Tag: 英国房产投资

和大多數國家壹樣，在英國，所有的房產每年都要向所在行政區政府上交市政物業稅（Council Tax）。市政物業稅主要用來支付壹些公共服務設施的費用，如該區域內消防、警察、圖書館、學校和居民垃圾清掃，街道清潔等。

英國物業稅的征收標準 英國物業稅的多少由房產的總價，行政區域內的住戶多少來決定，另外市政物業稅根據房產所處行政區域的不同也不僅相同。由於地域及房屋價值的不同，在這裏我們很難給出壹個市政物業稅的具體數字。但對於英國的大多數房產來講，市政物業稅大概在每年1000英磅（1萬人民幣）到3000英磅（3萬人民幣）之間。

倫敦市區的物業稅 值得註意的是，由於英國政府把倫敦市中心區域的市政物業稅定的極低，居住在這壹區域昂貴房產裏的業主需要繳納的市政物業費，反而比周邊居住在總價便宜的多的房產內的業主要低。

英國物業稅的減免 市政物業稅在很多特殊情況下可以申請減免。例如，如果房屋以出租為目的，房主就不用再繳納市政物業稅，這就變成了房客的責任；如果房子沒有被出租， 但並不是房主的主要居住地，房主可申請減免物業稅（海外投資者通常滿足這壹條）；只有學生住的房子免交市政物業稅。空房或符合特殊福利條件的房產可申請減免物業稅，等等。

英國房產歷經百年發展，已相當成熟、完善，在買房交易的各個環節都十分安全。大家熟知的房產交易過程中可能出現的欺詐欣慰和風險，幾乎都能避免。居外網將以常見的交易風險為例，介紹在英國買房時，如何確保交易安全。

1）交易金的挪用

在英國，購房款始終是由買賣方的律師經手，而不是直接從買家賬號匯入賣家賬戶，包括買方申請的銀行貸款，也是先轉賬到買方律師賬戶。購房資金必須在確認交易後，由買方直接匯入買方律師行的銀行賬戶，只有買方律師確認所有的法律手續已完成，才會將資金轉給賣方律師行。現金交易是不允許的。

房產律師必須有房產專業資格及專業保險，因此，律師私自挪用資金的案例幾乎為零。壹旦此類事情發生了，英國律師協會（每壹個律師都是其中的成員）有義務補償買家被騙取的資金。

2）房產註冊登記不屬實

在英國，房產賣家操作的欺詐案例很罕見，例如房產賣家不合法擁有所售房產， 買方律師應該在國家地產登記局（UK Land Registry）查證該房主的註冊登記檔案時就可以發現。即使沒有發現，國家地產登記局也有相應對買家經濟上補償的相關政策。

當前，英國所有的房產在國家土地局有電子註冊，任何人都可以通過國家土地局進行房產信息的查詢。房產交易完成後，買方律師將幫助您向國家土地局進行登記。登記完成，您即成為房產的法定擁有者，即使丟失了房產證書，也不會對您的所有權產生任何影響。英國國家土地局的網站在：www.landregistry.gov.uk

3）期房騙局

在某些國家，曾有類似報道稱買家花巨資購買期房，或因為售房本身就是個騙局，或因為開發商破產導致期房始終未交工，從而使買家蒙受損失。理論上講，在英國買房也要承擔此類風險，但現實中英國發生期房欺詐的實例極為罕見。壹方面因為大部分的新建樓盤都是由實力雄厚的老牌大型開發商承辦。另壹方面因為押金壹般由第三方信譽公司保管，以防開發商不能兌現承諾。對於降低風險的最好答案就是專業的置業團隊的協助，從知名老牌開發商的樓盤中挑選心儀的房屋。

4）房屋質量問題

所購房屋有沒有潛在的建築缺陷，完全取決於買家在購房前是否聘請過專業的房屋評估鑒定師去排查可能存在的不安全隱患。在英國購買現房時，由第三方房屋評估鑒定師進行評估，是必須的程序，而且只有評估結果通過後，才能進行下壹步！

對於新建的房屋建築，幾乎所有的開發商都會提供10年的質量擔保，如圖所示。壹旦房屋質量有問題，房產開發商又解決不了的，國家房屋建築理事會（ National House Building Council ）會承擔相應責任。

5）相關法律條例的變更

據報道，在某些國家，有些新修法律條例嚴重影響了房產投資的價值。然而在英國就完全無須擔心此類問題， 這要部分歸功於英國有完善的法律條例和公正獨立的法律機制，從而強有力的保護了買家的房產權益和其他相關利益。

對於投資者來說，在英國買房能獲取多高的投資回報率，是確定投資的第壹步。居外網以當前投資英國房產常見的投資回報率計算方式為例，介紹該如何看待英國房產的投資回報率，幫助大家更好地做出投資選擇。投資房產的收益主要包括兩方面：租金收入和房子增值部分。

英國房產平均租金回報為6%左右

據統計，倫敦市房產租金回報率整體穩定，平均保持在5% – 6%，有的地區回報率甚至超過了8%，遠高於北京和上海的租金回報。在英國北部和威爾士西部的壹些地區，租金回報率最高可達6.5%到7.7%。與此同時，倫敦的租金回報率平均為5.7%；倫敦周邊地區為6.6%。

當前，大家都知道英國倫敦的房價壹直都在上漲，但租金同樣水漲船高。據調查2013年4月倫敦領銜同比增長 3.9%的全英房產出租市場，再創房產租金新紀錄，倫敦市區房屋平均月租金達到1100 英鎊，同比增長 7.6%。

英國房產評估公司 Savills 在 2011 年便大膽預測倫敦房產出租市場將在五年內持續蓬勃發展，租金漲幅將會大於房價漲幅，而這壹漲幅背後的主要推動力來自海外租客進駐倫敦的浪潮。未來的倫敦北區以及東區將成為房產出租的熱門區域，這兩個區域目前所有地段和房型的租金回報率都超過了 5%，並且占據了倫敦市區租金回報率的多個高點。

不過，需要註意的是，數據顯示高價的房產並不壹定帶來高位的租金回報率，例如倫敦中心區 WC1 的回報率僅僅有4.5%，然而位於西南二區的Clapham 回報率可以達到 7.2%。由此可見，房產租金回報率受到了房產價格、地段、房型、房產狀況等多方面影響。

英國房產增值勢頭兇猛

自2012年以來，英國房價，尤其是在中國投資者最喜歡的倫敦，其房價已連續上漲數月，對於投資者來說，房價的不斷上漲，提供了廣闊的增值空間。就目前來看，英國房價，特別是倫敦房價增長的動力依舊不減，理由如下：

英國長期形成的住房短缺將會引起相當長期的房產價格上揚。英國規劃局曾建議，英國應當在2008-2028期間以每年24萬套到29萬套的速度建造新的居民住房，以滿足英國人口的增長（到2028年，全英人口將從眼下的6200萬增加到7000萬）。然而，新建住房2009年只增加了7萬8千套，2010年稍多，也僅有10萬套。顯而易見，英國建房的速度完全趕不上快速的人口增長，這必然會導致房價逐年增長。

越來越多的海外購房投資者對英國的壹部分高端奢華房產表現出了很大的興趣。事實上，海外買家人數的不斷增加，勢必會帶動未來房價走高。和壹些經濟發展不穩定的國家相比，英國高端奢華房產的增值相當穩定。在當前全球經濟動蕩不定的情況下，海外購房投資者視英國（特別是倫敦）的高端房產為安全投資的避風港。因此，許多國際投資者將目光投向倫敦高端房產，而不是沿襲傳統套路把資金投向諸如黃金、美元、瑞士法郎等行情極不穩定的外匯市場。

在英國買房時，房產交易的方式要比國內多樣，且具體流程有很大不同，居外網為大家一一盤點三種常見的英國房產交易方式。

一、      私人協約式出售

這是最常見的房地產交易方式，英國房市中大部分的房產交易都可歸為這類。簡而言之，這類交易方式，是指當房產買賣雙方對交易價格達成一致後，即可開展交易。

具體的交易流程，可參見《英國買房交易流程圖解》一文。

二、拍賣或競標式出售

進行拍賣式房產交易的房源有兩類：豪宅或破損的房產。大家熟知的蘇富比拍賣行的一大重要業務就是豪宅拍賣。至於另外一類破損房產的拍賣，通常被專業投資者買來、重修、再出租，從而獲取高額回報。由於牽涉到重新裝修、再出租，需要耗費不小的精力和資金，所以，不建議一般投資者參與。

賣家在拍賣會前打出拍賣廣告，在拍賣會上買家通過競價方式確立最終的交易關系。需要注意的是，一旦買家競價成功，則意味著買家成功交易，不能反悔，且必須在28天內完成交易。

三、期房出售

嚴格的講， 這是私人協約式出售交易的一種特例。只是因為商品房尚未竣工，出售的程序可能略有差別，如買房資金會隨著期房工程進展而逐步支付。

國內投資者在英國出租房產有兩種方式：自己尋找租客和委托房屋管理機構。買家可以根據自身的實際情況來選擇出租方式。

壹、委托房屋經紀/物業管理公司

被委托的管理公司（經紀人）會全權履行合同中所列出的條例，他們的主要工作是：

1. 為業主尋找合適的租客
2. 辦理租客入住/退房手續
3. 每月定時收取房租、繳納水、電、煤、網絡等費用
4. 租金轉賬
5. 維護/維修住宅
6. 滿足房客合理要求
7. 如有需要，幫助業主驅逐租客（在租客產期拖欠房租的情況下）

在英國，委托出租與物業管理也是兩項不同服務，分開收費，建議大家選擇提供綜合服務的物業管理公司幫忙托管。具體的收費標準如下：

• 　　委托出租的收費標準：

傭金為年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（視不同物業公司而定）

註：傭金會隨著房屋面積而變化，房屋面積越大，傭金會隨之上漲。

• 　　委托管理的收費標準：

房屋管理費用為5%。所以，如果業主希望出租與管理全權委托給托管公司，就需在出租的傭金上再增加5%。

居外溫馨提示：

• 具體的收費標準，最終由投資者與所合作的房產管理公司協商確定。通常，大家的房產壹旦委托管理，只要在委托期限內，投資者的房產產生的租金收益，都需要支付相應傭金。當然，如果房產處於空置期內， 是不需要支付傭金的。只不過，英國當地的租賃市場相當火爆，壹般很少有租不出去的空置期。
• 據居外網了解，如果業主想要在英國當地找到壹位合適的房屋經紀人為自己出租房屋，會是壹件非常難的事。因為在英國房產公司中，中國經紀是相當稀缺的，所以，業主最好在購房前就為自己物色壹位會說中文的英國房屋經紀人。

二、自行尋找租客

如果買家長期定居英國，可以為了節省管理費用而選擇自己尋找房客。在尋找的過程中，買家需要註意租客的以下事項：

• 業主需要充分的查實租客曾經是否有拖欠房租或是被驅逐的記錄。
• 業主可以與租客的前房東了解詳細情況（家庭、工作）。如果租客沒有長期穩定的工作或長期不工作，也就意味著他會拖欠房租。
• 如果房客愛搞破壞，不愛整潔的話，對於業主來說就是在虧損。所以，業主需要找壹位能夠愛護自己房屋的人。

09年的5月5日，英國政府首次推出了房屋租賃法案——《英國房產租賃》，從而保護業主與租戶的利益不受損失，並且為英國租房市場設定了壹個“黃金法則”。在此法案中，對戶主與房客的義務、常見問題均做出了相應規定，居外網為大家解讀如下:

壹、租房(renting)定金或保證金

• 定金：當租客同意租房(renting)時，需付給房東或房地產經紀人壹筆錢， 這會從房客支付的保證金中扣除。
• 保證金: 保證金是給房東的錢， 是壹種安全措施，例如，遲交租金或損壞房屋或家具等。如果房客被要求支付保證金，租客會仔細檢查房屋和家具的狀態。當租用結束時，房屋內若有損失，房東有權要求進行賠償。房東扣除部分對房屋和家具的損壞是合理的。；當租用期結束時，若沒有任何損壞，房客應得到全部保證金。

二、業主的義務及租賃協議

按法律規定，房東需給租戶提供自己的姓名及地址。 書面租用協議應包括下列細節：

• 房東和租戶的名字，房子的地址。
• 租用開始的日期。
• 其他人是否可使用該房，如可以的話，哪個房間。
• 租用的時間範圍，在何日期租賃到期。
• 應付的租金，多長時間壹次和何時支付。房東什麽時候可增加房租。 租用協議也需說明租金是否包括其他款項如council tax 或水電等。
• 房東是否提供其他服務，如洗衣，房屋維修或食物，以及是否另外收費。
• 如租賃結束，房東和租戶需要提前多長時間給出通知。

另外，房屋維修中房東的主要責任,即使未在租用協議中提及，以下房屋維修是屬於房東責任：

• 房屋的結構和外表 (例如墻，地板和窗子框架) 以及下水道，檐槽和下水管。房屋通往街道的臺階和花園的小道和臺階也包括在內。
• 水和煤氣管道和電氣導線(包括水龍頭和插座)
• 盆，洗滌槽，洗澡盆和洗手間
• 固定加熱器(如，煤氣)和熱水器， 但不包括煤氣或電爐。

房東也對樓梯，電梯，門廳或花園小路等負責維修。 房東須保證煤氣和電器的安全。

三、房屋托管公司職責

被委托的管理公司（經紀人）會全權履行合同中所列出的條例，他們的主要工作是：

1. 為業主尋找合適的租客
2. 辦理租客入住/退房手續
3. 每月定時收取房租、繳納水、電、煤、網絡等費用
4. 租金轉賬
5. 維護/維修住宅
6. 滿足房客合理要求
7. 如有需要，幫助業主驅逐租客（在租客產期拖欠房租的情況下）