英国房市 – Page 18

英國諮詢公司：住房危機來臨，經濟發展也擋不住

諮詢公司CEBR的首席經濟顧問普賴斯（Vicky Pryce）近日在《衛報》上撰文闡述了他對英國住房危機的看法。

英國經濟2014年的發展增速為3%，是發達國家中表現最好的國家之一。有跡象顯示，英國的商業投資開始逐漸增加，預計今明兩年的經濟發展速度為 2.5%。未來受到家庭支出增加的影響，恢復勢頭會更加明顯。低失業率、無通脹及工資增長建立了消費信心，人們開始願意減少儲蓄增加借貸。

此前政府宣佈將「right to buy」政策擴展到住房互助協會租客群體，引發對可負擔住房的未來發展的擔心。自從1980年開始，地方政府住房建設出現減少後，英國住房建設速度就開始跟不上人口的增長速度。

他說，除高端市場，英國房市總體價格將繼續往上。由於新建房屋和掛牌房屋數量不足，平均房價仍將上漲。

租房和買房成本繼續上升。在福利削減的情況下，無法通過租房或購買房屋進入私人住房市場將成為一個日益嚴重的社會問題。

實際可支配收入的增長和失業率接近歷史新高緩解了通貨膨脹的壓力。因此政府不太可能在2016年前提高利率。按照目前的趨勢，即使明年升息，估計也會維持在2.5%的水平，僅為之前的1/2。這對民眾和企業來說不是個好消息。雖然房貸也會隨之上升，但從程度上來說，不會對房主造成過多的壓力。

但他表示，但國際環境仍不明朗。以中國為代表的新興市場發展速度放緩，國際貿易仍受金融不足所累，歐元區危機並未解決，且恢復速度過慢。此外，如果英國在公投中決定離開歐盟，這一決定對英國商業的影響也難以預測。因此大多數獨立評測預計英國2015年後平均發展速度為2.3-2.4%，且有相當大的下滑危機。到2019-2020年，英國政府仍有可能需要借款，而不是像奧斯本預計的那樣出現財政結餘。

這意味著減少赤字將會需要三屆、而不是兩屆政府的努力。除非政府積極主動的進行干預，否則英國的可負擔住房問題將會更加嚴峻。

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稅改對房東影響有限英國房市不太可能因此而崩潰

對於購房出租業主，有一些正在進行中的稅制改革將會影響到他們。在財政大臣宣佈的夏季預算中，用按揭購買的購房出租房產，其按揭利息可用於扣稅的部份將逐年降低。這一舉措將從2017年4月啟動，並在4年後降至20％，也就是說2020年時，所有人只能用其支付的利息的20％來申請扣稅。

雖然這個變化的確是讓購房出租的吸引力有所降低，不過市場不太可能因此而崩潰！因為在購房出租這一領域中，只有1/3是通過貸款融資購買的。

從英國央行的角度來看，這一變化將使得處於高個人所得稅的業主降低貸款的熱情，進而降低了金融風險——無論是對業主還是對銀行而言。

【英國房市】稅改對房東影響有限市場不太可能因此而崩潰 — 高個人所得稅業主受稅改的影響，圖為每年的額外成本佔年收入的百分比

有些業主可能會選擇出售房產，或者壓根就不進入那些收益前景不高的地區。因此，倫敦和英格蘭東南部地區——房價較高，收益較低——很可能是此處調整的重災區。雖然這也會減弱購房出租業主的需求，並為房價帶來一些下行壓力，不過幅度有限。

那麼這一改革究竟能造成多大的影響呢？一個繳納40％個人所得稅的業主將額外承擔平均每年1200英鎊的成本，大約是平均年租金的11％。對某些人可能的確不是一個小數目，不過考慮到房價的快速增長，房產對大多數買家來說仍然是一個不錯的投資，而非對沖通貨膨脹的備選方案。

請記住，在新的稅制開始前業主們仍有兩年時間，再過四年之後才會開始下降，並逐步下降到20％。當然，購房出租這些業務也可以轉為以公司持有，並繼續從稅收減免中受益。

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英國租房又難了！15年7月平均房租已達每月937鎊

據衛報，由於市場上房屋供應短缺，英國的平均房租上漲迅速，七月份達到了每月937鎊。

據英國最大的房產服務公司Countrywide的研究，此租金比一年前上漲了4.6%，而六月份的房租上漲率為3.8%。

迄今為止，房租上漲率最高的地區是倫敦中心區，其上漲率為6.8%，不過蘇格蘭地區和英格蘭東部地區的上漲率同樣驚人，分別為4.5%和4.3%。

Countrywide分析了英格蘭、蘇格蘭和威爾士7萬5千多家房產，結果認為，目前在倫敦中心區租一套房產需要花費2,583鎊，而在英格蘭北部租一套房屋只需要663鎊。

倫敦已經成為全世界租房最貴的城市之一，這個事實促使政治家們呼籲對房東進行紐約模式的控制。

根據評估英格蘭和威爾士Council tax的政府代理商數據，在倫敦33個自治鎮中的18個，一居室平均租價達1,000鎊每月。

該評估代理商的數據顯示，在格林威治、倫敦東南部的一居室公寓，租金在五年之內上漲了30%，從750鎊每月漲到了975鎊每月。在倫敦北部的伊士林頓，一居室公寓的租金在同一時期上漲了20%，從1,213鎊漲到了1,452鎊。

近年來，隨著購房成本的增加，越來越多的人開始選擇租房。根據英國房市概覽的數據，今天的租房人數比2008年多了140萬。

儘管私人出租房的增加削減了某些地區租金繼續上漲的壓力，但是這也促使業主們採取持房觀望的態度，進一步削減了房市供應。Countrywide估計，如果2008年以來，私人租房業未有發展的話，那麼市場上將會多出10萬套房屋以供銷售。

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特別策劃：2015年倫敦買房需求增長最快的十大區域

在英国交通便利一直是首次置业者关注的要点，所以靠近地铁口的房产一直很受追捧，但是，由于价格的关系，置业者在区域与地段需求方面进行了一些让步与调整。最近的一个调查发现，位于伦敦3区至4区，离地铁站比较近的物业，目前成了购买需求最旺的地段。

这项由网上房地产经纪公司eMoov进行的调查发现，首次置业者最希望购买的区域可以在伦敦的地铁图上找到线索，从左上角开始，以顺时针方向进行搜索，依次为东汉姆（East Ham）、沃尔斯特（Walthamstow）、斯特福特（Stratford）与巴肯（Barking）等等。

东汉姆（East Ham）：性价比高

购买靠近东汉姆（East Ham）地铁站的住宅与公寓的需求，在过去的6个月中，增加了26%。买家们被这个区域的良好、便捷的交通设施所吸吲：有District与 Hammersmith & City两条地铁线，同时房价又相对便宜，性价比高。

2015伦敦最旺的买房区域东汉姆（East Ham）,三区 Zone 3

置业需求增长率: 26%

该区域房屋平均价: £296,264

年度房价增长率: 6.34%

最近的一房公寓市场要价: £173,059

当住在Hackney、Walthamstow等邻近区域的置业者由于当地的高房价而被迫转移目标时，位于东汉姆的具有维多利亚时代风格的坚固的公寓楼对他们的吸引力相当大。据瞭解，在东汉姆区，您仍然可以找到要价在£170,000左右的一居室公寓房，而一套维多利亚式的家庭落地房的价格在£400,000以下。

当地的地产经纪Moqtadir介绍说：“东汉姆的购买需求肯定大于供给，纽汉区（Newham）是伦敦最贫困的行政区之一，但是由于奥运会的举办，它成了最吸引来自伦敦各地的买家的区域之一。伦敦政府在纽汉区投入的基础设施改造也让该区域变得更有发展潜力。5年之后，东汉姆肯定会发生激动人心的变化。”

伍德福特（Woodford）: 学校好

位于4区的伍德福特（Woodford），由于有Central Line这条地铁线，最近也成为购买需求最旺的区域之一，半年内需求攀升25%。

2015伦敦最旺的买房区域伍德福特（Woodford），4区

购买需求增长率: 25%

房屋平均价: £503,916

年度增长率: 5.27%

一房公寓的平均要价为: £255,889

“这个地区受欢迎的原因是住在1-3区的一些家庭希望扩大自己的居住面积，将原有的房子出售后在伍德福特找新的住所，以小换大。因为这个区有一些声誉与教学质量较高的私立、公立学校。”熟悉当地情况的一位地产经纪这样介绍。

另外，对首次置业者来说，购买1-3区的房产，在经济上压力比较大。如果稍微往边上走一下到达伍德福特，价格要便宜很多：一套一房的公寓目前的市场要价为: £255,889。

厄普顿公园（Upton Park）：球场搬迁引来新机遇

厄普顿公园（Upton Park ）的那些紧凑的维多利亚式排屋可能会在未来产生很多的增值机会。因为该区的购买需求也在短期内增加了22%。该区最大的变化可能是本赛季结束之后，西汉姆联队（West Ham）将搬离该区。

汉姆通斯国际（Hamptons International）研究部总监约翰尼·莫里斯说：“西汉姆联队的搬迁，将给该地区带来第一个重建机会。”

西汉姆联队打算在今年搬离厄普顿公园。

2015伦敦最旺的买房区域厄普顿公园（Upton Park）

需求增长率: 22%

区域平均房价: £316,569

年度房价增长: 6.34%

该区一居公寓的市场要价: £227,700

据悉，在厄普顿公园驻扎了110年之久的西汉姆联队去年决定搬离厄普顿公园，将原足球赛场出售，经过竞拍，该地块落入英国开发商Gaillard Group之手，成为伦敦最大的足球场改造重建项目。新的规划是在2018年前，建成一个伦敦东区的新村，创建700套家园。

新村的名字将由西汉姆联队的粉丝及居民投票选出，在建筑及装饰风格上采用该联队特有紫红色与蓝色色调。

专家预测，新村一旦建成，将会受到足球粉丝、投资者及其他买家的追捧。

东伦敦的置业需求大于西部

这次调查发现，在伦敦购买需增长最快的10大区域中，其中有8个位于东伦敦。主持该调查的eMoov公司的总监罗素认为，东伦敦这些区域受买家关注的主要原因是交通便利，有Jubilee、Central 等地铁线连接西区，同时正在建设中的城际快铁（Crossrail Project）也为该区带来增值潜力。基础设施的改进、购买价格相对便宜都是伦郭东区越来越受投资者关注的原因。

置业需求增长率较高的区域还有：

2015伦敦最旺的买房区域斯特福特（Stratford）

需求增长率: 19%

平均房价 £355,201

年度增长: 6.29%

一房公寓市场平均要价: £356,745

2015伦敦最旺的买房区域沃尔斯特中心（Walthamstow Central）

需求增长率: 19%

平均房价: £384,812

年度增长率: 5.29%

一房公寓市场要价: £279,975

2015伦敦最旺的买房区域巴肯塞德（Barkingside）

需求增长率: 19%

平均房价 £351,624

年度增长率: 3.6%

一房公寓市场要价: £192,498

2015伦敦最旺的买房区域巴肯（Barking）

需求增长率: 19%

平均房价: £262,337

年度增长率: 7.71%

一房市场平均要价: £159,540

2015伦敦最旺的买房区域切舍姆（Chesham）

需求增长率: 22%

平均房价: £428,430

年度增长率: 6.52%

一房公寓市场要价: £209,990

2015伦敦最旺的买房区域科林伍德（Colliers Wood）

需求增长率: 22%

平均房价: £386,579

年度增长率: 3.06%

一房公寓平均要价: £370,000

2015伦敦最旺的买房区域上敏斯特桥Upminster Bridge

需求增长率: 23%

平均房价: £406,728

年度增长率: 5.23%

一房公寓市场要价: £183,333

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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英鎊走強亞洲投資者開始捨棄倫敦房市

英國作為經濟危機過後外國投資者尋求可觀房產投資回報「避難所」的故事或正在走向終結

除了成千上萬的起重機和雨後春筍般的豪宅公寓，倫敦到處都充斥著富豪們的「小玩意」，從汽車升降機到范思哲兒童遊樂區，表面上看，倫敦巴特西（Battersea）一帶仍然是房地產繁榮的中心，它似乎已經將倫敦變成了英國的「摩納哥」。

如果那些參與巴特西電站和九榆樹地區（Nine Elms）改造的經紀人及投資者的傳言可以相信的話，那些被眾多外國投資者看好——也受到等量譴責的——推動了倫敦十年發展的豪宅繁榮期，或正逐漸消退下去。

跨國公司森那美（Sime Darby），42英畝的巴特西重建項目的主要股東之一，承認馬來西亞和其他東南亞國家投資者的購房興趣正在減退。此前，這些地區的投資者為在倫敦買房一擲千金，推高了豪宅價格，巴特西因受他們青睞而被稱為「新加坡泰晤士」。這家總部位於馬來西亞的公司堅稱，現有的銷售協議一個也沒被取消。

但是，僅因為有一個地產代理數據顯示：截止今年6月，巴特西和周圍地區豪宅價格下跌10%，專家們就指責，近期的英鎊走強和投資者本國的經濟波動，打擊了他們在倫敦購買豪宅的熱情。

據英國萊坊房地產經紀公司數據，購買倫敦豪宅的俄羅斯客戶2015年上半年佔比跌至2.9％，這一數字在此前6個月為6.37％。新加坡買家減少了一半以上，佔比為1.4％；中國買家佔比從10.9％下降到9.4％。

森那美擁有巴特西重建項目40％的股份。近期，該公司在一份聲明中指出：「我們發現，馬來西亞和其他東南亞地區買家，對英國樓市的興趣在不斷減弱，很可能是因為貨幣波動較大和經濟前景不明確。目前為止，公司沒有交換合約被取消。」

經濟學家預測，倫敦黃金地段房價將下降10％至15％；另外一些人則認為，一個潛伏已久的房地產蕭條期已經開始降臨倫敦。網絡房地產代理商eMoov稱，市場對價值200萬英鎊或以上的豪宅的需求在不斷下降，單5月就錄得了3%的跌幅。5月以來，倫敦60%的中心行政區，如威斯敏斯特（Westminster）或肯辛頓-切爾西（Kensington and Chelsea），住宅需求均有所下降。

eMoov創始人Russell Quirk說：「即使價格暴跌，我不認為有多少人會同情那些富得流油、錦衣玉食的豪宅買家。他們已經佔據倫敦中央的「黃金街」很久了，現在看起來時代正在起變化。

「倫敦已經變成了英國中央的摩納哥。但是，倫敦上漲的房價必定會出現回落，我們將開始看到英國首都和其他地區的房價出現『再平衡』。」

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供應短缺推高英國房價 7月房市異常活躍

在英國，房屋供應不濟推高了7月的英國房價和需求，作為傳統的淡季，7月反而出現了自2007年以來最活躍的房產交易。

英國房地產服務公司LSL的月度報告顯示，今年1-6月，英國每月房產銷量均低於去年；但7月銷量卻出現逆襲，達到自2007年以來最強水平，平均房價再創年內新高。

另外，皇家特許測量師學會（RICS）一份月度調查則顯示，英國7月的購買需求增速為去年2月以來最快，待售房產的平均數量卻創下歷史新低。

RICS的首席經濟學家Simon Rubinsohn表示，調查人員已經發現房價在重新加速上漲，「更令人擔憂的是，市場對供求失衡的懷疑會導致房價在未來12個月進一步上漲。

隨著抵押貸款利率接近歷史低點，今年的消費者信心高漲，預期工資也會上漲，大多數評論家都認為英國房價會繼續上漲。

8月上旬，一份來自英國央行的區域代理報告警告稱，房產供應的持續短缺正陷入惡性循環，因為潛在賣家看不到自己想買的房屋，反而不願意把已有住宅投入市場。」

LSL旗下房地產代理公司Reeds Rains和Your Move的總裁Adrian Gill表示，英國房產供應量仍遠低於經濟危機爆發前水平。

今年第一季度，英國新房規劃審批量達到了金融危機以來的最高水平，但這能否轉化成房屋建設還有待觀察。

根據LSL的月度報告，去年英國房價暴漲15.2％，上升幅度最大。但是，受較高的印花稅和不斷上升的英鎊拋售壓力影響，倫敦市中心房價增長卻出現停滯。

然而，整體指數卻顯示英國房價上漲速度略有放緩。該指數顯示，英國房價月度增長率為0.3％，年增長率（倫敦和英國東南部除外）為4％。相比其他指數，整體指數顯示出更為「柔和」的房價上漲前景。該整體指數是以英國土地登記處的已完成銷售量和其他指數的預測模型為基礎制定而成。

Halifax房價調查數據則顯示，英國6月房價年化增長率為8.6％。

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在英國買房投資該如何應對房東版“豪宅稅” ？

在英國夏季財政預案公佈之後，通過抵押貸款買房出租的業主，其按揭利息可用於扣稅的額度將從2017年開始逐年降低。這項改革將影響到數十萬計的房產投資者。為了幫助讀者更有效地應對政策的改變，本文將向您介紹幾種如何優化投資的方式。

【英國房市】應對房東版「豪宅稅」該怎麼辦 — 在英國夏季財政預案公佈之後，通過抵押貸款買房出租的業主，其按揭利息可用於扣稅的額度將從2017年開始逐年降低。

在英國，大約有170萬的租賃房產是用抵押貸款購買的，而這些利息帶來的成本抵消了租金的收益。為此，貸款人可獲得一定的扣稅額度。當前的利息扣稅率等於個人所得稅率。

不過，英國財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）最近推出了一項措施，從2017年開始，利息扣稅率將會逐年降低，至2020年4月時，將降至所有人為20％。

根據全國房東協會（NLA）的計算，這會明顯降低購房出租投資的收益率，對於典型的40％納稅人，其投資的平均收益率將從4.9％降到4.3％。

英國央行行長總督馬克·卡尼（Mark Carney）上週的聲明預示著利率的上調又近了一步。由於在央行基礎利率上調之後，這些損失可能會進一步擴大。因此您有必要瞭解清楚如何不讓購房出租這項優秀的投資變成您財務的拖累。

一、房租與個人所得稅的簡略計算模式

首先，我們簡單介紹一下房租的淨收益計算方式。

個人所得稅額度：(房租收入-除按揭利息之外的其它開銷)x個人所得稅率
利息扣稅額度：利息償還x利息扣稅率
淨收入：房租收入-個人所得稅額度-利息償還+利息扣稅額度

以 16萬英鎊的房產為例，租金通常可以達到每月750英鎊（毛收入每年9千英鎊），房產的維護、保險、空置期等費用按均值每月165英鎊計算（每年 1,980英鎊）。設首付25％，也就是貸款12萬英鎊，常見的可變利率為5％。如果只償還利息的話，每月還款額約為500英鎊（每年6,000英鎊）。

情況一：如果利息扣稅率是40％的話，這位富人業主（個人所得稅按40％計算，下同）的投資每年淨收入為612英鎊。

情況二：在2020年利息扣稅率降至20％之後這位富人業主的投資每年虧損588英鎊。

情況三：而一般業主（個人所得稅按20％計算，下同）不受此影響，其收益為816英鎊。

如果同時償還本金和利息的話（並按照25年期計算），每月還款額約為700英鎊（在還款最初，還款的組成為200本金+500利息，隨著本金的逐漸償還，利息所佔的比重會越來越少，這裡為簡單，按照剛開始貸款時的情形計算）。如此計算的話，業主的現金流每年將會再減少2,400英鎊。

更糟的是，到2020年的時候，央行的基礎利率很可能已經恢復正常，屆時購房出租的可變利率將達到7％。再加上利息扣稅率僅有20％，業主們的收益將嚴重受損。

情況四：繼續上一例的房產，在貸款利率為7％時，如果只償還利息的話，每月還款額約為700英鎊（每年8,400英鎊）。那麼這位富人業主的投資每年將會虧損2,508英鎊。

情況五：不止如此，利率上升對於一般的業主也有很大影響，每年將損失1,104英鎊——投資變成了虧損的項目。

二、轉為定息按揭

因此，應對稅法的改革，第一個辦法是轉按揭，把握好當前的低利率時機，把開支固定到較低的位置。例如，轉為Virgin Money公司的五年期定息按揭，利率3.79％，如果只償還利息的話，每月還款額約為380英鎊。

情況六：換為利息較低的定息按揭之後，富人業主的投資將會每年收益564英鎊。一般的業主也可獲得1,968英鎊的年收益。

不過，這個方法也有一個缺點。就是當定息期限過後（也正是利息扣稅降低後），業主們仍將面對陡增的可變利率。當然，也可以不選擇中短期的定息按揭，而直接定為十年期的長期定息按揭。

雖然十年期的定息按揭利率要比同類型的中短期按揭利率高近2％，但這也只不過是跟當前的可變利率平齊，而又獲得了長期的財務穩定性。因此轉按揭是一個不錯的方案。

三、公司模式

對更高稅率的納稅人來說，另一個節稅的方式是從個人持有房產轉為公司持有。這項操作並不難，但是您要謹慎行事，因為可能會有連帶的問題出現，所以最好事前諮詢稅務規劃師。

因為公司持有的情況下，所有的成本都可以用於抵消租金收入，所以利潤會提高。而且目前英國政府正在計劃逐年削減公司稅，現在是20％，2017年19％，2020年18％。屆時稅率也比個人所得稅低。

不過，這些收入只能作為股息支付給董事。基本利率的納稅人支付7.5％的股息稅，而更高利率的納稅人則支付32.5％的股息稅。一個好消息是從明年4月開始，董事每人可以獲得每年5,000英鎊的免稅額度。

四、房租與公司稅的簡略計算模式

那麼，如何計算公司模式下的房租淨收入呢？

公司的收入：(房租收入-其它開銷-利息償還)*(1-公司稅率)
股東分紅額度：(公司的收入-股東免稅額)*(1-股息稅)+股東免稅額

情況七：同樣的房產，但是在公司的情況下（貸款利率3.79％，公司稅率18％），公司的收入為2,017.2英鎊。

因為公司收入沒有超過股東免稅額，所有全部收入都是股息，這比情況六中個人持有房產的淨收益564英鎊或1,968英鎊高出不少。

由於在這個例子中，總租金收入的基數不大，而且股東免稅額沒有得到完全的運用，所以優勢還沒有完全體現出來。在總額更大的投資中，公司模式的優勢會更為明顯。

五、其它方案利用您配偶的個人免稅額

如果您的家庭中只有您自己工作賺錢，而您的配偶沒有工作，那麼您可以指定部份或全部的租金收入給他們，讓他們利用自己的個人免稅額，2020年將上升到12,500英鎊。

出售房產減少貸款

這個方式著眼於重新評估業主的資產組合，售出或藉此償還部份貸款來降低欠款額度。這樣，利息的償還也會相應降低。提高租金

最後的方式當然是分攤或轉嫁成本到房客身上，不過，鑑於房租的增速與收入的增長並不匹配，而且市場的競爭對房租的增長也有影響，因此房租是否會快速上升仍有待觀察。

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英國房東賺翻！租金回報近20年超過1400%

據英國衛報報導，1996年至2014年間，英國房屋租賃市場收益回報超過1400%，遠遠超過股票、債券及現金交易的投資回報率。當地的「包租公」與「包租婆」們可謂賺了個盆滿缽滿。

英國最大抵押貸款機構Halifax經濟學家認為，英國房產市場上超高的租金回報要得益於英國房價與租價之間漲幅差距。例如，2014年12月至2015年2月間英國房價漲幅約為3%，但租金價格漲幅卻高達9.2%(HOMELET數據)，增幅遠高於房價。因此，英國房產用來出租的「投資性價比」要遠高於其它用途。

租金回報近20年超過1400% 超出股票收益近7倍

英國知名Wriglesworth諮詢公司的經濟學家們在上週六發佈投資分析報告。報告稱，從1996年開始，投入英國購房出租的每1000英鎊，到 2014年第四季度都轉變為14987英鎊的高昂回報。在同等資金成本的基礎上，這個結果是商業地產投資收益的4倍，同時也是政府債券、股票與現金儲蓄的 7倍左右。

Wriglesworth經濟學家分析，2008發生的金融危機儘管讓英國經濟陷入衰退，但英國主流房產市場卻基本未受其影響，房產市場在過去20年間基本呈上揚態勢，房價也翻番增長。再加上不斷上漲的租金價格，超過5年的英國長期置業者們已經坐擁了巨大的房屋收益資產。

英國房產諮詢網站Helifax分析師表示：「倫敦地區的高昂房價和增速遲緩的工資水平已經讓當地很多年輕人打消了買房的念頭，越來越多的人加入了『倫敦租房大軍』，地鐵沿線已經基本找不到空置的房屋。」可以說，英國近年來上演的「買房難」為租房交易市場的繁榮創造了更大的機遇，而隨著租金價格的不斷提升，很多經濟學家擔憂，「租房難」時代的提前到來也許將進一步拉高租金水平。

置業專家分析，成熟且繁榮的租賃市場讓英國房產相比於其它國家更適合「購房出租」這一投資方式。除了房產自身的升值收益，租金回報其實佔了英國投資收益的「大頭」。

專家建議，有意英國房產的買家可以專注於超過5年的長線投資，豐厚的租金回報可以讓投資者在相對較短的時間內還清貸款。根據Wrigles worth投資報告中的貸款分析顯示，購房出租者會利用房租收入來輕鬆償還抵押貸款，在13年內還清本金與利息。

倫敦房價罕見下跌0.4% 租金收益順勢看漲

據英國權威房地產網站Rightmove發佈的3月英國房價指數分析報告顯示，倫敦房價終止了連續3個月的增長勢頭，3月份平均房價下跌0.5%，平均價格為58.03萬英鎊。令人驚訝的是，全國房價在2015年第一季度持續保持著超過5%的增長勢頭，漲幅明顯高於倫敦地區。

英國CEBR(經濟與商業研究中心)此前已經作出預測，2015年英國其它地區房價漲幅將實現6年來首次超過倫敦地區的「大反轉」現象。但是這種趨勢卻不會持續很久，英國大選結束後，倫敦地區房產市場將重新發力。

CEBR分析師認為，除了受大選的不確定因素影響以外，第一季度倫敦地區房屋新建量的上升與英國推出的「help-to-buy」系列買房優惠政策，在一定程度上緩解了倫敦住房緊張的狀況，給倫敦地區的房價漲勢按了「暫停鍵」。

「倫敦地區房價短時間內的下跌趨勢將更有利於提高英國的房產交易健康指數，免除了房產泡沫危機，但是這種趨勢將會於2015年底發生改變。」CEBR經濟學家妮娜這樣認為。

另一方面，倫敦租賃交易市場仍然火爆。據Homelet數據統計，倫敦地區第一季度租金漲幅超過3%，月租金超過1300英鎊。Homelet認為，從目前來看，倫敦地區的房屋租賃市場並沒有降溫的跡象，「租房生活」仍然是倫敦大部分上班族的第一選擇。

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投資英國房產房價連月來不斷創新高

7月的英國房價形式又是持續走高，投資英國房產的人要高興壞了！讓我們先聽聽專家是如何具體分析的。

根據最新數據調查分析，一手房的供求關係最不平衡：

-針對兩居室或以下更小戶型諮詢的人數要比針對三居室或以上諮詢的人數高出24%。

-目前對於政府和房屋規劃建設者來說最大的挑戰就是如何民眾對於小戶型的高需求。

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對於新上市的房屋價格相較之前兩個月有小幅度上升0.1%(+£191)，再次創下新高£294,542。

最近出售房屋的人驟減加劇了房屋的供應危機：

– 新出售房屋的人數相較2014年同比下降了10.6%。

– 而對於六月Rightmove高峰期來說，網站訪問量和諮詢量較去年同比上升了22%。

新入市的房屋價格已經連續兩個月打破記錄，太驚悚了！

（儘管漲幅只有0.1% (+£191)。）目前新入市的房屋平均要價是£294,542，考慮到入市房屋量的驟減，目前的漲幅已經算是非常平和。主要原因很可能是現在的夏季蕭條期和購房人的支付能力有限。

購房人的支付能力不足也加大了對新房屋的需求，也就是他們可以買得起的適當價格適當地點的房子。同時政府最近也下了通告敦促加快住宅建設計劃的審批，刺激房屋供應。根據Rightmove的調查，兩居室或以下小戶型的供求關係最不平衡，供遠小於求。

Miles Shipside，Rightmove總監和房地產市場分析專家表示：

「一個月創一次價格新高。雖然這個月增幅非常小，但考慮到是夏季蕭條期，去年這個時候的房間還跌了0.6%。然而，因為眾所周知的房屋供應危機和新入市房屋的驟減，如此增幅已經算是非常緩慢的。最近政府也發出通告放寬住宅規劃政策，降低地價，打造更多價格較低的住宅房屋。」

根據在全國範圍內的調查分析，六月份房屋供求關係最不平衡的是小戶型房屋。全國各地的情況有所不同，整體來說針對兩居室或以下戶型的諮詢人數最多，其中又以第一次購房的人居多，比詢問三居室或以上戶型的人要多出24%。不光是第一次購房人，還有想換小戶型的購房人和以房養房的投資者。所以對房屋規劃人來說，他們的難題就是在建造更多的小戶型滿足更多人的需求和建造大戶型獲取更多利益之中取捨。

Shipside 表示：「對於第一次置業的人來說，房屋供求關係是最緊張的。毫無疑問他們也想要大房子，但是房價超出了他們的承受範圍，他們只能退而求其次。即將到來的額外徵稅政策也許會減少一部分投資者讓第一次購房的人得利，但是緊接著的出租房減少也可能抬高房屋租金。」

對房屋需求量的居高不下，Rightmove今年六月的訪問量比去年增長了22%，相反新入市的房屋數量卻下降了10.6%。其中下降最厲害的恰恰是需求量最高的小戶型。

房屋的短缺使房屋建造顯得更加緊急，房價已經達到了購房人的承受上限，更多新房屋的建造可以減緩房價壓力，儘管投資要經過多年才能收回。倫敦的房子永遠處於緊張狀態…

Shipside 表示：「創造一個房價讓更多的人承受得起的環境需要一個長效的解決方案。房價已經上漲到了越來越多的人的承受極限，或者只能去貸款，最近的貸款政策又非常嚴格。那些考慮賣房的人也面臨著雙重打擊，一個是借貸能力，一個換房的價格跨度。讓更多人買得起房就要在合適的地點建造更多合適的戶型，產生價格競爭。重點就在於缺什麼建什麼。」

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英國平均房價飛漲已高於2007年峰值

最新數據表明，英國的平均房價已超過2007年秋季最高峰，而且預期會進一步增漲。

【英國房市】平均房價已高於2007年峰值 — 英國的平均房價已超過2007年秋季最高峰，而且預期會進一步增漲。

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在全英擁有超過520家地產代理的Connells集團。據他們的研究結果顯示，英國目前的平均房價已比2007年峰值上漲了2％。房價經過四個月連續上漲，今年第二季度的英國平均房價與上一季度相比增長了4.5％。

Connells集團地產代理首席執行官David Plumtree說，房價的漲幅超過了Connells預測的3％，這是個非常利好的消息。

他補充說：「經濟增長，強勁的市場信心和大選後的政治確定性為買賣雙方創造了一個活躍的房地產市場。當然目前是一個賣方市場，那些想搬家的人應該利用這一點。」

另外，據網上房地產經紀公司eMoov的調查發現，倫敦房產需求經歷了自2014年6月持續下降以來的第一次上漲。自今年3月以來，整個倫敦房產需求上漲了7％，但與去年同期相比仍然下降了15％。

eMoov首席執行官Russell Quirk說：「儘管房產市場在倫敦的某些負盛名的地區有所冷卻，但倫敦的房價一直在持續上漲。我們早就接受了倫敦是英國乃至全球最昂貴的城市之一，但現在倫敦的平均房價已經超過了500,000英鎊的大關，這顯示了房地產市場在這裡已經失控。」

他還指出倫敦以外以及英國東南地區的房價持續增長了5.2％, 這是倫敦平均房價上漲的連鎖反應。由於倫敦房價變得越來越讓人難以負擔，購房者不得不到倫敦外面購房。

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