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今年圣诞、新年的气氛特别浓厚，走到街上，不难发现处处都车水马龙，挤得水泄不通，相信跟未能出外旅游，大家都留在国内有关。

打开Facebook，提醒笔者去年今天，中国香港正藉疫情高峰，连晚饭堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食，否则就唯有外卖。今年餐厅却大收旺场，高朋满座，出名的餐厅甚至一位难求。笔者曾到访一间私房菜，他已经停止接受订位，因为2022年的订位已经全满！夸张至极，风光背后其实不少餐厅捱不住去年的逆景，已经结业，无法享受今年好日子。

这个情况，令笔者想起投资，能够有能力在逆景时守住，才能获得顺景时的回报！
其实，在楼市方面，今年年中是市场最畅旺的时候，楼价指数也曾创历史新高，但之后便慢慢回软，虽然跌幅有限，但买家的变化明显减慢了。当今正籍圣诞新年，下月又到农历新年，大节日一个接一个，买家的购买意欲自然更加打上折扣，尤其是二手市场交易。

相反，一手高价物业在静市中，表现一支独秀。刚刚屯门青山公路The Carmel售出一洋房，售价高达8,500万港元，呎价20,512港元。马鞍山泓碧也售出另一洋房，楼价更高达1.44亿 ，呎价$40,224港元；元朗山水盈去周连沽3幢洋房，最后一座以4145.4万港元售出，呎价也达$18,800港元。

新界洋房连续高价售出，买家并未受到节日气氛影响。相反，接近年尾，发展商出货意欲提高，纷纷提高佣金推动代理，买家也肯在静市中出价购买优质罕有物业！

其实，在二手市场也有部份业主在年尾较急吐现，经过几个月时间的调整，买家现在只要肯出价，随时找到笋货成交。

翻查笔者公司记录，发现有一个全沙田马场的三房单位成交，以往这类单位市价肯定超过1000万，旺市时更是一盘难求，上周竟然可以用900万成交了——买家勤力，抢到笋盘！所以，如果买家想搵到心水笋盘，不妨考虑牺牲节日的时间去看房，下一位幸运儿可能就是你！

 

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最近笔者有朋友登陆（60大寿），一大班朋友为他庆祝，但他却忧心重重，原来登陆也意味即将退休，为失去了固定收入而感到忧心！

中国香港现行的退休保障只有MPF，退休人士若能够有100万的累积结馀，已算不错，对于中产人士当然远远不足够退休的财务需要！大家若翻查中国香港的按揭证券有限公司的网页，便会发现他们在力推退休三宝。三宝包含年金计划，保单逆按揭，及安老按揭计划。

1. 年金计划

先说中国香港政府的年金计划，以一位65岁的男士为例，投入200万每月便可以获得11,600元收入，直至去世。每年即是139,200，回报率高达5.8%。直至15年后，即是80岁时，共会收到208.8万元，以后收到的都是有赚了，中国香港男士一般有85岁，由65至85岁，20年合共收到278.4万，如果长寿一点，90岁的话，就收到348万，回报非常可观而稳定。

由于计划由中国香港政府的年金公司担保，这种20年，甚至30年的担保，比一般保险公司安心很多，何况，保险公司已经很少肯做担保回报，只会提供过往的业绩作参考，中国香港政府的年金确实优胜得多！可惜的是，每位投保人的金额上限是300万，对于较富裕的中产，金额可能不足。相反，对于普罗大众，要取出300万闲钱，又却绝不容易！

2. 保单逆按揭

大家又可以考虑保单逆按揭，去到退休年纪，一般都有些人寿保单已经供满，退休人士可以提前活化此保单，将保单的权益抵押予，按揭证劵公司每月跟年金一样，可获现金直至去世为止，同样65岁的男士，200万保单约可获每月3,157元的收入。金额视乎保单细节略有不同，但跟年金的金额相差很远。不过，胜在没有额外资金需要投入也是一笔活化收入。

3. 物业逆按揭

最后，当然是谈到物业的逆按揭，亦即是安老按揭。

这跟保单逆按揭的操作机制相似， 每月按揭证券公司会根据抵押物业的价值派发定额的数目。例如，物业价值500万，65岁的男士若采用定息按揭，每月可得14,750元，直至终身。收款期间业主可以继续住在物业内，如属退休更可以将物业出租，在这种情况下，业主会有双重收益，当业主身故，後人可以还清物业的逆按揭贷款总数，以便继续持有物业，否则，贷款机构会沽出物业，扣除贷款馀额後，若有馀款，便会拨归业主後人所有！即使物业出售获得的款项不足够还款，业主及其後人也没有责任，楼宇升值有得益，贬值就没责任，不愧是一个输打赢要的理想安排。

坊间有不少误会，以为必须没有按揭的物业，才可以做逆按揭，其实并不如此。在此计划，可以先取部分款项用作还清原有按揭，当然，这样每月收到的款项就会有所折扣。另外，由于物业可能会升值，业主在中途也可以因应升值而加额按揭，换句话，业主更可以选择一笔过收钱，用作紧急用途，例如医疗费用，也可以选择每月加钱收取款项。

上述三宝，可以遂项或一并选用，视乎当事人手头上的财政状况而定，保单逆按揭最简单，但一般金额太少，所以如果手头现金充裕，笔者认为年金回报最高，又有政府担保，应属首选。若现金不多，就应该考虑物业逆按揭，若果业主还有工作，而物业还有按揭馀额，不妨考虑加按物业，取得贷款来做年金，利用楼宇贷款的低息优势，将获得更高回报！

善用退休三宝，将有一笔额外稳定收入，安享晚年就易得多！

 

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市场上很多评论都在说全球在面对滞胀风险！何谓“滞胀”？“滞”及“胀”是两个不同的现象： “滞”是指经济衰退，需求不足；“胀”是指物价不断攀升。

笔者认为在欧美有胀，暂时并没有滞。新冠疫情虽然短暂影响需求，但政府不断派钱，大大减少了冲击。反而疫情更直接影响供应链，令物资缺乏，连美国感恩节的销情也大受影响。长远而言，去全球化也令物价有增无减，欧美确实存在通货澎胀的风险！

美国面对持续的通涨风险，虽然联储局不断强调CPI的急升只是暂时性，但笔者并不认同，加息又会增加财赤负担，又会影响股市，只会继续拖下去。

相反，中国疫情受控，供应链也完好无缺，物资并不缺乏，自给自足。物价上升有限，不过，受到加强监管房地产丶打击垄断平台丶经济丶债务去杠杆化等等政策影响，令经济活力减弱，需求自然萎缩。换句话，只会有滞却没有胀，甚至有出现过缩的金融风险！

中国香港作为东西方的交汇点，既受欧美，也受中国的影响，夹在两大经济体中间，情况非常被动。未来两年，一个通涨，一个通缩，利息趋势实在难料。站在资产市场（包括房市）的角度而言，通胀带来对利率的变化就是最大的风险。

作为保守的投资者，虽然笔者估计利率大升的机会很低，也必须有所准备，形势不致于沽清资产或物业，不要过度倚赖借贷，一但欧美利率回升，对资产市场带来极大压力，价格只要短期大幅下跌也令投资者资不抵债。

长远而言，有通胀，对资产绝不是坏事，但大前提是大家能够守过逆境的时刻。

 

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最近有年青人正在犹豫加入地产代理行列或保险代理行业，遂向笔者了解地产代理的工作。笔者告诉他两者其实有很多共通处，最明显都是主要靠佣金作为回报。不过地产代理通常都有一万几千的底薪，而保险代理则大都是没有底薪。

大家都是必须善于聆听客户的需要，分析能力强，反应快自然能有更出色的销售表现，不过笔者也相信，销售人员每天都会遇到挫败，能够克服负面情绪，锲而不舍地进行工作，可能是必须具备的性格。

笔者再进一步比较，地产代理销售的是各式各样楼宇，包括住宅、商铺、工厂、写字楼、但无论如何都是一件实物，功能也是显而易见，相对保险是卖一种保障，比较抽象。客户有没有此需要，往往要花上不少唇舌。当然，保险的消费金额可大可小，差不多每个人都是潜在客户。相反，地产的入场门槛很高，要有一定经济基础或父母亲戚协助，否则，想买也未必成为有效的客户。

以往保险代理以人传人的销售为主，公司主要是提供培训，教导保险经纪如何利用自己的人际网络。相反，地产代理公司则开设大量门店，提供予地产经纪，方便他们吸纳新的客户。在当今数码年代，越来越多地产公司在利用各式各样的社交平台去促销，而保险公司却效法地产行业，在商场或街上开设了不少新的门店，供前线跟客户会面，相信这是疫情下的产物。

最後谈一下收入，两个行业共通点是收入差异大，做得出色的可以一夜致富，做成一张大单，可以收到超过一百万的佣金，但同时又有大量没生意的经纪要退出行业。保险经纪一年若收到100万首年保费，便会得到MDRT的资格，笔者估计活跃的保险从业员有约4万人，当中20%左右会达到此水平，而经纪本人则大约有30-50万的收入。

至于地产代理若一年收到180万左右佣金，便会成为精英会成员，在大行做的，可分到50万左右，如果中小型行则在70-90万不等。行内活跃人数约3万人，达此水平相信在10%内。

最后，年青人如何选择，就要看自己的喜恶。当年，客户入市的喜悦成为笔者的动力，遂决定入行。

 

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笔者最近到访一位朋友的屋苑，才发觉屋苑没有访客车位，管理员当然可以按章工作，要求笔者车辆离开，但车上有一位老人家，行动需要笔者协助才能上楼。管理员有见及此，就安排一个业主车位予笔者短暂使用。

原来笔者并非唯一受益者，管理员每天都会将车辆已离开的业主车位，供有需要的到访人仕使用。这样做当然为管理人员带来大量工作，但却可以令业主及其访客带来极大的方便，真的做到能管能理！管理得好也间接令物业增值。

同一情境若发生在沙田第一城大厦的话，管理员固然不会为司机提供任何协肋。相反屋苑的锁车队出名效率奇高，当司机离开三分钟后，车辆应该已经被锁上，需要支付解锁费才会放行。

对于此类只懂执行法则不理业主真正需要的管理公司在中国香港却非常普遍。但这种只懂得执法的态度，并不能真正为业主谋福及利解决业主真正的需要。

反观内地情况，由于中国香港跟内地封关已有年多，内地有物业的业主，都未能亲身前往处理物业各项事务，笔者也是其中之一。原本每月的管理费由银行自动转胀，但因回乡证需要更新，连自动转胀也失效，结果管理费已经多月未能支付，最后笔者经微信转钱给物业的管理员，他再代笔者支付。他完全没有责任代劳，但他却为业主解决烦恼。

除此之外，内地管理公司的服务范围也越来越周到，提供衣食住行相关的增值服务，例如缴费、维修、租房、购物等等。不单管理，也要为业主解决问题！难怪内地上市的物业管理公司，业绩大跃进！市值也越来越高，香港的物业管理公司，要急起直追了。

 

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最近，中国提出“三次分配”，目的是“共同富裕”加上仍在进行的行业监管，一下子令不少外资感到风声鹤泪！所谓“三次分配”，第一次是指税收，第二次是提供公共服务，第三次是通过捐赠慈善方式，对社会财富进行再分配。

“共同富裕”的反义词，就是“贫富悬殊”，为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段，但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避，令绝大部分财富集中於极少数人的手上！根据瑞士信贷银行发表的报告，全球最富有1%人口，已经占有全球财富的44%。

科技的创新，也不是人人受惠。只会有高技能的顶尖人物或公司，例如谷歌（Google）、苹果（Apple）、脸书（Facebook）、亚马逊（Amazon）、腾讯、阿里巴巴等大大受益。低技术的工人，随时被自动淘汰，或被人工智能取代。贫富悬殊的程度有增无减。

其实，历史上也曾出现上述情况，汉语有云“富者田连阡陌，贫者无立锥之地。”亦因此衍生出西汉末期的王莽变法，进行土地大改革目的也是改变“贫富悬殊”，当然大家也很容易回忆起中国在50、60年代的“大镬饭”制度，也令笔者想起当年回乡探亲，需要利用粮票购买食粮的日子。不过笔者对当今中国领导人的能力，投下信心一票，必定能在历史的错误中学习。“共同富裕”是减少贫富悬殊的手段，而非对付有钱人，也为基层提供必要的保障，对社会的稳定很重要！社会稳定也是经济发展的基石。

至於投资者，也必须理解国情，在此背景下中国房地产整体未来升幅相信是缓慢的。正如股市有种说法：“选股不选市”。大市升幅虽然有限，个别地区的楼盘，升幅仍然是有吸引力！而且，国内的购买力会否因而外移，更多国内资金投资境外物业！中国香港又会因而得益，也值得大家留意。

 

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反映大型屋苑二手住宅楼价走势的城市领先指数，终于在上周创历史新高，最新报191.34，超越2019年6月底的190.48高位。相对于去年底楼价上升近5%，其实以上升幅度并不算太过激烈。但中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情，而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人，种种不利因素下，楼价仍可以上升，证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。

不利因素只能令购买的决定延后而非消失。事实上，在国安法实施后，决心留港者，只要对中国香港未来有信心的话，“不买都要租”，租金是支出，但供楼可以保值，遂令准买家更积极入市。

反而，对那些想移民一族来说，如何部署却是费煞思量。就以移民英国为例，英国物业长远的升值能力，能否媲美中国香港固然是一大疑问，更头痛的是英国地大物博，究竟哪一个城市升值最好，对于一个香港土生土长的新移民，更是难上加难！

如果名下有多个物业，当然可以卖出部分套现。但若果只有一个自住物业，往往令人举棋不定。

最近笔者发现有客户卖出大单位而购入小单位，原来也是部署移民，一卖一买，套现数百万元，便可以在外地置业自用，看起来不失是一个可行的方法，中国香港的物业又可以保留放租，供外地物业和生活使用，更是一石二鸟。

不过，这种操作也并非万无一失！风险在於大单位转小单位的升值差异，中国香港当今的市场，仍然受“林郑Plan”的影响，800万以下的单位，相当畅旺。刚刚青衣的新盘，呎价超过2.3万港元仍然可以一Q清袋（孤注一掷），主因就是总价在600万以下，换句话说，现在买入小单位，价钱是有溢价。笔者估计中国香港未来的公屋在国家政策的大力推动下，供应量会大增！直接影响小面积单位的租值及楼价。

相反，大单位在新香港人不断涌入的情况下，前途更值得看好。所以现在卖出大单位，等如用折扣价卖出优质货，而买入小单位，却又是用高价买入劣质货。古人有言，“上屋搬下屋，唔见一箩谷”。移民，要付出代价，似乎又是合理的推算。

延伸阅读：

• 移民卖房早安排 税务繁复要小心
• 为免下错车 移民也置业
• 港人移民卖楼 威力可大可小

 

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七月港股大幅下跌，跌幅最利害的是教育类股份，原因是中央一声令下，不少教育机构的生意受到严重打击。

其实，在国内，一直有所谓三座大山，分别指医疗、教育及住房，相关费用越来越高，令普罗大众受苦。在改革初期利用资本、利用市场化，去解决中国的绝对穷困问题，但在这问题获得解决之后，下一步就是解决相对的贫富差距问题。具体来说，资本主义“追逐利润”的本质，令三座大山的民生问题，越演越烈。中国是实施“社会主义”市场经济，当中两者的权重可以根据形势而不断作出调整。对教育行业下重药，只是大政策下的一个部署，国内有意见认为要推翻三座大山，类似的去资本化将会陆续有来。站在股票投资角度，涉及这三类的股份价值当然大打折扣，大家宜避之！

至於大家关心的房地产市场又如何？以往投资国内房产，获利是不难的。在城市化的过程中，大量农村人口涌至城市。加上基建的改善，一个在城市边缘的乡镇，三至五年间就可以变成都市的一部份，楼价自然水涨船高！但城市化已经去到一个较成熟的阶段，未来城市化的步伐只会放慢，住宅的落成量也达到顶峰，对房地产的调控手段也会只会越来越往重，例如对按揭的限制，推行二手房指导价等等措施。

笔者也建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重，尤其是国内的物业，不宜再冒进。

延伸阅读：

• 低息环境持续 套现转按好时机
• 低息制造杠杆 滥用引发危机
• 加密货币投机热 长线投资要谨慎

 

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中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹，住宅楼价距离历史高位只有约2%，破顶似乎只是时间的问题。成交金额至6月中已达3550亿港币，根据97年上半年创下的历史纪录 3750亿港币，距离破顶只有约200亿港币，相信2021年上半年将会刷新历史纪录。

楼市旺价又旺量，作为业主当然高兴，但自住的业主可能认为只是纸上数字，但事实并不是如此。楼市大旺主要得益於央行大放水，令低利率环境持续。当今港币同业拆息接近零，银行H按的按揭利率是1.3%至1.4%左右。反观两年前，不少业主见P按跟H按息率差不多，而选择了较稳定的P按，现行的实际利率为2.5%，比H按的息率高。业主可在罚息期界满后选择用H按。以每100万元计，30年分期可以将供款每月省回约550元；500万贷款就每月省回2750元！转按虽然涉及律师费开支，但银行也会有现金回赠给转按业主。现行一般有1%，500万贷款就有5万。而转按律师费不足1万元，“除笨有精”（指通过短期让利来赚取长远利益的策略）！

另外，更进取一点的业主，更加可以藉楼价高位的机会，加按套现，获得的额外资金，当然可以再投入物业市场。买住宅的话，就可能涉及15%的从价印花税。所以不少香港业主会考虑投资境外物业，尤其是英国及大湾区，均为现今的热门地区。

也有业主将资金投入股市，尤其是一些有稳定收益的ETF。市值最大的当然是领展，有 3.7%股息收益，已经是最低的ETF利率，其他的收息率达到6%至8%不等。若以息差5%计算，500万的加按贷款就能产生额外每年25万的额外收益。

一个自住的物业也可以被活化，成功为业主赚取收益。甚至有保险公司在推广加按物业所得资金，可购买医疗保险相连的基金，增值之馀，也可以解决医疗费用高昂的担心。当然，凡事都有风险。如果息口大幅上升，业主的供款支出便会上升，自然影响收益。但以美国为首的央行，是否能够大幅加息？这个风险就必须密切留意了。

 

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2021年“躺平主义”在中国兴起，源於4月17日百度的一则帖文：“躺平就是我的智者运动。只有躺平，人才是万物的尺度。”躺平主义的主调是“不工作、不买楼、不结婚、不生小孩、不消费”、“维持最低的生活水准，拒绝成为别人赚钱的工具与剥削的奴隶。”

这种心态十多年前在日本已经出现了！日本着名经济评论家大前研一曾着《低欲望社会》一书，描述日本年轻一代为了避免办公室政治、下班后的应酬、无限的加班，改为御宅族，只蹲在家中工作，或只找便利店兼职等非正式的简单工作。由於只能赚取微薄的收入，唯有减低自己的欲望，以减低消费。

日本经济随着90年代泡沫经济崩溃进入漫长的调整期，人口又不断老化，对此种消极文化，并没有对社会带来重大冲击；相反，国内政府及普罗大众，正为超越美国、成为世界第一而不断努力！这种躺平主义的出现，对经济增长、社会脱贫，都带来负面影响。所以官方口径及主流媒体也对“躺平”展开了批判。

至於中国香港，年轻人想“躺平”也不轻易。除非父母提供居所住在家里。否则，单单居住支出，已令你必须努力工作！所以，最低限度是中产之家，才有资格“躺平”。有父母经济上支持，年轻人又似乎不用真正降低欲望，也不是真真正正的“躺平”一族，反而更像“啃老族”多一点。

在中国香港，有些年轻人在轮候公屋时，其行为却与“躺平”一族接近。为了保持收入低於限额，减少工作，降低收入，维持低消费！不过，其行为也许不是消极，只是积极地解决住屋问题！所以“躺平”地轮候公屋，究竟是积极？还是消极？一时也说不清楚！这可能是香港独有的怪现象。

 

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