Author: isabel.li

加拿大魁北克投资移民8月31日即将重启

加拿大魁北克移民局当地时间2015年3月18日发布2015-2016移民计划：

移民局将于2015年8月31日至2016年1月31日重新接受申请( 有法语成绩的申请，不受该名额限制，在2015年4月1日至2016年3月31日期间均可递交);

仍旧保持全球1750的全球限额，单一国家不超过1200个(中国包括中国澳门和中国香港);

所有的申请文件都要递交至蒙特利尔，不允许在中国香港递交;

魁北克移民局允许文件通过普通邮寄，快递，或本人亲自递交;

魁北克移民局只接受完整文件的申请，不接受简表文件的申请;

任何超出生效配额限制的申请都将被退回;

新的《文件清单》、《资产叙述文件/ND》、《申请表》将于近日出台。

加拿大魁北克投资移民8月31日即将重启

加拿大魁北克投资移民最新政策消息

申请条件依然保持不变

加拿大魁北克投资移民8月31日即将重启
  • 拥有不少于160万加币(约人民币1000万)的净资产;
  • 资产是通过合法商业努力所得;
  • 最近5年中有2年以上企业管理经验;
  • 投资80万加币，5年后政府归还本金，无利息;或投资22万加币，一次性支付不返还;
  • 申请人全家符合体检要求、安全背景调查要求并没有犯罪记录。

项目优势明显

一步到位拿绿卡，无需商业计划书和创办企业;

审核通过后才需要投资，无经营风险，无附加条件;

投资方式灵活：既可选择投资5年后政府归还本金无利息，还可选择融资，向使馆指定金融机构贷款;

项目成熟稳定，已有20余年历史;

无居住地的限制，可在加国任何地方居住;

无年龄、语言、学历要求

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加拿大房产出租回报率实例分析

老王手上有一，二十万闲钱，考虑买个房子出租，想知道出租投资房是否划算，咨询身边朋友和行业人士，得到的反馈却各不相同，数据也五花八门，有的朋友告诉他投资房子出租是亏钱的，比存款还差，每月倒贴钱；有的说还可以，不算差，有6%以上吧；有的说至少每年有10%以上的回报，还有的说至少20%，到底出租物业的回报有多高呢?

加拿大房产出租回报率实例分析

要说请投资回报到底有多高，首先得搞清投资回报的定义，是指租金回报率还是首付款的净资产回报率，是税前回报还是税后回报。计算回报假设的条件，贷款利率，首付款比例，租金水平，空置率，管理费高低，是否折旧等多种因数都会对出租物业的回报产生较大影响。因此，需要分不同情况，按照不同假设预期来分析。我这里用内部收益率(IRR)法做个分析, 算是抛砖引玉。

老王要买的房子是学区房，有管理费的Townhouse,小学初中及高中都在安省名列前茅，房价约$55万，租金约$2,100/月，管理费约$330 /月，包物业保险和维护,水费，剪草铲雪等，地税为$3,000/年, 维护费为$1,200/年,管理维护费和地税每年增长3%, 租客支付电费，气费，供暖费和租客保险。假设房产首付款比例为30%，持有期为10年，房租每年增长2%，空置率为5%，购房费用包括地产转让税, 律师费等为房价的2%，房价每年平均增长为6%，贷款利率为4%，贷款摊还期为30年, 卖房费用为出售时房价的3.5%, 边际税率为40%，持有期间不提取折旧。

假设没有贷款, 现金付款买房。采用内部收益率法(IRR),考虑投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素,若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(561,000)   15,700   16,000    16,300    16,600   16,800   17,100   17,500   17,900   18,200   969,092

该投资的内部收益率IRR为7.84%(税前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得现金流,到第10年买房收回$96,9092, 其年复利回报为7.84%,若考虑税赋,年税后复利回报为6.15%。

假设贷款比率为70%。采用内部收益率法(IRR),若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)   (6,400)   (6,100)   (5,800)   (5,500)   (5,300)   (5,000)   (4,600)   (4,200)   (3,900)   643,692

该投资的内部收益率IRR为12.13%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流的年复利回报为12.13%, 若考虑税赋,税后IRR为10.50%。在有贷款的情况下, 投资回报增加较多, 这是因为使用了杠杆，房子增值6%是基于整个房价，而贷款只有房价的70%,贷款成本4%低于房子增值率6%。

考虑更保守的情况,假设房价每年上涨为3%, 贷款利率为5%,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)  (9,100)  (8,800)  (8,500)  (8,200)  (8,000)  (7,700)  (7,300)  (6,900)  (6,600)  393,884

该投资的内部收益率IRR为5.44%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流,10年后收回$393,884,年复利回报为5.44%, 若考虑税赋,税后IRR为4.98%。可以看出, 在贷款利率高于房价增长率的前提条件下, 贷款杠杆可能是负向的, 投资回报可能不如现金购房的回报高。

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加拿大售房指南 保留租客利弊分析

很多客户都曾问过我，卖房子是否可以保留租客？

首先，我个人体会，租客和房东的关系，无论处理的多好，从形式上，基本上可以说是“资本家和工人”的关系，或者，“剥削与被剥削”的关系。

其实不是这么回事。房东买房出租，或者将自己的住处部分分租出去，钱上基本都很紧张。每个月的贷款，地税及以后的修复工作，全靠着每个月的租金，而一旦租金断了，那笔开销是一笔巨大的额外支出。

房东和房客之间总是会或多或少的感觉有点儿别扭。所以我自己的投资物业坚持整栋出租，筛选客户时千挑万选，不惜因此让房屋空置。一旦租出，我不会经常去看，我希望可以让房客住在里边有家的感觉。当然，这么做的前提条件是，租客一定是严格筛选出来的AAA租客。

但是，对于客户的出租物业，尤其是主人回国，或者外省工作，全权委托我照顾的出租单位，我会隔两三个月去看看。我是作为地产经纪去看，这是我的工作，租客理解，自然不会有什么自尊心上的情绪波动。房东不露面，大家都好说话。

好，言归正传，卖房期间，是否让租客继续住在里边？

加拿大售房指南 保留租客利弊分析

这个问题，如何回答，都是双刃剑。

最佳选择，租客搬走。这样，房子空出来，好好布置一下。不用的东西扔出去，家里力求做到干净清爽。潜在的客人通常在看房时，不愿意看到房子里边住着租客，即使这个买家本来就是要买来出租的。空置也不太好，除非空置的房子非常新，或者布置的很温馨，好像有人住着。最好是房子的主人住在里边，房子有人气，这其实呼应了前边的说法。

房子有租客住着，最不好出售。买来自住的买家尤其不愿意看到房子被用来出租用。另外一个重要的原因是：根据“房东和租客法案”，有租客住着的房子，售房期间，预定展示必须要给租客24小时书面通知，展示时间不可以超过晚上8点。实际上也是如此。很多租客要求必须24小时提前通知，并且偶尔会以晚上招待客人为由拒绝展示。当然，也有一些租客比较配合，只需要3小时，甚至2小时提前通知即可。

租客不可以在合理时间段拒绝客人看房，房东可以据此对租客发出驱逐通知。

但租客可以选择在潜在买家看房子时留在家里，并且租客没有责任和义务像主人卖屋时那样总是将家里收拾的窗明几净。租客住的房子，不一定脏，乱是一定的。

租客住着的房子，出售期间不能做OPEN HOUSE ，除非租客同意。但是租客没有责任和义务同意，通常也不会同意。想想看，做OPEN HOUSE的时候，要求主人事先将房子收拾好，洗手间的毛巾，卧室的床，摆放的恰到好处，然后在外边停留至少两个小时。即使是自己的房子出售，有时候都觉着很麻烦，何况是和你的房子收益没有半毛钱关系的租客。

如果客人看房时租客在家，恰逢租客心情不好，或者和房东闹别扭，那么，你无法保证你的租客会对潜在买家说些什么。比如，小区不安全，夜里过往车辆噪音影响睡眠，等等。

有的租客甚至向房东抱怨有人看房后东西丢失，要求赔偿。

另外，租客如果签的是一年的租约，房东要在租约到期前60天发出通知，请租客搬走。如果是月租，任何时间可以提前60天发出通知。如果房东的房子在租客还没有到搬走日期前售出，房东要和买家签署相关文件，保证租客到期搬出。或者，买家如果愿意继续将房子出租，并且愿意接受现有租客，那么，卖家需要提供他与租客签的租房协议。

一般来说，买家通常都不愿意接受租客继续租住的条件，即使买家的目的也是买来这个物业出租。因为，作为买家，原来的租客并不是他亲自挑选的，很多租客的事情并不了解，万一遇到一个问题租客，得不偿失。这就阻止了一部分潜在买家的购买欲，从而限制了房屋尽快并顺利出售。

综上所述，房屋出售期间，最好将租客请出物业。

凡事有利就有弊，租客搬走的弊端是什么？ 不言自明，当然是财务上的损失。如果房子是在好卖的区域，空置时间短，一切好说。如果是比较难卖的CONDO单位，或者地段或区域不算上乘的物业，房屋也许要空置很久。先且不说保险方面的问题，但是这每个月的租金损失，就是很大一笔开销。卖家要从其它渠道来偿付这个物业的贷款，地税，保险，取暖或制冷等各项开支。尤其CONDO单位，每个月还要加上一大笔物业管理费。

我目前帮助销售的一个CONDO物业就是这样，理想状态当然是租客搬出。我坚持的卖房理念也是租客搬出才可以上市出售。但是，由于市场大势，我们的单位在上市一个月后，没有售出。我的客户坚持不住了，把这个单位短期分租给两个学生。短住的租客更不爱护房子，卫生一团糟，年轻人熬夜不起早，买家看房子时中午12点，居然还在睡觉。

没办法，屋主经济压力太大，我也只好听之任之。

可是，我心里还是很焦急。这无异于饮鸩止渴：单位越乱就越不好出售，越不好出售就必须要靠租客打开销，恶性循环。

所以，我的观点是：只要经济过得去，一定要把租客的问题在房屋上市出售前解决掉。就是说，让房屋整齐，干净，靓丽的展示在所有买家面前，不要让买家有任何不必要的由租客引起的担心。

舍不得孩子套不得狼，这点魄力还是要有的。

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6月多伦多独立屋均价超105万 年增长15%

多伦多地产局主席Mark McLean今日宣布GTA地区在6月通过TREB’s MLS系统的房屋交易量创造了一个新纪录，为11,992，年同比增长了18.4%；平均交易价格为63万9,184，相比去年同期增长了12.3%。

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今年高层房屋交易量比去年有所增加，这也是今年平均房价年增长速度更快的重要原因。6月所有房屋价格都出现了明显增长，但增长最快的仍然是独立屋，415地区的独立屋与去年同期相比增长了14.2%；905地区独立屋年同比增长了15.0%，增长速度最快。

 

6月多伦多独立屋均价超105万 年增长15% 6月多伦多独立屋均价超105万 年增长15%

416地区独立屋今年6月平均房价达到105万1,912，与去年同期比增长了14.2%；905地区平均房价也达到了73万8,016，年同比升15.0%。

416地区的半独立屋平均房价为76万1,819，比去年同期升13.2%； 905地区平均房价为49万6,740，年同比升10.7%。

416地区的镇屋均价为53万9,259，年同比增长10.8%；905地区均价为45万9,004，与去年同期升14.0%。

416地区公寓均价为41万8,599，年同比增长7.0%；905地区均价为32万4,388，与同期增长4.6%。

McLean表示说：“在我的新任期刚刚开始时，我觉得我有必要指出GTA地区的房屋市场之所以一直如此繁荣，主要是因为该地区在经济、文化和种族上的多样性，也是因为GTA地区作为一个适宜人类居住的地区得到了来自世界各地的购房者的一致认可。随着家庭数量的上升，我希望他们能够从多伦多及其周边地区可负担的房价中获利。”

与多伦多一样的，温哥华的6月房市也同样火爆。对此，BMO的高级经济师Nesbitt Burns表示说，毫无疑问，多伦多和温哥华这两个房价高居不下的城市直接刺激了大众的需求。但问题来了，目前以及未来可能出现的低利率的副作用可能使得价格调整机制无法起作用。如果下周央行再次降息，两个城市的房价可能又会面临一轮上涨。

根据央行的经济数据，加拿大房屋价格的通货膨胀率在10%到30%之间。很明显，多伦多的独立屋价格已经让许多家庭难以负担，特别是第一次买房的人。对此，地产局市场分析总监门瑟（Jason Mercer）表示说：“今年房屋供应量上升是鼓舞人心的。这说明越来越多的屋主对日益增长的房价做出了回应，以从中获利。但是我们要看到目前市场上的房屋供应量年增长速度仍然低于需求量，这意味着还是有很多人的购房需求没有办法得到满足。”

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南素里即将成为温哥华下一站的房地产热点

南素里2015年上半年盘点:供求不匹配房市火热

根据大温地产局的统计数字，今年1到6月，南素里卖出盘893个，同比增长19.51%；卖出盘平均价120万0312元，同比增长12.98%。

南素里即将成为温哥华下一站的房地产热点

从各个地区看，Crescent Beach Ocean Park卖出盘166个，同比增长30.71%；卖出盘平均价119万1702元，同比增长13.17%。Elgin Chantrell卖出盘138个，同比增长42.27%；卖出盘平均价169万6506元，同比增长1.77%；Grandview Surrey卖出盘93个，同比增长32.86%；卖出盘平均价128万6817元，同比降低4.73%。King George Corridor卖出盘154个，同比增长28.33%；卖出盘平均价61万8451元，同比增长10.28%。Morgan Creek卖出盘86个，同比增长36.51%；卖出盘平均价131万148元，同比增长7.80%。Pacific Douglas卖出盘55个，同比降低30.38%；卖出盘平均价92万3341元，同比降低2.82%。Sunnyside Park Surrey卖出盘104个，同比增长6.12%；卖出盘平均价95万6409元，同比增长7.71%。White Rock卖出盘181个，同比增长27.46%；卖出盘平均价115万6319元，同比增长9.04%。Hazelmere卖出盘9个，同比增长12.50%；卖出盘平均价166万1776元，同比降低0.46%。

海洋森林高尔夫成亮点

Ocean Park是名副其实的海洋公园，位于Semiahmoo半岛最西面，被Semiahmoo海湾和Boundary海湾所环绕，北接Crescent Beach，东邻白石镇，20世纪初，居住在北温、西温和新威斯敏的居民就来此建度假屋。现在该地区还保留着很多占地几英亩以上的，位于森林深处的古屋，也有不少乡村气息的小房子。Elgin Chantrell以其独特的历史遗产和自然风景而闻名。很多背靠森林，面向溪流的豪宅都坐落在这个地区。靠近东面有不少城市屋，安全幽静、舒适，很多退休老人居住在这里。Sunnyside是一个比较新的小区，因为区域内的Sunnyside Park得名。这是南素里的综合运动型公园，有网球场、足球场、室外游泳池等。区内有两个大型的购物中心South Pointe 和 Pennisula Village。有很多新建的城市屋、共管公寓和独立屋。区内还有大型城市森林公园Sunnyside Acres Urban Forest。白石镇拥有迷人海岸线，名字来源于海边白色大石头，据说是冰河时期的沉积物。既有很多适合普通人居住的公寓，也有很多依山面海的豪宅。开车15分钟可以到达15家高尔夫球场。

性价比高享受乡村气息

King George Corridor-King George Corridor位于南素里东面，通过99号公路很容易到达菲沙河谷地区和温哥华市中心。这是发展中的新区，新型公寓、城市屋和高密集的独立屋越来越多。该区房价便宜，20万左右就可以买到一个公寓，60万左右就可以买到独立屋。Morgan Creek/Rosemary Heights-Morgan Creek以高尔夫球场闻名，著名的私校Southridge就坐落于这里。西面的Rosemary Heights临近河湾地带。 因为靠近素里南北重要的交通要道152街，深受上班族喜爱。据数字统计，Rosemary Heighst是大温地区最富有的社区，居民收入是其他社区的两倍；Grandview是最近10年才发展起来的新小区，现在是南素里市中心。拥有占地55万平方尺的大型零售购物中心。新建的豪华型独立屋、城市屋和公寓吸引了投资者和自住者；Pacific Douglass和美国边境相连，美加共同所有的和平门公园就位于Pacific Douglass的最南面。拥有广阔的农场、马场、高尔夫球场、森林，可以享受乡村生活的宁静和休闲。Hazelmere区内有著名的高尔夫乡村俱乐部Hazelmere Country Club，南面是美加边境，东面紧邻兰里。土地辽阔，有很多供休闲娱乐的农场，大部分土地都是农业保留地。东南面的Campbell Valley Regional Park一带有独立屋住宅区。

生活方便景色优美

南素里是素里市南部小区的总称，位于Boundary湾东南部的半岛上，毗邻白石镇。由于南素里与素里的其它部分被大片的农地所分隔，从而形成了一个独特的区域。具体可分为10个小小区，他们分别是Crescent Beach、Crescent Heights、Elgin、Chantrell Creek、Grandview Heights、Hazelmere、Johnson Heights、Morgan Creek、Ocean Park以及Sunnyside。

南素里有多个成熟的购物中心，Semiahmoo Center、 Morgan Crossing、South Exchange Mall、Windor Square Shopping Centre。 还将新建Superstore和Costco。除此之外，南素里距离美国边界很近，去美国购物很方便。

南素里白石镇紧邻大海，风景如画，宁静自然。市内有长达五公里的沙滩和海湾的温暖浅海，这里有两个可以亲水游泳的海滩。Crescent Beach 和 White Rock Beach、Crescent Beach是BC省重要的候鸟栖息地。White Rock Beach是加拿大久负盛名的海滩之一。

南素里的房子或许没有素里另外几个小区新，但这边却让人感觉更有底蕴、更有韵味。街区宁静、祥和，一派北美海边度假小镇的恬淡风情。当地居民以白人为主，即使是在非英语族裔中，德裔人士也是本区的第一大户。而华人、印度人、韩国人在南素里的人数差不多，所占的比例都不是很大。南素里居民年平均收入超过10万加币，号称素里的富人区。

夏季平均气温为摄氏23度，冬季平均气温为摄氏6度。如果大温菲沙谷是加拿大气候最好的地段，南素里白石就是他们的第一名。南素里大大小小的花园也数不胜数。著名公园有Crescent Park、Centennial Park、Elgin Heritage Park、和平门公园。

南素里拥有大约10535名长者居民，是素里市拥有年龄超过60岁的长者居民密度最高的小区。根据2001年的人口普查数据，南素里总人口是53980人。官方预计，南素里的人口将在2046年达到近15万。

名校多教育有优势

南素里的教育质量令华人满意。南素里地区中学、小学、公立私立一共十多所，有三所著名的公立中学：Semiahmoo Secondary School很受华人欢迎，主要是因为有IB班，附近居民多为中等收入者。特别值得一提的是这个学校的乐队，在北美较有名气，经常去国外参加比赛并获奖；另一所 Earl Marriott Secondary School，白人多、华人相对较少，现在由于周边房地产发展太快，已经人满为患了，这个学校有冰球特殊项目，篮、排球、垒球、女子足球水平很高，学校的话剧小组在全国获过奖，附近的居民蓝领较多，该校ESL比例在南素里和白石的三所中学中最低；第三所公立高中是Elgin Park Secondary School，2011-2012年在284所中学中，该校排名第44位。

南素里还有一所顶尖的私立中学Southridge School，号称是培养影响世界人物的学校。设有从学前班到12年级。其小学在全省850所学校中排名第一，中学全省274所学校连续10年排名前三名。由于附近家庭收入较高，所以入学门坎也比较高，家庭背景审查较严，学业上也比较突出。学费每年一万多，赞助也自然是需要的。

商业工业发展生机勃勃

南素里以独立屋为主，152街是它主要的商业街。素里市近年来还加大对南素里的开发力度，计划将该区打造成一个全新的“市中心”。 以其“名校”、“豪宅”、“低价”三大亮点，吸引了愈来愈多华裔移民及投资人。业内人士更以“下一站，南素里”来形容该区的房产发展大势。

南素里还在进行Campbell Heights 工业园区的建设。该工业区位于南素里东部，属于轻工业和商业园区。占地面积1900英亩。目前一期工程已完工投入使用，有很多知名企业在那里入住。二期正在建设当中。未来这个工业园能带来2万多个就业机会。

南素里的交通越来越便利。99号省道跨越南素里，向南直达美加边境，并于和平门口岸连接5号州际公路交通方便；向北直通市区，贯穿Delta、列治文，并可连接91号公路。南北向的15号省道则连接1号省道以及另一个美加口岸。临近两个通往美国的海关关口，10分钟即可到达美国；在16街与99号省道新修建了高架桥。

由于地缘关系，过往华裔移民置业大多集中在邻近温哥华国际机场的列治文及温哥华西区，但随着温哥华西区屋价己大幅飙升；而列治文则因为华人过度密集，部分希望前来“避世”的中国富豪，已同时将眼光投向新开发的南素里地区。

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温哥华房价创历史新高 房产局长否定高税额提议

许多人说温哥华的房市疯了，上月独立屋的价格又创造了历史新高。整个地区，包括如Burnaby和Richmond这样的郊区，独立屋均价从2014年6月的1,200,539跳升到上个月的1,442,296，年增长幅度达到了20%。

温哥华房价创历史新高 房产局长否定高税额提议

大温哥华地区房产局长Darcy McLeod表示说，对温哥华地区的独立屋需求还在不断上升，在过去一个月独立屋成交量是过去10年同期最高的。独立屋成交量每年以31.3%的速度在增长，去年更是达到了1,920。

大温哥华地区公寓房的成交量也增长了35.6%，上个月达到了1,774；镇屋的成交量则上升了7.1%至上月的681。6月房屋总成交量是同期最高的，达到了4,375，比过去十年同期平均值高出了29.1%。

5月温哥华市内独立屋均价在223万。目前房产局还未公布6月的数据，已公布数据仅限于城市西部和东部。温哥华西部独立屋价格也在6月达到了峰值，为2,967,500；东部独立屋价格中值也创了新高，达到了1,238,048。

据称，温哥华地区独立屋需求主要来自于新移民。前加拿大驻中国大使David Mulroney在最近表示说，目前虽然缺乏有关买房者国籍的可靠数据，但在多伦多和温哥华两个城市，中国人对独立屋的需求仍在上升。Mulroney在其新书中写到“有一些国家已经对非居民的买房者征税了”。

上月B.C.省长Christy Clark否定了温哥华市长向炒房者征收投机税的提议，同时也不赞同其提出的向购买奢侈房屋的人征收更高的房产转让税。

对此，McLeod分析说，温哥华房价的居高不下是由很多因素共同促成的，绝不可归结为一个因素。他说：“也许归因为一个因素是比较容易的做法，但是事实是这种现象是很多因素共同促成的。这些因素就包括当前的低利率、独立屋供应的下降、人口的增长、省内经济的良好表现、过去一年不断增长的需求。更重要的是，温哥华这个地方适宜人居，需求自然就旺。”

与温哥华相呼应的是多伦多的高房价。根据本月初多伦多地产局主席艾瑟林顿（Paul Etherington）公布的数据，5月大多伦多地区的房产买卖成交量为11,706， 与去年5月同期的11,013相比增加了6.3个百分点。 大多伦多地区5月的平均房价也达到了$649,599，比去年同期提高了11个百分点。其中，增长最快的是416地区的独立屋，平均房价年同比增长达18.2%。

地产局高级分析行政总监门瑟（Jason Mercer）则表示，市场行情的收紧，尤其对大多伦多地区的独立屋、半独立屋以及镇屋的高需求，持续推升了房价。目前来看房屋供应量不会下降，预期2015年下半年房价将保持同比增长。

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空置即变废墟 加拿大出租房投资须谨慎

夏季出行的人越来越多，房屋空置显然不是个省钱的好主意。于是，许多加拿大家庭都纷纷在出行期间准备要出租自家的房屋。在享受旅行的同时还能赚钱，何乐而不为呢?

但是就像赚钱本身就是有风险的一样，靠出租自家房屋来赚钱同样隐藏着巨大的风险。

空置即变废墟 加拿大出租房投资须谨慎

今年居住在卡尔加里的一对夫妇Mark和Star King就遇到了让他们头痛不已的事情。他们在旅行期间出租了自家的独立屋给4个自称来小镇参加婚礼的人，等到回家时却发现，屋子整个像个爆炸现场，混乱不堪。

原来，在夫妇俩离开才几个小时，租住的人就在屋子里开起了一场极为疯狂的聚会。住在附近的邻居称，其间来了一辆聚会的公车，将近100人参加了此次聚会。有邻居甚至拨打了Mark的电话，告诉他们说警察已经来过他们家很多次了，因为附近的居民已经不堪噪音的滋扰了。

等到Mark和Star回到家，警察已经在他们家等着了。可是却无法进入自己家，因为根据居住房屋的相关租赁法规，此时租住他们房屋的人仍然是受法律保护的租户。Mark回忆说：“最终，在我们的多次请求下，他们才开了门让我们进去，并把参加聚会的客人给疏散了。”

空置即变废墟 加拿大出租房投资须谨慎

Mark和Star刚进屋子就差点被屋里的浓烟给熏了出去，他俩和警察都震惊了。满地的狼藉，地上堆满了破碎的玻璃和陶瓷片，吃的包装袋也到处都是，白色的沙发垫被随意扔在过道上，还被染上了奇怪的颜色。甚至天花板上都沾上了烧烤酱，Mark鞋子里出现了一个鸡骨头，橱柜上还遗留着没有吃完的生日蛋糕。

警察当时对屋子的描述是药物催化下的“狂欢”现场，屋子里充满着大麻和酒精。这场“狂欢”对屋子造成的损失将近10万。而这场混乱的罪魁祸首，租赁Mark房屋的人仅仅被判损害罪，罚款5,000。 

空置即变废墟 加拿大出租房投资须谨慎

所幸的是，Mark的保险公司Airbnb向他们提供了免费的清洁服务和临时住宿，以帮助他们重新整修好房屋。Airbnb的发言人Jakob Kerr表示说，租住者已经上了Airbnb的黑名单，而且他们会在1百万主人保证金政策内向租房者提供帮助，以补偿其资产所有到的任何伤害，最高赔偿款为1百万。但并不是所有的保险公司都会对短期出租的房屋提供此类的保护，所以大家在出租房屋的时候最好能够仔细地查看自家的保险细则，以确保已有保险能够很好地保护房屋免受此类的意外事故伤害。

对此，专家建议出租之前最好通知你房屋的保险公司，并与保险专家确认是否对房屋的保险包含足够的房屋保险保障;如果不提前通知，有可能保险公司会拒绝支付保额。值得注意的是，大多数的房屋保险只为意外破坏提供保险，而上文里这种有意的破坏则不在保险的范围内。另外，想要转租房屋的人也需要仔细思考一下。因为通常的租客保险政策只能保障出租人的权益，不包括转租人的权益。因此，大家在出租或者转租房屋时需要格外小心。

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加拿大房东奇葩任性 留学生租房成问题

网友反映许多关于租房问题，各种奇葩房东，各种任性条款，让留学生面对租房苦不堪言，费心费力。一起来看看他们都面对什么问题及网友的出谋划策吧。

加拿大房东奇葩任性 留学生租房成问题

问题一：限制烘干机使用，男友搬入要加150合理幺?

MAGGIE1212：我租了个house的半地下一整层，一个厨房一个卫生间两个房间，本来说两个人一共850包水电网，但是房东把烘干机锁起来了说只能7点半后才能用，也不开暖气。现在我男朋友也想搬进来，但是房东要我们加150。我问过很多人都说一般加100封顶。现在我们都不想人住了，但是刚交了一个月的房租跟一个月的押金，应该怎么办。告的话怎么告，能赢吗?

网友回答：

翠er：你租房子和房东签过合同吗?房屋里规定室内问题不能低于21度，否则你可以警告他。你男朋友搬进去 他要加钱 价格谈不笼也没办法。劝你住满2个月搬走吧。

你没有合同的话 他的烘干机 他怎么处理你也没办法。这就是为什么在这里租房最好签合同，至少在交钱之前也要问清楚。

你这个情况就是碰上个无良小气的房东，所以你常住也不会舒服。他没有限制你至少住一年吧?

绝对没这名儿：房东加1500也是他的事、不喜欢就搬好了。不过锁烘干机挺猥琐的

laman3：房东应该提供基本居住条件，否则很难收到房租

妈咪宝贝：如果你是房东也希望房客7点后用洗衣机，完全可以理解的事情。加150也属正常，不开暖气看你房间温度了，如果房间20来度就没必要开了吧

TreeNewBee：楼主搞笑嘛。在加拿大还有治不了房东的情况? 还要告。。。 直接不交房租几个月房东拿你都没办法，像这样的房东一般都是有问题的，他们应该拿你没办法才对。记住一点：加拿大的法律是倾向保护访客的!治不了房东就不要说你在加拿大混过，太丢人!

Mybabyangela：如果要搬家必须提前30天跟房东说!一般是60天!这就是为什么有押金!如果你提前30天说押金不就没啦!押金就是用来保障房东在你提前说的这段时间寻找下一家租客!一般租房子押金都是不退的!作为最后一个月的房租!

Kiarah：叫你男朋友住进来 赏房东200块大洋 两个月子后搬走 房东没权利唧唧歪歪 最多报警 报警你也可以和警察说本来就住这 警察不会管滴!

路过打酱油：房东和房客合用的情况下，房客是必须要走的，加150觉得价格合理 至于洗衣机烘干机的 如果不是天天洗或者想到要洗衣服的时候必须要洗 7点以后能用也行啊 毕竟高峰时段的电费是低峰时段的翻倍!楼主你这情况 这价钱可以租个公寓比较合适 也自在 实在不满意 住完2个月搬走吧!

问题二：住在独立的地下室，室友马上搬走，房东立马塞异性进来，这样对吗

Andy.yyyyyy：楼主和室友兼闺蜜一起住在一个house的地下室半年了。现在室友马上要搬走，然后房东立马塞了男性租客到楼主隔壁。我给房东发短信说这样是不是不太好，因为要跟一个男性公用洗手间和厨房。房东完全没有get到重点，她认为没有任何不方便。我当时就想说，您愿意您的女儿和陌生男人公用一个独立的地下室吗?

其实刚住到这个房子的时候感觉房东人超好，房子新装修的，每个房间都有地毯，感觉很干净。然后房东阿姨人很和蔼的说：“我肯定不会为了省钱把房子弄的冷呵呵的，也不会为了赚钱把家里弄的特别吵。”但住进来半年的感想就是，冬天的时候冷爆了，家里空调温度确实是21度，但地下室完全达不到那个温度的。然后家里隔音奇差，楼上人说话走路听的一清二楚，有什么东西掉在地上简直就是巨响。

现在家里住了十一个人，什么人都有。其实这些都无所谓，但我无法接受房东直接塞个男性室友给我，太醉了。

对了而且我和房东没有签合约，我有提过要签，但房东说什么，这样太生分了之类的，弄得我没好意思坚持要签。

该怎么处理啊，是我太玻璃心吗?

网友回答：

Kjj006：你搬家呗 人家自己的房子想住谁是她的事 你要是实在不爽可以举报 房子里不能住那么多人

irisreverie：这房东太能扯了 签个约还能说成太生分 不就是逃税幺 不太好打交道啊 美女不易久住

可悲的买房者：其实这种思路是不对,当初租房时,如果是这么多人,就不应该租这种房子.既然图便宜,明知人多也租了,就忍受.能忍受就换个好点的地方租.不要不舒服了就举报…正确的办法当初就抵制.不要图一时便宜.安全隐患很多的.

a495349069：玻璃心了.而且如果人家男生不吵不闹不打扰到你.你这是岐视男的吗?感觉我们男的就不卫生不安全了??让我等情何以堪.不过.说来是个人喜好 ..真不喜欢的话就搬吧.哈哈

Love_BB：11个人，，，感觉很不安全，起码如果谁不注意点，有可能就会爆炸的了……

问题三：租期快到 房东想要不合理赔偿怎么办

租客：和同学在多伦多市中心合租了一套老的condo，快到期交房了。之前室友不小心在counter上烫了一个洞，所以房东带contractor来看房，看房时候各种不满意，说这个也坏了那个也坏了。所有其他电器和家具其实都没有问题，只需要最后找professional cleaner来打扫一下就好了。 但房东给的list里都说需要replace，包括什么天花板，门，还有墙壁，瓷砖之类的都要维修。很多地方搬进来的时候就是这样，根本不是我们造成的。感觉是房东想要卖房前把所有地方都维修一遍，然后赖到我们头上。给出的价格也是天价，清洁费每样都要几百，要换的家居或电器都要2000左右。我们搬进去之前也没有所有有问题的角落都给指出，觉得不影响使用的都算了，毕竟租的是老房子。我想请教一下大家有没有遇到类似情况是怎么处理的?最后要是争执不下怎么办?

网友回答：

~carrie~：不用怕他，我的房客半年不交租金，全屋全新家具被他租半年全部坏了，给他家大狗破坏的，然后我从新装修房子，卖了closing后律师还说很多地方坏了又在我这里拿了一笔钱，这种情况我都没有办法追房客，太麻烦了

Bilodisi：是你们破坏了的部分(counter上烫的洞)便负责, 不是的就拒绝。那些什么天花板，门，墙壁，瓷砖或家电, 如果是正常使用久了的损耗, 租客根本没责任。房东不服, 可以去LTB申诉, 不过除非明显是人为破坏, 否则房东胜数不大。

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