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居外看點：拜登當選將對外國投資者更加友好

前兩天，我們撰文為大家分析【2020大選結果會對美國房市產生什麼影響？】。而早前，居外IQI接受了《南華早報》的專訪，發表了一些拜登（Joe Biden）當選、執政會對外國投資者帶來的影響預測。

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，也許中美關系回不了從前，但拜登將被投資者——本地和外國投資者均視為更理性的領導人。他補充說，拜登將比特朗普更關心穩定和經濟增長。

“與我們合作的大多數中國客戶都相信，拜登將比特朗普總統對海外投資者更加友好，”奇米爾說。“拜登可能會扭轉一些關稅，並有一個更支持移民和支持學生的立場。在拜登的領導下，家長們會對送孩子去美國感到不那麼擔心。他們認為中國人在美國會更受歡迎。”

中美貿易戰對中國投資者向美國房產的投資造成了打擊。據美國全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，2020年中國買家購買美國房屋的數量為115億美元，僅相當於2017年特朗普上台時的三分之一左右的水平，而這一數字也開始了三年的下降。今年的購買數量也大幅下降，從2017年的4.06萬套下降到1.84萬套，下降了一半以上。

奇米爾表示，拜登也更有可能控制美國冠狀病毒的爆發，推出切實可行的刺激計劃，並建設大量的基礎設施，這些都可能推動價格上漲。“他將建設住房；他將支持租房者。所有這些政策都傾向於推高房價，”他補充道。

奇米爾又表示，在新制度下，傾向於民主黨的“藍州”紐約、新澤西、康涅狄格、加州和其他高收入州份的投資者可以大幅節省房產稅，因為拜登很可能會廢除一項阻止人們將該稅項作為支出逐項列出的規則，這將對房價起到“巨大的推動作用”。

但房地產中介公司Nest Property的創始人兼董事總經理Naomi Budden說，在特朗普很可能降低資本利得稅稅率的地方，拜登會“希望對收入超過100萬美元的人增加資本利得稅稅率”，從而增加收入，以填補預算的漏洞，並落實擴大醫保範圍的提議。“這可能會導致在美國出售房地產的外國投資者在稅收方面受到重大打擊，”Budden說。

她說，拜登打算將“1031交換”（1031 Exchanges）限制在年收入低於40萬美元的納稅人身上，該政策允許房產投資者通過將出售收益直接投入新的投資來推遲繳納資本利得稅。當選總統還打算改革“機會區”（Opportunity Zones）計劃，為在指定地區投資的開發商提供稅收優惠。

高力國際表示，如果拜登勝選確實增加了人民幣的上行壓力，中國資本將有可能再次開始瞄准其他亞太房地產市場——比如中國香港，也包括澳大利亞等傳統目的地。拜登領導下的美元可能走軟，可能會進一步降低以美元為戶籍的投資者和基金的競爭力，限制他們對高收益資產的活動。

房地產咨詢公司世邦魏理仕表示，預計將出台1萬億至2萬億美元的財政刺激計劃，以支持美國經濟。其表示，如果民主黨獲得參議院多數席位，刺激措施的金額將更高。

“當選總統拜登如果頒布10年內增加5.4萬億美元支出的計劃，將有可能因擴大醫保覆蓋面而刺激醫療地產需求，通過更多的基礎設施支出使工業和物流地產受益，並刺激更多的經濟適用房開發，”世邦魏理仕全球首席經濟學家Richard Barkham表示。

世邦魏理仕亞太區研究主管Henry Chin則表示，雖然拜登的勝利可能會鼓勵一些投資者走出觀望模式，但持續的旅行限制將確保短期內投資量仍然有限。

該咨詢公司預計明年亞洲投資者對美國房產的興趣會越來越大，比如大城市的辦公樓、物流和數據中心。資金來源將由韓國、新加坡和中國香港主導。由於資本管制和與美國持續的地緣政治緊張局勢，中國買家可能會保持謹慎，並有可能成為淨賣家。

延伸閱讀：

來源：南華早報
編譯：Zoe Chan

拜登當選總統，其政策有望利好海外投資者！

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2020大選結果會對美國房市產生什麼影響？

歷時多月的美國大選終於要落下帷幕。如今拜登勝選，即將入主白宮，對美國的經濟、移民政策、以及疫情的走向都會產生巨大影響——其中也包括房市。

究竟美國大選對於房地產市場的變化會是如何？從住宅到商用投資的房地產市場，是否會因為美國大選而改變呢？我們就透過數據和房市政策方向，一起來看看吧！

住宅市場

一般來說，總統大選總是會為該地區的住宅房市帶來變數。根據Matt Laricy的說法，在美國，民眾因為害怕總統大選所帶來的改變，而沒辦法理性的決定是否要買房。

如果將最近13次美國總統大選（從1980年代開始）的住宅銷售數字攤開來看，可以發現在總統大選的前一個月（10月～11月間，美國總統大選固定在11月1日之後的第一個星期二），住宅成交量中位數比其他非選舉年多衰退了近7％。也就是，雖然每年這個時間，美國的房地產銷量都會較前一個月下降，但只要碰上總統大選，銷量就會更明顯的萎縮。

再進一步分析，根據數據顯示，住宅銷售的萎縮在高端客群尤為明顯。專家認為因為美國選舉常常聚焦在“稅賦議題”上，不論結果是增或減，這些高端客層的民眾都不太敢隨便買房，以免選後自己必須負擔更龐大的成本。同理，對於首購族或是打算買中低價位房產的民眾來說，總統大選對於買房意願的影響看起來並不太大。

還有一點值得一提的是，美國大選對房市的影響往往是“量縮”、“價穩”。在這幾個月中，銷量是明顯的下跌，但對價格的影響倒是不大。價格之所以能夠有支撐，其實是因為可以影響期間不長（選舉造勢期間至多半年），而且也沒有真正的房市利空消息（單純是民眾暫時在觀望）。因此買家在知道這樣的情況選後就會好轉下，也不會想要價降求售，價格也因此能夠維持。

商用投資市場

同樣“量縮”、“價穩”的狀況在商業地產投資這塊，似乎沒有發生！

根據全球五大房地產代理公司之一世邦魏理仕（CBRE）的研究報告指出，總統選舉對於商業地產的投資影響微乎其微。反而是金融市場上的大事件或是稅務上的變革與商業地產投資密切相關，舉例來說：金融海嘯、COVID-19疫情帶給商業地產市場的影響就很大。

美國商業地產投資額

從商業地產的投資報酬率來看也是如此，盡管碰上總統大選年，對於投報率來說也沒有太大的影響。

美國商業地產投資回報率

大選之後的美國房市

因為疫情的低利率跟紓困，導致美國住宅市場在Q3爆炸性成長，大家都在搶房。隨著總統大選的逼近，今年是否會跟歷來情況一樣暫時還不得而知。

但對於選後的房市狀況，全球五大商仲之一高力國際（Colliers International）的執行副總裁Kurt Stout認為，如果在11月的選舉中，拜登擊敗川普，民主黨也順利拿回參議院的多數席次，則短期間在華盛頓特區的辦公室需求將有短期噴發的可能性。

拜登的房市政策

拜登團隊早在今年2月發布了一個十分詳細的6,400億美元“住房小目標”。盡管這個計劃中的很多構想都相當理想化，但至少透露出了他的政策方向。

拜登最受歡迎的政策之一是為首次購房者提供最高15,000美元的首付減免政策。考慮到近年來的房價飆升，這對許多人來說確實是個不小的幫助。

但也有人擔心這個計劃的時機並不正確。Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale提到：“首付稅收抵免的想法很棒，但這可能不是市場目前最‘正確’的計劃。當下房地產市場最大的問題是：大家能買得起的房屋太少。市場不缺買家，卻沒有足夠多的房子。”

拜登的住房計劃中，還包括為教師、急救人員以及其他國家公務人員提供首付援助和較低房價。但尷尬的是，因為收入的限制，他們只能選擇買本身收入就較低的社區或者是壓根就沒什麼經濟適用房的昂貴社區。

拜登承諾，如果當選，他將幫助消除種族住房差距。種族住房差距導致有色人種社區住房擁有率低（從而導致家庭財富也更少）。他提議建立一個全國統一的房屋評估標准，以確保不同膚色社區的房屋評估價值不會低於白人社區的相似房屋。

此外，他提議創建一個公共信貸機構，通過考慮按時支付租金、水電費等項目的記錄，幫助提高少數族裔購房者的分數，從而幫助更多的購房者以更低的費用和利率獲得抵押貸款。

居外投資小錦囊

但總的來說，不論哪個政黨當選，我們也都沒法知道未來哪些住房計劃將會被通過、何時通過。

所以如果您是“大選觀望型”買家，那我們建議您從買房目的出發去思考吧：自住房買家，如果經濟條件合適、價格範圍允許，那就踏實去買。

自住屬於剛需，房市也許在短期內會有小範圍波動，但是把有去無回的房租變成投資的一部分，長期來看仍然是一項不錯的投資。您唯一需要考慮清楚的應該是要買房子的類型、位置、大小，而不是今年是不是大選年。

但如果您是投資房買家，尤其是如果不確定是否未來要長期在美國，可能還是要回歸市場、景氣、疫情的面向來決定。目前尚未確定的房屋稅收情況（稅收抵免、減免等）、貨幣政策都可能會對您未來的購房計劃產生影響。

延伸閱讀：

來源：股感知識庫、flyhomesblog
責編：Zoe Chan

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居外看點：經濟跌入谷底，美國房價怎麼還連創新高？

一波三折的美國大選終告落幕。但美國的麻煩事還遠遠不止於此。

秋季以來，美國新冠肺炎疫情出現急劇反彈。11月4日，美國單日新增新冠肺炎感染病例突破10萬。穆迪首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）近日表示，鑒於疫情繼續在美國傳播，加上缺乏額外的財政支持措施，美國經濟復蘇可能會被逆轉，經濟進入衰退的風險很高。

疫情形勢如此嚴峻，美國經濟跌落谷底，但房價卻出乎意料出現強勁上漲。據美國媒體報道，6月份美國現房銷售價格中位數首次突破30萬美元，創下歷史新高，超過了2007年金融危機前的高點。而且近幾個月，美國房價也依然保持升勢。

美國樓市“逆勢”火熱的原因是什麼？背後潛藏哪些風險？

美國房價創新高

今年，全球經濟出現了很多反常現像，其中就包括經濟低迷但房價持續走高。

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）在接受中新社國是直通車采訪時表示，經濟衰退期，無論在美國還是在全世界，住房總是不景氣。人們失去了工作，不再夢想住更大的房子。

但今年二季度，在自上世紀40年代以來最嚴重的全球經濟衰退中，全球住房價格卻強勁上漲了4%。美國房價就是逆勢上漲的典型例子。自今年5月以來，美國新房銷售量攀升了67%，價格上漲了15%。

美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，以下簡稱NAR）發布的最新數據當中，有三大要點值得關注：

一、美國9月成屋銷售量達到654萬戶，比上月增長9.4%，比一年前增長近21%，並創近14年來新高。

二、9月美國現房中位數售價上漲至每棟31.18萬美元，連續四個月創下新高，這已經遠遠超過金融危機前的高點。2007年美國金融危機前，美國樓市泡沫頂峰時，現房銷售價格中位數大致為23萬美元。

三、供不應求的市場導致庫存量連續下滑。房屋總庫存量比上月和一年前下降至147萬套，以目前銷售速度只能維持2.7個月，這一數據也創下歷史新低。

為何反常大漲？

“一般而言，美國房屋銷售在年底會趨於平緩，但在9月份，它們的飆升超過了我們在這個季節通常看到的情況，”NAR首席經濟學家Lawrence Yun說，可以把這種反常歸因於創紀錄的低利率和市場上大量的買家，包括度假屋買家，因為在家工作有更大靈活性。

一方面，空前寬松的貨幣政策提升了居民購買力。今年3月起，美聯儲為應對疫情影響，開啟無限量、無底線量化寬松政策。數據顯示，2020年9月，美國M2擴大至18.6萬億美元，近5月M2同比增速處在20%以上的歷史高位，並持續擴大，9月同比為24%。

與此同時，30年期抵押貸款固定利率加速下行，10月末為2.81%，處在歷史低位。寬松貨幣政策下，購房者貸款更容易，貸款成本更低，住房購買力提升。

另一方面，流動性寬松背景下核心區域房產受到偏好。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區域樓市。

喬治·奇米爾也表示，這種超現實行情其實是政府政策造成的。隨著央行將資金注入信貸市場，已經下跌多年的30年期抵押貸款利率暴跌至歷史最低點——美國低於3%，歐洲低於2%。“如果你正夢想著在大房子裡渡過這場瘟疫，便宜的抵押貸款現在正向你招手，讓你行動起來。”

房地美公司數據顯示，9月份美國30年期、常規、固定利率抵押貸款的平均利率從8月份的2.94%下降到2.89%，10月進一步降至2.83%。而整個2019年的平均利率為3.94%。

此外，供應不足也被視為推升美國房價的重要原因。據NAR統計，截至9月底，全美房屋庫存總量為147萬套，較8月下降1.3%，較一年前（182萬套）下降19.2%。按照目前銷售速度，未售庫存消化時間為2.7個月，低於8月的3.0個月，也低於2019年9月的4.0個月。值得注意的是，2020年9月售出的房屋中，71%的房屋在市場上的銷售時間不到一個月。

“不缺乏有希望的、潛在的買家，但庫存處於歷史低位，”Lawrence Yun說。”我們已經看到一些房屋建築商采取行動加大供應量，但仍然存在更多建房的需求。”

新增供應快速提升並不容易。截至6月，美國新房開工數量比2019年6月的123.5萬套低4%。喬治·奇米爾表示，城市規劃方面的限制，使得在最需要的地方建造新房變得困難。

繁榮背後潛藏風險

美國房價的超預期反彈也引發了更多人的憂慮。

喬治·奇米爾指出，住房市場是低迷的美國經濟當中的一個亮點。但是，當房地產市場價格被便宜的資金所左右，而非真正的需求，結果往往是資源分配嚴重傾斜，已經有很多投資者買房不是為了避風頭，而是為了替代價格更高的股票和債券。

“未來的風險是，經濟繁榮會讓更多人買不起房，房價最終會達到危險的泡沫水平”，喬治·奇米爾表示，而當繁榮破產時解開壞賬需要時間，壞賬會波及中產階級，延長並加深由此造成的經濟衰退。房價過快上漲或引發金融風險，且不利於民生。

據美媒報道，由於臉書、推特等公司放寬員工工作地點限制，一些技術人員離開硅谷，遷往美國西部山區。但他們的到來也推高了房地產價格，令當地居民不滿。

樓市能否推動經濟復蘇？

喬治·奇米爾指出，在2020年的美國，房地產是少數幾個呈現正增長的行業之一。疫情加劇了許多人裝修或購買新房的需求。在美國，住宅房地產市場是整體經濟復蘇的重要因素，但它在美國發揮的作用不像在中國那樣大。

房屋建設每年為美國GDP貢獻約1.15萬億美元，占GDP總量的6.2%。 “住房市場是美國經濟重要組成部分，但鑒於提供新供應量的限制，僅靠住房市場很難恢復經濟增長”，他表示，美國需要的是基礎廣泛的經濟復蘇，包括但不限於住房。

實際上，美國房價逆勢攀升並非個案。近期，英國、德國、韓國等國家房價都呈顯著上升趨勢。與美國情況類似，其他發達國家尤其是國際大都市房產價格上漲，是貨幣寬松背景下居民購買力提升以及資金保值增值訴求所推動的。

中長期看，房地產市場與經濟運行情況相適應。當前疫情全球大流行仍處在上升期，國外形勢依舊嚴峻，經濟面臨衰退風險，失業率居高。在這一大背景下，房價上漲、交易活躍難持續。

延伸閱讀：

來源：國是直通車
責編：Zoe Chan

盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。房地產投資的價值大多來自於長期持有，讓時間增長您的財富。

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【視頻看房】走進全美最貴地區領略頂級豪宅的無盡魅力

“94027”，這個數字對於絕大大多數國人來說，或許只是普通的數字，但對於美國來說，卻意義非凡。眾所周知，在美國買房時很多人習慣根據郵區編號（Zip Code）來選定區域。而“94027”對應的加州阿瑟頓地區，位於硅谷中心，是全美房價最昂貴的區域，在該區域擁有住房是硅谷精英身份的像征。那麼，這個區域有怎樣的魅力呢？

阿瑟頓（Atherton）位於加州聖馬特奧縣，隸屬於舊金山城市圈，夾在紅木城和門洛帕克中間，地理位置極佳。根據2019年底美國房產網站Property Shark對全美最昂貴郵區編號的最新分析，阿瑟頓對應的“94027”連續第三年位居榜首，其中位售價上漲5％至 7,050,000美元，比名單上第二貴的郵區-紐約薩加波納克（中位數價格為4,300,000美元）高出63％！

這座風景優美的硅谷小鎮只有2000戶人家左右，80%是跨國公司的CEO和高管們，其中包括谷歌前董事長埃裡克.施密特（Eric Schmidt）、惠普CEO等，此外，來自中國和印度的超級富豪也正在陸續遷入該地區，按房產經紀公司的數據，來自華人買家的需求占該地區豪宅需求的20%！

阿瑟頓鎮號稱“小巧、田園、宜居，沒有任何工業設施”,一流的自然環境和附近的斯坦福大學，這是小鎮的最大優勢！（來源：Business Insider）

根據Zillow數據，2020年8月，阿瑟頓的房屋中位價已超過730萬美元，較過去一年上漲了3.2%，預計未來一年還將上漲4%。

按照房產專家的分析，阿瑟頓地區如此備受硅谷經營和全球富豪的青睞，原因不外乎以下三個：

一、自然環境好：當地山丘起伏、綠樹成蔭、風景極佳，早在19世紀末，就已是舊金山富人夏季避暑的勝地，小鎮的名稱Atherton就來自當時在此大興土木的富豪Faxon D. Atherton。如今，6平方公裡的小鎮沒有任何工業設施，種滿了各種植物、綠化率非常高，宜居的田園氛圍。

二、地段好：位於硅谷中心，緊鄰硅谷起源地——世界名校斯坦福大學，由此前往硅谷各大高科技公司如Facebook、Google、Apple等都僅需20分鐘車程。

三、社區環境好：這裡歷來被視為建造私人豪宅的理想地點，為此擁有悠久的豪宅傳統的——大部分住宅都被樹木和草坪圍繞，私密性較高，而且社區非常安全、清淨。目前區內居民也以超高收入人群為主，據稱平均年收入在50萬-100萬美元左右，是全美家庭收入最高的！

這樣優越的環境，難怪吸引硅谷精英、乃至全球富豪的關注！近年來，阿瑟頓地區的房價一直穩步上升，且預計未來一年還將增長4%，正是區域吸引力的最好說明。入住阿瑟頓，成為這個尊貴社區的一部分，已不只是單純的居住需求，更是身份的像征和一筆絕佳的投資！

下面，且跟隨我們走入阿瑟頓大街276號（276 Atherton Avenue），實地領略美國最豪華地段常見豪宅的風範，看看硅谷精英們喜愛的超級豪宅到底長怎樣。

整個起居室沒做任何隔斷，透過高聳的玻璃落地窗，可以看到極佳的景致，也加強了室內的采光。

這是一幢功能完善、設施一流的全新現代化住宅，建於2017年，由備受贊譽的建築師馬克·英格利什（Mark English）精心設計而成，是當之無愧的建築傑作！整個住宅占地1英畝，由一幢面積8869平方英尺的雙層主建築、一幢面積526平方英尺，含廚房和衛浴的獨棟客房、私人庭院和泳池組成，共設有5臥6.5衛。一樓與地下一層為生活娛樂空間，二樓為4間臥室，包括主人套房和3個豪華套房，超完美的品質，使之成為獨一無二、讓人夢寐以求的超級住宅。要了解它，不妨從以下3點進行觀察。

景觀與私密性

曾有評論說，超級豪宅最關鍵的就是地段！也是，誰不想獨自擁有優美的自然環境和不被干擾的清淨呢？只有超級豪宅才能確保同時實現這兩點！本所住宅所在的地區位於阿瑟頓最幽靜的區域，四周綠樹成蔭，自然環境相當優美，當您穿過路邊由綠樹+大片草坪組成的通道時，您會感覺一個專屬於自己的私密世界。

現代設計風格

作為追求創新、領跑世界的硅谷精英，實用簡練的現代風格自然是最合適的設計風格。整個住宅由美國著名建築師馬克·英格利什（Mark English）設計，無論建築外觀、室內設計與功能搭配，均完美符合科技精英的審美與生活習慣，是當之無愧的建築傑作。

住宅的建築外觀干淨簡約，以直線條為主的方正設計。室內設計簡練實用，無數落地窗和大面積的可伸縮玻璃幕牆打通室內戶外的界限，讓整個空間充滿光源，通透自然。偌大的起居空間內，沒有做任何隔斷，空間通透而開放，且無縫與戶外的私人庭院連接，自然實用。兩大極具視覺震撼力的建築設計元素——連接H型頂層兩側的浮橋，以及三層高螺旋樓梯更是錦上添花，使這棟豪宅真正脫穎而出！

功能搭配

作為行業精英，住宅自然不只追求居住舒適，更要確保滿足舉辦日常社交之需，為此，三層住宅（地面兩層+地下一層）在功能上做了明確劃分：

底樓是舉辦派對的好地方，有豪華的定制吧台、可容納400多瓶酒的玻璃酒窖和極其寬敞的影院室。

一樓包括超寬敞的開放式起居室和一流的美食廚房，以及1間帶有套內衛浴的獨立客房和辦公室。

二樓共設有4間臥室，每間臥室都設有獨立套內衛浴，既豪華又私密，當中包括1間擁有超寬景觀陽台的主套房。

住宅的其他完善配備還包括帶水療長達57英尺的游泳池、別墅庭院還有大片修整干淨的綠草坪，閑暇時可以在上面曬太陽，在晚上這裡是舉辦聚會派對的“大場地” 。

最後值得一提，豪宅全屋安裝了輻射地暖和制冷系統，營造出更寧靜、潔淨、開揚、舒適的居住環境；最先進的Control4智能家居系統亦全面提升了生活的品質和便利。

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更多精彩豪宅實景欣賞：

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

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投資洛杉磯房產潛利比您想像大！

從1997年到2006的十年間，全美國住房價格平均增加了124%，2007年底，美國爆發了次級房貸危機，房價大幅下跌，不過近年美國房市穩定復蘇，且今年因新冠肺炎疫情下，美國房市在資金行情支撐下也轉熱絡，中國人熟悉的加州洛杉磯的置產投報率，也有不錯的表現。

經過幾年調整，美國的經濟好轉，2011年開始美國的房地產市場開始復蘇，以加州為例，2012全年的房價漲幅有20%～25%，部分熱門地區例如舊金山市區、南灣的帕落阿圖市（Palo Alto City）甚至達到了30%以上。

相關資訊：【美國加州房地產還值得投資嗎？】

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，以現況來說，在國內大城市買一間100平米大樓約要580萬元，出租投資報酬率不到2%。同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一間還不錯的透天別墅帶前後院，投資報酬率6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓，基本上可以達到10%的租金年回報率。

從長期的統計中，美國加州房產上升期的漲幅每年10%至15%左右，平均起來，扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等，長期而言持有十年以上的房價增值率在每年5%～6%左右。

美國南加州本是全美房價表現優質區，其中華人人口約50萬人，是全美華人人口第二多區域。國人早有創業及求學需求而移居美國，加上由於全球人力已邁入國際村的市場，90年代以後的學子也需要加值自己的國際觀，有錢的家長乾脆赴美置產，而赴美教育若能取得“綠卡（永久居留權）”，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上取得永久居留權，可享本籍生的資格，本籍生占外州的三分之一，更是當州的五分之一，也成為中國人移居美國的誘因。

了解美國綠卡，閱覽【居外美國移民百科】

近年中國景氣轉弱，讓高資產族開始往海外尋求投資管道，從美國開放的投資移民（EB-5），每年1萬個名額，中國大陸就占6,000多人。受到政策壓抑的大陸房市，因為熱錢需要出口，美國也是投資市場焦點。

陳炳辰說明，隨著特朗普上任，雖然經濟優先，但與中國關系僵持，加州又是最多華人的地區，過去許多房市亮點價碼都由中國人創造，如今環境不友善，前僕後繼情況趨少。今年的疫情影響下，美國經濟更顯下挫，零售餐廳營業受限，失業率也大增，又逢美國總統大選在即，房產市場也處在觀望，令加州房地產表現稍嫌不若過往，但也可能是個入場的機會。

陳炳辰提醒，目前美國政治彌漫保守排斥外國人的氣氛，置產雖不至於有明顯危機，但在移民條件申請上也會相對嚴格，有意於當地買房民眾得在准備時顧慮萬全。

來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

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美國加州房地產還值得投資嗎？

陽光明媚的加利福尼亞州不斷吸引著人們、企業和游客，地理和經濟都具有多樣性。從山巒到海灘，加州的經濟由娛樂和技術、農業（得益於全年溫和的天氣）、制造業、保健和金融等行業組成。大量的公司總部設在洛杉磯、舊金山、聖地亞哥、聖何塞和薩克拉門托等大都市地區，難怪加州的人口持續增長——盡管其人口密集，缺乏可負擔的住房和生活成本高。

大家都知道，在加州買房真的很難，因為太貴了。其平均房價為524,400美元（折合約356萬元人民幣），是全美最高的。加州買不起房是很多人不得不租房的主要原因。這個州為投資者提供了一個獨特的環境，因為它擁有超高的房地產價格，再加上驚人的租賃需求和租金。

加州是投資房地產的好地方嗎？本文將幫助您確定是否應該考慮在加州購買投資房產。同時，找出哪些地區的房市最強勁，以及在這些高價市場中是否可以獲得可觀的投資回報率。

加州經濟的現狀

加州的經濟規模是美國最大、世界第五，GDP超過3萬億美元。其勞動力由近1800萬人組成，截至2018年，平均家庭收入僅超過7.5萬美元。

在冠狀病毒來襲之前，全國失業率從未降得這麼低。從那時起，情況就完全不同了，失業率超過了大蕭條時期的失業率。加州在4月和5月的失業率最高達到16.4％。隨著人們開始重返工作崗位，失業率開始慢慢回落。但截至7月，加州仍有13.3%的人口處於失業狀態。

加州是最早執行原地避難令並基本關閉的州之一。即使采取了迅速而嚴格的行動來對抗冠狀病毒，對加州的人口密度似乎毫無幫助。就在一個月前，病例數（超過12000例）創下歷史新高。

好消息是，9月份加州的冠狀病毒數量正在下降。然而，毫無疑問，這場大流行已經讓美國的經濟岌岌可危。

即使加州的房價和租金遠高於全國平均水平，但加州的人口已接近4000萬，並不斷增長。穩定的人口增長往往會引起投資者的興趣，他們知道在強勁的房市中應該尋找什麼。

2020年的加州房地產市場

自冠狀病毒爆發以來，加州的房屋價值一直在恢復，但與一年前相比，增幅微乎其微。加州大多數較大都市的房地產市場都稱得上是昂貴，待售房屋極少。

以下是加州獨特的房市趨勢概述。

低可負擔性：如果該地區的大多數居民將收入的30%以上花在住房上，那麼就會被認為是無法負擔的。由於生活成本高，加州是出了名難以負擔的地方。高於平均水平的工資給當地的住房市場帶來了追隨的壓力。如果沒有更多可負擔得起的住房選擇，工資較低的工人將永遠無法買房，成為終身租房者。

房屋存量低：全州的地方政策不允許城市擴張，對住房開發有嚴格的政策。這也是造成可負擔房屋缺乏的一大原因。

高租賃需求：因為加州周邊地區的房價太高了大量的人被迫租房。低庫存=高需求。

“逃離城市”潮：自從疫情發生後，人們開始從大城市搬到郊區或小城鎮。有幾個因素推動了這一趨勢，包括遠程工作的可行性，更高的性價比和對戶外/開放空間的渴望。在被關在家裡好幾個月之後，可以說我們大多數人對喜歡居住地的價值有了新的認識。

利率很低

加州投資房地產的最佳地區

加利福尼亞是一個巨大的州，擁有數百萬居民。因此，房地產市場將根據位置的不同而變化很大。自然，靠近洛杉磯和舊金山這樣的大都市，價格也會更高。

根據AttomData第二季度的2020年美國房屋可負擔性報告，三分之二市場的房屋升值速度超過工資增長速度。另一方面，洛杉磯、聖地亞哥和橙縣的年工資增長速度高於房屋升值速度。

加州（或任何地方）投資房地產最好的地方會有這三個指標：可負擔性、就業增長和人口增長。問題是，在加州是否有任何地方還能提供可負擔性、就業增長、人口增長？

以下是加州為投資者提供穩健住房市場的地區。

薩克拉門托縣/羅斯維爾（Sacramento County/Roseville）

薩克拉門托是加州的首府，這裡的地區經濟實惠，就業和人口增長強勁。阿登（Arden）和阿卡德（Arcade）都位於薩克拉門托縣，羅斯維爾（Roseville）是該都市區最大的城市之一。

這些地區的房價中位數為327,073美元（折合約222萬元人民幣）。薩克拉門托和羅斯維爾周邊的房價預計在未來三年內將增長高達33%。在薩克拉門托或其周邊市場購買投資房產，很可能為投資者帶來豐厚的回報。

聖貝納迪諾縣（San Bernardino County）

聖貝納迪諾縣部分地區的可負擔性在過去幾年中得到了改善，因為該縣一直致力於通過住房計劃來解決這個問題。就租金而言，這個都會區被認為是南加州租金較便宜的地區之一。對租房業主來說，好消息是租金每年增長5%，租房需求量大。房屋的價值也大漲，就在去年。

河濱縣（Riverside County）

河濱的房市與聖貝納迪諾的房市類似，但普遍要貴一些。今年8月，河濱縣的平均房價為45萬美元（折合約306萬元人民幣）。與去年此時相比，增長了近15%。

博蒙特（Beaumont）

博蒙特市位於南加州兩座最高的山脈（聖戈爾戈尼奧山 San Gorgonio 和聖雅辛托山 Mt San Jacinto）之間的河濱縣。自2010年以來，該市人口增長超過38%，是該州增長第二快的城市。博蒙特的住房市場競爭激烈，很有可能是因為它比周圍的河濱和聖貝納迪諾大都會更實惠。今年8月8月，平均房屋銷售額為38萬美元（折合約258萬元人民幣），比去年增長了11%。

埃爾西諾湖（Lake Elsinore）

埃爾西諾湖位於河濱縣西部，是一個占地3000英畝的淡水湖，是加州發展第四快的城市。自2010年以來，有超過15,000名新居民搬到了埃爾西諾湖，使其人口增加了近32%。平均房價比去年上漲了10%。

科林加（Coalinga）

科林加是位於弗雷斯諾縣（Fresno County）的一個城市，雖然面積不大，但卻是加州發展最快的城市之一。附近有三所學院和大學，房價仍然是可承受的。上個月，房屋平均售價為19.4萬美元（折合約132萬元人民幣），比去年增長了1.6%。現在房市的競爭也不是超級激烈。

道格拉斯市（Douglas City）

道格拉斯城地區位於三一縣（Trinity County）雷丁（Redding）以西僅45分鐘車程，是加州淘金熱時期定居的山城。8月份，房屋平均掛牌價為32.2萬美元（折合約219萬元人民幣）。這很重要，因為這與2019年相比增長了17.4％。該縣的人口比大多數縣少，但隨著它靠近較大的都市而增長。

洛杉磯縣——聖佩德羅（San Pedro）

根據Redfin的數據，今年8月聖佩德羅的房屋成交均價為62萬美元（折合約421萬元人民幣），同比增長2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不過，Zillow預測，未來幾個月，聖佩德羅地區的房價將開始下降。聖佩德羅的房價還是有點貴，平均租金為2500美元（折合約16976元人民幣）。

加州洛杉磯聖佩德羅（San Pedro）經過翻新的海灘風格別墅，建築面積134平方米，2臥2衛，房價約¥ 533萬。

相關文章：

來源：Real Wealth Network
編譯：Zoe Chan

讀完這篇文章，您應該至少對加州內提供回報機會的房市有一個不錯的了解。在加州的部分地區，完全可以買到一些租金需求高、升值潛力大的投資房。

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紐約樓市“高大上”光環褪色，未來還有投資潛力嗎？

作為美國第一大城市、聯合國總部所在地、全球金融中心——紐約市的國際影響力與地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光環之下，紐約市的房價一直處於美國、乃至全世界最貴的大都市之列，並不會讓人感到驚訝。

美國房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）在此前發布的《2020年全球生活報告》中，紐約市以平均64.9萬美元的房價輕松排到了第10位。而有著“皇冠上的明珠”美譽的曼哈頓區的房價更是“貴上加貴”，據美國房地產咨詢公司Property Shark的數據顯示，2020年8月份，曼哈頓區的房價中位數是98萬美元，遠遠高於紐約市68.5萬美元的平均值。

但世上沒有什麼資產可以永遠只漲不跌，紐約市的房價也不例外。事實上，美國房地產咨詢公司Zillow的房價指數顯示，2019年時紐約市的房價已進入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越來越流行的居家辦公潮則進一步削弱了紐約市房價的上漲動力，尤其對曼哈頓區的衝擊最大，使得該地區房價出現了明顯的下滑，並有大量房產滯銷。

在經歷了長達十多年的牛市之後，紐約的樓市似乎再度進入了調整期，那麼這次又將會持續多久呢？

美國紐約柯克蘭（Corcoran Sunshine）地產經紀公司高級常務董事科代羅（Daniel August Cordeiro）對第一財經記者表示，他認為，目前（疫情帶來）的趨勢不會給市場造成永久性的變化，每當紐約（房地產）市場陷入停滯的時候，買家都會重新評估他們的優先選項。

“如果說我們在過去20年裡學到了什麼，那就是紐約（的房地產市場）是有彈性的，而且總是會反彈的。”科代羅如此說道。

紐約：新房平均8折

今年3~5月，紐約州是美國新冠肺炎疫情最嚴重的地區之一，6月之後才逐漸趨於穩定。

疫情讓居家辦公變得越來越普遍，加上“保持安全社交距離”等規定又極大限制了人們前往餐廳、酒吧等公共娛樂場所，博物館、電影院也長期處於關閉狀態，再加上經濟萎靡情況下導致的流浪漢與犯罪率的增加，這一切都使得大都市的魅力光環不再如以前那般耀眼。

國際房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）10月初發布的《全球城市住宅樓價指數》顯示，2020年二季度紐約市房價同比僅上漲了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明顯低於鳳凰城（+9.0%）、西雅圖（+6.5%）、明尼蘇達（+5.4%）和聖地亞哥（5.0%）等其他上榜的美國城市。

根據房地產咨詢公司Property Shark的統計數據，2020年4月紐約市的房產交易量只有1549套，與3月份的2909套相比出現了斷崖式暴跌，5月份更是僅成交了1337套。此後，隨著市場情緒回暖，7月份時回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，與去年同期相比銳減了45%。

同時Property Shark的數據還顯示，雖然6~8月期間的交易量整體上在回升，但房產交易價格的中位數卻在下滑，分別是71.8萬美元（6月）、68萬美元（7月）和66.5萬美元（8月），均不如去年同期的73.5萬美元、78萬美元和67.5萬美元。

科代羅對第一財經記者表示，紐約市新公寓的售價跌幅最為明顯，“比兩年前下跌了20~25%左右，整個市場的平均可議價範圍大約也有10%。”科代羅認為，當前市場上（新樓盤）的庫存量將會是未來五年內最高的，因為大部分正在開發或計劃中的新項目都會被凍結。

不過他補充道：“現在是挑選具有投資價值的房產的最佳時機，因為有很好的產品可供選擇，價格也很優惠。而在接下來的一年裡，庫存會逐漸下降，價格也會趨向穩定，有投資潛力的樓盤則會售罄。”

曼哈頓：人去樓空

據美國媒體報道，疫情暴發之後至今，紐約市大約有50萬人搬走，約占紐約市總人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈頓區。

美國房地產公司Douglas Ellima的調查數據顯示，今年8月，曼哈頓公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之間），創下十多年以來的最高水平，空置數量攀升至創紀錄的15025套。此外，八月份簽訂的租賃合同相比一年前減少了24％，可供出租的房源則增加了166％；所有公寓的月租金中位數為3363美元，同比下降了4％。即使當前在曼哈頓租房平均可以享受到兩個月的免費租金，基本上也無需交中介費，但流出的人口仍明顯少於流入。

另外值得一提的是，6月份之後，美國樓市整體上出現了一波回暖，交易量反彈明顯，但曼哈頓區卻是例外。

據Douglas Ellima和房產評估咨詢公司Miller Samuel上周發布的一份聯合報告統計，三季度曼哈頓的房產交易量為1375套，環比二季度僅增加了1.3%，而與去年同期相比則暴跌了46.3%；與此同時，三季度曼哈頓待售的房源已激增至9319套，環比增加了49.7%，同比增加了26.8%，為2009年全球金融危機最嚴重時期以來的又一峰值。根據報告評估，市場消化當前所有可用庫存將需要20.3個月，同樣為2009年以來的最長時間。

報告還稱，當前曼哈頓樓市的交易量正在以蝸牛般的速度前進，買家能享受到的折扣是十年以來最高的。市中心大多數辦公室都處於關閉狀態，餐廳和文化、娛樂場所的運營大幅受到限制，同時可供購房者選擇的房源堆積如山，賣家如果要在這時候拋售，大幅降價是唯一的選擇。

紐約蘇富比地產公司（Sotheby’s Realty）的房地產經紀人David Xu表示，當前曼哈頓的租房市場非常不好，有1.3萬多套房子待租。曼哈頓的高端房地產市場更加嚴峻，其高檔公寓主要是公寓（Condo）與合作公寓（Co-op）。房價在400萬至1000萬美元之間的房子都是降價銷售。

“我聽說，有的高檔公寓售價比之前降了70％。賣不出去的房子數量是過去十年中最高的。” David Xu說道。

與之相反的是，紐約市臨近地區的房產受到了熱捧。據紐約周邊地區的房產經紀人們反映，近來郊區房屋的問詢和購買需求出現激增。Miller Samuel的數據顯示，與2019年相比，紐約市郊區的7月房屋銷售額增長了44%，其中威斯特徹斯特郡（Westchester County）的增長高達112%。

外國買家：缺席影響高端樓盤

近日世邦魏理仕發布的一份研究報告顯示，今年上半年全球資金對美國公寓的投資額同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。報告還提到，外來資金通常熱衷於對中高端房產進行投資，而紐約市一直是他們在美國首選的投資目的地。

綜合不同機構的統計數據，2019年外國投資者在美國樓市的投資額大約占總交易量的5%左右，對美國房地產市場的整體影響不會很大，但在中高端市場，情況則完全不同。

科代羅向第一財經記者透露：“曼哈頓新公寓中的三分之一都是由國際買家買走的，而來自中國的買家則占到所有國際買家的近一半，其他來自亞洲的買家還包括韓國和新加坡等，他們都是樓市生態系統中重要的組成部分。”

科代羅表示，2013年時中國買家的交易量還只占外國買家的約20%，之後便穩定增長，但今年受疫情、大選等多種因素影響，整體數字肯定會下降。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，從今年上半年中國買家在居外網的詢盤量來看，美國樓市的吸引力並沒有消失，相反詢盤量同比2019年上半年還增長了26%。但奇米爾也表示，詢盤量並不能和實際成交量直接掛鉤。

“考慮到對疫情的擔憂、赴美旅行的困難、學生簽證的不確定性等諸多因素，我們認為，對身處美國之外的中國背景買家而言，今年在美國樓市的實際交易數量將低於去年。類似的情況也會發生在印度等其他亞洲國家的買家身上，但需求還是有的。”奇米爾如此說道。

但紐約房地產在未來真的還有投資潛力嗎？疫情給樓市帶來的變化會不會是永久性的呢？

對於這個問題，至少科代羅表現出了堅定的信心，他對第一財經記者表示，自己絕不會和紐約打賭，這是肯定的。從歷史上看，每一個市場周期都比上一個更高。

科代羅稱：“紐約是一個非常有彈性的地方。我從90年代開始就住在紐約，我見過不少的挫折和衰退。這次感覺像是一個暫時的停滯，在某種程度上就像2001年的‘9.11事件’一樣，經過一個令人疲倦的秋天之後，第二年春天電話開始響個不停，所有買家都在同一時間回來了。”

延伸閱讀：

來源：第一財經
撰文：吳將
責編：Zoe Chan

紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。

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美國EB-5簽證再次延期3個月 2021年配額大幅增加85%！

美國國務院在其10月的簽證公告中表示，2021財年（周四開始）將開放創紀錄的261,500張移民簽證。因為EB-5項目占移民簽證配額的7.1%，所以這個項目未來12個月裡可以分配到18,567張簽證，而以前則是1萬張。

疫情導致的領事館關閉和服務縮減使得2020財年大量的親屬類簽證沒有用完，所以所有職業雇佣類簽證的年度配額會大幅增加，包括EB-5。

“在EB-5項目的歷史上從來沒有分配到這麼多簽證，”位於密爾沃基的EB-5專業公司First Pathway Partners本周在其時事通訊中寫道。

對於那些處於排期的國家的EB-5申請人來說，這是一個值得歡迎的消息，因為配額增加意味著每個國家的申請人可以分配到的簽證數量相較於以前可以增加85%。在EB-5項目中，每個國家只能占7%（大約700張簽證）的配額。

在過去幾年裡，這導致項目申請人主要來源市場，比如中國和越南，出現了嚴重的積壓，簽證供不應求。

First Pathway Partners表示，中國、印度、越南，“在一個財年裡可以額外獲得600張簽證。此外，擁有大部分最早有限日期的中國可以收到比以往更多的剩余簽證。如果其它國家使用6,000到8,000張簽證的話，中國就可以得到1萬多張！”

如果EB-5申請人可以用到新增的簽證，那麼排期國家的等待時間就可以下降數年的時間。此外，2022財年的簽證配額還可以進一步增加。

“如果特朗普關於親屬類簽證的行政令在2021財年大部分時間繼續有效，然後親屬類簽證又沒有用完自己的簽證，那麼2022財年還會空出更多的簽證，進一步減少EB-5的排期，” First Pathway Partners表示。

再次延期3個月

在美國國務院發布其簽證公告的同一天，美國國會通過了一項繼續決議案（Continuing Resolution），保證聯邦政府能夠正常運行至今年12月11日，這意味著EB-5區域中心項目在這個日期之前都維持原樣。這是不到4年內連續20次短期延期。

“當然了，”EB-5專家Suzanne Lazicki在其博客上寫道，“政府中沒有人想到了EB-5。區域中心項目根據撥款法案經常延期，除非有人刻意去改變它。考慮到有其它議題在爭奪華盛頓的注意力，考慮到移民局完成了此前推動EB-5立法的重大‘改革’，有人刻意去改變它這不太可能。”

美國移民律師協會（EB-5行業重要的游說組織）的執行理事Aaron Grau發文警告，盡管他的協會“非常感謝EB-5區域中心項目沒有終止，但是國會和政府需要承擔更大的領導角色來實施改革，最終實現項目的長期授權。如果國會和政府繼續這種短期授權循環，項目的潛力將難以開發。”

更多【美國移民百科】資訊：

來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

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後疫情時代紐約房價究竟降了多少？｜居外專欄

最近我被問到的最多問題是，紐約房價降了嗎？降多少？房價是否已經觸底了？

之前我的文章和大家分享了疫情期間紐約房市的變化，但我的確很少直接談到紐約房價到底受疫情影響有多大。

為什麼我沒有直接談房價呢？首先房價的差別太大了，紐約市五大行政區，每個區的房價走勢完全不同，就是同一個行政區各個社區的房價變化也存在很大差異。

其次房價數據比市場的實際狀況要延遲3-4個月。你看到九月份的房價報告，基本反映的是3、4個月之前，也就是五或六月份時候簽約的交易。因為當一個房產簽訂買賣合約時，房價是不會被披露的，只有等房子過戶並登記到政府網站，成交價才會正式披露，一個房子從簽約到過戶一般需要3-4個月，因此市場上關於房價的報告都滯後了幾個月。

比如今年五月份，紐約總體房價的中位數是705,000美元，比2019年五月上漲了4％。五月恰恰是紐約疫情最嚴重的時候，房價不可能比去年同期更高。實際上五月份房價數據體現的大多是一月份或二月份簽訂的交易，而今年的一月和二月，紐約房市從低谷開始反彈，房價比去年同期有所上揚。

雖然房價數據有所滯後，但大致還是能反映市場實際狀況。我根據紐約房地產協會REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的數據，加上自己在市場上的第一手觀察，綜合分析一下紐約房價在疫情期間的變化，給大家做個參考。

如果要了解疫情最嚴重的四、五月份期間，紐約房價的真實情況，我們可以參考七月或八月份披露的房價數據。根據Douglas Elliman的報告，今年七月份紐約的房價中位價為680,000美元，八月份房價又比七月份下降2％，中位數是665,000美元。和去年同期相比，今年八月紐約房價中位數比去年八月只下降了1%。

這是紐約總體房價趨勢，實際上不同行政區，房價變化差別還是挺大的。

曼哈頓是受疫情影響最嚴重的住宅市場，八月份曼哈頓房價中位數比2019年八月下降了5％，達到977,500美元，跌破了100萬，去年八月曼哈頓房價中位數是103萬。

皇後區八月的房價中位數為553,400美元，比去年同期還增長2％。

布朗士的表現更為驚喜，八月份房價的中位數452,000美元，比去年同期上漲了13％，今年頭八個月布朗士房價比去年同期增長9％。

布魯克林區的房價波動比較大，今年前六個月平均房價中位數是750,000美元，比2019年上半年高出3％，但八月份的房屋中位價下跌到691,631美元，比去年同期下跌了8%。

從上面這些數據我們可以得出這樣一個結論，疫情期間雖然每個區的房產交易量都大為減少，但房價走勢不盡相同，像皇後區和布朗士，房價不降反升，而曼哈頓和布魯克林的房價下跌也比較溫和，平均的降價幅度都沒有超過10%。

另外還有一組數據也很有參考價值，那是紐約著名地產公司Halstead的銷售總監Fritz Frigan做的調查。他對紐約2000多名經紀人發出問卷調查，詢問買家的第一次報價和掛牌售價存在多大差異，有多少賣家接受了第一次報價，有多少賣家拒絕了第一次報價。

從7月1日至8月15日的179個問卷中發現，賣家可以接受的首次報價比要價低5.65％，而布魯克林的賣家僅接受首次報價低於原價1.93%。而低於原價10%的第一次報價，幾乎都被賣家拒絕了。這個調查很有意思的地方在於，賣家和買家在對房價的認知上還存在較大的落差，買家認為疫情期間房價會大跌，但賣家降價的幅度沒有買家想像的大。

另外還有一組數據體現的是賣家把房源放到市場後，主動降價的比例有多高？隨著紐約上市房源創新高，而交易量還沒有完全恢復正常，因此賣家面臨較大競爭，很多賣家紛紛主動降價。與2019年8月相比，今年賣家主動降價幅度更大。例如，曼哈頓上西區在2019年8月的主動下調價格的房源為76個，今年8月躍升至159個，增長109％。

我上面列出的這些數據和例子，從各種角度分析疫情期間紐約房價的微妙變化。我的結論是，紐約在疫情之前已經處於房地產的下行周期，房價已經比高峰期下降不少，疫情只是讓房價在低谷徘徊更長一段時間。由於紐約總體經濟基礎還是比較穩固，加上政府對個人家庭企業的大力度資金救助，以及超低利率的加持，都使得紐約房市仍然保持一定活躍度，尤其剛需市場，不存在買家遍地撿便宜的情況。

這就是我們為什麼經常會在民間聽到，不論是地產經紀還是買家都在議論，房價沒有大跌啊，賣家沒有降價很多啊……這樣情況。

但是在紐約有一個特定的房地產市場，疫情對房價的影響還是非常大的，那就是曼哈頓500萬以上的高端房產這一塊，尤其是庫存量過剩的新樓盤，在這個檔次的房源中，其降價幅度往往超過10%，甚至達到50%。

比如曾創下一套公寓售出一億美金紀錄的曼哈頓高端樓盤One 57，它售價的高峰期是在2014年和2015年，當時這個大樓的平均尺價都高於5000美元一平方尺，二臥單元售價動輒都在1000萬-1200萬之間，而現在這些公寓的售價都在550-650萬之間，比高峰期下跌了50%左右。實際上這個大樓的價格最近幾年已經逐漸回歸理性，比如2016成交的公寓折扣在35%左右，2018年成交價折扣在20%。現在這個大樓的賣家定價已經比較趨於合理，折扣估計在10%-15%之間。

很多人都在問何時是紐約高端房產價格的最低點，我認為低點會在2020年第四季度出現，主要原因在於疫情後果已經逐漸明朗化，疫情也加劇了高端房產從前幾年的高峰期向理性價格回歸，部分賣家認賠退場，買賣雙方逐漸拉近差距。我和不少曼哈頓資深地產經紀也交流過，我們一致看法是，高端房產在疫情前已經非常疲軟，房價已經在相對低點再碰到疫情衝擊，開發商和賣家基本紅利盡出，這種情況在曼哈頓是非常少見的現像，現在買家掌握著很多談判手段和議價權。但這種局面能夠維持多久，很難說，但可以肯定的是，對那些等待紐約經濟崩盤、房地產潰敗的抄底投資人來說，這種情況大概率不會在紐約出現，有關這一點在我之前文章已經分析過了。

紐約州長庫默宣布，紐約州將成立自己的疫苗專家監測委員會，最嚴格檢驗未來疫苗的安全性，並力爭讓紐約州所有居民第一時間注射安全疫苗，成為全美第一個疫情清零的州。近20年的幾次危機都證明，一旦社會經濟秩序恢復正常，紐約房市都是最快復蘇的那一個。

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【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

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不想拿美國綠卡，又想享受綠卡福利？您可以這麼做︱居外專欄

2020對於美國移民來說是充滿挑戰的一年，在美國政府各類禁令下，各類工作簽證紛紛開啟了夾縫中生存模式。

越來越多的外國投資者，創業人士和留學生等開始另辟蹊徑，尋求其他可以留在美國工作生活的途徑。美國E-2簽證由於其並沒有被列入禁令限制名單內，同時其投資額度低、批准率高、公司要求相對寬松等優勢特質脫穎而出，成為了簽證中的“香餑餑”。

美國E-2簽證的優勢

投資人沒有語言，學歷，專業要求
維持成本低，獲批要求寬松
可以無限制續簽，不是綠卡，但勝似綠卡

此外尤為利好的一點是，投資人可以根據自身情況，適配契合的E-2簽證投資類型。一般最常見的有以下3種：

1. 特許經營加盟

這種是E-2簽證普遍常見、也是頗受投資者親睞的方式。一般情況下，加盟品牌已經具備了一定的知名度、市場接受度以及運營成熟程度，他們會為投資者提供各類服務模式如全托管和半托管模式。對於在美國初來乍到的投資者來說，有這些來自品牌的專業服務和指導，無疑最大程度上規避了投資風險。除了協助經營門店以外，有些加盟品牌甚至也提供各種回購模式，進一步保障了投資人的資金安全。

眾多知名特許經營加盟品牌，行業覆蓋餐飲業、健身行業、房地產服務等，以滿足不同需求。對於大多數品牌來說，投資人只需在單店收購51%的股份，便可以輕松獲得E-2簽證，並且長期由專業團隊為您運營門店以維持簽證有效性。

2. 咨詢服務行業

由於E-2對於投資額度以及員工數量並沒有太高的要求，因此運營成本較低的咨詢服務行業完全可以符合E-2的申請要求。咨詢服務所涵蓋的專業範圍很多，從法律服務咨詢、設計、中介服務、房產托管，到軟件開發、培訓服務等，運營成本相對於傳統人力密集型行業都低很多。

3. 收購現有業務

現有業務相對於新業務來說，不確定性較小。現有業務一般已經具備了穩定的員工，流程以及客源；同時投資人也可以根據過去的財務信息來了解到該業務的運營狀況，因此可以比較容易確定投資成本、運營成本和未來利潤預期。

在層層篩選以及完成各類盡職調查後，便可進行現有業務收購；甚至在滿足E-2的基礎上，同時申請EB-1C，多管齊下拿下綠卡。

不同於其他種類的工作簽證，投資人在獲得E-2簽證後，只要基本維持業務的運作，就可以無限期續簽E-2簽證，對於加盟或收購全托管式業務的投資人來說，續簽更是顯得無比輕松。

除此以外，E-2簽證持有人可以攜帶子女、配偶一同來美國長期居住，配偶可以在美國自由擇業，子女則可以免費享受公立學校教育資源，可謂一舉多得。

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