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2021年拜登上台後，美國房地產市場還能一路高漲嗎？

受新冠肺炎疫情影響，秋季以來美國經濟的復蘇之路並不平坦，但住宅房地產市場卻是少數的例外。

在經濟措施和低利率的雙重刺激下，2020年下半年以來美國樓市持續火爆。美國Case-Shiller 20城綜合房價指數最新數據顯示，9月份該指數的同比增速達高達6.6%，創下了30個月來的最高水平。當月，美國西部城市鳳凰城、西雅圖、聖迭戈同比漲幅超9.5%，位居前三；即使是漲幅墊底的紐約，房價也上漲了4.3%。10月美國成屋銷售季調後年化總數為685萬套，創2005年以來的新高；11月新屋開工數據也頗為亮眼，達9個月以來最高水平，反映出住宅市場的強勁需求。

據美媒報道，11月總統大選之後，美國紐約等大城市的房地產活動明顯增加，此前尚在觀望的投資者似乎已不再猶豫。根據房地產中介Serhant提供的數據，自11月以來，曼哈頓區的成交量比去年同期增長了6%。考慮到海外投資者在曼哈頓的住宅市場中往往扮演著重要角色，這或許意味著，隨著新冠肺炎疫苗問世、政局不確定性減少及美元不斷貶值，海外投資者對美國房產的興趣正在迅速回歸。

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亞洲最大房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，居外網的最新統計數據顯示，11月美國房產詢盤數量環比上月大漲了69%，與去年同期相比也增加了43%。

奇米爾認為，拜登上台後或許可以在一定程度上緩和美國國內與國際局勢，這將恢復投資者——尤其是海外投資者對投資美國房地產的信心，“確定性是影響海外投資的首要因素。”

貝殼找房海外事業部總經理時今強也持類似觀點，他表示，雖然美國疫情仍未有緩解跡像，同時國際間的旅行限制也沒有取消，但即使如此，今年美國的房價仍持續上漲，這一點對投資者具有很大的吸引力。

未來，拜登的政策將對房地產市場帶來哪些影響？2021年美國房價會繼續保持火熱嗎？

拜登政策可能對房地產市場的影響

房地產政策並非是美國大選時的熱門話題之一，因此拜登的競選承諾和行政計劃中很少有會直接影響樓市趨勢的事項。

拜登財政計劃的核心是削減2017年時通過的對個人和企業的減稅，然後將由此增加的稅收收入用於基礎設施、新能源、制造業、教育、醫療、社會保障等領域。

對個人（主要是富裕人群）和企業加稅的計劃無疑將利空樓市，但減免大學學費、放寬學生貸款條件等措施又能增加公立大學的入學機會，長期來看又利好樓市。

從整體上看，拜登的行政政策對於美國樓市而言或許會是喜憂參半，但影響預計不會很大。況且參議院的最終席位尚未出爐，如果共和黨拿下50席以上，拜登想要推行新政的空間將更為有限。

洛杉磯房地產公司CINDY CHIN REALTY的創始人程欣迪（Cindy Chin）對第一財經記者表示，疫情讓中低收入的美國人在購房面臨挑戰，但拜登在競選時曾發布一項購房激勵計劃，將為首次置業者提供最高1.5萬美元的首付稅收優惠，這將會刺激那些名下尚無房產的人加入市場。

此外，還補充道：“拜登還承諾投入1000億美元用於建設和升級可負擔住房，這有望給陷入困境的入門級住宅市場帶來緩解。”

從事房地產投資顧問20多年的加州房地產公司Keller Williams資深經紀人游健對第一財經記者表示：“我基本上不太相信拜登會推出什麼大幅影響房價的政策。但他上台後，對海外移民和留學生的政策可能會有所放松，這對於住宅和租房市場來說都算是利好，盡管影響可能很有限。”

美國Warburg房地產公司負責人戈特利布（Gottlieb）表示，拜登上台後，美國房地產市場的表現料將更為平穩。“我認為拜登將帶來穩定，未來四年的日常生活將更加可測，而不用半夜三更去關注總統又發了什麼推特。通常來說，房地產市場很大程度上取決於買家的信心，當人們對生活感到穩定和自信時，他們會更加願意投資。”

展望2021年美國樓市

對於2021年的美國樓市，市場人士普遍認為明年的火爆程度將會比今年更進一步。投資者預期經濟將從疫情引發的衰退中復蘇，而抵押貸款利率仍將維持在歷史低位。

美國房地產咨詢網站Redfin本周二發布的報告稱，2020年美國住宅市場的銷售額預計同比增長5%，而明年的銷售額料將增加10%以上。

Redfin首席經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）在報告中說：“即使疫情有望結束，美國人仍將繼續購買房產以應對新的生活方式。預計2021年的房屋銷售將比2006年以來的任何一年都多。”

盡管該機構預測，抵押貸款利率將從歷史低位的2.7％緩慢上升至3％左右，但對於融資的影響仍十分有限。

美國LeverageRE房地產公司的CEO巴洛（Eric Balog）對第一財經記者表示，盡管受到疫情和大選不確定性的影響，2020年美國主要城市房地產市場的表現仍然出奇得好，“我認為這是因為買房者對美國資產和投資環境仍然充滿信心。”

巴洛表示，目前的普遍共識是，在拜登的領導下，新冠肺炎疫情有望得到控制，如果這一點能夠實現，那麼2021年美國樓市的漲勢有望得到鞏固。

Keller Williams資深經紀人游健也認為，未來幾年美國房地產的表現都會相當不俗，主要原因是美聯儲的低利率政策和市場的供不應求。尤其在加利福尼州，他提到，該州剛通過了一項提案，允許55歲以上的購房者可以在滿足一定條件的前提下減免地稅，而同時一項限制租金提案則未被通過，對於投資者而言，這是兩個不容忽視的利好消息。

不過，市場也並非完全沒有風險，比如Lending Tree的首席經濟學家卡普菲迪斯（Tendayi Kapfidze）就提醒，雖然疫苗能讓社會生活和經濟恢復常態，但勞動力市場的復蘇可能會較為緩慢，收入不會迅速回到上升通道，同時永久性失業人數的卻在不斷增加；隨著寬限期的結束，購房者的還貸壓力將會增大，而貸款標准也可能進一步收緊，這將使得部分地區的房價受到壓制。

美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）預計，隨著新冠病毒疫苗的大範圍分發接種，以及額外的政府財政支持，2021年美國經濟復蘇的速度將加快。但商業房地產市場，特別是寫字樓、零售業和酒店的復蘇預計將滯後於經濟，至少需要兩年多時間才能恢復至疫情暴發前。

延伸閱讀：

來源：第一財經
作者：吳將
責編：Zoe Chan

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人口增長全美最快達拉斯租金漲不停！

近年來，美國達拉斯（Dallas）的房地產已經成爲了全美房地產界的“領頭羊”，幾乎每一份關於全美房產的數據都能看到名列前茅的成績。據彭博數據顯示，達拉斯地區每天以數百人的淨增長量高居美國各城市榜首，同時，是全美工作機會增長最高的地方之一。工作機會每年帶來很多的淨流入人口，預計今年人口會新增100萬，2040年人口將達到至少1,050萬。

美國房地產學會（Urban Land Institute）發布全美最適合投資房地產的城市排名中，位於德州的達拉斯名列第一。它是目前美國最值得投資的地區之一，市場租賃需求旺盛，房產升值穩定。在過去五年中，達拉斯地區的房地產經紀出售的房屋價格上漲了近50％。

達拉斯的經濟十分多元化，支柱產業有航空航天業、金融業、高科技、制造業、能源業。多元化的經濟結構也帶動了就業，吸引了愈來愈多年輕人到此居住生活。事實上，人口湧入必然帶動達拉斯地區房屋出租市場，年租金漲幅約4%。另外，Airbnb平台數據顯示達拉斯市場漲幅明顯，較去年增加了34%，游客愈來愈喜歡這種方便舒適的度假居住方式。每年德州度假出租房的收入約為2億美元，達拉斯所占比重為各城市之首。這些都是投資當地樓市的利好消息。

Neighborhood Scout的數據顯示，達拉斯的房地產在過去十年升值了59.88%，平均每年的房屋升值率為4.80%，使達拉斯躋身全美房地產升值幅度最大的10%之列。據Zillow最新數據顯示，達拉斯的房屋價值中值為 213,300美元。達拉斯的房屋價值在過去一年上漲了9.6%，Zillow預計明年將上漲4.5%。

租金持續上漲

達拉斯都會區擁有眾多一流的高科技產業、電子通訊和IT產業，包括AT&T、愛立信等24家世界五百強企業。素有“電信走廊」之稱，現已成為硅谷人移居首選，被譽為美國“南部矽谷」。與灣區矽谷相比，達拉斯在生活成本、房價和稅收體系等方面極具競爭力。同時擁有全美名列前茅的公立和私立高中。

得益於旅游業發展，目前為止，達拉斯租金已經持續超過20個月上漲。同時，居民住房的租售比1：16，可以簡單理解為房屋出租16年後收回全部房價，而達拉斯地區對出租房的需求量之大，保證了房屋的高出租率。

達拉斯地區是全美最大的出租公寓建造市場，今年將有超過26,000個新的出租公寓單位開放出租。根據CBRE的研究，在未來12年，達拉斯地區人口將增加到890萬人，休斯頓人口將達到820萬人，奧斯汀人口將達到250萬人，聖安東尼奧人口將增加至300萬人。到目前為止，達拉斯地區的市場幾乎吸收了公寓建築商投放到市場的所有新公寓。

房屋嚴重短缺

德州的經濟傳統上是能源和石油，但從20世紀中期開始，德州產業開始多元化發展，包括電子電腦航空航太生物化學等都有一個均衡發展。

以達拉斯為例，美孚石油是傳統能源產業，美國航空馬爾克爾來是美國三大航空公司之一。ATNT，美國電信電報公司德州儀器，是跟華為競爭的一個很大的電子企業，還包括百貨連鎖共20幾家世界500強的企業的全球總部設在達拉斯。

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德州北部的房屋銷售量連月比去年同期增長兩位數。民眾從西維吉尼亞州、阿拉巴馬州和北達科他州等房屋過剩的州，遷移到經濟實力較強的州尋找新的機會，為這些高增長的州帶來壓力。成千上萬的人遷移到德州找工作，使德州的房市緊張。

以全德州計算，上市房屋僅夠3.1個月的供應量。德州房地產經紀人協會透露，達拉斯福和市的上市房屋數量更少，僅夠供應2.3個月。

更多美國房產資訊：

來源：capital-hk.com
責編：Zoe Chan

疫情之下，達拉斯地區房市仍創紀錄——牢牢抓緊史上最低貸款利率和可售房屋短缺的入市好時機！

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如何查美國的房地產信息

導語：美國房地產市場的發展狀況比較穩定，2020年上半年半年疫情雖然影響了全球的發展，但是美國的房價並沒有因此出現大幅度的變化。根據美國房地產網發表的數據可以發現，今年4月份美國房屋銷售的中位數價格為303895美元，與2019年比還上升了4.9％左右，不過物業銷售量有一定的替代，比列為22％左右。CoreLogic在5月初的報告中預測，美國未來一年的房價可能會上漲0.5％。

美國的發展好且房市穩定，所以投資的人自然對房價的關注度比較高。很多想要在美國購房的人都在詢問如何查詢美國的房地產信息，具體可以通過以下幾種常見的方式。當然，如果您想直接投資購買可以把聯系方式或者資料留在下方，我們會提供最全面的服務，保證幫助您在逐步的找到合心意的房子。

查詢美國的房地產信息的渠道：

MLS替代系統它被廣泛使用於房地產開發銷售，中間代理商當中，MLS的發展是非常成熟的，提供的各個數據都比較精確，它除了是一種營銷模式多數情況下都實行了該系統，美國就是其中之一，所以可以在這裡查詢美國相關的房地產信息。MSL的信息非常透明化，通暢化，能夠推動房市發展的更加成熟。

Zillow是美國房地產信息查詢網站，用戶在使用過程中可以直接在網頁上縮放衛星圖標進行尋找。這個網站能夠比較房產的價值，很多想在美國購買房屋的人都會通過它的幫助用最合理的價格買到符合心意的房子。

Trulia是美國房地產搜索引擎，購房者可以使用索引搜索特定區域的待售房屋，也可以搜索全美國範圍內的房屋信息。它已經能夠搜索到待售房屋以外，還能夠搜尋到出租房屋和房產資訊。

房地產購買者如果不想自己在買房過程中花費那麼多的心思，可以通過美國的房地產中介幫助自己，畢竟中介公司對美國的房市更加了解，他們手中有更加齊全的資料，在購買者說出需求時，能夠盡快幫助找到理想的房產類型。

Long＆Foster Real Estate是美國首屈一指的房地產公司，它隸屬於Long＆Foster Companies。它也是美國最大的綜合性房地產服務提供商之一，它所屬的房地產經紀人擁有萬多名，其會竭力為各個地區客戶提供優質的服務。想要詳細美國的房地產信息可以找他們公司。

伯克希爾·哈撒韋公司（Berkshire Hathaway HomeServices）是全球發展最快的住宅房地產經紀特許經營網絡服務商之一，它的所屬5萬名房地產專業人士，該公司的服務覆蓋了美國的主要城市和地理位置市場，相關的房地產經紀人專業都非常豐富，既掌握高超的行業技術，又提供高品質的服務，所以找它們能夠獲得極高的滿意度。

溫德米爾房地產（Windermere Real Estate）是美國西部一家最大的獨立房地產公司，目前建立了300個左右的門面，所屬的代理商有7000名左右。它們的服務也非常的不錯，關於美國相關地區的房地產信息掌握的很全面，因此在該公司能夠查到美國地產的相關訊息。

蘇富比國際房地產公司在1976年就已經成立了，該公司主要提供房市中強大的奢侈物業，它們相互發展很好的房產公司和盛名的客戶聯系起來。在這裡也能夠查詢美國房市的地產信息。

拜登當選對資產市場的啓示︱居外專欄

上周美國總統大選，全球矚目。經過近一個星期的點票，拜登應該穩奪足夠的選舉人票，估計可以順利當選。其實，特朗普跟拜登特爭持相當激烈，選前民調幾乎一致認為拜登會勝出，但在點算親身投票的時候，特朗普竟然是領先的一方。直至點算郵遞投票，拜登才反敗為勝。所以，直至筆者執筆時，特朗普仍未肯認輸，認為民主黨是舞弊，揚言要行使司法程序推翻選舉結果。

在十月中之後，不少股評人，也曾估計可能出現此等不確定性。正式的官方結果，可能需要 2021 年 1 月人才有答案。對股票市場來說，傳統智慧告訴大家，最怕不確定性。所以在 11 月大選前，美國股市也出現調整，正是怕在選舉後出現亂局。奇怪的是，點票的這一周無論那一方占上風，股票無視不確定性的風險，天天上升，跟之前的估計完全相反。

退一步說，即使大家認為特朗普能夠翻盤的機會極微，拜登當選之事無從置疑，但民主黨一向強調要對企業加稅，這對股市大大不利，股市卻完全視若無睹，股市繼續攀升。筆者也曾私下跟一些股市評論員請教，不少回應都說莫名其妙，不知道股市大升的真正原因！

筆者大膽估計，在大選風險密布之際，大家都減磅避險。一旦發現並未有大型動亂發生，投資者就急不及待，一窩蜂搶入市，這證明市場的流動性非常大。在疫情當道，各國都狂印鈔票之下，低息長期低企下，唯有都在搶購股票或資產。

至於中國香港的情況也相似，加上螞蟻上市失敗，市場資金充裕，股票市場非常熱鬧，恆指也突破今年 26,000 的高位阻力。

再者，拜登上場必會大力改善防疫措施，只要歐美的疫情受控，全球的經濟風險才會真正解除。除股票市場反應最快外，相信物業市場也會受惠。雖然長遠來說，中美爭霸仍會為資產市場帶來風險，但就短期來看，拜登上場會帶來短暫的蜜月期，資產價格短期值得看好。

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“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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居外看點：拜登當選將對外國投資者更加友好

前兩天，我們撰文為大家分析【2020大選結果會對美國房市產生什麼影響？】。而早前，居外IQI接受了《南華早報》的專訪，發表了一些拜登（Joe Biden）當選、執政會對外國投資者帶來的影響預測。

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，也許中美關系回不了從前，但拜登將被投資者——本地和外國投資者均視為更理性的領導人。他補充說，拜登將比特朗普更關心穩定和經濟增長。

“與我們合作的大多數中國客戶都相信，拜登將比特朗普總統對海外投資者更加友好，”奇米爾說。“拜登可能會扭轉一些關稅，並有一個更支持移民和支持學生的立場。在拜登的領導下，家長們會對送孩子去美國感到不那麼擔心。他們認為中國人在美國會更受歡迎。”

中美貿易戰對中國投資者向美國房產的投資造成了打擊。據美國全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，2020年中國買家購買美國房屋的數量為115億美元，僅相當於2017年特朗普上台時的三分之一左右的水平，而這一數字也開始了三年的下降。今年的購買數量也大幅下降，從2017年的4.06萬套下降到1.84萬套，下降了一半以上。

奇米爾表示，拜登也更有可能控制美國冠狀病毒的爆發，推出切實可行的刺激計劃，並建設大量的基礎設施，這些都可能推動價格上漲。“他將建設住房；他將支持租房者。所有這些政策都傾向於推高房價，”他補充道。

奇米爾又表示，在新制度下，傾向於民主黨的“藍州”紐約、新澤西、康涅狄格、加州和其他高收入州份的投資者可以大幅節省房產稅，因為拜登很可能會廢除一項阻止人們將該稅項作為支出逐項列出的規則，這將對房價起到“巨大的推動作用”。

但房地產中介公司Nest Property的創始人兼董事總經理Naomi Budden說，在特朗普很可能降低資本利得稅稅率的地方，拜登會“希望對收入超過100萬美元的人增加資本利得稅稅率”，從而增加收入，以填補預算的漏洞，並落實擴大醫保範圍的提議。“這可能會導致在美國出售房地產的外國投資者在稅收方面受到重大打擊，”Budden說。

她說，拜登打算將“1031交換”（1031 Exchanges）限制在年收入低於40萬美元的納稅人身上，該政策允許房產投資者通過將出售收益直接投入新的投資來推遲繳納資本利得稅。當選總統還打算改革“機會區”（Opportunity Zones）計劃，為在指定地區投資的開發商提供稅收優惠。

高力國際表示，如果拜登勝選確實增加了人民幣的上行壓力，中國資本將有可能再次開始瞄准其他亞太房地產市場——比如中國香港，也包括澳大利亞等傳統目的地。拜登領導下的美元可能走軟，可能會進一步降低以美元為戶籍的投資者和基金的競爭力，限制他們對高收益資產的活動。

房地產咨詢公司世邦魏理仕表示，預計將出台1萬億至2萬億美元的財政刺激計劃，以支持美國經濟。其表示，如果民主黨獲得參議院多數席位，刺激措施的金額將更高。

“當選總統拜登如果頒布10年內增加5.4萬億美元支出的計劃，將有可能因擴大醫保覆蓋面而刺激醫療地產需求，通過更多的基礎設施支出使工業和物流地產受益，並刺激更多的經濟適用房開發，”世邦魏理仕全球首席經濟學家Richard Barkham表示。

世邦魏理仕亞太區研究主管Henry Chin則表示，雖然拜登的勝利可能會鼓勵一些投資者走出觀望模式，但持續的旅行限制將確保短期內投資量仍然有限。

該咨詢公司預計明年亞洲投資者對美國房產的興趣會越來越大，比如大城市的辦公樓、物流和數據中心。資金來源將由韓國、新加坡和中國香港主導。由於資本管制和與美國持續的地緣政治緊張局勢，中國買家可能會保持謹慎，並有可能成為淨賣家。

延伸閱讀：

來源：南華早報
編譯：Zoe Chan

拜登當選總統，其政策有望利好海外投資者！

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2020大選結果會對美國房市產生什麼影響？

歷時多月的美國大選終於要落下帷幕。如今拜登勝選，即將入主白宮，對美國的經濟、移民政策、以及疫情的走向都會產生巨大影響——其中也包括房市。

究竟美國大選對於房地產市場的變化會是如何？從住宅到商用投資的房地產市場，是否會因為美國大選而改變呢？我們就透過數據和房市政策方向，一起來看看吧！

住宅市場

一般來說，總統大選總是會為該地區的住宅房市帶來變數。根據Matt Laricy的說法，在美國，民眾因為害怕總統大選所帶來的改變，而沒辦法理性的決定是否要買房。

如果將最近13次美國總統大選（從1980年代開始）的住宅銷售數字攤開來看，可以發現在總統大選的前一個月（10月～11月間，美國總統大選固定在11月1日之後的第一個星期二），住宅成交量中位數比其他非選舉年多衰退了近7％。也就是，雖然每年這個時間，美國的房地產銷量都會較前一個月下降，但只要碰上總統大選，銷量就會更明顯的萎縮。

再進一步分析，根據數據顯示，住宅銷售的萎縮在高端客群尤為明顯。專家認為因為美國選舉常常聚焦在“稅賦議題”上，不論結果是增或減，這些高端客層的民眾都不太敢隨便買房，以免選後自己必須負擔更龐大的成本。同理，對於首購族或是打算買中低價位房產的民眾來說，總統大選對於買房意願的影響看起來並不太大。

還有一點值得一提的是，美國大選對房市的影響往往是“量縮”、“價穩”。在這幾個月中，銷量是明顯的下跌，但對價格的影響倒是不大。價格之所以能夠有支撐，其實是因為可以影響期間不長（選舉造勢期間至多半年），而且也沒有真正的房市利空消息（單純是民眾暫時在觀望）。因此買家在知道這樣的情況選後就會好轉下，也不會想要價降求售，價格也因此能夠維持。

商用投資市場

同樣“量縮”、“價穩”的狀況在商業地產投資這塊，似乎沒有發生！

根據全球五大房地產代理公司之一世邦魏理仕（CBRE）的研究報告指出，總統選舉對於商業地產的投資影響微乎其微。反而是金融市場上的大事件或是稅務上的變革與商業地產投資密切相關，舉例來說：金融海嘯、COVID-19疫情帶給商業地產市場的影響就很大。

美國商業地產投資額

從商業地產的投資報酬率來看也是如此，盡管碰上總統大選年，對於投報率來說也沒有太大的影響。

美國商業地產投資回報率

大選之後的美國房市

因為疫情的低利率跟紓困，導致美國住宅市場在Q3爆炸性成長，大家都在搶房。隨著總統大選的逼近，今年是否會跟歷來情況一樣暫時還不得而知。

但對於選後的房市狀況，全球五大商仲之一高力國際（Colliers International）的執行副總裁Kurt Stout認為，如果在11月的選舉中，拜登擊敗川普，民主黨也順利拿回參議院的多數席次，則短期間在華盛頓特區的辦公室需求將有短期噴發的可能性。

拜登的房市政策

拜登團隊早在今年2月發布了一個十分詳細的6,400億美元“住房小目標”。盡管這個計劃中的很多構想都相當理想化，但至少透露出了他的政策方向。

拜登最受歡迎的政策之一是為首次購房者提供最高15,000美元的首付減免政策。考慮到近年來的房價飆升，這對許多人來說確實是個不小的幫助。

但也有人擔心這個計劃的時機並不正確。Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale提到：“首付稅收抵免的想法很棒，但這可能不是市場目前最‘正確’的計劃。當下房地產市場最大的問題是：大家能買得起的房屋太少。市場不缺買家，卻沒有足夠多的房子。”

拜登的住房計劃中，還包括為教師、急救人員以及其他國家公務人員提供首付援助和較低房價。但尷尬的是，因為收入的限制，他們只能選擇買本身收入就較低的社區或者是壓根就沒什麼經濟適用房的昂貴社區。

拜登承諾，如果當選，他將幫助消除種族住房差距。種族住房差距導致有色人種社區住房擁有率低（從而導致家庭財富也更少）。他提議建立一個全國統一的房屋評估標准，以確保不同膚色社區的房屋評估價值不會低於白人社區的相似房屋。

此外，他提議創建一個公共信貸機構，通過考慮按時支付租金、水電費等項目的記錄，幫助提高少數族裔購房者的分數，從而幫助更多的購房者以更低的費用和利率獲得抵押貸款。

居外投資小錦囊

但總的來說，不論哪個政黨當選，我們也都沒法知道未來哪些住房計劃將會被通過、何時通過。

所以如果您是“大選觀望型”買家，那我們建議您從買房目的出發去思考吧：自住房買家，如果經濟條件合適、價格範圍允許，那就踏實去買。

自住屬於剛需，房市也許在短期內會有小範圍波動，但是把有去無回的房租變成投資的一部分，長期來看仍然是一項不錯的投資。您唯一需要考慮清楚的應該是要買房子的類型、位置、大小，而不是今年是不是大選年。

但如果您是投資房買家，尤其是如果不確定是否未來要長期在美國，可能還是要回歸市場、景氣、疫情的面向來決定。目前尚未確定的房屋稅收情況（稅收抵免、減免等）、貨幣政策都可能會對您未來的購房計劃產生影響。

延伸閱讀：

來源：股感知識庫、flyhomesblog
責編：Zoe Chan

特殊時期，居外IQI提供免費咨詢、線上看房等服務，幫你順利買賣好房。

居外看點：經濟跌入谷底，美國房價怎麼還連創新高？

一波三折的美國大選終告落幕。但美國的麻煩事還遠遠不止於此。

秋季以來，美國新冠肺炎疫情出現急劇反彈。11月4日，美國單日新增新冠肺炎感染病例突破10萬。穆迪首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）近日表示，鑒於疫情繼續在美國傳播，加上缺乏額外的財政支持措施，美國經濟復蘇可能會被逆轉，經濟進入衰退的風險很高。

疫情形勢如此嚴峻，美國經濟跌落谷底，但房價卻出乎意料出現強勁上漲。據美國媒體報道，6月份美國現房銷售價格中位數首次突破30萬美元，創下歷史新高，超過了2007年金融危機前的高點。而且近幾個月，美國房價也依然保持升勢。

美國樓市“逆勢”火熱的原因是什麼？背後潛藏哪些風險？

美國房價創新高

今年，全球經濟出現了很多反常現像，其中就包括經濟低迷但房價持續走高。

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）在接受中新社國是直通車采訪時表示，經濟衰退期，無論在美國還是在全世界，住房總是不景氣。人們失去了工作，不再夢想住更大的房子。

但今年二季度，在自上世紀40年代以來最嚴重的全球經濟衰退中，全球住房價格卻強勁上漲了4%。美國房價就是逆勢上漲的典型例子。自今年5月以來，美國新房銷售量攀升了67%，價格上漲了15%。

美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，以下簡稱NAR）發布的最新數據當中，有三大要點值得關注：

一、美國9月成屋銷售量達到654萬戶，比上月增長9.4%，比一年前增長近21%，並創近14年來新高。

二、9月美國現房中位數售價上漲至每棟31.18萬美元，連續四個月創下新高，這已經遠遠超過金融危機前的高點。2007年美國金融危機前，美國樓市泡沫頂峰時，現房銷售價格中位數大致為23萬美元。

三、供不應求的市場導致庫存量連續下滑。房屋總庫存量比上月和一年前下降至147萬套，以目前銷售速度只能維持2.7個月，這一數據也創下歷史新低。

為何反常大漲？

“一般而言，美國房屋銷售在年底會趨於平緩，但在9月份，它們的飆升超過了我們在這個季節通常看到的情況，”NAR首席經濟學家Lawrence Yun說，可以把這種反常歸因於創紀錄的低利率和市場上大量的買家，包括度假屋買家，因為在家工作有更大靈活性。

一方面，空前寬松的貨幣政策提升了居民購買力。今年3月起，美聯儲為應對疫情影響，開啟無限量、無底線量化寬松政策。數據顯示，2020年9月，美國M2擴大至18.6萬億美元，近5月M2同比增速處在20%以上的歷史高位，並持續擴大，9月同比為24%。

與此同時，30年期抵押貸款固定利率加速下行，10月末為2.81%，處在歷史低位。寬松貨幣政策下，購房者貸款更容易，貸款成本更低，住房購買力提升。

另一方面，流動性寬松背景下核心區域房產受到偏好。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區域樓市。

喬治·奇米爾也表示，這種超現實行情其實是政府政策造成的。隨著央行將資金注入信貸市場，已經下跌多年的30年期抵押貸款利率暴跌至歷史最低點——美國低於3%，歐洲低於2%。“如果你正夢想著在大房子裡渡過這場瘟疫，便宜的抵押貸款現在正向你招手，讓你行動起來。”

房地美公司數據顯示，9月份美國30年期、常規、固定利率抵押貸款的平均利率從8月份的2.94%下降到2.89%，10月進一步降至2.83%。而整個2019年的平均利率為3.94%。

此外，供應不足也被視為推升美國房價的重要原因。據NAR統計，截至9月底，全美房屋庫存總量為147萬套，較8月下降1.3%，較一年前（182萬套）下降19.2%。按照目前銷售速度，未售庫存消化時間為2.7個月，低於8月的3.0個月，也低於2019年9月的4.0個月。值得注意的是，2020年9月售出的房屋中，71%的房屋在市場上的銷售時間不到一個月。

“不缺乏有希望的、潛在的買家，但庫存處於歷史低位，”Lawrence Yun說。”我們已經看到一些房屋建築商采取行動加大供應量，但仍然存在更多建房的需求。”

新增供應快速提升並不容易。截至6月，美國新房開工數量比2019年6月的123.5萬套低4%。喬治·奇米爾表示，城市規劃方面的限制，使得在最需要的地方建造新房變得困難。

繁榮背後潛藏風險

美國房價的超預期反彈也引發了更多人的憂慮。

喬治·奇米爾指出，住房市場是低迷的美國經濟當中的一個亮點。但是，當房地產市場價格被便宜的資金所左右，而非真正的需求，結果往往是資源分配嚴重傾斜，已經有很多投資者買房不是為了避風頭，而是為了替代價格更高的股票和債券。

“未來的風險是，經濟繁榮會讓更多人買不起房，房價最終會達到危險的泡沫水平”，喬治·奇米爾表示，而當繁榮破產時解開壞賬需要時間，壞賬會波及中產階級，延長並加深由此造成的經濟衰退。房價過快上漲或引發金融風險，且不利於民生。

據美媒報道，由於臉書、推特等公司放寬員工工作地點限制，一些技術人員離開硅谷，遷往美國西部山區。但他們的到來也推高了房地產價格，令當地居民不滿。

樓市能否推動經濟復蘇？

喬治·奇米爾指出，在2020年的美國，房地產是少數幾個呈現正增長的行業之一。疫情加劇了許多人裝修或購買新房的需求。在美國，住宅房地產市場是整體經濟復蘇的重要因素，但它在美國發揮的作用不像在中國那樣大。

房屋建設每年為美國GDP貢獻約1.15萬億美元，占GDP總量的6.2%。 “住房市場是美國經濟重要組成部分，但鑒於提供新供應量的限制，僅靠住房市場很難恢復經濟增長”，他表示，美國需要的是基礎廣泛的經濟復蘇，包括但不限於住房。

實際上，美國房價逆勢攀升並非個案。近期，英國、德國、韓國等國家房價都呈顯著上升趨勢。與美國情況類似，其他發達國家尤其是國際大都市房產價格上漲，是貨幣寬松背景下居民購買力提升以及資金保值增值訴求所推動的。

中長期看，房地產市場與經濟運行情況相適應。當前疫情全球大流行仍處在上升期，國外形勢依舊嚴峻，經濟面臨衰退風險，失業率居高。在這一大背景下，房價上漲、交易活躍難持續。

延伸閱讀：

來源：國是直通車
責編：Zoe Chan

盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。房地產投資的價值大多來自於長期持有，讓時間增長您的財富。

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【視頻看房】走進全美最貴地區領略頂級豪宅的無盡魅力

“94027”，這個數字對於絕大大多數國人來說，或許只是普通的數字，但對於美國來說，卻意義非凡。眾所周知，在美國買房時很多人習慣根據郵區編號（Zip Code）來選定區域。而“94027”對應的加州阿瑟頓地區，位於硅谷中心，是全美房價最昂貴的區域，在該區域擁有住房是硅谷精英身份的像征。那麼，這個區域有怎樣的魅力呢？

阿瑟頓（Atherton）位於加州聖馬特奧縣，隸屬於舊金山城市圈，夾在紅木城和門洛帕克中間，地理位置極佳。根據2019年底美國房產網站Property Shark對全美最昂貴郵區編號的最新分析，阿瑟頓對應的“94027”連續第三年位居榜首，其中位售價上漲5％至 7,050,000美元，比名單上第二貴的郵區-紐約薩加波納克（中位數價格為4,300,000美元）高出63％！

這座風景優美的硅谷小鎮只有2000戶人家左右，80%是跨國公司的CEO和高管們，其中包括谷歌前董事長埃裡克.施密特（Eric Schmidt）、惠普CEO等，此外，來自中國和印度的超級富豪也正在陸續遷入該地區，按房產經紀公司的數據，來自華人買家的需求占該地區豪宅需求的20%！

阿瑟頓鎮號稱“小巧、田園、宜居，沒有任何工業設施”,一流的自然環境和附近的斯坦福大學，這是小鎮的最大優勢！（來源：Business Insider）

根據Zillow數據，2020年8月，阿瑟頓的房屋中位價已超過730萬美元，較過去一年上漲了3.2%，預計未來一年還將上漲4%。

按照房產專家的分析，阿瑟頓地區如此備受硅谷經營和全球富豪的青睞，原因不外乎以下三個：

一、自然環境好：當地山丘起伏、綠樹成蔭、風景極佳，早在19世紀末，就已是舊金山富人夏季避暑的勝地，小鎮的名稱Atherton就來自當時在此大興土木的富豪Faxon D. Atherton。如今，6平方公裡的小鎮沒有任何工業設施，種滿了各種植物、綠化率非常高，宜居的田園氛圍。

二、地段好：位於硅谷中心，緊鄰硅谷起源地——世界名校斯坦福大學，由此前往硅谷各大高科技公司如Facebook、Google、Apple等都僅需20分鐘車程。

三、社區環境好：這裡歷來被視為建造私人豪宅的理想地點，為此擁有悠久的豪宅傳統的——大部分住宅都被樹木和草坪圍繞，私密性較高，而且社區非常安全、清淨。目前區內居民也以超高收入人群為主，據稱平均年收入在50萬-100萬美元左右，是全美家庭收入最高的！

這樣優越的環境，難怪吸引硅谷精英、乃至全球富豪的關注！近年來，阿瑟頓地區的房價一直穩步上升，且預計未來一年還將增長4%，正是區域吸引力的最好說明。入住阿瑟頓，成為這個尊貴社區的一部分，已不只是單純的居住需求，更是身份的像征和一筆絕佳的投資！

下面，且跟隨我們走入阿瑟頓大街276號（276 Atherton Avenue），實地領略美國最豪華地段常見豪宅的風範，看看硅谷精英們喜愛的超級豪宅到底長怎樣。

整個起居室沒做任何隔斷，透過高聳的玻璃落地窗，可以看到極佳的景致，也加強了室內的采光。

這是一幢功能完善、設施一流的全新現代化住宅，建於2017年，由備受贊譽的建築師馬克·英格利什（Mark English）精心設計而成，是當之無愧的建築傑作！整個住宅占地1英畝，由一幢面積8869平方英尺的雙層主建築、一幢面積526平方英尺，含廚房和衛浴的獨棟客房、私人庭院和泳池組成，共設有5臥6.5衛。一樓與地下一層為生活娛樂空間，二樓為4間臥室，包括主人套房和3個豪華套房，超完美的品質，使之成為獨一無二、讓人夢寐以求的超級住宅。要了解它，不妨從以下3點進行觀察。

景觀與私密性

曾有評論說，超級豪宅最關鍵的就是地段！也是，誰不想獨自擁有優美的自然環境和不被干擾的清淨呢？只有超級豪宅才能確保同時實現這兩點！本所住宅所在的地區位於阿瑟頓最幽靜的區域，四周綠樹成蔭，自然環境相當優美，當您穿過路邊由綠樹+大片草坪組成的通道時，您會感覺一個專屬於自己的私密世界。

現代設計風格

作為追求創新、領跑世界的硅谷精英，實用簡練的現代風格自然是最合適的設計風格。整個住宅由美國著名建築師馬克·英格利什（Mark English）設計，無論建築外觀、室內設計與功能搭配，均完美符合科技精英的審美與生活習慣，是當之無愧的建築傑作。

住宅的建築外觀干淨簡約，以直線條為主的方正設計。室內設計簡練實用，無數落地窗和大面積的可伸縮玻璃幕牆打通室內戶外的界限，讓整個空間充滿光源，通透自然。偌大的起居空間內，沒有做任何隔斷，空間通透而開放，且無縫與戶外的私人庭院連接，自然實用。兩大極具視覺震撼力的建築設計元素——連接H型頂層兩側的浮橋，以及三層高螺旋樓梯更是錦上添花，使這棟豪宅真正脫穎而出！

功能搭配

作為行業精英，住宅自然不只追求居住舒適，更要確保滿足舉辦日常社交之需，為此，三層住宅（地面兩層+地下一層）在功能上做了明確劃分：

底樓是舉辦派對的好地方，有豪華的定制吧台、可容納400多瓶酒的玻璃酒窖和極其寬敞的影院室。

一樓包括超寬敞的開放式起居室和一流的美食廚房，以及1間帶有套內衛浴的獨立客房和辦公室。

二樓共設有4間臥室，每間臥室都設有獨立套內衛浴，既豪華又私密，當中包括1間擁有超寬景觀陽台的主套房。

住宅的其他完善配備還包括帶水療長達57英尺的游泳池、別墅庭院還有大片修整干淨的綠草坪，閑暇時可以在上面曬太陽，在晚上這裡是舉辦聚會派對的“大場地” 。

最後值得一提，豪宅全屋安裝了輻射地暖和制冷系統，營造出更寧靜、潔淨、開揚、舒適的居住環境；最先進的Control4智能家居系統亦全面提升了生活的品質和便利。

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更多精彩豪宅實景欣賞：

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

投資洛杉磯房產潛利比您想像大！

從1997年到2006的十年間，全美國住房價格平均增加了124%，2007年底，美國爆發了次級房貸危機，房價大幅下跌，不過近年美國房市穩定復蘇，且今年因新冠肺炎疫情下，美國房市在資金行情支撐下也轉熱絡，中國人熟悉的加州洛杉磯的置產投報率，也有不錯的表現。

經過幾年調整，美國的經濟好轉，2011年開始美國的房地產市場開始復蘇，以加州為例，2012全年的房價漲幅有20%～25%，部分熱門地區例如舊金山市區、南灣的帕落阿圖市（Palo Alto City）甚至達到了30%以上。

相關資訊：【美國加州房地產還值得投資嗎？】

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，以現況來說，在國內大城市買一間100平米大樓約要580萬元，出租投資報酬率不到2%。同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一間還不錯的透天別墅帶前後院，投資報酬率6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓，基本上可以達到10%的租金年回報率。

從長期的統計中，美國加州房產上升期的漲幅每年10%至15%左右，平均起來，扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等，長期而言持有十年以上的房價增值率在每年5%～6%左右。

美國南加州本是全美房價表現優質區，其中華人人口約50萬人，是全美華人人口第二多區域。國人早有創業及求學需求而移居美國，加上由於全球人力已邁入國際村的市場，90年代以後的學子也需要加值自己的國際觀，有錢的家長乾脆赴美置產，而赴美教育若能取得“綠卡（永久居留權）”，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上取得永久居留權，可享本籍生的資格，本籍生占外州的三分之一，更是當州的五分之一，也成為中國人移居美國的誘因。

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近年中國景氣轉弱，讓高資產族開始往海外尋求投資管道，從美國開放的投資移民（EB-5），每年1萬個名額，中國大陸就占6,000多人。受到政策壓抑的大陸房市，因為熱錢需要出口，美國也是投資市場焦點。

陳炳辰說明，隨著特朗普上任，雖然經濟優先，但與中國關系僵持，加州又是最多華人的地區，過去許多房市亮點價碼都由中國人創造，如今環境不友善，前僕後繼情況趨少。今年的疫情影響下，美國經濟更顯下挫，零售餐廳營業受限，失業率也大增，又逢美國總統大選在即，房產市場也處在觀望，令加州房地產表現稍嫌不若過往，但也可能是個入場的機會。

陳炳辰提醒，目前美國政治彌漫保守排斥外國人的氣氛，置產雖不至於有明顯危機，但在移民條件申請上也會相對嚴格，有意於當地買房民眾得在准備時顧慮萬全。

來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

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美國加州房地產還值得投資嗎？

陽光明媚的加利福尼亞州不斷吸引著人們、企業和游客，地理和經濟都具有多樣性。從山巒到海灘，加州的經濟由娛樂和技術、農業（得益於全年溫和的天氣）、制造業、保健和金融等行業組成。大量的公司總部設在洛杉磯、舊金山、聖地亞哥、聖何塞和薩克拉門托等大都市地區，難怪加州的人口持續增長——盡管其人口密集，缺乏可負擔的住房和生活成本高。

大家都知道，在加州買房真的很難，因為太貴了。其平均房價為524,400美元（折合約356萬元人民幣），是全美最高的。加州買不起房是很多人不得不租房的主要原因。這個州為投資者提供了一個獨特的環境，因為它擁有超高的房地產價格，再加上驚人的租賃需求和租金。

加州是投資房地產的好地方嗎？本文將幫助您確定是否應該考慮在加州購買投資房產。同時，找出哪些地區的房市最強勁，以及在這些高價市場中是否可以獲得可觀的投資回報率。

加州經濟的現狀

加州的經濟規模是美國最大、世界第五，GDP超過3萬億美元。其勞動力由近1800萬人組成，截至2018年，平均家庭收入僅超過7.5萬美元。

在冠狀病毒來襲之前，全國失業率從未降得這麼低。從那時起，情況就完全不同了，失業率超過了大蕭條時期的失業率。加州在4月和5月的失業率最高達到16.4％。隨著人們開始重返工作崗位，失業率開始慢慢回落。但截至7月，加州仍有13.3%的人口處於失業狀態。

加州是最早執行原地避難令並基本關閉的州之一。即使采取了迅速而嚴格的行動來對抗冠狀病毒，對加州的人口密度似乎毫無幫助。就在一個月前，病例數（超過12000例）創下歷史新高。

好消息是，9月份加州的冠狀病毒數量正在下降。然而，毫無疑問，這場大流行已經讓美國的經濟岌岌可危。

即使加州的房價和租金遠高於全國平均水平，但加州的人口已接近4000萬，並不斷增長。穩定的人口增長往往會引起投資者的興趣，他們知道在強勁的房市中應該尋找什麼。

2020年的加州房地產市場

自冠狀病毒爆發以來，加州的房屋價值一直在恢復，但與一年前相比，增幅微乎其微。加州大多數較大都市的房地產市場都稱得上是昂貴，待售房屋極少。

以下是加州獨特的房市趨勢概述。

低可負擔性：如果該地區的大多數居民將收入的30%以上花在住房上，那麼就會被認為是無法負擔的。由於生活成本高，加州是出了名難以負擔的地方。高於平均水平的工資給當地的住房市場帶來了追隨的壓力。如果沒有更多可負擔得起的住房選擇，工資較低的工人將永遠無法買房，成為終身租房者。

房屋存量低：全州的地方政策不允許城市擴張，對住房開發有嚴格的政策。這也是造成可負擔房屋缺乏的一大原因。

高租賃需求：因為加州周邊地區的房價太高了大量的人被迫租房。低庫存=高需求。

“逃離城市”潮：自從疫情發生後，人們開始從大城市搬到郊區或小城鎮。有幾個因素推動了這一趨勢，包括遠程工作的可行性，更高的性價比和對戶外/開放空間的渴望。在被關在家裡好幾個月之後，可以說我們大多數人對喜歡居住地的價值有了新的認識。

利率很低

加州投資房地產的最佳地區

加利福尼亞是一個巨大的州，擁有數百萬居民。因此，房地產市場將根據位置的不同而變化很大。自然，靠近洛杉磯和舊金山這樣的大都市，價格也會更高。

根據AttomData第二季度的2020年美國房屋可負擔性報告，三分之二市場的房屋升值速度超過工資增長速度。另一方面，洛杉磯、聖地亞哥和橙縣的年工資增長速度高於房屋升值速度。

加州（或任何地方）投資房地產最好的地方會有這三個指標：可負擔性、就業增長和人口增長。問題是，在加州是否有任何地方還能提供可負擔性、就業增長、人口增長？

以下是加州為投資者提供穩健住房市場的地區。

薩克拉門托縣/羅斯維爾（Sacramento County/Roseville）

薩克拉門托是加州的首府，這裡的地區經濟實惠，就業和人口增長強勁。阿登（Arden）和阿卡德（Arcade）都位於薩克拉門托縣，羅斯維爾（Roseville）是該都市區最大的城市之一。

這些地區的房價中位數為327,073美元（折合約222萬元人民幣）。薩克拉門托和羅斯維爾周邊的房價預計在未來三年內將增長高達33%。在薩克拉門托或其周邊市場購買投資房產，很可能為投資者帶來豐厚的回報。

聖貝納迪諾縣（San Bernardino County）

聖貝納迪諾縣部分地區的可負擔性在過去幾年中得到了改善，因為該縣一直致力於通過住房計劃來解決這個問題。就租金而言，這個都會區被認為是南加州租金較便宜的地區之一。對租房業主來說，好消息是租金每年增長5%，租房需求量大。房屋的價值也大漲，就在去年。

河濱縣（Riverside County）

河濱的房市與聖貝納迪諾的房市類似，但普遍要貴一些。今年8月，河濱縣的平均房價為45萬美元（折合約306萬元人民幣）。與去年此時相比，增長了近15%。

博蒙特（Beaumont）

博蒙特市位於南加州兩座最高的山脈（聖戈爾戈尼奧山 San Gorgonio 和聖雅辛托山 Mt San Jacinto）之間的河濱縣。自2010年以來，該市人口增長超過38%，是該州增長第二快的城市。博蒙特的住房市場競爭激烈，很有可能是因為它比周圍的河濱和聖貝納迪諾大都會更實惠。今年8月8月，平均房屋銷售額為38萬美元（折合約258萬元人民幣），比去年增長了11%。

埃爾西諾湖（Lake Elsinore）

埃爾西諾湖位於河濱縣西部，是一個占地3000英畝的淡水湖，是加州發展第四快的城市。自2010年以來，有超過15,000名新居民搬到了埃爾西諾湖，使其人口增加了近32%。平均房價比去年上漲了10%。

科林加（Coalinga）

科林加是位於弗雷斯諾縣（Fresno County）的一個城市，雖然面積不大，但卻是加州發展最快的城市之一。附近有三所學院和大學，房價仍然是可承受的。上個月，房屋平均售價為19.4萬美元（折合約132萬元人民幣），比去年增長了1.6%。現在房市的競爭也不是超級激烈。

道格拉斯市（Douglas City）

道格拉斯城地區位於三一縣（Trinity County）雷丁（Redding）以西僅45分鐘車程，是加州淘金熱時期定居的山城。8月份，房屋平均掛牌價為32.2萬美元（折合約219萬元人民幣）。這很重要，因為這與2019年相比增長了17.4％。該縣的人口比大多數縣少，但隨著它靠近較大的都市而增長。

洛杉磯縣——聖佩德羅（San Pedro）

根據Redfin的數據，今年8月聖佩德羅的房屋成交均價為62萬美元（折合約421萬元人民幣），同比增長2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不過，Zillow預測，未來幾個月，聖佩德羅地區的房價將開始下降。聖佩德羅的房價還是有點貴，平均租金為2500美元（折合約16976元人民幣）。

加州洛杉磯聖佩德羅（San Pedro）經過翻新的海灘風格別墅，建築面積134平方米，2臥2衛，房價約¥ 533萬。

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來源：Real Wealth Network
編譯：Zoe Chan

讀完這篇文章，您應該至少對加州內提供回報機會的房市有一個不錯的了解。在加州的部分地區，完全可以買到一些租金需求高、升值潛力大的投資房。

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