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葡萄牙的經濟前景如何？

歐盟委員會數據顯示，2019年，葡萄牙經濟相比前一年溫和增長了2%（2014年至2018年的年增長率分別為0.8%、1.8%、2%、3.5%和2.4%）。

該國經濟在經歷了多年慘淡發展後，持續增長了6年。根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，葡萄牙經濟在2013年、2012年和2011年分別萎縮了0.9%、4.1%和1.7%。2010年，該國經濟增長了1.7%，但2009年國內生產總值下降了3.1%，而2004年至2008年間的年均增長率僅為1.4%。

GDP增速和通脹

——實際GDP增速；——通脹
數據來源：國際貨幣基金組織，《全球房產指南》

根據歐盟委員會發布的估算數據，未來兩年，葡萄牙經濟預計將以每年1.7%的速度增長。

經過3年的財政緊縮，葡萄牙在2014年5月成為第二個退出救助計劃的歐元區國家。葡萄牙曾在2011年尋求780億歐元的救助計劃，起因是葡萄牙政府無力償還債務。

2019年，葡萄牙仍面臨巨大的公共債務負擔，該債務總量約占國內生產總值的119.5%，盡管這比2014年的130.6%有所改善。公共債務占比預計將在2020年降至國內生產總值的117.1%，在2021年降至國內生產總值的113.7%。

失業率（%）

數據來源：國際貨幣基金組織，《全球房產指南》

2019年，該國財政赤字占國內生產總值的0.1%，較2018年（0.4%）、2017年（3%）、2016年（1.9%）、2015年（4.4%）和2014年（7.2%）大幅下降。在2020年的預算中，政府預計其盈余將達到國內生產總值的0.2%，這是該國自45年前開始實施民主政治以來的首次盈余。

根據INE的數據，該國2019年12月的通脹率為0.4%，低於2018年12月的0.7%和兩年前同期的1.5%。根據歐盟委員會的估算數據，今年該國的通脹率預計將升至1.1%，到2021年將升至1.4%。

在2019年第三季度，該國的失業率為6.1%，低於去年同期的6.7%，達到17年來的最低水平。從2010年到2018年，葡萄牙的平均失業率為12%左右。預計今年有望進一步降至5.9%，到2021年降至5.6%。

 

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

 

在葡萄牙買房出租需要注意哪些法規？

新租賃法出台

葡萄牙是歐洲自有住房率最高的國家之一，部分原因是政府慷慨地向國民發放抵押貸款補貼，將本國的自有住房率從1981年的52%推高到了2013年的74%，去年這一數字增至75%。

與此同時，私人租賃市場已經從1981年占住宅總量的39%萎縮到目前的20%左右。社會租賃行業規模較小，約占總住房存量的3%，或總租賃存量的16%。

私人租賃市場之所以萎縮，是由於國家出台了新的租賃法，該租賃法對租戶繳納的租金進行了嚴格管控，並保護他們免受驅逐。因此，年輕人通常要麼住在家裡，要麼支付過高的房租，或者買一套公寓。這使得對租賃住房的大量需求被抑制。

2012年8月14日通過的第31/2012號法律改善了上述情況，賦予了房東更多權利。這項新措施是該國與國際貨幣基金組織、歐洲央行和歐盟委員會達成協議從而獲得780億歐元救助的條件之一。

法律從以下方面進行了修改：

  • 新的立法允許租賃雙方就任何租賃期限達成一致，而不是之前的最少5年。如果合同中沒有規定期限，則租賃期設定為兩年，可以自動續約。
  • 現在設立了一個調整租金的流程：（1）房東向租戶提出新的租金標准；（2）承租人接受或提出反駁建議；（3）如果沒有達成一致，協議可以終止，房東支付五年的租金作為補償。有經濟困難的租戶可獲得豁免，他們租房可按過渡制度執行，需繳納的租金在五年內小幅上漲。法律還規定了一項特殊的過渡制度，適用於65歲以上或有60%殘疾的租戶。
  • 與舊法律一樣，如果租戶死亡，租約將轉讓給其配偶、普通法配偶或親屬，但不同的是，現在新的租賃期限只有兩年。租戶的受益人不允許在同一個城市持有購買或租賃的財產。在裡斯本和波爾圖，在鄰近城市持有上述房產也不被允許。

新法還賦予了房東更多終止租賃協議的能力：

  • 如果租戶連續兩個月未能支付租金，並且在第三個月月底仍未支付到期租金，房東有權終止合同。
  • 如果租戶一年內累計四次未能按時付款（或逾期超過八天），房東可以終止合同。
  • 房東可以在提前至少兩年通知租戶其打算終止合同的情況下終止合同。
  • 如果房東希望拆除該物業或開展施工，也可以終止租約。

該法旨在更新舊合同額關租金的規定，並修訂第6/2006號法律或《新城市租賃法》（新NRAU城市租賃制度），以期解決舊租賃問題。

新的立法中還加入一項新程序，即對於沒有在法院或合同規定的日期搬出去的房客，可予以驅逐的特別程序。它還設立了國家租賃辦公室（BalcãoNacional de Arrendamento），房東可以向該辦公室提出申請，以通知租戶騰出房產。

房東們對這部新法律期待以久。根據裡斯本業主協會主席路易斯·梅內澤斯萊托（Luis Menezes Leitao）的說法，外國人認為舊法律不合理，他還說裡斯本中部的一些人每月支付5歐元的極低房租。

《住房權利法》獲得通過

2019年7月，議會通過了《基本住房法》，為住房被視為公民權利奠定了法律基礎，從現在起，政府要負責確保所有公民有適足的住房。

為了緩解房價飆升的影響並消除無家可歸現像，新法律強制各市議會將公共建築和存量住房改造為經濟適用房，並且禁止在政府為租戶找到附近的替代住房前驅逐租戶。

根據上述法律，有史以來該國首項國家住房政策將於2020年3月提交議會。

 

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

葡萄牙的房貸利率是多少？

葡萄牙的房貸利率低得驚人。

經歷了從2012年至2015年的持續下降之後，該國的住房貸款利率在過去四年幾乎沒有變化。2019年11月，住房貸款平均利率為1.05%，略低於去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

  • 1年以內（含1年）：2.51%，低於去年同期的2.92%
  • 1至5年（含5年）：2.51%，低於去年同期的2.68%
  • 5年以上：1.05%，略低於一年前的1.11%

利率

——歐洲央行貼現率；——按揭利率；——1年以內到期；——1-5年內到期；——5年以上到期
數據來源：歐洲中央銀行，太平洋彙率服務，《全球房產指南》

抵押貸款利率如此之低的一部分原因在於歐洲中央銀行（ECB）最近的降息政策，從2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接著降至2016年3月的0.00%。

根據 歐洲抵押貸款聯合會（EMF）的數據，葡萄牙抵押貸款市場對利率變化極其敏感，因為2018年發放的新增抵押貸款中，約有65%采用的是可變利率或1年以內的初始固定利率。

不斷萎縮的抵押貸款市場

盡管貸款利率極低，但2019年11月未償還住房貸款存量比去年同期下降0.1%，至944.1億歐元（1,053.7億美元），占國內生產總值的44.8%。

未償還住房貸款余額

——未償還住房貸款，百萬歐元（左邊刻度） ；——占GDP百分比（右邊刻度）
數據來源：歐洲中央銀行，《全球房產指南》

 

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

葡萄牙房產的租金收益率有多高？

里斯本的租金收益率十分可觀。

根據《全球房地產指南》研究，里斯本的公寓租金收益率不錯，仍保持在4.5%至6.7%之間。在此提醒，租金收益是指在出租房產時，您作為房東所能獲得的總回報百分比。越小的公寓往往收益回報越高。里斯本一套50平方米的公寓租金收益率約為6.32%，而一套250平方米的公寓其租金收益率只有4.5%。里斯本的別墅租金收益率也不錯，從5.45%到6.05%不等，規律在於，別墅面積越大，收益率越低。

在阿爾加維（Algave），公寓的總租金收益率為居中水平，從3.5%到3.8%不等。阿爾加維別墅的租金收益率較低，在約2.84%至3.04%之間。

在里斯本，公寓租金從每平方米12歐元到16歐元不等。因此，一套120平方米的公寓月租金約為1,578歐元。里斯本的別墅租金為每平方米9到11歐元不等。一套450平方米的別墅月租金約為4,185歐元。

阿爾加維的公寓租金較低，從每平方米4歐元到6歐元不等。所以一套120平方米的公寓月租金收入大約為620歐元。阿爾加維的別墅租金約為每平方6到10歐元不等。因此一套300平方米的別墅月租金收入約為2,356歐元。

就房價租金比而言，《全球財產指南研究》指出，里斯本的房產價值很高。

 

來源：全球房產指南
責編：Zoe Chan

在葡萄牙購房要繳納什麼稅費？

2017年出台的新財富稅對葡萄牙豪宅市場的影響微乎其微。

這一新稅種的正式名稱為“額外市政房產稅（AIMI）”，是一項年度稅，由Valor Patrimonial Tributario（VPT）對高價物業收取，不管業主居住在哪裡。如果財產（或財產份額）價值超過60萬歐元，則物業所有人須承擔責任。

稅率如下：

  • 面向公司/企業持有的房產征收0.4%
  • 面向100萬歐元以下的個人房產或非管理房產征收0.7%
  • 面向持有價值超過100萬歐元的房產征收1.0%

60萬歐元的限額適用於所有個人和財產，但納稅事項不符合規定的除外。已婚夫婦和民事伴侶適用於120萬歐元的共同限額。用於旅游或商業、農業或工業目的的房產不包括在內。

然而，葡萄牙的所有房產仍需繳納0.3%至0.8%的葡萄牙市政稅（IMI），相當於英國的市政稅。

先前對價值超過100萬歐元的住宅地產征收的印花稅已經取消。

 

來源：全球房產指南
責編：Zoe Chan

2月數據：葡萄牙黃金簽證申請人無懼變政風波

葡萄牙投資居留計劃（正式名稱是ARI，俗稱黃金簽證）申請人絲毫沒有受到上個月一系列互相矛盾的通知的影響，當時說裡斯本和波爾圖可能要被撤下可買房的地區名單。

葡萄牙黃金簽證——按月度排列的總投資額（圖片來源：IMI）

葡萄牙律師，地產開發商上個月聲稱，上個月電話被投資者“打爆了”，這些投資者擔心政策變化，想取消投資計劃。某種程度上，利益攸關者的這些表態使得政府官員爭相表示，不會實施改革，至少2021年之前不會。

葡萄牙黃金簽證：簽證簽發量（圖片來源：IMI）

葡萄牙移民局（SEF）最近發布的數據顯示投資者沒有退縮；今年2月份，該項目投資額達到了4,620萬歐，（盡管比2019年2月低了差不多33%）但是還是比前一個月略微增加。2020年開年至今，該項目已經籌集資金達9,200萬歐。

2月份，有70名主申請人連同他們135名家屬獲批，使得2020年開年2個月以後獲批主申請人和家屬的數量分別達到了151人和282人。

按月度和來源地排列的葡萄牙黃金簽證主申請人份額（圖片來源：IMI）

但是，有個發展趨勢很明顯；項目開啟以來史上頭一回，中國投資者第一次不是最大的申請人團體，2月份只有8名主申請人。巴西人接管了老大的位置，有15名主申請人。土耳其，南非，黎巴嫩分別有7名，5名，以及4名主申請人。但是，累計來看，自項目2012年11月開放以來，中國投資者占據了總申請人54%的份額。

葡萄牙黃金簽證——2012年以來簽發給主申請人的簽證數量，按投資路徑排列（圖片來源：IMI）

外界對替代性投資路徑（除了50萬歐買房的其它所有投資路徑）的興趣持續上升，2020年投資占比到了27%，這一比例自2016年以來翻了兩番。僅限於老房子的35萬歐買房是替代性投資路徑中最受歡迎的，占今年投資額的差不多20%，緊隨其後的是100萬歐存款，投資占比為8%。

延伸閱讀：2019葡萄牙黃金簽證年度數據解讀：8大選項，哪種最受歡迎？

葡萄牙黃金簽證投資中替代性投資路徑的份額走勢圖（圖片來源：IMI）
葡萄牙黃金簽證按投資路徑排列的投資額（圖片來源：IMI）
葡萄牙黃金簽證各年度投資額（圖片來源：IMI）

 


來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

葡萄牙住宅房地產的供需情況怎麼樣？

需求依舊強勁

國家統計研究所（INE）的數據顯示，2019年前三個季度，葡萄牙房屋交易總額同比增長了4.3%，達到186.5億歐元，交易數量穩定在132,246套。

在2019年前三季度：

  • 現有住房：交易數量同比增長0.3%，達到112,973個住宅單元，而交易額同比增長4.3%，達到150.8億歐元。
  • 新住房：交易量同比下降1.6%，至19,273個住宅單元，而交易額同比增長4.4%，至35.7億歐元。

住房交易數量

——新建住宅；——現有住宅
數據來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

從地區來看，森特羅（Centro）的房屋交易量增幅最大，2019年前三季度同比增長了10.2%，其次是阿連特茹（Alentejo），年增幅為7%。相比之下，阿爾加維（Algarve）、諾特（Norte）和裡斯本的交易量有所下降，分別下跌了8.1%、2.8%和跌2.7%。

在亞速爾群島（Azores Islands）和馬德拉（Madeira）自治區，住房交易量分別增長了14.7%和6.6%。

施工活動激增，但仍遠低於峰值水平

自2002年以來，葡萄牙的施工活動一直呈下降趨勢。實際情況中，根據INE的數據，2014年獲批的新建住宅數量從2007年的65，650套驟降至6，785套，降幅約為90%。從2007年到2014年，獲批的住宅數量年平均降幅達27%。

不過近年來出現了復蘇跡像，年增長率達到兩位數。2015年，獲批的新建住宅數量同比增長了21.8%，達到8,491套，2016年同比增加了36.1%，達到11,558套，2017年同比增加了22.4%，達到14,143套，2018年同比增加了43.2%，達到20,259套。

獲批的新建住宅

數據來源：歐洲中央銀行，葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

住宅竣工方面也出現了類似增長情況，2016年同比增長8.8%，達到7,565套，2017年同比增長13.1%，達到8,553套，2018年同比增長38.2%，達到11,820套。

住房存量

——諾特；——森特羅；——裡斯本大都市區；——阿連特茹；——阿爾加維；——亞速爾群島；——馬德拉群島

數據來源：歐洲中央銀行，葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

2019年前11個月，葡萄牙的獲批住宅數量同比激增18.2%，至21,973套。2019年前11個月，亞速爾群島（33.3%）和馬德拉群島（30.5%）的獲批家庭住房數量比上一年同期增幅最大。裡斯本（29.7%）、阿連特茹（19.8%）、諾特（19.5%）、阿爾加維（12.7%）和森特羅（4.5%）的增長也很強勁。

同樣，2019年前三季度的住房完工量同比大幅增長了17.2%，達到了10，141套。

INE的數據顯示，2018年住宅總量為5,954,548套，相比去年同期略微增長了0.2%。

 

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

葡萄牙的最新房價是多少？

由於利率較低和經濟狀況改善，葡萄牙房價延續大幅上漲趨勢。

房價年度變化

——名義；——實際
數據來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

2019年11月，葡萄牙的房地產價格同比飆升近8% （實際增幅為7.7%），平均價格為每平方米1,312歐元，數據來源於國家統計研究所（INE）。

葡萄牙的房價從2014年開始復蘇，此後一直在上漲。該國房價在2015年、2016年、2017年和2018年分別上漲了4.5%、4.8%、4.6%和6.1%。

在裡斯本大都市區，2019年11月房價同比前一年上漲了9.5%（實際上漲9.2%），達到每平方米1,631歐元（折合1,816美元）的均價。

全國24個城市中有23個城市房價都上漲了。從2019年來看，截至11月，辛特拉的增長率最高，達到18.3%，其次是貢多馬爾（16.7%）、希拉自由鎮（15.5%）、加亞新城（15.3%）、阿馬多拉（14.8%）、馬托西紐什（13.8%）、布拉加（12.7%）、豐沙爾（11.3%）、阿爾馬達（11.2%）、奧迪韋拉什（10.5%）、塞沙爾（10.4%）和馬亞（10%）。法馬利康新鎮（9.8%）、科英布拉（9.2%）、吉馬朗伊什（8.5%）、塞圖巴爾（7.8%）、巴塞盧什（6.6%）、奧埃拉什（6.3%）和洛裡什（6.1%）的房價也大幅上漲。

卡斯凱什（5.6%）、聖瑪麗亞達費拉（4.5%）、波爾圖（3.3%）和裡斯本（0.5%）的房價漲幅適中或較低。2019年當年截至11月，只有萊裡亞的房價下跌了2.5%。

按房產類型：

  • 2019年11月，公寓價格同比大幅上漲9.8%（實際漲幅為9.5%），均價漲至每平方米1,402歐元（折合1,561美元）。
  • 截至2019年11月，別墅價格同比上漲4.2%（實際漲幅3.9%），均價漲至每平方米1,162歐元（1,294美元）。

需求依舊強勁。INE的數據顯示，2019年前三個季度，房屋交易總額同比增長了4.3%，達到186.5億歐元（折合208.2億美元），交易數量穩定在132,246套。顯然，2017年面向高價房產出台的新財富稅對奢華房產市場並沒有帶來明顯的影響。

今年，預計葡萄牙房地產市場前景樂觀。經穆迪投資者服務公司（Moody’s Investors Service）預計，該國房價將上漲約4%——較去年的強勁增長有所放緩，但仍是該地區漲幅最大的國家之一。

穆迪表示：“房價仍大幅上漲，盡管低於近年來的水平。”

葡萄牙對外國人持財產所有權沒有限制，而且交易成本普遍較低。

葡萄牙向購買價值50萬歐元以上房產的非歐盟公民發放5年居留許可，允許此許可證的持有人在本國工作或學習，並前往申根國家。滿五年後他們可以申請永久居留權。

歐盟委員會數據顯示，2019年，葡萄牙經濟相比前一年溫和增長了2%（2014年至2018年的年增長率分別為0.8%、1.8%、2%、3.5%和2.4%）。未來兩年，葡萄牙經濟預計將以每年1.7%的速度增長。

房價高於衰退前的水平

截至2019年11月，葡萄牙全國房價比2010年5月的名義峰值高出11.4%。不過，全國房價仍低於先前在2000年通脹調整過的峰值。

房價下跌了連續13個季度，房市在2014年的第四季度才開始回升。

從地區來看，諾特（Norte）的房價現在比先前的峰值高出近19%，而阿爾加維（Algarve）的房價上漲了14.7%。裡斯本大都會區的房價上漲了12.6%，而市中心的房價上漲了6.8%。相比之下，阿連特茹（Alentejo）的房價仍較峰值低0.3%。

現有住房的均價（歐元/平方米）

——葡萄牙；——阿爾加維；——裡斯本；——阿連特茹；——諾特；——森特羅
數據來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

在馬德拉群島（Madeira）和亞速爾群島（Azores Islands）自治區，房價分別比峰值低1.2%和1.1%。

在20世紀90年代中期到2006年席卷歐洲大部分地區和發達國家的房價上漲潮中，葡萄牙完全沒有跟上，除了阿爾加維。

為什麼葡萄牙錯過了這次繁榮期？主要是因為本國經濟增長緩慢所致。在過去的15年中，這個國家經濟年均增長率僅為0.6%。

葡萄牙房產很便宜

如果我們將通貨膨脹考慮在內，這些價格降幅將會更大（並且增幅將會更少）。貨幣貶值也是一個因素。過去四年歐元兌美元的彙率升值5.4%，仍不足以抵消2013年至2015年間高達21%的跌幅。

從外國買家的角度來看，葡萄牙房產絕對物有所值。阿爾加維因其地中海海灘和高爾夫度假勝地聞名，擁有葡萄牙最昂貴的住房，在2019年11月，當地房產均價為每平方米1,736歐元。緊隨其後的是裡斯本大都會區和馬德拉，房產均價為每平方米1,631歐元（折合1,820美元）和1,430歐元。《全球房地產指南》中的裡斯本房產單價研究發現，裡斯本市中心的房價更高，120平方米住宅的單價約為2,500歐元。裡斯本公寓。另一方面，在阿爾加維，典型的120平方米公寓的單價約為1800歐元。

住房均價——房產類型（歐元/平方米）

——所有住房；——別墅；——公寓
數據來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

根據《全球房地產指南》的研究，葡萄牙的房價與人均國內生產總值的比率在歐洲位列末位之一。研究顯示，就平方米的價格而言，葡萄牙是歐洲城市中心房價最低的國家之一。

 

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

對葡萄牙房地產感興趣的外國投資者趕緊下手吧！

葡萄牙目前出台了黃金居留許可證計劃 ，允許外國房地產投資者在葡萄牙獲得居留權。然而，這種置業優惠政策即將改變。

立法變化

葡萄牙議會於2020年2月5日批准了一項措施，限制向海外房地產投資者簽發“黃金居留許可證”。這意味著，在裡斯本和波爾圖等主要城市購買房產的投資者可能無法再獲得黃金居留許可證，投資者需要在這些地區之外，如亞速爾群島（Azores）和馬德拉群島（Madeira）購買房產，才能獲得黃金居留許可證。新法律的實施時間表尚未公布，但有可能在2020年底實施。

對於想要在法律變更前在裡斯本或波爾圖或買房產，以獲得黃金居留許可證的國外投資者，他們需要盡快行動，在最後期限之前交易。截止日期前購買房產的投資者及其居留許可證狀態不受影響。

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什麼是葡萄牙的黃金居留許可證計劃？

葡萄牙的黃金居留許可證計劃為投資者提供居留權，前提是投資者需在政府指定的一個或多個行業進行大規模投資。黃金居留許可證申請者有多種投資選擇，包括在藝術和文化領域投入25萬歐元，在科學研究領域投入35萬歐元，或者在葡萄牙投資開設公司，創造10個就業崗位。在這些投資選擇中，獲得葡萄牙居留證的最簡單途徑貌似是投資至少價值50萬歐元的房地產，或者，如果房齡超過30年，投資35萬歐元即可，以鼓勵城市復興。

葡萄牙居留證的優勢

葡萄牙被視為一個高度發達的歐洲國家，它擁有最先進的醫療設施和多所世界一流的大學，提供世界上最一流的教育。葡萄牙是歐盟的成員國，因此獲得葡萄牙的居留權，意味著有資格在申根地區的國家生活和工作。此外，葡萄牙護照可以免簽進入164個國家。葡萄牙也不對境外收入征稅，這對外國投資者來說是個好消息。撫養的子女和父母也有資格享受同樣的福利。 

葡萄牙的黃金居留許可證是2020年的明智選擇嗎？

葡萄牙從2008年的危機中幾乎已完全恢復。葡萄牙房地產市場依然繁榮，房地產專業人士認為，2020年仍將保持強勢態勢。葡萄牙新聞報道稱，2019年底，葡萄牙房價同比上漲15.8%。文章稱，2020年房價將再次大幅上漲，盡管結構不同，其上漲結果反映了第二大城市的動態。

根據房地產咨詢公司CBRE的一份報告，葡萄牙的經濟前景光明，2019年增長了2.1%，失業率下降了兩個百分點，降至7%，屬於14年以來的最低水平。3

因此，現在購買葡萄牙的房產可以給投資者帶來很多好處。行業觀察人士表示，明智的做法是把握利用黃金居留許可證計劃有效的時間。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售葡萄牙房源，或致電 400-041-7515 諮詢葡萄牙移民、留學或房產投資的機會。




責編：Zoe Chan

葡萄牙兩大城市撤購房移民 買房還需注意什麼？

2月初，葡萄牙國會通過投票，決定暫停首都裡斯本（Lisbon）及第二大城市波爾圖（Porto）的置業投資移民申請。簡單而言，如果中國人有意藉置業投資移民當地，日後只可選擇鄉郊地區的物業，無論升值潛力或出租回報都會有一定折扣。該法案最快於今年底實施，如有意移民到當地，最好趕及法案實施前申請及置業。

葡萄牙的黃金簽證計劃於2012年實施，該計劃接受未持有歐盟護照的外國人士申請，申請人可選擇以50萬歐元買入當地的全新物業；又或者以35萬歐元買入當地樓齡超過30年，而且尚未翻新的二手物業，成功購入物業及通過審查即可移民。

2月初，葡萄牙國會通過投票，決定暫停首都裡斯本及第二大城市波爾圖的置業投資移民申請。（圖片來源：明報新聞網）

裡斯本及波爾圖物業較易出租

該計劃的好處是可以一人申請、三代移民，即申請人只需買入一所物業，其配偶、父母及子女亦可一同移民到當地，亦毋須審查資金來源。移民國外大多要求“坐移民監”，葡萄牙僅要求有意移民者，5年內在當地住滿35日，期滿後即可申請永住權或入籍。

寰宇移民顧問銷售總監劉碧琪（Peggy）表示，葡萄牙深受中國人喜愛，每年有不少人投資裡斯本及波爾圖的物業作移民，因這兩個區域人口稠密，亦為沿海城市，同時又是興旺的旅游區。“當地有較多華人聚集，另外葡萄牙國民多會在首都工作，若物業用作投資會較容易出租。”

全國房價去年炒高逾一成

黃金簽證計劃推出至今已經8年，Peggy表示，是次葡萄牙國會通過法案，是由於兩地的樓價已經上升至當地人難以負擔的水平。根據外媒報道，2019年葡萄牙全國樓價急升13.3%至每平方呎約1458.5元人民幣。裡斯本是全國樓價最昂貴的地方，每平方呎價約2115.2元人民幣。不同城市樓價亦有不同程度升幅，如波爾圖上升16%、塞圖巴爾上升15.6%、布拉干薩上升12.7％。不過最新研究報告顯示，首都裡斯本月入雖為全國最高，但平均工資只有接近7200元人民幣，可見當地人要上車置業並非易事。

移民須通過葡語測試

Peggy續指，“事實上黃金簽證並未全面取消，有意移民者仍可以選擇首都以外的地區，但這些地方多為農村，若要前往就近超市，可能至少需要一小時的車程，可說是相當不便。”一般而言，申請移民到當地需時3個月，如法案在今年年底實施，即有意移民者最遲要於今年6月提交申請。

其他申請條件方面，申請人及共同移民的家屬需要通過葡萄牙語言測試。另外當地移民局亦會檢視申請人的犯罪紀錄，但條件相對寬松，如申請人有少於一年刑期亦可申請移居當地。

小心低價舊樓似危樓

在選購物業時，她建議以50萬歐元買入全新的物業。不過當地部分“新樓”並非全新，一般翻新過的二手物業都可以稱為新樓，投資者最好親身考察。“我不太建議申請人選擇入場門檻較低的二手物業，這些物業大多看似危樓，用以維修的金額非常高。”她表示，曾經有客人買入這類型的二手物業，購入後才發現沒有接駁水電喉管，需要向當地政府申請。結果苦等兩個月才獲得當地政府發出的水電接駁批准通知書，該物業因而有數個月未能出租，可說是得不償失。

她亦不建議申請人在當地敍做按揭，因為需要資產審查，當地銀行會翻譯申請人的收入證明，需時較長。“試過有中國人在當地敍做按揭，結果9個月後才成功批出按揭貸款。”

另外，她建議不要買入超過60萬歐元的物業，因當地設有房產稅，物業持有人每年都要向政府繳交稅項，房價愈貴，稅率愈高。雖然當地樓價較國內大城市低，但亦有各種稅項，當中包括物業交易稅、印花稅、水電燃氣連接費、業主服務費、稅務代表費，各種意想不到的費用也可能產生。

當地與國內大城市一樣，新樓愈建愈細，如在當地以50萬歐元買入今年落成的物業，面積只有約700方呎。相反樓齡較大則呎價愈便宜，如一個位於裡斯本，早於2002年落成單位，其售價為53.5萬歐元，但面積卻過千呎，包含3房兩廁以及一個車位。

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來源：明報新聞網
責編：Zoe Chan