Author: isabel.li

美国《福布斯》5月4日报道“寻找爱情刺激了中国楼市泡沫”，文章中写到若想娶个迷人的上海姑娘，首先得有套不错的房子。对想找对象的中国年轻人来说，如此条件无疑相当苛刻，毕竟中国是全球最昂贵的房地产市场之一。房地产专家说，这种现象一定程度上刺激了中国疯狂的楼市。

从房地产角度看，在中国，结婚组建家庭的确创造了住房新需求。调查显示，大多数中国女性认为男人结婚前应该买房。年轻夫妇通常是首次购房，因而成为中国房地产市场需求的主要来源之一。但这种趋势截然不同于西方文化，但是在相隔太平洋的加国，房地产依然火爆，到底是什么刺激了加国的楼市呢？

经济分析专家所收集世界各地过去数十年来的房价指数﹐按通胀调整加拿大的房价在20年来上升了一倍半。幅度相相似的国家还有比利时，丹麦，法国及芬兰。根据《经济学人》的资料﹐加拿大的房价相对入息比率﹐乃属于全球最高之列。住房负担能力是一个需要留意的因素。经济专家指出﹐若利率保持在低水平﹐房价应会获得支持。加拿大中央银行把利率维持在低水平﹐据专业人士估计﹐部分原因要是保住楼市。

公寓买卖多为自住 一半购房者没有贷款

报告称，多伦多房屋建筑的主要部分为共管公寓。2014年共建1.85万个公寓单位，2015年建筑数量将继续攀升至2.03万间。如此庞大的共管公寓供给，是否可以保证公寓的销售持续火热呢？我们拭目以待！

但就2014年的调查数据显示，虽然供给充足，但是刚性需求依然旺盛，购房者不再持币观望，而是投入到房主的大军中。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)公布多伦多、温哥华两地共管公寓市场调查数据显示，绝大多数共管公寓的持有者购买物业用于自住，少数购买者用于出租，通过买卖公寓牟利炒楼的更是少之又少。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)在多伦多和温哥华两地的调查了4万2191个家庭，惊讶的发现在2014年购买至少一套共管公寓的家庭中，将近84%的购房者买房是为了自住。

我们可以粗略认为余下的16%基本为投资客，据数据显示，这些投资客中约75%拥有2套公寓，约18%拥有三套公寓，约10%拥有四套或者更多间公寓单位。投资客将手中多余的公寓单位用于租赁。但是相比84%的购房者用于自住这样的比例来看，投资客所占整体市场份额的确不大。这与我们普遍认为的公寓、楼花买卖交易多为炒楼牟利的想法大相径庭。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)的调查还显示将近半数的共管公寓购房者中没有贷款。投资客中极少数人会通过向银行大额贷款来购买共管公寓。数据显示，在公寓销售最为火热的多伦多和温哥华两地，45%的购房者没有房贷，还有将近20%的购房者没有靠借债来买共管公寓，这就意味着将近半数的购房者一次性付清所有款项。

背负房贷的购房者中，有33%支付了至少20%，甚至更多的首付。而在投资类共管公寓的购买者中，有高达45%以上的投资客支付了至少20%，甚至更多的首付款。

这项调查结果再一次与我们一直认为的公寓、楼花买卖多为炒楼的想法大相径庭。公寓投资者并不是通过贷款炒高楼价，与许多人想的共管公寓持有者中很多为炒楼者的想法恰好相反，在被CMHC界定为投资者的共管公寓拥有者中，23.7%表示已持有公寓超过10年，在购买後入住其中超过10年者的比率更是高达45%。

丰厚的税务收入 加国政府无意打压房价 

虽然温哥华、加拿大两地房价高居不下，引发许多民众抱怨，也总有一些政客明确表态要抑制房价上涨，但是近年来，房价节节攀升，拐点一直没有到来。

本地英文媒体Vancouver Courier指出，如果民众还在认为政府会采取措施，拯救那些希望在温哥华严重飙涨的独立屋市场置业的人，那麽必须得先认清以下一些事实∶

7亿5700万元∶这是去年省府全年的财产过户税(Propertytransfer tax)所得，是笔不可小觑的大生意，今年预估的总收入可达10亿元。

19亿元：这是房市给温哥华市府带来的收入，也足以让政府面对两位数百分比增长的房价避之不谈。数据还显示，仅去年，温市批准的建房许可总值就达18亿8000万元，比2008年增长了77%。

如此丰厚的税务收入，政府很难下定决心打压房价。若高房价真的被打压下去了，将会引起在高位接盘的持有者不满情绪。

独立屋持续紧俏 即将一套难求

独立屋做为拉高整体房价的首要因素，多年来一直处于销售价格疯涨的魁首地位。据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表的春季报告显示，独立屋和镇屋的开建数量今年和明年同样非常少。其中独立屋今年开建数量仅7,700间，明年预计7,000间。此外，镇屋开建数还少过独立屋，今年才5,050间。

紧俏的镇屋与独立屋将处于一套难求的境地。供给的持续减少，将推高买家的购房意愿，竞争将更加火热化，从而推高房价。底层房屋，如独立屋，已经成为本年度推高大多地区房屋均价的主力。随着市场环境的收紧，平均价格的涨势仍会相当强劲。然而，紧缩的环境因素将会导致市场报复性反弹。在多伦多的住宅中，以独立屋的价格涨幅将持续强劲。温哥华的独立屋均价在几年前已经突破百万，多伦多紧随其后成为第二个独立屋均价突破百万元一套的城市。

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来源：网络

目前加拿大房地产市场发展状况趋于良好。蒙特利尔银行的经济学家Sal Guatieri认为，如果未来加拿大房市真的出现崩塌，最大的也是唯一的可能是因为国内失业率陡增，或者央行利率升高，最终导致需求出现剧烈减少。

报告显示，多伦多的公寓供应量与需求在逐渐地走向平衡，同时公寓房的价格也在持续上升，尽管上升的幅度趋于平缓。而今年第二季度的二手公寓交易量也达到了历史新高，价格增长速度也是最快的，达到了6.8%，已经保持了连续三年的增长。

目前，温哥华的公寓市场因为需求增加而趋紧。卡尔加里的公寓交易量出现下降，但是未出售公寓存量并不多。而蒙特利尔的未出售公寓数量是加拿大所有城市中最多的，但是目前房产开发商已经在减少新项目的开发。

路透社（Reuters）26日公布的最新调查数据显示，市场分析师认为今年加国房价涨幅将达5%左右，明年持续上涨但整体增加幅度略为下滑，预计会有2%成长率。

该调查共询问20多位市场分析师，受访专家6月份时认为今年房价涨幅应仅有3.4%，但最新调查发现，这项预估数据大幅提升，不仅如此，分析师也更新明年与2017年的房价预测，将涨幅由6月份预测的1.3%与1.7%，上调为2.0%与2.3%。

尽管今年上半年，加国经济因国际油价下跌而出现疲软状态，穆迪分析公司（Moody’s Analytics）资深分析师霍普金斯（Mark Hopkins）还是认为，目前加国房市是“刀枪不入”（bullet-proof）的，房价不仅没有受到全球经济衰退的影响，成长幅度甚至出现加速状况，这样的现象是“相当奇怪，且令人出乎意料”。

多数接受调查的分析师认为，虽然加国央行今年已经二度降息，但未来的房市买气应该将会趋缓，加拿大汇丰银行（HSBC Bank Canada）分析师瓦特（David Watt）认为，投资人将会发现物价逐渐上涨，因此购买意愿将会降低，他同时相信住家装潢业的整体市场活动量也会减少。

报告同时提到，央行减息的政策，确实令大温与多伦多地区的房价“火上加油”，部分受访分析师担忧价格修正现象的出现。霍普金斯表示，若是美国联邦准备理事会（U.S. Federal Reserve）开始收紧政策，加国央行可能亦会被迫调升利率，必定间接影响本地房市。

不过霍普金斯说，只要联准会没有出现任何大动作，加国整体房市应该也不会出现任何意外状况。

部分美国华尔街对冲基金（Hedge Fund）投资人7月初曾看坏大温房市，且针对房价崩盘规画相关投资操作，不过全球最大基金债券公司PIMCO的加国项目总裁达富连（Ed Devlin）27日表示，这些不熟悉加国经济环境的美国投资经理人，已经开始“付出代价”。

达富连说，许多美国投资人错判加国经济仅仰赖石油出口，加国银行股价过高，房市即将泡沫化的观点，目前有许多经理人已经因错估情势而有所损失。

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（据加房网）

来自 Sutton Seafair 地产经纪 JohnLovelace 有着丰富的经验，专攻 BC 省内地产并且正迎来他人生的高峰。

“BC 省内不动产现在对国际开放，目前我们的客户来自中东、英国、印度、澳大利亚和德国”，Lovelace 说到。“当然，中国市场是推动这项事业的真正力量。”他补充道。

自 从 John Lovelace 全方位出售BradianGhost Town 以来，中国投资者的热情被点爆。“我们很快意识到中国投资者是非常精明的买家。在过去的十年中，他们大量在温哥华投资民用住宅，现在他们急于拓展到其他的领域中去。” Lovelace 表示，现在电话成天响个不停，来电者都是对大温地区过高房价已经生厌的投资者。在大温，一英亩的土地需要一百万，而在大温以外的卑诗地区，一英亩的土地起价才600 元。这样看起来，农地具有强大的吸引力。更让人心动的是，不像阿尔伯特省和萨斯喀彻温省的政策，海外投资者在 BC 省购买土地没有任何限制。

但是，这还不是全部。牧场和农地吸引投资人的另一个重大要素是“投资者不仅可以坐抄底 BC 郊区物业拥土地等待增值也可以立刻获取现金流”。Lovelace 这样解释：“因为牧场和农地都特别适合购买后转租，所以这些产业可以让投资人立马得到回报。”

近期，Lovelace 才卖了一片宽达 8000 英亩的牧场，这可是 8 个斯坦利公园那么大，因为买家就是喜欢拥有一片辽阔土地的感觉。“在这个世界上，能买到 6000、8000 甚至 30,000英亩土地的地方太少了，而 BC 省恰好满足这个条件。”Lovelace 说。

值得一提的是，买地是一个专业领域，拥有足够的知识才能更好的投资。这就是为什么Lovelace 团队拥有一个专业的研讨小组来帮助投资者。

最近，他们帮助了超过 100 名的投资者规划牧场和农地。他们也会专为投资人以个别或小组形式开特别会议，介绍具体情况。近期，他们刚为 100 多位潜在的投资人针对牧场与农地投资举办了为期一天的说明会议。“BC 省太大了，与其花很多天在各地奔波，我们不如在会议厅给客户带来一场虚拟的旅行。”研讨会组员 Georgia Primar 说。“我们同时还可以仔细梳理投资融资选项，预计收益。”

Lovelace 的时间除了花在 Richmond 的办公室里接待客户，还经常到实地去。在别的经纪平时上班花去的时间里，他已驾驶自己的双引擎小飞机飞越卑诗，到达项目地点。他是一名开飞机的老手，有着 40 年的飞行经验。如果某个物业坐落于水上，他也会驾着水上飞机赶过去。

现时段对于所有 BC 远郊的房地产，是一个激动人心的时刻。投资者也在搜寻商业广场和公寓的投资机会，因为只要出了大温地区，所有的回报率都变得高了起来。现在卑诗省内物业还未遭哄抢，但按照现在的情形发展下去，很快这些物业将变得炙手可热。

（据加房网）

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连日来的全球股灾及油价暴跌让加元汇率再创新低，有来自美国的经济分析专家认为，一旦美联储在今秋加息，那么温哥华的地产泡沫就会像金融危机时的美国楼市一样破灭。

不过，近日加拿大蒙特利尔银行（BMO）发布的全国房地产分析报告却给出了不同观点：那些预测加拿大房市将会像美国一样崩盘的人显然是多虑了，目前加拿大房地产市场发展状况处于良好态势。

8月25日，加元汇率再创11年来的新低，盘中跌破75美分大关，收于74.97美分，创下2004年以来的新低，兑人民币汇率则为4.81元。看空加元和加拿大楼市的说法尘嚣直上，认为加拿大地产市场泡沫严重，随时都有可能被引爆甚至导致崩盘，现在已经有资金开始付诸行动。美国金牌投资者柯霍德斯（Marc Cohodes）更直接表示，温哥华楼市非常疯狂，它是一个洗钱、投机和低利率的混合产物。

然而，BMO的全国地产分析报告却得出了截然相反的论调。数据表明，多伦多和温哥华两大城市独立屋长期供不应求，公寓需求也不断攀升，今年第二季度二手公寓交易量达到历史新高，价格也同比上升了6.8%。BMO资深经济专家卡特瑞（Sal Guatieri）表示，新公寓的库存数量正在减少，这其实是对独立屋供应紧张的一种市场补足。这也影响了加拿大居民住宅的销售情况。

目前，多伦多公寓的供应量与需求量关系比较平稳，虽然价格看涨，但涨幅平缓；温哥华的公寓市场则一直保持紧凑的态势；卡尔加里的公寓交易量出现下降，但是库存并不多；蒙特利尔的未出售公寓数量是加拿大所有城市中最多的，但目前房产开发商已经在减少开发新项目。这表明加拿大房地产市场正在通过自我调整，趋于平衡。

BMO的分析报告同时指出，加拿大房地产全面崩盘的可能性也不是没有，最大的也是唯一的可能是，失业率陡增，或者央行利率突然升高，最终导致需求剧烈减少，因而房地产市场泡沫一夜破灭。但就现阶段来看，加拿大住宅建设贡献的GDP占全国比例的7.1%，其中房屋翻修所创造的价值约占总GDP的2.6%，新房屋建设则占总GDP的3%，是国民经济重要的一环。所以，如美国的房市崩塌现象离加拿大尚比较遥远。

加拿大房贷保险公司对加拿大15个主要城市的房地产市场进行了风险评估后认为，大部分加拿大城市的房地产市场风险并不高，但萨斯喀彻温省会里贾纳、曼尼托巴省会温尼伯、安大略省会多伦多这三个城市的房地产市场处于高风险水平，其中多伦多甚至可能已经进入危险的风险区域。

加拿大房贷保险公司的研究报告指出，多伦多、里贾纳和温尼伯这三个城市的房地产市场虽然都有高风险的特点，但造成高风险的原因却各有不同。

在加拿大最大的城市多伦多，地产市场的高风险主要来自两个因素：一是房价上升的幅度超过了居民可支配收入的增长幅度；二是公寓楼过度建设，市场上未售出的公寓楼单元存量多得创了历史最高水平。

温尼伯地产市场的高风险主要来自房价虚高得脱离了市场实际价值，以及新房建设过多这两个因素。

贾纳地产市场的高风险主要来自房价上升速度过快、房价虚高、和公寓楼建设过量这几个因素。

CMHC认为，从房地产市场风险的角度来看，魁北克省的蒙特利尔和魁北克城的房地产市场虽然房价有些虚高，但风险仍然属于中等程度。

至于加拿大房价最高的城市温哥华，CMHC经过风险评估后得出的结论是，温哥华的房地产市场属于低风险，因为温哥华的人口在不断增加，温哥华居民的可支配收入也在增加。

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（据温哥华找房网）

加拿大的房地产投资似乎和本国经济形势的步调并不一致，尽管加拿大经济已经陷入低迷，但房地产市场的火爆程度却一直有增无减。全世界范围内，仍有大量富豪手握重金准备进军加拿大房地产业。

早前，《MoneySense》杂志给加拿大35个主要城市做了一份“房地产实际价值”排行名单，从经济学角度反应各城市房产的投资与回报关系，可谓“买房必读”。

这份名单从平均房价、买房所花费的时间、房价和房租增长的比例等情况详细分析了加拿大35个城市的投资性价比。根据数据显示，安省许多中小城市比较值得投资，房价可负担性高，房租也处于稳步上涨的趋势。

表格中最突兀的莫过于卑诗省温哥华了，平均房价高达80多万，购房时间也超过9年，是所有城市里最难负担的。不过《MoneySense》却将其放在了第18名的位置上，说明这里的房地产仍然有利可图，值得投资，主要原因是升值空间大。

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（据温哥华房产网）