Tag: 英国印花税

面对蓬勃发展节节攀升的英国房产市场，不少人冲冲欲动想成为业主，稳赚房产收益。但11月25日，英国财政大臣奥斯本的秋季财报推出：提高二套房和以出租为目的的购房（Buy-to-let）印花税，这让一心想积极投身英国房产市场的投资者备受纠结。

二次购房者将多缴3%印花税

从2016年4月开始，购房出租项目和第二套住房购买者将会多缴纳3%的印花税。当前英国购房出租项目的平均房价为184,000英镑，按照这个价格，目前投资者需要缴纳的印花税为1180英镑，但明年4月新政策实施后则需要缴纳6700镑的印花税，整整增加了5,520镑。

众所周知，在英国出售房产是需要缴纳资本利得税的，目前对于资本利得税的缴纳时间是每个税务年的年底，但是从2019年4月开始，出售购房出租项目需缴纳的资本利得税必须在售出之后的30天内缴纳。

今年夏天奥斯本就宣布了针对购房出租的个人所得税减免政策变化。从2016年4月起，贷款利息将不能作为成本从个人所得税中扣除，这意味着投资购房出租项目的个人所得税将会增长20%左右。这三条税收政策的变化，从明年开始将会大幅增加购房出租项目的投资者的压力。

为什么购房出租税收一再增加？

英国住房市场近两年一直处于严重供需失衡状态，所以无论是购房出租项目，还是第二套住房的购买者，都已经拥有一套自住房，他们多是因投资而购买新的项目，这样会造成英国多数房产集中在较为富有人的手中，而较为贫穷的首次购房者却难以找到一套物美价廉的房子，长此以往，供需失衡的状态会被继续扩大。所以英国政府以增加税收的方式，希望减少富人手中的房产数量，将房子留给真正的刚需人群。

同时，税收金额还可以用来扶持首次购房者，例如用于帮助性购房政策（Help-to-buy），减免他们的首付与贷款利率等等。通过新的印花税征收政策，英国国库将会在2020年增加约8.8亿英镑的收入，这部分收入将会全部用于新建廉价住房和扶持首次购房者。

N种方式应对印花税抬高

聪明的投资者认为，英国房价仍然以每年至少6%的速度增长，这足以抵消奥斯本多加的印花税，就像中国香港对非居民多加15%的印花税，最终也没能控制房价上涨一样，正是这个原因，越来越多的投资者最终还是踏进了房地产这个行业里来。

1、房产基金

不愿意“亲力亲为”参与房产市场的，还可以寻求房产基金，他们正在积极寻找新的投资方式，来应对奥斯本的税收新政。

事实上，早在2014年，英国明确了一系列关于房产印花税的调整政策之后，一些房产基金就改变了投资方式，实现了投资与收益的非凡表现。例如，英国住宅房地产基金Hearthstone，将资产的四分之一投资在伦敦，另四分之一投资在南部，还有10%投资在西南，而这些区域恰恰是过去一年英国房价涨势最猛的片区。

通过房产基金进入房产市场，投资者不必管理租金，维护房产或支付税款，也就是说，他们的资金分散在基金买进的所有房产里，只要房价上涨，他们就跟着收钱即可。Chris Down说：“目前最大的房价增长在南部的通勤带和曼彻斯特，这两处的收益率和经济增长都非常好。在过去一年中，该基金回报率为11%。”

2、众筹资金

另一种投资方式是众筹资金。在社交媒体时代，这种众筹投资房产的资金在持续增加，这为热衷于房产市场的投资者提供了极为便利的方法。投资者收益可按照各自股份获得收益。再或者，持有资金者，可以为其他合作购房者提供资金，房产成交后，要么将其出租获益，要么快速翻新，再次出售，双方按照协议获取房产收益。

3、信托公司

当然还有更多的方法，如将资金放入信托公司，这就像一个储蓄帐户，信托公司会承诺按照房价指数的增长，为投资者获利变现。

大行一致看好英国房市前景

之所以涌入房产市场，是因为人们普遍看好未来5年的英国经济。最近世界6大房产公司如仲量联行、CBRE、莱坊、第一太平、PWC、Ernest and Young都对伦敦市场做了分析和调查，他们分别预计伦敦房价在未来5年内将上涨24%、22.5%、20.5%（中心地段）、21.5%（中心地段）、26.6%。Ernest and Young 虽然没有给出一个具体数字，但强调伦敦是一个投资安全港湾。与此同时，人们也对“北方经济引擎”中心城市曼彻斯特等表现出极大热情。

一扇门关上，总有另一扇窗打开，只要积极寻求投资渠道，总能从繁荣的市场中分得一杯羹。

 

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英国财相奥斯本的陈述报告是继3月份的预算案和7月份的大选后夏季预算案之后，在今年提交的第三份重要政府经济声明，列明了政府未来五年内的开支计划。

财政支出设定英国政府未来5年花费上限为4万亿英镑。奥斯本称，政府将通过“采取艰难决定、量入为出”来保护英国的经济安全，同时“捍卫国际利益”以保护国家安全。

2016年英国GDP增长2.4%，居欧洲国家之首

奥斯本表示，英国经济今年仍有望增长2.4%，与7月预估一致。英国预算责任办（OBR）上调2016年经济增长预估至2.4%，7月预估为2.3%；2017年或达最快增速2.5%，2018年小幅放缓至2.4%，2019和2020年或均达2.3%。

奥斯本的四年计划意味着英国到2019/2020财年将实现预算盈余。2015/2016财年，英国预算赤字约占经济的3.9%。

英国的经济增速自金融危机之后，一直居于欧洲国家之首，遥遥领先于其他欧盟、欧元区国家。这和英国货币独立、“轻政重商”的政策和发展理念是分不开的。

资料来源：世界银行（2015年1月），联合国（2014年12月），英国共识公司（2014年12月），经合组织（2014年11月）

下图为2015年第一季度，”G7”国家和“金砖国家”GDP同比增长率。英国的GDP增速在发达国家中，仅次于美国。

2016年4月起，二套房上调印花税3%

英国财相奥斯本公布，新调整后的二套房印花税征收标准如下：

图片来源：Knight Frank

这是继2014年12月英国实行新的印花税政策后，有关英国房产投资的另一印花税调整。新政的具体实施细则暂时还不清楚，但是可以判定的是，在2016年4月之前，英国的房地产市场交易将集中活跃一段时间，以争取这几个月时间的政策利好。

但是如果我们放眼英国房地产市场最近几年的房价变化，不难推断出二套房上调印花税的政策的背后动机——英国尤其是伦敦、英格兰东南部等近几年房价上涨迅速的地区，房屋的供应量远远小于需求，使得房价被推升，大量初次购房者无力负担、无房可买，那么对于二套房的税率上调，可以打击非理性炒房者的投资行为。

另一方面，奥斯本也宣布，2018年/19年起住房预算翻一番， 至每年20亿英镑。2020-2021年建成40万套经济适用房 —— 英国将整体进入大规模开发房地产的局面，这也是继20世纪70年代以后英国推出的最大型的房产建设计划，利用开支审查法案（Spending Review）终结“英国住房危机”。

奥斯本向英格兰的“拼搏族”（strivers）承诺让他们拥有自己的住房。

财政部将直接投资23亿英镑，一部分用于鼓励开发商为首次购房者新建20万套“简易房”，年龄40岁以下的年轻人可获得20%的折扣。伦敦郊区的“简易房”价格最高为25万英镑，伦敦市内为45万英镑。另一部分用于重建“棕色地带”（brownfield land）。

另有40亿英镑用于新建13.5万套“集资房”，购房者可根据自己的负担能力分期购买住房份额。

有关在英房产投资的征税细则对于海外投资人的影响，具体问题具体分析，建议在投资之前征询英国专业税务人士的意见。

其他秋季预算要点摘录：

– 到2020年，公共财政状况将比此前预计更佳，节余270亿英镑“横财”；

– 关于税额减免的政策来了个情节大反转，囊中羞涩的工薪阶层受益；

– 警察高层游说成功，警方的预算免遭削减；

– 国家将筹集69亿英镑资金补贴建设400000套经济适用房，帮助年轻一代的购房者；

– 地方议会税（Council tax）将升高，用于资助老年人卫生保健和警察维序；

– 向buy-to-let和度假地产征收更高的印花税；

– 对护工学生的补贴支持将由贷款取代；

– 企业税升高，用于资助学徒计划；

– 白厅最多或将裁员80000人；

– 到2020年，海外援助预算将达160亿英镑；

– 2016年，英国国家养老金增加3.35镑，升至每周119.30镑；

– 到2020年向NHS额外拨款100亿英镑；

– 增加教育资助，使其同步于通货膨胀；

– 将1500万英镑的“卫生棉税”用于资助妇女公益组织；

– 削减部分英国家庭的儿童保育免税福利。

 

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胡悦解说伦敦房产投资

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