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政治社会动荡或影响西方楼市 | 居外专栏

过去一个月，英国、美国，甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺，胸部中枪，送院后救治无效去世。

安倍晋三虽然已经卸任，但在政坛仍有非常大的影响力，行凶动机跟其施政是否有关，仍有待查明。

但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职，背景就跟施政有莫大关系，近半年他身陷政治丑闻，一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。

政治社会现混乱 西方楼市有隐忧

表面上，派对门以及副党魁「咸猪手」事件，是压垮约翰逊的「最后一根稻草」。实际上，脱欧后的效果强差人意，跟欧盟的关系固然越走越远，跟美国的贸易条约也未能签署，随著俄乌战争爆发，不惜跟欧盟唱对台，力撑乌克兰继续抗战。

相反，英国国民则面对油价高涨，生活日用品短缺，约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国，告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件，已经涨价至几万镑，而新车更是短缺，不知何时有货供应。

至于美国的情况，也很糟糕，国内的枪击事件，固然是无日无之，最近最高法院更否决了女性的堕胎权，推翻了过去50年的法例。

更要命的是堕胎权只是表面的争议，事实上却是两个政党利用此话题，作为政治上的表态，类似香港2019年的「蓝黄」之争。

政治社会现混乱 西方楼市有隐忧

属民主党的拜登总统，竟然公开批评最高法院的共和党法官，呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党，以求改变法例。

笔者有位已经移民美国25年的朋友，已在当地成家立室，他感到现在的美国没有安全感，若情况进一步恶化，会再移民至加拿大，只求安稳的生活，不想每天感到生命随时受到威胁。

在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。

今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国，有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌，会否是楼市大跌的先兆，大家在海外置业时，务必更加小心。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

落地英国的最佳居所．雷丁篇 | 居外专栏

由伦敦出发，到讲述了其周边地区，我们开始介绍英国几个大城市，今天的主角就是雷丁（Reading）。

香港是个大城市，而香港人也习惯了城市的方便和先进，因此不少人在选择居住地方的时候，都喜欢选择城市地区。

 

伦敦是英国首都，发展也非常完善，但楼价却非个个人能够负担，于是很多人就转而留意其他城市。

 

雷丁的特别之处，是在于这城市既是个独立而且具规模的城市，也同时和伦敦距离相当接近。开车的话，由伦敦市中心往西边去到雷丁只需要1.5个小时，这个需时几乎让人感觉雷丁是伦敦的一部分。

5月24日开通的全新地铁线Elizabeth Line，从伦敦Zone 1的Paddington出发，乘坐地铁到雷丁路程仅50分钟。

由于接近伦敦，雷丁一直都受到非常多人所喜欢，这个城市总面积大约有40平方公里，人口大概16万，市中心同样由泰晤士河贯穿。

 

市内有共有6间公立中学及38间公立小学，其中于1125年创办的Reading School也是全英格兰历史最悠久的学校。除了公立学校外，区内也有为数不少的私立及独立学校。

 

不可不提的，还有这里的Reading University，原是牛津大学的附属学校，创办于1892年，亦属于全英国最优秀的大学之一，令到附近带有非常浓厚的学术气氛。

 

据统计，雷丁人口中有多达一半人拥有大学学位以上的教育水平，数字比起全国平均值高，可想而知其生活气氛也会有所不同。

雷丁的发展相当成熟，生活配套上，在市中心由数个商场组成的范围，商铺可谓应有尽有，尤其是当中最出名的The Oracle，过百间的商铺食肆之外，也有戏院以至最多人钟意的河畔空间，地方干净又富现代感，吸引著很多年轻人到来。

 

另外一个相当吸引的地方，是雷丁的就业环境也相当理想，据求职网站Adzuna的统计，这里每个职位空缺平均只得0.15个人应聘，属于长期求过于供的状态，以全国计，比例是第七位，所以算是个相当容易找工作的地方。

 

说了众多好处，雷丁也不是只有好处，而她的缺点也是大家最易想像得到的，就是楼价偏高。由于邻近伦敦，雷丁向来的物业价格都并不便宜，而在Elizabeth line开通前后，地方楼价更进一步飊升。

 

现时雷丁平均物业价格已经达到超过38万英镑，数字跟不少伦敦地区相近，算是一个需要好好考虑的因素。

 

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英国最新推出「高潜力人才签证」| 居外专栏

对于很多没有BNO又想移民到英国居住的年轻人来说，英国昨天最新推出的「高潜力人才」（High Potential Individual, HPI）签证，可能成为不少人的好选择。

 

这个相信是为了解决英国脱欧后人才流失的方案，容许过去5年于位列全球顶尖50间非英国大学的毕业生申请赴英。

 

HPI签证的其中一大特点，是毕业生毋须先获英国雇主聘请，只要成功申请便可立即赴英，之后再找工作，甚至是以自雇形式工作或从事志愿工作都可以。

 

这个签证亦容许申请人带同伴侣及供养的子女赴英。暂时英国内政部未有对签证说明限额，可以说明他们的确求才若渴。

 

有关全球顶尖50间非英国大学，英国政府网页上就刊登了2016年至2021年的名单，计算方式为毕业时其大学必须在同年的合资格大学名单内。

 

以香港为例， 2021年的合资格大学中包括有中大及港大；2020年只有港大；2019年则有港大及科大。而中国内地大学中，北京大学及清华大学最近五年（2017-2022年）的毕业生亦符合申请标准。

 

这个HPI的申请费用为715英镑，并须付医保费用，及提供银行户口连续28天、申请31天前有最少1,270英镑存款作生活费证明。若本身已经在英国居住超过一年则可豁免存款证明。

 

签证年期方面，持学士或硕士学位的申请者将获发2年工作签证，持博士学位则为3年。唯值得留意的是，此项签证并不计算在永居年期条件之内。

 

除非申请人在英国找到工作，有合资格的雇主担保，正式转为「工作签证」，并以工作签证在英国居住满五年，才可以申请永居。

 

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落地英国的最佳居所．伦敦周边地区篇 | 居外专栏

很多人喜欢伦敦，但又怕住在大城市太过繁忙，于是便把视线放到伦敦周边几个卫星市镇。现时伦敦外围有几个地区都相当受香港人留意，以下为大家围绕著伦敦的东南西北方向介绍几个值得留意的市镇给你认识一下。

 

Royal Tunbridge Wells

首先要介绍的，就是位于Kent的Royal Tunbridge Wells。这地方以前香港人可能不太留意，但近两年多了香港人过来找学校时，都不约而同地会发现这个地区原来相当不错。

 

跟众多不同地区相比，Royal Tunbridge Wells的校网的确是出类拔萃，因为这里除了有很好的私立学校，也有起码五至六间Grammar School。即使不计算Grammar School，地区的其他所有学校包括中小学，全部都是属于Good或是Outstanding的级别。

 

地区治安非常好，走在High street时会给人一种在香港荷李活道的感觉，可以找到一些十分有特色的古董店、家具店等，对生活品味有要求的人来说绝对是无比吸引的。

 

Royal Tunbridge Wells距离伦敦市中心大概要45分钟车程，楼价方面，因为这边大部分都是House的物业，一间三房的house大概要60万镑以上，四房的甚至可以去到70-90万镑，兼且供应量非常少，尤其如果喜欢新楼的选择就更少。

 

Fleet

第二个要讲的，就是位於伦敦西南面的Fleet，这个属于Hampshire的小镇，如果乘火车到伦敦快车只需要30分钟，即使是普通火车也只是50分钟左右。

 

同事早前到过那区，发现那边已经有不少香港人在居住，偶尔也会在街上碰得到。相比起Royal Tunbridge Wells，Fleet的环境没有太过浮夸的外观，却比较低调而朴实。然而其街道一样非常干净企理，治安也非常好。来到High street，你会发现这边甚么商店都有，要的东西都非常齐全。

 

校网方面，Fleet也相当，中小学都有很多不错的选择。买楼的话，这边的三房House大概要60万镑左右，而四房的则大概是70万镑。

 

St Albans

沿著地图再看到西北面，St Albans也是个被香港人所关注的小镇。这里距离Watford相当接近，但却没有过度的城市感。低犯罪率、学校水平，以至酒精及药物滥用比例都非常低，令到St Albans曾被票选为全英国十大适合育儿的地方，对于向往家庭生活的人来说一直充满魅力。

 

St Albans的建筑物与及市内有著非常自给自足的气氛，其周末市场甚至是圣诞市场都是全国知名的。

 

交通方面，从伦敦出发最快20钟便可经火车直达St Alban City，所以说这里的确是非常方便。楼价方面，St Albans的单位平均价格为35万镑左右，而常见的Terraced物业则平均需要56万镑左右。

 

Chelmsford

最后来到东北面，这次我试试介绍的是个相对规模大一点的小城市Chelmsford。

 

罪案率整体低于全国数字，Chelmsford的城市面貌也是相当吸引的。不少漂亮的历史建筑物而同时不乏绿化的公园及自然景观。

 

市内亦有相当完善的各种娱乐及休闲设施，包括适合一家大细的动物园、农庄，与及各种休闲活动中心等。

 

市内校网不错之余，还有两所知名大学，令到地区的学术气氛变得浓厚。而交通方面，火车到伦敦去也只是30分钟车程，说得上非常方便。在Chelmsford买楼的话，一幢半独立屋(Semi-detached)的平均价格为42万镑，而Terraced单位则是33万镑左右。

 

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英国买房按揭：银行不批按揭怎么办？| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭？银行不批就没有别的选择吗？

文章概览

  1. 申请英国按揭途径
  2. 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭
  3. 合资格申请按揭人士
  4. 按揭利率及成数
  5. 申请英国按揭基本文件
  6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪（Broker）申请按揭？

 

1. 申请英国按揭途径

申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪（Broker）代办，亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。

 

i. 英国当地银行

英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是GBP £50,000 – GBP £75,000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长25年。

 

银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），会收取的杂费包括申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、估价费（房产价值的0.1 – 0.15%），也有部分银行会收电汇费等。

 

ii. 按揭经纪（Broker）

你亦可以透过英国按揭经纪（Broker）代办，经纪会帮你同时向多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。

 

英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 – GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭；第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。

 

iii. 贷款金融机构  

PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务，提供最合适的按揭组合解决英国自住（Buy-to-Live）及买房产出租（Buy-to-Let）按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。

 

服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700，亦分两期支付，第一期GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费（首年HK $5,000；其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费（最高贷款额3%）。

 

2. 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭

英国自住（Buy-to-Live）按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。

 

近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租（Buy-to-Let）按揭，买房产出租（Buy-to-Let）原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住（Buy-to-Live）按揭，提供入息文件重新造按揭。

 

3. 合资格申请按揭人士  

不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。

 

英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外买家（非BC）可批出75%按揭，买房产出租（Buy-to-Let）按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。

 

英国银行对申请人设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请；又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。

 

不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭，但基于英国银行风险管理问题，审批会较严。

 

基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住（Buy-to-Live）按揭就要视乎英国的供款与入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR）。例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。

 

如果以买房产出租（Buy-to-Let）方式申请按揭，年薪要求GBP £25,000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。

 

4. 按揭利率及成数

英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。

i. 定息按揭（Fix Rate Mortgage）

利率固定（首2至3年），届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。

ii. 浮息按揭（Tracker Mortgage）

由于跟随市场变动，浮息按揭利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 – 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150,000 – GBP £250,000不等。

iii. 还息不还本（Interest-Only Mortgage）

借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。

 

自住（Buy-to-Live）按揭一般实际利率2.5 – 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产，以买房产出租（Buy-to-Let）做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。PropCap利率为3.5% – 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。

 

5. 申请英国按揭基本文件

申请者需要准备以下文件给金融机构审批：

 

6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭？

对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。

 

如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。而经按揭经纪（Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。

 

PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。

 

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英国加息对海外买家之按揭，有何影响? l 居外专栏

英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息，由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%， 再由2月0.25%加至0.5%，继于3月上调至0.75%。

英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀，应对飞涨的物价。在此之前，英国基准利率近乎为零利率，仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加，回到疫情前水平。

英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行，三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前，英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%，下半年可能超过8%，将是80年代以来最高水平，远高于英格兰央行2%的目标。此外，家庭能源价格亦将随之上调至少50%。

对海外买家房产按揭的影响

与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下，英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加，对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。

什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)

「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下，贷款方（如银行，贷款机构）会在自身所定按揭利息%之上，加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下，浮息按揭是个不错的选择。

什么是「定息按揭」（Fixed-rate mortgage）

定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变，一般为2年，3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变，不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」，锁定未来2-5年利息不变，对业主来说亦免于变化带来的不确定性。

截止本文发布时，英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比，以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产，LTV 均为75%，以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例，加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑，约合900及1800港币。

 

从数字上看，加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家，无论房产自用或投资买家，总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看，英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据，英国平均租金水平相较于往年增加了2%，疫情缓和使得人们重回公司上班，人口逐步流回城市，刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境，海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说，对缓解加息压力亦有一定帮助。

总体来说，PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响，但全球进入加息周期，未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主，可尽早进行按揭申请，以锁定当前较低息率，减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性，现时则是个相对较佳时机。

 

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海外房产融资平台首席分销官李树钊
PropCap英国房产按揭贷款专栏

英国移民：如何为孩子争取英国居留权，并避免成为税务居民？

计划拿取外国国籍以给家人做保障，是现时相当多人在慎重考虑的一个课题。当中一个最大的担忧，是在保障了家人的同时，却又可能要因为成为他国税务居民，而影响到财政收入上的自由度。

英国的个人入息税最高可以达到45%，相对于香港的标准税率只不过是15%实在有相当差别。对于一些高收入的朋友来说，移民到英国即使能够维持原来收入，但打完税后却始终要承受一个大折扣，感觉还是有点难接受。

申请英国居留身份时，只要每个税务年度住满183天，便会成为当地的税务居民。为了避免令自己的收入被纳入税务系统，于是近来开始多了朋友会选择转而移民爱尔兰。

我并不是税务的专家，但作为移民顾问，却很乐意跟你分享一下移民爱尔兰为什么会如此受欢迎。

爱尔兰成选择

与英国一海相隔的爱尔兰，又称英国的姊妹国，两国在生活文化及社会法律上都有着很多相同之处，英国脱欧后，不少跨国企业都把他们的欧洲总部设在爱尔兰，包括Google, Facebook, IBM, Accenture等，由于爱尔兰仍然是欧盟国家，爱尔兰公民及欧盟成员都可以自由在27个欧盟国家读书工作和生活。

而在英国脱欧后，英国与爱尔兰之间的共同旅游区协议(CTA)，同样也受到了很大的关注。根据英国与爱尔兰签署的共同旅游区协议，两国的公民仍然可以自由享受共同旅游区的各种福利，简单而言，爱尔兰公民如果想在英国定居，无需要申请任何签证，则可以享有自由定居、工作、读书、社会福利等权利。

根据现时爱尔兰的法例，无论是主申请人、其配偶和子女(可包括18岁以下，或18至24仍然全职在学的子女)，只要每历年入境爱尔兰一天，便可于五年后取得永居。在税务方面，爱尔兰跟英国一样，只要每个税务年度住满183天，便会成为当地的税务居民。因此，如果你的目标是取得爱尔兰的永居，根据现时的居住要求，你可以自由选择是否成为爱尔兰的税务居民，不用担心海外的资产需要缴税。

优势中的需知

不过有一点必须要提醒大家的是，刚刚所说拿到爱尔兰永居权听起来容易，但如果要成为爱尔兰公民，即是拿取他们的护照，其条件却相对比永居严谨，首先申请人需要于首4年不离境多于6星期，并在最后一年全年居于爱尔兰。对于很多高资产净值人士而言，由于要考虑到海外的工作及生意，未必能够满足公民的要求。

只是，如果你的孩子于申请公民时已经年满十八岁，他们便可以自己独立成为爱尔兰公民。所以这就很视乎你整个移民计划的目的是在于什么，假使你最紧张的还是孩子的未来，那么爱尔兰的确是个很有弹性的方案。

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英国移民签证重要消息： 2022年3月最新大变动 l 居外专栏

2022年3月15日，英国移民局公布了最新的《Statement of Changes to the Immigration Rules, HC 1118》修订通知，宣布对多个签证类别进行调整，并推出新的签证途径。

以下为大家节录了几项重要的修订内容：

英国海外首席代表签证将会取消

海外首席代表签证(Sole Representative Visa) 将会在4月11日英国时间上午9时正式取消，此类签证旨在为公司总部在英国境外、并希望拓展英国市场、在英国成立分公司的高级管理人员而设。由于移民局考虑到近年收到不少虚假的申请，决定彻底取消这项签证。
对于已经获得这项签证的签证持有人而言，续签和永居的申请将不会受影响。至于符合这项签证条件的准申请人，如果你仍然有意计划申请这项签证，必须要在4月10号或之前递交网上申请表格，申请才会受理。

 

3种新的签证类别将会推出

在海外首席代表签证取消后，移民局将会推出三项新的签证类别：

1) 全球商务流动签证 (Global Business Mobility Visa)

这项签证旨在为海外公司在英国设立分公司，并委派有关的雇员到英国而设。计划包括以下五类，将会在4月11日开始接受申请：

a) 英国拓展工作者签证(UK Expansion Worker) — 这项签证主要取代了海外首席代表签证，允许海外企业委派员工到英国扩展业务，并可以一次委派多名员工，但此签证不能取得永居。
b) 高级专业工作者签证 (Senior or Specialist Worker) — 这项签证旨在为大型跨国公司的高级管理人员及专业技术人员而设，员工可以通过这项签证到英国分公司工作。此签证主要取代了公司内部调动签证(Intra-Company Transfer)。
c) 毕业实习生签证(Graduate Trainee) — 这项签证旨在为大型跨国公司的实习生而设，这项签证将会取代公司内部实习生签证(Intra-Company Graduate Trainee)。
d) 境外服务供应商签证 (Service Supplier) — 这项签证同时为临时工作签证，主要为一些需要在英国境内提供服务的海外供应商而设，这样签证将会取代现时的Temporary Work – International Agreement route.
e) 借调签证 (Secondment) — 这项签证同时为临时工作签证，主要为一些需要在英国履行商业合同或投资的大型跨国公司员工而设。

2）企业扩增签证 (Scale-up visa)

这项签证主要为英国快速增长的企业而设，旨在协助这些企业吸引优质的海外雇员到英国工作。英国的企业需要证明过去三年的收入或员工数目平均增长率超过20%，以及在三年期开始时，至少有10名员工，才可以为海外雇员申请这项签证。计划将会在8月22日开始接受申请。
与工作签证相比，申请人在这项签证首签的两年后，如达到相关的年薪要求，可以在雇主不需要提供担保的情况下续签三年，第五年可以申请永居。

3）高潜力人才签证 (High Potential Individual Visa)

这项签证旨在吸引海外顶尖大学的毕业生到英国而设，适用于最近五年内毕业的申请人，申请人所毕业的大学需要在以下三个指定的Global Universities List中，至少在两个名单上排名全球前50位：

a) Times Higher Education World University Rankings
b) Quacquarelli Symonds World University Rankings
c) The Academic Ranking of World Universities

根据目前的排名，内地及香港的大学中，北京大学、清华大学、香港大学及香港中文大学，最近五年的毕业生符合申请标准，计划将会在5月30日开始接受申请，此项签证并不能取得永居。

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英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏

英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。  投资海外房地产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭？ 银行不批就没有别的选择吗？

 

文章内容

  • 申请英国按揭的途径
  • 英国自住 （Buy-to-Live） 与购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭
  • 合资格申请按揭人士
  • 按揭利率及成数
  • 申请英国按揭基本文件
  • 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？

 

申请英国按揭途径

申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 （Broker） 代办，亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。

 

  • 英国当地银行

英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰（HSBC）、中银（BOC）、东亚（BEA） 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是 GBP £50，000 – GBP £75，000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长 25年。

银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），就申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、征收房地产价值的 0.1 – 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。

 

  • 香港本地银行

华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批，主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产，而贷款金额要求最少 GBP£200，000。

 

  • 按揭经纪 （Broker）

你亦可以通过英国按揭经纪 （Broker） 代办，经纪会帮你同时向英国多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。

英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1，500 – GBP £2，000 的申请费用。 费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。

 

  • 香港金融机构

PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构，为英国自住 （Buy-to-Live） 及购买房产出租 （Buy-to-Let） 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。

服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1，700，亦分两期支付，第一期 GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费 （首年 HK $5，000;其后每年 HK $3，000） 及一次性平台手续费（最高贷款额  3%)。

 

英国自住（Buy-to-Live）与购买房产出租（Buy-to-Let）按揭

英国自住 （Buy-to-Live） 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。

近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住 （Buy-to-Live） 按揭，提供入息文件重新造按揭。

 

合资格申请按揭人士

无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。

英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外购买家（非BC）可批出75% 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。

英国银行对申请设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72，000才可接受申请 ; 又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50，000、公司名义则要年薪GBP £75，000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。

基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住 （Buy-to-Live） 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 （Debt Servicing-ratio，DSR）。 例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。

如果以购买房产出租 （Buy-to-Let） 方式申请按揭，年薪要求GBP £25，000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。

 

按揭利率及成数

英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 （Fix Rate Mortgage），利率固定（首2至3年），可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 （Tracker Mortgage） 是指跟市场变动，利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 – 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150，000 – GBP £250，000不等。 最后，还息不还本 （Interest-Only Mortgage），借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。

自住 （Buy-to-Live） 按揭一般实际利率 2.5 – 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产，以购买房产出租 （Buy-to-Let） 做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。

 

申请英国按揭基本文件

申请者需要准备以下文件给金融机构审批：

 

购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？

对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房地产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 （Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。

PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。

 

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海外房产融资平台首席分销官李树钊
PropCap英国房产按揭贷款专栏

有种按揭叫伊斯兰按揭 | 英国置业按揭冷知识 | 居外专栏

讲到有关英国按揭时，可能从网络上或英国按揭经纪口中都听过以下几间伊斯兰银行：Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East 等。这类银行并不限于只向穆斯林信徒提供按揭服务。今天讲讲介绍一下伊斯兰银行提供的房产按揭产品与传统按揭的不同之处。

英国伊斯兰房产按揭是什么?

穆斯林信徒受制于伊斯兰教义，其中之一是信徒被禁止不劳而获，例如单凭金钱去赚利息、涉及借款去支付利息等，所以传统西方的房产按揭未必合符其教义。他们在信仰的教义下，只有在共同分担风险和收益共享的基础上，才可创造财富。

“伊斯兰房产按揭并不完全是按揭”

为了置业，他们需要符合伊斯兰教法的金融形式，以取代传统的按揭方案。这种按揭方式有时被称为Home Purchase Plan (HPPs)，与一般按揭定义不同，实际上是个人与银行或贷款机构之间的商业合作关系。所谓的伊斯兰房产按揭其实不完全是一种按揭。而是银行会代表买家购买房产，买家同意在指定期限内每月向借贷机构交付租金和本金，期限结束时，该房产的合法拥有权就会转移到买家身上。

伊斯兰房产按揭类型

伊斯兰银行都有提供不同的方法帮助买家，以下为三类主要的英国伊斯兰房产按揭。

1. Diminishing Musharaka (Partnership)

这是较常见的伊斯兰房产按揭形式，也是最接近Home Purchase Plan (HPPs)的运作概念。这种是由买家与共同购买银行之间的协议，各自都拥有房产财产的一部分，买家一开始存入其占有的份额，其他份额则属银行。

买家要在指定期限内(一般为25年) 每月支付租金和本金，逐步向贷款方买回其剩余的股份，以完全拥有房产。

举例说，如以20万英镑购入房产，并支付4万英镑做首期，以此方案支付余下16万英镑，即买家一开始所占的份额为2成，而银行或贷款机构则为8成。当买家每月还款金额愈来愈多，所占房产的比例也随之增加，而贷款方的份额则递减。

2. Ijara (Leasing)

这个方案则是反映Lease to Own 的原则，即租单位一段时间后，租客有权买下单位。如果找到心仪单位，可与卖家商议价格，贷款方就会成为买家代表购入单位，有合法业权。买家先向贷款方支付1至2成首期，直至全数余额偿还前都业权都会属于银行，而每月还款包括本金和租金。租金在整个协议期限内保持不变。当期限结束，而本金已完全归还时，就可获得全份合法业权。

3. Murabaha (Profit)

这多数常见于购入商用房产，贷款方代表买家购入该房产，并可以更高价格将房产出售给买家。例如你心仪一个50万英镑房产，用此方案购入，贷款方就会代表你以此价格购入房产，再给予延期付款的方式，以60万英镑的价格将其出售给你。买家可在指定期限内还清欠款，不同的是，这房产由一开始就成为买家的合法财产。

根据伊斯兰教条，贷款方获得的利润是可被接受的，因为这性质是属于公平贸易，而不是用金钱来再赚取钱。

如何获得伊斯兰房产按揭？

目前提供伊斯兰房产按揭机构主要有4个，一些例如Stride Up 、Habib Bank 都表示将会推出与伊斯兰房产按揭相关金融产品。当然另一个做法是，由买家直接找贷款方，惟要联系一些专责于符合伊斯兰教义的按揭经纪。

伊斯兰房产按揭的费用及风险

上段提到，买家的首期可以低至5%至20%不等，主要视乎买家与贷款机构或银行的协议而定，理论上，买家首期比例愈多，每月付款金额也愈少。

一般而言，除了按金之外，跟传统按揭一样，买家还需预算以下费用: 双方律师费、测量费、产权转让费、 印花税（如适用）、房产及财产保险。

相比起传统按揭，伊斯兰房产按揭或会产生更高的管理费，首期也相对地较高，买家宜看清各机构的条款。

虽然在伊斯兰房产按揭上不涉及任何借款，但同理，如买家不准时每月还款，一样有被收回房产的风险，例如如果居住在银行代表你的房产里，你没有依时交租，一样都会采取有关措施。

日后可否转按到其他英国银行的传统按揭？

买家可以按自己需求安排把伊斯兰银行中的按揭转按到英国传统银行。传统银行接受转按的关键准则，房产本身有稳定的每月租金收入，并不会因前期属伊斯兰按揭而拒绝申请。

伊斯兰房产按揭并非只为穆斯林信徒提供英国房产按揭，海外按揭申请人亦可因应自己经济需要作出考量，多元化的按揭产品给予自己灵活使用。

PropCap 平台锐意发展成为全球性海外房产按揭平台，并促进跨国界多样性的客户需求，包括「伊斯兰」金融按揭。

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海外房产融资平台首席分销官李树钊
PropCap英国房产按揭贷款专栏