投资温哥华特朗普大厦 在城市新地标中享有一席之地

温哥华特朗普大厦,全称为Trump International Hotel & Tower。她的出现,曾是索绕温哥华多年的一个美丽传说,她也是近年来温哥华地产界最轰动的事件。一时间,昂贵与高贵、奢华与时尚、国际化与地标,成为人们聚焦在她身上的关键词,至今,她身后的众多秘密仍然是地产界议论的话题。特朗普大厦选址于市中心最罕贵黄金地段1151 West Georgia,楼高63层,毗邻金融商业区和温市最昂贵的高豪港(Coal Harbour)住宅区,可谓城中最豪华的都会住宅。

城中最豪华的都会住宅,尽享北岸以及温哥华各处美景

超级豪华住宅 Trump International Hotel & Tower® Vancouver (温哥华特朗普大厦)由地产巨人唐德特朗普(Donald Trump)参与开发,由温哥华享有盛誉的房地产发展商TA Global和Holborn Holdings Ltd. 精心打造。2016年,风情万钟、以45度优美扭姿侧身而立的63层大厦将耸立在温哥华市中心。她将是温哥华第二高楼,由著名建筑师艾力克森(Arthur Erickson)设计,大楼随着楼高逐步旋转45度,能最大限度地使用玻璃窗,让住户可尽情欣赏北岸以及温哥华各处美景,每个单位的景色都独一无二。

大厦共耗资3.6亿元,拥有147个酒店房间和218套公寓单元,坐拥温哥华海滨风光美景和北部连绵山峦的雪景。这座仪态万千、优雅无比的大厦将给这个悠闲的城市更添一份别样的高贵气质。

特朗普大厦附近国际名店林立,其别出心裁的旋扭外型势将成为温哥华众所瞩目的新地标。楼外由昂贵的玻璃幕墙构建,环抱高豪港及英吉利湾以至北岸山脉气势磅礴的壮丽景观。室内选材一丝不苟,包括意大利星级名师Antonio Citterio设计的Arclinea厨房、云石及实木复合地板、Gaggenau厨房电器、智能家居设施、华丽浴室等,处处流露精致心思。

提到房地产大亨特朗普(Donald Trump)与他旗下的特朗普大厦(Trump Tower),全球地产界可以说是无人不知无人不晓。特朗普地产及其闻名遐迩的世界一流酒店管理方式,已经成为国际化都市的必须。在纽约、芝加哥、伦敦、迪拜……世界各大主要城市的市中心,大抵都有特朗普大厦伟岸的身影。某种程度上来说,一个城市有没有特朗普,已经成为衡量这个城市是不是国际化都市的重要指标。可以说,从1995年的纽约到世界各大城市再到今天的温哥华,全球每一幢特朗普大厦(Trump Tower)都是其所在城市的地标性建筑,代表着奢华、高尚的卓越品质,也是时尚人群、富有阶层的一大身份象征。

随着2013年特朗普(Donald Trump)宣布进军温哥华豪华公寓市场,与温哥华地产发展商Holborn Group及Ta Global联合招开记者会,确定在温哥华市中心West Georgia St. 1100号路段, 合作推出以特朗普为名的超豪华酒店式公寓大厦,温哥华特朗普大厦(Trump Tower)的一举一动都备受外界的关注。

她的出现,曾是索绕温哥华多年的一个美丽传说,她也是近年来温哥华地产界最轰动的事件
特朗普大厦的出现,曾是索绕温哥华多年的一个美丽传说,也是近年来温哥华地产界最轰动的事件
一时间,昂贵与高贵、奢华与时尚、国际化与地标,成为人们聚焦在她身上的关键词
一时间,昂贵与高贵、奢华与时尚、国际化与地标,成为人们聚焦在她身上的关键词
特朗普大厦选址于市中心最罕贵黄金地段1151 West Georgia,楼高63层,毗邻金融商业区和温市最昂贵的高豪港(Coal Harbour)住宅区,可谓城中最豪华的都会住宅
特朗普大厦选址于市中心最罕贵黄金地段1151 West Georgia,楼高63层,毗邻金融商业区和温市最昂贵的高豪港(Coal Harbour)住宅区,可谓城中最豪华的都会住宅
2016年,风情万钟,以45度优美扭姿侧身而立的63层大厦将耸立在温哥华市中心
2016年,风情万钟、以45度优美扭姿侧身而立的63层大厦将耸立在温哥华市中心

申请加拿大探亲签证详细攻略

对于申请加拿大探亲签证的中国公民,是有相关规定的。能够获得探亲签证的中国公民包括:

1. 申请签证的公民的配偶,在加拿大定居、工作、学习、访问等。
2. 申请签证的公民自己或者配偶的下列亲属在加拿大定居、工作、学习、访问等:
1)父母(包括养父母)、子女(包括养子女)及兄弟姐妹。
2)祖父母或孙子女。
3)旁系亲属如叔伯、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹以及姑亲、姨亲、舅亲者(但是签证率相对直系亲属较低)。

如果孩子在加拿大留学,家长在以下情况下容易获签:
1)在探亲签证容易获签的月份申请,即每年的10月到次年的2月;
2)有充足的探亲理由(孩子离开自己至少3个月或半年以上);
3)国内有稳定的亲友工作或事业(即约束自己回国的理由越充分越好);
4)无加拿大拒签史。

不少申请人认为,自已在中国的条件很好,去加拿大只是看望一下家人,根本没有移民或滞留加拿大的倾向或想法。但是,申请人需要明白的是,申请加拿大签证是没有面试的,申请人是没有机会与签证官面对面的沟通。签证官只是从申请人所递交的材料当中来判断申请人是否有足够的经济能力来支付去加拿大旅游的费用,申请人是否有足够的原因在旅游结束后会回到中国。所以准备好充足的申请材料,并让签证官在最短的时间内对申请人的条件有一个很快、很好的判断是非常关键的。

对于加拿大政府而言,因为加拿大有比世界上任何国家都宽松的难民政策,所以加拿大移民局担心,访问申请人一到加拿大,就走“捷径”申请难民,会对加拿大社会及移民局带来很大的负担,所以一定要把嫌疑不走的人堵之门外。

什么样的申请人容易获签呢?那主要看加拿大的邀请和担保人的经济能力及申请人的自身条件。

一般来说,加拿大的邀请和担保人要有较高的收入及报税,一般来说,邀请人如是四口之家,要邀请国内的兄弟姐妹中的一个人来探亲,那么邀请人的家庭年收入最好要达到四万八千,当然越多越好。国内的申请人自身的条件也不容忽视。申请人最好生活在大城市,有家庭,有子女,有一份稳定和收入高的工作,有房产,有较多的银行存款或可观的投资。最好还有出国旅游的记录,去中国香港或新马泰旅游已不具有说服力,最好是去过日本,澳洲或欧洲等国家。最好是没有加拿大拒签史。总之,申请人在中国一定要有较强的经济实力。如果申请人有很强的经济实力,那未对邀请和担保人的要求就会降低。加拿大驻中国大使馆最近又对在过去五年内来过加拿大访问的申请人也放宽要求,即不需要邀请和担保人也可以申请访问签证。

签证官会视情况给申请人在1到6个月不等的加拿大居留时间。一般来讲,只要邀请人收入足够,探亲签证被批准的几率很高。被拒的主要原因之一是移民倾向,如果是这条理由被拒,再申请时,应该提供房产证明、社会关系证明,如在某些机构担任职务等,以表明申请人有足够的理由一定会回到中国,而不会滞留加拿大不归。

此外,探亲签证最好购买往返机票。持探亲签证的人进入加拿大海关时,海关人员通常会仔细检查这类人的入境签证,还有可能会要求出具机票。如果是一张单程机票,加拿大海关人员会对你的这种做法不满意,结果如何因人而异。

中国公民办理加拿大探亲签证,最让人头疼的就是繁杂的材料准备工作。

具体说来,签证需要准备的材料有:

  1. 填写完整的“临时居民签证申请表 (IMM5257)”。年满18周岁及以上的随行子女必须填写其各自的申请表格。
  2. 申请人及每位年满18周岁及以上的随行家庭成员完整填写的“家属表和教育及就业细节表”。请用中英文或中法文填写。
  3. 申请人及每位随行的家庭成员每人需递交三张相同的在最近六个月内拍摄的彩色或黑白照片,背景为纯白色或浅色。
  4. 申请人及每位随行的家庭成员的有效护照原件。每本护照须包含除最后一页外的至少一整页空白页,且护照必须在行程前至少六个月有效。
  5. 两份用中文写有申请人现住址的粘性贴纸(无需信封)。
  6. 以现金支付正确的申请受理费。受理费不予退还。
  7.  如有第三方人士帮助你准备此次申请,请填写代理人信息表(IMM5476E) 。
  8. 18岁以下的申请人需有其未随行父/母出具的同意其旅行的父母同意函,此函应包含申请人旅行日期及其父母联系方式等信息。
  9. 如果在职,使用印有公司抬头信笺、由雇主签字的准假信原件。需要包含的信息有:申请人的姓名、职位、目前收入及起聘日期;用中文注明的雇主全称和地址,以及电话和传真号码。
  10. 如果退休,要有说明申请人养老金的退休证明。
  11.  如果申请人为学生且于非学校假期期间旅行,需要一份学校出具的确认其在读及良好表现、并同意其缺勤的信函原件。
  12. 显示过去若干月中财政历史的银行文件原件(如存款证明、存折等)。
  13.  在中国的资产证明 (如房产证原件、车辆登记证原件等)。
  14.  与加拿大邀请人关系的证明(如出生证复印件、结婚证复印件、信函往来证明的复印件等)。
  15. 说明访问目的及访问期限的邀请信。
  16. 邀请人居所内的人员详单。
  17. 邀请人的公民或移民身份文件的复印件(如学习许可、工作许可、双面复印的永久居民卡等)。
  18. 邀请人的收入及财政状况证明须为来自于加拿大的独立第三方性质的文件,可靠并且易核实。
  19.  如果邀请人在加学习,需要校方出具的录取信。

======== 补充阅读1:2013年网上成功申请父母多次往返探亲签证过程 ========

大家好,上月我在网上成功替父母申请到多次往返签证。其实父母探亲和延期都可以直接在CIC网上申请,下面给大家介绍一下过程,希望对大家有所帮助。

网上申请签证有方便快捷的优点,可以省去父母很多的麻烦。网上申请的流程包括:CIC网站注册帐户、上传申请材料、安排体检以及寄送护照等流程。本文详细介绍了各个流程具体操作步骤和注意事项。希望对您办理网上申请签证有所帮助。

在网上申请时,请大家仔细阅读每一个问题,每一个问题的解释,以便更准确更快捷的网上申请。

第一步 在移民局的网站注册,并按要求上传资料

1、登陆:http://www.cic.gc.ca/english/e-services/mycic.asp

进入网站后,单击网页右下方的“GCKey Log In”进入。

进入网站后,单击网页右下方的“GCKey Log In”进入。

2、进入后单击网页左上方的“Register”,输入User ID和密码log In,如果已经注册过,可以直接登陆。第一次需要点击Register注册。

进入后单击网页左上方的“Register”,输入User ID和密码log In,如果已经注册过,可以直接登陆。第一次需要点击Register注册

3、进入后选择“I accept”。然后开始注册个人帐户信息。

进入后选择“I accept”。然后开始注册个人帐户信息

4、所有(required)都需要填写,然后选择继续。

所有(required)都需要填写,然后选择继续

5、进入以下界面:

进入以下页面

6、如果没有Client ID,选择No。

如果没有Client ID,选择No

7、填写申请人的基本信息。(如果是父母申请探亲签证,这里填的是父母的信息)

填写申请人的基本信息

8、设置安全问题,所有问题全部填写。

设置安全问题,所有问题全部填写

9、填写方便联系你的Email地址。

填写方便联系你的Email地址

10、Save后,会出现以下界面,在网页下方点击“Apply online”进入下一页面。

Save后,会出现以下界面,在网页下方点击“Apply online”进入下一页面

11、点击apply online,会出现两种选项,如果已经有personal checklist code,可以直接输入以下空格,继续;如果没有这个code,需要点击 Don’t have a personal checklist code。

点击apply online

12、点击Don’t have a personal checklist code,会出现以下展开界面,再点击Determine your eligibility and apply online。

点击Don’t have a personal checklist code

13、进入以下申请窗口,每个问题都有下拉选择菜单,回答每个问题,共好几页,都是一些简单的,general的问题,不涉及很多详细的信息。(注意,这里填的都是申请人信息)

进入以下申请窗口,每个问题都有下拉选择菜单,回答每个问题

14、每一页上,都有Modify my Answers的选项,可以点击修改前面的问题,如果按电脑浏览器上的返回键,有时不行。

每一页上,都有Modify my Answers的选项,可以点击修改前面的问题

15、全部回答完后,会出现以下界面,对你的回答进行了汇总,也可以点击Modify对前面的问题修改。

全部回答完后,会出现以下界面,对你的回答进行了汇总,也可以点击Modify对前面的问题修改

16、下一个页面介绍如果网上递交申请。

下一个页面介绍如果网上递交申请

17、点击继续后,进入申请材料的主页,上传文件界面。

点击继续后,进入申请材料的主页,上传文件界面

18、注意事项:

填写申请表格,上传文件。所有的表格都可以在此页直接点击下载填写。每一项内容只能上传一个文件,可以使用adobe arobat对文件进行合并归为一个文件。例如,在proof of means of financial support这一项里,需要将申请人的财务状况证明材料,工作收入证明,邀请人的税表,个人财产状况,工作收入证明等合并为一个大的文件,然后才能上传,合并完后的文件大小不可超过4mb。

备注:在document name和options之间有个小问号,点击可以看到对此项内容的解释说明。

主申请人需提供的材料:

1.IMM5257 表(此表在电脑上填写,填写完毕后点击valid确认,填写完毕后检查无误后直接上传,无需签字)
2.Marriage Licence/certificate主申请人的结婚证 (先翻译结婚证,再扫描结婚证原件和翻译件)
3. IMM5465 家庭信息表(此表在电脑上填写,填写完毕后打印签字,再扫描上传。签字时请用黑色笔)
4. Itinerary, Travel 旅游信息 (扫描机票预订信息。如果可以,提供在加国的旅游行程安排)
5.Purpose of Travel-other 旅行目的 (此项可以是申请人写给大使馆的保证信或婚礼邀请函等)
6.Passport or travel document 护照或旅游文件 (扫描护照信息页,若有其他签证记录,也需扫描)
7.Proof of Relationship 亲属关系证明 (公正亲属关系,公正邀请人的结婚证书,中英文)
8.Employment letter 雇用信
9.General Education and Employment Form 教育及工作信息表 (打印此表,人工填写,所有内容均中英文填写。填完后签字,扫描上传)
10.Invitaion letter 邀请函 (邀请父母来加的邀请函)
11.IMM5713 代理人表
12.Proof of Income 收入证明 (收入证明需要用有单位名称的信纸开具,中英文各一份。签字盖章后扫描上传)
13.proof of means of financial support财产状况证明 (此项包括主申请人,副申请人,邀请人及家属的缴税、工作收入等财政状况,所有中文材料需要有英文翻译,银行存款证明开具近期6个月的即可)
14.Digital Photo 照片 (上传照片的电子版JPEG格式 。彩色照片,照片尺寸35*45,前额到下巴在31到36之间。图像的长*宽约为420*540,电子版文件大小不小于60kb,图像脸在正中,露出前额和耳朵及上肩)
15.Schedule 1 (5257表格的附表,电脑填写,完毕后点击validate上传)
16.Add Letter of Explanation (解释信,根据个人情况决定是否写。申请爸妈签证时我没有提供)

副申请人:
1.IMM5257 表(此表在电脑上填写,填写完毕后点击valid确认,填写完毕后检查无误后直接上传,无需签字打印扫描)
2.IMM5465 家庭信息表(此表在电脑上填写,填写完毕后打印签字,再扫描上传.签字时请用黑色笔)
3.Passport or travel document 护照或旅游文件 (扫描护照信息页,若有其他签证记录,也需扫描)
4.Digital Photo 照片 (上传照片的电子版JPEG格式 。彩色照片,照片尺寸35*45,前额到下巴在31到36之间。图像的长*宽约为420*540 ,电子版文件大小不小于60kb,图像脸在正中,露出前额和耳朵及上肩)
5.General Education and Employment Form 教育及工作信息表 (打印此表,人工填写,所有内容均中英文填写。填完后签字,扫描上传)
6.Schedule 1 (5257表格的附表,电脑填写,完毕后点击validate上传)
7.Add Letter of Explanation (解释信,根据个人情况决定是否写。申请爸妈签证时我没有提供)

全部上传完毕后即可转到下一步进行支付,接受加国的信用卡支付,中国的信用卡需要开通了国际货币业务。“We accept Visa, MasterCard, American Express and certain prepaid credit cards”

一般情况下,完成后的第二三天使馆会给你发确认邮件,请登陆CIC网站查看信息。处理时间一般为5天,我的是第四天接到要求寄护照的信息。我当时使用的EMS邮寄的护照。需要将使馆发出的护照邮寄信息表打印出来,连同护照原件,个人的可粘贴的邮寄地址(2份,邮编,地址,联系人名字和电话)一同寄出。之后就可以等待护照寄回了,一般需要四五天的工作日收到,使馆是用EMS寄过来的。

收件人及地址(有朋友说地址已更改,所以请大家按照邮件通知的地址邮寄护照等文件)

终于写完了,写得也不是非常详细,但希望对大家有帮助,算是送给大家的新年礼物:)

后续补充:

1、注册登录信息均是申请人的情况,而不是邀请人的情况。子女可帮助完成。
2、如果邀请人在国外,国内的父母无法扫描自己的文件,还是建议亲自递交签证材料。
3、网上申请的表格填写的内容与亲自递交所填表格基本上一致的,家园有许多前辈就给大家提供的经验和tips,所以填写的具体细节我没有做解释说明,请大家谅解哈。需要重复的一点是,网上申请时的表格都要在登陆网上帐户后的申请主页直接点击下载填写,因为在其他地方下载的表格在这里无法上传。
4、所有上传文件格式可以是PDF, JPG, TIFF, or PNG (Image), DOC or DOCX。
5、关于代理人的问题,我来说明下。由于不管是多少人申请签证,只需要主申请人一个人来填写所有内容,其他涉及到副申请人的信息就由主申请人代理填写了,因此产生了代理人。
6、申请超签注意事项:可以上传医疗保险单到 Itinerary, Travel里。

第二步 接到体检通知,安排体检时间申请

如果申请的是超级签证,基本上会要求体检(现在体检可以安排在递交材料以前,具体要求请与就近的体检中心联系);而其他签证类型,则有可能没有要求体检,而是直接要求寄护照。

申请资料上传以后,最快几天就会收到体检通知,有的可能时间会较长一些,视申请人的情况而不同。通知体检通知的信息会发送到注册时输入的电子邮箱中;有时通知会在垃圾邮件里面,而不被注意到,有人因此而耽误了体检的时间,所以,要对受到的邮件(包括垃圾邮件)多加注意。同时,为防止这类事情的发生,应经常到CIC注册的帐户中查询有否通知。收到邮件提示以后,到CIC的帐户中将体将通知表格下载或打印出来,然后帮助父母安排就近的体检中心体检。下面以一个实例来说明体检需要注意的事项:

——————-引用开始————–

咱爸妈的体检安排在2013年10月16日(下周三)上午11点。

地点:西安市未央区文景路17号 长安医院B楼1层 移民体检中心 联系电话:029-86187071
如果坐高铁去,可以坐地铁到医院,路线是地铁高铁站口进站,到图书馆站下车即到。

体检注意事项:早上11点体检,需要空腹(不要吃饭)

需要携带的资料:
1、爸妈的体检表(在这份邮件的附件中)一人一份,打印出来带上;
2、带上护照和身份证原件,同时需要各复印一份护照带照片页;
3、每人两张白底的2寸照片(把申请签证时照的照片打印出来即可);
4、体检费用每人1700元人民币。

另外,和咱爸妈商量一下,安排购买去西安的车票,看是当天去还是提前一天去。
最好把这封信也打出 来,让爸妈备查。

—————-引用结束—————–

第三步 接到递交护照的通知 ,安排寄送护照

接到递交护照通知,说明已经成功申请到签证了,接下来就是安排支付护照处理和邮回费用,并寄出护照和其他要求的资料。下面以一个真实的申请超级签证的例子作为注意事项的说明:

—————-引用开始——————

咱爸妈的签证都获批了,现在有几件事情需要办理:

1、缴纳递交护照和回寄费用,每人219元人民币,共438元,这些费用可以在郑州直接缴纳,收据和护照一起寄走。在交款收据上注明“***和***递交护照和回寄费用”。
交款开户银行:中国银行北京使馆区支行
帐号:342 860 268 969
帐户名称:北京双雄对外服务公司签证代理服务中心

2、这封邮件的附件一、二是通知爸妈通知寄护照的信,把她们打印出来。第三个附件是告诉签证中心的回邮地址,也把打印出来(打印前把地址和邮编核对一下)。

3、上面打印的文件(爸妈的通知寄护照信各一封、回邮地址)、交费的收据和爸妈的护照通过EMS(特快专递),邮寄到下面的地址(留好收据以备查):

北京加拿大签证申请中心
东城区东直门南大街11号中汇广场A座12层 邮编:100007
热线电话: 010-57636878
把这封信打印出来,寄出前核对一遍。

———————引用结束——————-

一般情况下,一周左右就会收到贴有签证的护照。整个申请过程就顺利完成了。

请大家仔细阅读注册申请过程中出现的每一句话,好好研究网上申请。现在看看大家问得大家问题,我觉得网上申请真的没有想象的那么复杂。
好了,目前只能想到这里,有问题大家再问吧

======== 补充阅读2:加拿大十年多次往返普通探亲签证申请攻略 ========

最近一段时间,小编从不同渠道得到这样一个消息:受“超级签证”的影响,加拿大移民部目前放宽了普通探亲签证或商务签证的时间期限。如果你申请多次往返签证,符合要求的申请人一般都能得到8-10年有效期的签证,成功率相当地高。虽然申请普通签证没有购买保险这一个强制条件,但也需要准备众多材料。那么,申请人都需要准备哪些材料才能一次成功地申请到加拿大十年多次往返普通探亲签证呢?先请看以下文章详解:

2012年4月27日父母拿到加拿大十年多次往返普通签证。从网上得到很多帮助,现在跟大家分享自己的经验。

一、父母需要准备的材料
1、IMM5257表
父母分别填写完整的“临时居民访问签证申请表(IMM5257)”。将表格下载到电脑里,用Adobe Reader在电脑上填(严格参照签证中心网站提供的Sample样板表填写),在生成条码之前可以保存,可以修改,(但是生成条码后也可以更改其中的某些项目,例如住所,重新打印此页即可);最后确证后,选择Validate,再选择英语版本,再选择单次还是多次探亲,选的是多次,即Multiple。选择Validate后,它会自动检查填写项目是否合格。初次填写的女儿在加拿大地址是其住所,结果被判为不合格,反复修改也不行,最后填上她工作单位的地址,包括了工作单位名称,反倒合格了,但是女儿检查完毕说这不行,必须填写住所,用复制粘贴功能,行了。

2、IMM5645表
父母分别填写“家庭信息表(IMM5645)”,使用中英文填写姓名,在电脑上填,不能保存,填完即打印。

3、教育和就业细节表Education and Employment form
父母分别填写,使用中英文填写。该表从网上下载后,无法在电脑上填写,有网友说可以使用Foxit PDF Editor这个软件填,虽然麻烦点儿,但保证了所有的表都是电脑填写,方便签证官看,手写的字再怎么好,也比不了电脑打出来的美观清楚。但是下载安装了,却不会使,最后还是手填的。

4、照片Two identical photos of applicant
父母每人递交两张相同的在最近六个月内拍摄的彩色或黑白照片,背景为纯白色或浅色。要求相片外框大小为35毫米X 45毫米。但是中国护照上的照片可以顶用。每张照片后面以拼音注明姓名及出生日期(日/月/年)。没照片可以在签证中心现照。

5、护照Passport
父母的有效护照。每本护照须包含除最后一页外的至少一整页空白页,且护照必须在行程前至少六个月有效。新护照首页和尾页要复印。

6、单位准假信Certificate of leave(退休的不用准备这个)
在职的,要使用印有单位抬头信笺、由单位人事处盖章经办人签字的准假信原件,包含以下信息:父亲(母亲)的姓名、职位、目前收入及起聘日期,医疗待遇,计划出国和回国时间等;以及用中文注明的单位全称和地址、电话和传真号码。

7、银行存款Bank account
显示过去若干月中财政历史的银行文件原件(工资单活期存折、定期存款的银行证明、活期存折要打印之前6个月的明细—活期明细没给盖章。如果工资单没有存折只有银行卡的,要复印银行卡)。

8、资产证明Assets certification
在中国的资产证明(没有房产证,提供了购房合同、车辆登记证、汽车保险单、行驶证,都是原件及所有翻译件。购房合同只翻译有关甲方乙方、房产位置、面积、单价及总价的部分,用了一页纸。文件有英文标识的,不用翻译件,例如行驶证和汽车保险单)。

9、关系证明Certificates of kinship
与女儿关系的证明(女儿身份证复印件、父母身份证复印件,都是A4纸两份,还有户口本原件、2006年女儿留学时办的户口本公证件和家庭关系公证书,及身份证翻译件,A4纸打印,还有照片)。

10、回国约束材料Guarantee for return to China
(1)准假信里有公费医疗的说明。
(2)曾经出国的说明。父母以前出国的国家、时间、照片(美国、德国、法国、澳大利亚、西班牙、希腊、英国),照片下面用英文说明。
(3)家庭合影照片。跟女儿的,跟亲戚的,跟小狗的,英文注明人物姓名及相互关系,所有照片,都粘在A4纸上,英文打好说明书剪贴在照片下方。
无须自备粘性贴纸,审核员给,现填父或母的中文姓名,住址,邮编,不是用于邮寄,而是大使馆用。无须制作checklist,审?

加拿大公民入籍考试总结

你了解加拿大入籍考试吗?不管你已经考过还是即将要考,今日,居外带你走近参与过加拿大入籍考试的同志,希望从Simon那里能够让你获得一些有用的信息。

加拿大公民入籍考试总结

要带去的文件:
护照(包括过期的)
护照复印件(只复印第一页就可以,过期的护照也要复印)
枫叶卡
移民纸
2个ID证件(驾照,健康卡)
粉色的纸(邮给你的考试时间地点的那2张纸)
不用带出生证明

流程:Simon的自述

应该是下午4点的考试,我是提前半小时到的。感觉在场的阿叉和亚洲人比例一半一半。趁着半小时赶紧又复习了一下。4点准时一个白人考官进来组织大家排队登记进考场。进入考试房间后,一个黑人考官详细讲解了怎么填写答题卡,考试流程和注意事项。之后发考卷,考官又帮忙检查了每个人的答题卡,最后开始考试正好在4:30。

我是自我评价是个很稳妥的人,所以翻开考卷后并没有急着答卷,而是从头到尾每一道题和选项细细看了一遍。当我看完第一遍的时候答案已经有数了。这时候也已经有人交卷了,然后我才开始真正的做题。又10分钟的时间,答题卡已经涂完了,这时候三分之二的人都在纷纷交卷了,我很平静的开始了第三遍检查。直到考官提醒还有最后5分钟的时候我才交卷,这时候我心里已经有全对的把握。出来后麻麻着急的问我,怎么这么长时间。然后我演技爆发,装作很失望的表情。麻麻看我这个样子更着急了,最后我才说,“哎,很可惜,我好像要全对了”。麻麻就疯了。

之前有人在帖子说,答题快慢和等面试时间是没关系的。出来的早,不一定就面试的早。但我不知道是不是因为出来的晚,面试也真的很晚。一共6个面试官,5个白人,1个亚洲人,都是女生。等我面试完后,有两个面试官已经没事做等下班了。期间大概等了1个半小时左右。有一个面试官很快,不到10分钟一个人;亚洲面试官最慢,半小时一个人,其他面试官大概15分钟一个人。感觉亚洲面试官和另一个年龄大的面试官比较面无表情,其他面试官都笑的很开心,尤其是我的面试官,戴眼镜的女生,很爱开玩笑,很可爱。最后走出考场在晚上6:40左右。总之我感觉我今天真的特别顺利和幸运。

今天的没听说有谁没过,但中间有个小插曲,应该是有个人没过。我麻麻在等我考试期间因为着急,见到有中国人出来就去问一下情况。其中有一个说粤语也会说国语的姐姐出来后就往门口走了。麻麻就过去问她考完试就可以走了吗?她说是啊。麻麻接着问,不是还要面试?她说不用,考完就可以回家了。然后她就真的走了。我出来后麻麻就问我到底要不要面试啊?我说当然要啊,也许人家只是出去买个东西什么的。但我记起面试的时候,面试官喊一个中国人的名字,喊了至少5次,都没有人上前,结果就跳下一个了。我们最后走的时候那个姐姐都没回来,不知道她怎么办了。

所以在这里提醒大家,考完试一定要面试啊!其实笔试前考官已经说得很清楚了,就算你没听太懂但考前看网上的攻略也应该知道没有考完试就回家这一说的啊!所以大家切记啊!

复习方案和考试内容:

我考试前就花了半天把书大概看了一遍,这个过程中跟着一个网友的总结把考试重点都画下来了。之后我就一直复习画的重点和做题了。

感觉比较有用的考试网站就2个:

2013年后入籍考试真题总结:http://www.bestknew.com/thread-4051-1-1.html
做模拟题的网站:http://www.v-soul.com

考试前我最怕的就是遇到几几年发生什么事,某某某是谁,哪个省盛产什么之类的题。因为这种题真的要靠死记硬背,但我真的懒得背。其它题其实可以根据排除法或者理解着做。结果考试的时候超幸运,年份的题只考了1922年重建的建筑,人物题只考了Sir John Alexander Macdonald是谁,省份题也只考了最东边的省份是什么。而这些都是最基础的。

之前看网友说,最近考试变难了,因为会换种方式问问题。但我觉得只要能看懂问题和选项其实都超简单,反正我做题遇到不把握的都是用排除法,因为我感觉出题人真的挺故意让人能答对的,很多错误选项都错的特别明显。实在看不出来答案,我一般都会猜句子最长,里面有最多单词我不认识的那个选项,90%是正确答案。

这次考试出的题:

1, 加拿大冬季的official运动 —— hockey
2, 从East到West走过的第一个省 ——Newfoundland and Labrador
3, Acadians是谁 ——descendants of French colonists in Maritime
4, 为什么英语和法语都是加拿大的official language —— they both settle Canada 那个选项
5, The great majority of Canadians identify as Christians —— True
6, Remembrance Day是纪念什么的 —— 答案太长了,在22页第一段第一句话就是了。
7, three key facts about Canada’s system of government —— federal state, parliamentary democracy, constitutional monarchy
8, Judiciary包括什么 —— Supreme Court of Canada, Federal Court of Canada, Provincial Courts (29页)
9, 选举资格 —— 18岁,加拿大公民
10, Everyone is innocent until proven guilty —— True (36页)
11, 1922重建的建筑 —— the Parliament
12, 符合Official Languages Act内容的是 —— 答案见39页
13, NAFTA是 —— Mexico,USA,Canada的Free Trade Agreement (42页)
14, 75%的人工作在什么行业 —— Service Industries
15, Sir John Alexander Macdonald是谁 —— First PM
16, West Coast的省份 —— BC
17, 成为加拿大公民后 —— 可以申请护照
18, 不好意思,剩下的想不起来了。
这次楼主真的运气很好,题都是最基础的题。

面试

我是一点都不担心,因为毕竟在这边这么多年了,而且网友也说都会是最基础的问题。面试下来也真的是这样,像唠家常地和面试官说话,一点也不紧张。而且我的护照很简单,这几年只回国四五次,申请公民之后才去过几次美国。所以面试官基本没问我护照问题,只和我聊我的近况。因为聊得太生活化了,所以只记得几个有关的问题(见下)。根据我的经历,我觉得面试的时候不要想成面试,就想成你对面的那个人想和你交朋友,所以问一些问题了解一下你。而且要多说,给面试官少说的机会。

面试的问题:

因为我是学生,问我什么学校,大几,什么专业,让我解释一下我的专业。
毕业后有什么打算。
最近两年去哪玩了。
去美国一般都多久,去纽约玩了几天。
家里有没有兄弟姐妹。
平时兴趣。
让我解释了一个护照上美国转机的印章。
对police有没有什么问题。
最后给我看我的答题卡,20道全对。面试官表扬了楼主,我傻兮兮地说,我有一道题不确定我能对,但是我猜对了。
之后我又问了她等宣誓期间回国的问题。因为我已经订好12月回国一个月了。她说一个月应该不受影响,但保险起见,最好打粉纸第二页上的电话告诉他们一下,这样他们就不会给我在回国期间安排宣誓。

我们从Simon那里获得了一些重要的信息,也预祝正在为考公民做准备的同志们都会通过!

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2014年加拿大房价最昂贵的十大城市

根据加拿大房地产协会最新的全国房屋销售数据。9月份加拿大房屋销售持续走强。与去年同期相比房屋销售增长超过10%,价格平均上升了5.9%。截至今年9月,加拿大房价最高的十大城市如下:

10.萨斯卡通

2014年9月平均房价:333,888加元

比2013年9月: – 1.3%

售出的单位数目:592

萨斯卡通

9.基奇纳 – 滑铁卢

2014年9月平均房价:338,917加元

比2013年9月:+7.2%

售出的单位数目:565

基奇纳 – 滑铁卢

8.渥太华

2014年9月平均房价:357,753加元

比2013年9月:+2.6%

售出的单位数目:1,144

渥太华

7.埃德蒙顿

2014年9月平均房价:367,381加元

比2013年9月:+5%

售出的单位数目:1,778

渥太华

6.汉密尔顿 – 伯灵顿

2014年9月平均房价:411,699加元

比2013年9月:+5.4%

售出的单位数目:1,227

汉密尔顿 – 伯灵顿

5.卡尔加里

2014年9月平均房价:461,099加元

比2013年9月:+5.8%

售出的单位数目:2,837

卡尔加里

4.维多利亚

2014年9月平均房价:509,667加元

比2013年9月:+4.7%

售出的单位数目:544

维多利亚

3.菲沙河谷

2014年9月平均房价:520,477加元

比2013年9月:+5.8%

售出的单位数目:1,344

菲沙河谷

2.多伦多

2014年9月平均房价:573,676加元

比2013年9月:+7.5%

售出的单位数目:8,051

多伦多

1.温哥华

2014年9月平均房价:836,735加元

比2013年9月:+6.4%

售出的单位数目:2,965

温哥华

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由房贷利率和移民数量透视加拿大2015房市走势

2014年加拿大房市的情况已基本尘埃落定。2014年的房市,仅就多伦多的情况而言,终归没有让太多人心想事成。相对往年略显稀少的二手房源注定今年能买到房的人也少,整年持续高升的房价也让很多人最终未能果断上车。除了兜里怀揣着足够银弹的富裕人家,普通老百姓要么降低标准,要么依然在蠢蠢欲动中延续着购房的梦想。

由房贷利率和移民数量透视加拿大2015房市走势

而在新楼销售方面,2014年的楼花销售仍然进行得如火如荼。几个在多伦多以北新开盘的独立屋楼花引发了人龙没日没夜地排队领号的壮观景象。而在市中心推出的好几个公寓楼盘都达到了预期的销售计划,并超额超量地完成了开发商的指标。这都印证了2014年初各方对新屋价格和销量持续走高的预测。

不过,新楼销售哄抢度高也从侧面说明,其实投资人和大众都一样,对于二手房市场能否持续上行是抱有怀疑态度的,与其争抢不知道是否已经接近峰顶的二手楼,还不如出手那些从原始价买入,只要实体房一建成就能坐享升值成果的楼花。在没有太多稳健的投资渠道的实际情况下,将钱投入房市仍是大部分人最佳的投资选择。

2014年,很多事都已尘埃落定。但即将迎来的2015年,仍是可以给予大众满满的希望。

根据近日加拿大房地产协会所发布的关于2015年加拿大整体房产市场发展的预测数据,从整体上看,2015年加拿大房价预期将会增长0.7%,但销售量就会出现微量的下滑约为0.4%。总的来说,2015年的房市仍是趋于平衡地发展。对于目前的情况来说,要想2015年房价能下调的机会几近为零,只要能保持,对于想要追赶末班车上车的人来说已经是最好的情况了。但是预测毕竟只是预测,真正的情况还待实际因素决定。以下几项因素作为重要参考用于考究2015年多伦多的房市走势极为有帮助。

1.房贷利率

众所周知,就是因着加拿大这几年房贷利率一直维持在历史最低水平,才引发了普通大众和海内外投资客纷纷进入加拿大房地产市场的热烈效应。尽管这两年内,房贷利率即将大幅上调的声音此起彼伏,但最后都没有真正发生,稍微的上调也在置业者的可接受范围内,所以对于房市也没有造成多大的影响。但是,同一时间,房价并没有维持在同一个水平之上,这几年来房价已经以飞速增长到了一个偏高水平,如果在房价最高的时候再遭遇利率提高,大众是否仍然能够承受双重重荷呢?

当然,加拿大政府历来以“心系民生”而闻名,为了保障不会重滔美国房贷危机的覆辙,政府会持续出面干预房贷对房市所引发的毁灭性打击。但是,大众也要明白,政府也知道“纸包不住火”,房价再上涨也不能无上限地上涨,现在加拿大的房价只因对比同样是国际大都市的其他国家地区而言低,才有了持续的大幅度上涨,到了一定程度,就应该达到平衡,以免在经济低迷的情况下造成民众负债过高的危险状况。房贷可以说是国家抑制房价的最有力工具,如果到了国家真正认为房价已经不能再恶意往上,房贷调控也就必然出台了。

不过,据早些日子BMO银行利时证券分析员的评论分析表明,预期至少在2015年10月之前,央行都不具备加息的条件。的确,房贷市场从来都不是孤立存在的,它与加拿大整体经济发展以及房屋市场和就业市场等都有着直接关联。目前,油价下跌,加元汇率对美金又持续贬值,这些都对加拿大的经济带来不稳定因素。根据加拿大央行近期发布的数据,有近100万人只能找到兼职工作,这都显示加拿大的经济呆滞,将会抑制通胀。所以,从这个层面来看,毋庸置疑,整个2015年的房贷利率仍然可以保持低水平。

2.移民人数

这两天,微信圈传得沸沸扬扬的莫过于加拿大移民部又把早前关闭的CEC移民类别下的六个职业重新开启,又可以重新通过“快速移民”系统重新等待移民申请的机会。身边不少的留学生对此好消息倍感兴奋,本来打算放弃移民的念头回国的好些人又重拾移民的希望。当然,移民与否是个人的选择意向。但是,这样的举动无疑又给房市带来了某种程度上的推动意义。

近年来,我的客户当中,相当一部分是购买房产让孩子在这边以房养学的国内来的留学生家长,也有相当一部分是已经毕业有了工作正着手移民的留学生。他们的共同观点都是:租不如供。这也是源于中国人对于家和土地的长久建立的依赖感。没有一个房子,家就没有一种归属感。所以,华人移民的到来对于整个加拿大房地产的推动起到了深刻的作用。

尽管这两年,一系列表面无损哪个族群,但是实际对华裔打击最大的移民政策不断出台。当然,这是加拿大政府希望移民能增加对加拿大经济和社会的贡献的举措。最后他们仍以最新调整的政策再度向同一批人发出橄榄枝。我们都明白,加拿大无法割舍华裔移民带来的经济效应。尤其是房市。基本上,只要是华人喜欢的置业地区,那里的房市走势就会游离在全局走势之外,因为那里只有上行的趋势。“良禽择木而栖”,华人对居住的地方十分讲究,花多少钱也在所不惜。所以,这两年只要确保了移民人数的平衡或增长,作为一个移民首选的生活地区,多伦多的房市也不会有大的回落。

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2015年加拿大房价走势预测 多伦多一枝独秀

加拿大Re/Max地产经纪公司最新《年度房市前景报告》指出,明年许多买家可能会观望油价跌是否会影响房价走势,不过大多伦多地区明年的房价涨幅仍超全国平均。

2015年加拿大房价走势预测 多伦多一枝独秀

*油价长期跌 方可见分晓

Re/Max Ontario Atlantic执行副总裁Gurinder Sandhu表示,过去几年卡城房价持续飙涨,房市本身走缓,会使得房市更趋平衡。近来油价跌,已经使卡城火热房市有所降温。但如油价下跌不持续足够长时间、从而进一步影响到就业和整体经济,明年卡城房价也不太可能下跌。

近年来,亚省石油产业火爆,大量人口涌入卡城,推升房屋需求。但自今年油价夏季中旬达到高峰后,由于美元强劲,需求下降,以及全球原油供应充足,油价截至目前已大跌35%。

多伦多、温哥华和卡尔加里3地,因近年房屋交易和房价涨幅均超级火爆,被地产业内人士称“3大火热房市”。Sandhu说,过去几个月油价已大跌,但仍未见对房市有何影响,即使卡城房市也丝毫不为所动。

*多市明年房价涨幅仍超全国平均

报告表示,目前许多城市房源充足,有些城市开始逐步以更具担负力的共管公寓替代独立屋,都会影响明年全国房价上涨势头,估计全国房价平均小涨2.5%,远低于今年的6.2%涨幅。甚至温哥华和多伦多这2大全国房屋最火爆城市,明年房价上涨趋势也会大幅放缓,但仍会高于明年全国平均房价2.5%涨幅。

其中大温区明年平均房价预计仅涨3%从今年的83.44万涨至明年的86.3万,远低于今年7.3%涨幅。大多区明年平均房价预计仅涨4%至58.91万,远低于今年8.3%涨幅。大多区的汉密顿—伯林顿,明年平均房价预计微涨2.7%,是今年6%涨幅的近一半。

Sandhu说,尽管如此,由于大量移民涌入大城市,仍会持续推动房屋需求,从而抵销明年年底利率可能上调带来的不利影响。也就是说,明年房价走势估计不会有剧烈变化,只会有些微放缓而已。

*多伦多是个例外

报告说,许多城市目前已出现供过于求,这一现象都会抑制房价上涨。但多伦多是个例外,主要原因是多市永久产权房源(不同于产权共有的共管公寓)持续保持历史最低点,明年也不太可能改善,刺激买家之间激烈竞争,推升本已高涨的房价。

报告说,前不久市选结果,给多市居民带来更多稳定感,再加上明年泛美运动会将多市推向全球,都会推动被压制的房屋需求,使得明年下半年房屋交易持续活跃,从而进一步推动房价。这一大环境可能会刺激更多首次购房者涌向905区共管公寓或独立屋市场。

*明年房市最不确定因素:利率

Sandhu还说,明年加拿大房价最不确定因素,不是油价跌,而是利率走势。外界普遍猜测,明年夏秋利率估计会开始上调,但仍有专家认为,目前油价跌可能会推迟渥京升息。但无论哪种情况,央行即使升息,估计也只会是非常缓慢和稳定, 仍会刺激许多人涌入房市,以锁定机会享受不会再有的超低利率。

报告表示,明年全国各地其它城市房价上涨预计会低于全国平均涨幅,新布伦瑞斯克蒙克顿和卑诗省Kelowna 2个城市除外,主要原因是这2个城市人口增长迅速,房源紧张,经济复苏迅速。其中蒙克顿明年平均房价预计涨6%至18.75万;Kelowna明年平均房价预计涨7%至45.8万,涨幅料引领全国。

蒙特利尔明年平均房价涨1%至33.26万,魁北克市平均房价明年预计涨1.5%至28.98万,温尼伯格和萨卡斯通明年平均房价预计保持目前各自的28.58万和33.39万不变,里贾纳和爱蒙顿明年平均房价预计均涨4%分别至34.65万和38.9万。

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加拿大房主要小心:你的房子究竟值多少?

买家和卖家握手成交时,才能确定一所房子的真正价格。但是,在买房或卖房之前,抑或是在交地产税时,人们还是需要一个价格数据来作参考。这个价格是多少,不同的人会给出不同的答案。

你的房子究竟值多少钱?

通常,如果一所房子的挂牌价低于评估价,你会立即怀疑这个房子是不是有什么问题。其实,对不同的人或机构来说,同一所房屋会有不同的价值,而且房屋的评估价与真正的市场价可能会相差好几个百分点。

房产经纪估价:$$$$

房产经纪的工作就是让一所房子的价格卖得尽可能地高,因此从房产经纪那里所知道的房屋价格可能是最高的。

房产经纪可以从房源西悉尼服务商MLS(Multiple Listing Service)那里获取公众不可能看到的资料,并且一直关注着房地产市场中的最新消息,盯着各处的楼盘,与买家沟通信息,并与其他经纪交流。

综合所有这些信息,并考虑该地区类似房屋的价格以及市场行情后,他们会给出他们认为可能达到的最高价钱。

业主估价:$$$

房主对自己的房子通常是充满信心的。在卖房以前,房主会做一些功课,阅读与房地产相关的报刊,查看这些报刊上所列的房源,对自己的房子处于什么价位有一个估计。不过,即使是同类型的房屋,也会有细微的差别,所以业主根据模拟进行的估价可能偏高。另外,有些房主想卖旧房换新房,因此新房的价格也可能对房主的评估造成影响。

银行:$$

银行作为放贷者,对房子的估价比较保守,这样一旦贷款人最后不能偿还贷款,房子需要被出售的话,他们也比较容易拿回自己的钱。

当房子的要约价被买家接受之后,在大多数情况下,银行会派出评估员查看房屋,并确定这个房子是不是真的值这个成交价。如果评估员认为房子的实际价值大大低于成交价,那么买家不得不从其他途径筹措资金,融资也完全可能落空。

BC物业估价署(BC Assessment):$

对房屋最保守的估价来自于政府自营机构——BC省估价署。BC省估价署负责对全BC省两百万套私有房产进行估价,不会漏掉1元钱的价值。因为基于这个评估标准,每个市政和税务机关可以收取相应的房产税。

当然,这并不意味着估价署每年会派人上门估价。虽然他们有评估员,但如果这样做人手显然不够。评估署有个巨大的数据库,包含来自于市政、省府、房地产局及其他相关机构的大量数据。

当年房屋的评估价通常为前一年7月1日的价值,评估时考虑的因素包括:可使用的面积、房龄、占地大小、卧室和卫生间的数量、房屋状况和质量、格局、天井或露台、附属建筑物如车棚或车库、视野和景观、交通与噪音、学校及小区设施。

BC房屋评估署通过批量分析房屋的销售资料来为某一小区性质差不多的房屋确立市场估价。基本上与买家搜寻房源时所做的事情差不多,比如说买家常会考虑,“这个房子内部状况比较好但是离大马路太近;另一个房子小一点,但是所在的位置比较安静而且地下室也装修好了” 。

大部分估价上升是因为房地产市场的整体变化。如果你所在的小区去年突然变得比较受欢迎,去年的成交量比前年多很多,那么今年的评估价格就会反映这种变化。

如果市场变化过于极端,政府就会介入给估价设限。2009年就曾发生这样的事,因为某些地方的房价相比于2008年的高峰跌了超过10万。

房屋的估价也可能因为做了某些改建而变化,比如,改变房屋的面积或是房屋的有效房龄可能会使房屋升值。

我的房子到底值多少?

想要正确客观的了解自己房屋的价格,就要了解上述各种评估途径的利弊,综合考虑。

你可以通过BC物业估价署网站的e-valueBC工具(http://evaluebc.bcassessment.ca/default.aspx)获得房价。你只需输入自己房屋的地址,就可以查到房屋的估价,但要记得这是去年7月1日的价格。

也可以多找几个地产经纪和他们谈谈。他们非常了解本地的房产市场,也通常有自己的方法来确定一所房屋的价格。可能你会得到几个不同的答案,但都在相近的范围。同样地,不同的经纪有不同的销售策略,挂牌价也会有差别。

和不同的经纪交流,能帮助你更正清晰的认识自己的房价,也可以取多种结果的平均值或中位数作参考。

你还可以找经过加拿大估价协会(Appraisal Institute of Canada,AIC)认证的估价师,他们能提供比较公正的房屋当前市场价。估价师通常由放贷者、律师事务所、投资者和其他需要准确的不动产价格的人雇用。你可以通过AIC的“Find a Real Value Expert”工具(http://www.aicanada.ca/find-an-appraiser/)查找评估师。

如果你想知道详细的的房屋当前价值,也可以查找放贷机构和房产专业人员所用的资料。Landcor资料公司(Landcor Data Corporation)的不动产估价报告通常29.95元一份,还包括当前市场行情。通过这份报告,你可以了解该不动产的历史、估价、所在地区的市场趋势等等。Landcor公司利用BC估价署的数据库及其他数据源,并有其独特的方法来分析这些海量数据。

当然,也不妨和邻居、朋友、亲戚多交流一下,获得多样动态的房产信息。

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谨慎再谨慎!加拿大买房时必须核查的文件

对多数人来说,买房也许是你今生最大的一笔投资,因此再怎么谨慎也不为过。

在加拿大买房时注意核查哪些文件

当然,请专业验房师检查房屋是常识之一,但完美的房子是不存在的,所以不要指望验房报告显示房屋没有任何瑕疵。你只需关注是否有损害将来居住及房屋价值的大问题,如建筑材料劣质、老化或建筑结构不当等。

当你看好了房子,就开始下offfer。接下来就需要仔细审核、查看相关文件,这是买房过程中至关重要的一步,这些文件包括:

  • 公寓商品房管委会(Strata council)的会议记录,其中收集了过去1~2年内大大小小的会议内容,详细写明了国内所有房产交易过程出现的问题及纠纷。
  • 必须要求卖主出示Information Certificate (Form “B”) ,这是管理委员会出的,一定要最新的。里边涉及如下内容:
  1. 大楼或小区存在什么问题,发生过或可能发生什么问题,除房屋维护费用之外,房屋管理公司可能会征收何种附加费。
  2. 房屋卖主是否欠管委会钱,有没有其它人对大楼或小区提出过法律诉讼?如果有,你可以看到起诉书复印件。
  3. 产权关系是否具法律效力。
  4. 房产交易过程中或以后,大楼的某些制度是不是会改变?
  • 查看房管管理公司的现行条例,对于入住者有何要求。
  • 了解房屋管理公司的当前财务状况,这样可以知道在房屋出现状况需紧急维修时,公司是否有足够资金。
  • 查看已注册的房屋规划,有关房屋修正条款及一些针对买主的限制条款等,因为有些房屋会限制买主的自由使用,如不可以用作商业用途等。
  • 查看房屋说明报告(Property Disclosure Statement,通常我们简称为PDS),此报告由卖主填写,卖主有义务告诉买主他所知道的任何关于房屋的问题。对于报告中提到的所有问题,你都应当交由代理商做详细核查。
  • 注意房屋保修的相关信息。
  • 建筑大楼外部检验报告。

如果上述文件都不存在什么问题,您就可以放心贷款。之后再进行验房,交定金,最后找律师或公正人办理剩余手续。

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加拿大换房手续必读:那些年我们一起追过的贷款

如果由于生活需要,在按揭贷款到期之前,决定购买新房,卖掉旧房,就会涉及到申请新的按揭贷款,还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。加拿大的华人移民中,很多人在生活稳定之后会考虑生儿育女,或将国内的长辈接过来一起生活。家庭人口或life stage的变化,使人最先想到的就是换房问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额,则需要小心处理,否则有可能计划难以实现。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。

详解加拿大买卖房过程中的贷款安排

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中,最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易,加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable”的,即,“可携带式”,借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款,从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。

例如,A将房产出售给B,A还有按揭贷款余额20万,如果B愿意接手A的贷款,并且符合贷款条件,则可以接手A的贷款,A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中,如果交接两处房产在同一天,财务安排会更加经济一些,但操作起来有一定难度,而且有风险,一旦其中一笔交易出现纰漏或延误,则会影响另一笔交易,弄不好会搞得自己homeless,无家可归。

如果先完成卖房交易,则需要房主暂时移居临时住所,虽然比较折腾人,但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后,作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法,麻烦自己,不麻烦银行。在实际生活中,很少有人先卖掉房子再开始找房子,通常情况下是边卖边找,不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房,搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产,则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时,要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款,所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房,并派评估师评估租金的市场价,再将市场价乘以一定的折扣,以收入抵减的方法计入个人收入,只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。

例如:新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元,家庭每月税前收入1万元;旧房预估租金2250元,银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入,即1800元;原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元,用收支抵减法计算,即,完成购房交易后,每月总支出4200元,总收入12000(10000+1800-1600)元,家庭偿债能力4200/12000=35%,小于42%,因此,符合银行的贷款标准。如果不使用抵减法,使用直接法,完成购房交易后,偿债比例为(4200+1600)/(10000+1800)=49%,大于42%,因此不符合银行贷款标准。消费者自己很难搞清银行的标准和计算方法,因此,在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样,BMO使用的是租金收入抵减法,因此,对换房的消费者来说,财务上的安排更容易些。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出,但买房交割日在前,卖房交割日在后,如果借款人首付不足,则可以申请过桥贷款(bridge loan),银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售,也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率,所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多,借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度,买房交易交割时,使用额度项下提款来完成交易,待原有住房售出后,立刻将信用额度还清,从而降低贷款本金。

例如,原房产售价30万,尚有贷款余额18万,买新房首付款8万元,新房房价45万元,新按揭贷款24万,屋净值额度12万,过桥贷款1万元,新房房屋贷款总计37万元,买房交割日8月1日,卖房交割日8月20日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师,银行将全部贷款37万放款给律师,从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后,借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行,借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万,备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计,因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险,因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。

换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改,但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易,情况比较容易处理,即,前面所讲的,临时将待售住房按照出租房看待,银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了,需要动用其他信用工具解决问题。

本文试图说明换房过程中的一些常见问题处理方法。每个消费者的财务状况和未来打算都不同,如果打算换房,建议先咨询银行,再动手操作。

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别大意:加拿大入籍通过笔试还不够!

即使通过加拿大入籍笔试,也未必能顺利成为公民。一名中国女移民在居住时间庭审复查中,被法官要求口试以测试了解加拿大的程度。她虽然通过了入籍笔试,且居住时间合格,但因口试未通过,入籍被拒。

笔试通过仍会被拒

根据最新一期的《移民汇编》,44岁的申请人王海伦(Helen Han Wang,音译)2007年2月12日移民加拿大,并于2010年7月9日为自己和未成年女儿申请入籍。

2011年9月22日,王海伦通过书面入籍考试,之后她被告知要填写一份居住问卷调查。同年10月,她将完成的问卷递交给加拿大移民局。

此后,王海伦未收到有关其入籍申请及问卷的任何消息。2013年6月,她给加拿大移民局打电话询问申请状态。移民局去信告知她需要出席听证会,法官会决定她是否满足居住要求,信中还提到,安排上庭需要24至30个月,届时申请者会收到通知。信中没有进一步提到有关听证会目的和内容。

出庭通知于2013年11月7日发出。通知称,公民法官需要更多信息才能对入籍申请做决定,申请者必须出席。法官将在听证会上决定申请者是否符合所有要求,同时他们也要接受询问,以确定是否有足够的英文或法语能力,以及充分了解加拿大。

在2013年11月29日的听证会上,公民法官告知王海伦要进行口头知识测试。王海伦要求给予时间复习,法官拒绝了她的要求。测试开始后,王海伦再次要求给予时间复习,被法官又一次拒绝。结果,王海伦20分中只拿到6分,未达到所需的门槛分15分。

在听证会最后,公民法官告诉王海伦她没有资格使用医疗保险,并让她停用卑诗省保健卡。同时,公民法官也对她获取GST/HST和儿童税收抵免福利提出质疑,她不在加拿大期间一直获取这些福利,这违反了所得税法案(Income Tax Act)。

入籍申请被拒理由

公民法官发现,2007年2月至2010年7月5日期间,王海伦至少有1,095天身处加拿大,依据入籍法案(Citizenship Act)第5条(1)(c),她满足居住要求。然而,申请人不符合入籍法第5条(1)(e)的要求,因此她的申请未被批准。入籍法案第5条(1)(e)要求申请者对加拿大要有一定程度的了解,并且充分知晓公民权利和义务。

公民法官认为,申请者在听证会上未能证明对加拿大有足够的认识,而且不太明白公民的权利和义务。公民法官表示,在2013年11月7日发出的通知中,已明确告知申请者可能进行知识测试,且测试内容基于学习指南《了解加拿大:公民的权利和责任》(Discover Canada:The Rights and Responsibilities of Citizenship)。

王海伦上诉称,她已顺利通过笔试,公民法官没有权限在庭审中口头重新测试她对加拿大知识的掌握。因为入籍法案第5部分要求移民部批准符合所列要求的任何人,一旦申请人满足所有要求,他或她必须被授予公民身分。

王海伦指出庭通知中对重新测试她了解加拿大程度这一信息不明确,如应指明“尽管你通过笔试,但面试时法官仍会测试你英语或法语,以及你对加拿大的了解,因此你应该复习学习指南《了解加拿大》。”

此外,她认为听证会重在查她的居住时间密度,并非了解加拿大,因为她之前已经通过了笔试。王海伦还辩称,对已经通过测试者进行重新测试本身就有问题。

公民法官表示,对申请者重新测试,是因为她不认可之前的书面测试准确反映了申请者的情况。法官对此结论提出两点原因:其一,她强调申请者提出入籍申请后没有居住在加拿大;其二,申请者的一些行为表明她不了解加拿大公民的责任,如申请者不居住在加拿大期间,仍继续收取GST/HST和儿童税收抵免福利。

上诉被驳回

2014年12月10日上诉法官驳回王女士的入籍被拒上诉。受理上诉案的法官伦尼( Justice Rennie)认为,公民法官有权在听证会上口头测试申请人对加拿大知识掌握程度。

伦尼认为,在这个案例中,公民法官有充分的理由进行复查,申请人在申请期间有134天不在加拿大,而她的丈夫从未在加拿大居住过,并在2012年失去永久居民身分。王海伦虽然在2011年9月22日进行入籍测试,且完成居民问卷调查,并声明是真实的。但法官注明,2011年9月17日,申请者在上海。此外,问卷中关于离开加拿大的天数及原因中,注明“度假321天”,这足以成为重新测试的原因之一,因为不在加拿大近一年,不是度假。

公民法官在结论中表示,申请者自2010年7月5日递交申请后,就没有居住在加拿大,之后仅回加拿大总共不到6个星期。因此,申请者与加拿大、加拿大的机构、人民、价值观和传统失去接触,为了证明申请者满足掌握知识的要求,因此必须进行测试。

多伦多法律事务评论员冯志强表示,他认为公民法官在程序上没有用过头的条例,由于审理个案的公民官不满意申请者的背景,因此需要在法庭上审核,且申请人事先已接到通知,她并不能以不清楚为藉口。

冯志强表示,碰到要求出庭做安全检查并不罕见,例如华人姓名变成拼音后有很多重名,有些有犯罪记录,因此并非通过笔试就万事大吉。

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