Month: September 2019

2019亞太區海外投資排名前五，日本房產的潛力何在？

在普華永道和城市土地協會聯合發表的《2019亞太區房地產新興市場趨勢》中，對整個亞太區房地產市場投資及開發趨勢進行了研究和展望。

  • 日本投資和開發市場的關注度迅速攀升，躋身2019亞太區投資推薦排名前五。
  • 亞太房地產區內前四大前景最佳房地產市場中，東京和大阪榜上有名。東京已經連續3年蟬聯最具投資前景城市寶座，大阪為新上榜城市！

日本的房產到底為何值得投資？

1. 世界強國，持續穩定發展

日本是世界第三大經濟體，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。日本的科學研發能力也領銜世界，而且在軍事、教育、醫學、工業等方面始終位於世界前列。這在很大程度上為投資房產提供了穩定發展的市場環境。

2. 法律法規完善成熟

日本房產相關的法律法規非常成熟健全。從簽合同到交房都需要按照日本政府房地產買賣規定來進行。租房時需提交租金保證人或加入租金保險公司，收租有保障。完善的法律體系在很大程度上能夠保障投資者的權益。

3. 土地私有&永久產權

日本的不動產是附帶土地的，可獲得土地所有權，可以進行土地和建築物的轉讓，轉賣和繼承。日本的土地是私人性質的，使用權比較自由。在日本購入房產，土地可永久使用。關於建築物用途，在中國必須取得國家政府的相應許可才可以進行相應建築物的建造。而在日本基本上不會硬性規定為單一的用途。比如現在沒有進行建設住宅的土地，將來也可以改建為辦公樓或者其他商業設施。

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4. 房屋質量過硬

日本的《建築基本法》對房屋建築質量有非常高的標准，且必須嚴格執行。購房中，房屋質量是重中之重的考察因素。日本的房屋以輕型牆面材料為主的鋼筋混凝土+木結構，這種建築結構既安全抗震，又節省能源。專業技術人員還會定期對民房進行抗震加固等級評定，所以房屋的質量完全可以保障。

5. 日本房產租金回報率高

日本租房需求大，基本上租金回報率可達4-5%。以東京都為例，據統計東京都內有60%的人口租房居住，房地產租賃市場很大。東京住宅平均價格相當於北京的七成左右，投資成本較低且回報率相對穩定，不算房屋本身的升值率，根據全球房產指南數據東京的租金收益為3.4%-5.4%。

6. 2020東京奧運會，房產升值空間大

投資房產的基本動機在於保值增值。日本房產在經歷過上世紀的危機之後，進入了逐步回暖的階段。隨著2020年東京奧運會的不斷臨近，整個房產市場正在不斷升溫。

 

以往屆奧運會為例，看房產漲幅：

  • 2000年悉尼奧運會，5年漲幅39%；
  • 2004年雅典奧運會，5年漲幅55%；
  • 2016年裡約熱內盧世界杯+奧運會，225%；
  • 2008年北京奧運會，2006-2016年房價上漲289%，其中還經歷了全球性金融危機。

2012年倫敦奧運會，也是倫敦房產經歷了金融危機後的恢復和飛漲的一年！

從日本獲得2020年奧運舉辦權至今，日本房價已上漲11%。日本權威機構分析表示，在未來3年裡，東京還將見證樓市50%的增幅。

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目前已經有大型全球投資機構投資日本房產市場：

  • 美國黑石集團1900億日元在東京購買5000套住宅；
  • 中國復星集團700億日元在東京品川購買25層辦公樓；
  • 世界最大主權財富基金挪威政府養老基金東京買樓；
  • 美國旅游業幾大巨頭在東京大量購入酒店；
  • 美國，法國，德國投資基金在東京買辦公樓。

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來源：今日頭條—瑞麥說房
責編：Zoe Chan

英國留學就業優勢全面盤點：以中國留學生為例

英國留學生的就業力一直是很多人關注的重點，同時也是英國留學引以為傲的地方所在，每年英國的高校都會把一批又一批的優秀留學畢業生輸送到全世界各地的知名企業，那麼英國留學生的就業優勢究竟在哪裡呢？中國留學生畢業之後的狀況又怎樣呢？這篇文章將通過提供真實的數據，具體為大家展現英國留學的魅力所在。

一、英國留學的就業優勢

2019年3月，英國政府發布最新的《國際教育戰略》(International Education Strategy)，這份文件證明了國際留學生的巨大價值。該戰略中提到，截至2030年，英國政府計劃將英國的國際留學生人數增加到60萬人。而據《UUki 2019年國際畢業生就業調查》的權威報告顯示(該報告對就讀於58所英國大學、來自189個國家和地區的16000多名國際畢業生進行了調查，在英國學位的就業優勢方面可以提供有益的參考。本報告調研於2018年年末進行，面向約1000名已畢業2-7年的中國留英畢業生)，英國留學生在畢業之後大多找到了他們滿意的工作。在這些人這裡，英國學位為他們的職業生涯助力了不少。而正是這些英國留學生以他們個人的成功案例進行宣傳，使得英國在國際上的形像得到了極大的提升。可以說留學生們從英國教育中獲益匪淺的同時，也為英國的教育事業的發展貢獻了巨大的力量。

二、全球英國留學生的就業調查報告

有69%的受訪者表示他們的職業發展速度要快於那些畢業於其他國家的同齡人；82%的畢業生表示他們在英國留學上的投入“物有所值”；83%的受訪者表示英國學位對他們成功找到工作起到了很大的幫助作用；90%的受訪者對自己生活的各個方面都很滿意；在本國工作的所有受訪者中，超過一半(53%)的人認為相較於那些畢業於其他國家高校的同齡人，他們的收入高於或遠高於平均水平；90%的在校國際留學生對他們在大學裡獲得的學習與互助體驗感到滿意；77%的受訪者表示，由於有留英學習的經歷，他們更有可能與英國建立業務關系；81%的受訪者打算與英國機構建立職業聯系；88%的受訪者計劃前往英國度假或游玩；77%的研究生畢業生打算與英國合作開展研究。

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三、中國留英學生就業調查報告

中國學生可謂是英國留學的忠實粉絲，目前中國學生的留學率達到了有史以來的最高水平。有近10萬名中國留學生在英國接受高等教育，而且這個數量未來可能還會進一步增加。除此之外，畢業後選擇回國發展的中國留學生比例也大幅增長，中國的就業機會正吸引更多的留學生回國就業。

根據英國高等教育統計局(HESA)數據顯示，在中國留英學生選擇就讀的專業榜單中，工商管理類專業高居榜首。這和i-GO的調查結果基本一致：在受訪的中國留學生中，13%是金融專業的，11%是管理學專業的，8%是市場營銷專業的。這些學科領域培養的人才正是目前經濟高度發展的中國所急需的專業技能人才。摩根大通的一份報告指出，涉及IT、軟件、會計、金融、市場營銷和客戶管理的服務行業預計會得到更為充分的發展，並吸引大批專業人士。

四、中國留英學生畢業後的去向如何？

那麼來自中國的英國留學生畢業以後都去了哪裡呢？調查表明，73%的中國留英學生選擇回國，14%留在了英國，還有13%的學生在中國和英國以外的其他國家地區就業。並且，已畢業於的英國留學生在填補本國緊缺技能方面發揮著至關重要的作用。例如，供職於國際某知名獵頭公司的人士表示，在中國最稀缺的職業技能是財務和預算，而有21%的留學生從事著金融、養老金和保險業。

選擇英國留學的優勢就在於英國學校致力於讓學生在校學習期間掌握處於行業前沿的知識體系，並且學校通過與產業密切互動，開發新的商業模式，將企業的需求、高校的學術與科研潛力、學生的創新意識與創業各項准備工作有機結合，幫助學生順利進入創新創業領域。在英國高校，所有的創新和創業項目都與學生團體密切合作，學校通過學生咨詢委員會為學生提供意見和反饋，通過創業基金支持學生的各項創業活動。同時，高校通過研討會、專題演講和雜志訪談等形式創造學生與世界級的企業家交流的機會，更會通過多種商務合作模式為學生創造實習機會，從而幫助學生盡早了解產業需求和行業發展方向，為日後的發展做好准備。

五、中國留英學生的薪資狀況

調查顯示，畢業後回到中國發展的留英畢業生平均薪資為年薪196,000元、月薪16,400，原來的調查更關注畢業生的起薪，但是那是片面的，我們更應該關注畢業生的中長期發展，也就是說畢業生工作一段時候之後的薪資變化。這些變化能側面反映留學生因英國留學經歷而獲得的價值，即在職場打拼越久，越能展現出明顯的優勢。

總之，英國留學為提升國際學生就業力方面立下了汗馬功勞，尤其對於中國留學生來說，他們在英國的求學經歷，很大程度上幫助了他們在自己祖國積極應對全球挑戰，為祖國的發展貢獻出自己的力量。


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來源：中國經濟新聞網
責編：Zoe Chan

澳洲樓市“冬眠”兩年初現回暖跡像，澳元大幅貶值刺激中國人買買買？

有房地產交易機構預測，今年悉尼的房價將下跌15％-20％，墨爾本房價將下跌12％至17％，不過將在今明兩年間觸底。自去年第四季度以來，買家通過居外網對澳大利亞房產進行咨詢的數量出現了明顯回升，居外網董事會主席奇米爾預計，2019年中國買家將隨著澳洲市場復蘇而重新增長。

撰文：吳將

自2017年中期開始便熱度漸退的澳大利亞樓市最近似乎出現了回暖跡像。

房地產數據分析公司Corelogic的最新統計顯示，今年7月澳大利亞主要城市的房價上漲了0.1%，而8月迄今為止則上漲了0.7%，這是觸底反彈的跡像嗎？

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財經記者采訪時表示，自去年第四季度以來，買家通過居外網對澳大利亞房產進行咨詢的數量出現了明顯回升，不過詢盤量增加並不能就此說明需求強勁，但至少意味著市場在大跌後有回暖跡像。

奇米爾稱，預計中國買家2019年在澳大利亞房市的交易量大體上與2018年持平，並將隨著市場復蘇而重新增長。

持久不退的“寒潮”

2011年至2017年，澳大利亞房市經歷了一個大牛市，平均房價飆升了52.3％（通脹調整後為35.6％），但隨著當地政府為抑制房價過熱而采取了多項降溫、調控措施：包括更嚴格的貸款限制，以及對外國投資者收取更高的印花稅、土地附加稅等，使得澳大利亞房市在2017年中期之後遭遇了持久不退的“寒潮”。

據澳大利亞統計局（ABS）統計，2018年澳大利亞房價下降了5.53％（通貨膨脹調整後為下降7.19％），且預計今年會繼續下跌。2019年第一季度澳大利亞住宅的均價為63.69萬澳元（約合305.8萬人民幣），比去年同期下跌了7.4％。

ABS6月中旬的數據顯示，該國8個主要城市的房價在2019年第一季度同比下跌了7.7%（通貨膨脹調整後為下調8.92％），不但是連續第四個季度下滑，還創下了自2002年開始統計該數據以來的最大季度跌幅。

惠譽評級預計，今年澳大利亞的房價將領跌全球主要國家，並且該國當前家庭債務與國內生產總值（GDP）之比達到了121％，已對國家經濟構成巨大風險。

世邦魏理仕（CBRE）預測，今年悉尼的房價將下跌15％-20％，墨爾本房價將下跌12％至17％，不過價格將在2019-2020年觸底；但對於布裡斯班和珀斯來說，未來兩年的房價預計將低於2011年的水平。

據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）數據，2018年該國住宅房地產的外國投資者申請數量僅為10036例，不但遠遠低於2016年巔峰期的40141例，也不如2017年的13198例。同時，外國人在住宅市場的投資總額同比也下跌了50%，降至125億澳元（約合600億人民幣），其中中國投資者目前仍是澳大利亞房產最大的海外買家群體，約占海外買家投資總額的30%。

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澳大利亞經濟也受到房價持續下降的拖累。2019年第一季度澳大利亞的經濟增長僅0.4%，為穩定經濟澳大利亞央行年內已降息了兩次，將政策利率調至了1%，創下了有史以來的新低。

經合組織（OECD）在一份報告中提到：“澳大利亞的住房市場是該國經濟脆弱性的一個來源，自21世紀初以來，（該國）家庭債務激增，而房價翻了一倍。”報告認為，到目前為止，數據表明房價可能會面臨軟著陸，對整體經濟影響有限，但硬著陸的風險也沒有完全排除。

悉尼、墨爾本拍賣銷售清盤率創兩年新高

不過，悉尼和墨爾本這兩個澳房價跌幅最大的城市，近來似乎出現企穩跡像。

在澳大利亞，房屋拍賣是一種較為流行的銷售方式。Corelogic的數據顯示，在8月第三周，悉尼進行了500套房屋的拍賣，錄得84.7%的初步清盤率，為2017年2月以來的最高紀錄；同期墨爾本進行了665套房屋拍賣，初步清盤率為79.7%，已連續5周超過70%。

隨著拍賣清盤率的上升，據Corelogic統計，迄今為止8月份悉尼和墨爾本的房價已上漲了約1%，如果該月最終收漲，意味著這兩座城市的房價已連續三個月回升。不過目前反彈的力度並不大，與去年同期相比仍下跌了7.6%。

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澳新銀行的經濟學家在一份報告中寫道：“從歷史上看，這種（拍賣清盤率的）強勢預示著房價將上漲15％至20％。”不過報告也提到，鑒於澳元利率從未如此之低，因此房價的走勢仍存在相當大的不確定性。大多數經濟學家預計，盡管最近房產銷售活動激增，但這種好轉仍然較為溫和。

CoreLogic研究部門負責人勞樂斯（Tim Lawless）表示，澳大利亞房價可能已在7月份觸底，他稱：“我們還沒有真正看到復蘇跡像，但我們確實看到了房價正處於穩定狀態。”他表示，不僅悉尼和墨爾本，包括布裡斯班、霍巴特、達爾文的房價均出現了微幅上漲。

勞樂斯稱，促使房市出現回暖的因素較多，其中之一是因為聯盟黨在大選中獲勝，從而使工黨倡議的“負扣稅”、“資本利得稅折扣”等不利於房東的措施沒有機會實行；另一個因素則是過去兩個月連續兩次的降息，並且銀行監管機構對貸款的限制也在放寬。

不過勞樂斯認為，房市的復蘇將會“相當溫和”，而不會是“一個快速的階段”。

西太平洋銀行的消費者信心指數也顯示，投資者的“購房時間”和“房價預期”指數均出現了明顯反彈。

澳元大幅貶值利好中國買家

墨爾本房地產經紀公司Kay & Burton合伙人兼國際部總監米捷（Jamie Mi）對第一財經記者表示，由於今年澳央行兩次降息，同時澳元彙率大幅下跌，目前的看房人數與去年下半年相比有顯著增加，其中不少都是海外的老客戶。

澳大利亞Century 21 Shore Real Estate公司首席經紀人戴（Joanne Dai）對第一財經記者表示，中國客戶對澳大利亞房產的投資興趣正在恢復。“今年我的中國客戶比上一年大約增加了5%，他們大多都對悉尼Chatswood和達寧港的房子特別感興趣。”她還稱，甚至有已移居美國的中國商人打算將來搬家到澳大利亞居住，美國頻發的槍擊案讓很多投資者擔憂當地治安情況。

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奇米爾對第一財經記者表示，據居外網統計，2019年上半年中國買家海外購房目的地，澳大利亞排在第三，僅次於泰國和日本。最受中國購房者青睞的澳大利亞城市為墨爾本、悉尼、布裡斯班、阿德萊德和珀斯。中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和堪培拉。


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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

澳洲政府將重新評估重大投資移民簽證項目

關鍵看點：

  • 重大投資者簽證可以讓投資500萬澳元的移民更容易獲得永居簽證
  • 有人呼吁取消投資移民，但其他人則稱投資移民讓澳大利亞獲得了“等額回報”
  • 2017-2018年度，183份重大投資者簽證申請獲得下簽

澳大利亞政府希望重新評估頗受爭議的“投資換永居”簽證項目，以便達成一個“更好的方案”。

安德魯·馬丁（中右）在Moelis公司與重大投資者簽證團隊交談

但金融服務公司Moelis Australia的資產管理總經理安德魯·馬丁（Andrew Martin）表示，澳大利亞已經獲得了“等額回報”。Moelis Australia在澳大利亞推動宣傳重大投資者簽證項目（significant investor visa，SIV），為澳大利亞企業吸引了數十億澳元的資金。

投資500萬澳元，重大投資者簽證申請人就可以通過簡化流程獲得在澳永久居住權。

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馬丁先生表示，澳大利亞的重大投資者簽證項目取得了“巨大成功”，自該簽證2012年啟動以來，吸引來的直接投資已經超過110億澳元。

“據估計，重大投資者簽證申請人後續的投資將達到500萬強制投資額的四到五倍，這意味著澳大利亞獲得的投資可能會高達500億澳元。”

重大投資者簽證項目在2015年進行了調整，要求的投資方向從房地產轉向風險資本和新興公司。

但澳大利亞移民部長大衛·科爾曼（David Coleman）本月指出，將對商業投資類簽證進行評估，而重大投資者簽證是商業投資類簽證中的重點項目。

“我將評估我們的商業投資簽證，問題很簡單：有沒有能為澳大利亞帶來更多好處的辦法？”

投資簽證背後的數據

在整個商業投資簽證類別中，每年大約發放7000個簽證。

該類別中的主要獲簽簽證為商業創新和投資者簽證，而非重大投資者簽證。這些簽證對生意和投資有要求，並且實行打分制，根據申請人的年齡、英語能力、資歷以及經驗進行打分。

但是帶來更多投資的是重大投資者簽證，這一類別不需要進行打分。申請人只要每年在澳大利亞居住滿40天，就有資格獲得永久居住權。

根據二月份發布的數據，在2017-2018年度，183份重大投資者簽證申請獲得下簽，預計2018-2019年度的下簽數量也將保持在這個數字左右。

自2012年以來，重大投資者簽證中的87%獲簽人士為中國公民，接下來為香港（3.2%）、馬來西亞（1.5%）、南非（1.3%）以及越南（0.9%）。

該項目中第一批永久簽證於2017-2018年度下發。2019年1月31日，有近700份申請獲得批准。

2018年重大投資者簽證獲簽人士主要來自於這五個國家 (圖片來自Moelis)

Moelis是澳大利亞重大投資者投資資金最大的管理公司，他們專門有一個12人組成的團隊分別在悉尼、墨爾本和上海為客戶服務。

本周Moelis公司發布的2019上半年業績顯示，高淨值中國客戶為重大投資者簽證注入的資本仍“保持強勁”。

“盡管已經獲得永居簽證的客戶贖回了部分重大投資者簽證資金，但我們成功保有許多該簽證客戶的投資資金，這些客戶雖然已經獲得澳大利亞政府的永居權，但他們仍選擇將投資交由Moelis Australia管理。”

該公司自豪地表示，Moelis已經在重大投資者簽證的投資資金管理方面探索了六年，其他資產管理公司想要加入競爭不容易。

“由於投資的時間相對較長[長達八年]，這是一個具有吸引力的資本池。”

科爾曼宣布將對重大投資者簽證項目進行評估後，Moelis Australia公司的股價跌至兩年最低。

希望有個“更好的方案”

科爾曼拒絕向澳大利亞廣播公司（ABC）詳細說明他計劃如何評估這一簽證類別。

在兩周前的一次演講中，科爾曼說：“我們要把重點放在實際執行上，以確保我們完全達到目標。”

移民部長大衛·科爾曼希望有一份“更好的方案”。 (圖片來自ABC News: Nick Haggarty)

“移民到澳大利亞對這一群體極具吸引力，我們需要確保他們的投資會給我們的經濟帶來最大回報。”

2016年一份有關該投資移民項目的報告認為，重大投資者簽證（以及很少人申請的“高端投資者簽證”，該簽證需要投資1500萬澳元）應該被廢除。

“重大投資者簽證以及高端投資者簽證帶來的更廣泛的經濟利益小到可以忽略不計，這些投資產生的利益主要都由那些簽證申請者和資產經理們獲得，” 該報告中說。

馬丁先生說，他對此次重新評估表示歡迎，但他強調需要考慮來自歐美國家的競爭。

“人們普遍認為，澳大利亞的重大投資者簽證在投資移民方面是最好的，尤其是在重大投資要求方面，比如500萬澳元的資金要求就遠遠高於其他國家的移民項目，” 他說。

馬丁先生建議政府可以要求增加對新興公司的投資比例，但“我們已經獲得等額回報了”。


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來源：ABC中文
責編：Zoe Chan