旦通過，你就可以在校外找到工作，自給自足。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

新冠疫情蔓延 紐約租屋市場有利房東

今年1月開始，全球都壟罩在新型冠狀病毒肺炎的陰霾中，各個產業受到影響，然而根據多間房地產公司報告發現，租屋市場2月份租屋市場中，曼哈頓、布碌侖（布魯克林）和皇後區三區的房租，不論是與去年同期或今年1月比較，租金均全面上漲；疫情蔓延下的房地產市場，似乎對房東較有利。

另外數據也顯示，疫情的不確定性，讓租賃市場各方面的指標都有增長，以曼哈頓為例，市場空屋率為1.11%，為自去年7月以來的最低空屋率，而且今年1月市場上的空屋率連續下降；空屋率下降，反映租房子比以前不容易，綜合租金上漲等各個數據，目前的房市對房東有利。

在紐約市3月初出現第一個新冠肺炎確診病例之前，新冠疫情已對房市產生影響，包括買家、賣家、房屋仲介等，都對未來感到不確定；即便美聯儲自新冠肺炎疫情爆發以來二度緊急降息，連動抵押貸款利率下降，但由於無法預料疫情何時結束以及未來發展，讓不少潛在買家處於觀望狀態，同時延遲了看房、買房計畫。

紐約2臥2衛豪華公寓，享有曼哈頓天際線、帝國大廈和克萊斯勒大廈的360度壯麗景觀。房價約¥1,242萬。由柯可蘭集團信心代理。點擊圖片查看房源詳情

疫情退燒後 將見拋售房屋

根據人工智能網站Localize.city總裁Steve Kalifowitz分析，目前的房市處於觀望態度，在房屋買賣市場已經看到疲軟現像，但同時租賃市場則是處於強勢狀態，此現況將持續到不確定因子消失後才可能明朗；Kalifowitz表示，由於買家轉由網上看屋，讓目前的買賣市場某種程度上等同停滯，“但最終當疫情結束、生活恢復正常，我們預期將看到有些在疫情期間遇上經濟困難的屋主，為了獲取現金而拋售房屋。”

紐約房地產經紀公司柯可蘭集團（Corcoran Group）首席營運官馬林（Gary Malin）則說，2月後的房市在房東的角度來看具備各種優勢，由於天氣轉好增加租客看房欲望，同時由於租屋需求旺盛，以及5月後即將迎來的旺季，讓租賃市場表現強健。

新建案、豪華公寓 仍有優惠

這樣的情勢也非完全只對房東有利，盡管租屋的優惠減少了，但根據數據顯示，在擁有許多新建案和豪華公寓的區域，仍有近三分之一的單位為房客提供租屋優惠；根據柯可蘭集團的最新數據，今年2月市場上約有30%的租屋單位，提供簽一年約、免房租一個月，或是免仲介費等優惠。

根據報告，2月在曼哈頓、布碌侖和皇後區三區的租房市場，與去年同期或今年1月比較，租金均全面上漲。（圖片：世界日報）

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國移民、留學或房產投資的機會。



來源：世界日報
責編：Zoe Chan

美國移民局公布留學生指南

應對新冠影響美國移民局公布留學生指南。（取自移民局官方網站）

據美國《世界日報》報道，新冠肺炎疫情影響眾多留學生及赴美交換學生，美國移民局3月25日公布留學生指南，呼吁持有F簽證及M簽證的學生，疫情當頭也最好盡可能維持現有的學生簽證。有問題可諮詢校方處理留學生辦公室的行政人員。

移民局在指南上指出，若現正值OPT階段，建議留學生與雇主溝通維持工作，若公司方面因疫情關系有變化，留學生可與雇主達成協議，找尋他法維持工作，例如：在家工作等其他方法。若留學生在疫情之下需更換地址，需通知校方處理留學生辦公室的行政人員。詳情請上 https://studyinthestates.dhs.gov/maintain-f-and-m-status-in-emergency-events 查詢。

 

來源：世界日報
責編：Zoe Chan

美國EB-5審批規則變更，中國投資人需要注意什麼？｜居外專欄

最近美國EB-5在4月仿佛要“變天”，移民局做了2項動作。

01

3月17日，美國移民局公布2020年4月，EB-5類別調整身份申請提交時間以表A（2015年5月15日）為准，關閉表B。

表B四月取消，三月依然開放，所以優先日在2015年12月15日之前的EB-5申請人，如果希望在美國境內遞交I-485申請，那麼只剩下幾天時間完成遞交，時間緊迫，投資人需盡快決定。

02

2020年1月底，USCIS美國移民局發出公告，將從3月31日起變更I-526申請的審批規則，變更為visa availability approach (VAA)。

對於第二項，近日針對該規則的細節和實施方法，移民局EB-5辦公室主任Sarah Kendall通過電話會議向全世界EB-5投資人做出了相關解釋。

什麼是visa availability approach (VAA)審理？

visa availability approach (VAA) 實際上是一種庫存管理方式，通俗解釋，就是將無需排期等待簽證的申請人提前進行I-526的審理工作，而之前是需要根據申請人的優先日順序來進行審理。也就是意味著，無需排期等待簽證的申請人將會提前進行I-526的審理工作，而不是之前的需要根據申請人遞交的優先日順序來進行審理。

很多中國投資人聽到這個消息之後，覺得是五雷轟頂，這樣的審理政策是不是就意味著中國投資人的排期時間遙遙無期了呢？

其實並不盡然！！不用悲觀！！移民局EB-5辦公室主任Sarah Kendall表示：

“VAA並非會一直作為I-526審理的原則，之後將會根據實施情況而做出調整。而長年以來，除去中國等EB-5大戶的幾個國家之外，全世界其他國家實際的簽證發配數額並不高，加上現在EB-5投資款的漲價，相信將來的這個趨勢會延續下去，因此實施新規之後，對於中國投資人的影響並不會像人們想像中的那麼嚴重。”

新規則對於中國大陸EB-5申請人有什麼影響？

Sarah表示，新規實施後將會依據申請人國家的表B是否顯示（current）——無排期，如果該國的表B處於current，就可以優先審理。

目前，有排期的3個國家中，僅中國大陸出生的申請人在表B出現排期，因此也只有這些（2015年12月15日之後的優先日）EB-5申請會被暫時延期審理，別的國家的申請都會優先審批。隨著時間推移，越南和印度也將會受到此次政策調整的影響。

對所有中國EB-5申請人都有影響嗎？

如果投資人I-526已經通過審核的或正在審批環節，將不受新政影響。

投資人I-526通過後，等待面試或轉身份的申請人獲得簽證的時間將會變久，國務院簽證辦公室主任Charlie預測將會12-18個月內，也就是最晚2022年受到影響。

投資人可以做什麼？

該項政策的執行還是會在一定程度上影響到中國EB-5申請人，作為有著切身利益相關的投資人來說應該團結起來，為自己發聲讓美國移民局聽到中國申請人的聲音。

中國大陸申請人，如果配偶是外國人，可以向移民局提出申請，要求豁免被擱置，這樣就可以獲批後通過“Cross Charge”規則走配偶國家的簽證申請通道。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

新冠肺炎疫情爆出逃潮 亞洲資金湧入美國房地產暴增500％！

美國房地產業意外成投資者“避險天堂”（圖／pixabay）

受到新冠肺炎疫情影響，過去數周美國房產租賃銷售網站Roofstock產生新現像，外資紛紛湧入現在被稱為“避險天堂”的美國房產業，其中亞洲流入投資更暴增500％，來自德國的投資也高達450％，澳洲250％，英國也多了100％。

綜合外電報導，現在投資者們正急忙為自己的財富找一個避風港以躲過“病毒風暴”，而紛紛鎖定美國房地產，尤其是單戶出租住宅做為目標，在沒有實際到現場“看貨”的情況下，全球各地都有人透過網路購屋。

本次拍賣房源及拍賣流程，可點擊圖片查看

Roofstock在網上列出待售的單戶出租住宅，其中很多已經有租客等著承租，而且公司提供管理服務，讓投資者不須親力親為就可以完成，吸引許多投資客在該公司網站上交易。數據顯示，近一個月以來，來自亞洲的金流就直線上衝500％；CEO畢斯力（Gary Beasley）認為，這就是新冠肺炎造成的直接結果。

“我認為人們正在尋找的投資點要是較少受到疫情影響的，或至少還沒有受到影響”，畢斯力指出，投資者想要尋求較穩當的資產，如房地產，“這和股市比較不相關，而且特別是美國房地產業，在相關的領域裡面表現得很傑出。”

金流以亞洲暴增的500％為大宗，不過同樣受到疫情中擊的德國，也有許多投資人想要保住自己荷包，過去數周內以增加450％。英國疫情控制較歐陸如法、意、西、德等國要好，湧入美國房產業的金流仍增加100％，澳洲則是250％。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國移民、留學或房產投資的機會。



來源：ETtoday房產雲
責編：Zoe Chan

新冠疫情會影響海外高校對中國生源的錄取嗎？

作者：肖經棟

短期看，海外大學沒有減少中國生源的動機；長期看，簽證和經濟問題可能會使中國申請海外大學的需求減少。

（圖片來源：FT中文網）

新冠肺炎疫情已經蔓延到了全球。這給已經有孩子在海外留學或者孩子即將留學的中國家庭帶來焦慮和困擾，簽證暫停、航班取消、學校停課等壞消息不斷。目前，普遍比較受關注的問題是，疫情會不會影響海外大學對中國學生的錄取。

截至3月中旬，英國、加拿大等英聯邦大學的offer基本發放結束，美國大學本科RD階段的offer尚在陸續發放過程中。我咨詢了中國各地的國際學校和國際部，了解今年畢業生offer的發放情況。從大家的反饋情況來看，海外大學的offer發放情況和往年基本保持一致，並沒有出現縮水現像。

比如中國規模最大的國際教育集團——楓葉教育集團，我從集團升學指導部門了解到，2020屆高中畢業生共有2200多名，截至3月13日，拿到了預錄offer總量為4803份，而去年同期為4248份。世界十強預錄人數為130人，去年同期為113人。該集團今年高中畢業生總數比去年多100余人。從楓葉教育集團的申請數據可以看到，今年無論是預錄offer總量還是名校錄取均有增長，並沒有看到疫情對海外大學錄取造成衝擊的現像。

有學校反饋說，海外大學積極協助中國學生解決問題。有海外大學通知，可以延遲提交高三（12年級）最終成績單，有的可以接受在線語言考試Duolingo來替代托福/雅思成績。這些政策體現出對中國學生的理解與支持。

在和學校交流當中，大家對offer發放並沒有表現出擔憂，更多是在擔心簽證和學生就讀時間的影響。只是，這兩個擔憂的事情並不取決於海外大學，而是取決於各國政府的簽證政策。

針對疫情蔓延的情況，今年畢業的高中生，有家長讓孩子延期入學，或者就讀國內的一些合作高校項目。而對目前高二（11年級）學生而言，托福/雅思、SAT等國際考試取消，會導致出分比較晚，會在一定程度上影響申請的進度。

要分析疫情是否會對海外大學錄取中國學生產生影響，則需要從海外大學錄取的機制切入加以解讀。

首先，從美國大學來看，私立名校具有辦學自主權，基本上不受政府的影響，其招生政策受到政府的干涉比較小。而國際化、多元化是其招生的重要策略，為此，疫情蔓延不大可能會使得這些學校取消或者減少錄取中國學生，因取消錄取國際生和其辦學理念不符。

從夏校申請的反饋來看，如果疫情全面蔓延且持續不斷，美國大學有可能考慮到學生因無法獲得簽證以及航班取消等原因，會存在減少錄取包括中國學生在內的國際生源的可能，其考慮的並不是不願意錄取中國的學生，而是考慮到學生無法到校報到就讀的問題。

其次，除極少數美國頂尖大學具備雄厚財力，並不看重學費收入外，大部分的美國大學要靠通過招收國際生繳納的高額學費來緩解其財務壓力。中國是美國大學最大的生源國，如果取消或者減少中國學生的錄取，會讓一些大學在財務上陷入困境，這也使得美國大學不會輕易采取取消或者減少中國學生錄取的措施。

再來看英聯邦大學的情況，英聯邦國家將教育作為重要的產業來發展，為此對國際生的渴求不亞於美國的大學。從財務需求上來說，英聯邦的大學更不可能或者更不願意取消或者減少錄取中國學生。

前面談到，無論是辦學理念還是本身財務需要，海外大學並沒有取消或者減少錄取中國學生的動力和動機。為此，即便疫情嚴重，並不會對海外大學錄取中國學生產生根本性的衝擊和影響力。不過，簽證以及到校時間不是海外大學所能控制的事情。一旦簽證長期無法辦理，存在海外大學考慮到中國學生無法到校而不錄取的可能性。但這估計並不會成為普遍現像，因為海外大學可以采取延遲入學或者網上授課等多種方式來解決這個問題。

但需要注意到的是，對海外大學尤其是美國的大學來說，碰到的糟糕事情是，今年以及接下來長期一段時間，中國學生本科出國留學人數很可能會不增反減。從宜校統計的數據來看，2019年，中國學生到海外讀本科的人數為7.7萬人，大學畢業生出國留學為12萬余人，總量約20萬。

美國歷來是中國學生留學的首選國家。宜校統計到，2019年度，本科留學的中國學生中超過四成選擇就讀美國的大學。由於受到中美關系的影響，中國學生到美國留學的意願削弱，雖然有部分學生轉到英聯邦國家留學，但總人數增速減緩，在今年很有可能出現不增反減的現像。

雪上加霜的是，由於疫情影響，中國經濟受到衝擊，給不少家庭的收入帶來影響，進而使得有意願和有能力支付高額留學費用的家庭數量會減少，導致2020年就讀國際課程的高一學生數量進一步下降，這會給國際學校的招生帶來比較大的壓力。不過，也存在一種可能性是，由於中國國內經濟陷入困境當中，就業機會減少，會使得今年的大學畢業生找工作比較困難，會導致部分學生選擇出國留學，在大學生出國留學上，有可能會保持持平甚至略有增長。

按照發展的慣性，2020年中國本科留學人數就會出現下降的拐點，突如其來的新冠肺炎疫情則會進一步加劇下降。由於中國學生申請人數減少，這將會迫使海外大學重新評估中國作為最大生源國的風險性所在，采取拓展更多國家渠道或者減低錄取中國學生的門檻。在這種情況下，海外大學會有可能減少錄取中國學生的數量，但這種減少並非是海外大學的本意，而是因應中國生源數量下降所采取的對策。

因此，從短期來看，疫情並不會對海外大學錄取中國學生產生大的影響，海外大學沒有動力和動機減少中國學生的錄取量。但從長期來看，由於本次疫情會讓中國學生出國留學數量的下降速度加快，進而會導致海外大學被迫減少錄取中國學生的數量。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國移民、留學或房產投資的機會。

 


來源：FT中文網
責編：Zoe Chan

新冠疫情如何衝擊全球房地產市場？這三點因素是關鍵

撰文：吳將

新冠病毒肺炎疫情——這只“黑天鵝”正在肆虐著全球金融市場，隨著確診總數不斷猛增，加上美聯儲迫於壓力一口氣把利率降至零，市場上的恐慌情緒也被推至了高潮：股市、黃金、比特幣、國債收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有現金才能讓投資者的內心感到踏實。

在這樣的大背景下，全球房地產市場又將何去何從呢？

分析認為，首先，旅行限制導致的海外買家交易量暴跌已不可避免，比如熱門投資目的地泰國就深受其害；其次由於房地產行業周期較長，疫情對於房價的影響可能會延後，尚需時間來觀察；最後美聯儲帶頭的又一輪降息潮雖然短期有利於房市，但也可能會埋下新一輪次貸風險的種子。

旅行限制使交易量陷入低谷

以泰國為例，該國是近年來十分受到國人喜愛的海外房地產投資目的地，一直在居外網Juwai.com的詢盤量上高居全球第一。根據泰國官方統計數據，2018年中國買家總數超過所有海外買家一半之多，達到了57.6%。

由於受突發疫情的影響，中國暫停了所有赴海外的旅行團，而泰國方面也暫時取消了包括中國在內18個國家的落地簽證，且即使入境也需要自我隔離14天，這不僅對當地旅游業，也對房地產市場帶來了巨大衝擊。

泰國房地產信息中心（REIC）代理主任維拉特卡普（Vichai Viratkapan）預計，今年上半年來自中國買家的交易量將減少5成，而全年的交易額將減少70億泰銖（約合15億人民幣），約占總額的25%。

泰國FazWaz房地產集團業務發展總監比穆洪（Marciano Bijmohun）稱，當地大量期房公寓項目正接近完工，但部分中國買家由於旅行限制而無法完成最後的交易，因此其中不少人要求退款或者推遲交易。他認為，未來數月這種情況會持續發生，並且將給當地開發商帶來一定程度上的財政壓力。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，受疫情影響，中國和其他亞洲國家買家的跨境房地產投資被按下了暫停鍵。短期內，交易數量減少，看房、購房活動停滯不可避免，但一旦疫情減弱，交易量的收縮或停滯不會持續太久。奇米爾補充說，中國買家在海外投資房產的驅動力仍將長期存在，疫情只是暫時抑制了這種需求。

此外，他還表示，疫情使得海外房產買家從以投資為主開始轉向了投資加自住的趨勢。此前東南亞房產的海外買家大多青睞一居室的小戶型以便獲得較高的租金回報率，但最近越來越多的人開始關注大戶型，為了以後遇到特殊情況可以作為自住之用，因此購房目的地國家的公共衛生設施條件也被納入了買家的考量範圍。

俯瞰安達曼海的泰國普吉5臥5衛的豪宅即將線上拍賣！更多本次拍賣房源及拍賣流程，可點擊圖片查看。

短期對海外房價的影響料將有限

疫情引發的交易量下降是否會給海外市場的房價帶來衝擊呢？

對此，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，房地產市場的周期要比股市長很多，交易量下降並不會馬上導致房價下跌。通常這種情況下，大多數戶主都會選擇持有觀望，而不是急於出手。如果疫情短期內得到控制，且之後經濟得以快速復蘇，預計整體房價不會受到太大影響。當然,他也補充道，萬一情況失控，引爆全球經濟危機，那麼房地產市場也難以獨善其身。

高緯環球分析師羅基（Rebecca Rockey）也認為：“現在預測疫情是市場的影響還太早，商業房地產市場不是股票市場，租金等基本面因素不會在一兩天內就發生劇烈波動。”

不過，近期疫情在歐洲地區大暴發還是讓房地產市場蒙上了一層陰影。據德國不動產銀行Hypo最新公布的房地產景氣指數下跌了10.5個點，跌至100.5點，低於100點則表示未來期望為負。

德國Hypo銀行CEO巴特納（Sabine Barthauer）表示，景氣指數下降主要是受酒店行業的影響，新冠病毒的大流行迫使德國大量展會取消或延遲，這讓當地的酒店房地產市場跌入了低谷。不過該銀行的一份報告顯示，目前寫字樓市場的情緒相對穩定，迄今為止，對經濟衰退的擔憂似乎並未傳導到酒店業之外的房市領域。

歐洲金融咨詢公司Catella的投研經理比耶爾（Thomas Beyerle）表示，第一季度投資者出於謹慎考慮，可能會暫緩交易行為，但預計2020年整年的投資水平仍將高於平均水平。他預測，疫情可能會推動房地產行業數字化的進展。通過網絡視頻甚至VR看房可能會成為未來的新趨勢。

無獨有偶，IQI西澳大利亞分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，疫情正讓互聯網和科技在銷售過程中扮演的角色越來越重要。她提到，由於澳大利亞現在也對入境的人士做出了諸多限制，因此她現在主要通過圖片和視頻的方式與看房者直接溝通，大大減少了無法到現場看房所帶來的麻煩。

全球房源280萬套，足不出戶居外幫您找！

美聯儲降息是把雙刃劍

另外一個會給房地產市場帶來重大影響的因素則是全球央行的先後大幅降息。

美聯儲在不到半個月時間裡將聯邦基准利率下調了150個基點，至0.00%~0.25%的水平，並宣布將重啟了量化寬松政策。

3月17日，美國銀行網站上公布的最新房屋抵押房貸利率顯示，10年期的固定利率為2.875%，20年與30年則都是3.375%，皆處於歷史低位。

美國房地產咨詢網站Realtor的首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）表示，在美聯儲大幅下調利率之後，抵押房貸利率預計將創下新低。她認為，較低的利率對房市有明顯的刺激效果，“有些人可能會覺得現在需要入場或再次融資，因此他們不會錯過，這將使未來的市場需求保持強勁”。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）也對第一財經記者表示，3月之前，美國華盛頓特區、波士頓等地區的房市都處於穩定上升的狀態。“短期內，疫情可能會帶來一些負面影響，但美聯儲下調利率的行為會刺激大量需求入場，這可以對衝房地產市場潛在的下行風險。”因為他認為，美國房市長期上漲的趨勢不會改變。

美國NAR房產經紀協會最新的一項調查顯示，只有16%的受訪者表示疫情導致了購房者的興趣明顯減少，而78%的受訪者則表示，購買興趣沒有發生重大變化。

根據美國抵押銀行貸款協會（MBA）的數據顯示，在3月初美聯儲降息50個基點後，之後的一周內，抵押貸款申請數量環比上一周猛增了79%，購房貸款申請數也增加了6%。

當然，並非所有人都持樂觀態度。比如美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院教授沃切特（Susan Wachter）就曾警告稱：“貨幣供應量的巨大增長” 直接導致了上一次美國住房泡沫和房貸危機。

在美國最炙手可熱的房地產市場之一，加利福尼亞州的房地產經紀人協會下調了其2020年的預測，因為加州的房價和銷量可能會受到疫情的打擊。

達拉斯地區房地產經紀人萊曼（Aaron Layman）在網絡上警告稱，是美聯儲的“放水”行為支撐了房價。他稱：“在過去幾年中，抵押貸款的承保標准已經大大放松了，一家較小的貸方公司現在可以給一位FICO信用得分僅為640分（注：屬於中低水平）的客戶提供200萬美元的貸款，這讓人們想起了2000年初期的次貸泡沫時期。”

因此，他認為低利率正在造成房地產泡沫，並可能使市場陷入新一輪次貸危機的麻煩之中。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售海外房源，或致電 400-041-7515 諮詢海外移民、留學或房產投資的機會。



來源：第一財經
責編：Zoe Chan

又是壹年315 居外為您推出海外置業防坑術

又是壹年3.15，多年來這壹天早已成為全民捍衛自身權益的重要日子。2020年3.15的主題是——凝聚妳我力量。不難看出，這與這個充滿挑戰的特殊年份有關，也是因為全國疫情防控還未全面勝利，今年的3.15晚會將延期播出。

晚會延期，居外為廣大用戶推出的“海外置業防坑術”不會遲到。

據胡潤《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近壹半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要的目標，近年來該趨勢更是有增無減。不過，在海外買房不比國內，各種政策、限制和信息不對稱必然使得這件事風險重重。居外網作為國內最大、成立最早的全球置業平臺，為大家整理以下在海外購置房產中可能出現的意外隱患。

壹、警惕隱性成本

1、常規稅費

每壹個國家或者地區的稅費規定和法律環境都不同，這些背後的成本支出很多都是購房之後才浮現出來，所以在決定買房前，了解清楚當地的相關政策和規定是基礎必要。

拿以下幾個熱門投資國家來說：

美國——房產稅是壹筆不少的支出，目前美國的房產稅率是由當地的各個政府決定的，平均是在1%到3%之間，房價越貴，房產稅越高。

不過在美國買房，不僅要繳納房產稅，而且還按照投資屬性需要繳納出租的個人所得稅。

購買期支付稅費包括：

  • 產權調查費：200—300美元
  • 產權保險費：房屋價格的0.3%—0.5%
  • 登記費：100美元
  • 地稅調整：1—6個月的地產稅
  • 律師費：500—3000美元
  • 房管協會費：3個月物業費
  • 房屋估價費、房檢費、公證費和勘查費：900—2000美元

持有期間支付稅費包括：

  • 房產稅：房屋價格的1—3%/年
  • 房屋保險費：1000—1500美元/年
  • 物業費：房屋價格的0.3%—2.8%
  • 個人所得稅（出租才需要繳納）：出租收入金額的10%—35%

英國——成交時必須向稅務局繳納印花稅(SDLT)，買賣交易才能最終獲政府認可。

印花稅隨房價階梯式上升，如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業，印花稅稅率高達15%。

除印花稅外，購房者還需繳納增值稅，市政物業稅，個人所得稅等。

購買期支付稅費包括：

  • 律師費：1500—5200英鎊
  • 印花稅：2500—10000英鎊（房屋購置價格超過350000英鎊需要繳納）
  • 註冊費：20英鎊
  • 土地調查費：350—400英鎊
  • 房產登記費：270—910英鎊

持有期間支付稅費包括：

  • 地租：300—1000英鎊/年
  • 物業費：房屋價格的0.5%—0.7%
  • 市政稅：800—1500英鎊/年
  • 租賃所得稅（若是房屋出租才需繳納）：費用征收視實際情況而定

澳大利亞——購買房產需要繳納的費用大頭是印花稅，大約占到成交價的6%–12%之間。

如果買房者壹年之內出售房產（澳大利亞房產），除了中介費、律師費之外，還有資本利得稅，高達百分之五十。

澳洲對海外投資者購買二手房有限制，沒有永久居住權（綠卡）的海外人士不能購買二手房，且澳洲四大銀行已經拒絕向海外人士貸款，投資門檻較高。

購買期支付稅費包括：

  • 印花稅（大約占到成交價的6%–12%之間）
  • 律師費：普通住宅的過戶律師費約為1500-2000澳幣
  • FIRB申請費
  • 貸款費：1000澳元左右
  • 律師費：500—3000澳元

持有期間支付稅費包括：

  • 物業管理費：800-1000 澳元/年
  • 市政管理費、排汙費：1500—3000澳元/年
  • 土地稅：數百澳元/年
  • 房屋保險費：500-1000澳元/年

日本——購房需要繳納中介費、印花稅、房產取得稅、5年間地震火災保險等費用，購買房屋時投資者所繳納的各項稅費約為房價的 6%-7%。

日本的房屋持有成本極其高昂，每年還要繳納固定資產稅、都市計劃稅、修繕積立金、稅理士費用等，每年持有的成本約為房價的 1%-2%。

購買期支付稅費包括：

  • 登記稅：房屋價格的2%
  • 房產取得稅：房屋價格的3%
  • 中介手續費：房屋價格的3%+6萬日元+消費稅
  • 印花稅：按購置房屋價格交，費用10000—100000日元

持有期間支付稅費包括：

  • 固定資產稅：固定資產評價額的1.4%
  • 城市規劃稅：固定資產評價額的0.3%
  • 物業稅：看物業公司規定

泰國——購買房產手續很簡單，且沒有房產稅，沒有遺產稅，稅費也很少，主要有：

購買期支付稅費包括：

  • 過戶稅：2%（買賣雙方各支付壹半）
  • 特種商業稅：3.3%，持有超過5年，免稅
  • 印花稅：0.5%
  • 個人所得稅：根據賣主為個人或公司而有所不同。

持有期間支付稅費包括：

  • 需要支付大樓基金，壹般是 500—700 泰銖/平方米，壹次性支付。
  • 需要支付物業費，壹般是 35—60 泰銖/平方米/月。
  • 需要支付水費、電費及水電表工具。
海外買房投資已成為日常，但鑒於海外的環境差異和信息不對稱等因素，大家在具體買房過程中還是需要特別小心，避開各類陷阱，有問題可聯系居外網獲取支持。

2、始料不及的繼承隱患

拿美國舉例，非美國人的聯邦遺產稅免稅額度只有6萬美元/人。如果涉及到房屋繼承問題，會面臨高達40%的美國聯邦遺產稅，而根據美國先稅後分的原則，也就意味著要完成涉及繼承問題的房產過戶，需要先支出壹筆數目不菲的稅金。

 

3、匯率差價成本

在當今全球市場並不樂觀的情況下，許多國家很可能保持現有的寬松貨幣政策。放眼全球目前也只有美元價值堅挺，並且在加息預期下尚有升值空間。

所以當投資者打算租售海外房產，僅僅關註房價的變動並不夠，匯率差價也是壹個重要因素。

以上是成本隱患，接下來小編再提醒各位買家，海外置業過程中可能存在的投資陷阱。

二、投資陷阱防不勝防

  • 價格信息不對稱

信息不對稱是海外投資置業的普遍難題。因為距離、語言等等限制，境外房產很難做到買賣雙方信息對等。在這種情況下，投資者往往處於劣勢。

不良中介利用不對稱信息，超常溢價出售房產也時而有之，投資者高價買入房產，卻很難轉售，不僅回報期被遠遠拉長，而且投資成本也被套牢。

  • 手續不全

有的國外開發商開發建設的海外房產，在尚未取得當地政府批準的情況下就出售給中國買家，壹旦此類房產長時間無法通過當地政府批準，中國買家就難以獲得合法產權。

  • 虛報包租及租金承諾

警惕投資收益在5%以上的項目。承諾高收益的項目，要麽是存在虛假宣傳；要麽是包含了各種稅費、手續費，比如宣傳年租金收益凈回報率為7%，但扣除各種稅費後可能只有4%。真正到手的收益遠不如預期。另外就是，大量承諾包租的項目，最後難以出租。

4、學區房願望落空

很大壹部分用戶，在海外買房是考慮到孩子的教育問題，而在海外不少國家的學校都有公私之分，壹般只有公立的中小學才跟“學區”有關，私立學校的入學與學區無關。所以，在選擇房源時要警惕這壹點，考察清楚附近究竟是哪類學校。

綜上所述，近年海外置業風潮正盛，但交易中難免出現各種合同陷阱、移民陷阱、黑中介、貸款誤區、房源無保障、交易有“內幕”等等問題，壹個不留神，就是錢、房全泡湯。

海外置業是個“技術活”，多聽多看，別壹時沖動，畢竟動輒幾十萬上百萬的投資，不能麻痹大意，最好能選擇正式優質的平臺篩選房源，委托有資質的正規中介、律師進行交易，調研清楚開發商實力和資質，最後就是買前要去現場實地考察。

美國買房五步搞定！海外資產配置首選

常見問題

  1. 去美國買房，公寓還是獨立房？
  2. 美國房屋貸款流程
  3. 美國買房有什麼稅費？ 
  4. 美國主要熱門買房區域一覽
  5. 美國的租金回報率有多高？

居外網上有多達145萬套美國房源，覆蓋西雅圖、休斯頓、紐約、舊金山、波士頓等城市，馬上點擊查看