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大圍站上蓋物業——柏傲莊周末周日分兩天開售。周末主要是開售大手客及三房單位；周日則開售兩房單位，正如市場預期，391伙迅速沽清。這個樓盤打破了97年多項紀錄：已入票量多達2,270票及掛隊睇示範單位時間長達8小時。首度開售卻沽391伙，套現超足42.7億，也是今年新盤的首輪銷量冠軍。

今次發展商的銷售安排，明顯是有利於大手客。391伙當中，分配了204個單位，給A1組，占超過50%，此組中簽者連同家屬最少需要購買3個單位（其中一間是3房），最多買4間。所以204個單位只可供不多於68組家庭選購，而傳聞A1組有近600個登記，而每組家庭平均有3個人名登記的話，A1組約有200組家庭客買到單位機會大約是1/3。

相反，只餘下的187個單位供A2組及B組認購，以22,000個登記計算，買到單位的機會是少於1%。一般買家感覺比中六合彩更難。

買家為了增加買到的機會，逐全家出動，一齊認購，一齊進入A1組。

大家可能奇怪，市場上竟然有近200組這類買家，有錢同一時間買三個單位固然不容易，還要有首置名額就難上加難！

市場盛傳，其實不少買家已經擁有物業，一旦買入柏傲莊要先付15%釐印費，待入伙前再將現有物業售出，甚至轉讓予直屬親屬，務求退回多付的釐印費。也有些利用國內親戚的名額，因未能到場認購，使律師樓收到大量跨境授權書的需求。

一言以蔽之，買家為求買到心頭好，各出奇謀，可說是近年少見。另外，由於向隅者眾，部份明白中簽的機會實在太低，逐立即轉投二手市場。所以在周末二手市場也相當熱鬧，跟以往二手被凍結的情況完全不一樣。筆者估計原本不少客人抱著趁熱鬧的心情去入票，但眼見樓市在疫情下仍可以這樣火熱，令他們信心大增，便決心入市。前線同事也反映，買家在周末的出價也相當進取，買賣雙方的差距明顯收窄，甚至出現零議價的情況。

由於今次只是首輪認購，大部分買家會等第二輪，甚至第二期單位。大量的向偶客會陸續流入二手市場或其他一手新盤，相信今年第四季的樓市，會有不俗的表現。

 

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中國香港政府剛宣布今年會重推通脹掛鈎債券（iBond）。今年 iBond 的最低保證息率，由以往的 1 釐大幅提升至 2 釐。香港經濟受疫情打擊，出現通縮的機會很大。銀行的港幣存款息率接近零息。相比之下，iBond 似乎很有吸引力，但若從實際角度考慮，iBond 是否能夠“抗通脹”？

首先，債券發行量只有 150 億。 2017 年最後一次發行時，有 50 萬人申請，結果每人最多可獲派三手，每手一萬元，即每人最多只能獲得三萬元的債券，即每年獲派利息 600 元，債券年期也只是 3 年，合共 1,800 元利息。認購 iBond 可抗通脹，純粹美麗的誤會，甚至可謂“得啖笑”。

談到抗通脹，民間智慧一般都會認為購買黃金更實際。黃金上一個大漲是 80 年代，因石油危機，金價由 1977 年 100 美元升至 1980 年的 850 美元，去到今年金價又升破 2,000美元，比上一次 850 美元高點升了 235%，合共經歷了 40 年。若從過去 20 年表現，金價由 1999 年低點的 300 美元起步，至今 1,900 美元，上升了超過 6 倍。

黃金在 08 年之後，每一次顯著升幅都跟美國的 QE （量化寬松）關系很大。今年疫情又令美國擴大 QE，黃金升勢又破頂，所以黃金在對抗通縮果然系一個不錯選擇。

在中國香港，民間智慧告訴我們置業買磚頭來抗通脹，實際效益又如何？2019 年政府的樓價指數是 383 點，相對於 1997 年的高 163.7 。剛好跟黃金一樣，上升了 235% 。相對於 2003 年的低點 61.1點，樓價上升也超過 6 倍，數字上香港物業的升幅跟黃金差不多。

但當中最大的分別，黃金是沒有利息，還有貯存及保安的費用，物業則有租金收益。

再者，購買物業可以做貸款，杠杆很容易。只要取出首期，租金收益足夠利息的話，升值的幅度就可倍大數倍（視乎首期多少）。再簡單來說，一般市民很少能用現金購買幾百萬的黃金來抗通脹。相反，向銀行貸款買幾百萬的物業，卻是易如反掌，也是司空見慣。

所以在考慮至實際操作層面，置業無異是抗通脹的最佳手段！

 

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美國標准普爾500指數（SPX，下稱標普）由今年2月19日創下新高：3,337點，卻在同年3月23日又大跌2,237點，實現了歷史上最快的跌幅。但經過6個月的反覆上升，標普在9月2日又創出歷史新高點：3,580點。表面上是典型的“V”型反彈，在疫情仍未受控、經濟大幅萎縮、失業人士倚靠政府救濟的社會背景下，實情是“K”型走勢。

標普排名前五位股票（蘋果、微軟、亞馬遜、Facebook 及AlphaNet）占指數成份23%。這些科技巨人因疫情而變得估值更高，都是市場贏家。反觀其餘舊經濟業務：餐廳、戲院、酒店、旅游、零售，股價都是大幅回落。若扣除這五個科技巨頭，標普回報肯定是“負數”！

中國香港的恆生指數同樣地在年頭1月17日突破29,000點，是今年高位。3月23日下跌穿22,000點，至9月仍然在23,000點左右徘徊，皆因恆生指數成份內缺乏科技股，但其間科技股卻大幅跑贏恆生指數，程度跟美國差不多。

相對於股市，中國香港的樓市卻明顯出現“K 型”走勢。在疫情影響之下，工商鋪的租金及售價大幅下跌。相反，住宅物業的售價，尤其是1,000萬元以下的住宅，卻能保持平穩，這當然是受按揭政策放寬政策影響。

美國的量化寬松及低息政策令科技股大升，中國香港受聯系彙率影響，當然也是低息環境，貨幣供應M3仍不斷上升，配合按揭政策令上車盤成為最佳避險資產！

其實，2008年美國金融海嘯以來，不斷的量化，不斷的增發鈔票，擁有資產的人，可以輕輕松松獲得銀行貸款，享受低息資產升值，財富進一步增加。相反，沒有資產的階層，固然享受不了資產升值帶來的好處，更受疫情的打擊、失業率急升、工作朝不保夕、居住空間越來越細、社會的貧富懸殊越演越烈，形成“K型社會”，民心不穩！

無論K型股市、K型樓市或者K型社會，都不是一個健康穩定的發展形態，必須經歷較大的調整，無論經濟及社會都會面對較大的動蕩，投資者宜加倍小心，不宜太冒進！

 

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自從疫情第三波在七月份爆發，中國香港的住宅樓市開始轉弱，限聚令看房量下跌，部分業主也開始擔心疫情會繼續長時間困擾經濟，業主減價求售遂變成主流。部分業主也因生意周轉不靈，也被迫大幅減價求售。

另外一類就是外國人離港回老家，由於有時間限制，也是肯接受大幅還價的業主。雖然這類成交的個案實際數量不多，但卻往往能搶得讀者的眼球及注意力。加上買賣的成交量減少，估計住宅樓市在今年疫情籠罩之下，仍然會受壓。買家會有較強的談判籌碼！但會否持續下跌，很大程度要視乎業主的持貨能力。

筆者向一個 WhatsApp 群組朋友做一下簡單調查，當中組員大多數是中小企老板，一向有投資各類型中國香港物業。調查發現 ，15% 的組員表示會賣出香港的住宅；同時又有 15 % 表示會加碼買入；而餘下的 70 % 表示保持現有的數量，不會賣出也不會加碼買入。換句話，買跟賣的力量相抵銷。住宅的樓價應該保持平穩！

另外，也看看發展商的態度，七月份政府售出兩幅住宅用地：大埔馬窩路，萬科置業及青建國際以 37.05 億投得，樓面呎價 4,738 元。而西貢蠔湧則由華懋集團投得，成交價 5.3 億，樓面呎價為 9,246 元。兩幅地皮都在新界，也算不上豪宅罕有地皮，卻分別收到 13 份及 20 份標書，反應相當熱烈，而成交價都在市場估值的中位數成交價。由此可見，一眾發展商出價雖然沒有以往進取，但對後市仍然保持樂觀。

中國香港貧富懸殊一向厲害，物價高升，只有社會上最富有的三分之一有能力置業。疫情打擊社會的低下層，富有階層卻損失有限，而低息環境進一步惡化，香港住宅物業有穩定租金回報，也是亂世中較穩健之選。加上香港土地長期供應短缺，長線住宅的價格，不宜看淡。

 

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受到新冠肺炎疫情第三波影響，無論新盤開售及二手市場的成交量都大受影響。估計八月份各類物業（包括住宅、車位及工商鋪）的買賣合約宗數只有 5,500 宗，按月跌 27%，是近 4 個月來新低。限聚令使到看房活動大減，成交量自然下跌，成交價也自然好不了。十大二手屋苑龍頭太古城樓價更連續三個月下跌。最新平均呎價跌破 2 萬元正；而天水圍嘉湖山莊 3 房單位呎價也跌穿 9,000元，創今年新低。

八月份樓市除了受疫情影響，中美之間的博奕也令中國香港經濟蒙上陰影。而美國對香港的制裁措施也愈來愈多，投資市場最怕不確定性，而工商鋪主力是投資客，所以影響最大。住宅市場則回歸用家市場，影響較少。

政府實施各項樓市辣招的目的，就是希望壓住樓價，讓真正用家可以較易入市。但針無兩頭利，部分措施難免令用家也一樣被打壓。

當然最明顯的就是按揭成數的限制，這招無論對任何類別買家都適用，結果往往弄巧反拙。而富有階層有現金，影響有限！上車客有按揭保險協助，還算可以應付，受到最嚴重影響的反而是換樓客，令“中價”市場一直跑輸大市。

上年年尾，政府按揭成數放寬至 1,000 萬以下樓宇，結果不少用家成功“上車”。筆者建議應該將 1,000 至 2,000 萬的按揭成數提升至 7 成； 2,000 至 3,000 萬則提升至 6 成； 3,000萬以上才維持5成不變。

正如上文所述，現時用家當道，放寬按揭成數，便是切切實實協助用家置業。正所謂置業安居，對中國香港的繁榮穩定也有莫大裨益。

同時，中國香港經濟受挫，估計措施對樓價的刺激作用有限。參考上次放寬 1,000 萬以下樓宇按揭的經驗，只會刺激交投量，而樓價上升的幅度有限。交投量增加，筆者作為地產代理當然受益，但更重要是對全港真正用家，也是難得的置業時機。希望政府把握時機，適時調整政策，協助有真正置業需要的用家。

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中國香港樓市瘋狂搶購潮，大家可能已經見怪不怪。香港物業已經常被媒體報導，為全世界最貴的城市！但在南韓，樓價最近幾年也是節節上升，升勢愈升愈有。即使南韓政府在過去 3 年，累計已頒布了 23 項不同的辣招，南韓首都首爾的樓價，並沒有回落。

2020 年 7 月首爾公寓的平均售價已經突破 10 億韓元，折合港幣超過 650 萬，相比 3 年前，漲幅達到 52%。單單今年 7 月份成交量達到 141,000 宗。而 1 至 7月份累計則為 762,000 宗，同比增長 110%，環比增長也有 37%。一個有 110 個單位的首爾新盤開售，吸引了超過 37,400 人搶購，超額 340 倍，買家瘋狂程度跟中國香港不相伯仲！

其實，南韓政府對樓市的抑制措施，可謂一浪接一浪。去年 12 月 16日，針對 15 億韓元以上的豪宅，禁止銀行貸款，比中國香港的辣招更辣！但有錢人可以用現金買樓，其他人只能望門輕嘆，貧富懸殊情況更嚴重！

至今年 7 月 10 日更提議實施囤房稅，針對擁有 3 套或以上的業主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房產稅。買入物業一年內出售要付 70 %銷售稅；兩年內稅率則為 60%。 11 月更於首爾地區引入了房價上限制，實行類似國內的限價出售。由於上述建議，必須獲得議會通過，要等待下年才能有機會實施。

由於這段時間屬於真空期，買家紛紛搶先入市。一方面趕在辣招生效前入市，同時，也怕政府招層出不窮，只會令他們錯失入市機會。“恐慌性”搶購情緒，一發不可收拾。

當地學者指出低利率及供應不足才是樓價飛升的根本原因！政府辣招愈幫愈忙，根本解決不到問題核心。這些故事大家在中國香港應該感到耳熟能詳，不會陌生了！

 

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中國香港正受到雙重打擊，一方面是疫情令社會停擺，人人在家工作，減少接觸。餐廳晚市停頓，經濟自然每況愈下！

另一方面，又受到國安法實施，英國及澳洲都在搶香港人才，提供各式各樣的特快移民途徑！日本也在討論如何吸引香港金融人才，令不少人懷疑中國香港能否保持過往的繁榮，東方之珠的光芒，能否繼續發光發熱？

筆者反而對此抱樂觀態度。

中國香港夾在建制派與反對派之間寸步難行，形成過去 20 多年的發展緩慢。 當國安法實施後，暴力攬炒事件不見了。代價將會是有部份港人會移民外地，但這跟 67 年、 89 年、及 97 年的情況相約，反而有機會令留下的人更多機會！

對中國香港來說，可能是一種解脫。若能減少無謂的政治爭拗，集中精力發展，香港的未來是樂觀的。中國香港始終是一個特別的中國城市，有自己的貨幣，可自由兌現，又行普通法，對外國及中國資金，仍然見有吸引力！

最近，中國香港疫情出現第三波，中央政府立即用 7 億元，免費為香港市民做病毒測試，就顯現出香港在中國發展的重要位置！

未來的日子，中國跟美國的鬥爭，相信會持續。過往國內企業可以選擇在美國或中國香港作為境外上市。中美相鬥，反而令中資減少到美國，甚至回歸香港上市，反令中國香港的金融市場更受益！

只要留在中國香港的每一個香港人，都熱愛香港，減少爭拗，方向一致！相信東方之珠可以繼續發光發熱，香港的物業市場也不愁買家！

 

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中國香港疫情第三波持續，確診人數並未有下降。政府一再收緊防疫措施，餐廳食肆雖然回復了日間堂食，但生意仍然淡靜，可能大家都習慣自家帶飯或者外賣了。

其實，疫情相信仍會維持一段時間，大家都在學習及適應當中。筆者估計有一些行業是無法恢復疫情前的形勢。

首當其衝當然是旅游相關的，尤其是公務旅游。當大家發現用 Zoom 等視像軟件開會也可以解決問題，不但不會飛行十多小時長途跋涉飛去外地開會，連由香港去新界也可免則免。筆者的銀行客戶經理最近也是通過視像軟件向筆者解釋投資的建議，相比之前面對面會談，效果分別不大。但這卻節省了大量交通時間。而且只要有電腦或電話在手，甚麼地點也可以進行，方便得多！

筆者當然更關心地產代理業務得影響，以往看房是不少家庭在假日的節目之一，業主前往代理公司的地鋪，跟營業員閑談、了解一下市道，也時公司空見慣。

在疫情下，看房變得困難了！不少代理為了爭取生意機會，紛紛拍攝介紹樓盤的短片。先發送給潛在買家，讓他們足不出戶，便可以了解放售物業的特點。業主也可減少招待無誠意的看房客，可謂雙贏。在這個轉變的過程中，代理當然必須學習如何運用拍攝技巧，及後期制作如剪影片、配音等等。

更重要的是，當客人花更多時間在網上瀏覽，代理公司必須懂得如何在網上宣傳、如何追蹤客戶、甚至如何運用人工智能、大數據等等。而且客戶在網上的體驗越佳，促成生意的機會自然會更高。疫情無可避免加促了地產代理的數碼轉型，適者生存，汰弱留強自然免不了！

 

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疫情在全世界不斷升溫，感染及死亡人數屢創新高。中國香港的情況也不樂觀，每天過百宗本土感染，不少更是源頭不明，證明病毒已在社區爆發！

筆者執筆時，政府剛宣布餐廳食肆的堂食禁令，伸延至全日，食肆的生意將受進一步打擊。未來一年，食肆倒閉潮將無可避免，熟食外賣或半制品外賣將會成為食肆的救命草。

財爺陳茂波也公開在網志中呼吁各大小業主減租，與零售商戶、食肆等共渡時艱。作為小業主，物業按揭又要還款，真是進退維谷！

疫情一波接一波，沒完沒了，對實體經濟的影響，已愈來愈浮現。

疫情也令不少白領“在家工作”（Work from home）！會議在線上舉行，經過長時間適應磨合之後，未來寫字樓空間的需求，又給大幅下調。由於上班出外的需求減少，連車位的價格也會發生變化！

地產代理，也追上時代的需要，加強了網上睇樓。社交媒體上也出現大量 KOL，爭取曝光、爭取點擊，所以代理也減少在鋪位上的擴張。筆者公司最近投標新鋪位，租金只需過往的三分之一價錢就可以，證明商場經營的苦況。

除了在投資磚頭時，要留意疫情對物業的影響外，投資哪類公司或股票，相信也需全面反思！過往傳統的航空、銀行、物業出租公司都面臨重大挑戰！相反，視像軟件、自動化機器、網上教學、甚至外賣都會大行其道。

另外，疫情不但沒有令世界各國團結一致抗疫。相反，中美互相推卸責任，令各國都各自為政、互築高牆。未來在農業上，甚至工業制成品上，都難以互通有無，自由貿易都面臨巨大障礙。面對商業模式大轉移，經濟不穩定的前提下，投資者務必對投資組合作重新評估，適應世界的轉變！

 

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