欧洲“黄金签证”有人欢喜有人忧 经济政策风险和文化困境

近两年,一些欧洲国家推出的“黄金签证”吸引了不少人。政策涉及的各类投资中,购买不动产门槛较低,受中国人偏爱。国人腰包鼓了,投资渠道丰富了, 于国于民都是好事,但被“黄金签证”吸引到欧洲的中国投资客有人享福,也有人上当。投资被骗、贪腐被查等案例,同时揭示出海外投资的复杂性,需令国人提高警惕。

近两年,一些欧洲国家推出的“黄金签证”吸引了不少人

谁在欧洲买房

2012年,葡萄牙向欧盟以外的外国人发放权限更大的签证,吸引外国人到当地进行购买地产等投资,这项正式名称是“黄金居留许可计划” 的政策也叫“黄金签证”,等同于“变卖居留权”。欧债危机中,采取类似做法的还有塞浦路斯、希腊、匈牙利、拉脱维亚、西班牙等,目的很简单,吸引外资,缓解政府财政困境。

从数字上看,“黄金签证”确实吸金,葡萄牙尤其收获大。截至今年2月底,葡萄牙政府用“黄金签证”吸引外资逾13亿欧元,希腊收入超过2亿欧元。塞浦路斯地产开发协会数据显示,过去两年地产行业吸引外资超过10亿欧元。

根据官方统计,希腊近两年来有500多名外国人获得“黄金签证”,俄罗斯人最多,有185人;其次是中国人,119人;埃及人以33人位居第三。截 至2月底,通过购买不动产获得葡萄牙“黄金签证”的有2088例,中国人占1777例,远高于位列第二、仅有74例的巴西。塞浦路斯目前约有1500名中 国人通过投资拿到当地永久居留权。

青睐“黄金签证”的中国人又是哪些人呢?大多是北京上海等一线城市的中产阶级,年龄基本40多岁,百分之六七十带着孩子,他们看中的是塞国的教育。

优质教育和晚年安乐是大部分中国人在欧洲买房的动机,投资目的主要是提升生活品质。但今年年初,外媒报道在葡萄牙的一名中国投资客竟是被通缉的贪官,也曝出“黄金签证”的黑色一面。

欧洲买房有风险

2014年年底,葡萄牙政府因“黄金签证”爆出丑闻,导致内政部长辞职;同时,中国投资者声称在葡买房被骗的消息也见诸报端。这些都提醒着相关中国投资人:欧洲买房毕竟是远距离大额投资,存在经济风险、政策风险和文化困境。

如何避免风险?

要找经过认证的房地产公司,多听取法律专家意见,小心那些声称自己办事效率高的人。

投资海外还不能忽视语言和文化差异。当地分析人士认为,语言困难不仅影响投资人的决断,而且会影响购房人移民后的生活,例如葡萄牙就有不少人获得居留后便打道回府,因为难忍在异国他乡无亲无故的寂寞。

语言困境在塞浦路斯会好一些,因为那里曾是英国殖民地,当地英语教育水平较高,但风险犹存,尤其是涉及塞岛北部地区的话就更麻烦。

2014年有中介 推出移民塞岛北部项目,仅仅数万欧元的费用和简单手续吸引了不少中国人,可据中国驻塞浦路斯大使馆提醒,塞浦路斯北部地位特殊,不被国际社会承认,房产产权关系较为复杂,实属不宜投资之地。

另外,除了浏览中国人在网上分享的购房经验贴,每个开发商的情况都不能忽视,对于开发项目、资金实力、是否欠银行贷款或国家税款等信息都要明察。

“黄金签证”既然是欧洲国家为解困而出的新政,政策变动的风险也是事实。例如马耳他政府迫于舆论压力于2014年提高了购房入籍的门槛,希腊本想让外国购房者满7年后获得公民身份的法案也因为新政府上台悬而未决。

葡萄牙“黄金签证”贪腐案之后,非但没有收紧签证政策,还拟将政策扩大到科研和文化领域。可以预见,欧洲国家对外国投资、尤其是中国投资的需求短期内不会改变。但对“不差钱”的中国人而言,如果认为只是有钱就可在欧洲享福的话,那就错了。不管在欧洲或是中国,打造优质生活更需要金钱之外的投入。

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5月英国大选降至 豪宅税或将16至17年实行

英国将在今年5月迎来大选,只要工党和自由民主党任意一党当选,他们将对高价值住宅地产推行一种新的年税。这两个党派对于所谓的“豪宅税”提案大同小异。工党拟针对价值逾200万英镑的住宅地产征税,业主每年需付一定税费。工党曾提出,持有200~300万英镑房产的业主每年应付3000镑税费,除此之外则无更进一步的细节透露。

英国工党和自由民主党对“豪宅税”的提案大同小异。豪宅税或将在2016至2017财政年推行。

尽管豪宅税的理念看上去很简单,但其中却牵涉了不少复杂问题,相关问题包括:豪宅税整体设计,高价值地产如何评估,如何募集豪宅税以及何时推行豪宅税。

“豪宅税”总结如下:

第一,  豪宅税的理念看上去虽然简单,但推行豪宅税或将困难重重。

第二,设计及推行一个全新税种不仅耗资巨大,而且也需消耗时间,因此,财政部也可能通过修改现有税制来执行。

第三,地方议会税对于实施豪宅税可供广泛参考讨论,但地方议会税是一种地方税制,而且设置全国性的税率或将十分棘手。

第四,地方议会税在理念上与豪宅税非常相似,但修改地方议会税使其囊括豪宅税将十分复杂,且将造成英格兰2000万套住宅需重新接受估价。

第五,出于地方议会税原因重新对房产估价并非易事,这样复杂全面的重新估价或将导致意外的、实质性的、再分配的效应发生,且可能导致比原规划数目更多的房产落入更高的税段。

第六,构成豪宅税基础的最佳候选项是Annual Tax on Enveloped Dwellings(ATED),有趣的是这种税设立的初衷与豪宅税大相径庭。

第七,无论是对个人还是企业而言,豪宅税所需的主要附加特征将是ATED的一种延伸,而这些机制将允许豪宅税对相对更低的收入群体产生延递。

第八,从现实性考虑,豪宅税或将在2016至2017财政年推行。

豪宅税六问六答:

英国将有多少人需支付豪宅税?

2013年,英政府估计55000套房产将需缴纳豪宅税,到如今其他专业人士估计数目会更多。2014年约3400套房产以逾200万英镑的售价卖出,占销售总比重约0.4%。按该比例计算,全英业主自用或租出的房产约有2200万套,这暗示着符合豪宅税征税标准的房产约有82000套,而符合地方议会税最高税段的房产约为136000套。工党表示,0.5%的住宅符合豪宅税征税标准,该数目约为110000套。

业主们将付多少豪宅税?

工党已表态称,价值位于200万至300万之间的房产豪宅税率将为每年3000镑,相当于最低税段的税率是房产价值的0.1%,税率将随房产价值的升高逐级递增,除此之外,再无确切的税率信息。在英国持有二套以上住宅的海外业主将需支付更高的豪宅税。

豪宅税将募集多少税费?

工党拟每年征收12亿英镑的豪宅税,预计将有82000套房产背负豪宅税义务。在这82000套房产中,44%(约36000套)房产落在每年3000镑的税段,假设无延递情况,这部分税收将达 1.1亿英镑。余下的46000套房产将产生11亿税收,每套房产的豪宅税约为23775镑。

鉴于房价飞涨,符合豪宅税标准的房子难道不会越来越多吗?

工党已经建议将豪宅税的征收门槛设置为200万英镑,且该门槛将随着“高价值”房产平均房价的上升而升高。

豪宅都位于哪里?

目前看来伦敦占有的逾200万英镑的豪宅比例最高,约为80%,而英格兰南部则占有16%逾200万英镑的豪宅。南部之外唯一一个占有一定比例200万英镑以上高价豪宅的区域是西北部。

如果业主无力支付豪宅税该怎么办?他们需要卖掉豪宅吗?

据工党提案,若持有房产的业主并非相对更高税段的纳税人,则他们可推迟缴纳豪宅税,直至豪宅易手。但工党并未明确指出豪宅税的延期缴纳该如何实行。例如,该政策是否具体到家庭、单身者或者有联合收入的团体。当然,推迟缴纳豪宅税意味着业主在出售豪宅时将面临高昂的纳税义务。据英国国家统计局(ONS)数据,业主平均占用英国住宅的时长为11年,这就暗示着累积起来的豪宅税平均水平至少为33000镑。

富豪业主不会试图规避这项豪宅税吗?

富豪可能采用的避税措施包括将一套符合豪宅标准的房产分割成更小的房产(例如建一道连接门),将一处房产合法分割成两个名义不同的部分,如永久业权或租赁营业,又或者是将房产转作他用如B&B家庭旅馆。实现上述避税措施需以获得规划许可为前提。然而,这些避税措施的成本或比支付豪宅税更高。例如,若业主要将一套房产进行次级分割变成两套房产,则其中 一套房产将在出售时产生价格上的资本增值税(Capital Gains Tax)。

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英国惠灵顿工学:学生时代是人生最美好时光已不复存在

人们总是说,学生时代是人生最美好的时光,不过英国惠灵顿公学(Wellington College)的校长安东尼·塞尔登(Anthony Seldon)表示,这种日子已经一去不复返了。

在英国,由于考试和排行榜的原因,年轻人受到了“令人无法忍受的压力”

塞尔登表示,大人们不应该告诉孩子们学生时期最美好,因为这会让他们对未来感到担忧。

他指出,在英国,由于考试和排行榜的原因,年轻人受到了“令人无法忍受的压力”。

塞尔登在牛津文学节(Oxford Literary Festival)发表讲话说,教育当局在孩子身上“使用了残忍、卑鄙的技俩”,让孩子感到,只有考试成绩好才能证明他们的价值。

塞尔登表示,在惠灵顿公学,他主张在一天的学习中能够包含为他人着想以及安静地思考等各方面,并鼓励学生寻找自己独特的智慧。

当被问及是否认为学生时代是人生最美好的时光的时候,他表示,“这太令人震惊了。告诉孩子们‘你现在在学校里很不开心,但是未来的情况还会更糟’,这其实是在虐待孩子们。

他表示,“由于考虑到校长们和老师的事业、学校的排名、政府的策略和在国际上的竞争,我们对孩子们做了很糟糕的事情。”

他还表示,“我们应该让孩子付出最大努力,并理解考试并不是那么重要。”

英国房产市场是否需要房产监护来”拯救“?

据英国《卫报》报道,英国正处于住房危机之中。伦敦私人住房的平均租金最低已飙升至收入的40%,开发商受利益驱使不断对社区进行再开发,公益住房的住户因此被迫搬离住宅,目前伦敦有2.2万套住宅无人居住。

伦敦私人住房的平均租金最低已飙升至收入的40%

房产监护产业因住房危机加剧而蓬勃发展。监护人为住宅的某一部分缴纳监护费以确保房产免受损害。许多建筑并非住房,这些建筑的监护人也并非住户,这意味着这些监护人缺乏合法权益。

2014年,房地产市场的领头羊Camelot公司的物业管理增加了39%。研究业主权益组织Generation Rent方案的Rex Duis预测,Camelot是伦敦28家雇用了房产监护人的公司之一。此外监护人在英国其他城市也有出现,但数量较少。去年,Orbis安全公司曾预测全英约有4000名房产监护人。

在该行业扩张的同时,业主权益组织呼吁对此进行更多的监管,并设立专业化的房产监护人公司。在某些情况下,这也涉及到企业重组,强调该公司对住房的负担能力和监护能力,否则只会是空谈。

伦敦房产监护公司(Guardians of London)运营主管Gavin Handman说:“房产监护可能,且应该成为英国发展健康房地产体系长远计划的一部分。”

并不是所有人都积极看待充满潜力的房地产监护行业。利兹大学(Leeds University)的Gloria Dawson经过数年的行业调查,在针对房产监护计划的硕士论文中写道:“房产监护行业的发展趋势有可能导致住房合同的不稳定性。”她强调了监护人可在2周内被更换,而实际上时间可能还会更短,相当于监护公司明确告知监护人他们没有任何权益。

Camelot于二十世纪90年代初期在荷兰成立时,就宣称自己提供的服务旨在帮助消费者以更低廉的价格购房,产生的是积极的作用,但其主要目的是为财产保值。直到今天Camelot也表示他们依然“以财产保值为主”,几乎所有的其他监护公司也是如此。

因此,自称有负担能力的住房供应商带有机会主义色彩:只要消费者需要购房,他们就能在市场中获利。

事实上,目前安全公司可以越过住房供应商来为消费者提供住房,此举引发了担忧。Dawson对房产监护的有效性表示怀疑,她认为这种方式具有局限性,监护人在法律上并不是住户,因此他们无法享有住户应有的权益。

Dawson认为,目前许多监护人并没有受到财产安全 的威胁,同时受益于该计划的灵活性。但荷兰活动团体Union of Precarious Tenants提出一项争议,此类公司通过提供负担能力和灵活性来换取住户的权益,房产监护使这些权益价值化,并造成了损害。若房产监护计划进一步参与到住房体系中,这一重要问题就会突显出来,消费者会意识到他们只有一个选择:一些人将很快会因没有住户权益而无法购房。

有证据表明,一些房产监护公司试图进一步模糊安全公司和住房供应商之间的界限。伦敦房产监护公司的Handman表示,他曾与住房部长讨论过为政府住房提供监护的可能性。他说:“伦敦房产监护公司希望政府能意识到并证明房产监护是帮助消费者购房的可靠方式,同时还能帮助政府和其他住房协会减轻负担。”

此举对Dawson敲响了警钟,他认为该建议不可靠, 同时还会埋下隐患。他说:“土地使用权、物理安全以及房屋性能的局限性,意味着房产监护并不适用于大多数消费者。如果你关注目前的伦敦住房改革就会发现, 在安全性、地段和房屋性能方面都主要面向家庭,而房产监护并不能满足这些需求。”

Dawson还指出,地方政府有责任提供适当的公益住房。根据伦敦房产监护公司的计划,大批公益住房住户或将因房产监护而被剥夺真正的住房权益。

尽管如此,但Duis和Dawson都认为应该还有其他更好的方式来解决闲置住房和消费者负担能力不足等问题,同时不会损害住户的合法权益。Dawson说短期合作住房是解决方案之一,历史上曾使用这种方式解决闲置住房。

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华人移民律师刘鹏解读英国移民新政策

每年4月6日,内政部移民政策和实施细则都会进行一轮变动。今年4月6日渐近,内政部又 要动哪儿?哪些人群、机构、行业又将受影响?政策为什么这么变?大选之年,变动反映出英国政府对移民问题怎样布局?

每年4月6日,英國內政部移民政策和實施細則都會進行一輪變動

英语考试只认雅思三一

本科以上毕业证仍为有力证明

2月20日,内政部网站公布了其承认的英语考试成绩名单,仅保留了雅思和伦敦三一学院的英语考试,此前名单在列的培生PTE考试、City and Guilds考试及剑桥英语等本土英文考试全部被毙。2015年4月6日起,申请来英留学者,只能提交雅思或伦敦三一学院的考试成绩。不过表格也明确了过渡期,在2015年4月5日前取得的其他英语考试成绩,可使用到2015年11月5日。

2014年2月,英国爆出托业考试替考丑闻。随后,内政部将提供该考试的美国ETS从 认可的外语考试成绩名单中剔除,并取消了57所私立院校的签证担保人资格。资深移民律师刘鹏(Peter Liu)告诉《英中时报》,在他看来,今年4月后实施的简化名单,无疑是这轮运动的进一步清理。

受华人关注的是,申请永居者亦需提供英语能力水平的证据。此前,英国大学本科以上的毕业证即可证明申请者的英文水平已达到至少B2水平(相当于雅思各项5.5分)。今后,大学毕业证依然可作为英语语言能力证明吗?

刘鹏律师解读说,企业家移民及永居申请,要求申请者英文水平达到B1,即相当于雅思各项4分,远低于英国大学本科学历的英文水平。所以2015年4月6日后,受英国移民局认可的英国大学(大部分university毕业证都被接受,但 college需再次确认)本科以上毕业证,依然可用于这些类别的签证申请。

有英语培训机构专家认为,考试类目精简后,也将清理一批提供不再被需要的考试的培训机构的业务,考生目标更清晰,也算是一项利好。

企业家真实性考察贯穿始终

学生毕业后留英选择“仍有空间”

2013年PSW签证关闭后,Tier 1企业家签证成为一些毕业生留英的重要途径。不过,由于企业家签证易被滥用,这项签证细节一直在完善。2015年4月6日起,该签证政策最重大的变化,是真实性考察将由原来的只针对初次申请者,改为将延续到续签及第五年转永居。申请到签证并不意味着高枕无忧,在持有该签证的5年内,你会一直受到移民局对你 进行的商业活动真实性的考察。

此外,提交商业计划,4月6日后也成为必须。此前这通常都是放到补充材料中“锦上添花”的。可见,对商业计划本身的质量,要求也越来越高了。刘鹏律师建议:对一些有钱但没有创业经验的年轻创业者来说,加入合适的项目成为“英国合伙人”, 成为一个高效的选择。他建议申请者寻找英国政府指定的创业园区及优秀的初创企业,通过合作取得共赢。

有毕业生觉得,PSW取消后,如果毕业后不能立马找到工作,或资金不足无法通过其他途径留下,留英“福利”少了很多。有分析文章认为,和一些国家推出留学生毕业后可留在当地一定时间的举措相比,英国留学优势较先前失去了一定吸引力。对此, 刘鹏律师认为,大部分T4学生签证的非课程时间,学生有权全职工作。以来英读研究生的留学生为例,课程时间为每年的9月到来年的9月,而学生签证的时间会 多给半年,直到第三年的1月底。这多出来的时间,恰恰可以对留学生进行“分流筛选”:有留英意愿、有能力的学生,会早早开始寻找工作机会、创业机会。而事实证明,这部分学生留下来的几率也更高。

刘鹏律师说,虽PSW已关闭,但T5短期工作类型及T1毕业生企业家签证类型,都对留学生开放。英国政府一直致力于将真正的人才留下。这两类签证的开放,恰恰体现了英国政府对“真正人才”定义的升级:相较PSW,仅仅拿到一张毕业证书还不 足以证明你是一个优秀的人才,你需要的是寻找到实际工作机会的能力;或更进一步,有一个好的商业构思,为英国本地市场提供就业机会。

积分制签证被拒将不能上诉

旨在打击滥用上诉权凑永居者

为打击一些持有学生签证者逾期滞留的状况,2014年10月20日开始,内政府针对学 生签证做了重大修改:在境内学生签证或学生家属陪伴签证申请被拒,将不再有上诉权,只能申请行政复议。今年3月2日后,这个影响范围扩大到所有积分制签证 或其陪伴签证。行政复议的申请提出后,移民局一般会在28天内处理;复议不能提交新证据。

有华人担心,行政复议期间在英国待着合不合法?上诉权本是确保公平的,取消掉是不是有 失公平?刘鹏律师分析,行政复议期间,申请人在英国仍然是合法居留。反观之前,部分申请人滥用上诉权,即使由于自身的问题,如提供假材料,错交漏交材料, 对移民法规不了解导致的拒签,许多申请人仍抱侥幸心理去上诉,拖延居英时间,尤其是有永居打算的申请者。在英国,上诉案需要至少3-6个月的审理时间,在 这段漫长的期间里,政府需耗费大量人力物力;另一方面,逾期滞留的申请人也可能会给政府带来相应负担。因此,政府缩紧上诉政策,同时又确保复议权,总体看是公平合理的。

投资移民政策又将调整     

200万镑需提前抵英开户

继2014年11月6日100万镑投资移民“涨价”为200万镑后,今年4月6日起的 变更则是,申请人要先在英国开设银行账户,持有银行账单或证明信,才能提交签证申请。这意味着,过去很多申请人并不需要提前来英做先期准备,以后这一趟是免不了了。利好则是,除“涨价”和资金提前到位之外,新政策取消了投资的补仓要求,从而使整个投资过程更加合理,也相应降低了投资人的资金风险。

刘鹏律师分析说,根据实操经验,“涨价”后会有一段时间的冷静期(2015年第一季度官方数据还未公布),但这个冷静期会很快过去,希望移民英国的高净值人士依然会开始行动。

他表示,从他接触到的大部分移民英国的高净值人士来看,移民英国主要为孩子教育,除此之外,英国的综合实力在全球范围内的排名,也是跟其他国家相比最大的吸引力之一。

政策宗旨:只吸纳 “真正人才”

大选在即:管控移民声浪甚嚣尘上

距英国大选还有约两个月。2月底,英国统计局公布季度性报告:到2014年9月,英国的净移民数为29.8万人,比联合政府2010年上台时的数字高出5.4万。这也是自2005年来最高的数字。数据细化了移民来向:即便受制于复杂的签证限制,欧盟外移民还是进来了4.9万人;而完全可以自由流动的欧盟移民,则来了4.3万人。这给首相卡梅伦先前“没有如果、没有但是,一定要削减至五位数 (10万人以下)”的目标,结结实实扇了个大嘴巴。

牛津“移民观察”机构指出,英国经济增长、失业率降低的表现,使移民削减的目标难以完成。该机构主席玛德琳•桑普顿称,要是英国经济比欧盟别的国家差,移民自然就不会涌进来。

政界纷纷批评首相的目标不切实际,弱化了政府乃至保守党自己的公信力。面对尴尬,政府最大的动作便是拿海外学生开刀,同时,家庭移民和专门来英国蹭福利的那些移民,也受到一定挤压。不过,商界、教育界人士及工党三番五次警告,移民应区分对待:对低技能移民应限制,对非法移民应严格执法。无论如何,驱赶对英国经济尤其是教育产业做出贡献的国际学生,是饮鸩止渴。

安全和移民部部长詹姆斯•布罗肯希尔表示,相比海外学生,更棘手的原因来自于欧盟移民 自由的流动,以及来英后轻松享受到政府福利。首相官方发言人也说,政府将在避免欧盟移民享受到福利和税收抵免上落力,让“来英打工”对他们失去吸引力。不过,对五位数的移民目标,保守党目前仍保持口风不变。

综上,一方面,政府对中国学生和旅游者示好,希望吸引更多的学生和旅客;另一方面,大选在即,各政党管控移民的言论又甚嚣尘上。根据从业多年的观察和总结,刘鹏律师认为,无论哪个政党上台,英国想要看到的都是更活跃的经济、更高的就业率。对学生签证、旅游签证这些没有永居导向的签证来说,更多的短期移民来英,都将促进英国的经济发展及就业率的提升。而另一方面,政府在持续收紧具有永居导向的各类签证类型,如投资签证、企业家签证及工作签证等。这些签证类型的收紧,都将最终对于长期移民进行更严格的筛选,以确保能够留在英国的移民能真正为英国经济做出贡献。今时今日,英国政府对“真正人才”的定义有所升级,不同签证类型的收紧和放松并不矛盾,都出于同样一个初衷。

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意大利房地产市场终于死灰复燃

意大利房地产市场在经历了几年的不景气之后,终于开始回暖,这主要归功于房贷利率的优惠。目前,意大利各大城市房价的下降基本已经停止,成交量开始轻微回升,供给和需求之间的差距减小。意大利几家最优秀的传统银行及网上银行也针对主要的三大类不同人群的贷款需求,做出了相应的贷款方案。

意大利房地产市场在经历了几年的不景气之后,终于开始回暖

房产市场出现转暖三个信号

专家认为,房地产市场熊转牛的几个信号在意大利均已出现:一是交易量轻微增长,二是贷款的申请与发放增长,三是房价下降幅度几乎为零。

意大利房地产市场在经历了几年的不景气之后,终于开始回暖,但是整个市场仍然很脆弱,这是因为市场的巩固需要经济的复苏来支持,现在房产市场的回暖主要是靠向家庭提供流动资金,让其能够以八年来最低的价格购买房屋。

晚邮报报道,房产市场恶性循环结束的信号有三个:第一个信号是2014年的房屋交易量有轻微增长,相对于2013年增长了3.6%,第二个是贷款的申请与发放都增长了两位数,第三个信号是房产市场衰退结束时期出现的典型信号,所有的专家都认同这一点:价格的下降幅度非常小。在几个主要的大城市,至少对于高级公寓,已经停止了。数据显示,供给和需求之间的差距仍然不小,但是对于价格高的公寓而言,供需差距正在减小。

米兰的20个代表区域里,对于装修过的房子,卖方和买房需求的差距为10.3%,对于旧房子的供需差距为16.3%。在市中心黄金地段,或者在拥有经济实惠且质量较高的新建筑的郊区,供需差距为6%,这个数字一般都出现在市场繁荣时期。罗马也与米兰一样:对于已装修过的房子,供需差距为9.9%,几乎在所有区域都一样,而旧房子的供需差距为15.7%。在都灵,对于高品质房子的供需差距平均为8.6%(城中心则为5%),旧房子的供需差距为 12.5%。那不勒斯的新装修过的房子与旧房子的供需差距分别为7.9%及15.4%。这些数据由casa.it门户网站向晚邮报经济版提供。供需差距的统计是通过对比房屋销售刊登广告和客户需求的价格得出的。

意大利各大城市房地产形势

意大利各大城市的房地产市场情况各异,但总体形势开始好转。米兰受世博影响最早开始复苏,但价格仍有小幅下降;罗马市中心区域的房地产价格降幅居首,受到市场青睐;都灵租房市场活跃,房地产价格也在小幅下降;那不勒斯是意大利八大主要城市中唯一房屋交易量和房产的价格都下降的城市。

米兰:价格下降销售增加

也许是受即将来临的米兰世博会影响,米兰房地产市场的复苏为意大利之首:连续七个季度交易量都在增长(年增长5%),2014年末米兰周围地区房屋交易量也开始增长(+2.1%)。但是价格却持续小幅下降。房地产交易所提供数据显示:2014年新建的能源性能良好的住宅价格下降了1.9%,对于最新的、新装修的、年代久远的和有价值的房子,价格下降2.5%,对于旧房子或者有待重新装修的房子,价格下降2.7%。由Nomisma公司统计的一个有趣的数据显示在城市中寻找房子的人中,将近一半的人都会选择购买房屋,而非租住,而在2013年,购买房屋的人勉强超过三分之一。博洛尼亚研究所评出米兰最有意思的房地产方面的创举:在以前的米兰博览会所在地(现在此地的City Life计划已经竣工)有两项举措:博览会酒店将变成一座拥有110个单元的高层住宅楼,米兰前Portello区的ParcoVittoria完工,这里有可能成为AC米兰足球队的球场。

罗马:市中心房价下降

根据Nomisma公司的数据,2014年末罗马黄金区域的房价按年度计算平均下降了3.8%,如果只考虑半年的房价则下降1.4%。买主最青睐的 区域是市中心,因为房价比城市的其它区下降幅度更大(-4.9%),房屋的供需价格的差距也减小了。还需要考虑到的一个方面是:国土局对罗马的黄金区域的房产进行了地域分级,这导致了税收的指数增长,尤其是对于不满足主要住宅的必要条件的房产,这也促进了房屋的销售。罗马最有意思的房地产工程是 Tiburtina火车站区域的重建以及在罗马郊区重建Corviale区的计划。

都灵:租房市场繁荣

都灵,第四季度房屋交易量破纪录地增长了17.6%,全年交易量也因此增长了5.4%,连都灵周边地区交易量都增长了2.6%。Nomisma公布 的数据显示,在2014年下半年,黄金区域(供需差距减少到5%)房价略有上升(+0.2),在城市其它区域房价下降了约2%。

按年计算下降4%。在都灵,四分之三的寻找房子的人都选择租房子,相对于其它意大利城市而言,这个比例相当高,因为都灵是皮埃蒙特大区的首府,这里的大学吸引来很多年轻人,在都灵总是很容易找到房租合理的房子。在Continassa区新建尤文图斯足球队球场的计划是都灵房地产工程中最受瞩目的,这将带给Continassa区新的商机——将建立一个购物中心和总面积为7000平方米的住宅区。

那不勒斯:价格下降交易量下降

那不勒斯是意大利八大主要城市中唯一一个房屋交易量下降的城市(-3.7%),但是全省的房屋交易量显著上升(+5.2%)。那不勒斯作为坎帕尼亚大区的首府,它的问题在于对中产阶层供应的房屋紧缺,所以人们只能到坎帕尼亚大区其它城市购买房屋。2014下半年在市中心及黄金地段,房价下降了 0.2%~0.4%,在其它区域下降了1.4%~2.6%。根据Nomisma的数据:按年计算平均下降3.4%。那不勒斯最受关注的工程是那不勒斯腓特烈二世大学收购了Cirio大区,并将其改建。

银行不同贷款利率大比拼

传统银行和网上银行针对各种类型的借贷人员提供不同利率的贷款。德国品质与金融研究所分析了意大利的传统和网上银行后,到3月4日止,有4家传统银行和3家网上银行的利率为最优惠。

晚邮报报道,传统银行中CariparmaCréditAgricole、IntesaSanpaolo、BancoPopolareeDeutscheBank及网上银行 IWBank,Webank和CheBanca!给需要贷款的客人提供的条件最为优惠,这是德国品质与金融研究所提供的2015年的研究结果。

这项研究针对三种不同类型的潜在债务人—政府职员、自雇人士及单身青年(根据其总额、工作、收入、住房的地理位置、现金出资比例的不同而区分),对比他们的固定及浮动利率的年利率(Taeg)而制定出的分类。数据于3月4日被收集。传统银行中固定利率对三类人群都最优惠的是 Cariparma银行,利率为3.12%至3.47%。网上银行中最优惠的是IWBank,利率为3.3%至3.52%。浮动利率中,传统银行中BNL 最佳,其年利率为1.98%,排名第二的是BancoPopolare,年利率(Taeg)为2.06%。针对第三类人群—单身青年,IntesaSanpaolo获得第一,年利率(Taeg)也为2.06%。

网上银行浮动利率中,对于第一类人群—政府职员,Hellobank!以1.90%的利率拔得头筹。对于第二类人群—自雇人士,利率最低的是Webank(2.08%),对于第三类人群—单身青年,最实惠的是CheBanca!(2.18%)。

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”横贯城铁“周边房价增长82% 直至2018年英国房价预上涨15.2%

据莱坊(Knight Frank)最新发布的一份报告显示,自2008年7月正式启动建设至2014年第四季度,大伦敦地区的横贯城铁(Crossrail)邦德街车站周边步行10分钟范围的房产价值已增长82%,位居横贯城铁沿线个站点周边房价上涨之首,远远超出距离站点超过10分钟行程的43%的涨幅。

莱坊最新的报告显示,在该时期内,横贯城铁沿线车站周边的房价增长都高于周边区域。伦敦中心区车站周边步行10分钟范围内的房价涨幅最高,平均为 57%。莱坊刚刚更新发布横贯城铁指数(Crossrail Index)显示,全线平均而言,每年房价增幅比周边区域的大行情的额外增幅为5%。

伦敦西郊的Acton车站在过去6年内的房价增幅为77%,是伦敦市中心之外涨幅最大的站点,比同区域房价的平均增幅高出33%。

在横贯城铁东部沿线,距市中心距离相同的车站区域,同期增长21%,与各自周边市场相比,平均的突出优势为3%。

横贯城铁西部沿线各站点周边步行15分钟范围内房产的价格与2008年相比,涨幅为28%,同期跑赢周边市场6%。

莱坊预测,从现在到2018年底,伦敦核心区的房价上涨为15.2%,而伦敦整体涨幅预计为18%。预计横贯城铁沿线车站周边的房价涨幅都将跑赢当地市场。

莱坊国际英国住宅研究部负责人Gráinne Gilmore对此评价道:“据我们的调查显示,中心沿线站点的房价将持续走强。然而,在过去12个月内,伦敦“涟漪”效应初步展现,伦敦核心区的周边区域价格强势上涨。这将促进东西部横贯城铁沿线站点房价的额外上涨,尤其是至今表现不佳以及未来几年内将有新房交付的区域。

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英国学生考前临时抱佛脚 失眠成常态

英国学生快要迎来夏季考试高峰,调查显示许多中学生已经开始因为忧虑和压力而失眠。

英国学生快要迎来夏季考试高峰,调查显示许多中学生已经开始因为忧虑和压力而失眠

调查显示,在考试举行前的一个月,每天睡眠只有5至6个小时的中学生人数加倍,许多人说他们因为担忧或压力而失眠。

英国睡眠协会(Sleep Council)询问了1000名青少年发现,有10%的受访者平常日子睡5至6小时,但是考前一个月,睡5至6小时的人增加为20%。

调查还显示,平常日子睡眠6至7小时的人有26%,但考前一个月,能睡6至7小时的人下降为20%。

平常日子能睡7至8小时,或是8小时以上的比例,到了考前一个月睡眠也减少了。

临时恶补

有几乎一半(48%)的受访者承认,他们有时候将必须复习的功课全部集中在一个晚上复习,甚至有7.8%的人表示他们总是这么做。

调查也表明,考试压力影响青少年睡眠品质,有超过四分之一的受访者表示,他们因为忧虑和压力一夜醒来好几次,或是提早醒来。

睡眠协会表示,“调查显示考试压力导致学生失眠,其结果是他们的身心没有获得充分休息,影响他们身体功能和考试时的表现。”

“睡眠充足质量好能促进大脑功能,改善记忆力,白天学习的内容记得更清楚,有利成绩表现。”

英国投资移民新政实施后中国投资者还能购房移民吗?

集深厚文化底蕴、先进教育水平、优美生活环境和领先综合实力的英国,近年来成为最受欢迎的移民目的地之一。然而对于国内的高资产人群来说,投资移民不仅仅在于5年后可拿到英国绿卡投资回报率也其主要原因。是选择投资回报低的政府债券,还是风险较高的股票,以及如何能在通往英国绿卡的路上“名利双收”,成为了大部分有意移民英国人群的重要考虑点。

投资移民基本要求

  • 非欧洲公民
  • 投资200万镑在国债、政府债券、公司或股票市场
  • 5年后申请永久权(满足额外要求)

注:若采取加速路线,则为2~3年

  • 获永居1年后可得英国国籍

过往三年政策变化

  • 投资移民项目自2008年推出至今
  • 期间2014年11月6日起实施新政策:

时间关键节点1: 2014年11月6日

于2014年11月6日起生效的移民新政正式确认投资移民涨价至200万英镑。同时,投资金额的全部都必须用于购买在英正常运营的公司股票或债务,以及英国国债,取消25%资金用于投资房产的选项(100%投资债券和股票);取消投资补仓要求。

时间关键节点2: 2015年4月6日

将于2015年4月6日起生效的移民新政,增加了在提交签证之前必须开设受英国监管的投资账户的要求。同时,进一步确认所有涉及房产投资、房产管理或房产开发的项目都不被认可,商业收入必须由提供产品或服务而来,而非通过房产增值。

2015年政策趋势预测

除投资门槛被提高以及对于真实投资活动的确保,近几年的投资移民政策变动还表达了保守党对于其投资移民项目的目标,即:

鼓励多元化的投资策略,而非以国债为绝对主导的策略(取消补仓要求,鼓励投资者积极投资较高回报较高风险的金融产品);

取消了维持投资市值的规定;

确保投资者在整个投资期中,持有符合要求的投资产品(取消20%用于存款及购房的选项,以及进一步对房产类投资进行限制)。

自2010年5月起英国保守党联合执政,内政部就对移民政策进行了一系列的调整和修补:移民门槛提高,对于来英投资及创业的真实性考察更加严格。保守党对于外来移民的甄选于合理范围内提高标准,体现保守党的一贯谨慎作风。

临近2015英国大选,就目前的形势来看,保守党继续执政的可能性依旧很高,若保守党继续执政,我预计移民政策只会在现有的基础上更加趋于严谨。对于投资者来说,如何在更加严格的签证政策之下,在获得绿卡的同时也获得最大的利益,变成了最重要的问题之一。

那么是否有高回报、低风险又满足签证政策的投资形式呢?答案是有的。

高利益低风险的移民方法:酒店投资

在讨论“购房移民”这种投资方式之前,首先澄清一个概念:投资酒店与购买房产不同。因为酒店将以一个注册公司的形式存在,因此酒店投资属于投资在英的公司,并不属于房产管理、房产开发的范畴,因此在移民条例的接受范围之内。

通过这种途径来英投资的T1 Investor签证持有者,将资金投入注册成为公司的酒店,由酒店提供的服务而产生的利益而获利。

注:不能购买土地来建设宾馆以满足投资移民的申请条件!

近年来,随着英国对外放宽旅游类签证、大量吸引游客,旅游业迅速发展,成为英国最重要的经济产业之一,酒店产业也随之蓬勃发展。对于投资移民申请者来说,投资酒店可谓是一种在移民条例接受范围之内具有可观收益和可控风险的投资方式。

个人建议

英国投资移民签证类型自出台至今,经历了多次政策调整,这也是移民局不断修补法律漏洞、规范签证系统的行为。对于申请者来说,移民申请看似更加困难,但从另外一个角度来讲,更加合理的条款将对已进入英国的移民者的利益起到更全面的保护作用——尤其是对于高资产人群来说,新的移民条例也将确保投资者更好地选取合理的投资方式以保证投资利益最大化。

刘鹏律师专栏全集:

刘鹏诠析英国移民与投资

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38%威尔士各大学留学生毕业后选择创业 创造了1720个就业机会

作为英国的一部分,威尔士有自己独特的文化和历史。威尔士的历史可以追溯到数千年前,据信英国史上第一家大学就出现在六世纪威尔士的格拉莫根。

海外留学生的到来还为威尔士创造了1720个就业机会

选择到威尔士读书除了能给留学期间增添不少独到之处外,坐落在威尔士的各大学在学术和高等教育方面也都有很强实力。

资料显示,坐落在威尔士的大学有11家,其中有10%的学生来自于欧盟以外的国家。在这些大学中,有30家中心被评为优秀、91个专业在研究方面达到四星以上的标准,有66个专业在教学质量方面达到优秀。卡迪夫大学是“罗素集团大学”之一,该组织代表着全英国高等教育最高水准的20所院校。

据一项独立调查结果,在威尔士读大学的学生比英国其它各地拥有更高的生活质量。很多学校的校园都处于风景优美的乡间或海边,地理位置优越。

曾在威尔士读书的名人也不在少数,如英国著名少儿作家达尔(Roald Dahl)、著名艺人汤姆-琼斯、霍普金斯爵士和泽塔琼斯等等。

在2012年,到威尔士读大学的国际学生超过了25000人,他们给威尔士的经济和当地文化也产生很大影响。最新数字显示,威尔士各大学的国际收入达到2.18亿英镑,海外留学生的到来还为威尔士创造了1720个就业机会。

同时,威尔士各大学在对海外留学生的支持方面也受到赞誉,这其中包括就读前阶段和毕业后对留学生的支持。

38%在威尔士读大学的留学生在毕业后选择创业,并通过各种方式在全球范围内,与威尔士建立联系。

斯旺西大学今年秋季即将开放的“科学创新谷”就是一例。该创新谷耗资4.5亿英镑,该大学副校长戴维斯教授(Professor Richard B Davies)评价说,这将“在威尔士更加激励创新和经济发展”。

英国电讯业亿万富翁马修斯爵士(Sir Terry Matthews)就是斯旺西大学的一名校友,他对该校的发展充满信心。

他认为,斯旺西大学将在软件方面培养更多优秀的毕业生和创业者,并将在软件业提升到“世界级”的水平。