Author: isabel.li

国际油价持续疲软，令亚省尤其卡尔加里经济前景更不明朗，连带令消费者信心不稳，且反映在地产市道上。

卡尔加里地产局市场数据显示，8月份的电脑盘销售量，比上年的同期大跌27%，只有1,643宗成功交易；这数量比10年平均数低12%。

虽然该月的二手屋平均售价跌1.9%至逾46.6万元，但中间数价格就升0.5%至42.25万元，令基准价格只微跌0.09%，到45.63万元水平。柏文为主的共管单位，在卡尔加里的销售量则按年大跌四成，平均售价也跌10.5%。

早前亚省政府公布的季度财务报告指出，本省2015至2016年度赤字，预测升至59亿元的历史新高，但财政厅长史斯(Joe Ceci)承认，数字或有机会升至65亿元，另预计如油价仍然低迷，本省全年就出现的0.6%经济衰退。

加拿大会议局公布夏季大都会分契式共管大厦（Condo）展望报告显示，多市过去数月有力消化新建成的Condo单位，但市场的炽热度会稍稍冷却，而明年转售宗数及价格预计分别上升1%及1.8%。

报告指多市的人口增长、经济稳健及新增职位等方面均指向多市Condo市场将出现软着陆。会议局城市研究中心高级经济师维贝指出，全国房价大幅上升主要受多市及温市的独立及半独立屋销情带动，因柏文房价升幅较低，故会议局认为Condo房价没有被过份高估。

报告涵盖的多市、温哥华、卡尔加里、爱民顿、维多利亚、魁北克城、满地可及渥太华共8个城市，预计明年均有人口增长。虽然市场变化由多项变量组成，报告指明年其中一个值得关注的变量是城市吸纳及消化物业存货的能力，当中以多市最为值得注意。报告亦预期明年加拿大实际国内生产总值为1.5%，明年新增职位数目仅升1.1%，失业率维持6.9%。

多伦多和温哥华楼市畅旺，房价近年持续飙升，但有租盘市场数据却显示，两大城市的租金未必及得上部分毗邻城市，其中大多伦多区的阿积士市（Ajax）和伯灵顿（Burlington）平均租金便超越了多伦多本身。

据CTV News报道，租赁市场数据，比较多伦多、渥太华、温哥华等多座加国城市的出租单位租金，但未有包括纽奔驰域省、新斯高沙省和爱德华王子岛三省。有关数据由加拿大按揭及房屋公司（CMHC）收集，主要是依据业主的报告计算。

阿积士市单室公寓月租1253元

根据CTV News分析指出，全国平均租金最高的城市，几乎全部围绕多伦多和温哥华两座大城市，部分情况下，邻近城市的租金更高于多伦多和温哥华本身，例如位于大多伦多区的阿积士和伯灵顿市，平均租金便高于多伦多，而温哥华平均租金亦不及毗邻的兰里市（Langley）、列治文市（Richmond）和高贵林市（Coquitlam）。

其中旺市（Vaughan）的三房公寓平均租金冠绝全国，每月高达2,027元，而租金最低廉是魁省三河城（Trois-Rivieres），每月平均只须618元。

在单室公寓（bachelor apartment）方面，全国租金最高城市是阿积士市，每月平均高达1,253元，而三河城的租金同样是最低廉，每月平均低至384元。

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据（多伦多房产网）

据明报报道，地产公司RE/MAX昨日发表本国豪宅市场数据，显示今年首7个月在大温地区的300万元或以上的房屋销量，较去年同期增近八成，多伦多地区更是增长了119%。

其中外国买家抢购豪宅是推高销量的原因之一，这些外国买家大多来自中国。该公司一名华裔地产经纪说，就她个人的经验，近半年购买豪宅的买家，9成来自中国大陆。

推高豪宅销量的两大因素，其一是两地楼市的独立屋存货少但需求大，形成整体楼价升值；另一因素是海外买家对豪宅的需求火热。

报告说，2015年6月份，多伦多市售出了379栋/套3百万加元以上的房产，去年同期的销售量为179。在大温哥华，6月售出了572栋/套3百万加元以上的房产，去年6月的数字为319。

大温哥华地区售出的价格最高的一处房产为 1750万加元。与此同时，来蒙特利尔市购买高端房产的人也大幅增加。 RE / MAX的报告显示，今年6月份蒙特利尔1百万加元以上的房产售出了约340栋/套，比去年同期增长24%。

据世界日报报道，来自亚洲的新移民是都会豪宅成交的主力。Re/Max报告指出其中有70%来自中国大陆。中国买家通常是带孩子的家庭，”加拿大稳健的经济和高质量的生活吸引他们前来置产，而好学区的学校又对他们购房选择产生重要影响”。尤其是那些新建的精装独立屋，又位在好学区内地点，都是中国买家的「争夺」重点。

以大温为例，2015年1月至7月300万元以上的豪宅成交量达572间，相比2014年同期的319间，增幅高达79%。200万以上豪宅成交数为1175间，100万元以上的为2649间。成交的豪宅中价格最高的为1755万元。

在多伦多和大温地区，由于独立屋的平均价格已经超过100万元，因此售价100万元的房屋甚至称不上豪宅。有经纪指出，加元的贬值更进一步吸引了中国买家进场。尤其是像满地可，房价相对稍低，更吸引投资者。

另外，公寓虽不比独立屋售价，但豪华公寓的需求也增加。在大温、多伦多及满地可，一些超过百万元的公寓需求也十分旺盛，如温市川普大厦400万至500万元的豪华公寓，刚上市即售罄。

豪华公寓买家主要是婴儿潮世代，多数到了退休年龄希望减小居住面积、换到无须太多维护、交通便利的公寓中。或者买公寓来作为度假屋提供更多旅行居住选择。

RE/MAX Crest Realty Westside物业代理Helen Wong表示，她近半年处理的楼房买卖中，尤其是300万至400万元的豪宅，买家超过9成来自中国。她说：「这些买家都是说普通话，代表他们的经纪一般也是来自中国。」

黄小姐透露，中国买家在选购豪宅时要求很高，都会选择已经完成所有装修、内有名牌傢俱、装潢高级的，如果有其他人出价竞争，中国买家都愿意提高出价。例如买豪华柏文，他们基本上只会选全新的。

她说，很多中国买家都不只买一套物业，有些除在大温入市，亦会在威士拿，甚至美国等地购买物业，每年住几个月度假。

另一位经纪瑞安(Wayne Ryan)则向传媒表示，大温的高端楼市，很大程度是由海外买家带动，而当中有70至75%为中国买家，这些买家中，有不少计划移居本地。

本次Re/Max报告共分析了七个大城市百万元豪宅状况，其中仅有卡加利的房屋成交量与去年同期相比，呈下跌（28%）趋势，其他城市都明显上升。

但另据星岛日报报道，加拿大商业地产公司Avison Young周二公布的最新数据显示，本地和海外经济出现波动，拖累温市中心出租写字楼单位空置率。截至今年6月30日为止，攀升至差不多10%，这是自2004年以来，录得的最高水平。大温区整体写字楼空置率亦上涨至10.3%，同样是10年来最高。

有个别地产经纪预测，随着更多全新商厦陆续落成，到了今年年底，市中心出租写字楼空置率将进一步攀升至12%。Avison Young指出，过去一年，市中心全新现时有7幢商厦仍在兴建中，落成后，估计会为市中心再增添230万平方呎的写字楼租赁空间。

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（据加房网）

许多地产专家认为，目前温哥华房价不断攀升，主要原因之一为供需失衡，特别是因独立屋房型数量有限，有意购屋的民众时常必须不断往上加价，才可能抢房成功，近日在温东一处屋龄达110年的老房子，虽然已经10年无人居住，但仍以破百万元的价格转手成交。

温市中心东端这栋屋龄110年的老房，近日以破百万元的价格转手成交。(CBC)

负责销售这栋老房的地产经纪葛莱格(Shuan Gregory)表示，这栋六房独立屋位于温市中心东端(Downtown Eastside)的边缘，屋内没有厨房，屋况老旧，需要“全面性的重新改建”。

葛莱格指出，买方以110万元买下这栋房屋后，计划将房屋翻新，他认为这笔交易并不奇怪，因为温市中心东端虽然过去治安不佳，但目前已成为温市的一个新兴社区，很多重新开发建案正进行当中，带动周边地价，所以他对于这栋老房能成功地以高价卖出，并不感到意外。

葛莱格说，目前房贷利率偏低，在加上这类房型待售数量稀少，因此即便是屋况不佳，还是有人会希望能把握时机赶紧入市。

一名华裔银行业界人士接受“世界日报”记者访问时，提到目前大温房价成长的动力主要还是来自独立屋的销售，这类房型因带有土地，所以特别受到华裔新移民的喜爱，在僧多粥少的状况下，价格才会不断上攀。

这名业界人士指出，虽然城市屋或公寓房型的价格也因此被带动攀升，但成长率相对较低，这样的数据显示整体房市确实有比例失调的问题存在。

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（据加拿大华人网）

回顾2014年列治文山市独立屋均价为97.3万，在笔者分析的几个华人追捧的几个区中，Crosby均价最低，67.2万；Bayview Hill最高，173万。

截止2015年7月底，列治文山市独立屋总体均价相比2014年上涨了17%，高于万锦市的13.4%。分析的几个区中均价最低Crosby达到了79.1万，涨幅17.8%；最高的Bayview Hill 达到了201万，涨幅16.5%。涨幅超过20%的社区包括Langstaff、Doncrest、South Richvale和Mill Pond四个区，其中Langstaff以近30%的涨幅雄踞榜首。

Bayview Hill富豪山庄截止7月底涨幅16.5%，均价达201万，涨幅与整个列治文山市的均价持平。区内大部分房价在160万到240万之间，居民当中华人占40%，伊朗人10%，印度人8%，欧洲人24%。

Rouge Woods 截止7月底涨幅15.7%，均价111万；涨幅略低于整个列治文山市的均价。和富豪山庄一样属于Bayview高中学区，备受华人青睐，但房价比富豪山庄容易负担得多，大部分独立屋价格在90万至120万之间。华人占38%，伊朗人10%，印度人7%，欧洲人24%。

Doncrest截止7月底涨幅22%，均价接近133万；涨幅远高于整个列治文山市的均价17%。大部分房价在120万至140万之间，该区靠近404和407告速，近7号公路商业区，小学和高中都不错。华人比例47%，伊朗人9%，印度人6%，欧洲人18%。

Crosby截止7月底涨幅17.8%，均价79万，是几个社区中最低的，房子老、旧，大部分房价在70万至90万之间，胜在属于Bayview高中学区，小学也很不错。欧洲人占68%，伊朗人13%，华人比例8%。

Langstaff截止7月底涨幅29.8%，均价167万，涨幅比整个列治文山市的均价17%高出13%。原因是该区有两间使用面积近万尺的全新豪宅于今年以360万售出，拉高了平均价，去年不曾有类似的房子成交。如果去掉这个因素，该区均价涨幅19%，总体房屋价格差异较大。居民中华人比例23%，欧洲人占51%，伊朗人9%，印度人5%。

North Richvale截止7月底涨幅16.8%，均价106万；涨幅与整个列治文山市的均价持平。大部分独立屋价格在80万至120万之间，部分推到重建的新房价格超过200万。该区华人占10%，犹太人27.2%，东欧人29%。

South Richvale截止7月底涨幅也很可观，达到22.5%，均价175万；最高价和最低价差异极大，南面靠近7号公路有部分低于100万的独立屋，中部及靠近河谷的区域则有较多占地大、重建过的豪宅，价格在260万至400万以上。居民中华人占9%，犹太人32%，东欧人30%，意大利人9.3%。

Mill Pond截止7月底涨幅20.3%，也很可观，均价110万；大部分独立屋价格在70万至120万之间。欧洲人占82%，华人比例9%，伊朗人7%。

Jefferson截止7月底涨幅16.1%，均价106万；涨幅略低于整个列治文山市的均价。大部分独立屋价格在80万至120万之间，房龄不足5年。华人占17%，意大利人19%，伊朗人8%，印度人7%，其他欧洲人24%。

由以上数据看来，华人占比例高的社区涨幅未必是最高的，除Doncrest社区（华人占47%）外，其它几个涨幅过20%的社区华人比例都很低。和万锦市相比，列治文山市的华人比例要低很多，但房价涨幅却高出不少。

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（据加拿大家园）

英国《经济学人》杂志附属机构智库（Economist Intelligence Unit， EIU）公布了“2015年全球宜居城市排行榜”，因为拥有良好的基础设施建设，完善的保健体系和非常低的犯罪率，澳洲墨尔本再度夺冠。叙利亚的大马士革（Damascus）因连续数年承受流血的国内战争，被评选为最不宜居城市。加拿大的三大城市也名列前茅，温哥华排名第三，多伦多排名第四，卡尔加里与澳洲的阿德莱德同列第五。这样的排名似乎给加拿大带来了光环，但是也有学者发出了不同的声音，指出了这个排名的局限性。

量化数据为依据  排名传递信息有限

人们总是喜欢看排名，读大学看大学排名，选择生活地点看城市排名，但是每个排名的方法不同，结果自然有所差异。“排名是一种非常有效的市场分析工具，但是它并一定和生活质量成正比，排名高的城市也而并不一定就是一个好的城市。”国际权威的品牌评估机构Interbrand  Canada的经理Carolyn Ray这样表示。

 Ray认为，在这份排名中，关于“适于居住”的衡量标准没有足够说服力，它只是以国际组织提供的量化数据为标准。而如果真正想知道一个城市的好坏，有哪些优点和缺点，来自当地居民的反馈才是最可信的，也就是说，这个测量结果缺乏第一手资料。

 多伦多Ryerson大学城市与规划学院的副主任 Mitchell Kosny 指出，“关于居住适宜度的评价，应该来自于居住在每个城市的人们，而这却是EIU评估中缺失的部分。”

 在今年的排名中，北京排名第69，是中国内地排名最高的城市，天津紧随其后，排名第70，而这样的排名被很多网友称之为“年度最佳笑话”，去年上海社科院发布的《国际城市发展报告》中曾指出，北京的宜居指数远低于平均水平，属于不宜居城市，污染及其严重，大大低于平均标准，甚至已经达到不适宜人类居住的程度。

 收集数据来自政府 能充分反映城市

《经济学人》智库依据城市的稳定性、医疗保健、文化与环境、教育，以及基础建设等5个条件，通过评估30个因素对全球140个城市进行评比。这些数据由世界卫生组织及世界银行等机构提供。值得注意的是，这5大方面的信息，并不是在各个城市的管理范围内，而是直接由联邦政府或省级区域来监管。或者可以说，加拿大和澳大利亚城市名列前茅与政府的慷慨不无关系。本次排名第一的墨尔本已经是第5次获得全球最佳居住城市称号，而在此之前，温哥华排名榜首将近10年。

 在报告中智库指出，最适宜居住的城市是“人口密度相对较低、富裕国家的中等城市”，这也解释了为什么纽约、巴黎、伦敦等特大城市并未在前10名之列。Kosny表示，如巴黎和罗马这样的城市，受到人口规模、年龄和世界重要性的影响，必须在历史遗迹保护和基础设施建设方面进行升级，而排名前十的很多城市因为不具有这样的城市规模和历史，因此不需要处理这样的问题。

 排名高的城市费用昂贵  政府参考榜单可能性小

加拿大城市发展协会的主席David Amborski认为，报告还有一个具有讽刺意义的地方，就是适合居住的城市，都是生活费用昂贵的城市。5月，加拿大地产协会公布的加拿大平均二手房价格升高了9.5%，已经达到44万8862元，而温哥华、多伦多和卡尔加里，也是加拿大房价最贵的城市。

“在智库的这份报告中，缺乏一个重要的评价因素，那就是房价，而在实际生活中，这是我们不可能不考虑的问题。” Amborski这样表示。

 了解一个城市是否安全、干净，是否欢迎年轻家庭，可能成为公司选择新址的重要依据。Ray认为，这个市场工具能够为新的投资、商业以及人才迁移提供参考。但是对政府的意义可能不大，也许并不会改变政府的政策。“如果城市排名高，政治家们就会说，在我的任期内我们成为了最适宜居住的城市，如果没有，他们也不会为了提高排名而改变政策。” Amborski表示。

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（据加西周末）