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伦敦金融城监管机构金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）于2014年4月推行了引发争议的“经济能力测试”，数万潜在购房者被房贷市场拒之门外。今春伊始，首次购房者们便被告知，若想获得房贷，则应将自身财务整理得有条不紊。

现在申请房贷的人或可在今夏成为第一批尝甜头者，登上置业阶梯。申请人若想成功获得房贷，需注意下列四个步骤。”

第一步：储蓄也有门道

贷款利率正在迅速下降，多家银行提供的五年期固定利率贷款计划目前的利率低于2%，而十年期固定利率贷款计划也同样实惠。然而，最实惠的贷款计划通常也伴随着最高的首付要求。

鲜少首次购房者能够满足投入40%首付的要求，因而很难申请到最实惠的贷款计划。但业界人士对此表示，申请人若能尽量增加首付投入，例如将首付从5%增至10%，或从10%增至15%，那么申请人面临的月还款额将大幅降低。

定期储蓄账户的存款利息高于普通活期账户，而全国建房基金会（Nationwide Building Society ）等金融机构也会推出特别储蓄计划来帮助首次购房者提增首付。

第二步：个人财务要梳理得井井有条

贷款申请人投入的首付款越低，借出方对房贷申请的考察就会越仔细，原因是借出方希望确保借款人有能力履行还贷义务，如此便不会因抵押借款人未按规定还款而迫使借出方收回住房，而回收的住房可能会贬值。倘若借款人的信贷档案有不良记录，贷款申请被拒的可能性就会大幅提升。

借款人应确保自己有一个令人满意的信贷评级，并尽量提高自己的信用评分。借款人不妨通过Callcredit、Equifax 和Experian等主流信用评级机构掌握自己的信用评分情况。

英国公民咨询局（Citizens Advice）运营的AdviceGuide.org.uk网站也值得一看。贷款申请人登陆该网站即可查阅借出方关注你哪些方面的财务信息。

第三步：直面经济能力审查

经济能力测试是金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）推行的“信贷市场审查”（Mortgage Market Review）的重要部分，在这项测试被推行的12个月里，其影响足以令贷款申请人闻风丧胆。

借出方首要考虑的是避免担上“不负责任借贷”的罪名，所以，他们会对贷款申请人的银行账户进行法证式调查。借出方会扣除账户持有者细至剪发、健身等方面的花费，然后依据剩余款额判断申请人是否有足够的经济能力偿付月供。

“随着新规放宽，不少金融机构采取了更为灵活的策略。”London & Country Mortgages贷款经纪公司的专家David Hollingworth如是说。

另一方面，正如考取驾照需进行路测，借款人在申请贷款时也需提前至少6个月做好自己的银行账户流水。在这段时间里，借款人应取消不必要的开支，以证明自己在月底仍保有大量现金，有能力偿还贷款。

第四步：货比三家 选择最惠计划

房贷中介机构指出，对首次购房者来说，地方性的建房基金会通常是不错的选择，因为它们是根据个人基本情况审批房贷的。

房贷中介公司了解不同的贷款机构各自倾向于哪些类型的地产，以及哪些借出方对经济能力的要求最宽松，但置业者需谨慎选择房贷中介公司，尽量与无杂费或收费低廉的中介机构合作，以免在房贷获批时被收取高比重费用。

时至今日，对首次购房者而言，最实惠的房贷计划通常来自名声相对较小的地方性贷款机构，如Metro Bank、邮局（the Post Office）和Virgin Bank。

倘若购房者首付低至5%，则不妨考虑HSBC、NatWest 和Santander等大型贷款机构。

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华人向来注重对小孩儿的教育投资，在英国自然也不例外。无论父母是企业高管，还是普通白领，抑或劳工阶层，在教育投资上个个都不含糊。一镑钱砸成两 半用也要尽量送孩子进Russell Group大学甚至于Oxbridge。 当然不同的家庭支付能力不同。经济非常宽裕的可以送孩子进入非常昂贵的知名私校，略逊一筹的也会请家教开小灶增加孩子成功的机会，而无论是谁都可以在一定 程度上做到的购买或者租住靠近优秀公校的学区房。一则可以在择校入学时就抢占先机增加进入优秀公校的筹码；二则好学校附近的环境一般也相对较好，确保学校 /家庭/社会三方面都能对学生产生正面影响。如果是购买学区房的话，有别于纯消费性的私校学费或者家教费用，购房完全是一种非常稳健的投资，哪怕以后搬家 出售，学区房往往也可以保证高额回报。

大多数公校的录取原则首先照顾的是有特殊需求的学生。由于这样的学生通常很少，因此基 本不影响多少录取名额。第二位照顾的是已经有兄姐在该校就读，并且在弟弟妹妹入学时哥哥姐姐还没有毕业的家庭。这种做法对于新来的华人可能不了解，但是有 时候可能会对录取名额造成比较大的影响。但对于方便接送小孩儿什么的这种做法也是相当有道理的。第三位，如果是教会学校的话，尤其是天主教的教会学校往往 会给信教家庭优先权。剩下的名额就将根据申请学生家庭离学校的直线距离由近到远安排录取。此时学区房的优势就体现出来了。

四月十六日是各小学发录取通知的时候。很多妈妈忐忑不安，不知道自己的孩子能否进入心仪的学校。而符合学校招生的几个优惠条件或者已经在学校附近购置了学区房的就可以胸有成竹的多了。这样既离学校近，又和其他家庭同住一个区域便于沟通创造社区氛围。

那么，茫茫多的各种学校如何选择呢？择校之后又如何找到学区房呢？

最 简单的来分，英国的学校分为交费的私校和免费的公校。公校的考试成绩，主要是Key Stage 2都会公开，列入所谓的排行榜League Table供所有人检阅。教育部也会对公校进行考评，发布Ofsted Report。1分为Outstanding，2分为Good。不太挑剔的话这两种级别的学校都已经是相当不错的了。而绝大多数私校不参加各种考评和排行 榜。更有一种较为特殊的私校叫做Preparatory School专门为学生报考竞争激烈的公立重点中学即Grammar School而建。建议重点考虑多年以来成绩一贯优秀的学校。这往往说明教职员工队伍稳定和所服务社区的人口素质较高。

选中心仪的学校以后 可以到Council查阅这个学校近三年内的catchment area的半径是多少。比如这家学校三年内的招生范围半径在0.38/0.42/0.44英里变动。如果是教会学校的话，有些还有一个教区范围 （parish）。这一般都可以在学校自己网站的招生信息中找到。接下来所需要的只是根据招生范围半径和教区范围找房子了。选房切忌急躁和临时抱佛脚。买 下后发现不满意或者错过报名截止日期而被统配到其他学校就冤了。好的学区房可以令全家受益多年。保值增值不在话下。出售时还享受作为main residence的资本利得税CGT减免。非常值得投资！

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新鲜出炉的面包、鲜煮一壶咖啡，或者在门前停车位停放一辆炫目的豪华摩托车，都能够迅速说服并增加出售房产的价格。根据针对全英国250家房地产中介的全面调查显示，一些小小的妙招，不但能够让潜在买家迅速喜欢房产，而且能够激励买家提出高于预期的价格。

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由于英国的平均房产面积在西欧各国属于最小的，因此几乎所有的买家都很在乎房产的使用面积， 因此整洁宽敞的空间总是能够获得买家的青睐。根据这项最新的调查显示，卖家平均腾空一平方英尺，就能得到238英镑的回报；同时如果能清理类似大型沙发或 家具，最多能将房价提升11%。

几乎所有接受调查的地产中介表示，清空房间的话会提高房子的卖价，其中38%的地产中介对此非常肯定。

调查显示，有经验的卖家通常会清理一些像水壶、烤面包机之类的小家电，并腾出一个开放式的生活区。

地产代理商们给出的建议还包括合理利用镜子来让房间看起来更加宽敞，并在买家看房前取下家庭照片等。

赢克沃兹的房产专家表示：“每个卖家都希望能尽可能多地提高自己房产的价格，所以有一些卖家会因此投入大量时间精力使自己家看起来很得体，不过这项研究同时也表明，并不是所有的卖家都是这样。”

“许多有意愿买房的购房者会从物业网站上了解房屋的具体信息。他们希望看到20张以上的照片，所以卖家最好让自己的房子看上去感觉干净整齐。买家同样不会优先点击那些看起来空间有限或是凌乱不堪的图片。”

“如今的买家都是很精明的，他们会提前做足功课，从各类房地产网站上研究房产的利弊，努力找到能够压低价格的理由。”

这项研究显示，有三分之二的卖家发现，整洁宽敞的的房间得到的报价比之前预期的要平均高出4811英镑。反之，22%的买家表示，他们会立刻放弃看起来脏乱的房子，更别提出价购买了。 

20条增值小妙招：

1. 将厨房清理干净，移除水壶、烤面包机等物品;
2. 客厅和餐厅最好是开放式的；
3. 巧妙借助镜子，让房间看起来更加宽敞明亮；
4. 清理过于个人化、个性化的的物品或装饰；
5. 移走楼下房间的门以创造额外空间；
6. 取下家庭照片；
7. 一个敞开的精致壁炉；
8. 彻底清理的洁净地毯；
9. 减少艺术品陈列；
10. 购买鲜花装点房间；
11. 一楼的空间，至少有一个房间应是地板；
12. 更换全新明亮的灯泡；
13. 减少衣柜中的衣物使它看起来更宽敞；
14. 烘烤新鲜面包或新煮一壶咖啡；
15. 减少大件的家具物品；
16. 移除沙发以增加空间；
17. 搬走餐桌让空间更大一些；
18. 门前停放一辆崭新的高档车；
19. 集成音响系统；
20. 将停车道清洗干净。

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虽然汇率的波动、税法的变化和政治的不确定性正在阻滞伦敦房市需求的增长，但是低迷过后总会有增长，那么下一个价格高峰还有多远呢？高端地产代理公司Hanover Private Office的总经理亚历克斯·纽沃尔（Alex Newall）提供了专家的见解。

很多买家预计，如果戴维·卡梅伦（David Cameron）带领的保守党在英国的五月份大选中取得胜利，英国的高端房价将会飙升。如果保守党当选的话，将彻底杜绝引入豪宅税的可能，这将会进一步推涨英国房地产市场的信心，特别是200万英镑以上的住宅部份。保守党曾一再表示，他们没有推行豪宅税的计划。金融城市和伦敦西区的专业人士对于保守党政府的支持似乎都建立在该党的承诺之上：致力于创造一个更好的企业和商业环境。

在五月份的选举尘埃落定以后，政治上的不确定性也就消散了，而国际买家的资产避险需求会对稳定的地缘政治环境产生浓厚的兴趣——例如伦敦和英国其它地方的住宅——这可是一 个颇为有趣的市场。如果人们普遍意识到债券市场和负利率的异常性（过去5000年从未有过的情形！），就会明白这可能意味着房市的强劲增长。投资者 追求收益率——无论是养老基金还是私人投资者——资本都需要收入。我们看到市场上有难以估计的资金需要增值，一旦这些资本所有者意识到他们今天所面临的问 题，这些钱就将流入房市。因为他们没有别的选择而只能进行投资，而我们将看到越来越高的资本回报率。虽然伦敦市中心的高端房产和那些奖杯资产 （Trophy Assets，编注：非常豪华也非常昂贵的房产，带有炫耀的意味）的收益率仍将维持低位2~5％——但这可是投资者所青睐的蓝筹股，这也就是 FTSE100和蓝筹地产都已经超越了历史最高纪录的原因。

俄罗斯卢布（RUB）的负面波动已经挫伤了俄罗斯和哈萨克斯坦方面的需求，然而 美元（USD）的实力增强使美国购房者（以及更广泛的全球的美元持有者）进入英国市场。另外欧元兑英镑的汇率达到了七年以来的最低点，法国买家的资产因此 而缩水，不过这也意味着法国买家正在试图逃离法国总统弗朗索瓦·霍兰德（Francois Holland）的激进税制。我们看到俄罗斯人、法国人以及其他一些族裔的买家在英国房市上竞争的时候，都不得不对他们的期望妥协。

跟其它 外逃资本背后的故事一样，同样的一英镑在英国的价值远超在他们本国领土的价值。我已经记不清听过这故事多少次了——比起在俄罗斯拥有一百英镑，我更愿意在 英国拥有一英镑，在俄罗斯任何人都可以拿我的钱，那里的合法性不稳定，政治也有不确定性。讽刺的是，伦敦房市所面对的最大威胁并非税法的变化，或是保守党 或工党政府上台执政，而是世界的和平。我们看到越来越多的家庭来到英国，想要为他们的子女寻找一个安全的成长、教育环境。这些家庭迫切的需要能够在大街上 自如行走的安全感，因此他们必须把资金停放在英国。在我认识的伦敦房产买家中，至少包括50个不同的民族，他们由于各种各样的原因而在伦敦投资购房。市场 依靠需求，但也的确依赖供给，不过Mayfair、Belgravia、Knightsbridge和Kensington这些地区的房产数量却不会变的更大。

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