Author: Jane Yuan

欧元走低 德国房地产惹亚洲买家漂洋过海来投资

近十年来，德国房地产从来没有像如今这般“火爆”，建房数量之多引人关注。在这股建房热潮中，投资者不仅仅有德国人，越来越多的远东“金主”也纷纷漂洋过海来德投资。

近十年来，德国房地产从来没有像如今这般“火爆”，建房数量之多引人关注

据德国N-TV电视台网站报道，德国联邦统计局近日公布的数据显示，2014年德国新建住房数量为28.49万套，是2003年以来的最高值。统计局方面还指出，这也意味着德国房地产延续了自2010年以来积极增长的良好势头。

不过，这并不是德国房地产业最“火”的时候。德国之声电视台网站曾透露，两德统一后的1994年，德国曾创下建成房屋数量71.3万套的纪录。但这 之后，建筑业进入结构性危机，造成大约140万人失业。除此之外，新建住房数量也连年下降，在危机之年的2009年跌至15.9万套的历史最低点。从那以 后至2012年，欧债危机中的德国房地产业又实现了25%的增长。

报道还指出，2014年的德国地产业在刷新近年来数量记录的同时，另一个新现象也引发了外界的关注：在这股投资建房浪潮中，越来越多的亚洲投资者蜂拥而至，其中以中国人、韩国人以及新加坡人居首。汉堡银行不动产业务负责人皮特.阿克曼（Peter Axmann）对此直言，“这是一个新投资潮，也是我们期待的”。据阿克曼分析，德国国民经济的稳定发展是这些“金主”喜欢在德投资置业的原因。

对此，欧洲金融咨询公司Catella主导的“亚洲人在欧投资”调查报道也分析指出，欧元下跌是导致越来越多中国人来德投资的原因之一，对他们而言，欧元大跌代表着购买物业更划算。除此之外，德国市场相对自由的准入机制、公开透明的环境以及风险收益比对亚洲投资者也是很具吸引力的。

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英国首只人民币货币交易所基金在伦敦证券交所正式挂牌交易

伦敦证券交易所集团25日发布公告称，英国首只人民币合格境外机构投资者（RQFII）货币市场交易所基金在伦敦证券交易所正式挂牌交易，这也是欧洲首只该类型投资产品。

英国首只人民币合格境外机构投资者（RQFII）货币市场交易所基金在伦敦证券交易所正式挂牌交易，这也是欧洲首只该类型投资产品

新华网报道，伦交所表示，这只基金将为机构投资者和个人投资者提供进入中国银行间市场的机会，将以人民币、英镑和欧元结算。同日，建银国际控股有限公司也发布声明表示，公司旗下建银国际资产管理有限公司将担当该基金管理人。

建银国际在声明中称，这只基金将填补伦敦人民币市场基金的空白，为当地企业高效、便利地使用闲置人民币资金与流动性管理提供了多样化的选择和解决方案。从长远来看，该基金还将有利于提高人民币在欧洲市场的使用率与认可度，从而打造“完整和可持续循环”的人民币业务环境。

数据显示，截至2014年上半年，伦敦人民币存款总额达254亿元人民币，比2013年年底增加74%。其中，公司账户人民币存款规模大幅升至167亿元人民币。另外，目前共有四只人民币合格境外机构投资者交易所基金在伦交所挂牌交易。

位于中国香港的建银国际是中国建设银行股份有限公司全资拥有的投资银行部门。

巴黎房产投资新趋势：环保房产与法兰西岛

最近的调查显示全球投资者对于投资巴黎房产的胃口越来越大。巴黎 一直以来都是全球经济、文化与艺术的中心。因此，在全球前30位最适宜房地产投资的城市排名中，巴黎高居第四位。欧洲经济危机后，巴黎房价正在触底反弹中，因此现在已经到了最佳的投资机会。

去年，巴黎房产投资总额达到6000亿欧元 ! 这个数字在2006年经济危机过后还是首次出现。这不仅意味着巴黎房地产市场的稳健，更显示了法国整体经济环境的稳定和信心。因此，这些利好信息也进一步证明了在法国投资抑或在巴黎投资，房地产依旧是首选。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超过3200万名游客。作为最知名的浪漫之都，它拥有像卢浮宫、凯旋门、埃菲尔铁塔、巴黎圣母院等世界文化遗产，当然还有欧洲唯一的一家迪斯尼乐园 ! 这些只是所有可以在巴黎找到的活动和娱乐中的一小部分。巴黎本身所具备的一切文化环境与旅游价值都是房产保值与增值的重要保障。

巴黎房产项目多种多样，比如最新的Villages Nature（自然村庄）项目，这样的0碳、0车、0垃圾的环保地产代表着巴黎最前沿的房产趋势。因为当今巴黎的房产趋势逐渐由投资市中心位置发展到投资巴黎郊区，交通便利、基础设施完善的区域。巴黎郊区统称为法兰西岛（Ile-de-France）, 包括以下几个省份：

  • 巴黎（75省）
  • Seine-et-Marne（77省）
  • Yvelines（78省）
  • Essonne （91省）
  • Hauts-de-Seine（92省）
  • Val-de-Marne（94省）
  • Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最为大家所熟知。因为在这里，有欧洲唯一的一家欧斯尼乐园以及Val d’Europe 欧洲名牌打折村。这里也是每年接待游客最多的一个区域，单单迪斯尼乐园每年就要接待超过1000万游客。可以说77省是法兰西岛经济最活跃的一个地区，也是除了巴黎市中心位置以外，房产升值前景最好的一个区域。

综上所述，对于巴黎房产投资来说，除了寻找市中心的地产项目外，也可以开始将眼光投向巴黎郊区法兰西岛。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景点在房产附近，对于巴黎这样一个旅游城市来说，此类位置的房产能够更好的保值、升值。

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购买澳洲楼花 开发商在什么情况下才可取消售房合同？

最近一则悉尼房产开发商在出售楼花约一年多后取消合同退回定金的消息引起了不小震动。买家在2012-2013年签订了楼花的购房合同。在事隔2年之后，突然被告知该项目无法继续，以致所有楼花的合同均被撤销。

虽然买家在签订合同时的10%定金可以被悉数退回，但是购买楼花后等待的这一年多时间里，房价上涨的机会成本是再也追不回来了。那么，开发商究竟是否要承担所谓的“违约责任”呢？

在购买澳洲房产时，购房合同中都会有一条类似的条款，申明该合同是“有条件限制的合同”。简单来说，即双方履行合同约定的义务是建立在一些“先决条件”之上。通常这些“先决条件”包括：

（1）完成房屋建设

（2）完成相关政府机构登记

如果这些先决条件因任何原因无法被满足，那么开发商可以退回买家的定金，撤销该合同。在这种情况下是不存在违约责任的。

除此之外，购房合同中也可能提到开发商正在申请政府批文，如果开发商没有在指定时间内获得该批文，或是批文要求不符合开发商预期计划导致开发商无法接受的，则开发商有权撤销该合同。在这种情况下，撤销合同不失为对双方损失都降到最小的一种方式。

对于已经获得批文的项目，相对变化风险会降低不少，但并不表示在交房前就不存在撤销合同的可能性。值得注意的是，开发商是有权对已获批文进行修正申请的。如果修正申请被拒，或是不符合开发商要求的，则开发商也有权撤销合同。

其实，开发商递交的申请被拒或是被退回重审的事不在少数，大部分的申请在经过多次修改及协商后可能都会获批上市。其中不乏经过一些司法程序进行申诉的案例。上面提到的案例正是开发商在有批文的情况下，再次申请加建被拒之后，无奈选择撤销合同的方式。

对于买家而言，虽然最初投入的10%是没有损失掉，但这2-3年的等待期的机会成本就此丧失了。尤其是在目前房价水涨船高的大环境下，很难再以当初的价格买到相同类型的物业了。更别提买家投入的心血和精力。因此，买家在正式签订购房合同前，应当咨询自己的代理律师，并做好相关征询调查工作，了解该项目的批文申请情况，在考虑自身能够承担的风险的前提下再签订合同。

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4月6日实施英国创业移民签证新政策 创业真实性最关键

英国移民局最近公布了移民法调整细则，其中创业移民签证(TIER1 ENTREPRENEURS)调整后的新政策,将于2015年4月6日实施。

创业移民签证(TIER1 ENTREPRENEURS)调整后的新政策将于2015年4月6日实施

20万镑创业移民签证主要申请要求有三个方面:首先是申请人拥有自由支配资金20万英镑，此资金要投资到英国建立一个企业或者加盟或购买英国现有的生意。其次是满足移民局的英语语言要求。再者，申请者及其家属要有一定的生活费保障。

以上几个条件一直以来都是对创业移民签证的“硬性要求”，而此次政策调整主要表现在对申请人创业真实性的考核上，也就是说是对此项目“软性考核”的调整，主要表现在以下几个方面：

1、从2015年4月6日起，创业的真实性测试 (GENUINE ENTREPRENEUR TEST) 不再仅仅适用于初次申请人，同时适用于此类签证的三年后续签以及转永居。申请人在持有此签证的五年期间都将一直受到移民局对于其商业活动真实性的考察。

2、从2015年4月6日起所有申请者都必须递交商业计划书（BUSINESS PLAN），明确了商业计划书已经成为申请此类签证申请的另一个‘硬性’标准。

3、英语语言要求的调整。旧政策下的B1英语成绩可以有不同的学校提供，而最新政策下的英语语言证书英国境外只承认雅思成绩IELTS，英国境内只承认雅思和TRINITY COLLEGE LONDON两种证书。

4、20万镑投资额需在金融机构存满90天，如果未存满90天，必须提供详细的资金来源解释。对于存款证明的开具日期必须在申请递交前的一个月之内。

5、Tier1 General签证持有人若要转成20万创业移民签证，必须在2015年4月6日前在英国建立了生意（一家或多家企业）或者获得了政府部门或风投所提供的投资资金。但是，Tier1 General签证转成其他类别的签证条件保持不变。

6、进一步明令禁止房产投资：所有涉及房产投资、房产管理或房产开发的项目都不被认可，包括购买房产以收取房租。

从以上新政策的调整要求上不难解读：英国政府加强了对 20万镑创业移民签证的审核条件和审核标准。因此，新政策下拥有一份完美的商业计划书，对申请成败至关重要。一份专业有效的商业计划书将会包含移民局想要看到的所有信息，而申请人的商业计划书也会成为移民官面试时问题的核心来源。因此，商业计划书务必认真准备，所提供的信息和数据力求准确无误，且商业计划合情合理有实现的很大的可能性，也就是说移民官看了计划书，会相信申请人在英国的宏伟规划有成功的可能，他才会批准申请！ 

另外，申请人被要求面试将会成为常规。现在此签证大部分申请人都会被要求面试，一般面试时间会安排在申请递交后的一个月左右。面试问题覆盖所有生意项目包括资金来源，市场调查，竞争对手的分析，成本核算…等等。因此，申请人真实的创业目的和创业目标以及专业的面试辅导，将对申请面试成功起到关键作用。被拒签的案例中，大部分申请者都是没有通过面试这一关。

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英国中学生面临“前所未有的压力“ 哈曼校长呼吁携手并进

英国一位中学校长说，中学生面临“前所未有的压力”，需要更多的帮助，为升入大学的学习作好准备。

75%的英国公立及私立中学的学生把他们得到的辅导支持评为“非常”或“相当的”好

阿平厄姆中学（Uppingham）的校长哈曼警告说，英国公立和私立中学的学生都面临更多的压力。

他说，对工作、住房和负债的担忧更加剧了他们的焦虑。

哈曼校长说，虽然学生在高中阶段能得到相应的帮助，但在他们升入大学后，这样的帮助很不够，使得许多大学新生对他们得到的帮助很不满意。

哈曼校长还担任英国中学校长大会主席。

3月24日（周二）在伦敦召开的会议上，哈曼校长说，虽然一些大学在着手解决这一问题，但全国整体的状况“参差不齐”。哈曼校长在会议上公布了英国中学校长大会在2011年做的一个调查，这个调查此前一直没有公开。

调查显示，75%的英国公立及私立中学的学生把他们得到的辅导支持评为“非常”或“相当的”好。但升入大学后，同比评价下降到了53%。而到大学本科的最后一年，只有18%的学生认为他们得到的帮助“很好”。

哈曼校长呼吁中学、大学和学生们携手合作，共同着手解决这一问题。

西班牙马略卡岛的帕尔马城位居“全球50大适宜居住地”榜首

据西班牙《世界报》报道，在《时代》周刊杂志评选的“全球50大适宜居住地”中，西班牙马略卡岛的帕尔马城位居榜首。此外，加拿大多伦多（最佳都市），新西兰奥克兰（最佳海滨城市），越南会安（最佳美食城市），德国柏林（最好玩城市）也分获殊荣。

西班牙马略卡岛的帕尔马城

此项排行榜是由《时代》周刊英国版的旅游记者们得出的。这不仅需要他们分析各城市的生活质量、气候、环境，还要调查民众的认可程度。

“西班牙东部的巴利阿里群岛景色优美，且带有一丝复古气息。有步行即可到达的海滩，还有宜人的气候，而其中的马略卡岛更胜一筹，”《时代》年度增刊中提到。在杂志中同时也强调了帕尔马城与英国文化的联系，以及前往帕尔马城的方便性，“它会成为英国人旅游的宠儿。”

此外，帕尔马城的美食也让人垂涎三尺，它的城市设施也非常发达。并称赞它是“通往美丽、自然、宜人的马略卡岛的门户”。但是，《时代》周刊并未指出，由于近十年马略卡岛成为旅游胜地，旅游潮已对此地产生影响，甚至已有人提出要寻找另外一个更加可持续的旅游胜地 。

“在数字经济下，我们生活的世界日益全球化，因此那些可以宁静地生活一整年，不受旅游季或者周末大批游客打扰的地方越来越少了，”《时代》年度增刊的一位作者提到，“不要犹豫，就去马略卡岛度假吧，或者干脆直接移居到那里吧。”美国有10座城市入围“全球50大适宜居住地”。法国有5座城市入围，西班牙、意大利和澳大利亚各有4座城市入围，英国最宜居住地为剑桥附近的纽奈姆。

别急着投资 先来了解申请澳洲188签证的各项条件

188签证对于很多中国投资人和企业家来说具有很大的吸引力。此类澳洲移民签证分为三个子类：

  • 188A 商业创新（Business Innovation ）
  • 188B商业投资(Investor)
  • 188C重大投资(Significant Investor)

所有188子类签证都需要申请人满足打分制系统下最低65分的要求。188C类签证的申请人很容易满足这一要求，他们只要在澳大利亚投资不少于500万澳元就可直接获得65分。188A和188B类签证申请人可以从几个方面累积获得分数。下面是我列举的几个得分点：

  • 年龄
  • 从商时间或投资经历
  • 英语能力
  • 净资产
  • 公司营业额
  • 学历

虽然分数越高越好，但是需要满足最低65分的要求才有资格递交签证申请。澳大利亚商业和投资移民项目分为前期递交移民意向书和后期邀请系统阶段。这也让澳大利亚边境及移民部可以选择最适合的申请人。一旦收到移民邀请函，在正式提交签证申请还有60天的准备时间。

在整个签证过程中还有最重要的一步——获得州或市政府的担保。这就意味着，如果想今后居住在悉尼，那么在提交提名意向书后，需向新南威尔士州政府提交州政府担保申请。然后，一旦获得了州政府担保，州或市政府会通知澳大利亚边境及移民部发放邀请函 。          

对于英语能力，澳大利亚移民部也规定了最低要求。如果达不到最低分数，只需额外付费仍然可以申请此类签证。所以，即使没有任何英语能力，依然可以申请并获得188类签证。18周岁以上的家庭成员，副申请人也是如此。

188A和188B签证的审理时间为12-18个月。188C签证审理时间为6-9个月，其目的是为了吸引更多重大投资人。澳大利亚边境及移民部已承诺改善这些处理时间，吸引更多的商务人士和投资者。通过精心准备，并提交所有必需的文件以完成申请，也可以加快签证的处理时间。

此三种签证都为4年临时签证，并且以明确的途径申请永居签证。我会在今后的文章中进行讨论。

以下为三种签证类型的详细内容：

澳洲188A的申请条件：

申请人需满足以下最低要求：

  • 净资产至少达到80万澳元
  • 在申请日之前的4年内，在澳洲境外拥有并经营公司至少达到2年
  • 4年的2年，澳大利亚境外企业每年的年营业额至少达到50万澳元

这类签证主要针对的是在澳大利亚寻找商机的人，同时，也适合希望在澳大利亚生活和工作的人群。可以通过成立新公司、购买企业或者投资公司股份来实现。另外。澳大利亚商业计划书中对公司的业务描述与在中国的业务描述越接近越好。

假设今后，所从事的事业与递交申请时所描述的不一样。在改变之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商业投资

申请人需满足以下最低要求：

  • 净资产达到225万澳元
  • 将150万澳元的资金用于购买澳大利亚州或领地政府债券至少4年时间
  • 在递交申请前的5年中至少有1年的从商或投资经历

此类签证申请人，必须将资金用于购买4年政府债券。如果收回投资，澳大利亚边境及移民部将接到通知并取消该签证。

该项投资的回报率是有保证的，每半年投资者会收到相应的利息。债券利率是从投资当天算起，所以这是非常安全且可靠的投资。除了可以自由的生活在澳洲，投资人也可以经营企业，虽然并不一定非要这样做。

另外，在4年临时签证的有效期内，必须实际居住在澳洲至少2年以符合申请永居签证的要求。

（注：以上2类签证，都必须先满足最低65分）

188C重大投资

申请人必须拥有至少500万澳元可以用于投资澳大利亚合规投资产品，投资期至少为4年。只什么是合规投资？从广义上讲包括以下投资：

  • 政府债券
  • 某些投资于澳大利亚的管理基金
  • 直接投资于非上市的澳大利亚公司

在4年临时签证期限内，需累计在澳洲居住达160天才符合申请永居签证的条件。

虽然188C签证需要申请人投入大笔资金，但是它确实也给申请人带来了灵活性。此类签证适合在国内拥有公司的商人，并希望继续在国内经营他们的事业。一般情况下，往往是其配偶会与孩子定居在澳洲，而他们则留在中国继续经营企业。

我认为，投资人重要的是要真正了解每类签证的详细信息，再选择最适合的。为了今后可以申请永居签证，现在知道应该做了吧。

Matthew Garvey专栏全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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英国学费再高 去顶尖大学走一遭还是值的

英国牛津大学一名财务主管表示，每年9000英镑的本科学费对很多学生而言幷不值得。

读牛津是值得的，因为牛津代表了学生的地位

牛津大学（University of Oxford）新学院（New College）财务主管帕尔弗里曼（David Palfreyman）表示，英国大学本科学位的成本不值得，因为很多学生根本无法偿还债务。

帕尔弗里曼也是牛津高等教育政策研究中心（Oxford Centre for Higher Education Policy Studies）负责人，他周三将出席有关大学教育价值的研讨会。在会上要说，高等教育产业像任何其他的行业一样，试图向顾客多收钱。

学位不值得

“试着回答这个题目：学位成本是否符合其价值？答案是否定的，至少单纯就财务方面而言，半数的毕业生一辈子都还不了债。”

研究显示，公费提供的教育贷款有大约50%的金额最终会因为学生无法偿还而被勾销掉。

据信三分之二的学生不会将贷款清偿完毕，这比政府去年7月估计得更高，当时政府估计数字是45%。

目前，英国大学本科学生能向政府申请贷款支付学费，等到就业年收入超过21,000英镑以上才开始还钱，贷款债务在30年之后一笔勾销。

牛津是值得的！

虽然帕尔弗里曼说学位成幷不符合其价值，但是他还是坚持值得拿这笔钱去顶尖大学读书。

“读牛津是值得的，因为牛津代表了学生的地位，牛津毕业生要偿还每年9000英镑的学费很轻松。”

帕尔弗里曼的评论重新点燃了大学是否应该提高学费的辩论， 这也是今年5月英国大选的热门话题之一。

上个月，工党的米利班德说要提高存款户的税额，降低大学学费为每年6000英镑，遭到许多批评。

中国企业海外并购强势回归 瞄准各国优势发起”进攻”

中国企业海外幷购强势回归，幷且再次进驻欧洲市场。中国化工集团与世界第五大轮胎制造商意大利倍耐力(Pirelli)达成协议，以71亿欧元收购倍耐力65%的股份，成为最大股东。《费加罗报》对法国资深经济学家让-米歇尔-卡特伯恩（Jean-Michel Quatrepoint）进行采访，他分析了中国企业对外投资的战术和策略。

中国人瞄准了每个国家的优势和强项

卡特伯恩表示，中国人是务实主义者，喜欢做能为他们带来实际收益的事情，幷且扬长补短，这从他们选择的投资领域和资本流向上不难看出。来看看他们的投资策略：首先是原材料富有的国家及市场广阔的国家，然后才是美国，最后是欧洲。就倍耐力收购案来看，中国拥有广阔的汽车市场（是美国的两倍）幷且是世界上最大的汽车生产国，也不缺乏生意头脑。但是他们缺少的是设备，幷且在汽车轮胎这一领域还欠缺能力强、名望高的生产商，所以他们制定了一项政策，与在汽车制造行业有优势的西方国家建立合作关系，而收购了倍耐力就等于同时获得了技术和市场。从长远角度来讲，获得技术与市场也是中国对外投资的策略之一。

中国人瞄准了每个国家的优势和强项。比如法国，优势在于食品行业、不动产、旅游及葡萄酒行业，中国选择在这些领域进行投资。中国消费者已经对频繁爆出丑闻的食品行业失去信心，所以中国人希望通过与外国食品企业合作来重新为自己贴上“质量过关”的标签，加强内部消费市场。他们投资希腊雷埃夫斯港口也是同样的道理。

中国的对外投资也得益于雄厚的资金支持和强大货币政策。就后者而言，人民币现在是世界上的第二大货币；欧元兑人民币汇率的猛跌也使得中国企业能以更便宜的价格收购欧洲企业。

事实上，中国对外资本扩张是从21世纪之后才开始的。这14年来，中国的对外投资可谓是突飞猛进，资本流向欧洲是近几年才出现的现象，其中一部分原因可以解释为他们在美国市场的投资遇到挫折，比如能源和电信领域。虽然中国企业来势汹汹，但是目前来看在欧洲市场所占的比例不大，主要集中在英国、意大利、波兰，其次才是法国。从数据上来看，2014年中国对欧投资为180亿美元，只占欧洲外国资本的2%。现在主导欧洲市场的外国资本主要还是来自美国和卡塔尔。