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紐約樓市“高大上”光環褪色，未來還有投資潛力嗎？

作為美國第一大城市、聯合國總部所在地、全球金融中心——紐約市的國際影響力與地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光環之下，紐約市的房價一直處於美國、乃至全世界最貴的大都市之列，並不會讓人感到驚訝。

美國房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）在此前發布的《2020年全球生活報告》中，紐約市以平均64.9萬美元的房價輕松排到了第10位。而有著“皇冠上的明珠”美譽的曼哈頓區的房價更是“貴上加貴”，據美國房地產咨詢公司Property Shark的數據顯示，2020年8月份，曼哈頓區的房價中位數是98萬美元，遠遠高於紐約市68.5萬美元的平均值。

但世上沒有什麼資產可以永遠只漲不跌，紐約市的房價也不例外。事實上，美國房地產咨詢公司Zillow的房價指數顯示，2019年時紐約市的房價已進入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越來越流行的居家辦公潮則進一步削弱了紐約市房價的上漲動力，尤其對曼哈頓區的衝擊最大，使得該地區房價出現了明顯的下滑，並有大量房產滯銷。

在經歷了長達十多年的牛市之後，紐約的樓市似乎再度進入了調整期，那麼這次又將會持續多久呢？

美國紐約柯克蘭（Corcoran Sunshine）地產經紀公司高級常務董事科代羅（Daniel August Cordeiro）對第一財經記者表示，他認為，目前（疫情帶來）的趨勢不會給市場造成永久性的變化，每當紐約（房地產）市場陷入停滯的時候，買家都會重新評估他們的優先選項。

“如果說我們在過去20年裡學到了什麼，那就是紐約（的房地產市場）是有彈性的，而且總是會反彈的。”科代羅如此說道。

紐約：新房平均8折

今年3~5月，紐約州是美國新冠肺炎疫情最嚴重的地區之一，6月之後才逐漸趨於穩定。

疫情讓居家辦公變得越來越普遍，加上“保持安全社交距離”等規定又極大限制了人們前往餐廳、酒吧等公共娛樂場所，博物館、電影院也長期處於關閉狀態，再加上經濟萎靡情況下導致的流浪漢與犯罪率的增加，這一切都使得大都市的魅力光環不再如以前那般耀眼。

國際房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）10月初發布的《全球城市住宅樓價指數》顯示，2020年二季度紐約市房價同比僅上漲了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明顯低於鳳凰城（+9.0%）、西雅圖（+6.5%）、明尼蘇達（+5.4%）和聖地亞哥（5.0%）等其他上榜的美國城市。

根據房地產咨詢公司Property Shark的統計數據，2020年4月紐約市的房產交易量只有1549套，與3月份的2909套相比出現了斷崖式暴跌，5月份更是僅成交了1337套。此後，隨著市場情緒回暖，7月份時回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，與去年同期相比銳減了45%。

同時Property Shark的數據還顯示，雖然6~8月期間的交易量整體上在回升，但房產交易價格的中位數卻在下滑，分別是71.8萬美元（6月）、68萬美元（7月）和66.5萬美元（8月），均不如去年同期的73.5萬美元、78萬美元和67.5萬美元。

科代羅對第一財經記者表示，紐約市新公寓的售價跌幅最為明顯，“比兩年前下跌了20~25%左右，整個市場的平均可議價範圍大約也有10%。”科代羅認為，當前市場上（新樓盤）的庫存量將會是未來五年內最高的，因為大部分正在開發或計劃中的新項目都會被凍結。

不過他補充道：“現在是挑選具有投資價值的房產的最佳時機，因為有很好的產品可供選擇，價格也很優惠。而在接下來的一年裡，庫存會逐漸下降，價格也會趨向穩定，有投資潛力的樓盤則會售罄。”

曼哈頓：人去樓空

據美國媒體報道，疫情暴發之後至今，紐約市大約有50萬人搬走，約占紐約市總人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈頓區。

美國房地產公司Douglas Ellima的調查數據顯示，今年8月，曼哈頓公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之間），創下十多年以來的最高水平，空置數量攀升至創紀錄的15025套。此外，八月份簽訂的租賃合同相比一年前減少了24％，可供出租的房源則增加了166％；所有公寓的月租金中位數為3363美元，同比下降了4％。即使當前在曼哈頓租房平均可以享受到兩個月的免費租金，基本上也無需交中介費，但流出的人口仍明顯少於流入。

另外值得一提的是，6月份之後，美國樓市整體上出現了一波回暖，交易量反彈明顯，但曼哈頓區卻是例外。

據Douglas Ellima和房產評估咨詢公司Miller Samuel上周發布的一份聯合報告統計，三季度曼哈頓的房產交易量為1375套，環比二季度僅增加了1.3%，而與去年同期相比則暴跌了46.3%；與此同時，三季度曼哈頓待售的房源已激增至9319套，環比增加了49.7%，同比增加了26.8%，為2009年全球金融危機最嚴重時期以來的又一峰值。根據報告評估，市場消化當前所有可用庫存將需要20.3個月，同樣為2009年以來的最長時間。

報告還稱，當前曼哈頓樓市的交易量正在以蝸牛般的速度前進，買家能享受到的折扣是十年以來最高的。市中心大多數辦公室都處於關閉狀態，餐廳和文化、娛樂場所的運營大幅受到限制，同時可供購房者選擇的房源堆積如山，賣家如果要在這時候拋售，大幅降價是唯一的選擇。

紐約蘇富比地產公司（Sotheby’s Realty）的房地產經紀人David Xu表示，當前曼哈頓的租房市場非常不好，有1.3萬多套房子待租。曼哈頓的高端房地產市場更加嚴峻，其高檔公寓主要是公寓（Condo）與合作公寓（Co-op）。房價在400萬至1000萬美元之間的房子都是降價銷售。

“我聽說，有的高檔公寓售價比之前降了70％。賣不出去的房子數量是過去十年中最高的。” David Xu說道。

與之相反的是，紐約市臨近地區的房產受到了熱捧。據紐約周邊地區的房產經紀人們反映，近來郊區房屋的問詢和購買需求出現激增。Miller Samuel的數據顯示，與2019年相比，紐約市郊區的7月房屋銷售額增長了44%，其中威斯特徹斯特郡（Westchester County）的增長高達112%。

外國買家：缺席影響高端樓盤

近日世邦魏理仕發布的一份研究報告顯示，今年上半年全球資金對美國公寓的投資額同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。報告還提到，外來資金通常熱衷於對中高端房產進行投資，而紐約市一直是他們在美國首選的投資目的地。

綜合不同機構的統計數據，2019年外國投資者在美國樓市的投資額大約占總交易量的5%左右，對美國房地產市場的整體影響不會很大，但在中高端市場，情況則完全不同。

科代羅向第一財經記者透露：“曼哈頓新公寓中的三分之一都是由國際買家買走的，而來自中國的買家則占到所有國際買家的近一半，其他來自亞洲的買家還包括韓國和新加坡等，他們都是樓市生態系統中重要的組成部分。”

科代羅表示，2013年時中國買家的交易量還只占外國買家的約20%，之後便穩定增長，但今年受疫情、大選等多種因素影響，整體數字肯定會下降。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，從今年上半年中國買家在居外網的詢盤量來看，美國樓市的吸引力並沒有消失，相反詢盤量同比2019年上半年還增長了26%。但奇米爾也表示，詢盤量並不能和實際成交量直接掛鉤。

“考慮到對疫情的擔憂、赴美旅行的困難、學生簽證的不確定性等諸多因素，我們認為，對身處美國之外的中國背景買家而言，今年在美國樓市的實際交易數量將低於去年。類似的情況也會發生在印度等其他亞洲國家的買家身上，但需求還是有的。”奇米爾如此說道。

但紐約房地產在未來真的還有投資潛力嗎？疫情給樓市帶來的變化會不會是永久性的呢？

對於這個問題，至少科代羅表現出了堅定的信心，他對第一財經記者表示，自己絕不會和紐約打賭，這是肯定的。從歷史上看，每一個市場周期都比上一個更高。

科代羅稱：“紐約是一個非常有彈性的地方。我從90年代開始就住在紐約，我見過不少的挫折和衰退。這次感覺像是一個暫時的停滯，在某種程度上就像2001年的‘9.11事件’一樣，經過一個令人疲倦的秋天之後，第二年春天電話開始響個不停，所有買家都在同一時間回來了。”

延伸閱讀：

來源：第一財經
撰文：吳將
責編：Zoe Chan

紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。

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美國EB-5簽證再次延期3個月 2021年配額大幅增加85%！

美國國務院在其10月的簽證公告中表示，2021財年（周四開始）將開放創紀錄的261,500張移民簽證。因為EB-5項目占移民簽證配額的7.1%，所以這個項目未來12個月裡可以分配到18,567張簽證，而以前則是1萬張。

疫情導致的領事館關閉和服務縮減使得2020財年大量的親屬類簽證沒有用完，所以所有職業雇佣類簽證的年度配額會大幅增加，包括EB-5。

“在EB-5項目的歷史上從來沒有分配到這麼多簽證，”位於密爾沃基的EB-5專業公司First Pathway Partners本周在其時事通訊中寫道。

對於那些處於排期的國家的EB-5申請人來說，這是一個值得歡迎的消息，因為配額增加意味著每個國家的申請人可以分配到的簽證數量相較於以前可以增加85%。在EB-5項目中，每個國家只能占7%（大約700張簽證）的配額。

在過去幾年裡，這導致項目申請人主要來源市場，比如中國和越南，出現了嚴重的積壓，簽證供不應求。

First Pathway Partners表示，中國、印度、越南，“在一個財年裡可以額外獲得600張簽證。此外，擁有大部分最早有限日期的中國可以收到比以往更多的剩余簽證。如果其它國家使用6,000到8,000張簽證的話，中國就可以得到1萬多張！”

如果EB-5申請人可以用到新增的簽證，那麼排期國家的等待時間就可以下降數年的時間。此外，2022財年的簽證配額還可以進一步增加。

“如果特朗普關於親屬類簽證的行政令在2021財年大部分時間繼續有效，然後親屬類簽證又沒有用完自己的簽證，那麼2022財年還會空出更多的簽證，進一步減少EB-5的排期，” First Pathway Partners表示。

再次延期3個月

在美國國務院發布其簽證公告的同一天，美國國會通過了一項繼續決議案（Continuing Resolution），保證聯邦政府能夠正常運行至今年12月11日，這意味著EB-5區域中心項目在這個日期之前都維持原樣。這是不到4年內連續20次短期延期。

“當然了，”EB-5專家Suzanne Lazicki在其博客上寫道，“政府中沒有人想到了EB-5。區域中心項目根據撥款法案經常延期，除非有人刻意去改變它。考慮到有其它議題在爭奪華盛頓的注意力，考慮到移民局完成了此前推動EB-5立法的重大‘改革’，有人刻意去改變它這不太可能。”

區域中心項目授權歷史

美國移民律師協會（EB-5行業重要的游說組織）的執行理事Aaron Grau發文警告，盡管他的協會“非常感謝EB-5區域中心項目沒有終止，但是國會和政府需要承擔更大的領導角色來實施改革，最終實現項目的長期授權。如果國會和政府繼續這種短期授權循環，項目的潛力將難以開發。”

更多【美國移民百科】資訊：


來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

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後疫情時代 紐約房價究竟降了多少？｜居外專欄

最近我被問到的最多問題是，紐約房價降了嗎？降多少？房價是否已經觸底了？

之前我的文章和大家分享了疫情期間紐約房市的變化，但我的確很少直接談到紐約房價到底受疫情影響有多大。

為什麼我沒有直接談房價呢？首先房價的差別太大了，紐約市五大行政區，每個區的房價走勢完全不同，就是同一個行政區各個社區的房價變化也存在很大差異。

其次房價數據比市場的實際狀況要延遲3-4個月。你看到九月份的房價報告，基本反映的是3、4個月之前，也就是五或六月份時候簽約的交易。因為當一個房產簽訂買賣合約時，房價是不會被披露的，只有等房子過戶並登記到政府網站，成交價才會正式披露，一個房子從簽約到過戶一般需要3-4個月，因此市場上關於房價的報告都滯後了幾個月。

比如今年五月份，紐約總體房價的中位數是705,000美元，比2019年五月上漲了4％。五月恰恰是紐約疫情最嚴重的時候，房價不可能比去年同期更高。實際上五月份房價數據體現的大多是一月份或二月份簽訂的交易，而今年的一月和二月，紐約房市從低谷開始反彈，房價比去年同期有所上揚。

雖然房價數據有所滯後，但大致還是能反映市場實際狀況。我根據紐約房地產協會REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的數據，加上自己在市場上的第一手觀察，綜合分析一下紐約房價在疫情期間的變化，給大家做個參考。

如果要了解疫情最嚴重的四、五月份期間，紐約房價的真實情況，我們可以參考七月或八月份披露的房價數據。根據Douglas Elliman的報告，今年七月份紐約的房價中位價為680,000美元，八月份房價又比七月份下降2％，中位數是665,000美元。和去年同期相比，今年八月紐約房價中位數比去年八月只下降了1%。

這是紐約總體房價趨勢，實際上不同行政區，房價變化差別還是挺大的。

曼哈頓是受疫情影響最嚴重的住宅市場，八月份曼哈頓房價中位數比2019年八月下降了5％，達到977,500美元，跌破了100萬，去年八月曼哈頓房價中位數是103萬。

皇後區八月的房價中位數為553,400美元，比去年同期還增長2％。

布朗士的表現更為驚喜，八月份房價的中位數452,000美元，比去年同期上漲了13％，今年頭八個月布朗士房價比去年同期增長9％。

布魯克林區的房價波動比較大，今年前六個月平均房價中位數是750,000美元，比2019年上半年高出3％，但八月份的房屋中位價下跌到691,631美元，比去年同期下跌了8%。

從上面這些數據我們可以得出這樣一個結論，疫情期間雖然每個區的房產交易量都大為減少，但房價走勢不盡相同，像皇後區和布朗士，房價不降反升，而曼哈頓和布魯克林的房價下跌也比較溫和，平均的降價幅度都沒有超過10%。

另外還有一組數據也很有參考價值，那是紐約著名地產公司Halstead的銷售總監Fritz Frigan做的調查。他對紐約2000多名經紀人發出問卷調查，詢問買家的第一次報價和掛牌售價存在多大差異，有多少賣家接受了第一次報價，有多少賣家拒絕了第一次報價。

從7月1日至8月15日的179個問卷中發現，賣家可以接受的首次報價比要價低5.65％，而布魯克林的賣家僅接受首次報價低於原價1.93%。而低於原價10%的第一次報價，幾乎都被賣家拒絕了。這個調查很有意思的地方在於，賣家和買家在對房價的認知上還存在較大的落差，買家認為疫情期間房價會大跌，但賣家降價的幅度沒有買家想像的大。

另外還有一組數據體現的是賣家把房源放到市場後，主動降價的比例有多高？隨著紐約上市房源創新高，而交易量還沒有完全恢復正常，因此賣家面臨較大競爭，很多賣家紛紛主動降價。與2019年8月相比，今年賣家主動降價幅度更大。例如，曼哈頓上西區在2019年8月的主動下調價格的房源為76個，今年8月躍升至159個，增長109％。

房源主動降價最多的五個社區

我上面列出的這些數據和例子，從各種角度分析疫情期間紐約房價的微妙變化。我的結論是，紐約在疫情之前已經處於房地產的下行周期，房價已經比高峰期下降不少，疫情只是讓房價在低谷徘徊更長一段時間。由於紐約總體經濟基礎還是比較穩固，加上政府對個人家庭企業的大力度資金救助，以及超低利率的加持，都使得紐約房市仍然保持一定活躍度，尤其剛需市場，不存在買家遍地撿便宜的情況。

這就是我們為什麼經常會在民間聽到，不論是地產經紀還是買家都在議論，房價沒有大跌啊，賣家沒有降價很多啊……這樣情況。

但是在紐約有一個特定的房地產市場，疫情對房價的影響還是非常大的，那就是曼哈頓500萬以上的高端房產這一塊，尤其是庫存量過剩的新樓盤，在這個檔次的房源中，其降價幅度往往超過10%，甚至達到50%。

紐約超豪華公寓鼻祖One 57

比如曾創下一套公寓售出一億美金紀錄的曼哈頓高端樓盤One 57，它售價的高峰期是在2014年和2015年，當時這個大樓的平均尺價都高於5000美元一平方尺，二臥單元售價動輒都在1000萬-1200萬之間，而現在這些公寓的售價都在550-650萬之間，比高峰期下跌了50%左右。實際上這個大樓的價格最近幾年已經逐漸回歸理性，比如2016成交的公寓折扣在35%左右，2018年成交價折扣在20%。現在這個大樓的賣家定價已經比較趨於合理，折扣估計在10%-15%之間。

目前市場上降價最多的五個房源

很多人都在問何時是紐約高端房產價格的最低點，我認為低點會在2020年第四季度出現，主要原因在於疫情後果已經逐漸明朗化，疫情也加劇了高端房產從前幾年的高峰期向理性價格回歸，部分賣家認賠退場，買賣雙方逐漸拉近差距。我和不少曼哈頓資深地產經紀也交流過，我們一致看法是，高端房產在疫情前已經非常疲軟，房價已經在相對低點再碰到疫情衝擊，開發商和賣家基本紅利盡出，這種情況在曼哈頓是非常少見的現像，現在買家掌握著很多談判手段和議價權。但這種局面能夠維持多久，很難說，但可以肯定的是，對那些等待紐約經濟崩盤、房地產潰敗的抄底投資人來說，這種情況大概率不會在紐約出現，有關這一點在我之前文章已經分析過了。

紐約州長庫默宣布紐約州成立疫苗獨立監測委員會

紐約州長庫默宣布，紐約州將成立自己的疫苗專家監測委員會，最嚴格檢驗未來疫苗的安全性，並力爭讓紐約州所有居民第一時間注射安全疫苗，成為全美第一個疫情清零的州。近20年的幾次危機都證明，一旦社會經濟秩序恢復正常，紐約房市都是最快復蘇的那一個。

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【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

 

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不想拿美國綠卡，又想享受綠卡福利？您可以這麼做︱居外專欄

2020對於美國移民來說是充滿挑戰的一年，在美國政府各類禁令下，各類工作簽證紛紛開啟了夾縫中生存模式。

越來越多的外國投資者，創業人士和留學生等開始另辟蹊徑，尋求其他可以留在美國工作生活的途徑。美國E-2簽證由於其並沒有被列入禁令限制名單內，同時其投資額度低、批准率高、公司要求相對寬松等優勢特質脫穎而出，成為了簽證中的“香餑餑”。

美國E-2簽證的優勢

  • 投資人沒有語言，學歷，專業要求
  • 維持成本低，獲批要求寬松
  • 可以無限制續簽，不是綠卡，但勝似綠卡

此外尤為利好的一點是，投資人可以根據自身情況，適配契合的E-2簽證投資類型。一般最常見的有以下3種：

1. 特許經營加盟

這種是E-2簽證普遍常見、也是頗受投資者親睞的方式。 一般情況下，加盟品牌已經具備了一定的知名度、市場接受度以及運營成熟程度，他們會為投資者提供各類服務模式如全托管和半托管模式。對於在美國初來乍到的投資者來說，有這些來自品牌的專業服務和指導，無疑最大程度上規避了投資風險。除了協助經營門店以外，有些加盟品牌甚至也提供各種回購模式，進一步保障了投資人的資金安全。

眾多知名特許經營加盟品牌，行業覆蓋餐飲業、健身行業、房地產服務等，以滿足不同需求。對於大多數品牌來說，投資人只需在單店收購51%的股份，便可以輕松獲得E-2簽證，並且長期由專業團隊為您運營門店以維持簽證有效性。

2. 咨詢服務行業

由於E-2對於投資額度以及員工數量並沒有太高的要求，因此運營成本較低的咨詢服務行業完全可以符合E-2的申請要求。咨詢服務所涵蓋的專業範圍很多，從法律服務咨詢、設計、中介服務、房產托管，到軟件開發、培訓服務等，運營成本相對於傳統人力密集型行業都低很多。

3. 收購現有業務

現有業務相對於新業務來說，不確定性較小。現有業務一般已經具備了穩定的員工，流程以及客源；同時投資人也可以根據過去的財務信息來了解到該業務的運營狀況，因此可以比較容易確定投資成本、運營成本和未來利潤預期。

在層層篩選以及完成各類盡職調查後，便可進行現有業務收購；甚至在滿足E-2的基礎上，同時申請EB-1C，多管齊下拿下綠卡。

不同於其他種類的工作簽證，投資人在獲得E-2簽證後，只要基本維持業務的運作，就可以無限期續簽E-2簽證，對於加盟或收購全托管式業務的投資人來說，續簽更是顯得無比輕松。

除此以外，E-2簽證持有人可以攜帶子女、配偶一同來美國長期居住，配偶可以在美國自由擇業，子女則可以免費享受公立學校教育資源，可謂一舉多得。

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外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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美國房產抄底正當時 隨手給你10個理由！

美國在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面臨著重重挑戰，但可喜的是購買房地產的黃金機會已經到來。隨著抵押貸款利率降至歷史低點，標普500指數處於歷史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐懼，那麼您獲得好買賣的機會就更高了。

現在大家在家裡呆的時間比較多，因此，房子的內在價值已經上升了很多。然而，鑒於 房貸利率已經崩盤，負擔能力自然攀升。在大眾媒體大肆宣傳人口從大城市流向小城市的情況下，精明的投資者是時候反其道而行之，重新關注大城市的房地產了。不過，鑒於較低的估值、較高的淨租金收益率和較低的整體密度，二線城市（也俗稱“18小時城市”）也是非常有吸引力的。

讓居外為您詳細解釋為什麼現在和2021年便是購置美國房地產的好時機。

1. 全國各地房價走軟

根據美聯儲經濟數據（FRED），2017年美國房屋銷售價格中位數開始走軟。由此可見，一些定價的通縮早被釋放出來了。

如果我們看一下2006年底上一個峰值之後發生了什麼，我們看到銷售價格中位數在2.5年的時間裡從25.5萬美元下降到21萬美元（-17%）。2009年的下半年的，房價觸底。

從2009年底到2012年，房價逐漸走高，然後在2017年下半年從22萬元爆發式上漲約55%至34萬元。

此後，銷售價格中位數從34萬美元下降到2019年第四季度的約31萬美元，跌幅為9%。

隨著價格和貸款利率雙雙下降，負擔能力上升。

美國房屋銷售價格中位數（美元）

美國房屋銷售價格中位數（同比變化%）

2. 超低的房貸利率

房貸利率處於歷史低位，現在一些貸款人甚至為自住房提供了低於3%的30年抵押貸款。如果房子對您來說是剛需的話，看到這麼低的利率，很難坐著不下手。

視乎情況，這樣的低利率可能會讓買房比租房更實惠。而房貸很可能是購房者最高的一項成本，低利率肯定會推動購房。

但利率也是一把雙刃劍。如果未來抵押貸款利率上升——短期內肯定是很大的一個“如果”，因為美聯儲已經承諾在2022年之前保持低利率——那麼可能會影響房價。但是，由於低利率使得現在的房子更實惠，買家可能會認為未來的加息是值得擔心的事情。

30年定期按揭的平均利率

3. 股市處於歷史高位

標普500指數在2019年收盤時漲幅達到了驚人的31%。在2020年，標准普爾500指數和納斯達克指數在經歷了2020年3月的艱難時期後，已經反彈到歷史高點。因此，股票投資者非常富有，特別是科技投資者。

股市創造了如此多的財富，難免會有一部分財富轉移到2019年滯後的房地產上。將紅利變成實際資產的傳統將繼續下去，特別是現在。我們都渴望一種安穩的感覺，而擁有一套房子或更大更好的房子會有幫助。

同時，我們也在尋求投資獲利。鑒於房地產價格比股票走得慢，分散投資於美國中心地帶的“18小時城市”會是可靠的策略。

相關文章：【美國樓市火熱程度媲美股市！】

4. 2020總統大選年

如果我們只知道一件關於權力欲強的政客的事情，那就是為了繼續執政，他們會盡一切可能幫助確保經濟持續增長。

股市和房地產市場往往會因為總統候選人的所有競選承諾而被炒作起來。重點是，無論誰勝出，股市和房市往往都會表現良好。

假設投資標准普爾500指數1,000美元的增長情況

5. 租金持續走高

房產的價值最終取決於其租金收入。一些沿海城市由於房價上漲速度加快，資本化率上限會較低。而中心城市的資本化率上限將更高，這為追求收入的投資者提供了巨大的價值。

2009-2019年美國平均租金變化

隨著冠狀病毒的大流行，數百萬人需要就地避難的地方。不過，多虧了經濟刺激支票、各州豐厚的失業救濟金和工資保護計劃，相信很多美國人都能挺過封鎖期，繼續支付房租。在一些州，您每月可以賺到5,000多美元以上的失業救濟金。

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6. 千禧一代正處於黃金購買期

千禧一代現在大多在30歲左右，這意味著他們有10多年的時間來攢首付。他們也正處於安家立業、生兒育女的階段。

擁有房產的最大催化劑可能莫過於孩子。當您追求穩定時，您的築巢本能就會超常發揮。此外，可能沒有比來自千禧一代的需求更大的房地產投資的多年催化劑。

如今，千禧一代幾乎占到了購房者的40%。

1985-2019年各代人的住房擁有率

從下圖由全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors®）房屋買賣者代際趨勢（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究報告中可以看出，已婚夫婦在購房人群中占主導地位，其次是單身女性。毫不奇怪，單身男性在購房方面遠遠落後於單身女性。

購房家庭的成人構成

下面是另一個有趣的圖表，顯示了千禧一代在哪裡買房最多。 他們當然不會在加利福尼亞州或華盛頓、夏威夷、佛羅裡達、紐約、新澤西、華盛頓特區或波士頓購買太多房屋。這種購買趨勢能給予您信心，在非沿海城市購買房產是一個良好的長期趨勢。

千禧一代在哪裡買房最多（與最少）？

就像股票投資者不應該對抗美聯儲一樣，房地產投資者也不應該對抗多年來的人口趨勢。自2019年以來，谷歌在內華達州、俄亥俄州、德克薩斯州和內布拉斯加州的房地產上花費130億美元。Uber在德州達拉斯的綜合開發項目The Epic內簽訂了45萬平方英尺的租約，其辦公室將於2022年開業。向中心地帶發展的趨勢如日中天。

7. 工資增長再創新高

家庭實際收入中位數終於在2017年突破了歷史新高。最新數據是2018年底的63179元，相信當2020年2019年的數據出來後，家庭實際中位數收入會進一步上升。

美國家庭實際收入中位數

8. 國外熱錢降溫

在2017年之前，許多沿海城市的買家不得不與富有的外國資金競爭，尤其是來自中國的資金。外國買家引起了競價戰，並對本地潛在買家造成了很大的競爭。此後，中國政府嚴厲打擊熱錢外流。因此，2019年中國買家購買美國房地產的人數同比下降超過50%。

現在，人們對2020年的冠狀病毒感到擔憂，中國富人正想盡一切辦法從中國經濟走向多元化。

最終，外國資金會再次湧入美國，特別是如果貿易戰得以解決的話。對美國房產的需求已經積壓了兩年多，當需求最終被釋放出來時，很可能會再次引發全現金的競價戰。

過去幾年美國住宅物業的主要外國買家

相關文章：【外國買家在美國購房連續兩年減少 中國人仍主導市場！】

9. V型經濟復蘇

在2008-2009年金融危機期間，美國的中位數房價在2.5年內下降了約17%。美國不會經歷類似幅度的衰退，因為2008-2009年經濟衰退後，貸款標准一直非常嚴格。

自2009年以來，只有信用分數優秀的人才能獲得抵押貸款，負攤銷貸款已經消失了。買房首付20%以上也再次成為普遍做法。信用度高的借款人積累了如此多的房屋資產，大多數房主應該能夠比過去更容易地度過金融危機。

自2016年底的峰值以來，美國的銷售價格中位數已經下降了約9%。即使房價繼續下跌，達到與上一次經濟衰退相同的幅度，也只剩下8%了。

2020年為對抗冠狀病毒而自發的衰退意味著，由於美國有能力開放經濟，所以復蘇應該會更快。這次的經濟衰退與上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好幾年的時間才把系統的過度杠杆作用化解掉。

10. 貸款限額提高

美國聯邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美將收購的抵押貸款的最高貸款限額。

在美國大部分地區，2020年一單元房產的最高標准貸款限額將為510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。

在高成本地區，房利美和房地美收購的抵押貸款最高貸款限額將為765,600美元。更高的貸款限額意味著購房者能夠在相同的貸款利率下購買更多的房子。

此外，更高的限額意味著政府認識到房地產價格還有上升空間，因為他們的貸款限額是跟著通貨膨脹率走的。因此，連政府都認為是時候在大流行期間買房了。

來源：Financial Samurai
編譯：Zoe Chan

盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。

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美國計劃對國際學生實行新限制 赴美中國留學生動向成焦點

“中美衝突的新戰線！”德國新聞電視台指出，盡管沒有證據，但美國還是以“安全”為由撤回上千名中國留學生和研究人員的簽證。教育以往是中美合作、人才交流的主要渠道，但如今卻成為美國所謂科技競爭的前線。“不能去美國的中國留學生，下一站會定在哪裡？”這也成為眾多海外媒體關心和熱議的話題。

“美國政府並不明智”

目前約有37萬名中國學生在美國求學，未來他們是否將面臨更艱難的處境，成為多國媒體的關注焦點。“無論2020年美國總統大選的結果如何，在美國學習科技的中國籍人士，尤其是接受了中國政府資助的人，將面臨更嚴格的審視”，英國廣播公司（BBC）5日引述美國得克薩斯州大學奧斯汀分校的公共政策助理教授錢喜娜（Sheena Greitens）的話說，美方對技術經由學術渠道、被轉移到中國的“憂慮加劇”。

瑞士《財經報》則說，美國政府切斷中美之間的文化、教育和新聞聯系，對美國來說是不明智的，並且適得其反。如果美國人將中國學生排除在美國STEM學科（自然科學、技術、工程與數學）之外，美國將在這一領域損失大量人才，反而促進中國的進步。有才華的中國人將前往其他發達國家或回國學習，美國將失去成千上萬的工程師和科學家。在2015年至2017年期間，美國所有STEM學科的31052個博士學位中，中國學生占16％，約90％的中國理工科學生在獲得博士學位後留在美國至少10年，這是所有國籍中比例最高的。

目前在慕尼黑工業大學主修計算機工程研究生專業的陳同學對《環球時報》記者表示，他看到關於赴美留學生的相關新聞時感到很悲傷，“想到如果自己在美國學習，可能也會被取消簽證，這對學生來說，是一個很大的打擊”。陳同學說，這幾年，留學生常遭到一些西方國家情報機構的無理指責，甚至被說成“間諜”，但他們根本沒有提供什麼證據。在瑞士蘇黎世聯邦理工學院就讀的林同學則表示，美國大學一直以開放著稱，美國政府隨意取消對中國留學生的簽證，嚴重損害其形像。

赴美留學前三甲均出現下滑

當地時間9月3日，美國移民和海關執法局（ICE）發布2019年度國際學生和訪問學者數據報告。這份基於SEVIS系統國際學生注冊記錄的報告顯示，2019學年分別有152萬持F-1（全時留學生）、M-1（職業培訓學生）簽證的留學生和53萬持J-1簽證的訪問學者在美國學習和進修。其中，亞洲留學生共有1137419人，雖然比上一年度下降2.4%，但依然是美國留學生市場最大的生源地。

相關報告顯示，以國家與地區分布來看，中國（474497人）、印度（249221人）和韓國（84071人）依然占據赴美留學生生源前三甲，其中中國留學生人數占2019學年美國總留學生人數的1/3。不過值得注意的是，這三個國家的留學生人數在2019學年都出現下滑。

2019年中國仍然是赴美留學生最多的國家（圖源：ICE官網）

在大學及以上的高等教育留學以外，低齡留學（高中及以下）近些年來也成為美國留學市場的大頭。根據本次報告數據，排名前五的生源國分別為中國、韓國、越南、墨西哥和巴西，其中中國學生占比高達47%。

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其他國家緊盯中國學生計劃

盡管絕大多數學生的留學計劃沒有取消，但這些學生已不再將美國當作唯一的選擇。除了美國的強硬對華政策之外，另一個重要原因是美國的疫情控制得並不好。

不久前在倫敦大學完成市場管理專業研究生學習的畢同學對《環球時報》記者說，他在年初曾將美國兩所商學院鎖定為自己的下一站目標，但現在每天的新聞讓他感到，如果自己再堅持留學美國，就顯得不明智了。他已經改變計劃，選擇德國和荷蘭的兩所高校，繼續在歐洲學習。

“之前一年的學習生活，我感到自己在看待世界，尤其是西方社會方面還不夠”，因此他並不打算馬上回國，而是留在歐洲繼續了解當地社會。畢同學說，最近和自己有相似學習規劃的同學有不少，不僅是華人，印度等南亞國家同學也有這樣的看法，“大家都對美國多少有些失望”。

同為留學大國的英國等一些國家，則在抓緊時間吸引生源。英國《泰晤士報》報道稱，英國大學招生服務中心發布的《2020年英國本科申請數據》顯示，截至今年6月30日，申請英國大學本科的中國學生，比去年同期增長23%，人數達到2.4萬。英國女王大學、曼徹斯特大學等英國10多所高校更准備包機來中國接留學生返校。還有一些大學將為國際學生提供更多的助學津貼，比如埃克塞特大學今年將向新生發放2000英鎊的獎學金，格拉斯哥大學工程學院則為該校新生准備了1000英鎊的獎學金，還將為返校學生發放高達700英鎊的津貼。

來源：環球時報
責編：Zoe Chan

2020年美國留學申請發生了變化，同時又取消了多名中國研究生的簽證，對您有影響嗎？

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2021 THE泰晤士高等教育世界大學排名揭曉！居外送上超全解讀

9月2日，泰晤士高等教育（Times Higher Education，簡稱THE）發布了2021年度泰晤士高等教育世界大學排名。

泰晤士高等教育2021年度世界大學排名世界前10名

在解讀觀點之前，我們還是先來帶大家了解一下THE排名。（文末有TOP200榜單）

什麼是THE排名？

泰晤士高等教育世界大學排名是最均衡且綜合的全球大學排名，以13項單獨的績效指標涵蓋了研究型大學的全部核心活動：教學、研究、知識轉移和國際視野。

《泰晤士高等教育世界大學排名（THE）》、《QS世界大學排名》、《世界大學學術排名（ARWU）》、《U.S.News世界大學排名》被視為目前世界最具影響力的四大排名 。

評分標准

該排名基於13項經精心校准的績效指標，以衡量一所高校在研究、教學、知識轉移和國際視野上的表現。

教學 （學習環境）：30％

  • 聲譽調查：15％
  • 師生比例：4.5％
  • 博士學位比率：2.25％
  • 博士學位授予與學術人員的比例：6％
  • 機構收入：2.25％

研究 （數量，收入和聲譽）：  30％

  • 聲譽調查：18％
  • 研究收入：6％
  • 研究效率：6％

引文（研究影響力）：  30％

國際視野 （員工，學生，研究）：  7.5％

  • 外國留學生比例：2.5％
  • 國際人員比例：2.5％
  • 國際合作：2.5％

產業收入 （知識轉移）：  2.5％

我們現在就從國家和地區的維度，來和大家具體分析這回的排名！

英國

英國TOP10表單

世界TOP20院校英國占據20%：牛津大學連續 5 年蟬聯世界第 1 位，劍橋大學排名第6位，帝國理工學院排名第11位，倫敦大學學院排名第16位。

接下來是2021 THE 世界排名TOP100英國院校，主要分為3類：

1. 排名上升：

  • 倫敦國王學院上升1名，排在第35名
  • 曼徹斯特大學上升4名，排在第51名
  • 格拉斯哥大學上升7名，排在第92名

2. 排名穩定：

  • 華威大學第77名

3. 其他入圍大學：

  • 倫敦政治經濟學院第27名
  • 愛丁堡大學第30名
  • 布裡斯托大學第91名

這都是非常熱門申請的大學名單，而排名非常穩定的也包含華威大學、倫敦政經，還有愛丁堡大學以及布裡斯托大學。它們都屬於英國羅素集團排名大學的序列當中。

給英國學生的選校建議：

大學學費

英國大學學費水平是衡量大學的一個重要標准。綜合排名高且專業排名高的大學學費也相應較高，高學費會促使學校有更多經費用於教學研究、招聘學術背景更佳的教授授課，而這也形成良性循環。

地理位置及生活費

在考慮選擇學校的同時，也需衡量大學所在地是否適合自己，畢竟英國各地生活費用相差較大，一定要考慮到個人經濟能力和生活喜好。譬如，如果喜歡大都市氣息並且有能力承擔高消費，倫敦地區的大學就比較適合；如果想生活在安靜田園式環境中，也有很多適合的大學可供選擇，生活費也相對較低。

實習和工作的機會

充分考慮課程導師在行業內的影響力及人脈。如果希望在英國獲得一定的實習機會甚至工作經驗，可以選擇提供配有實習的碩士課程院校，甚至有的院校提供畢業後配有半年以上帶薪實習項目的碩士課程，積累工作經驗和豐富履歷對將來的職場發展有很大的幫助。

美國

美國TOP10表單

眾所周知，美國大學在很多排名的榜單上都是名列前茅。在全世界前10的學校當中，排在第二位的是斯坦福大學，比之前上升了兩名。然後是我們非常熟悉的哈佛大學，比去年上升了4名。世界排名當中的前10名的學校當中，有8所美國大學進入到了世界前10強，這是美國教育非常有實力的體現。 

有19所美國大學名列世界大學的前30強，占比超過了60%，在前50強裡，美國的比例是占到一半。如果我們把這個範圍拉到世界前100的話，也有38所美國的學校。

現在特殊的環境下，一些曾經想要去美國留學的家庭，開始猶豫到底還要不要選擇去美國留學？其實從這個世界排名上大家可以看到，美國大學的學術能力學術能力依舊是在世界頂尖的一個位置，從長遠角度考慮，美國留學依然是非常好的選擇。

美國留學的優勢，最重要的是他的教學質量和科研的實力。近4000多所的美國學校遍布在美國的各個州，教育的資源也是非常豐富的。美國的專業選擇其實是非常靈活的，多數大學，您在進入到大一的時候，其實是不帶專業的，直到真正大三或者大四之後，才開始您的專業的學習，然後包括後續研究生的一個學習。所以說在專業的確定上，其實也是非常人性化的一種設計。

再有就是獎學金的制度，助學金的制度，以及畢業之後的自動的工簽的制度等等，其實都是給我們的留學生留學生們提供了很多的機會和資源，海歸歸國留學歸國之後的薪酬水平也是在各個國家留學生中處於優勢地位的。

澳洲

澳洲TOP10表單

澳大利亞有6所院校躋身世界前100，12所入圍世界前200，比去年入圍錢200的院校數量有所增加，整體排名和去年相比均是上升趨勢！ 其中，墨爾本大學在THE排名中保持澳大利亞第一，位列世界第31。澳大利亞八大院校表現平穩，均穩定在世界前200。

另外，悉尼科技大學和麥考瑞大學排名上升非常明顯，分別上升了33名和55名（最高），是澳大利亞發展最快的兩所大學。

墨爾本大學

墨爾本大學在今年的最新排名中，位居全球31位，相比去年上升1名，依舊為全球極具競爭力的大學之一。學校的優勢專業包括會計與金融、計算機科學、藝術與設計、教育、法律、生命科學和醫學等。幾乎涵蓋了所有熱門領域。

悉尼科技大學

悉尼科技大學是一所位於澳大利亞悉尼市的著名公立研究型大學，也是發展最快的年輕大學之一。在此次排名中，悉尼科技大學榮獲了世界第160的好成績，排名持續上升。學生在校期間可以接受廣泛的實踐類課程。UTS的護理專業一直聞名世界，藝術和設計專業及圖書與信息管理專業也受眾多學生青睞。

麥考瑞大學

麥考瑞大學在今年的排名中，首次進入全球前200。學校的綜合實力穩步提升，從全球201-250名進步到全球195，最高提高了55個名次。麥考瑞大學以商科為主要優勢，同時為迎合新時代設置了多門特色專業，包括網絡安全、商務分析、聽覺學、翻譯學、物聯網、脊柱學等。

加拿大

加拿大TOP10表單

加拿大多大、UBC、麥吉爾連續躋身世界TOP50，並且在各項世界大學排名中2021年均有上升，是當之無愧備受世界認可的加拿大TOP3大學。

除了剛才三所非常靠前的學校，其實加拿大一共有8所院校進入了前200的行列，有些人可能會覺得加拿大為什麼作為一個世界知名的留學國家，卻只有8所院校進入了前200呢？

給大家稍微列舉幾個數據，加拿大是一個人口3000萬的國家，他們提供本科及本科以上教育的大學只有94所，但在世界前50裡就占了三個，前200裡就占了8個。按照比例來講，可以看出加拿大為世界一流的教育提供了更多的機會。同時加拿大是公認沒有教育產業化的國家之一，因此他們的學校大都是以實用為主。其實對於這些排名各方面的並沒有那麼在意，與美國相比加大了永久居留權，申請過程會更簡單一些，學費也會更便宜一些。

根據加拿大國際教育局做過的一個國際學生調查，超過90%的受訪學生對在加拿大的學習都表示非常滿意。他們中有95%的學生都會推薦加拿大作為留學目的地給他們的親朋好友，還有學弟學妹們。

值得一提的是蒙特利爾大學從去年的85名上升到了今年的73名，上漲幅度達到了12名之多。麥吉爾大學雖然常年在國際排名上低於多倫多與UBS，但其實在加拿大人心中麥吉爾大學其實才是本地的No. 1。

麥克馬斯特大學有著獨特的創新性和求實理念，而且他們的工程類專業非常厲害，所以素來有加拿大的MIT之稱，可以看到下面西安大略大學雖然沒有進入前200，但是該校的埃微商學院是北美兩大案例教學法發源地之一，跟哈佛一樣都有著豐富的案例教學，因此也被稱為加拿大的哈佛。

同樣是沒在榜單前200的滑鐵盧大學，也有著世界公認的頂級計算機與數學專業。所以我們可以看出在選學校的時候不能光看綜合排名，還要看專業排名。

亞洲

亞洲TOP10表單

本次排名中亞洲的大學包含了我們整個中國大陸地區，中國台灣地區所有的院校，共有16所學校進入到世界排名前100。24所學校進入世界前200。亞洲整體高等教育質量提升迅速，拋開舊思維，世界名校，身邊的風景特別好！

亞洲無論是新加坡還是中國香港地區的院校，一直以來在泰晤士排名當中有一個很好的表現，因為其實他們也一直以來的話是比較奉行的是英聯邦的教育體制，所以整體來講跟英系的這些國家和這些排名，學校的發展理念，包括很多指標方面的相似度會比較強一些。所以其實這兩個地區，在排名方面一直還算是比較有優勢的。

中國香港這邊，香港城市大學的整合銷傳播專業，在整個媒體圈內的話就非常的受歡迎。很多媒體公司公關公司的中高層管理者，都是從這個學校跟專業畢業的，那麼其實他們就會對這個專業形成一個很強的人脈網。

中國香港求學的優勢：商科、工科、醫學、傳媒、法律、教育等多個學科均排名世界前五十，作為中西方文化的交彙地區，它既保留了中國的文化特色，同時又融合了西方的教育優勢，給學生提供了一個更具有國際化視野的平台。雖然上課是全英文的授課語言，但是生活中粵語和普通話的應用是非常普遍的，所以我們的內地學生可以更好的融入到當地的學習和生活中。

除此之外的話，對比THE大學排名和日本大學排名，我們可以發現一個很大的變化，就是東大的排名到了第三，東北大學就咱們魯迅先生的母校反倒成為了第一，北海大學位列第六。

日本留學的優勢：材料、工程、物理、藥學、語言學、社會學等學科均處於世界一流地位，而且日本和中國的地理位置相近、文化習俗相似，使得留學生並沒有太多離鄉背井之感，減少了留學生的孤獨和寂寞。

韓國的表現還是蠻亮眼的，韓國過去幾年在高等教育方面的提升速度非常的快。其實韓國作為一個我們說其實我們的鄰邦小語種國家，然後同時也開放大量英文授課，可以去申請了這麼一個國家跟區域的話，它的排名的上升確實給我們帶來了很多實際意義上的一個附加值。

對於新加坡、中國香港以及日本和韓國，因為它們本身的經濟特性，包括歷來的專業的特色本身不一樣，他們能覆蓋的學科，或者說是作為留學生極其關注的極其人氣的學科的話，並不是完全一致。

但是亞洲整體的經濟走向的話其實還是很強。所以其實在我們整個亞洲這些國家和地區求學的話，在整體就業上的附加值，以及說未來獲得一份比較好的工作的可能性還是挺高的。

2021年度泰晤士高等教育世界大學排名前200位

更多世界大學排名資訊：

在紐約購買新樓公寓 您必須了解的20個問題︱居外專欄

紐約新樓盤是紐約天際線上的明珠，新建造工藝和現代化設計，高檔家居配置和令人羨慕的豪華設施，新樓盤深受買家青睞。但紐約新公寓的價格並不便宜，根據Douglas Elliman最新市場報告，曼哈頓新樓售價中位數為2,446,647美元，幾乎是曼哈頓二手公寓房價的兩倍。

很多時候，您在簽訂購買合同時，大樓還在建造中，因此有很多不確定因素，包括大樓完工時間、建造品質等。在我看過紐約眾多新樓盤後，我認為有20個基本問題是您在購買新樓之前一定要了解和提出的。

01 價格有打折的可能性嗎？ 

一般在市場好的時候，開發商是不會給價格打折的，即使在房源過剩和疫情過後，也很少有開發商直接宣告降價打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作為買家，一定要讓經紀人詢問大樓是否有折扣空間。大樓銷售人員一般不會告訴您折扣力度，只是告訴您歡迎所有報價（Making an offer），這實際上就是暗示，大樓有打折和議價的空間，但沒有統一標准，屬於case by case。

相關內容：【視頻】疫情效應顯現 紐約爆紅樓盤八折出售

02 Offering Plan是什麼？ 

開發商被允許出售新公寓之前，必須詳細說明發行計劃，這份計劃還必須得到紐約州總檢察長辦公室的批准。該文檔包含有關開發各個方面的詳細信息，例如大樓將使用哪些材料作為外牆，廚房使用哪個品牌廚具，將在地面種植多少棵樹木等。這樣做的目的是保護買家免於貨不對板，並使開發商承擔責任。如果開發商沒有按承諾交付物業，購買者可以向總檢察長投訴或起訴。

這份計劃書就是Offering Plan通常有數百頁，在您的報價被接受之後，大樓會將大樓計劃書發給您的律師，您的律師應仔細閱讀，留意特殊規定和相關費用。

03 什麼是Outside Date？

Outside Date被理解成開發商承諾的最後交房期限，一般來說大樓銷售人員會告訴您一個大致的過戶時間，而Outside Date通常定在過戶時間的一年後。比如大樓預計2020年第四季度過戶，那麼Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期後，開發商仍無法順利過戶，買家有權退出合約，並拿回定金。Outside Date讓買家知道大樓的最後過戶期限，它能否和買家未來計劃相配合，會否耽誤孩子的入學等家庭計劃。

04 開發商是誰？ 

紐約每年有幾百棟新樓盤上市，這些新樓難免良莠不齊。因此了解開發商是誰非常重要，紐約有不少老牌開發商，像Extell、Related等，他們扎根紐約十幾年，開發了眾多優質樓盤，這樣的開發商在品質把控和交房期限上都有一定保障。對首次在紐約開發樓盤的開發商，也可以了解是否在美國其他地方已經有成熟的開發項目，因為一個樓盤最終的品質和開發商的經驗和信譽有很大關系。

05 大樓有哪些額外費用嗎？

新樓盤和二手公寓在購買時一個最大的不同是，新樓盤有一些特殊或額外費用，比如開發商律師費，大樓管理人員在大樓居住單元的購買，以及大樓最早的物業管理儲備金等，這些都要第一手買家來支付。其次您還可以就押金進行談判，在簽新樓合約時，大樓一般會要求繳納10%的押金，但現在一些樓盤為了促銷，只要求5%的押金。

06 是否提供過戶費的優惠？

一些開發商在價格上不會讓步，因為價格上直接打折，最終都會在網站上公開實際售價，這對剩余單元的銷售有些不利。因此開發商承諾在買家的過戶費上提供優惠，變相打折。最常見的便是交易稅（Transfer Tax）和豪宅稅（Mansion Tax）上提供折扣。交易稅和豪宅稅是新樓盤買家在過戶費上的最大開支，一般占到售價的3%或更高。開發商有時會承擔這兩項總費用的一半，甚至這兩項費用都由開發商支付。

07 會為某些物業費買單嗎？

紐約新樓盤越建越豪華、越建越高端，為了提高售價，開發商便會在大樓公共設施上升級，比如建造游泳池，寵物Spa等，這些都要配備額外人員管理，會提高大樓的物業管理費。買家要了解這些設施是否是自己生活必須的，並是否願意為這些增加的物業費買單。

08 到銷售中心看什麼？

在大樓還在建造的時候，開發商都會在大樓附近設立銷售中心，裡面會建造一個樣板間，讓買家了解未來公寓建好的實際樣子。一般樣板間是根據最大戶型的單元建造的，因此買家一定要了解您實際購買單元和樣板間的設計有何差別，一般您可以問，廚房抽油煙機是否外排，是否每個單元都有餐吧，爐灶有幾個爐頭、冰箱尺寸大小是否一樣、小戶型是否有儲酒櫃等。

09 窗外呈現怎樣的風景？

在一個樓盤中，樓層越高，風景越好，售價也越高，如果您付出高價購買一個景致好的單元，就一定要了解窗外風景的實際狀況。一般來說樣板房不會給您帶來景致感，但開發商通常會使用無人機攝影為您提供所選擇單位的景物。有時候大樓已經建得差不多，開發商還會安排潛在買家，戴上安全帽，到大樓您實際購買的樓層去實地考察，這時候您能清晰了解單元朝向和窗外景色。您還可以觀察大樓周邊是否有其他樓盤在建造，是否將阻擋您的風景，這會讓您單元再出售時價值受損。

10 室內設計是我喜歡的嗎？ 

紐約新樓盤在交付的時候都是精裝修，因此室內設計風格基本都是固定的。一般來說開發商會避免較強個人風格的設計，比較符合大眾的審美。現在不少樓盤還提供了兩種不同的設計，比如“曼哈頓廣場一號”就提供了淺色系和深色系兩種風格。有一些設計是當下普遍流行的風格，比如開放式廚房，這對喜歡烹飪的買家來說，就要考慮此種設計會否為客廳帶來油煙的問題。

11 有地稅減免嗎？

一些新公寓享受421-a的減稅優惠，對購房者而言，這意味著每月較低的維持費。但紐約的減稅政策在前兩年已經結束，因此目前市場上尚存的減稅樓盤越來越少。當一個樓盤有減稅的話，銷售人員會第一時間告知，這時候您要了解，減稅期有多長，一般有10、15、20、25年之分，但不意味著所有減稅期都在一個稅費水平，通常在減稅到期前幾年，地稅開始逐漸增加，直到減稅期結束。所以您還要了解何時開始計算減稅，減稅到什麼時候結束，到期後預計的地稅是多少。

12 新樓可以貸款嗎？

購買新樓並非不可能獲得貸款，但它比二手公寓要難一些。銀行對在建樓盤的貸款格外慎重，除非建築物已售出至少51％，並且滿足自住房的某些最低要求，否則普通銀行通常不會批准貸款。但不用擔心，開發商也意識到這個問題，因此大樓銷售人員會給您一份Prefer lenders的名單，上面是一些願意給這個大樓提供貸款的銀行名單。這些銀行一般和開發商之前有過合作，對開發商資質和實力有充分了解，並對在建樓盤做過調查，對未來銷售前景有信心，因此他們願意放貸。

13 什麼時候可以交房入住？

新房的合約中不會有明確的交房時間，開發商一般給出大致的過戶時間，但紐約近一半新樓會比承諾的交房時間延遲，因為大樓建好以後，還需要等候各類政府部門的驗收，因此很難控制過戶時間。一旦開發商通知可以過戶，大多只提前一個月時間，這對一些買家來說，可能面臨貸款時間不夠，或者無法馬上搬出舊地點等問題。不過開發商會允許更改過戶時間，但多次更改過戶時間，可能面臨額外收費問題。

14 大樓有哪些商業空間？

在紐約市，混合使用的建築將住宅公寓與辦公室，酒店，商店或餐館結合在一起，這很普遍。值得一問的是，開發商未來的商用空間計劃做哪些用途？以免您被嘈雜，臭味或其他不愉快的事物所困擾。如果開發商將底層空間作為高檔健身房或高級超市等，這可能會給樓上住戶帶來某種便利。但如果是快餐店或喧鬧的夜總會，那就對大樓住戶帶來困擾和噪音。此外還要了解商業部分占大樓多大比例，有時候遇到經濟不景氣，零售商鋪關門歇業，大樓的管理維持費用就會部分轉嫁到樓上住戶身上。 

15 鄰居是誰？

在銷售中心，您是很難了解大樓周邊的情況，因此您一定要到大樓工地實地看看，觀察周邊環境是否對居住品質有影響，如果周邊有干洗店、超市、餐廳、地鐵站等，那麼會對生活帶來便利。但如果周邊也有新的建設項目，那意味著未來幾年您都會生活在工地中。同時周圍有沒有會影響您房產升值保值的因素，比如政府將會設立游民所或垃圾處理站等。

16 物業管理費包什麼？

物業管理費有包括什麼？一般來說紐約公寓物業費包含了冷水、熱水、暖氣、煤氣的費用，但電、網絡、電視等費用不包含在內。另外要了解大樓的公共設施是否都是免費的，有時候一些特殊的設施要額外收費，比如游泳池的使用。同時要了解大樓是否提供停車位和儲物空間，在紐約買單元附送停車位基本沒聽說，即使大樓有停車場也是外包性質，最多給予住戶停車費用的折扣，儲物間也大多不是免費的，需要付費租用。

17 隔音效果如何？

紐約是一個熱鬧嘈雜的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地鐵站旁，因此單元內的隔音效果非常重要。隨著建造工藝的提高，大樓大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用雙層或三層真空玻璃，因此可以詢問銷售人員隔音處理，如果可以實地看房，一定打開窗和關上窗，體會一下隔音效果。

18 大樓將提供哪些服務？

一些公寓大樓提供全方位服務，比如有24小時門衛，還有專門給您開門或叫uber服務的迎賓員，不僅可以收發包裹，如果您預訂生鮮食材還可以寄放在大樓冰箱裡。同時大樓配備維修人員，他們24小時住在大樓裡，隨叫隨到。但有些一些大樓並非全服務型，比如門衛沒有24小時在崗，或只是Virtual Doorman。這些都和您自身對居住的要求有關。

19 我可以出租我的單元嗎？

如果您是投資型買家，請事先了解大樓的出租政策，一般來說多數公寓大樓允許買家在過戶後立即出租單元，但也有一些開發商禁止在過戶後的一年內出租單元。還有些大樓，如果是租客使用大樓設施要額外收費，一些大樓不允許短租，最短租期要一年，同時要了解管理委員會對租客的批准要求和申請費用。在紐約，大樓公寓是不允許Airbnb形式的出租。

20 可以立即出售單元嗎？

大部分開發商不允許買家在過戶後立即出售自己的單元，因為開發商的樓盤很多時候需要3-5年時間才能銷售大部分單元，為避免買家和開發商競爭未售出單位的狀況，開發商規定買家在過戶後的1-2年不得出售。這方面的規定在大樓計劃書中都有明列，買家也要了解清楚。

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【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

 

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美國樓市火熱程度媲美股市！中國買家仍主導市場

在美國股市主要指數不斷創下新高的同時，近來美國樓市也迎來了一波強勢反彈。

8月21日全美地產經紀商協會（NAR）公布的7月美國成屋銷售數據顯示，季調後年化總數為586萬戶，創2006年12月以來最高，同比增長8.7%，並且環比上月增長24.7%，刷新了1968年有紀錄以來的史上最大月度漲幅；同時成屋銷售價格中位數也首次突破30萬美元，至30.4萬美元，同比增長8.5%。

上周二（25日）美國兩大房貸抵押融資公司（即房利美與房地美）公布的美國6月FHFA房價指數顯示，月率增幅為0.9%，年率增幅為5.7%；同時房地美8月19日公布的30年抵押貸款利率仍維持在2.90%~3%一線，處於近50年以來的低位。

受新冠肺炎疫情以及政府的疫情防控措施影響，今年3月~5月美國房產交易量曾出現連續三個月的急劇下跌，而6月份以來的報復性反彈是否意味著疫情給樓市造成的負面影響已是強弩之末？

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時表示：“我認為疫情對美國樓市產生的影響還是存在的，只不過不再是唯一、或者說是一個主要的議題，而美聯儲的貨幣寬松加上低利率政策則是造成當前這波樓市熱潮的主要原因。”

兩大利好：貨幣寬松、市場供不應求

從根本上來說，不管股價還是房價都與市場的整體貨幣供給量直接相關。

今年3月起，美聯儲為了減少疫情帶來的美元流動性不足等問題，開始大幅“開閘放水”。截至2020年7月，美國的廣義貨幣（M2）已擴大至18.3萬億美元，同比增長了23%，創下自1981年以來的新高。由於美國各級政府並未對增發貨幣的流向做出嚴格限制，上述資金最終大量流入股市、樓市從而推動市場爆發式上漲。

另一方面，此前因疫情影響，市場交易量萎縮，使得房產交易波動較大，也導致了多數賣家不願選擇此時拋售房產。

據NAR的數據，7月份市面上待售的房產總數僅為150萬套，較6月環比減少2.6%，與去年同期相比更是下降了21.1%，為有數據統計以來最低的7月份庫存量。按照當前的銷售速度，市面上的房產供應只能維持3.1個月，明顯低於6月份的3.9個月。通常庫存量不足5個月，都會被視為“供不應求”。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，當前買家的競爭十分激烈，新的房源一上市就被搶售一空，因此需要建設更多的新屋，當前許多城市的房屋供應都跟不上需求的步伐。

另外值得注意的是，隨著居家辦公越來越普遍，人們開始逐漸搬離價格壓力巨大的都市中心區域，轉而追求位於郊區或中小城市價格壓力相對較小、同時空間又更大的獨棟別墅。

美國房地產資訊網站Realtor的市場熱度指數（Market Hotness Index）顯示，7月份美國樓市熱度最高的幾個城市是堪薩斯州的托皮卡（Topeka）、紐約州羅切斯特（Rochester）、北卡羅來納州伯靈頓（Burlington）、俄亥俄州哥倫布（Columbus）和賓夕法尼亞州雷丁（Reading），其中除了哥倫布市之外，其他都是人口數萬至一二十萬的中小城市，且都遠離傳統的熱門都市區，比如紐約曼哈頓、華盛頓特區、舊金山、洛杉磯、奧蘭多等地。

美國堪薩斯州托皮卡4臥2衛的房產，房價僅約¥ 84萬

陳宏明也對第一財經記者表示，當前不少買房者已不像以前那樣把地理位置列為首要考慮因素，由於人們已經習慣並接受遠程辦公，這使得買家當前更偏好空間較大的房子，因此市郊甚至度假地的房產備受青睞。

美國Real Capital房地產咨詢公司高級副總裁科斯特洛（Jim Costello）也持類似的觀點，他表示，疫情改變了部分人群對住宅類型的喜好，即使疫情的影響正在逐漸減少，但年輕的家庭（千禧一代）還會繼續離開昂貴且人口稠密的城市，因此郊區的房價可能會繼續上漲，這與上次金融危機時期完全不同。

利空因素：外國買家投資額連續三年下滑

8月初NAR的一份報告顯示，2019年4月~2020年3月的12個月中，外國買家在美國購買了共約15.4萬套房產，投資總額約740億美元，連續三年出現下降，不但低於一年前的779億美元，更是遠不及兩年前的峰值1210億美元。來自中國的買家再度成為最大的海外投資群體，共購買了18400套房產，約合115億美元；其他主要的海外買家則來自加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞。

由於這份報告只統計到今年3月，當時全球的旅行限制還相對寬松，預計在最新周期中，外國買家的減少幅度將會更為驚人。勞倫斯·雲表示，從那時起，事情發生了很多變化，美國成為了世界上感染新冠肺炎人數最多的國家，這將嚴重限制外國買家在美國的房地產上進行投資。

此外，外國買家最熱衷投資的州包括佛羅裡達、加利福尼亞、得克薩斯、紐約和新澤西等，而這些州恰恰又是美國疫情最嚴重的地區，旅行限制以及對疫情的擔憂顯然會使得投資者被迫推遲或改變自己的投資計劃。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，新冠肺炎疫情在美國的大肆蔓延，以及入夏以後國際局勢的劇烈波動，都影響到海外買家的投資信心。今年第一季度居外網買家對美國房產的詢盤量環比上一季度下降17.6%，不過第二季度已有所反彈。居外網的數據還顯示，中國買家去美國購房超過半數是為了讓孩子讀書時使用，而當前這部分的需求正轉向英國等其他國家。

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另一方面，奇米爾表示，印度買家在美國投資房產的熱度正快速提升，目前印度在美國樓市的投資總額在海外買家群體中排第四位，購房量約為中國買家的一半。奇米爾認為，隨著印度經濟的快速增長及高淨值人群的增加，未來印度投資者在美國購房量方面接近中國投資者，並非沒有可能。

相關文章：外國買家在美國購房連續兩年減少 中國人仍主導市場！

安閣物業（Engel Völkers）佛羅裡達州奧蘭多市28 North Group分行高級房地產顧問克裡奇（Chad Creech）對第一財經記者表示，6月份開始，有中國背景的買家（包括已加入其他國籍的華人）對當地房產的咨詢量大幅增加，他們大多是長期居住在海外，包括加拿大和美國西海岸等地的華僑華人。克裡奇表示，與溫哥華相對，奧蘭多房產的性價比要高得多，“這裡沒有空置稅，是一種安全的投資”。

多位接受第一財經記者采訪的專家均表示，11月美國總統大選的結果對樓市的影響也不容忽視，在塵埃落定之前，海外買家在房產的投資上料將保持謹慎態度。



來源：第一財經
責編：Zoe Chan

為什麽選擇德州奧斯丁（Austin）？

  • 投资人口：奧斯丁（Austin）人口在2010-2019年間增長了29.8％，預計到2040年將翻壹番，達到450萬
  • 人口素質：地區內具有大學學歷的人口占46.6％，而美國的整體平均比例為34％
  • 奧斯丁經濟在2013年至2018年間增長了30.3％
  • 科技驅動經濟：科技刺激了奧斯丁經濟增長的23.8％，在全國排名第四
  • 高科技巨頭：Google，Facebook，Amazon，Apple，IBM，Oracle，Dell，AMD
  • 房價：奧斯丁中位房價：$ 415,000，與之相比，西雅圖中位價：$ 767,906
  • 生活成本：如果您在奧斯丁賺了100,000美元，那麽在舊金山要賺197,923美元才能擁有類似的生活質量
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面向未來，德州奧斯丁被認為是未來幾年最有前途的城市之壹。蓬勃發展的經濟，不斷增長的人口以及受過良好教育的勞動力，所有明星都與這座城市保持壹致（1）。隨著COVID對經濟的影響開始在世界經濟中得到體現，人們開始質疑奧斯丁的光輝燦爛的未來是否受到質疑。

奧斯丁是壹個既適合居住又可以旅遊城市目的地的宜居之地。從住宅的增長中可以明顯看出，奧斯丁的人口在過去十年中增長了29.8％。在過去的十年中，奧斯丁每年還舉辦許多國際賽事，包括SXSW，ACL和美洲巡回大獎賽（2）。在過去的十年中，奧斯丁的酒店客房容量每年以近10％的速度增長（3）。輕松的氛圍，負擔得起的生活，壹流的酒吧和餐館，溫暖的氣候以及靠近市中心的戶外活動，這些年來驅使人們前往奧斯丁，而正是這些因素促使人們繼續前往奧斯丁。

壹、奧斯丁經濟：高科技企業為主的

奧斯丁的經濟立足於支撐其經濟的三大支柱：

  • 技術
  • 德克薩斯州
  • 德克薩斯大學

德克薩斯州為奧斯丁市提供了穩定的就業基礎。以2018年為例，得克薩斯州在奧斯丁市擁有63,900名員工（4）。這不包括與該州開展業務並因此在該市擁有業務的所有組織。

這也是為什麽奧斯丁有20.0％從事管理、商業和金融領域高級人才的原因（美國平均水平為15.6％）（4）。受過良好教育的白領工人以及得克薩斯大學提供的永久對接系統，創造了以知識為基礎的多元化經濟，並將繼續蓬勃發展。

各城市高素質人才百分比

奧斯丁最著名的白領職業是專註於科技領域的，為此創造了“矽山”（Silicon Hills）的綽號，這也是奧斯丁GDP快速增長的重要因素。隨著軟件繼續占領世界，擁有高科技集群的地區將繼續迅速擴展，因為科技僅對越來越多的在家工作的員工變得越來越重要。

奧斯丁5大高科技公司員工數量（現有&計劃增長）

盡管科技公司通常是數字世界的焦點，但傳統行業壹直在嘗試對其工作進行數字化，以使其能夠在21世紀正常競爭，COVID-19疫情僅增加了這種數字化轉型的需求（8）。盡管自動化通常意味著工作的消失，但對於軟件和IT領域的工作而言，這僅意味著進壹步的就業增長——奧斯丁的高科技人才聚集和低成本優勢使其成為尋求轉型業務的傳統公司的溫床。

目前，由於COVID-19疫情緣故，大部分企業需要更多的自動化，並且公司需要投資以應對在家中的新工作常態，這壹點非常明顯。奧斯丁的科技公司將會並且正在看到雲服務，後臺軟件平臺和遠程辦公技術的需求激增（8）。

二、生活成本：低稅收優勢明顯

各地匹配奧斯丁10萬年薪所需的收入水平

如果您在經濟衰退期間需要聘請軟件工程師，他們應該放在哪裏？壹般而言，如果公司專註於削減成本，那麽公司會將重點放在向該國更便宜的地區遷移，要想實現盈利，就必須增加收入或削減成本。

目前，由於社會分化，短期內公司搬遷的可行性將更加困難，因此，像德克薩斯州這樣的州尤為可貴——相對於東西海岸沿海城市而言，稅率較低，在奧斯丁這樣成熟的現代化城市，其生活成本相對於其他高科技城市有極大優勢。

三、房市供應：更多更富的家庭帶來更強勁需求

平均而言，奧斯丁比普通美國人更年輕，學歷更高，更富裕且更單身。從更宏觀的角度來看，城市的增長反映了年輕人口，高人口增長率，高GDP增長率以及租金傾向。奧斯丁的房屋所有權比例低反映了當地主要人群年齡和婚姻狀況。

根據經驗，隨著奧斯丁平均人口年齡的增長，也會變得更加富有，因為從30年代末到50年代初，不同年齡段的人的收入高峰期有所不同（19）。奧斯丁（Austin）是房地產市場的人口定時炸彈。隨著城市的變老，富裕和結婚，住房需求將激增。這個城市是否會產生足夠的供給來為這些老齡化的千禧壹代提供住房，這將是未來十年的問題——要麽通過新的房屋供應來滿足，要麽將提高房價。

最近十年是奧斯丁住宅市場的繁榮時期，奧斯丁的房價在2010年至2019年之間增長了84％（21）。即使房屋價格上漲了84％，奧斯丁的房屋中位價仍然比其他科技城市便宜得多。

奧斯丁對住房的需求將因人口趨勢而內在增長，但隨著奧斯丁人口的增長，住房需求已經並將繼續加劇。凈遷移人口對城市的增長是壹個巨大的福音，從2010年到2019年，奧斯丁每年新增55,550人，每天增加152人（29）。按照人口趨勢的發展，奧斯丁由於其年輕人口的開始組建家庭，自然人口還將有機增長將繼續。

當前，奧斯丁大部分“移民”來自州外的增長，主要是加利福尼亞州和紐約州的增長。隨著經濟衰退的加劇，對價格敏感的美國公司和公司會找到進壹步的理由裁員，以擺脫高成本的困擾。這個時候，僅從稅收的角度來看，奧斯丁保持著巨大的稅收優勢，因為它沒有州所得稅，而加利福尼亞州的最高邊際稅率是12.3％，而紐約的最高邊際稅率是8.82％。考慮到生活成本和房價，奧斯丁變得更加誘人。

奧斯丁正變得越來越老，越來越富裕並且越來越多單身人口。未來幾年，奧斯丁的人口將繼續需要住房。隨著千禧壹代開始達到頂峰的收入年齡，高科技的提振將使這座城市的經濟進壹步繁榮。

 

 

本文由德州奧斯丁房產專家“Prospect Real Estate”支持制作。

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