Author: Joy

对于大多数人而言，买卖房屋算得上是人生要做的重大选择，抉择错误后果严重，除了金钱上蒙受损失，更能导致心情不好，甚至影响到后续的生活。如何能避免买房卖房少犯错呢？安大略省房地产协会指出了10大错误，只要大家能加以避免，就能增加成功的几率。

禁忌１：让情感凌驾于理智之上

很多时候，人们会与那“一见倾心”的房屋不期而遇，就非常想倾其所有买下它，但这时千万要保持冷静，最重要的是别忘记你到底有多少预算，超负荷买房是大忌。而且也万不可为了与其他买家抢offer就忘了验屋这一购房必不可少的环节。

禁忌２：雇佣第一个遇见的经纪

房地产经纪在买卖房屋过程中起到关键作用，这一点大家都是十分清楚的，但如果你需要聘请一位经纪，不要操之过急，见到一位就马上定下来。多接触几位，从中选一个才是明智的，另外了解其他人与这位经纪打交道的经历也非常有用，会帮助你作出正确的选择。

禁忌３：不以书面形式列出你的所需

有时候，你的所需如果仅以口头交流的方式让经纪知道是远远不够的，必须以书面的形式把所需全部列出来，如此经纪才好不遗漏什么重要事项，或也好以此做深入的沟通协调。

禁忌４：不认真阅读文件和合同

有时，买家或卖家为了图快（别耽误了买卖）就在没阅读过的文件上签字，这一做法会招致严重后果。如在卖方与经纪签订的合同中，常有“holdover clause”，意思是在某一特定时期，房屋在没有经纪的参与情况下若售出，还是要给经纪佣金。如果作为卖方，你根本没细看条文，那么依据此合同约定，你还是要支付经纪不菲的佣金，虽然房子是你自己卖出去的。

禁忌５：想当然以为买房就是买全部

有的买家看中一处房屋，会想当然地认为屋中的设施如冰箱、洗衣机等包含在房价中，其实不尽然，卖家搬走时常会将这些电器带走。连屋内外的保安系统也只是短期租给你，你要不买，卖家会拆除的。所以，要想“买的明白”就需以书面写明房屋的售价具体包括哪些细项。

禁忌６：时常忽略“墙内乾坤”

进到一处房屋，我们很容易被厨房的大理石台面和室内簇新的硬木地板所迷惑而忽略了对于墙内重要的设施的检查。其实，密封、电路走线、水管安全等是隐秘的“乾坤”，如果不了解清楚就作出购买决定，事后常常叫苦不迭。所以一定要咨询经纪，这些结构和对象更新的情况。里和面一致，才值得下手。

禁忌７：时常忽略“室外洞天”

人们常说，买房买的是社区，这句话道出了物业真正的价值。每个社区都有独特的氛围和气质，而一天当中气氛也不尽相同。所以不妨安排多个时段到房屋所在社区走走，找些住在那里的居民聊聊，逛逛附近的市场，亲身实地感受居住环境，如果满意再做购买决定不迟。

禁忌８：忽略房屋“背景调查”

人们还常说，每座房屋都是一个故事。但这个故事有好有坏，购屋前你不一定了解的很清楚。它是否是大麻屋、油罐有无拆除、发生过凶杀案没有，这些影响到房屋价值的因素请务必调查清楚，途径一是通过上网查询房屋的历史，二是委托经纪进行调查，三可以向房屋的邻居打听，确切地讲，房屋的“背景调查”这一环节不可遗漏。

禁忌９：认为“口头约定”也算数

通常，人们还是重视“口头约定”的，但前提是不出事。一旦有了争端，“口头约定”是不算数的。所以买卖双方最好将过程以笔头形式加以记录，以防后患。

禁忌10：对交易涉及费用严重低估

从物业过户费、物业保险费到验屋费乃至律师费或公证费，房屋交易牵扯的花费全加起来可不是一笔小数目，能否有能力支付，事前须做好心里准备和财务上的安排。

总之，买卖房屋，乃大事一桩，须谨慎从事，最重要是，一定要找到靠谱的专业人士帮助。

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买房在办好贷款之后，除了首期付款，还有哪些费用呢？

一般我们建议你最少还要准备出相当于房价1.5-2%的钱才能保证房屋买卖成交。这些费用包括：

• 土地转让税（Land Transfer Tax）

加拿大各省的土地转让税不一，但都是根据房屋的买价来订的。在安省，土地转让税计划公式如下：$55，000以内按0.5%算，$250,000以内按1%-$275算，$400,000以内按1.5%-$1525算，$400,000以上按2%-$3525算。如$500,000的房子土地税:$500,000X2%-$3525=$6475。在安省首次置业者如果购买新房，大多免交此费。

• 产权调查费或业主名称保险费（Land Survey Fee or Title Insolence Feel） 

很多银行都要求律师提供近期的产权调查报告，这个报告通常的费用是$600到$900之间。但目前不少银行也同意律师用业主名称保险来取代产权调查报告。业主名称保险费大约是$225.00。

• PST 

如果你首期付款不到25%，你需要购买CMCH或G.E的贷款保险。保费是加在银行给你的贷款里的，但PST必须在你交接日一次付清。

• GST 

旧房买卖没有GST,新房买卖需要付G.ST，有些新房的房价里已包括了GST（GST included），有些房价是没包括GST（Plus GST）。你一定要看清楚。同时律师费也要加GST。

• 律师费 

通常的律师费是在三、五百到八、九百之间，商业楼宇更多。有的律师会给你一个全包的价格,大约$1000-$1300.

• 政府注册费及杂费 

其中包括产权注册以及贷款注册等，杂费，包括税务，水、电等调查费，复印、快件等费用。

• 交接费用调整（Closing Adjustments） 

这些通常包括地税，学校税，水、电费，Condo管理费等。在交接日之前的费用由卖家付。如卖家预先多付的买家要退还。

• 利息调整（Interest Adjustments） 

再说，如果你贷款选择同供款银行定在交接日之后的一个月开始自动提款。假设你是在月中交接，银行通常的作法是要求你在下个月第一次正常付款前，先补齐中间这一段时间的利息。

• 火险（Fire Insurance） 

在交接月之前，你必须买好火险。Condo管理费里已包括火险你可以不买。火险的费用高低取决于物业的大小、类别，每个保险公司计算出的费用也不尽相同。 

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上月21日，联邦央行意外宣布将基准隔夜利率从1%下调至0.75%，令加国各大银行展开新一轮的降低按揭率的大战。虽然降息至今仅短短的半个月，但是已经开始影响本国房市。特别是安省和大西洋省份的年轻一代，在降息的刺激下加快了买房的进程，这意味着这些地方的房市将在今年迎来新一轮的高潮。

据满银(BMO)最近公布的一项调查显示，在央行宣布降息之后，有近一半的接受调查者表示，他们计划在5年内购买房屋;而15%的人表示，银行下调按揭贷率，有利于他们更早实现自己的购房梦。

在各年龄层的加拿大人中，对央行降息反应最热切的是千禧年一代(Millennials，指1980年至2000年出生的人士)。虽然他们已经背负着比父辈更沉重的债务，但是仍有75%的人表示打算在5年内置业，而超过20%的人则表示，降息缩短了他们购房的时间表。

从地区来看，安省和大西洋省份的潜在购房者的入市欲望最为强烈。除了降息之外，油价下跌也让这两个地区的居民受益颇多，从而降低了入市的门槛，有20%的人表示会抓住这次的机会置业。

阿省和魁省的居民购房意愿则最弱，只有12%和13%表示会抓住降息的机会入市。前者是因为油价暴跌影响了当地的就业和经济，令他们在今年对购房变得更加谨慎。对于魁省而言，当地的高空置率(vacancy rates)和新建公寓供过于求，都让许多潜在的首次购房者转向租房市场。

满银高级经济师加蒂埃利(Sal Guatieri)表示，鉴于原油价格下跌对加国经济产生重大的负面影响，央行可能会将低利率维持更长的时间，甚至进一步降息，这无疑将给本国的房市再添一把火。即便在温哥华、多伦多等房屋难以负担城市，其房市可能也会借着降息而迎来新的高潮。

另一方面，业内人士也提醒潜在购房者和准备趁着低息升级房屋的人士，不要因为税率低过度扩张债务。特别是在温哥华和多伦多这两个都会区，前者家庭的住房成本已超过家庭税前收入的83.6%，而后者也达56.3%之多。

本地银行贷款专家表示，根据以往的经验，房主最好将每月住房成本控制在家庭税前收入的32%以内，这包括房贷、水电煤气、管理费及物业税等。鉴于居高不下的房价已让加国许多家庭的住房负担远超过这个水平，尤其是一些都会区，因此皇家银行的建议是一般家庭的住房成本不要超过家庭税前收入的42.6%。

一个好消息则是：满银调查还发现，由于现在商业银行并没有很大幅地降低按揭率，所以大约有一半的受访者表示打算利用低利率尽快偿还现有债务，而不是背负更多新债，因此这次降息对本国家庭债务的影响可能并不会太大。

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