Month: September 2019

2019亚太区海外投资排名前五，日本房产的潜力何在？

在普华永道和城市土地协会联合发表的《2019亚太区房地产新兴市场趋势》中，对整个亚太区房地产市场投资及开发趋势进行了研究和展望。

  • 日本投资和开发市场的关注度迅速攀升，跻身2019亚太区投资推荐排名前五。
  • 亚太房地产区内前四大前景最佳房地产市场中，东京和大阪榜上有名。东京已经连续3年蝉联最具投资前景城市宝座，大阪为新上榜城市！

日本的房产到底为何值得投资？

1. 世界强国，持续稳定发展

日本是世界第三大经济体，是全球最富裕、经济最发达的国家之一。日本的科学研发能力也领衔世界，而且在军事、教育、医学、工业等方面始终位于世界前列。这在很大程度上为投资房产提供了稳定发展的市场环境。

2. 法律法规完善成熟

日本房产相关的法律法规非常成熟健全。从签合同到交房都需要按照日本政府房地产买卖规定来进行。租房时需提交租金保证人或加入租金保险公司，收租有保障。完善的法律体系在很大程度上能够保障投资者的权益。

3. 土地私有&永久产权

日本的不动产是附带土地的，可获得土地所有权，可以进行土地和建筑物的转让，转卖和继承。日本的土地是私人性质的，使用权比较自由。在日本购入房产，土地可永久使用。关于建筑物用途，在中国必须取得国家政府的相应许可才可以进行相应建筑物的建造。而在日本基本上不会硬性规定为单一的用途。比如现在没有进行建设住宅的土地，将来也可以改建为办公楼或者其他商业设施。

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4. 房屋质量过硬

日本的《建筑基本法》对房屋建筑质量有非常高的标准，且必须严格执行。购房中，房屋质量是重中之重的考察因素。日本的房屋以轻型墙面材料为主的钢筋混凝土+木结构，这种建筑结构既安全抗震，又节省能源。专业技术人员还会定期对民房进行抗震加固等级评定，所以房屋的质量完全可以保障。

5. 日本房产租金回报率高

日本租房需求大，基本上租金回报率可达4-5%。以东京都为例，据统计东京都内有60%的人口租房居住，房地产租赁市场很大。东京住宅平均价格相当于北京的七成左右，投资成本较低且回报率相对稳定，不算房屋本身的升值率，根据全球房产指南数据东京的租金收益为3.4%-5.4%。

6. 2020东京奥运会，房产升值空间大

投资房产的基本动机在于保值增值。日本房产在经历过上世纪的危机之后，进入了逐步回暖的阶段。随着2020年东京奥运会的不断临近，整个房产市场正在不断升温。

 

以往届奥运会为例，看房产涨幅：

  • 2000年悉尼奥运会，5年涨幅39%；
  • 2004年雅典奥运会，5年涨幅55%；
  • 2016年里约热内卢世界杯+奥运会，225%；
  • 2008年北京奥运会，2006-2016年房价上涨289%，其中还经历了全球性金融危机。

2012年伦敦奥运会，也是伦敦房产经历了金融危机后的恢复和飞涨的一年！

从日本获得2020年奥运举办权至今，日本房价已上涨11%。日本权威机构分析表示，在未来3年里，东京还将见证楼市50%的增幅。

所以要把握好奥运会前的投资方向，和奥运会后的5年！居外推荐日本在售房源：

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目前已经有大型全球投资机构投资日本房产市场：

  • 美国黑石集团1900亿日元在东京购买5000套住宅；
  • 中国复星集团700亿日元在东京品川购买25层办公楼；
  • 世界最大主权财富基金挪威政府养老基金东京买楼；
  • 美国旅游业几大巨头在东京大量购入酒店；
  • 美国，法国，德国投资基金在东京买办公楼。

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来源：今日头条—瑞麦说房
责编：Zoe Chan

英国留学就业优势全面盘点：以中国留学生为例

英国留学生的就业力一直是很多人关注的重点，同时也是英国留学引以为傲的地方所在，每年英国的高校都会把一批又一批的优秀留学毕业生输送到全世界各地的知名企业，那么英国留学生的就业优势究竟在哪里呢？中国留学生毕业之后的状况又怎样呢？这篇文章将通过提供真实的数据，具体为大家展现英国留学的魅力所在。

一、英国留学的就业优势

2019年3月，英国政府发布最新的《国际教育战略》(International Education Strategy)，这份文件证明了国际留学生的巨大价值。该战略中提到，截至2030年，英国政府计划将英国的国际留学生人数增加到60万人。而据《UUki 2019年国际毕业生就业调查》的权威报告显示(该报告对就读于58所英国大学、来自189个国家和地区的16000多名国际毕业生进行了调查，在英国学位的就业优势方面可以提供有益的参考。本报告调研于2018年年末进行，面向约1000名已毕业2-7年的中国留英毕业生)，英国留学生在毕业之后大多找到了他们满意的工作。在这些人这里，英国学位为他们的职业生涯助力了不少。而正是这些英国留学生以他们个人的成功案例进行宣传，使得英国在国际上的形象得到了极大的提升。可以说留学生们从英国教育中获益匪浅的同时，也为英国的教育事业的发展贡献了巨大的力量。

二、全球英国留学生的就业调查报告

有69%的受访者表示他们的职业发展速度要快于那些毕业于其他国家的同龄人；82%的毕业生表示他们在英国留学上的投入“物有所值”；83%的受访者表示英国学位对他们成功找到工作起到了很大的帮助作用；90%的受访者对自己生活的各个方面都很满意；在本国工作的所有受访者中，超过一半(53%)的人认为相较于那些毕业于其他国家高校的同龄人，他们的收入高于或远高于平均水平；90%的在校国际留学生对他们在大学里获得的学习与互助体验感到满意；77%的受访者表示，由于有留英学习的经历，他们更有可能与英国建立业务关系；81%的受访者打算与英国机构建立职业联系；88%的受访者计划前往英国度假或游玩；77%的研究生毕业生打算与英国合作开展研究。

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三、中国留英学生就业调查报告

中国学生可谓是英国留学的忠实粉丝，目前中国学生的留学率达到了有史以来的最高水平。有近10万名中国留学生在英国接受高等教育，而且这个数量未来可能还会进一步增加。除此之外，毕业后选择回国发展的中国留学生比例也大幅增长，中国的就业机会正吸引更多的留学生回国就业。

根据英国高等教育统计局(HESA)数据显示，在中国留英学生选择就读的专业榜单中，工商管理类专业高居榜首。这和i-GO的调查结果基本一致：在受访的中国留学生中，13%是金融专业的，11%是管理学专业的，8%是市场营销专业的。这些学科领域培养的人才正是目前经济高度发展的中国所急需的专业技能人才。摩根大通的一份报告指出，涉及IT、软件、会计、金融、市场营销和客户管理的服务行业预计会得到更为充分的发展，并吸引大批专业人士。

四、中国留英学生毕业后的去向如何？

那么来自中国的英国留学生毕业以后都去了哪里呢？调查表明，73%的中国留英学生选择回国，14%留在了英国，还有13%的学生在中国和英国以外的其他国家地区就业。并且，已毕业于的英国留学生在填补本国紧缺技能方面发挥着至关重要的作用。例如，供职于国际某知名猎头公司的人士表示，在中国最稀缺的职业技能是财务和预算，而有21%的留学生从事着金融、养老金和保险业。

选择英国留学的优势就在于英国学校致力于让学生在校学习期间掌握处于行业前沿的知识体系，并且学校通过与产业密切互动，开发新的商业模式，将企业的需求、高校的学术与科研潜力、学生的创新意识与创业各项准备工作有机结合，帮助学生顺利进入创新创业领域。在英国高校，所有的创新和创业项目都与学生团体密切合作，学校通过学生咨询委员会为学生提供意见和反馈，通过创业基金支持学生的各项创业活动。同时，高校通过研讨会、专题演讲和杂志访谈等形式创造学生与世界级的企业家交流的机会，更会通过多种商务合作模式为学生创造实习机会，从而帮助学生尽早了解产业需求和行业发展方向，为日后的发展做好准备。

五、中国留英学生的薪资状况

调查显示，毕业后回到中国发展的留英毕业生平均薪资为年薪196,000元、月薪16,400，原来的调查更关注毕业生的起薪，但是那是片面的，我们更应该关注毕业生的中长期发展，也就是说毕业生工作一段时候之后的薪资变化。这些变化能侧面反映留学生因英国留学经历而获得的价值，即在职场打拼越久，越能展现出明显的优势。

总之，英国留学为提升国际学生就业力方面立下了汗马功劳，尤其对于中国留学生来说，他们在英国的求学经历，很大程度上帮助了他们在自己祖国积极应对全球挑战，为祖国的发展贡献出自己的力量。


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来源：中国经济新闻网
责编：Zoe Chan

澳洲楼市“冬眠”两年初现回暖迹象，澳元大幅贬值刺激中国人买买买？

有房地产交易机构预测，今年悉尼的房价将下跌15％-20％，墨尔本房价将下跌12％至17％，不过将在今明两年间触底。自去年第四季度以来，买家通过居外网对澳大利亚房产进行咨询的数量出现了明显回升，居外网董事会主席奇米尔预计，2019年中国买家将随着澳洲市场复苏而重新增长。

撰文：吴将

自2017年中期开始便热度渐退的澳大利亚楼市最近似乎出现了回暖迹象。

房地产数据分析公司Corelogic的最新统计显示，今年7月澳大利亚主要城市的房价上涨了0.1%，而8月迄今为止则上涨了0.7%，这是触底反弹的迹象吗？

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）在接受第一财经记者采访时表示，自去年第四季度以来，买家通过居外网对澳大利亚房产进行咨询的数量出现了明显回升，不过询盘量增加并不能就此说明需求强劲，但至少意味着市场在大跌后有回暖迹象。

奇米尔称，预计中国买家2019年在澳大利亚房市的交易量大体上与2018年持平，并将随着市场复苏而重新增长。

持久不退的“寒潮”

2011年至2017年，澳大利亚房市经历了一个大牛市，平均房价飙升了52.3％（通胀调整后为35.6％），但随着当地政府为抑制房价过热而采取了多项降温、调控措施：包括更严格的贷款限制，以及对外国投资者收取更高的印花税、土地附加税等，使得澳大利亚房市在2017年中期之后遭遇了持久不退的“寒潮”。

据澳大利亚统计局（ABS）统计，2018年澳大利亚房价下降了5.53％（通货膨胀调整后为下降7.19％），且预计今年会继续下跌。2019年第一季度澳大利亚住宅的均价为63.69万澳元（约合305.8万人民币），比去年同期下跌了7.4％。

ABS6月中旬的数据显示，该国8个主要城市的房价在2019年第一季度同比下跌了7.7%（通货膨胀调整后为下调8.92％），不但是连续第四个季度下滑，还创下了自2002年开始统计该数据以来的最大季度跌幅。

惠誉评级预计，今年澳大利亚的房价将领跌全球主要国家，并且该国当前家庭债务与国内生产总值（GDP）之比达到了121％，已对国家经济构成巨大风险。

世邦魏理仕（CBRE）预测，今年悉尼的房价将下跌15％-20％，墨尔本房价将下跌12％至17％，不过价格将在2019-2020年触底；但对于布里斯班和珀斯来说，未来两年的房价预计将低于2011年的水平。

据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）数据，2018年该国住宅房地产的外国投资者申请数量仅为10036例，不但远远低于2016年巅峰期的40141例，也不如2017年的13198例。同时，外国人在住宅市场的投资总额同比也下跌了50%，降至125亿澳元（约合600亿人民币），其中中国投资者目前仍是澳大利亚房产最大的海外买家群体，约占海外买家投资总额的30%。

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澳大利亚经济也受到房价持续下降的拖累。2019年第一季度澳大利亚的经济增长仅0.4%，为稳定经济澳大利亚央行年内已降息了两次，将政策利率调至了1%，创下了有史以来的新低。

经合组织（OECD）在一份报告中提到：“澳大利亚的住房市场是该国经济脆弱性的一个来源，自21世纪初以来，（该国）家庭债务激增，而房价翻了一倍。”报告认为，到目前为止，数据表明房价可能会面临软着陆，对整体经济影响有限，但硬着陆的风险也没有完全排除。

悉尼、墨尔本拍卖销售清盘率创两年新高

不过，悉尼和墨尔本这两个澳房价跌幅最大的城市，近来似乎出现企稳迹象。

在澳大利亚，房屋拍卖是一种较为流行的销售方式。Corelogic的数据显示，在8月第三周，悉尼进行了500套房屋的拍卖，录得84.7%的初步清盘率，为2017年2月以来的最高纪录；同期墨尔本进行了665套房屋拍卖，初步清盘率为79.7%，已连续5周超过70%。

随着拍卖清盘率的上升，据Corelogic统计，迄今为止8月份悉尼和墨尔本的房价已上涨了约1%，如果该月最终收涨，意味着这两座城市的房价已连续三个月回升。不过目前反弹的力度并不大，与去年同期相比仍下跌了7.6%。

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澳新银行的经济学家在一份报告中写道：“从历史上看，这种（拍卖清盘率的）强势预示着房价将上涨15％至20％。”不过报告也提到，鉴于澳元利率从未如此之低，因此房价的走势仍存在相当大的不确定性。大多数经济学家预计，尽管最近房产销售活动激增，但这种好转仍然较为温和。

CoreLogic研究部门负责人劳乐斯（Tim Lawless）表示，澳大利亚房价可能已在7月份触底，他称：“我们还没有真正看到复苏迹象，但我们确实看到了房价正处于稳定状态。”他表示，不仅悉尼和墨尔本，包括布里斯班、霍巴特、达尔文的房价均出现了微幅上涨。

劳乐斯称，促使房市出现回暖的因素较多，其中之一是因为联盟党在大选中获胜，从而使工党倡议的“负扣税”、“资本利得税折扣”等不利于房东的措施没有机会实行；另一个因素则是过去两个月连续两次的降息，并且银行监管机构对贷款的限制也在放宽。

不过劳乐斯认为，房市的复苏将会“相当温和”，而不会是“一个快速的阶段”。

西太平洋银行的消费者信心指数也显示，投资者的“购房时间”和“房价预期”指数均出现了明显反弹。

澳元大幅贬值利好中国买家

墨尔本房地产经纪公司Kay & Burton合伙人兼国际部总监米捷（Jamie Mi）对第一财经记者表示，由于今年澳央行两次降息，同时澳元汇率大幅下跌，目前的看房人数与去年下半年相比有显著增加，其中不少都是海外的老客户。

澳大利亚Century 21 Shore Real Estate公司首席经纪人戴（Joanne Dai）对第一财经记者表示，中国客户对澳大利亚房产的投资兴趣正在恢复。“今年我的中国客户比上一年大约增加了5%，他们大多都对悉尼Chatswood和达宁港的房子特别感兴趣。”她还称，甚至有已移居美国的中国商人打算将来搬家到澳大利亚居住，美国频发的枪击案让很多投资者担忧当地治安情况。

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奇米尔对第一财经记者表示，据居外网统计，2019年上半年中国买家海外购房目的地，澳大利亚排在第三，仅次于泰国和日本。最受中国购房者青睐的澳大利亚城市为墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯。中国买家购房意向增长最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。


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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

澳洲政府将重新评估重大投资移民签证项目

关键看点：

澳大利亚政府希望重新评估颇受争议的“投资换永居”签证项目，以便达成一个“更好的方案”。

安德鲁·马丁（中右）在Moelis公司与重大投资者签证团队交谈

但金融服务公司Moelis Australia的资产管理总经理安德鲁·马丁（Andrew Martin）表示，澳大利亚已经获得了“等额回报”。Moelis Australia在澳大利亚推动宣传重大投资者签证项目（significant investor visa，SIV），为澳大利亚企业吸引了数十亿澳元的资金。

投资500万澳元，重大投资者签证申请人就可以通过简化流程获得在澳永久居住权。

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马丁先生表示，澳大利亚的重大投资者签证项目取得了“巨大成功”，自该签证2012年启动以来，吸引来的直接投资已经超过110亿澳元。

“据估计，重大投资者签证申请人后续的投资将达到500万强制投资额的四到五倍，这意味着澳大利亚获得的投资可能会高达500亿澳元。”

重大投资者签证项目在2015年进行了调整，要求的投资方向从房地产转向风险资本和新兴公司。

但澳大利亚移民部长大卫·科尔曼（David Coleman）本月指出，将对商业投资类签证进行评估，而重大投资者签证是商业投资类签证中的重点项目。

“我将评估我们的商业投资签证，问题很简单：有没有能为澳大利亚带来更多好处的办法？”

投资签证背后的数据

在整个商业投资签证类别中，每年大约发放7000个签证。

该类别中的主要获签签证为商业创新和投资者签证，而非重大投资者签证。这些签证对生意和投资有要求，并且实行打分制，根据申请人的年龄、英语能力、资历以及经验进行打分。

但是带来更多投资的是重大投资者签证，这一类别不需要进行打分。申请人只要每年在澳大利亚居住满40天，就有资格获得永久居住权。

根据二月份发布的数据，在2017-2018年度，183份重大投资者签证申请获得下签，预计2018-2019年度的下签数量也将保持在这个数字左右。

自2012年以来，重大投资者签证中的87%获签人士为中国公民，接下来为香港（3.2%）、马来西亚（1.5%）、南非（1.3%）以及越南（0.9%）。

该项目中第一批永久签证于2017-2018年度下发。2019年1月31日，有近700份申请获得批准。

2018年重大投资者签证获签人士主要来自于这五个国家 (图片来自Moelis)

Moelis是澳大利亚重大投资者投资资金最大的管理公司，他们专门有一个12人组成的团队分别在悉尼、墨尔本和上海为客户服务。

本周Moelis公司发布的2019上半年业绩显示，高净值中国客户为重大投资者签证注入的资本仍“保持强劲”。

“尽管已经获得永居签证的客户赎回了部分重大投资者签证资金，但我们成功保有许多该签证客户的投资资金，这些客户虽然已经获得澳大利亚政府的永居权，但他们仍选择将投资交由Moelis Australia管理。”

该公司自豪地表示，Moelis已经在重大投资者签证的投资资金管理方面探索了六年，其他资产管理公司想要加入竞争不容易。

“由于投资的时间相对较长[长达八年]，这是一个具有吸引力的资本池。”

科尔曼宣布将对重大投资者签证项目进行评估后，Moelis Australia公司的股价跌至两年最低。

希望有个“更好的方案”

科尔曼拒绝向澳大利亚广播公司（ABC）详细说明他计划如何评估这一签证类别。

在两周前的一次演讲中，科尔曼说：“我们要把重点放在实际执行上，以确保我们完全达到目标。”

移民部长大卫·科尔曼希望有一份“更好的方案”。 (图片来自ABC News: Nick Haggarty)

“移民到澳大利亚对这一群体极具吸引力，我们需要确保他们的投资会给我们的经济带来最大回报。”

2016年一份有关该投资移民项目的报告认为，重大投资者签证（以及很少人申请的“高端投资者签证”，该签证需要投资1500万澳元）应该被废除。

“重大投资者签证以及高端投资者签证带来的更广泛的经济利益小到可以忽略不计，这些投资产生的利益主要都由那些签证申请者和资产经理们获得，” 该报告中说。

马丁先生说，他对此次重新评估表示欢迎，但他强调需要考虑来自欧美国家的竞争。

“人们普遍认为，澳大利亚的重大投资者签证在投资移民方面是最好的，尤其是在重大投资要求方面，比如500万澳元的资金要求就远远高于其他国家的移民项目，” 他说。

马丁先生建议政府可以要求增加对新兴公司的投资比例，但“我们已经获得等额回报了”。


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来源：ABC中文
责编：Zoe Chan