Author: Joy

對于大多數人而言，買賣房屋算得上是人生要做的重大選擇，抉擇錯誤後果嚴重，除了金錢上蒙受損失，更能導致心情不好，甚至影響到後續的生活。如何能避免買房賣房少犯錯呢？安大略省房地産協會指出了10大錯誤，只要大家能加以避免，就能增加成功的幾率。

禁忌１：讓情感淩駕于理智之上

很多時候，人們會與那“一見傾心”的房屋不期而遇，就非常想傾其所有買下它，但這時千萬要保持冷靜，最重要的是別忘記你到底有多少預算，超負荷買房是大忌。而且也萬不可爲了與其他買家搶offer就忘了驗屋這一購房必不可少的環節。

禁忌２：雇傭第一個遇見的經紀

房地産經紀在買賣房屋過程中起到關鍵作用，這一點大家都是十分清楚的，但如果你需要聘請一位經紀，不要操之過急，見到一位就馬上定下來。多接觸幾位，從中選一個才是明智的，另外了解其他人與這位經紀打交道的經曆也非常有用，會幫助你作出正確的選擇。

禁忌３：不以書面形式列出你的所需

有時候，你的所需如果僅以口頭交流的方式讓經紀知道是遠遠不夠的，必須以書面的形式把所需全部列出來，如此經紀才好不遺漏什麽重要事項，或也好以此做深入的溝通協調。

禁忌４：不認真閱讀文件和合同

有時，買家或賣家爲了圖快（別耽誤了買賣）就在沒閱讀過的文件上簽字，這一做法會招致嚴重後果。如在賣方與經紀簽訂的合同中，常有“holdover clause”，意思是在某一特定時期，房屋在沒有經紀的參與情況下若售出，還是要給經紀傭金。如果作爲賣方，你根本沒細看條文，那麽依據此合同約定，你還是要支付經紀不菲的傭金，雖然房子是你自己賣出去的。

禁忌５：想當然以爲買房就是買全部

有的買家看中一處房屋，會想當然地認爲屋中的設施如冰箱、洗衣機等包含在房價中，其實不盡然，賣家搬走時常會將這些電器帶走。連屋內外的保安系統也只是短期租給你，你要不買，賣家會拆除的。所以，要想“買的明白”就需以書面寫明房屋的售價具體包括哪些細項。

禁忌６：時常忽略“牆內乾坤”

進到一處房屋，我們很容易被廚房的大理石台面和室內簇新的硬木地板所迷惑而忽略了對于牆內重要的設施的檢查。其實，密封、電路走線、水管安全等是隱秘的“乾坤”，如果不了解清楚就作出購買決定，事後常常叫苦不叠。所以一定要咨詢經紀，這些結構和對象更新的情況。裏和面一致，才值得下手。

禁忌７：時常忽略“室外洞天”

人們常說，買房買的是社區，這句話道出了物業真正的價值。每個社區都有獨特的氛圍和氣質，而一天當中氣氛也不盡相同。所以不妨安排多個時段到房屋所在社區走走，找些住在那裏的居民聊聊，逛逛附近的市場，親身實地感受居住環境，如果滿意再做購買決定不遲。

禁忌８：忽略房屋“背景調查”

人們還常說，每座房屋都是一個故事。但這個故事有好有壞，購屋前你不一定了解的很清楚。它是否是大麻屋、油罐有無拆除、發生過凶殺案沒有，這些影響到房屋價值的因素請務必調查清楚，途徑一是通過上網查詢房屋的曆史，二是委托經紀進行調查，三可以向房屋的鄰居打聽，確切地講，房屋的“背景調查”這一環節不可遺漏。

禁忌９：認爲“口頭約定”也算數

通常，人們還是重視“口頭約定”的，但前提是不出事。一旦有了爭端，“口頭約定”是不算數的。所以買賣雙方最好將過程以筆頭形式加以記錄，以防後患。

禁忌10：對交易涉及費用嚴重低估

從物業過戶費、物業保險費到驗屋費乃至律師費或公證費，房屋交易牽扯的花費全加起來可不是一筆小數目，能否有能力支付，事前須做好心裏准備和財務上的安排。

總之，買賣房屋，乃大事一樁，須謹慎從事，最重要是，一定要找到靠譜的專業人士幫助。

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買房在辦好貸款之後，除了首期付款，還有哪些費用呢？

一般我們建議你最少還要准備出相當于房價1.5-2%的錢才能保證房屋買賣成交。這些費用包括：

• 土地轉讓稅（Land Transfer Tax）

加拿大各省的土地轉讓稅不一，但都是根據房屋的買價來訂的。在安省，土地轉讓稅計劃公式如下：$55，000以內按0.5%算，$250,000以內按1%-$275算，$400,000以內按1.5%-$1525算，$400,000以上按2%-$3525算。如$500,000的房子土地稅:$500,000X2%-$3525=$6475。在安省首次置業者如果購買新房，大多免交此費。

• 産權調查費或業主名稱保險費（Land Survey Fee or Title Insolence Feel） 

很多銀行都要求律師提供近期的産權調查報告，這個報告通常的費用是$600到$900之間。但目前不少銀行也同意律師用業主名稱保險來取代産權調查報告。業主名稱保險費大約是$225.00。

• PST 

如果你首期付款不到25%，你需要購買CMCH或G.E的貸款保險。保費是加在銀行給你的貸款裏的，但PST必須在你交接日一次付清。

• GST 

舊房買賣沒有GST,新房買賣需要付G.ST，有些新房的房價裏已包括了GST（GST included），有些房價是沒包括GST（Plus GST）。你一定要看清楚。同時律師費也要加GST。

• 律師費 

通常的律師費是在三、五百到八、九百之間，商業樓宇更多。有的律師會給你一個全包的價格,大約$1000-$1300.

• 政府注冊費及雜費 

其中包括産權注冊以及貸款注冊等，雜費，包括稅務，水、電等調查費，複印、快件等費用。

• 交接費用調整（Closing Adjustments） 

這些通常包括地稅，學校稅，水、電費，Condo管理費等。在交接日之前的費用由賣家付。如賣家預先多付的買家要退還。

• 利息調整（Interest Adjustments） 

再說，如果你貸款選擇同供款銀行定在交接日之後的一個月開始自動提款。假設你是在月中交接，銀行通常的作法是要求你在下個月第一次正常付款前，先補齊中間這一段時間的利息。

• 火險（Fire Insurance） 

在交接月之前，你必須買好火險。Condo管理費裏已包括火險你可以不買。火險的費用高低取決于物業的大小、類別，每個保險公司計算出的費用也不盡相同。 

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上月21日，聯邦央行意外宣布將基准隔夜利率從1%下調至0.75%，令加國各大銀行展開新一輪的降低按揭率的大戰。雖然降息至今僅短短的半個月，但是已經開始影響本國房市。特別是安省和大西洋省份的年輕一代，在降息的刺激下加快了買房的進程，這意味著這些地方的房市將在今年迎來新一輪的高潮。

據滿銀(BMO)最近公布的一項調查顯示，在央行宣布降息之後，有近一半的接受調查者表示，他們計劃在5年內購買房屋;而15%的人表示，銀行下調按揭貸率，有利于他們更早實現自己的購房夢。

在各年齡層的加拿大人中，對央行降息反應最熱切的是千禧年一代(Millennials，指1980年至2000年出生的人士)。雖然他們已經背負著比父輩更沈重的債務，但是仍有75%的人表示打算在5年內置業，而超過20%的人則表示，降息縮短了他們購房的時間表。

從地區來看，安省和大西洋省份的潛在購房者的入市欲望最爲強烈。除了降息之外，油價下跌也讓這兩個地區的居民受益頗多，從而降低了入市的門檻，有20%的人表示會抓住這次的機會置業。

阿省和魁省的居民購房意願則最弱，只有12%和13%表示會抓住降息的機會入市。前者是因爲油價暴跌影響了當地的就業和經濟，令他們在今年對購房變得更加謹慎。對于魁省而言，當地的高空置率(vacancy rates)和新建公寓供過于求，都讓許多潛在的首次購房者轉向租房市場。

滿銀高級經濟師加蒂埃利(Sal Guatieri)表示，鑒于原油價格下跌對加國經濟産生重大的負面影響，央行可能會將低利率維持更長的時間，甚至進一步降息，這無疑將給本國的房市再添一把火。即便在溫哥華、多倫多等房屋難以負擔城市，其房市可能也會借著降息而迎來新的高潮。

另一方面，業內人士也提醒潛在購房者和准備趁著低息升級房屋的人士，不要因爲稅率低過度擴張債務。特別是在溫哥華和多倫多這兩個都會區，前者家庭的住房成本已超過家庭稅前收入的83.6%，而後者也達56.3%之多。

本地銀行貸款專家表示，根據以往的經驗，房主最好將每月住房成本控制在家庭稅前收入的32%以內，這包括房貸、水電煤氣、管理費及物業稅等。鑒于居高不下的房價已讓加國許多家庭的住房負擔遠超過這個水平，尤其是一些都會區，因此皇家銀行的建議是一般家庭的住房成本不要超過家庭稅前收入的42.6%。

一個好消息則是：滿銀調查還發現，由于現在商業銀行並沒有很大幅地降低按揭率，所以大約有一半的受訪者表示打算利用低利率盡快償還現有債務，而不是背負更多新債，因此這次降息對本國家庭債務的影響可能並不會太大。

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