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從1997年到2006的十年間，全美國住房價格平均增加了124%，2007年底，美國爆發了次級房貸危機，房價大幅下跌，不過近年美國房市穩定復蘇，且今年因新冠肺炎疫情下，美國房市在資金行情支撐下也轉熱絡，中國人熟悉的加州洛杉磯的置產投報率，也有不錯的表現。

經過幾年調整，美國的經濟好轉，2011年開始美國的房地產市場開始復蘇，以加州為例，2012全年的房價漲幅有20%～25%，部分熱門地區例如舊金山市區、南灣的帕落阿圖市（Palo Alto City）甚至達到了30%以上。

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全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，以現況來說，在國內大城市買一間100平米大樓約要580萬元，出租投資報酬率不到2%。同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一間還不錯的透天別墅帶前後院，投資報酬率6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓，基本上可以達到10%的租金年回報率。

從長期的統計中，美國加州房產上升期的漲幅每年10%至15%左右，平均起來，扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等，長期而言持有十年以上的房價增值率在每年5%～6%左右。

美國南加州本是全美房價表現優質區，其中華人人口約50萬人，是全美華人人口第二多區域。國人早有創業及求學需求而移居美國，加上由於全球人力已邁入國際村的市場，90年代以後的學子也需要加值自己的國際觀，有錢的家長乾脆赴美置產，而赴美教育若能取得“綠卡（永久居留權）”，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上取得永久居留權，可享本籍生的資格，本籍生占外州的三分之一，更是當州的五分之一，也成為中國人移居美國的誘因。

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近年中國景氣轉弱，讓高資產族開始往海外尋求投資管道，從美國開放的投資移民（EB-5），每年1萬個名額，中國大陸就占6,000多人。受到政策壓抑的大陸房市，因為熱錢需要出口，美國也是投資市場焦點。

陳炳辰說明，隨著特朗普上任，雖然經濟優先，但與中國關系僵持，加州又是最多華人的地區，過去許多房市亮點價碼都由中國人創造，如今環境不友善，前僕後繼情況趨少。今年的疫情影響下，美國經濟更顯下挫，零售餐廳營業受限，失業率也大增，又逢美國總統大選在即，房產市場也處在觀望，令加州房地產表現稍嫌不若過往，但也可能是個入場的機會。

陳炳辰提醒，目前美國政治彌漫保守排斥外國人的氣氛，置產雖不至於有明顯危機，但在移民條件申請上也會相對嚴格，有意於當地買房民眾得在准備時顧慮萬全。

來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

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陽光明媚的加利福尼亞州不斷吸引著人們、企業和游客，地理和經濟都具有多樣性。從山巒到海灘，加州的經濟由娛樂和技術、農業（得益於全年溫和的天氣）、制造業、保健和金融等行業組成。大量的公司總部設在洛杉磯、舊金山、聖地亞哥、聖何塞和薩克拉門托等大都市地區，難怪加州的人口持續增長——盡管其人口密集，缺乏可負擔的住房和生活成本高。

大家都知道，在加州買房真的很難，因為太貴了。其平均房價為524,400美元（折合約356萬元人民幣），是全美最高的。加州買不起房是很多人不得不租房的主要原因。這個州為投資者提供了一個獨特的環境，因為它擁有超高的房地產價格，再加上驚人的租賃需求和租金。

加州是投資房地產的好地方嗎？本文將幫助您確定是否應該考慮在加州購買投資房產。同時，找出哪些地區的房市最強勁，以及在這些高價市場中是否可以獲得可觀的投資回報率。

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加州經濟的現狀

加州的經濟規模是美國最大、世界第五，GDP超過3萬億美元。其勞動力由近1800萬人組成，截至2018年，平均家庭收入僅超過7.5萬美元。

在冠狀病毒來襲之前，全國失業率從未降得這麼低。從那時起，情況就完全不同了，失業率超過了大蕭條時期的失業率。加州在4月和5月的失業率最高達到16.4％。隨著人們開始重返工作崗位，失業率開始慢慢回落。但截至7月，加州仍有13.3%的人口處於失業狀態。

加州是最早執行原地避難令並基本關閉的州之一。即使采取了迅速而嚴格的行動來對抗冠狀病毒，對加州的人口密度似乎毫無幫助。就在一個月前，病例數（超過12000例）創下歷史新高。

好消息是，9月份加州的冠狀病毒數量正在下降。然而，毫無疑問，這場大流行已經讓美國的經濟岌岌可危。

即使加州的房價和租金遠高於全國平均水平，但加州的人口已接近4000萬，並不斷增長。穩定的人口增長往往會引起投資者的興趣，他們知道在強勁的房市中應該尋找什麼。

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2020年的加州房地產市場

自冠狀病毒爆發以來，加州的房屋價值一直在恢復，但與一年前相比，增幅微乎其微。加州大多數較大都市的房地產市場都稱得上是昂貴，待售房屋極少。

以下是加州獨特的房市趨勢概述。

• 低可負擔性：如果該地區的大多數居民將收入的30%以上花在住房上，那麼就會被認為是無法負擔的。由於生活成本高，加州是出了名難以負擔的地方。高於平均水平的工資給當地的住房市場帶來了追隨的壓力。如果沒有更多可負擔得起的住房選擇，工資較低的工人將永遠無法買房，成為終身租房者。

• 房屋存量低：全州的地方政策不允許城市擴張，對住房開發有嚴格的政策。這也是造成可負擔房屋缺乏的一大原因。

• 高租賃需求：因為加州周邊地區的房價太高了 大量的人被迫租房。低庫存=高需求。

• “逃離城市”潮：自從疫情發生後，人們開始從大城市搬到郊區或小城鎮。有幾個因素推動了這一趨勢，包括遠程工作的可行性，更高的性價比和對戶外/開放空間的渴望。在被關在家裡好幾個月之後，可以說我們大多數人對喜歡居住地的價值有了新的認識。

• 利率很低

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加州投資房地產的最佳地區

加利福尼亞是一個巨大的州，擁有數百萬居民。因此，房地產市場將根據位置的不同而變化很大。自然，靠近洛杉磯和舊金山這樣的大都市，價格也會更高。

根據AttomData第二季度的2020年美國房屋可負擔性報告，三分之二市場的房屋升值速度超過工資增長速度。另一方面，洛杉磯、聖地亞哥和橙縣的年工資增長速度高於房屋升值速度。

加州（或任何地方）投資房地產最好的地方會有這三個指標：可負擔性、就業增長和人口增長。問題是，在加州是否有任何地方還能提供可負擔性、就業增長、人口增長？

以下是加州為投資者提供穩健住房市場的地區。

薩克拉門托縣/羅斯維爾（Sacramento County/Roseville）

薩克拉門托是加州的首府，這裡的地區經濟實惠，就業和人口增長強勁。阿登（Arden）和阿卡德（Arcade）都位於薩克拉門托縣，羅斯維爾（Roseville）是該都市區最大的城市之一。

這些地區的房價中位數為327,073美元（折合約222萬元人民幣）。薩克拉門托和羅斯維爾周邊的房價預計在未來三年內將增長高達33%。在薩克拉門托或其周邊市場購買投資房產，很可能為投資者帶來豐厚的回報。

聖貝納迪諾縣（San Bernardino County）

聖貝納迪諾縣部分地區的可負擔性在過去幾年中得到了改善，因為該縣一直致力於通過住房計劃來解決這個問題。就租金而言，這個都會區被認為是南加州租金較便宜的地區之一。對租房業主來說，好消息是租金每年增長5%，租房需求量大。房屋的價值也大漲，就在去年。

河濱縣（Riverside County）

河濱的房市與聖貝納迪諾的房市類似，但普遍要貴一些。今年8月，河濱縣的平均房價為45萬美元（折合約306萬元人民幣）。與去年此時相比，增長了近15%。

博蒙特（Beaumont）

博蒙特市位於南加州兩座最高的山脈（聖戈爾戈尼奧山 San Gorgonio 和 聖雅辛托山 Mt San Jacinto）之間的河濱縣。自2010年以來，該市人口增長超過38%，是該州增長第二快的城市。博蒙特的住房市場競爭激烈，很有可能是因為它比周圍的河濱和聖貝納迪諾大都會更實惠。今年8月8月，平均房屋銷售額為38萬美元（折合約258萬元人民幣），比去年增長了11%。

埃爾西諾湖（Lake Elsinore）

埃爾西諾湖位於河濱縣西部，是一個占地3000英畝的淡水湖，是加州發展第四快的城市。自2010年以來，有超過15,000名新居民搬到了埃爾西諾湖，使其人口增加了近32%。平均房價比去年上漲了10%。

科林加（Coalinga）

科林加是位於弗雷斯諾縣（Fresno County）的一個城市，雖然面積不大，但卻是加州發展最快的城市之一。附近有三所學院和大學，房價仍然是可承受的。上個月，房屋平均售價為19.4萬美元（折合約132萬元人民幣），比去年增長了1.6%。現在房市的競爭也不是超級激烈。

道格拉斯市（Douglas City）

道格拉斯城地區位於三一縣（Trinity County）雷丁（Redding）以西僅45分鐘車程，是加州淘金熱時期定居的山城。8月份，房屋平均掛牌價為32.2萬美元（折合約219萬元人民幣）。這很重要，因為這與2019年相比增長了17.4％。該縣的人口比大多數縣少，但隨著它靠近較大的都市而增長。

洛杉磯縣——聖佩德羅（San Pedro）

根據Redfin的數據，今年8月聖佩德羅的房屋成交均價為62萬美元（折合約421萬元人民幣），同比增長2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不過，Zillow預測，未來幾個月，聖佩德羅地區的房價將開始下降。聖佩德羅的房價還是有點貴，平均租金為2500美元（折合約16976元人民幣）。

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來源：Real Wealth Network
編譯：Zoe Chan

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讀完這篇文章，您應該至少對加州內提供回報機會的房市有一個不錯的了解。在加州的部分地區，完全可以買到一些租金需求高、升值潛力大的投資房。

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美國在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面臨著重重挑戰，但可喜的是購買房地產的黃金機會已經到來。隨著抵押貸款利率降至歷史低點，標普500指數處於歷史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐懼，那麼您獲得好買賣的機會就更高了。

現在大家在家裡呆的時間比較多，因此，房子的內在價值已經上升了很多。然而，鑒於 房貸利率已經崩盤，負擔能力自然攀升。在大眾媒體大肆宣傳人口從大城市流向小城市的情況下，精明的投資者是時候反其道而行之，重新關注大城市的房地產了。不過，鑒於較低的估值、較高的淨租金收益率和較低的整體密度，二線城市（也俗稱“18小時城市”）也是非常有吸引力的。

讓居外為您詳細解釋為什麼現在和2021年便是購置美國房地產的好時機。

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1. 全國各地房價走軟

根據美聯儲經濟數據（FRED），2017年美國房屋銷售價格中位數開始走軟。由此可見，一些定價的通縮早被釋放出來了。

如果我們看一下2006年底上一個峰值之後發生了什麼，我們看到銷售價格中位數在2.5年的時間裡從25.5萬美元下降到21萬美元（-17%）。2009年的下半年的，房價觸底。

從2009年底到2012年，房價逐漸走高，然後在2017年下半年從22萬元爆發式上漲約55%至34萬元。

此後，銷售價格中位數從34萬美元下降到2019年第四季度的約31萬美元，跌幅為9%。

隨著價格和貸款利率雙雙下降，負擔能力上升。

美國房屋銷售價格中位數（美元）

美國房屋銷售價格中位數（同比變化%）

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2. 超低的房貸利率

房貸利率處於歷史低位，現在一些貸款人甚至為自住房提供了低於3%的30年抵押貸款。如果房子對您來說是剛需的話，看到這麼低的利率，很難坐著不下手。

視乎情況，這樣的低利率可能會讓買房比租房更實惠。而房貸很可能是購房者最高的一項成本，低利率肯定會推動購房。

但利率也是一把雙刃劍。如果未來抵押貸款利率上升——短期內肯定是很大的一個“如果”，因為美聯儲已經承諾在2022年之前保持低利率——那麼可能會影響房價。但是，由於低利率使得現在的房子更實惠，買家可能會認為未來的加息是值得擔心的事情。

30年定期按揭的平均利率

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3. 股市處於歷史高位

標普500指數在2019年收盤時漲幅達到了驚人的31%。在2020年，標准普爾500指數和納斯達克指數在經歷了2020年3月的艱難時期後，已經反彈到歷史高點。因此，股票投資者非常富有，特別是科技投資者。

股市創造了如此多的財富，難免會有一部分財富轉移到2019年滯後的房地產上。將紅利變成實際資產的傳統將繼續下去，特別是現在。我們都渴望一種安穩的感覺，而擁有一套房子或更大更好的房子會有幫助。

同時，我們也在尋求投資獲利。鑒於房地產價格比股票走得慢，分散投資於美國中心地帶的“18小時城市”會是可靠的策略。

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4. 2020總統大選年

如果我們只知道一件關於權力欲強的政客的事情，那就是為了繼續執政，他們會盡一切可能幫助確保經濟持續增長。

股市和房地產市場往往會因為總統候選人的所有競選承諾而被炒作起來。重點是，無論誰勝出，股市和房市往往都會表現良好。

假設投資標准普爾500指數1,000美元的增長情況

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5. 租金持續走高

房產的價值最終取決於其租金收入。一些沿海城市由於房價上漲速度加快，資本化率上限會較低。而中心城市的資本化率上限將更高，這為追求收入的投資者提供了巨大的價值。

隨著冠狀病毒的大流行，數百萬人需要就地避難的地方。不過，多虧了經濟刺激支票、各州豐厚的失業救濟金和工資保護計劃，相信很多美國人都能挺過封鎖期，繼續支付房租。在一些州，您每月可以賺到5,000多美元以上的失業救濟金。

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6. 千禧一代正處於黃金購買期

千禧一代現在大多在30歲左右，這意味著他們有10多年的時間來攢首付。他們也正處於安家立業、生兒育女的階段。

擁有房產的最大催化劑可能莫過於孩子。當您追求穩定時，您的築巢本能就會超常發揮。此外，可能沒有比來自千禧一代的需求更大的房地產投資的多年催化劑。

如今，千禧一代幾乎占到了購房者的40%。

1985-2019年各代人的住房擁有率

從下圖由全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors®）房屋買賣者代際趨勢（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究報告中可以看出，已婚夫婦在購房人群中占主導地位，其次是單身女性。毫不奇怪，單身男性在購房方面遠遠落後於單身女性。

購房家庭的成人構成

下面是另一個有趣的圖表，顯示了千禧一代在哪裡買房最多。 他們當然不會在加利福尼亞州或華盛頓、夏威夷、佛羅裡達、紐約、新澤西、華盛頓特區或波士頓購買太多房屋。這種購買趨勢能給予您信心，在非沿海城市購買房產是一個良好的長期趨勢。

千禧一代在哪裡買房最多（與最少）？

就像股票投資者不應該對抗美聯儲一樣，房地產投資者也不應該對抗多年來的人口趨勢。自2019年以來，谷歌在內華達州、俄亥俄州、德克薩斯州和內布拉斯加州的房地產上花費130億美元。Uber在德州達拉斯的綜合開發項目The Epic內簽訂了45萬平方英尺的租約，其辦公室將於2022年開業。向中心地帶發展的趨勢如日中天。

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7. 工資增長再創新高

家庭實際收入中位數終於在2017年突破了歷史新高。最新數據是2018年底的63179元，相信當2020年2019年的數據出來後，家庭實際中位數收入會進一步上升。

美國家庭實際收入中位數

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8. 國外熱錢降溫

在2017年之前，許多沿海城市的買家不得不與富有的外國資金競爭，尤其是來自中國的資金。外國買家引起了競價戰，並對本地潛在買家造成了很大的競爭。此後，中國政府嚴厲打擊熱錢外流。因此，2019年中國買家購買美國房地產的人數同比下降超過50%。

現在，人們對2020年的冠狀病毒感到擔憂，中國富人正想盡一切辦法從中國經濟走向多元化。

最終，外國資金會再次湧入美國，特別是如果貿易戰得以解決的話。對美國房產的需求已經積壓了兩年多，當需求最終被釋放出來時，很可能會再次引發全現金的競價戰。

過去幾年美國住宅物業的主要外國買家

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9. V型經濟復蘇

在2008-2009年金融危機期間，美國的中位數房價在2.5年內下降了約17%。美國不會經歷類似幅度的衰退，因為2008-2009年經濟衰退後，貸款標准一直非常嚴格。

自2009年以來，只有信用分數優秀的人才能獲得抵押貸款，負攤銷貸款已經消失了。買房首付20%以上也再次成為普遍做法。信用度高的借款人積累了如此多的房屋資產，大多數房主應該能夠比過去更容易地度過金融危機。

自2016年底的峰值以來，美國的銷售價格中位數已經下降了約9%。即使房價繼續下跌，達到與上一次經濟衰退相同的幅度，也只剩下8%了。

2020年為對抗冠狀病毒而自發的衰退意味著，由於美國有能力開放經濟，所以復蘇應該會更快。這次的經濟衰退與上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好幾年的時間才把系統的過度杠杆作用化解掉。

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10. 貸款限額提高

美國聯邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美將收購的抵押貸款的最高貸款限額。

在美國大部分地區，2020年一單元房產的最高標准貸款限額將為510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。

在高成本地區，房利美和房地美收購的抵押貸款最高貸款限額將為765,600美元。更高的貸款限額意味著購房者能夠在相同的貸款利率下購買更多的房子。

此外，更高的限額意味著政府認識到房地產價格還有上升空間，因為他們的貸款限額是跟著通貨膨脹率走的。因此，連政府都認為是時候在大流行期間買房了。

來源：Financial Samurai
編譯：Zoe Chan

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盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。

居外錦囊：房地產投資的價值大多來自於長期持有，讓時間增長您的財富。

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