英国 | 英国房地产低迷与脱欧无关?

在我们大家都认为英国房地产市场持续低迷的原因是英国脱欧时,我们大大忽略了其英国内部的政策原因。

据美国CNBC 7月19日报道,英国一家房地产金融服务公司的高级主管表示,英国当前房地产市场不景气的主要原因并不是因为英国脱欧,而是英国政府今年4月份出台第二套购房税政策。

据报道,脱欧公投前夕,为了筹集6000万英镑(约合5.29亿元人民币)的资金用于经济适用房建设和社区的开销,英国政府6月份决定向购置非二手住宅的住户增加征收3%的税收。

英国当前房地产市场不景气的主要原因并不是因为英国脱欧,而是英国政府今年4月份出台第二套购房税政策

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“我强烈认为,印花税的变动比脱欧公投对英国房地产市场的影响更深远。”英国皇家建筑师学会19日在伦敦举办的一场辩论中,仲量联行的副主任尼克 惠滕(Nick Whitten)说。

据报道,不论是购买度假小屋还是投资出租屋,印花税的调整都被视为潜在的威胁。购买的房产越大,要交的税就越高,最高可达房产价值的15%,逾150万英镑。

英国抵押贷款协会表示,在印花税调整之前,购房者纷纷采取行动购置房地产。当时购房贷款人数暴增60%。据悉,购房人申请的贷款超过6.9万起,总计138亿英镑。

虽然是属于“留欧派”阵营,惠滕表示,住宅市场的某些行业还是可以从“脱欧”中受益,比如私人租赁行业。

相关资讯:英国脱欧后国人投资英房产将何去何从?

(据英中网)

 

 

英国 | 【个案】儿女买房母担忧:孩子同伴侣分手后共有房产该如何分配?

想给自己孩子买房,一方面又担心孩子现关系尚不稳定的男/女朋友分占房产,在这种棘手的环境下父母该如何助力孩子购房同时减少后顾之忧?居外【名家专栏】个案答疑帮您解决心中疑惑。

在英国,伴侣分手后共有房产该如何分配?

父母对孩子的爱可以说是天下最无私的,但凡看到孩子有一点困难就会不由自主地想去施以援手,帮助孩子度过难关。但是,父母的爱是一方面,是否应当去给予也要遵循孩子的意见,尤其是已经成年的孩子。毕竟孩子越大,就越有自己的主张,也会为父母和更多身边所爱的人去考虑,这时候如何帮助子女就越需要更加慎重行事。

今天我们就来为大家分享来自一位母亲J女士的案例,她目前正在面临想帮孩子,但是不知如何稳妥地去帮的困惑。以下是J女士的咨询:

“您好,我和我老公在英国拥有自己的房产,儿子现在到了成家的年龄,因此正在寻觅属于自己的房子。目前心仪房子已经选好(21万英镑),孩子也在积极筹备购房贷款的事,他(和女友)通过的贷款是16.8万英镑。但我们知道目前儿子的资金方面还是存在一些困难的。我想资助他5万英镑去买房,至少首付(4.2万英镑)和一些杂费能搞定,这样儿子也不会被房子拖的这么累,儿子也同意了这笔资助。只是我唯一担心的是她目前的女友,虽然这样讲可能不太好,但就目前看来他们的关系不是很稳定,如果这时候买房,万一日后两人分手,房产的所有权问题就会发生纠纷,这会是一件很麻烦的事。因为我知道现在买房日后房产会是二人的共有财产,不过目前看来资金方面是我们这边出的多。我问过一些朋友不过也都是众说纷纭,所以想看看有没有什么好办法既能让我帮助到儿子,又能为儿子日后的财产安全提供保障,当然也不要伤了大家的和气。”

从上文中可以看出,孩子日后的财产安全是这位母亲最为担忧的。确实,这种问题虽然讲出来有些尖锐但恰恰是每位父母几乎都会考虑到的。根据文中描述,首先如果这处房产您儿子决定和他女朋友一同还贷并且共同持有作为共同房主(Joint tenants),那么此房产就是您儿子和其女友的共有产权房产,因此即便日后二人分手,房产的一半也确实会由女友持有,这一点是可以肯定的。但是,在房产分配的时候,往往并不是“对半均分”的。

其实,在最初注册二人房产份额的时候,是可以分配到不等份额的(Unequal shares),而该份额占比则是根据二人各自购买房产的出资额。也就是说,我们假设您儿子用您资助的这笔钱完成了购房,并且假设二人分手,那么到时候财产分配女友分到的部分仅为住房贷款数额的50%,而另外支付首付的份额仍归您儿子所有,因此最后总体分配的数值是您儿子会分到60%(住房贷款的50%以及4.2万英镑首付),女友是40%,并且这部分分配不包括您另外给儿子用于支付“杂费”的费用(房姐注:文书费律师费等)。

另外,需要提请您的是在英国任何家长或是其他比较慷慨的资助者(成年人)如果想为您儿子提供首付支持,贷款方一般都会要您出具证明信以及提供相关银行账户余额证明,用以确认资助者有意愿并且有能力资助购房者购房。所以在资助儿子前请您把这方面相关资料准备好。

最后,父母虽然关心子女,但同时也要适当地多去信任孩子,这信任不仅体现在对他/她们的人品上,也要相信他/她们有能力处理好身边的事,因为如果您儿子和他女朋友能够一直感情很好地走下去,那不就不用去担心接下来的这些事了吗?不管怎么说,能够一起辛辛苦苦在英国打拼买房还贷,我们还是很看好这一对的。

声明:

  1. 文中案例已经过J女士同意进行刊登。
  2. 本文均为知识政策普及性质,并非绝对建议,不承担法律责任,如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。

AHL法律在多年的商业诉讼中靠细致谨慎的办案风格在许多案件中赢得了胜利,其中代理的案件被《新南威尔士州高等法院案例汇编》收录成为判决先例的包括“不伦恋骗产案”。这宗案件的案情可谓峰回路转,值得你追看一连四期的漫画系列,探究在澳大利亚资产一旦涉及“赠与”的产权纠纷,受害者可以如何追讨法律责任及赔偿。【阅读原文:

 

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跟着资深房地产专家去英国投资

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英国 | 大量英国人买不起房将移民?

“无自有住房的英国人为了买房可能会采取极端手段。”——据桑坦德抵押贷款银行(Santander Mortgages)的最新研究显示

研究显示,有110万人考虑移民,意味着国外房价在他们可承受的范围内。另有1/10的人希望更换工作或搬到英国其他房价较为便宜的地区居住,在18-24岁年龄段的人群中,有此想法的人数增加了18%。

有110万人考虑移民,意味着国外房价在他们可承受的范围内

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此外,有750万(49%)无自有住房者对购房不抱期望,但购房梦仍然存在,许多人愿意想尽一切办法增加存款。

调查显示,大多数人愿意降低自己的生活质量(20%),比如减少购买奢侈品、汽车或减少度假次数等(20%)。

年轻人在购房方面更依赖家庭的指出,在18-24岁年龄段的人群中,有超过1/4的人没有自有住房,幷和父母或祖父母住在一起。同龄人中另有6%尽管已经到了成家立业的年龄,但仍和父母同住。

而45-54岁年龄段的人群中,仅有6%愿意动用养老金储蓄买房。

桑坦德抵押贷款银行行长Miguel Sard说:“对许多人而言,生活成本已经超过了收入水平,首次购房者,尤其是年轻人首先担忧的就是存款问题。但目前购房的可选方案也非常多,因此货比三家,听取有关房地产和抵押贷款的合理建议很重要。”

相关资讯:脱欧或使伦敦外围地区房价降低5%

(据英中网)

 

 

英国 | 避税公司”纷纷出谋划策省掉印花税 税务局:没用

据《每日电讯报》,调查显示,政府颁布新印花税后,英国兴起了美其名曰“避税公司”的新产业。这些公司引诱房东进入圈套,这或导致受害者损失好几千英镑的冤枉钱。

由于英格兰、威尔士、以及北爱尔兰实行对第二套房产和买房出租房产加收3%印花税的新政策,这些销售“避税方案”的新兴公司,旨在减少购房者对这笔额外印花税账单的不满情绪。

英国 | 避税公司”纷纷出谋划策省掉印花税  税务局:没用
调查显示,政府颁布新印花税后,英国兴起了美其名曰“避税公司”的新产业。这些公司引诱房东进入圈套,这或导致受害者损失好几千英镑的冤枉钱

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这些公司声称可利用法律漏洞,并以高效的法律建议为支撑,以达到合法减少印花税款的效果。而作为回报,客户需在购买房产时向这些公司预先支付预付款。

英国税务局 (HMRC)发出警告,这些方案普遍不起作用,且被列为避税行为。那些被发现与这些公司合作的购房者或被迫支付应交税款及附加利息,结果只会让购房者花费更甚。

这些避税方案在新印花税刚颁布时曾一度盛行,但由于贷款利率的下降以及英国税务局对相关法律漏洞进行了修复,受欢迎度已有所下降。

7月3日晚,有关专家发出警告,房东对新印花税的困惑已成为“蛇油推销员”利用普通大众的机会。

《每日电讯报》得到消息,一位读者曾被一个名为Fiducia Wealth的“纳税计划”公司兜售解决方案,声称只要他预付5千英镑,就可为他的印花税款节省将近1.6万英镑。

Fiducia称,将根据财政法2003(Finance Act 2003)第48条规定的漏洞,可对房产进行“法律豁免的合法购买”。

然而,当《每日电讯报》记者假扮成潜在客户询问相关问题时,他只承认他的解决方案属于“避税”行为,但并未得到关于其合法性的肯定回复。

据《每日电讯报》之前所了解的失败案例,Fiducia公司保留预付款的一半费用,退还客户另一半费用。

有关律师称,大量可疑的避税方案是由许多复杂因素所致,但额外印花税的支付确有合法的例外情况,比如当某人更换其主要住宅。然而,这些例外情况将自动获得豁免权,无需向公司支付任何费用。

英国税务局发言人称:“这些方案起不了任何作用。从2013年起,我们已跟踪调查了数千案件,这些违规者需支付应交税款及附加利息,目前已查补超过2亿英 镑的印花税款。如果当初他们在正确的时间合法纳税,今天就不会有如此窘境,尤其是那些向方案提供者支付费用且得不到退款的人。”

高盛公司的产权转让律师Peter Ambrose表示,自4月1日起实行新印花税后,民众对避税的兴趣大幅上升。

他称:“我们有很多人试图找到方法以避免支付这笔税款。问题在于法律复杂而模糊不清,所以人们并不清楚他们是否必须支付这笔款项。那些“蛇油推销员”利用人们对法律的困惑,抓住人们试图找到避税方法的意愿,才有了可乘之机。”

David Hannah为Cornerstone Tax的顾问,这个产权交易公司声称可提供合法的“纳税计划”服务以减少人们的印花税账单,并称因印花税上调3%,人们对如何避开印花税的需求像“海啸”一样凶猛。

在报道实行印花税上调后,成千上万的英国人面临支付额外印花税的风险,由于其规则非常复杂,以致一些会计师和律师都无法完全了解。

6月,《每日电讯报》曾报道,由于一位购房者的律师没有完全读懂新印花税规则,他多支付了1.3万英镑的税款,而相关工作人员甚至也被财政部所误导,错误地认为他必须支付额外印花税。

据《每日电讯报》分析显示,共计多达14万住在出租屋的房东们,或可能收到需支付额外印花税的错误付款信息。

相关资讯:英国脱欧:欧洲房产投资第一大目的国的位置会被德国取代吗?

(据英中网)

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英国 | 2016年4月最新英国房价走势

英国最新房价走势

英国国家统计署公布的价格指数显示,4月份全英房价增幅减缓,同比上涨8.2%,环比微升0.6%。4月全英房产均价约为21万英镑。

英国所有区域4月房价均同比上涨。涨幅最大的区域为伦敦(14.5%)与东英格兰(13.6%)。不过与上月相比,一些区域房价环则出现一定程度的环比下滑。


4英国房价地图

与2016年3月相比,五大城市均价均呈现同比增长,伦敦与剑桥保持明显的同比增幅。与上月相比,伦敦与曼彻斯特则出现环比下跌。伦敦与剑桥房价显著高于其他城市,伦敦公寓均价接近48万英镑,剑桥独立屋均价则超过86万英镑。

4月大伦敦房价

4月大伦敦各区房价均出现同比上涨。伦敦市区、巴金-达格南与瓦尔珊瑚森林均出现20%以上的同比增幅。同比增幅较小的区域则为伊斯灵顿、西敏市与肯辛顿-切尔西。

4月均价最高的区域为肯辛顿-切尔西、西敏市与伦敦市,均价都超过90万英镑。康登以87万英镑紧随其后。大伦敦房价最低的区域为黑弗林、贝克斯利与巴金-达格南。

查看2016年英国每月房价报告

 

 

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英国退欧公投吓退中国购房团,一半人暂时不买了

受到英国即将举行退欧公投的影响,原本要在英国买房子的中国买家有半数想将交易推迟到公投之后。根据近期居外网的调查结果显示,在411名受访的中国房地产专业人士和投资者中,51%的人表示英国6月23日的公投使他们暂停了交易。但仍有四分之一的投资者表示,他们更急于在公投前完成购买。

英国如果脱欧了 伦敦房产还能买吗

6月23日的脱欧公投近在眼前,无论是去是留,都将对英国的经济、与主要贸易伙伴及世界各国间的关系造成重大的影响,而英国作为中国买家的海外购房热门国家,其房地产也引起了国内买家的关注。居外网的英国负责人Bernie Morris表示,由于很多中国人在英国买房是因为孩子留学,但这并不意味着他们对长期投资不敏感,如果英国经济受到影响,尽管学生人数不会因此减少,中国家长购房热情肯定会有所下调。据居外网的调查显示,411名受访的中国房地产专业人士和投资者中,51%的人表示英国6月23日的公投使他们暂停了交易。

英国脱欧 中国买家欲进场炒房

6月24日,对于中国炒房客而言,两个难以置信的结果出现在他们面前——英国脱欧公投结果落定,将脱离欧盟;首相卡梅伦宣布辞职。随后全球金融市场巨震,英镑暴跌。在中国买家看来,现在也许是赴英国买房的最佳时机——英镑暴跌,房价下跌。在海外购房网站居外网的最近的一项调查中,英国脱欧带来的不确定性,导致英国房价下滑,56%的中国买家认为购房需求会因此增加。

居外网CEO潘卓礼(Charles Pittar)说,“开发商和经纪人已经意识到海外投资者和购房者会把脱欧当作抄底投资的机会。脱欧带来的市场震荡会驱使更多海外资金进入英国房地产。”根据本月居外网的网上访问量数据,预计 6月对英国房源的咨询查访量比5月会有30%的增加。

 

英国买房好消息:房贷可以一直还到85岁

近日,有英国贷款商宣布:拟将住房贷款年龄限制从75岁调整至85岁。此举不仅让老年人受益,中年人的还贷压力也会小很多。

可英国为何放宽贷款门槛?能否规避金融风险?

根据英国媒体报道,从今年7月起,英国最大的国家建筑协会把住宅贷款还款年龄上限从75岁增加到85岁,是因为客户在晚年申请贷款的需求正在不断增长。就在前几天,英国最大的按揭贷款机构哈利法克斯也把抵押贷款的还款年龄上限从75岁增加到了80岁。建筑协会的消息称,这一新政策适用于所有抵押贷款产品,贷款余额比例为60%,最大贷款规模为15万英镑。

上升的还款年龄上限,主要是考虑到大龄客户的需求。

建筑协会负责人表示,正在采取一系列步骤,满足客户不断增长的晚年时贷款需求。这些客户名下通常有固定资产以及可观的资产净值,有人希望抵押贷款让生活有更多选择,而新措施刚好可以满足他们的要求。

英国银行行为监管局的数据显示,在今后5年里,英国65岁以上的客户预计将增加110万人,而年龄在20至45岁的人群里,每3人就有1人将在退休之后,继续以工作还贷款。正是有这些变化,英国一直有呼声才促成了以上政策的出台。

早在2014年,英国对于购房者采取了非常严格的负担测试能力,银行对于退休老年贷款者更为谨慎,甚至被指为是年龄歧视。这一规定旨在防止不计后果的贷款引发的金融危机,但是银行所采取的措施却被指为安抚监管机构而矫枉过正。

因为此举使得40岁左右的购房者难以申请25年期限的抵押贷款,此外,30岁的贷款者也更难签署35年的贷款协议。因此,金融市场行为监管局曾表示,银行在与老年贷款者打交道时,应该避免机械死板的做法,要采取更加灵活的方式对待。

金融危机过后,英国政府除了加强监管以外,也在为现有系统增加灵活性。

但是随着贷款年龄上限的提高,银行以及贷款单位也会针对具体情况来规避风险。贷款抵押负责人表示,多数老年购房者都较为富裕,只是希望能有更灵活的借贷方式。如果将贷款期限延至85岁,必须要确保贷款人有养老金等退休收入,而且数额必须能够涵盖抵押贷款成本,同时还必须要有至少40%的存款,而贷款金额最多也只能是150万英镑。

自金融危机以来,英国出台了更为严格的按揭贷款审核标准,加大了中年买房者申请贷款的难度,同时也出现了关于帮助年长者买房的呼声

因此进入主流市场一直是年长顾客面临的挑战。这项新政策将以更加严谨可控的方式来满足这类人群的需求

而多数英国人直到30、40岁才有能力购买其第一套住房,这也就意味着他们的贷款期限将会相应延长,因此提高贷款年龄限制,不仅被老年人所喜欢,同时对于中青年人贷款也有大大的帮助。

延伸阅读:天下父母皆伟大 英国1/4的父母愿意资助孩子买房

                   买房或更难!英央行欲涨息 低息​房贷时代或将终结

 

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(据英中网)

英国看房到底看些什么?听一听客户亲身经历分享

无论是购买新建房还是二手房,尤其是小城市和乡村地区,看房时一定要仔细,一定要确保房子里里外外各项设施均过关后才可进行交易。

可是在英国看房时到底该看什么?

对于买房来说,看房可以说是最为重要的一个环节,因为房子的最终印象,以及真正决定购买与否,都会由购房者看房的经历所决定。尤其是在购买新建房和二手房前,房子的各处细节状况您都应当了然于心,一旦您在交易后发现了问题,等全部解决好可能要花上几个月甚至几年的时间,真的一点也不夸张。

下面我们就来看看一位客户的亲身经历,他们的教训告诉人们,看房时一定要当心。

在异国他乡看房的我们,应该注意些什么呢?

 

注意那些常年存在的问题

 J先生与W女士在2011年在西约克郡(West Yorkshire)的哈利法克斯(Halifax)购买了一套5居室独栋别墅,用来作为二人今后的婚房,并且J先生想着5居室的话,将来有了孩子甚至把老人接过来也绰绰有余了。的确,刚开始一切都是那么的美好。

等到真正看房时,夫妇二人的心就凉了半截。别墅内部基本设施虽然齐全,但是部分位置的墙皮发生了脱落,屋顶的电线头都裸露在外面,地板上部分位置抹灰泥工作不太到位出现了一些小洞,储物柜表面也有一些压痕。虽然全是“小问题”(在国内这些问题基本找个装修队几天就搞定了),不过小问题加起来也让人很头疼。

J先生将看房经历反馈给了开发商,开发商态度很好,向J先生到了歉,并且口头承诺2星期就可以把这些问题搞定。夫妇二人也觉得搞定这些小问题不是很难,再加上房子距离二人工作地点很近,价格又实惠,所以一咬牙一跺脚,就忍了。然后掏钱买下了房子。

可是谁知道,这最初的2周被逐渐延到了15周,继而又过了几个月,如今5年过去了,这些问题还是没有被搞定。如今夫妇二人仍然在为自己这套“所有问题即将被修缮的新房”而斗争。

 

过短的工程周期,很容易出现疏漏的问题

我们暂不管中间夫妇二人是如何与开发商及相关部门进行交涉,但是就买房前的准备工作来看,看房后如果发现了问题就一定不能将就,万万不可“睁一只眼闭一只眼”。因为目前的现状是,英国住房供不应求,这点众所周知,一些新项目开发商为了赶工不得不加快进度缩短施工周期,以应对与日剧增的需求,这种现象在郊区地区较为明显,毕竟郊区未开发面积大,一个项目一获批至少都是几千户起。

如果是二手房,那更不必多说,看房检查时应当更加精细。

根据英国相关部门统计,目前英国新建房项目的施工周期大概在24周左右,而这一数字在3年前是32周。虽然对于绝大多数项目大可以放心,工程都是在很严谨的监督和检验之下完成,不过在一些中小型城市以及城郊地区,工程的疏漏难免发生。因此不仅仅是海外买家,英国本土购房者也会遇到这种情况,房子交钱后发现问题,向相关负责方反馈,一些中小城市人又少,办事效率又不紧不慢,所以一等就是几个月那是常有的事。 

英国法律健全,坚持维护自己利益,最终获得免费装修赔偿

好在英国的法律健全,虽然这种案例也是偶然发生,但是只要坚持维护自己的权益获得赔偿还是不成问题的。

J先生和W女士一家如今也终于如愿住上了新房,并且获得了赔偿(免费装修,免费搬家等)。

英国房产与投资专刊》在此提醒大家,看房时一定不能马虎,并不是所有房子都是“样板间”水准,房屋内部例如地板是否平整,天花板是否有洞,墙皮是否脱落有缝隙,电线是否裸露,水管是否有裂纹,柜子是否有压痕,门窗开关是否使用顺畅等等,都是要在入住之前确保无误的,切不可因为一时“心软”为自己造成不必要的麻烦。

 

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(据英国华商报)