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房有租客如何高价出售加拿大经纪给你支招

有读者问我，房子在出租期间能不能挂牌出售？答案是肯定的，有租客的房源可以出售。现在市面上挂牌的房源，十间里大概有一到两间是有租客居住的。

和空屋或屋主自售的房屋相比，有租客的房源销售对经纪的经验和沟通技巧有更高的要求，在与租客的沟通上尤其需要屋主的配合，以下列出沟通的几个重点，供屋主参考。

挂牌上市之前的准备

建议房主在挂牌之前就告知租客自己的售房决定，并安排经纪进行估价，拍摄房屋照片等。租约不管是固定期限的还是每月续约型，房东都不能以出售房屋为理由单方面终止。

如果考虑修改租约或提前终止，都需要双方的协商确认。对于租客来说，没有人希望自己的平静生活被售房打扰，只有充分的尊重租客的权利，才有可能得到租客最大程度的配合。

挂牌后看房时间的安排

一般来说，房源从挂牌到售出，迎来30到50次看房是非常正常的，对于有租客的房源，如何安排看房是一个难点。根据BC省租约条例的规定，房主或其经纪必须向租客提供书面通知并获得允许，才能进入租客的房间看房或进行房屋开放日活动，且看房的时间必须在早8点至晚9点期间。

对于双方来说，约定好每周固定的时间是最省时省力的做法，如约定每周两个下午的时间可以看房。这样租客受到的干扰最小，屋主和经纪也不用次次提前24小时通知。看房或房屋开放日期间，经纪需在场陪同。

挂牌后关于房间的整理和清洁

对于看房者来说，整洁干净的房间是最受欢迎的，然而对于租客来说，频繁收拾屋内的杂物，并要保持屋内整洁却是额外的负担。换位思考一下，哪怕是屋主自住的房屋，在出售期间不停迎来看房的人群，周末开open house还要出去躲避2小时也会感觉不胜其扰，更何况是租客。

这时候屋主和租客的沟通更显重要，如果房屋本身是出租型物业，购房者是买房投资的可能性很大，租客能保持房间的整洁，未来房主继续出租房屋给他的可能性就更大。

考虑到租客整理房间也要付出一定的时间和精力，屋主可以主动提出，在售房期间对房租给予一定的优惠，或额外付一些酬劳。

房屋售出后租约的处理

如果和租客签订的是定期租约，租约延续不受卖房买房的影响，租客可坚持不搬，除非租客和房主另外达成协议提前终止租约。

如果是非定期租约，且购房者要求在交房后收回房间自用的，房主可在offer条件全部解除、并拿到购房者的书面要求后，通知租客解除合约（需提前60天通知，并补偿租客一个月的月租）。

如果出租房屋中有租客自己的物品需要带走，为避免这些物品和屋主的物品混淆，最好在与购房者签订合同时，对出租单元中留下的家具电器进行明确约定。

一般来说屋主想要边租房边卖房，主要是考虑经济压力或对多久能售出不放心，但是如果租客不容易沟通，卖房期间不配合，不仅会拖延房屋销售，也会影响房屋的售价。

碰到这种情况，终止租约后再出售才是最好的选择，没有租客的房屋不仅在交屋时间上占优势受欢迎，经过装饰整修，也容易卖出好价钱。

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（据加西周末）

2015年加拿大加拿大最受欢迎小区多伦多占据半壁江山

今年8月，由Canadian Business和Environics Analytics选出的加拿大25个最富有社区当中，安省有五个社区入前十，其中多伦多的Sunnybrook社区排名第一位。

每年Canadian Business和Environics Analytics都会根据各区域的人均收入和房价，对加拿大的社区进行排名，选出最富有的25个社区。

今年，位于多伦多市的Sunnybrook社区登上排名榜的第一位，该社区的家庭平均资产净值(Average Household Net Worth)为2,270万9,429元，比去年同期上升了9%。家庭平均年收入为28万9,434元，平均房价为222万4,215元。

位于第二位的同样是位于多伦多的York Mills-Windfields，该社区的家庭平均资产净值比去年同期下跌了6%，但仍高达2,094万4,385元。平均家庭年收入为86万9,581元，平均房价为226万2,694元。

第三位的是去年的“冠军”社区多伦多The Bridle Path，该社区家庭平均资产净值为1,972万9,093元，较去年同期下跌了8%。平均家庭年收入为1,10万1,171元，平均房价为342万955元。

位于多伦多的Forest Hill(北部)社区名列第六位，而且是今年新入榜的社区。一入榜就能获得这样的好成绩，也证明了整个社区的发展前景。该社区的家庭平均资产净值为1,167万1,220元，平均家庭年收入为122万5,267元，平均房价为284万7,744。紧随其后的是Forest Hill(南部)和UCC社区。

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（据约克论坛·加拿大第一中文网）

多伦多房市火热成就职业租霸房主须警惕租客1屋分租20人

数据显示，由于多伦多房价越来越高，其幅远远抛离租金的增长，再加上出租公寓空置率不断下滑，分租屋市场日益火热。然而，由于很多房东并非职业出租人、不熟悉法规，将房子租给了“租霸”(Fake tenants)。他们租了房子后从事非法勾当，给房主造成了许多损失。

据多伦多法律助理(Paralegal)斯图尔特(April Stewart)向本地英文媒体CTV透露，可能是由于分租行情火热，近来房东遭遇“租霸”的案件数量正在加速上升。可是，受出租法规的限制，一旦房东和“租霸”签订租约，将他们赶走是非常困难的事情。

斯图尔特透露，她现在正代表一对安省业主夫妇展开诉讼，他们早前曾将房屋租给一个貌似诚实的男子，岂料此人将房子分隔成多间再转租出去。

事后才知，这名男子是一名职业的“租霸”，他在市内租用多个物业，再分隔成多间转租，其中一间房屋里差不多20人。这些人大多是新移民，不了解法规，而且只懂十分有限的英语，很容易上“租霸”的当。

房东发现“租霸”的伎俩后，想收回房屋，可由于本市有保护住客的法规，所以竟然无法将“租霸”和那些分租的租客全部赶走，只好打起旷日持久的官司。

斯图尔特说，她从事租约官司已有15年的时间，见过很多房客在出租屋中从事非法勾当的案子，有的人租了房子用来种大麻、有的则是卖淫。不过，她这还是第一次见到这么夸张的“租霸”。

仔细甄别房客很重要

斯图尔特坦言，房东要找一个好租客，犹如选一个理想的配偶一样。一旦“结错婚”，要“离婚”并非易事。因此她建议，业主如果想要保证自己的利益不受到侵犯，在签约前一定要花一些时间去与未来租客面谈，并查证未来租客所说的话是否事实，然后才决定是否将物业租给对方。

虽然本市的出租法规偏向租客的利益，但却允许房主搜集未来租客的资料及进行查证。一般来说，“租霸”由于信誉不良，所以不太用真名。房东可以要求求租的人士在填写租客个人资料表格时，填下姓名、现居地址和出生日期等资料，随后立刻要求对方出示有照片的身分证明文件，以核实他填写的资料是否属实。加国华人网上家园 – 51.CA

除了查证个人信息，房东还可以去查核这人的信贷资料，以了解这名未来租客的财政状况等等。

在同租客的首次面谈中，房东不妨问他们一些尖锐的问题，包括有哪些人会入住、人数总共多少、是否会分租等等。在签订租约的时候，尽量写地细一些，列明禁止的事项，以及违约的后果(例如面临法律诉讼)等等。

为了避免矛盾，租房还是“先小人，后君子”，入住前把什么什么问题都白纸黑字得写出来比较好。

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（据加拿大华人网）

加拿大公寓全国大pk 揭晓各市租金排行榜

据CTV新闻报道，一家加拿大公寓挂牌网站RentSeeker.ca今年夏天公佈数据，对包括多伦多、渥太华、满地可、温哥华、爱民顿、温尼辟在内的加拿大城市的公寓租金进行比较，但他们的数据不包括西北领地、纽平治域省﹙New Brunswick﹚、新斯高沙省（Nova Scotia）和爱德华王子岛（Prince Edward Island）。

RentSeeker.ca是加拿大最大的在线公寓搜索网站之一，为租客和出租独立屋、镇屋、共管柏文和公寓的房东之间提供连接。他们这次公佈的数据取自加拿大按揭和房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）。CMHC是在房东向他们报告的基础上统计租金数据的。

公寓租金最高的地区位于类似多伦多和温哥华这样的大城市附近。在某些地方，大城市旁边区域的平均租金还高过大城市，比如说，大多伦多地区某些地方，如阿积士（Ajax）和伯灵顿（Burlington）的平均租金比多伦多市区更高。而在西岸，温哥华市区的平均租金与它周边的城市兰里（Langley）、列治文（Richmond）和高贵林（Coquitlam）大致相当或稍低。

数据显示，单间公寓租金最贵的地方是阿积士，位于多伦多以东，平均价格为每月1,253元。单间公寓租金最便宜的地方是魁北克的三河市（Trois-Rivieres），位于魁北克市和满地可市之间，平均价格为384元。
一睡房公寓和两睡房公寓，平均租金最贵的都是安省的伯灵顿，最便宜的也都是魁北克的三河市。

至于三睡房公寓，卑诗省的兰里市以1,773元的平均租金位居首位，最便宜的还是三河市，只要618元。

以下是加拿大各城市一睡房公寓的平均租金：

Saanich, B.C. – $833
Richmond B.C. – $980
Vancouver – $1,062
Burnaby, B.C. – $792
Surrey, B.C. – $910
Coquitlam, B.C. – $1,028
Langley, B.C. – $1,190
Abbotsford, B.C. – $699
Kelowna, B.C. – $802
Calgary – $1,137
Edmonton – $1,004
Saskatoon – $910
Regina – $915
Winnipeg – $785
Thunder Bay, Ont. – $743
Sudbury, Ont. – $804
Guelph, Ont. – $878
Kitchener, Ont. – $821
Cambridge, Ont. – $820
London, Ont. – $788
Chatham-Kent, Ont. – $642
Windsor, Ont. – $676
St. Catharines, Ont. – $763
Burlington, Ont. – $1,379
Hamilton, Ont. – $810
Oakville, Ont. – $1,251
Mississauga, Ont. – $1,067
Toronto – $1,085
Ajax, Ont. – $967
Whitby, Ont. – $945
Oshawa, Ont. – $928
Markham, Ont. – $1,094
Vaughan, Ont. – $1,088
Richmond Hill, Ont. – $954
Barrie, Ont. – $984
Kingston, Ont. – $908
Ottawa – $941
Gatineau, Que. – $664
Montreal – $660
Laval, Que. – $913
Terrebonne, Que. – $810
Sherbrooke, Que. – $487
Longueuil, Que. – $666
Trois-Rivieres, Que. – $447
Levis, Que. – $807
Quebec City – $660
Saguenay, Que. – $460
St. John’s, N.L. – $782

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（据温哥华找房网）

中国人申请加拿大短期居留者激增移民部拟推动电脑审批申请

根据加拿大移民汇编杂志Lexbase取自移民部的内部数据，中国大陆申请加拿大短期居留签证(Temporary Resident)项目的人数近年来增长迅速，去年北京签证中心收件数增长超过四成。

资料显示，2009年开始，中国中产阶级人口增长迅速，带动访加人数的戏剧性增加，北京签证处处理的短期居留签证项目迅速扩大，2014年出现43%的增长，这一势头在2015年料继续延续。

为此，递交至北京的部分永久居民(Permanent residence)申请文件被转移到其他签证中心处理，加拿大移民部并在今年于广州设立了新的签证中心，改善中国南部省份的签证服务。

数据还显示，中国继续成为加拿大最主要的国际学生来源国，北京签证中心的学生签证申请通过率达84%，其中以本科学生为主，占37%，申请中学的学生近年来增长很快，已经占总申请人数的32%。

Lexbase称，因文件作假问题多和网上申请信息填写不全等问题，北京签证中心的工作签证审批时间则高于平均标准，去年，有80%的申请是在72天内完成审批。

另外，在北京递交的境外申请永久居民旅行文件(PRTD)去年共收到2877份，尤其在下半年出现稳定增长，通过率达53%。

移民部拟推动电脑审批申请

联邦移民部(CIC)内部资料显示，政府计划正推行新电脑系统采用自动审理程序，以加快移民申请审批速度。

根据加拿大移民汇编杂志Lexbase从移民部获得的“中期政策：简化系统以改善服务和项目完善”(Medium-Term Policy: Improving Client Service and Program Integrity Through a Simplified System)报告，CIC下一步将推出电脑审批系统，包括为各类主要移民申请类别创建智能前端界面，指引是申请人完成申请递交，并自动进入审批程序，判断一份申请是否符合资格，完成初期筛选。

报告指出，估计至2022年，受中国和印度的中产阶级人口增长带动，全球中产阶级比例将高于贫困人口。更多潜在的亚洲移民将考虑移民加拿大等海外地区，联邦政府有必要制定与这一趋势相符的政策和计划。随着科技的优势、数据分析的投入为自动审理系统提供更大可能，简化审理程序。

温哥华移民律师钱路认为，移民部这一决策是正确的发展方向，采用电脑审批可加快移民进入加拿大的速度，减少因审批程序冗长对申请人和其家庭带来的影响，以及对移民意愿的冲击。

他指出，近年来，移民官员的审批工作更加细致化，如快速通道系统(Express Entry)落实后，申请人的学历评估交由专门机构处理，避免不必要的拖延。反观多年前，移民官不仅要评估学历、技能水平，连申请人的语言能力也在他们的判断范围。他认为，改用智能处理系统后相信会令他们的工作进一步简化，加大审批运作能量，减少积案的可能。

不过，钱路提醒，目前还不知道系统的具体细节，在完全信赖电脑运作前，有关部门有必要做好仔细的监管，确保系统的可靠性和程序的透明度，避免电脑系统故障，反而弄巧成拙。

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（据加拿大华人网）

加拿大租赁市场火爆地产经纪传授租约窍门

加拿大开学季来临签租约有窍门地产经纪授诀

开学季来临，很多大学生需要租房以就学，同时也有不少大学毕业生踏上就业之路，需要租房子居住。温哥华、多伦多地区近年来租房市场的空置率上升，但同时房租却在上涨。如何租到一个合适的房子，及如何与业主签租约，有华人地产经纪向有意租房者提供一些相关建议。

加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)最近公布的房屋租房市场报告，称温哥华、多伦多两大都会的出租住宅空置率今年春季下降，租金则上升，租房族的日子愈来愈难过。多伦多地区，出租房的空置率由去年4月的1.9%降至今年同期的1.8%，两睡房公寓单位平均租金1269元，年度涨幅为1.8%。

报告中所说的是平均租金，要是在市中心地区，租金便大大超过平均值。多伦多在最热门的市中心卑街(Bay St.)一带，新建共管公寓大楼的两睡房单位月租普遍超过2600元，是平均租金的两倍以上，未来房租趋势将进一步上涨。

大多伦多和温哥华都会区房租金上涨，签租约要留意一些窍门。(CBC)

地产经纪孟君指出，房屋租约通常是一年为期，但第一个月要付两个月的房租，即第一个月和最后一个月的房租。有些房东不和租客签合约的，要求收现金，这类房东是不想房客报税，这样做通常月租金可以便宜50元。如果房客想报税，就事先与房东说明。一般留学生一年可以退税租金的10%。不过根据加拿大法律需要保留收据六年，以免税务局查。如果提交不出收据，就要把税全部退还给税务局。收据是要房东写的，如果没有收据，也可以提供银行证明(每个月付租金的支票)或是复印租约给税务局。

根据加拿大的法律规定，室内温度是不能低于摄度21度，否则房客可以告房东。夏天时，如果房子没有空调，房客自己买小型空调安装，需事先与房东说明，否则房东可能拒绝付电费。

如果租的房子有铲雪和除草问题，需要与房东事先讨论，是谁负责做这些事。垃圾、停车和网络问题也需要事先与房东谈妥。

房价居高不下居民要在温哥华租房越来越难

由于房价高涨，在温哥华市要租到租金适中的房子变得非常困难。

加拿大广播公司Radio Canada报道了蒙特利尔市的一个家庭迁居温哥华时租房子遇到的困难。

报道说，Annie Charron是魁北克大学蒙特利尔分校(UQAM)的教育系教授，她决定休一年不带薪年假，今年8月与丈夫和两个孩子搬到温哥华居住。

Annie Charron说，搬家前为租房子不知花了多少精力，每次有新的房子出租广告出来，就马上打电话过去，但往往房子上市不到30分钟就已经租了出去。

她说，房源少，而且租金昂贵，只有动作最快的人才能抢到，另外，由于他们带着两个年幼的孩子，曾几次被房主拒绝。

经过数月的努力，他们终于在 Kitsilano 区租到了一套转租的房子，一间卧室，带家具，租金每月 1,900加元。

根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的春季租房市场调查，大温哥华的出租房空置率只有全国大城市平均值的一半，今年4月为1.4%，去年同期为1.8%。

根据大温哥华房产局的最新统计，大温哥华独立房的均价已经达到 116万加元/栋，一年内猛涨了17.6%。

温哥华租客私自转租后院每月500 真租出去了

温东一名异想天开的女性民众，上月初曾于广告分类网站Craigslist上，以500元的价格出租自己的后院给自备帐篷的租客，这篇贴文虽然在不到两天的时间内，就疑似遭网民检举而被撤除，但后来仍有一名男子租下这个后院，但本月初时却遭到真正的屋主要求必须立刻迁出。

名为潘顿(Darcy Punton)的这名男子，正领取政府的伤残补助(disability benefits)，几个月前搬到温市后便借住在朋友家中，后来看到这则出租后院的讯息后，便支付该女子500元租金，预计在当地住到本月15日，但真正的屋主在本月初现身，发现潘顿在屋内后院搭帐篷，便要求他即刻搬离。

潘顿说，屋主会进入屋内是为了要检查屋况，但他在看到后院有帐篷之后，便向该名女子询问，不过她仅告知屋主有朋友来借住，却并未多做说明，潘顿怀疑这名女子根本也只是租客。

潘顿指出，他并不能确定该女子到底是否亦为屋主，但他曾看到这间三房独立屋，最多曾被分租给七个租客，该名女子与她的女儿是睡在客厅，有其他租客曾对他透露，她似乎还会用短租网站Airbnb来招租。

潘顿进一步说到，将后院租给他的女子后来自己也搬走了，并且还威胁他说若不尽快迁出，她将会以擅自用土地的名义，要求警方介入处理。

潘顿目前已获得朋友帮助，暂时借住对方家中，并将设法继续寻找新的租屋地，他对于自己的际遇感到十分不满，认为该女子的做法十分不诚实，他呼吁民众在找租屋处时应更加小心。

根据卑诗省现行“住宅租赁法”(Residential Tenancy Act)，除非有房东之书面同意，或者租约中没有限制分租之规定，否则租客不得将自己的承租分租给其他人，需要租屋的民众，在寻找租屋处时，应特别注意招租者是否为屋主，或者是否得到房东的同意。

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（据加拿大华人网）

想在加拿大买房不只是竞价更是竞技

在多伦多买房你需要挣多少钱？

据680新闻报道，在加拿大买房通常是人们在一生中做出的最大投资之一。在积蓄足够的钱付首期后，你挣多少钱和你的收入是否能支撑之后的费用，将影响你买房的决定。

房地产挂牌服务网站TheRedPin.com对在大多伦多地区买房需要多少收入进行了分析。他们的分析是基于一个家庭的总收入而不是每个人单独的工资。

该网站将五种房型纳入考虑范围，包括独立屋、半独立屋、镇屋、公寓镇屋和公管公寓。分析的地区包括作为一个整体的大多伦多地区以及该地区内的几个城市。报告提供了所需的家庭收入、平均月供、平均每月房产税和公管公寓管理费等的明细。计算是基于2.49%的利率以及每月平均250月的水电气费。

该网站指出，要购买大多伦多地区一栋价值$800,790的独立屋，家庭年收入需达到$140,610; 每月的平均按揭月供需$2,866、平均房产税$633。

而购买一套价值$377,743的公管公寓房，家庭年收入需达到$70,203;每月平均月供$1,352、平均房产税$227、管理费$430。

在人口稠密的多伦多市中心，买家需要有$131,017的家庭收入来购买一座价值$778,210的房子,平均月供$2,785，按0.71%的税率计算，月交房产税$460。

不过，多伦多市民很快就要承受3.2%的房产税增长了，到那时，要交的房产税肯定要贵很多。今年早些时候，议会通过了对房产税增加2.75%的议案，而为了支付多伦多士嘉堡地铁建设而在房产税上增加的0.5%已经在更早前被确定了。

TheRedPin.com网站这次分析所采用的房屋价格与多伦多房产局今年七月份的数据不同。

该数据显示，多伦多七月份平均房屋价格为$618,202，而在905地区则为$604,631。大多伦多地区独立屋的平均价格为$787,607, 较去年同期上涨13.2%;半独立屋的平均价格为$570,480，镇屋为$469,733，公管公寓$372,363。

盘点大温和大多地区花样翻新的买房方式

常规路子买不到独立房

按照常规，在加拿大想买房只要找个房屋买卖中介代理就可以了;但在大温哥华和大多伦多地区出现独立房一房难求局面的情况下，手里有钱又迫切想买房的人不得不走非常规的路子。

加拿大广播公司记者Sophia Harris报道说，在Craigslist网站贴购房帖子说自己非常、非常迫切的要买房子已经不算新鲜，直接在居民区发送要买房的传单、敲门问户主是否愿意卖房、举着急着想买房的广告牌站在街头，这些都是急着想买到房子的人采用的办法。

凯特一家大房换小房的噩梦经历

48岁的凯特Kate Whyte就是属于这种急着想买房却买不到房的郁闷一族。今年3月份她和丈夫把在北温地区的一处有5个睡房的独立房出售、卖了130万加元，想在同一个地区换个小一点的房子，因为夫妇俩只有一个小孩。

凯特夫妇买房的预算是110万加元，原来以为买个小点儿的房子这些钱是足够了;却没想4月份温哥华的房价突然猛升，6月份大温哥华地区独立房的平均售价超过114万加元、比一年前猛升了16.2%。

温哥华独立房市场的价格战硝烟弥漫，买主经常是在卖主的叫价上再大幅度加价才能买到房子。凯特夫妇看上的一个独立房就被别人加价18万加元买走。

不得不采用各种手段找房

买不到房简直让凯特抓狂。于是她在Craigslist网站上贴出小广告，说自己输掉了价格战、一家三口迫切需要在北温地区赶快买到或租到房子、手上有钱、缺的就是个愿意卖房的房主。

她把这个广告印成传单贴在北温地区的咖啡店、社区活动中心、并与10岁的儿子一起挨家挨户的发送要购房的传单。

有的房主开门时态度不好，对凯特说她的做法太疯狂;有的房主说他们完全理解凯特不寻常的做法;还有房主告诉凯特，他们为了买到现在的住房也曾经用过凯特这种上门找卖主的做法。

虽然凯特费了这么大劲儿，但最后只得到一个回音;那个房主虽然愿意把房子卖给凯特，但还再要等一年才行。

凯特和丈夫最后花一百万加元买了一个破烂不堪的三睡房独立房，需要花至少20万加元进行大修才能入住。凯特和丈夫真是肠子都悔青了;他们大房换小房不但是赔本的买卖、而且是痛苦的经历。

地产经纪也要用非常规手段找房源

多伦多的地产经纪赖恩Ryan Thompson为了找到独立房房源现在也要用寄送传单和上门询问的做法，不如此自己的客户根本就买不到房子。赖恩说，现在多伦多独立房的均价已经差不多1百万加元，光靠新房上市名单就得喝西北风，因为独立房一上市立刻就被售出，等你打电话过去早就晚了。

现在赖恩每个星期都通过邮局向自己客户选定的住宅小区的住户们发送房屋求售信件。靠这些积极的销售手段，他还真为自己的几位客户在他们选定的住宅区买到了独立房。对于赖恩来说，过去所谓不寻常的销售手段现在已经是常规的销售手段了。

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（据加拿大华人网）

加拿大房市涨幅放缓迎来购房良机

今年加国房价涨幅估达5%

路透社（Reuters）26日公布最新调查数据显示，市场分析师认为今年加国房价涨幅将达5%左右，明年持续上涨但整体增加幅度略为下滑，预计会有2%成长率。

这份调查共询问20多位市场分析师，受访专家6月份时认为今年房价涨幅应仅有3.4%，不过最新调查发现，这项预估数据大幅提升，不仅如此，分析师也更新明年与2017年的房价预测，将涨幅由6月份预测的1.3%与1.7%，上调为2.0%与2.3%。

尽管今年上半年，加国经济因国际油价下跌而出现疲软状态，不过穆迪分析公司（Moody’s Analytics）资深分析师霍普金斯（Mark Hopkins）认为，目前加国房市是“刀枪不入”（bullet-proof）的，房价不仅没有受到全球经济衰退的影响，成长幅度甚至出现加速状况，这样的现象是“相当奇怪，且令人出乎意料”。

多数接受调查的分析师认为，虽然加国央行今年已经二度降息，但未来的房市买气应该将会趋缓，加拿大汇丰银行（HSBC Bank Canada）分析师瓦特（David Watt）认为，投资人将会发现物价逐渐上涨，因此购买意愿将会降低，他同时相信住家装潢业的整体市场活动量也会减少。

这份报告同时提到，央行减息的政策，确实令大温与多伦多地区的房价“火上加油”，部分受访分析师担忧价格修正现象的出现。霍普金斯表示，若是美国联邦准备理事会（U.S. Federal Reserve）开始收紧政策，加国央行可能亦会被迫调升利率，必定间接影响本地房市。

不过霍普金斯说，只要联准会没有出现任何大动作，加国整体房市应该也不会出现任何意外状况。

加拿大明年房价涨幅将趋缓

道明银行经济分析部(TD Economics)31日公布一份最新房市分析报告，指出在目前银行低利率的影响之下，今年全国整体房价涨幅应会达到7%，不过明年可能会出现市场降温状况，价格方面仅会有1%之成长。

该行经济分析师帕曲马拉(Diana Petramala)在这份最新报告中提到，未来几个月内的房市需求量，应会受到银行维持低利率的影响而持续增加，不过这项效应预计在年底前完全发酵，目前尚未能看到下一个加速房市活动之诱因，因此明年的价格成长应会趋于平缓。

帕曲马拉同时在报告中提到，虽然大温与多伦多地区的房屋可负担性不断降低，两地的房市可能是全国各地区中最脆弱的，但整体经济状况仍对安省与卑省较为有利，因此预计房地市场应该不会出现严重的价格修正状况。

帕曲马拉还说，温哥华岛维多利亚的房市状况也受到连带影响，卑省之市场状况属需求量大于供应量之卖方市场，但未来整体交易步调应该不会如先前热烈。

楼市增长放缓加拿大迎来购房良机

9月份的第一天，也代表着全球资本市场迈入第四个季度。在今年年中的时候，就有分析师称加拿大的房地产市场存在着接近三成半的泡沫。迈入第四个季度，仍然温和增长的加拿大房地产业，在面对先前加拿大央行两次降息的大背景下，年内实行第三次降息的机会显得并不大。

截稿至多伦多时间2015年9月1日早上12点，加拿大统计局公布了加拿大国内6月的经济数据，数据无论是第一季度还是第二季度，加拿大经济都出现了负增长。这样的数据也吻合了加拿大现任总理、保守党党魁哈珀(Stephen Harper)在先前的电视辩论中承认的——无论是短期还是长期，加拿大已经进入了经济衰退期。

但吊诡的是，与经济衰退成反比的是，最近公布的一系列加拿大国人消费数据都呈现上升的趋势，这也导致不同的金融机构对当下的加拿大经济出现了分歧，道明银行的分析报告唱好，中国香港信报专栏文章与资本经济研究所(Capital Economics)的分析报告则唱衰。相对疲软的内部经济因素也构成了加拿大整体房价增幅在放缓这个大趋势。

本周五(9月4日)将要公布的8月失业率与就业人数变化数据会给市场流动资金一个短期的指引，如果数据向坏，市场看淡加拿大的情绪会更加浓郁，流动资金的避险情绪将被进一步推高甚至外逃。那就如同加拿大皇家银行的报告那样，国民的房屋可承受能力会逐渐逼近“风险线”附近。

外部的因素方面，作为加拿大购房的核心“外国势力”，中国资本市场在近年来不断加大力道严控资金外流。同样地，在经历早前环球股票市场的做空恐慌后，“现金为王”已经成为市场的主要信条。除却中国国内因素外，今年年中的以希腊为代表的欧洲市场危机吸引了不少资金前往欧洲抄底，从而令流入加拿大的热钱相对减少了。

更加经典的是，世界国际货币基金组织(IMF)主席拉加德(Christine Lagarde)在9月份的第一天就发表了环球经济增长恐怕会比市场的预期还要疲软，尤其是新兴经济体，比如加拿大遥远的邻居墨西哥、以及南美诸国。这些因素综合起来，都会令环球金融市场愈发寻求避险而收紧银根，资金流动性恐怕再次被趋于恶化。

在内部与外部因素相结合之下，总体而言，加拿大房地产业长线前景转趋滞涨，但衰退却是言之过早。今年余下时间至明年年初，对于购房自住的买家来说，应该是相对良好的购房时机，而不急于一时的自住型购房者，则可以稍微等到明年的上半年年末，因为有激进的分析指出，若明年上半年加拿大经济没有相对明显的改善迹象，加拿大央行可能会进一步减息。

PIMCO：看衰加房市美投资人付代价

部分美国华尔街对冲基金（Hedge Fund）投资人7月初曾看坏大温房市，且针对房价崩盘规画相关投资操作，不过全球最大基金债券公司PIMCO的加国项目总裁达富连（Ed Devlin）27日表示，这些不熟悉加国经济环境的美国投资经理人，已经开始“付出代价”。

达富连说，许多美国投资人错判加国经济仅仰赖石油出口，加国银行股价过高，房市即将泡沫化的观点，目前有许多经理人已经因错估情势而有所损失。

达富连还提到，原先他相信加国央行今年内应不会再度降息，但目前油价一再下滑，后续效应仍有待观察。

达富连指出，即便加央行先前两度调降利率的措施，使得大温与多伦多等地区的房价持续上扬，但以整体情势来看，他仍肯定央行在面临油价下跌时，控制经济状况之决策能力。PIMCO的加国项目总裁达富连说，部分看坏加国房市的美国基金经理人，因不熟悉加国经济状况，已“付出代价”。图为地产市场火热的温哥华市。

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（据加拿大华人网、温哥华找房网）

加拿大现成房pk自建房专家详解投资收益

要找到地理位置和房屋情况都尽人意的住所不是件容易的事。常常会碰到的情况是，社区环境优美，私密性佳，与梦想中的简直如出一辙，可是美中不足的却是房子本身——开裂的地基、狭小的厨房、连衣柜都容不下的主卧。无法直接入住但又不忍心放弃这片心仪的社区，于是不少人考虑自己重建一栋房子。但问题来了，自建房究竟划不划算？不妨先将现成房与自建房做个比较。

现成房 VS 自建房

购买现成房屋的最大优势在于方便省事。一般而言，通过了银行的预审批后，便可以开始在市场上挑选房子，看到合适的房子下了 offer，接着在经纪人的帮助下完成一系列的文书工作。一旦 offer 被接受了，顺利的话一到两个月内就可搬进新家。

即使中间还有一些其它步骤，比如贷款、看房、下offer、验房以及交房，但是可以马上搬入的便捷性已经足以让大多数人放弃自建房而选择直接购买现成的房屋了，尤其是对于那些因为工作变动而搬迁、或者孩子马上要进入新学校就读的人们，他们根本没有时间和精力去“折腾”。

买现成房屋最大的劣势在于，花了钱但买到的房子并不一定能完全称心如意。不少老式的房屋在功能上已经满足不了当代人的生活模式，比如屋子的一楼没有卧室也没有单独的卫浴设备，极不方便家中的老人，又或是四间卧室的房屋却支配有一间浴室，设计极不合理。除非现成的房屋完全符合买家的要求，不然难免需要再花一笔钱用于改造、修复、装饰或修缮花园。这些额外的花费在买房时应当算入房价内，与重新建一栋房屋的开销作比较。

而自建房最大的好处在于，它离想象之家最接近，而另一个诱使人们决定自建的因素是可以住到新房，并且随着当地建筑标准的升级，新房往往有着更高的标准，比如对通风、隔热和过滤系统等。此外，新房也没有旧房常见的渗水、霉变的问题，和随之而来的健康隐患。此外，住在自己一手打造、融合了个性化的设计风格的房屋，也会相当有成就感。

它最大的劣势在于，较长的时间以及未知的额外花费，这两点在房屋建造过程中可能还会不断增加。另外，不像买一栋现成的那么方便，自建房从选地到选建商再到房子的每一个细节都要费心决定。

自建房主要步骤

在加拿大买地建房主要步骤可分为：购买土地、设计房屋、建造房屋。买家可以选择直接购买空地，但在此之前要前往市政厅了解该块土地的规划，能够盖什么样的房子以及允许建造多大的房子等。买家也可以选择购买旧房，然后将旧房推倒，在原地建造新房。一般而言，选择第二种方式的买家看中的是房子所处的环境和社区，但是相较之下，价格也要高于空地。

买了地之后便是房屋设计。隔行如隔山，如果买方并非建筑专业人士，那么还是聘请专业建筑设计师为好。设计师会在不违反政府规定的前提下按照屋主的意愿绘出草图，然后再讨论商量修改，几个来回后，确定正式图纸，让结构工程师鉴定盖章，该过程用时约一星期。设计完成后，将图纸送至市府进行审批，通常用时三至八星期，具体根据旺淡季而定。

但如果牵涉到区域内外观，式样，高度等原有规范方面的改动，可能会长达六个月甚至一年。一旦图纸审批通过，取得了施工许可，便可着手施工了。

最后就是建设过程了。选择建筑商是相当重要的一环，通常和建商的合作方法有二种：第一就是全包给建商，省心省力。第二就是让建商做管理，制定工程进度以及提供分包商和优惠价材料供屋主选择，屋主分别支付建商的管理费和分包工程队及材料费。若是选择第一种方式，签订建造合约是必须的。合约中主要的条款是每平方英尺的价格是多少以及建造的时间，并明确规定建商的责任和义务。在选择建商方面，寻找持有执照的建商对自己是一种保障，劳工赔偿局也会有建商的记录，不妨查询后做决定。若选择第二种方式，屋主需要监督每个环节的质量和进度，控制和选择建材种类品质，但前提是有时间，精力，兴趣和一定的基本知识，不过，超出预算的可能性要比前者大很多。

自建房的注意事项

事先评估

在动工之前应尽可能多花一些时间与建商讨论细节并对图纸进行认定，当施工开始之后再修改设计会带来诸多麻烦并增加成本，因此要在设计阶段多多思考，根据标准和需求进行调整，一旦设计方案确定了就不要再改动。准备工作做得越充分，对最终呈现出的房子才会越满意。

预算

预算是多数打算自建房的人们首要关心的问题。在确定预算前应初步了解建房成本，建房成本主要由材料费和人工费，但近来这两项费用年年上涨，导致了建房成本也不断增长。此外，不同的城市的建筑价格差别也很大，建筑要求不同，建筑材料要求不同，人工费不同，所以在向周边朋友打听建房成本时也要考虑到此因素。

未来考量

房子的尺寸需要仔细斟酌的一点，将来会不会有孩子？会不会将年迈的父母接来同住？若回答是肯定的，那么不妨直接在建造时就加入他们的房间，这样的做法一来比日后扩建省钱，二来也避免了以后加盖的空间显得突兀的问题。然而，这种做法的前提是预算足够，额外的面积不但意味着当下建商将收取更多的费用，也意味着未来供暖、用电的费用也将增加，即便是这些空间不会立即投入使用，对它们的维护也依然不可懈怠。

外观及设计要求

房子的风格和类型也是影响建造费用的一大因素，例如没有地下室的房屋造价就相对要便宜一些。如今在温哥华，一栋普通的房屋除去地价，每平方尺的造价约在 $150 到 $200 之间，而若是请了稍高级的建筑设计师和建商，那么费用还将增加 20%-30%。而在一些豪宅林立的区域，比如西温或温西，“高端定制”的房屋可就要另当别论了，每平方尺上$300的造价是很常见的，所以不同人不同的设计要求也就决定了不同的花费。

建屋的过程中，任何的细节都会是变量，若建房过程中对材料不断升级，那么最终花费可能比最初预估的要高出 20%。特殊的用料、地板、或是个性化的电器设备、灯具，影响的不仅仅是房屋的内部，更是支票上的那个数字。所以，要避免感情用事最明智的做法是明确自己想要的是什么，并且定好价位不随意更改。还有一点需要留意的是，“拐角”也将增加花费。方形的房子是最省钱的，边边角角越多需要的材料和工作量就最多。

台阶和地板

台阶和地板可谓是预算杀手，硬木材料的楼梯，每级台阶的费用约为 $200 左右，而曲线形或是设有平台的楼梯则花费更高。举个例子，一个有不带拐弯有 12 个台阶的楼梯造价在 $2500 到 $3000 之间。

建造一栋房屋意味着一份责任，而这份责任不是一时半会儿就能卸下的。需要与建商探讨的不仅是眼前的需求，还要考量房屋未来变动的可能性，比如将来如何改动可以方便轮椅的出入。一些传统的房屋格局，尤其是浴室及厨房部分并不适合老年人或行动不便者，加拿大住房和抵押贷款公司（Canadian Housing and Mortgage Corporation）建议，留给行动不便的居住者的移动空间需有 75×120 厘米 (30×47 英寸 )，并且厨房及浴室的台面也应该从一般地 91 厘米（36 英寸）调低至 86厘米（34 英寸）。

选择什么样的材料

屋顶的选材和质量是容易被忽视但却很重要的一点。花了不少精力建好的房子却毁在了屋顶上，想来也极不划算。屋顶的建造要考虑到雨雪、大风等其它因素，所以多一些时间去考虑屋顶材料的选择，去权衡耐用度和价格是必须的。同时，外墙的材料也决定了日后维护的花费，若是没有选对材料，那么外墙的维护将会变成一场恶梦。

外墙的选择通常需要考量的因素有：

气候、质量还有普及度。使用节能环保的材料，从长远来看可减少供暖、制冷以及照明的开销。使用太阳能技术加热屋内用水，8 到 10 年之后便可收回成本，加上长达 20 至 30 年的使用寿命，这意味着屋主可享用不止 10 年的免费热水。

而使用环保的方式去建造一栋房屋的花费也并不像很多人想象中的那么高，大温房屋建筑商联合会（Greater Vancouver Home Builders’Association）的 CEO，Bob de Wit，在接受《高度》的专访时表示，节能环保的房屋能带来的是长远的益处，而“绿色”房屋每平方尺的造价仅比普通房屋高出 5%-10%，但材料使用寿命却是一般材料不能比的，维护成本也低很多。

综合以上几点，自建房到底划不划算？每个人的评判或不相同，但肯定的是决定之前必须深思熟虑，虽然从房子大小到布局再到内部风格可全由自己做主，但同时需要考量的细节也变多了，意味着要操心的事也就更多了。

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（据加房网）

温哥华工业用地告急带来新机遇

按照现在的开发速度，这些土地用不了四年时间，就会被全部倾吞瓦解。工业土地大大告急！

这一估算，超过了很多人的预想。因为四年前那份警告工业土地只能维持到2020 年的报告已经让人惶恐不安。如今时限再缩短一年，势必让更多不以为然的人们开始意识到事态的严重。工业是现代城市发展的主要因素，意味着生命力和劳动力，而工业用地则是这一切的基础。所有的工厂、车间、作坊都倚赖工业用地。调查报告中地产经济都在呐喊：“工业用地已经严重不足！”这不是过去时，也不是未来时，而是现在进行时。

追根溯源

现在回头看一看，过去几年到底发生了什么导致工业用地再一次供应不足。Avison Young（加拿大本土最大的地产代理服务公司）的副总裁Michael Farrell 解释到：“从2013 年开始，电子商务零售商有着大量的仓库需求，超过137 英亩的土地都租给了他们。”“现代新型零售商对物流的规模和配套设施的需求都呈增长趋势，这也正加剧了大温地区工业土地紧缩的状态。”“现在的工业用地更多的反应的是电子商务和零售商的需求，而并非以前传统的工业需求。”

随着电子商务近年来的飞速发展，仓储物流的需求与日俱增。组成其运营成本的仓储和配送直接决定了该企业的竞争力和盈利值。虽然买地建仓是一个巨大的沉没式投资，但因这一环节在整个电子商务中起重大作用，商家们都不惜血本，抢购黄金地段。

细观大温，Lush Cosmetics 在温哥华占地60,000 平方英尺；Best Buy Canada 在新西敏也盘踞80,000 平方英尺；Pet Valu 在三角洲更是宽达110,000 平方英尺。

寻找出路

短缺的土地，已经把平均工业用地的价格每英亩抬高了150 万，而且范围波及整个加拿大。这样一来，租金水平也必然提高。部分工业代理发出警告，缩减的土地将不只抬高土地价格，同时还威胁到温哥华地区的经济。未来的经济增长都将受制于工业用地供应紧缩。地产经济纷纷表明，有一些制造商拥有大型的停车场，还有些公司没有充分利用它的工业场所。这些区域都是具有未来再次开发潜力的土地。更有人已经开始觊觎BC 省的农业保留用地。

Michael Farrell 说：“土地价格的提高必然会带动对棕色地域的需求。”所谓棕色地域，指的大都是旧房被清除后可盖新房的区域。“但这些区域可能会因为地质或地理年代的原因遭受损坏，而修补和改造又会带来新一轮的成本。”然而无论价格如何，这些棕色地域似乎已经成为了唯一可以利用的资源。大温地区对工业土地的开发势在必行。工业与经济息息相关，工业用地就是孕育财富的稀土啊。

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（据加拿大华人网）