疫症社區大爆發 齊心互助渡險境|居外專欄

剛剛上星期才寫完疫情一波接一波,不幸言中,中國香港出現第三波疫情,確診人數每天都超過 100 人,而且不少源頭未明,這說明病毒已經在社區存在一段時間,並且擴散至社區的不同角落。

中國香港本來已經有一段長時間無確診個案,所以大家估計病毒多數由免檢疫人士帶入社區之機會最大。政府漏招,責無旁貸。除了要立即堵塞源頭之外,大家又要實施更嚴格的社交距離限制及各項防疫措施!在過去一個月,大家的警戒心理,可能放松了!有時會跟一大班朋友飲紅酒、嘆咖啡、慶祝生日、吃晚飯等等聚會,又或者大家會想像即使中招,死亡率很低、自己身體強壯,不是甚麼大不了的事情。

這只是事實的一部份,另一部份是你可能沒有甚麼病徵,但卻可以感染其他接觸過的親友。親友當中可能有年齡老邁、甚至患病的家人,他們就沒有你那麼好運了!對他們來說,此病毒會帶來的是並發症、是惡夢、隨時死亡於隔離病房、離世時也無法與親人道別!

為了保障自己、家人,及社會的安全,大家都要繼續忍受口罩帶來的不便!

疫情因此毫無疑問會打亂社會的步伐,樓市在過去周末的睇樓量或成交量也大幅下跌。一手樓盤也會押後推出,部份急售的業主,自然需要割價求售,筆者相信這只屬短暫的個別例子!

政府為救經濟,只能加碼放水。美國議會又再討論增派現金予美國民眾,中國香港政府又可能需要第三輪派錢,錢從何來?只能加強量寬,加印鈔票。優質資產在疫情中,更見保值。大家不要因疫情而對樓市過份悲觀!立即點擊查看香港在售優質房源

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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疫情反覆一波又一波;資產升值一浪接一浪|居外專欄

中國香港疫情反覆,又要收緊“限聚令”,大型活動取消,連食肆晚市也要取消堂食。對經濟回復,無疑是一項重大打擊。美國的情況更差,單天確診人數數字已超越七萬,屢創新高。全球確診累積人數也達1,300萬人,每天新增人數也超過 20萬人。連特朗普也要屈服,在公共場合帶口罩,巴西總統博索納羅也確診了。經濟活動只要稍為放松,疫情又隨時反彈。

在此疫情不斷擴散的背景下,重啓經濟的時機,只能一拖再拖。企業倒閉、員工失業、經濟不景,絕對是合理的推測。

令人感到意外的是,風險資產價格只在 3 月份曾經大幅下跌,美股在 7 月已經完全收復失地,科技股更加屢創新高。Google母公司 Alphabet 在 2020 年 1 月股價最高至 1,517 美元; 3 月份下跌至 1,008 美元;到筆者執筆時又再新高至 1,576 美元。電動車 Telsa 更誇張,1 月份高位是 900 美元;3 月份下跌至 428 美元; 7 月份再創新高至 1,795 美元。股價比之前高位攀升一倍,不但美股,連國內 A 股,也出現爆升。單在 7 月份只需 10 天,上證指數已由 3,000 點上至 3,450 點,上升 15%。港股的升幅已經算是溫和。

除股票外,中國香港的樓價也不跌反升。城市大型屋苑領先指數在 2020 年 1 月的 178.61 升至 7 月的 181.63。而且,800 萬以下的上車盤,更是一盤難求,無論一手或二手都出現搶購潮!

令人費解的是風險資產不斷升值的同時,黃金作為避險資產,也漲價至接近歷史新高。7 月又突破了每安士 1,800 美元,風險資產跟避險資產同時上升,實屬罕見!

疑團的答案只有一個,面對疫情各國央行大量印發鈔票、壓低利率、購買國債、甚至企業債,令政府有能力補貼個人、解決生活所需,盡能力阻止企業倒閉,所以疫情愈嚴重,量化寬松的政策只會愈厲害。貨幣貶值,預期只會愈演愈烈。資金不停在尋找回報,令所有類別資產都被搶購。在疫情下,資產價格上升似乎是無可避免!

 

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全球房價最貴十大城市:一半在亞洲 中國香港居首

6月5日,世邦魏理仕(CBRE)發布了《2020全球生活報告》,對全球39個重點城市2019年住宅市場數據與發展趨勢進行綜合對比與解讀。其中,中國香港、上海、深圳和北京再次躋身全球住宅價格排名前十城市。

報告顯示,2019年全球住宅價格排名前十的城市分別為:中國香港慕尼黑新加坡、上海、深圳、北京(城區)、溫哥華洛杉磯巴黎紐約。最高的十大城市中,有一半位於亞洲,中國香港仍是全球房價最貴城市,上海、深圳和北京的住宅套均價格也再次躋身全球前十,分列第四、第五和第六位。

調研結果顯示,39個城市的市場中,有31個城市的住宅價格有所上升,但平均漲幅只約為上一年水平的一半。報告指出,價格增速的普遍放緩,也在一定程度上反映出各類降溫措施實施後樓市逐步趨穩,房價過快上漲勢頭得到有效抑制。

此外,2019年,住宅租金最高的十大城市分別為:紐約、阿布扎比、中國香港新加坡、洛杉磯、都柏林、吉達、迪拜、倫敦和利雅得。針對住宅租賃市場的調查結果表明,十大房租最貴城市榜單中,中東城市占據四席。

海藍之港(Port de la Mer)是阿聯酋迪拜唯一海外人士可以購買的朱美拉海岸線物業。1臥1衛新房,售價僅約¥ 266萬。點圖了解更多項目信息

值得一提的是,在全球住宅租金漲幅最高的十大城市中,排名前五的城市分別為裡斯本、開羅、多倫多、伊斯坦布爾、班加羅爾,年同比漲幅分別為16%、8%、7%、6.7%、6.5%。

除了住宅相關價格,報告還對一些日常消費數據作了調查。比如,深圳、北京、上海一杯咖啡的價格在4.30美元左右,分列“咖啡榜”第七至九位,與排名首位的迪拜價格差距不到1美元。而從健身會費來看,上海在內地的三座城市中,價格最高,以每月53.64美元排名全球第十一位。此外,北京、上海、深圳三城中等檔次餐廳兩人用餐費用均為28.6美元,位於榜單28名之外,價格不及排名首位的紐約三分之一。

制圖:新京報網
制圖:新京報網

 

 

關於居外IQI

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來源:新京報網
責編:Zoe Chan

中國香港社評:交通配套齊全 有利置業安居|居外專欄

新世界在西貢沙下項目,上月中再次遭城規會否決其發展計劃。先後在 2007 年、2014 年及 2018 年都同樣遭到否決的命運。當中西貢的交通流量不足,經常在周末及繁忙時間出現交通嚴重擠塞的情況,相信是致命原因之一。

其實在發展商只是以 1.467倍的地積比率發展,已經相當保守。以這項目的地點,5 分鐘步行時間就可以到達西貢市中心,相當方便,相信會受到西貢居民歡迎。但西貢的交通死結,一拖就十多年,道路未能擴建,區內個別居民一直在抗議加寬出市區的道路,令區內的發展項目停滯不前。如果交通改善的話,西貢尚有不少可供發展的土地,中國香港人的居住環境也有望改善。

另一邊廂,日出康城在周末有新盤開售,差不多“一Q清袋”。即日售出超過 500 個單位,其中一個賣點,就是在樓盤入伙時,有新建大橋可以直接到藍田,令日出康城的交通有重大的改善,也見證了交通對物業的重要性。

其實,西貢的情況,並不是個別的例子。未來住宅土地供應重鎮,洪水橋及古洞地區,都是缺乏交通配套,這兩區的發展密度偏低。元朗至上水段的火車路線,遲遲未見動工計劃。洪水橋只靠輕鐵提供服務,遠遠追不上人口的增加!

當今政治形勢,明日大嶼計劃很難推行,政府宜更早應變,加強交通配套,加建鐵路。一方面可推動經濟,也大大增加周邊土地的發展密度。鐵路上蓋一向受歡迎,安居才能樂業,人心穩定,也是特區當務之急,重中之重!

 

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中國好,香港好!物業價值長線看好|居外專欄

最近中國香港因國安法的制訂,建制派及反對派均唇槍舌劍、不斷交鋒、爭取民意。究竟國安法實施之後,香港會變成怎樣?悲觀的會選擇賣樓移民;樂觀的,就會認為有人辭官歸故裡、有人漏夜趕科場。香港即使經過一輪震蕩,東方之珠仍會屹立不倒。這跟 1967 年的暴動、 1997 年回歸的情況差不多。筆者認為香港的國安法只是中美兩個大國在博奕下的產物,對物業價值影響短暫。

關鍵問題是中美角力,誰是贏家?最近筆者在看一本書《Has China Won? The Chinese Challenge to American Primacy》,是前新加坡駐聯合國大使馬凱碩著述。當中提出不少精辟見解,書中提到美國是一個財閥當道的社會,造成嚴重的財富不均。中國則實行精英主義,不斷努力消滅貧窮。今次的疫情,正好反映在精英主義下的高效率,令人民感到更安全。其實中國自 587 年隋朝實施科舉制度,令社會不同階層的人,不論背景、貧富皆可以透過科舉制度選拔成為“士大夫”,亦即是現代的公務員制度。精英施政,在中國已經有超過 1,400 年歷史。

相反,疫情之下的美國,處處向錢看,經濟比人命重要,固然未能有效控制疫情散播,也進一步暴露白人與黑人之間的種族及經濟矛盾。

書中作者更指出,以往歐美國家都有自信,其自由民主的思想及文化制度,具有舉世優越性。其他國家,包括中國的人民,在世界越來越開放及一體化的環境下,會受到自由氣息的影響及感染。但當今美國圍堵中國的出發點,是害怕中國的強大,害怕中國的文化,反過來影響世界。就像過去幾千年以來,中國同化了周邊不同的民族一樣。香港是中國的一部份。中國好,香港才會好!筆者也相信中國會打贏這一場世紀之戰,香港的地位及經濟自然可以更上一層樓,物業的價值當然水漲船高。

 

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中國香港疫後房市 供不應求有增無減|居外專欄

當中國香港遭受疫情影響、失業率上升,各行各業生意大受打擊之際,樓價應該大幅下跌,才符合預期。但事實上,物業市場交投自農歷年過後,一個月比一個月暢旺。無論成交量及成交價也在節節上升,當中以 1,000 萬元以下的上車盤或首次換樓市場,尤其暢旺。

物業需求在疫情下,一定有所影響,只是遞減了的需求仍然遠遠超過供應量,令形勢惡化!翻開報章,今天地產版的要聞是“一手空置稅立法,恐本屆難完成”。根據報導,至今年 3 月底數字,共有 1 萬個一手空置單位。如果空置稅通過,發展商要每年付 5% 樓價,非常可觀,肯定對發展商產生壓力,短期有助供應不足的問題。疫情加上社會運動,立法會停擺,法例雖然已經在 2018 年 6 月公布,接近兩年仍未完成立法。要趕在今年 7 月完成三讀通過,否則法案就會自動失效。以後又要重新提交,重頭再做,不知又要拖至何年何月何日了。

另一項政府重點計劃——土地共享計劃,也在 5 月 5 日開始接受申請,希望提供誘因給發展商,令農地加快興建公屋及私樓。可惜,至今仍未有任何申請遞交,計劃極可能得不到發展商響應。

至於重頭戲“明日大嶼”,需要近萬億費用。在疫情下港府已動用近 4 仠億儲備救市,是否有財力去推動明日大嶼?相信又變成不可能的任務。留待下任特首處理,不了了之的機會極高。

再看看疫情下的私樓動工量,今年首季只有 900 伙,大幅下跌 8 成,可預見在未來 2023 年後,私樓落成量會大打折扣。

除了私樓外,居屋供應也遠遠追不上需求。剛剛公布今年會開售 4 個屋苑,共近 7,000 單位。比計劃中的 9,100 伙,欠了 2,100 伙。更重要這 7,000 伙也是遠期樓花,預計在 2023 年中入伙。為了確保交數,利用“透支”未來的供應,可見形勢險峻。

雖然疫情、國安法令物業市場蒙上一層陰影,但筆者還是鼓勵有能力、有自住需要的朋友,還是及早上車為妙。香港仍會是一顆東方明珠,在供不應求的形勢、全球放水、低息環境下,樓價仍是易升難跌!

 

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房產辣招遍全球 投資房托變流行|居外專欄

因應中國香港房價漲個不停,香港在 2010 年開始實行樓市辣招,這並不是香港獨有現像,在全球的大城市,例如新加玻、澳洲、加拿大,都有實施不同形式的樓市辣招,務求降低置業需求。當中以增加釐印費,乃最為普遍的招數。香港的釐印費便達到 15%(除非是首置)。若買家想繼續投資房地產,經常會出現沒有首置資格的家人之情況,唯有放棄再次置業的念頭。

但長期持有現金的話,長遠而言只會被通脹蠶食。由於法例規定,房托必須將九成的盈利發配給股東,加上無須繳付任何辣招稅,變相跟自己收租差不多。辣招下,投資房托變成另類選擇。

中國香港的房托種類有限,數量只有十只左右,種類也局限於商場、酒店及寫字樓,而且只有領展一只市值夠大,流通量也足夠,能夠供大家投資購買的選擇有限。

相反在外國,房托除了傳統的酒店、商場、寫字樓外,數據中心、物流、醫療、迷你倉、教育機構等等,種類五花八門,任君選擇。所以投資房托,也需留意海外市場的選擇。

房托交易新加坡最熱門,除了選擇多之外,在稅務上也有優勢,大部份情況都是免稅。其實,澳洲的房托市場歷史也很悠久,稅費也不貴,總價在 10% 之下。當然日本及美國也有不少房托,但稅費往往達到 30%,令回報率下降,吸引性又打了折扣。

雖然房托令投資者可在全球置業,又可投資不同種類,套現能力比揸實物房產還要容易。但房托始終是已經證券化了的金融產品,在股市大幅波動時,也會受到波及。剛剛在今年 3 月份,疫情令全球股市大挫,不少房托也大幅回落了超過六成。如果做了 Margin ,隨時會被銀行斬倉。大家投資時,也必須留意借貸水平,不可過份買進!

 

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疫情加速代理進入數碼戰|居外專欄

由於疫情影響,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。餐廳高危,唯有在家進食。劇院關門,唯有訂閱 Netflix。工作上,減少面對面會議,改在運用 Zoom 網上進行。海外物業展銷也大部分取消,改為進行 Webinar。部分文職甚至可以完全在家工作,世界各地的生活模式進行了翻天覆地的改變。中國香港過往實在太方便,今次因形勢所迫,反而有助了網上或線上活動的認受性。網上購物、網上訂餐,將會大行其道。政府有見及此,也立即推出“遙距營商計劃”(D-Biz),資助中小企變身,適應新時代的來臨。

疫情也為地產代理帶來新的變革機遇。買家透過線上查詢量大增,也帶動線上睇樓的需求。最近大家會發現在臉書或代理網站都增加了大量影片,方便買家可以遙距睇樓。也有大型代理推出新服務讓客戶及代理一同分享相同的虛擬實境樓盤片段,共同線上睇樓,讓代理可即時提供資訊予客戶,也可以邊睇邊提問,代理就可以實時回答。這些科技,並不是什麼新事物,外國固然已有提供,在中國內地及台灣也有這類服務。只是香港以往太方便,只要去到地產街,便有大量真人代理為你服務,這也變相窒礙了行業的數碼科技發展。

行業過往只集中使用人海戰術,今天會隨著疫情而變化。只要愈來愈多客人來自線上,如何在數碼環境上競爭,便會是取勝關鍵。不要忘記,客戶在線上的一舉一動,只要運用適當的工具,都可以成為有用的數據,站在促成交易的效率來說有莫大幫助。

筆者估計,疫情即使消失,科技帶來的方便,是不可逆轉。代理行業將毫無疑問進入數碼年代,並將展開競爭的新一頁!

 

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出行限制衝擊豪宅市場 新加坡、中國香港等地跌價

在新冠肺炎疫情籠罩下,吉隆坡豪宅價格今年第一季環比下跌2.1%,是表現最差的城市之一。今年第一季環比跌幅最大的城市是曼谷,下挫5%,新加坡、中國香港和首爾則緊“跌”在後。 

受到新冠肺炎疫情衝擊,多地豪宅跌價。

總部設於英國倫敦的房地產經紀公司萊坊(Knight Frank)5月5日發布“全球城市豪宅指數”報告指出,跟去年同期相比,吉隆坡豪宅價格下跌2%。

在15個亞洲城市之中,豪宅價格同比下跌的還有曼谷、新加坡、北京和中國香港,跌幅介於0.1%至4.3%之間。

相較之下,高居榜首的馬尼拉豪宅價格同比上揚15.3%,台北、廣州、東京、耶加達、首爾和上海也都呈上升趨勢,它們的升幅介於1.8%至8.9%。

馬尼拉馬卡蒂市高端公寓米蘭住宅(Milano Residences),設有3間臥室和3間浴室,占地192平方米,現正在居外網上出售。房價僅約¥ 704萬。點圖查看項目詳情

萊坊環球研究部主管貝利指出:“全球多個豪宅市場原有跡像皆表明今年價格有望上漲,但冠病疫情卻遏制這股升勢。”

萊坊對全球20個城市進行分析結果顯示,其中16個城市的豪宅價格今年預計會下跌,只有上海、摩納哥、維也納和裡斯本這些城市能逆勢上升,主要是因為它們歷史性供應短缺,又或者在封鎖期間仍能持續進行交易、且防疫措施正逐步放寬。

萊坊主要是從供需方面來判斷上述城市今明兩年豪宅價格走勢,並基於冠病疫情對不同市場造成影響以及各國政府所實施的刺激措施做預測。

 

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來源:中國報
編譯:Zoe Chan

經濟深度衰退 樓市反常熱賣|居外專欄

財爺陳茂波剛宣布中國香港首季 GDP 下跌 8.9%,為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上,尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區,都發覺大量吉鋪。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。

話雖如此,過去周末長假,無論一手或二手的住宅成交宗數,都大幅回升。單單周六、日,10 大屋苑就有超過 30 宗成交,創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤,一手盤只賣貨尾的情況下,四天假期也錄得 240 宗一手成交。

成交暢旺之餘,更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況,令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映,買家的入市信心強,他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌,反而擔心疫情過後,樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控,已經急不及待搶購入市。

筆者也多次強調,當今樓市受辣招影響,扭曲了供求關系。經過十年辣招的實施,住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下,新盤未能如期推出市場,市場上只有貨尾及二手業主貨供應,可售樓盤供應有限!而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求,住宅供不應求情況,更形嚴重!

疫情初期,曾引發少量業主減價,也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後,便發覺實情,跌價筍盤寥寥可數,甚至已經一去不復返。

再者,過往辣招正令買家首期大增,不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保(按揭保險),800 萬以下可做九成按揭;1,000 萬以下可做八成按揭,令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主;而3,000萬以上的豪宅、工商鋪等等其他類別物業,仍然是一潭死水,價格下跌的壓力仍大!

筆者估計,當疫情穩定下來,政府取消「限聚令」,發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場,有助平抑一下樓市的抗奮,住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈,機會相信都不大!

 

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