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在葡萄牙，業主可以通過房地產經紀人或私人出售房地產。房地產經紀人的參與不是必不可少的。

業主選擇通過房地產代理機構出售房產時應簽訂出售協議。已商定的銷售佣金只反映了賣方的付款義務。在葡萄牙，買方支付佣金的情況並不常見。如果雙方簽署的協議中有相關規定，而且不受到賣方協議的限制，則買方有可能向房地產代理支付佣金。

根據各方的意願，委托的價格和交易條件可以在不受法律限制的情況下達成一致。通常情況下，佣金不低於售價的3%。

盡管房產的出售和購買過程在操作上頗有難度，而且我們建議有關各方尋求法律幫助，但在出售/購買過程中不會強制要求各方雇佣律師。

如果一方或雙方決定聘請律師，則通常情況下應向每位律師支付物業售價0.5%至1.5%的費用（若雙方各自聘請律師）。

賣方在出售物業後必須履行一項義務——繳納資本利得稅。這是賣方在轉讓其資產時應繳納的唯一一筆稅款。

在計算資本利得稅時需根據具體情況采用不同的公式。其中一項差異來自居民和非居民的身份。

非居民將按最終獲利的25%稅率納稅（《稅法/CIRS》第71條）。

資本利得稅

資本利得稅（mais valias）與一項經濟利益相關聯，即交易產生的收益增量。

何時可獲得這項收益？

一般來說，人們認為物業交易結束時，交易者就會獲得這項收益。

出售物業時需計算正（負）資本利得稅：正資本利得稅源於購置價值和轉讓價值之間的正差額。

負資本利得稅源於這兩筆交易之間的負差額。

必須注意的一點是，物業購置價值必須根據貨幣貶值系數進行調整，還要加上資產増值所帶來的其他費用和成本。

已獲得的收益：

可以通過以下公式計算正（負）收益

MV/mv= VR – （VA x Coef.+ EV + DAQ + DAl），其中

VR – 銷售價值
VA – 購置價值
Coef. – 貨幣貶值系數
EV – 増值成本
DAQ – 物業購置費用
DAI – 物業銷售費用

購置價值：

《稅法（IRS Code）》定義了物業的購置價值，並考慮了不同的所有權形式。

對於購置的房產而言，購置價值取決於稅務局為確定交易稅（IMT）而申報的價值。

貨幣修正：

若物業購置日期和出售日期的時間間隔超過24個月，則購置價值必須用相關法律（財政部條例，Portaria do Ministerio das Finanças）每年規定的貨幣貶值系數進行修正。這樣做的目的是通過考慮貨幣貶值和通貨膨脹等因素的影響，使物業的購置價值接近轉讓時的實際價值。

費用與成本：

除了購置價值之外，物業還可能會增加其他價值，如物業在出售之前的5年內經歷了更換屋頂、安裝空調、維修工程物業増值過程，這些過程產生的費用就是增加的價值。

《稅法（Codigo do IRS）》沒有規定具體的費用，所以稅務管理局將其定義擴展為所有有利於物業的費用。

購置和出售帶來的成本也會增加。此處的成本包括：運輸稅（IMT）、公證費和注冊費以及房地產代理佣金。

示例一

（永久居民）

2008年4月，A先生以12萬歐元的價格賣掉了他在1995年4月以3萬歐元購買的度假房產。房產翻新費用、銷售費用和成本的總額為6000歐元。

VR（轉讓價值）– 120000歐元
VA（購置價值）– 30000歐元
Coef.（貨幣貶值系數）– 1.4 （2008）
EV（増值費用）– 890歐元
DAQ（購置成本）– 0歐元
DAL（轉讓成本）– 5110歐元

MV/mv= 120000 歐元 -（30000 歐元x 1.4+6000 歐元）= 72000歐元

待合並價值= 72000×50%= 36000 歐元

示例二

（非居民）

2008年4月，A先生以12萬歐元的價格賣掉了他在1995年4月以3萬歐元購買的度假房產。房產翻新費用、銷售費用和成本的總額為6000歐元。

VR（轉讓價值）– 120000歐元
VA（購置價值）– 30000歐元
Coef.（貨幣貶值系數）– 1.4 （2008）
EV（増值費用）– 890歐元
DAQ（購置成本）– 0歐元
DAL（轉讓成本）– 5110歐元

MV/mv= 120000 歐元 -（30000 歐元x 1.4+6000 歐元）= 72000歐元

待合並價值= 72000×25%= 18000 歐元

葡萄牙買房移民受到很多海外人士的關注，很多人前往葡國購買房產，獲得海外移民身份。但是在葡萄牙購買房地產並不是一件容易的事情。很多購房人士為避免引起麻煩，會委托專業購房人士，從而購買到合適的房產。為了更順利地購買到房產，在買房前有必要了解基本的購房流程。

1、分析建議和機會

查看葡萄牙房地產網站之後，人們能夠進一步了解當地的房源以及具體的房型等等。這樣可以根據自身的需求解決或開展業務。許多房地產對像是通過房地產代理商出售的，人們也應該受托為專門研究公寓的人尋找公寓、房屋或商業財產。根據他們提供的照片和視頻，人們將可以評估葡萄牙房地產的真實前景。

2、前往葡國考察房產

房地產買家的實際存在是完成銷售交易的前提。此外，前往葡萄牙將使人們有機會獨立檢查設施，甚至要求折扣。通常，葡萄牙賣家願意做出讓步。這樣，購房人士將能夠購買到性價比更高的房產。

3、進行法律盡職調查

前往葡萄牙購買房產，不可避免要委托專業律師和其它房產專業人士。律師要進行法律調查，檢查賣方是否具有完成交易所需的全部文件。除此之外，專業人士被委托負責分析債務和其它義務（可能是房地產負擔）等等。

4、獲取個人稅號

沒有個人稅號，人們將無法進行房產購買交易，無法在本地銀行開立賬戶並在將來支付稅款和水電費。要獲得此號碼，人們需要支付一定費用，通常為25歐元，具體按照實際費用為主。

5、簽訂初步合同

初步簽訂合同包含對即將進行的交易以及當事方所有責任的完整描述。簽訂合同後，人們必須向賣方支付定金。在葡萄牙，其大小從10％到30％不等。如果購房人士拒絕購買，則將無法償還押金。當然，如果賣方終止合約，也將會造成實際損失。購房合同必須由公證人證明。

6、收集文件和准備購房資金

當購房人士選擇好所要購買的房產後，就需要准備相關文件，並准備購房資金。為了節省時間和浪費精力，人們可以向專業律師收取論文收集費用。同時，人們可以開始開設銀行帳戶。為了使交易更快完成，可以委托專業機構並在同一家銀行完成交易過程。

7、交易結束

申請人在獲得所有必要的許可證和文件後，可以執行最負責任的步驟——簽訂合同。該文件必須由公證人檢查。只有在全部完成交易過程後，購房人士才能將錢全部轉給賣方，並獲得所購房產的鑰匙。

在購買房產過程中，買方還需要在地籍中進行權利登記，在大多數情況下，這一流程會委托專業律師。境外人士在購買葡萄牙房產前，有必要了解基本的買房流程，將能夠順利買到心儀的房產！

許多人在葡萄牙購買房產，會尋求用葡萄牙抵押貸款來為購房融資。

什麼抵押貸款最適合你？

在決定哪種按揭產品最適合您時，需要考慮很多因素。和往常一樣，分析你的個人和財務細節總是最好的重點，這樣你就可以被證明為貸款的資格和負擔能力。

雖然很多人只關注抵押貸款工具的定價，但重要的是要記住，還有其他因素需要研究。例如，一些銀行對人壽保險有強制性要求，這樣可以提高抵押貸款的成本，需要不方便的醫療，因此對於許多非居民來說，通常最好避免。

其他放款人可能擁有更具競爭力的利率，但借款水平上限，而其他放款人可能不提供固定利率產品。許多人不知道的一個重要方面是，銀行會以不同的方式分析您對特定貸款金額的承受能力，有些銀行會比其他人更強調某些類型的收入流，而有些銀行可能不考慮租金例如，收入。總之，在尋求獲得正式抵押貸款批准時，某些簡介可能比其他銀行更適合某些銀行。

要記住的重要一點是，確保仔細查看您的數據，並盡可能獲得一系列可能適合您的建議的選項。

按揭還款：

這是最常用的產品，通常以30年期限（申請人允許的年齡）結構，還款包括利息和部分未償資本，以便在期限結束時適當償還債務。

固定利率：

這使得客戶可以選擇1-15年期固定利率產品，然後恢復為可變利率還款。

貸款價值：

在葡萄牙，非居民的抵押貸款一般高達70%，因此客戶應預算擁有大約30%的購買價格，由他們支配，外加稅費成本。

對於居住在海外的葡萄牙國民，可以支付高達85%的購買價格，但必須持有葡萄牙護照或葡萄牙身份證。

貸款基本條件：

貸款的最高額度是房屋評估價格的75%（銀行建議60%，這樣會增加貸款成功可能性）。申請購房貸款時，銀行需要給房產做價值評估；順序是先提交貸款申請，申請通過後銀行再做房產評估。最長貸款期限是30年，且貸款人年齡不可超過75歲。

抵押條件

目的
– 購買或建造物業和股權釋放

獲批率
– 高達85%符合資格

年齡
– 最多50歲，年齡不超過75歲;

有競爭力的利潤
– 限時1.25%起

條件適用
– 1.70%至2.50%之間的標准利潤率（取決於LTV和貸款金額）;

抵押流程

• 在拜訪時會見抵押貸款顧問
• 討論您的需求和可用選項
• 發送所需文檔
• 抵押貸款審批
• 財產估價
• 最終批准
• 簽署產權契約

資格認證流程

資格認證過程可能因銀行而異，但一般來說，這取決於您償還抵押貸款的能力。考慮到你目前的收入和在家裡的未償貸款或債務。常用的指標數字是35%的每月淨工資應該能夠支付你在葡萄牙預定的每月抵押貸款，以及你的每月抵押貸款和任何家庭債務。

請注意，所有銀行都不同，因此應申報有關您個人情況的所有詳細信息，以確保銀行正確的符合您的要求。

按揭期權

• 高達 70% 的物業估價
• 最長期限：30年
• 完成時的最大年齡：80歲
• 最高利息期限：25年
• 在整個期限內促銷點差最低為 1.15% = 特殊條件適用；
• 標准利潤率在1.79%至3.60%之間（取決於LTV和貸款金額）;
• 抵押流程：6-8周

抵押文件清單

在海外熱門投資區域，葡萄牙買房移民無疑是最受中國年輕投資者歡迎的投資項目。超高性價比，買房安家加上5年後即使賣掉房子仍然擁有移民身份以及附帶多種福利，簡直讓中國投資者愛不釋手。今天，我們就一起看看葡萄牙房產的產權問題以及比起國內房產的其它優勢。

1、70年產權 VS 永久產權

國內房產僅有70年的產權使用期。而葡萄牙是永久產權，不受國家政策影響，房產質量好，投資者買下房產後可以子子孫孫代代相傳，成為一筆真正意義上的”不動產”。

在葡萄牙買房，公寓與別墅的產權是有區分的。如果在葡萄牙購置別墅，那別墅和所在土地均屬於購房者，購房者享有世代傳承及改建的權利。如果購房者有意願、並征得附近鄰居同意，即可重新建設自己的住宅。

與購置別墅不同，購置公寓的業主並不擁有全部建築物。根據葡萄牙相關法律，部分公寓的部分建築、走廊等都屬於公共部分，不能擅自更改外觀和用途。如果執意更改，需通過分層公寓的擁有者或其代表投票決定。

2、政策限購 VS 政策鼓勵購買

當前國內實行限制購房的緊縮政策，銀行放出的買房貸款利率極高，此舉不但抑制了剛需買房者的買房需求，更使得樓市整體利益鏈受損，開發商、投資商、投資客炒房均同時出於萎縮狀態。

為刺激經濟發展，葡萄牙現在強力推出的黃金居留政策，投資50萬歐元即可購置房產（套數、類型不限），即使5年後房產即使賣出仍可擁有身份。葡萄牙不僅允許三代移民，還降低居住天數為每年7天，幾乎無移民監，可以享受葡萄牙教育醫療費等福利，且房產稅率極低。

3、有限投資回報 VS 超高升值空間

中國房地產市場高速增長的黃金炒樓時期已經過去，當前的市場低迷期，投資有回報有限。雖然在大城市的房價和房租出租率雖然居高不下，但房地產投資利潤空間已經極其有限。

而葡萄牙作為歐洲旅游度假勝地，其年接待量為總人口數兩倍，大量的人口進出流動使得葡國房產不愁租不出去，年出租回報率高。當前其房價處於低位，隨著其經濟復蘇的帶來的連動效應，其臨近大西洋黃金海岸的中高端房產投資升值空間極大。

4、房產精裝 VS 毛坯房

國內房產多為毛坯房，即使是一些所謂的精裝修房，最終效果與當初樣板房也有一定差距，加之裝修行業的”有口皆碑”，房屋著實不讓人放心。而葡萄牙100%精裝房，房屋效果與宣傳的圖片一致，交房即可入住。

5、房屋使用面積

在國內，房產占地面積和使用面積往往差距較大，買房是按照大頭占地面積多少而進行付錢。在葡萄牙買房，只需付室內使用面積的錢，陽台和車庫的面積無需額外付錢，都是贈送的。同等價格在中國買的房子要比國內大很多。

6、買房價格真實透明

葡萄牙買房明碼標價，通過海外律師公證，直接找房地產開發商簽訂購房合。葡萄牙買房需要交納稅費明細，合同上清楚寫明，不像國內會出現房產商臨時變價或者中介額外模糊收取費用的情況。

7、買房附帶福利，滿足中國人多種投資需求

投資者獲得移民身份後，其子女可報讀歐洲名校，享受本地生低廉的學費待遇。在葡萄牙本地獲得的學歷可獲得絕大多數世界名校的認可，可大大節約學生就讀的時間及各種花費，享受世界最先進的教育資源和條件。