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2020年轉眼間又到尾聲，本文見報時已經是聖誕前夕，又是時候回顧一下本年中國香港樓市，及展望來年趨勢。

去年筆者曾預計2020年不同種類的物業，會出現不同的表現。工商鋪大幅下跌，1,000 萬以下住宅受惠政策平穩；而2,000萬以上貴價樓就下跌。2020年的物業走勢跟筆者的估計基本吻合。

當然，2020年絕對不是平凡的一年。由年初大家的焦點還在中美貿易戰及社會運動，到 3月開始新冠肺炎爆發，對經濟固然帶來沉重的打擊。各項不同類型資產都出現恐慌性拋售，連一向保守穩健的債券也急促下跌，利用低息做杠杆性投資，更被銀行斬倉，令跌勢加劇。最誇張的是原油期貨，竟然跌至負37.63美元，而物業ETF，股價下跌超過一半的也比比皆是。

有評論認為這是雷曼2.0，結果又是美國聯儲局無限放水救地球。各國中央銀行都將利率推至接近零，大量購買債券，令資產市場回復正常。美國股票甚至創出歷史新高。物業市場當然也是受惠於資金充裕及低息環境支持，而且物業在今次大跌市中，表現是最平穩的環節。

所以2020年疫情令經濟下滑，失業率上升，而疫情又帶來低息又充足資金，樓市受到好壞參半的因素影響。

當然，英國推出居英權新方案，也令移民的風潮再起。筆者估計在2021年，移民因素也是利淡住宅樓市的主要因素之一。

筆者估計，2021年資金足及移民潮影響下，物業市場不會大跌。住宅市場會平穩，豪宅影響較大，一方面受移民潮影響，另一方面國內買家又因疫情未能到港。工商鋪價格在 2020年大幅下跌後，2021年也會趨向平穩，在低位會吸引買家入市，相信成交量會上升。

筆者也需強調在市場平穩的背後，也隱藏著危險，著名投資趨勢專家——占．羅傑斯（Jim Rogers）曾准確預測2008年雷曼兄弟金融風暴的發生，他在其新書——《危機時代》中預言：當今年代不平衡的狀況，最終會引致戰爭。當今的狀況正如1939年第二次世界大戰爆發前夕類似。

所以筆者建議投資者，不要因利息超低而大做杠杆。戰爭一旦在台海發生，中國香港受到的影響之大，不言而喻。

 

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政府在施政報告各項措拖中，令筆者最關注的是港珠澳大橋將不設限額，讓中國香港單牌車直接駛進大灣區，每次限期 30 天。這肯定對珠海，甚至整個粵西物業帶來無限憧憬。

2020 年初疫情令大家難以返回內地，珠海物業也跟隨大市轉靜。這一年缺少了中國香港買家，珠海物業價格下跌，自然是合理聯想。但事實剛剛相反，過往香港買家約占成交 20% 左右，其餘八成除了本地需求外，也有來自深圳、廣州等地。自從年中國內疫情緩和，推動珠海價格也一直在攀升。

大字門一帶新發展區，在年初還是大約 30,000 人民幣一平米，現在特價單位也要賣 36,000 人民幣。金灣區也由 25,000 人民幣升至 30,000人民幣。鬥門近湖心路也由 1,500 人民幣升至 1,800 人民幣。如果要近 10,000 人民幣一平米，已經要去到近鬥門的高欄港了！

不少人會懷疑這個高樓價仲有沒有再升的動力？大家不妨參考全球大型對衝基金橋水（Bridgewater Associates）創辦人號稱“鱷王”的達利奧（Ray Dalio）的意見，他說：“There’s no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.”。以往 50 倍 P/E 的股票，大家都會認為估值過高不值購買。但考慮到接近零的債息，債券若是股票，市盈率大概也高達 75 倍。所以有錢人將資金由債市流向股市， 50 倍P/E 又何貴之理？

這又跟珠海樓市有點相近！國內資金多，中國人又喜歡買房保值，租金回報很低又如何？房屋已經成為貯存財富的工具。深圳人在深圳也很難置業，無錢的固然買不起；有錢的也沒有名額，又好似中國香港！

不久的將來，中國香港車可以很方便進入珠海市，也許只是前奏。一旦深圳到珠海的大橋落實，升幅可能更厲害！現在評估資產價格，在零息的背景下，回報已經是次要，重要的是資金流向。

珠海的發展商也很害怕，最近，有發展商直接在中國香港開立證銀行戶口，方便香港買家在香港直接付錢，方便至極！也有發展商跟中資銀行合作，可以經指定銀行直接直接一筆過全數樓價彙至國內發展商戶口，免除經地下錢莊的風險。

這些方便資金流動的措施，也會進一步推動成交數量及推高樓價。筆者對 2021 年的珠海樓價抱正面態度。

 

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上周提到施政報告雖然關於私人房產的著墨不多，但當中有關如何為中國香港注入經濟新動力的措施，實際上與香港樓市關系密切。

中國香港經濟要再起飛，融入大灣區已經是唯一出路。中國香港要保持在航空樞紐的優勢，以往在大灣區，有深圳、廣州、珠海及香港，四個機場空域有限，是機場發展的樽頸，入股珠海機場是重要的關鍵。筆者著眼除了多了跑道於國內航線配合之外，香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港機場的發展空間就寬敞了！

再加上港珠澳大橋啓用，機管局發展“航天域”，增建自動化停車場，簡化“陸轉空”手績，旅客無需入境香港便可到閘口登機等等措施，為大嶼山銳變成一個機場城市建立基礎。再者，屯門跟機場的隧道開通之後，珠海、大嶼山、屯門西、深圳前海將與陸路連成一線。政府再放寬港車不設配額北上，大大打通人流物流，這一帶的經濟活動又會更上一層樓。

除了機場城市，施政報告也提到鐵路交通的提升。東湧延線，屯門南延線及北環線都要加速推展。這些項目已經拖延已久，姑終未見落實日期。九龍灣的單軌輕鐵的計劃一直研究了十年，最近才宣布因技術問題而放棄。計劃一拖再拖，最後還要胎死腹中，全廣大市民每天出行都受苦。

所以，施政報告重要的不單是計劃內容，而是落實速度及決心。立法會的反對派撤走了， “明日大嶼”的研究計劃也順利獲得通過。

筆者希望施政報告內的種種大計，也能順利執行。中國香港背靠祖國，面向世界。無論在內循環及外循環都可發揮效力。香港的經濟將會踏上新的台階，樓價也自然水漲船高，大有潛力！

 

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林鄭特首為配合中央對港政策而延期公布的新一份施政報告，終於在上周發表！筆者當然最關心自然是房屋政策。市場曾經盛傳會放寬 1,000 至1,500 萬元住宅物業的按揭成數，由現時的五成，利用按揭保險計劃，額外增加兩成，令按揭總數達至樓價七成——
結果傳聞落空，施政報告對此只字不提！

筆者留意到也有記者就此向特首發問，特首回應因私人住宅價格仍然遠高於市民的負擔能力，所以不是減辣的時候。

其實這個道理說不通，去年林鄭放寬 1,000 萬元以下的住宅按揭時，樓價也是遠高於市民的負擔。筆者反而估計林鄭只願照顧首置客需求，1,000 萬元以上已非其想協助的類別。

當然筆者也明白，私樓市場在大圍上蓋柏傲莊大賣的情況下，政府於此時放寬按揭，可能帶來負面批評。其實，市場不少專家也曾提出一手發展商可以有各式各樣的付款方法，包括直接借錢給買家，而二手業主則完全處於被動！政府的按揭政策令市場一手熱；二手冷。

在新盤大賣的同時，二手業主則要劈價求售。適當調整按揭政策可以令市場回復正常，不致過份依賴一手供應。一手需求增，也是售價居高不下的原因。至於其他房屋政策，涉及施政報告第 83 段開始，直至 96 段，竟然只有 95 段有關研究“劏房”租務管制，勉強可以說是有關私樓市場，其他內容都是增加公屋的供應及政策。

在土地供應方面，也都是長遠計劃。筆者也贊成的明日大嶼會繼續，但遠水不能救近火。未來幾年的私樓供應，毫無疑問將會出現斷層。政府可能認為疫情令經濟不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大灣區的融合，只要中國香港金融中心的地位繼續發揮效力，房屋的需求仍然強勁，樓價上升的風險只會有增無減。過往一些辣招已經失效，甚至弄巧反拙。政府應趁市道短期回落，及時調整，以免錯失良機！

 

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11月11日是中國著名的光棍節，也是阿裡巴巴的淘寶大做生意的日子，但同是阿裡巴巴旗下的螞蟻集團在 11 月的世紀 IPO，集資全球破紀錄的 A＋H 股，中港兩地同步上市，卻出現上市前一天夭折。筆者也總動員全家各成員入票抽簽，螞蟻如果如常上市，估計也會帶來短期可觀的收益！

市場盛傳因馬雲在金融峰會上，批評國家的監管機構追不上時代步伐的言論，觸怒了國家領導人，導致上市臨門一腳被煞停而胎死腹中。但筆者反而相信馬雲早知上市出現問題才會出言炮轟，惡言相向是果不是因！

究竟真相如何？坊間也流傳另一種說法，螞蟻集團除擁有鼎鼎大名的支付寶外，近年相繼推出“花唄”、“借唄”等等微型貸款，利用其科技平台借錢予消費者，類似信用卡。不用物業等資產做抵押，收取可觀的貸款利率，是螞蟻集團其中最搵錢的業務，占今年首 6 個月收入的 4 成。

今年首 6 個月的貸款餘額達到 2.15 萬億人民幣，如此巨額資金問來？據說其操盤手法是首先以自己的資金 30 億打底，再向銀行貸款 60 億。資金借出之後，再將此 90 億貸款證券化作抵制，取用 90 億再借出去，經過 40 次重覆操作，就可以做到貸出 3,000 多億的資金，比原先 30 億的本金放大 100 倍。所以 2.15 萬億的貸款，只有 2% 是本金，其他都是靠借回來。

中央政府顧及安全系數，當然怕萬一資金鏈一旦出現問題，會禍及金融穩定，要加強監管。

這也令筆者回想 1997 年中國香港樓市爆煲，也是當時杠杆很高。在沒有中央信貸資料庫的背景下，買家可利用此漏洞同時向不同銀行借款，樓市一遇冷風，便倒下來。相反，當今樓市，即使鋪市面對前所未有的困境，業主借貸比例低，利息又低，鋪位即使空置，業主也可以應付，這也未致波及物業市場的其他環節而產生骨牌效應。

筆者深深體會到凡事不可以去得太盡，意外之事，自然難以估計。要投資安心，還是留有餘地，才能長久安穩！

 

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上周美國總統大選，全球矚目。經過近一個星期的點票，拜登應該穩奪足夠的選舉人票，估計可以順利當選。其實，特朗普跟拜登特爭持相當激烈，選前民調幾乎一致認為拜登會勝出，但在點算親身投票的時候，特朗普竟然是領先的一方。直至點算郵遞投票，拜登才反敗為勝。所以，直至筆者執筆時，特朗普仍未肯認輸，認為民主黨是舞弊，揚言要行使司法程序推翻選舉結果。

在十月中之後，不少股評人，也曾估計可能出現此等不確定性。正式的官方結果，可能需要 2021 年 1 月人才有答案。對股票市場來說，傳統智慧告訴大家，最怕不確定性。所以在 11 月大選前，美國股市也出現調整，正是怕在選舉後出現亂局。奇怪的是，點票的這一周無論那一方占上風，股票無視不確定性的風險，天天上升，跟之前的估計完全相反。

退一步說，即使大家認為特朗普能夠翻盤的機會極微，拜登當選之事無從置疑，但民主黨一向強調要對企業加稅，這對股市大大不利，股市卻完全視若無睹，股市繼續攀升。筆者也曾私下跟一些股市評論員請教，不少回應都說莫名其妙，不知道股市大升的真正原因！

筆者大膽估計，在大選風險密布之際，大家都減磅避險。一旦發現並未有大型動亂發生，投資者就急不及待，一窩蜂搶入市，這證明市場的流動性非常大。在疫情當道，各國都狂印鈔票之下，低息長期低企下，唯有都在搶購股票或資產。

至於中國香港的情況也相似，加上螞蟻上市失敗，市場資金充裕，股票市場非常熱鬧，恆指也突破今年 26,000 的高位阻力。

再者，拜登上場必會大力改善防疫措施，只要歐美的疫情受控，全球的經濟風險才會真正解除。除股票市場反應最快外，相信物業市場也會受惠。雖然長遠來說，中美爭霸仍會為資產市場帶來風險，但就短期來看，拜登上場會帶來短暫的蜜月期，資產價格短期值得看好。

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中國香港疫情最近稍為緩和，筆者也趁機在各區走一走，大家不難發現各區的鋪位都出現大量吉鋪，尤其是過往自由行熱門旺區如銅鑼灣、灣仔及油尖旺等等。粗略估計，吉鋪占三分一以上；民生區情況似乎好一點，吉鋪少於 20%。

鋪位主要是投資產品，以出租為主，售價自然也取決租金的高低。市場流傳不少核心旺區的租金大幅下跌的個案，部份跌幅更達八成，例如旺角西洋菜南街一個 3,000 呎連閣樓的巨鋪，極之罕有，租金由 2013 年約 220 萬（由珠寶行租用），最近剛由茶餐廳用 45 萬承租，跌幅幾近八成。諷刺的是同一茶餐廳於 1996 年也曾租用此鋪，當年租金也要 48 萬，換句話，此鋪現今租金比 24 年前還要便宜。類似的情況，在尖沙咀柏麗購物大道也有出現，筆者了解租金有低至每月 4 萬元的交易。

鋪位市場在 2019 年下半年受到社會運動影響，已經明顯轉差，但當時大部份業主都不願意割價，寧願把鋪位留吉，怕下調租金會影響鋪位的售價。但今年經歷疫情，情況雪上加霜，部份業主已經頂不住要大幅調整租價，租金大幅下跌加上大量吉鋪湧現，售價自然也大幅下調。過往鋪位業主實力較強，蝕讓情況甚少出現，但踏入 10 月份蝕讓之個案不絕，而且似有越來越嚴重的趨勢。根據商鋪專家李根興博士的分享，現在“業主唔怕醜了，願意大幅劈價蝕讓，又有好多買家多年無入貨，現在等咗咁耐又願意撈底追價”

其實筆者也發現身邊不少投資者及客戶都有低價入市的興趣。當然，不少還在觀望中，保就業剛完結、裁員潮一觸即發、美國大選、不明朗因素、疫情在歐美繼續失控，未來幾個月鋪位等蝕讓潮仍會繼續。當然，對買家來說，最理想的價錢都是在氣氛最差時出現。

筆者相信鋪位的尋寶游戲已經開始，中國香港有閑資的有錢人正為零息煩惱，只要優質鋪位而有 4% 的實質租金回報，應該是不錯的選擇。筆者估計，這也是鋪位售價的觸底價，有實力的投資者不妨以此標准入市尋寶。

 

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大圍站上蓋新盤推售，吸引了超過 22,700 票認購。毫無疑問，樓盤將會一Q清袋。而且，也帶動全城熱話，在疫情當道的今天，何解會有這麼多人認購單位？

以往國內同胞很容易成為代罪羔羊，但今次中國香港仍在閉關，國內客參與可謂鳳毛麟角的情況下，相信絕大部份買家都是本土購買力！可能大家都會認為在裁員減薪的大背景下，購買力應該大幅萎縮才對。

事實上，對一般需要倚靠薪金去儲首期、去供樓的上車客來說，這或許是具體的准確描述。但對一般換樓客及投資者來說，買樓是靠以往財富的累積，銀行體系內的存款數字不斷破頂，證明有財富人士的資金，正缺乏出路。存款無息、債券無息，而令資金流入房屋市場的趨勢，只會有增無減。

即使經商的老板，也感到經濟前景欠明朗，也減少將資金投入商業投資，部份為了穩定回報，也會將資金投入物業市場。從今次柏傲莊大單位比細單位搶手，也反映疫情下的新現像。所以疫情告訴市場，即使受薪一族的需求減少，投資需求的購買力仍然非常充沛。

中國香港受疫情影響，加上限聚令，也限制了發展商在籌辦樓盤的推廣活動。一手成交量也大跌，過去 9 個月共成交了 9,959 個單位，比去年 2019 年全年售出 21,108 個單位，大幅回落。疫情期間，政府批出之預售樓花同意書之數量也受到影響。2020 年首三季共批出 8,407 個單位，相比 2019 年全年的 14,137 個單位及 2018 年批出的 21,722個單位，都有頗大的距離。換句話，市場上今年批出的新盤數量大減，加上經過大半年的購買力累積，遇到一個優質的世界盤，充沛的購買力自然爆發出來。

 

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大圍站上蓋物業——柏傲莊周末周日分兩天開售。周末主要是開售大手客及三房單位；周日則開售兩房單位，正如市場預期，391伙迅速沽清。這個樓盤打破了97年多項紀錄：已入票量多達2,270票及掛隊睇示範單位時間長達8小時。首度開售卻沽391伙，套現超足42.7億，也是今年新盤的首輪銷量冠軍。

今次發展商的銷售安排，明顯是有利於大手客。391伙當中，分配了204個單位，給A1組，占超過50%，此組中簽者連同家屬最少需要購買3個單位（其中一間是3房），最多買4間。所以204個單位只可供不多於68組家庭選購，而傳聞A1組有近600個登記，而每組家庭平均有3個人名登記的話，A1組約有200組家庭客買到單位機會大約是1/3。

相反，只餘下的187個單位供A2組及B組認購，以22,000個登記計算，買到單位的機會是少於1%。一般買家感覺比中六合彩更難。

買家為了增加買到的機會，逐全家出動，一齊認購，一齊進入A1組。

大家可能奇怪，市場上竟然有近200組這類買家，有錢同一時間買三個單位固然不容易，還要有首置名額就難上加難！

市場盛傳，其實不少買家已經擁有物業，一旦買入柏傲莊要先付15%釐印費，待入伙前再將現有物業售出，甚至轉讓予直屬親屬，務求退回多付的釐印費。也有些利用國內親戚的名額，因未能到場認購，使律師樓收到大量跨境授權書的需求。

一言以蔽之，買家為求買到心頭好，各出奇謀，可說是近年少見。另外，由於向隅者眾，部份明白中簽的機會實在太低，逐立即轉投二手市場。所以在周末二手市場也相當熱鬧，跟以往二手被凍結的情況完全不一樣。筆者估計原本不少客人抱著趁熱鬧的心情去入票，但眼見樓市在疫情下仍可以這樣火熱，令他們信心大增，便決心入市。前線同事也反映，買家在周末的出價也相當進取，買賣雙方的差距明顯收窄，甚至出現零議價的情況。

由於今次只是首輪認購，大部分買家會等第二輪，甚至第二期單位。大量的向偶客會陸續流入二手市場或其他一手新盤，相信今年第四季的樓市，會有不俗的表現。

 

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中國香港政府剛宣布今年會重推通脹掛鈎債券（iBond）。今年 iBond 的最低保證息率，由以往的 1 釐大幅提升至 2 釐。香港經濟受疫情打擊，出現通縮的機會很大。銀行的港幣存款息率接近零息。相比之下，iBond 似乎很有吸引力，但若從實際角度考慮，iBond 是否能夠“抗通脹”？

首先，債券發行量只有 150 億。 2017 年最後一次發行時，有 50 萬人申請，結果每人最多可獲派三手，每手一萬元，即每人最多只能獲得三萬元的債券，即每年獲派利息 600 元，債券年期也只是 3 年，合共 1,800 元利息。認購 iBond 可抗通脹，純粹美麗的誤會，甚至可謂“得啖笑”。

談到抗通脹，民間智慧一般都會認為購買黃金更實際。黃金上一個大漲是 80 年代，因石油危機，金價由 1977 年 100 美元升至 1980 年的 850 美元，去到今年金價又升破 2,000美元，比上一次 850 美元高點升了 235%，合共經歷了 40 年。若從過去 20 年表現，金價由 1999 年低點的 300 美元起步，至今 1,900 美元，上升了超過 6 倍。

黃金在 08 年之後，每一次顯著升幅都跟美國的 QE （量化寬松）關系很大。今年疫情又令美國擴大 QE，黃金升勢又破頂，所以黃金在對抗通縮果然系一個不錯選擇。

在中國香港，民間智慧告訴我們置業買磚頭來抗通脹，實際效益又如何？2019 年政府的樓價指數是 383 點，相對於 1997 年的高 163.7 。剛好跟黃金一樣，上升了 235% 。相對於 2003 年的低點 61.1點，樓價上升也超過 6 倍，數字上香港物業的升幅跟黃金差不多。

但當中最大的分別，黃金是沒有利息，還有貯存及保安的費用，物業則有租金收益。

再者，購買物業可以做貸款，杠杆很容易。只要取出首期，租金收益足夠利息的話，升值的幅度就可倍大數倍（視乎首期多少）。再簡單來說，一般市民很少能用現金購買幾百萬的黃金來抗通脹。相反，向銀行貸款買幾百萬的物業，卻是易如反掌，也是司空見慣。

所以在考慮至實際操作層面，置業無異是抗通脹的最佳手段！

 

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