Author: Joy

投資溫哥華特朗普大廈 在城市新地標中享有壹席之地

溫哥華特朗普大廈，全稱為Trump International Hotel & Tower。她的出現，曾是索繞溫哥華多年的壹個美麗傳說，她也是近年來溫哥華地產界最轟動的事件。壹時間，昂貴與高貴、奢華與時尚、國際化與地標，成為人們聚焦在她身上的關鍵詞，至今，她身後的眾多秘密仍然是地產界議論的話題。特朗普大廈選址於市中心最罕貴黃金地段1151 West Georgia，樓高63層，毗鄰金融商業區和溫市最昂貴的高豪港(Coal Harbour)住宅區，可謂城中最豪華的都會住宅。

城中最豪華的都會住宅，盡享北岸以及溫哥華各處美景

超級豪華住宅 Trump International Hotel & Tower® Vancouver (溫哥華特朗普大廈)由地產巨人唐德特朗普(Donald Trump)參與開發，由溫哥華享有盛譽的房地產發展商TA Global和Holborn Holdings Ltd. 精心打造。2016年，風情萬鐘、以45度優美扭姿側身而立的63層大廈將聳立在溫哥華市中心。她將是溫哥華第二高樓，由著名建築師艾力克森（Arthur Erickson）設計，大樓隨著樓高逐步旋轉45度，能最大限度地使用玻璃窗，讓住戶可盡情欣賞北岸以及溫哥華各處美景，每個單位的景色都獨壹無二。

大廈共耗資3.6億元，擁有147個酒店房間和218套公寓單元，坐擁溫哥華海濱風光美景和北部連綿山巒的雪景。這座儀態萬千、優雅無比的大廈將給這個悠閑的城市更添壹份別樣的高貴氣質。

特朗普大廈附近國際名店林立，其別出心裁的旋扭外型勢將成為溫哥華眾所矚目的新地標。樓外由昂貴的玻璃幕墻構建，環抱高豪港及英吉利灣以至北岸山脈氣勢磅礴的壯麗景觀。室內選材壹絲不茍，包括意大利星級名師Antonio Citterio設計的Arclinea廚房、雲石及實木復合地板、Gaggenau廚房電器、智能家居設施、華麗浴室等，處處流露精致心思。

提到房地產大亨特朗普（Donald Trump）與他旗下的特朗普大廈（Trump Tower），全球地產界可以說是無人不知無人不曉。特朗普地產及其聞名遐邇的世界壹流酒店管理方式，已經成為國際化都市的必須。在紐約、芝加哥、倫敦、迪拜……世界各大主要城市的市中心，大抵都有特朗普大廈偉岸的身影。某種程度上來說，壹個城市有沒有特朗普，已經成為衡量這個城市是不是國際化都市的重要指標。可以說，從1995年的紐約到世界各大城市再到今天的溫哥華，全球每壹幢特朗普大廈（Trump Tower）都是其所在城市的地標性建築，代表著奢華、高尚的卓越品質，也是時尚人群、富有階層的壹大身份象征。

隨著2013年特朗普（Donald Trump）宣布進軍溫哥華豪華公寓市場，與溫哥華地產發展商Holborn Group及Ta Global聯合招開記者會，確定在溫哥華市中心West Georgia St. 1100號路段, 合作推出以特朗普為名的超豪華酒店式公寓大廈，溫哥華特朗普大廈（Trump Tower）的壹舉壹動都備受外界的關註。

她的出現，曾是索繞溫哥華多年的壹個美麗傳說，她也是近年來溫哥華地產界最轟動的事件
特朗普大廈的出現，曾是索繞溫哥華多年的壹個美麗傳說，也是近年來溫哥華地產界最轟動的事件
壹時間，昂貴與高貴、奢華與時尚、國際化與地標，成為人們聚焦在她身上的關鍵詞
壹時間，昂貴與高貴、奢華與時尚、國際化與地標，成為人們聚焦在她身上的關鍵詞
特朗普大廈選址於市中心最罕貴黃金地段1151 West Georgia，樓高63層，毗鄰金融商業區和溫市最昂貴的高豪港(Coal Harbour)住宅區，可謂城中最豪華的都會住宅
特朗普大廈選址於市中心最罕貴黃金地段1151 West Georgia，樓高63層，毗鄰金融商業區和溫市最昂貴的高豪港(Coal Harbour)住宅區，可謂城中最豪華的都會住宅
2016年，風情萬鐘，以45度優美扭姿側身而立的63層大廈將聳立在溫哥華市中心
2016年，風情萬鐘、以45度優美扭姿側身而立的63層大廈將聳立在溫哥華市中心

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加拿大公民入籍考試總結

你了解加拿大入籍考試嗎？不管你已經考過還是即將要考，今日，居外帶你走近參與過加拿大入籍考試的同志，希望從Simon那裏能夠讓你獲得一些有用的信息。

加拿大公民入籍考試總結

要帶去的文件：
護照（包括過期的）
護照複印件（只複印第一頁就可以，過期的護照也要複印）
楓葉卡
移民紙
2個ID證件（駕照，健康卡）
粉色的紙（郵給你的考試時間地點的那2張紙）
不用帶出生證明

流程：Simon的自述

應該是下午4點的考試，我是提前半小時到的。感覺在場的阿叉和亞洲人比例一半一半。趁著半小時趕緊又複習了一下。4點准時一個白人考官進來組織大家排隊登記進考場。進入考試房間後，一個黑人考官詳細講解了怎麽填寫答題卡，考試流程和注意事項。之後發考卷，考官又幫忙檢查了每個人的答題卡，最後開始考試正好在4：30。

我是自我評價是個很穩妥的人，所以翻開考卷後並沒有急著答卷，而是從頭到尾每一道題和選項細細看了一遍。當我看完第一遍的時候答案已經有數了。這時候也已經有人交卷了，然後我才開始真正的做題。又10分鍾的時間，答題卡已經塗完了，這時候三分之二的人都在紛紛交卷了，我很平靜的開始了第三遍檢查。直到考官提醒還有最後5分鍾的時候我才交卷，這時候我心裏已經有全對的把握。出來後麻麻著急的問我，怎麽這麽長時間。然後我演技爆發，裝作很失望的表情。麻麻看我這個樣子更著急了，最後我才說，“哎，很可惜，我好像要全對了”。麻麻就瘋了。

之前有人在帖子說，答題快慢和等面試時間是沒關系的。出來的早，不一定就面試的早。但我不知道是不是因爲出來的晚，面試也真的很晚。一共6個面試官，5個白人，1個亞洲人，都是女生。等我面試完後，有兩個面試官已經沒事做等下班了。期間大概等了1個半小時左右。有一個面試官很快，不到10分鍾一個人；亞洲面試官最慢，半小時一個人，其他面試官大概15分鍾一個人。感覺亞洲面試官和另一個年齡大的面試官比較面無表情，其他面試官都笑的很開心，尤其是我的面試官，戴眼鏡的女生，很愛開玩笑，很可愛。最後走出考場在晚上6：40左右。總之我感覺我今天真的特別順利和幸運。

今天的沒聽說有誰沒過，但中間有個小插曲，應該是有個人沒過。我麻麻在等我考試期間因爲著急，見到有中國人出來就去問一下情況。其中有一個說粵語也會說國語的姐姐出來後就往門口走了。麻麻就過去問她考完試就可以走了嗎？她說是啊。麻麻接著問，不是還要面試？她說不用，考完就可以回家了。然後她就真的走了。我出來後麻麻就問我到底要不要面試啊？我說當然要啊，也許人家只是出去買個東西什麽的。但我記起面試的時候，面試官喊一個中國人的名字，喊了至少5次，都沒有人上前，結果就跳下一個了。我們最後走的時候那個姐姐都沒回來，不知道她怎麽辦了。

所以在這裏提醒大家，考完試一定要面試啊！其實筆試前考官已經說得很清楚了，就算你沒聽太懂但考前看網上的攻略也應該知道沒有考完試就回家這一說的啊！所以大家切記啊！

複習方案和考試內容：

我考試前就花了半天把書大概看了一遍，這個過程中跟著一個網友的總結把考試重點都畫下來了。之後我就一直複習畫的重點和做題了。

感覺比較有用的考試網站就2個：

2013年後入籍考試真題總結：http://www.bestknew.com/thread-4051-1-1.html
做模擬題的網站：http://www.v-soul.com

考試前我最怕的就是遇到幾幾年發生什麽事，某某某是誰，哪個省盛産什麽之類的題。因爲這種題真的要靠死記硬背，但我真的懶得背。其它題其實可以根據排除法或者理解著做。結果考試的時候超幸運，年份的題只考了1922年重建的建築，人物題只考了Sir John Alexander Macdonald是誰，省份題也只考了最東邊的省份是什麽。而這些都是最基礎的。

之前看網友說，最近考試變難了，因爲會換種方式問問題。但我覺得只要能看懂問題和選項其實都超簡單，反正我做題遇到不把握的都是用排除法，因爲我感覺出題人真的挺故意讓人能答對的，很多錯誤選項都錯的特別明顯。實在看不出來答案，我一般都會猜句子最長，裏面有最多單詞我不認識的那個選項，90%是正確答案。

這次考試出的題：

1， 加拿大冬季的official運動 —— hockey
2， 從East到West走過的第一個省 ——Newfoundland and Labrador
3， Acadians是誰 ——descendants of French colonists in Maritime
4， 爲什麽英語和法語都是加拿大的official language —— they both settle Canada 那個選項
5， The great majority of Canadians identify as Christians —— True
6， Remembrance Day是紀念什麽的 —— 答案太長了，在22頁第一段第一句話就是了。
7， three key facts about Canada’s system of government —— federal state, parliamentary democracy, constitutional monarchy
8， Judiciary包括什麽 —— Supreme Court of Canada, Federal Court of Canada, Provincial Courts (29頁）
9， 選舉資格 —— 18歲，加拿大公民
10， Everyone is innocent until proven guilty —— True (36頁）
11， 1922重建的建築 —— the Parliament
12， 符合Official Languages Act內容的是 —— 答案見39頁
13， NAFTA是 —— Mexico，USA，Canada的Free Trade Agreement （42頁）
14， 75%的人工作在什麽行業 —— Service Industries
15， Sir John Alexander Macdonald是誰 —— First PM
16， West Coast的省份 —— BC
17， 成爲加拿大公民後 —— 可以申請護照
18， 不好意思，剩下的想不起來了。
這次樓主真的運氣很好，題都是最基礎的題。

面試

我是一點都不擔心，因爲畢竟在這邊這麽多年了，而且網友也說都會是最基礎的問題。面試下來也真的是這樣，像唠家常地和面試官說話，一點也不緊張。而且我的護照很簡單，這幾年只回國四五次，申請公民之後才去過幾次美國。所以面試官基本沒問我護照問題，只和我聊我的近況。因爲聊得太生活化了，所以只記得幾個有關的問題（見下）。根據我的經曆，我覺得面試的時候不要想成面試，就想成你對面的那個人想和你交朋友，所以問一些問題了解一下你。而且要多說，給面試官少說的機會。

面試的問題：

因爲我是學生，問我什麽學校，大幾，什麽專業，讓我解釋一下我的專業。
畢業後有什麽打算。
最近兩年去哪玩了。
去美國一般都多久，去紐約玩了幾天。
家裏有沒有兄弟姐妹。
平時興趣。
讓我解釋了一個護照上美國轉機的印章。
對police有沒有什麽問題。
最後給我看我的答題卡，20道全對。面試官表揚了樓主，我傻兮兮地說，我有一道題不確定我能對，但是我猜對了。
之後我又問了她等宣誓期間回國的問題。因爲我已經訂好12月回國一個月了。她說一個月應該不受影響，但保險起見，最好打粉紙第二頁上的電話告訴他們一下，這樣他們就不會給我在回國期間安排宣誓。

我們從Simon那裏獲得了一些重要的信息，也預祝正在爲考公民做准備的同志們都會通過！

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2014年加拿大房價最昂貴的十大城市

根據加拿大房地產協會最新的全國房屋銷售數據。9月份加拿大房屋銷售持續走強。與去年同期相比房屋銷售增長超過10％，價格平均上升了5.9％。截至今年9月，加拿大房價最高的十大城市如下：

10．薩斯卡通

2014年9月平均房價：333,888加元

比2013年9月： – 1.3％

售出的單位數目：592

薩斯卡通

9．基奇納 – 滑鐵盧

2014年9月平均房價：338,917加元

比2013年9月：+7.2％

售出的單位數目：565

基奇納 – 滑鐵盧

8．渥太華

2014年9月平均房價：357,753加元

比2013年9月：+2.6％

售出的單位數目：1,144

渥太華

7．埃德蒙頓

2014年9月平均房價：367,381加元

比2013年9月：+5％

售出的單位數目：1,778

渥太華

6．漢密爾頓 – 伯靈頓

2014年9月平均房價：411,699加元

比2013年9月：+5.4％

售出的單位數目：1,227

漢密爾頓 – 伯靈頓

5．卡爾加里

2014年9月平均房價：461,099加元

比2013年9月：+5.8％

售出的單位數目：2,837

卡爾加里

4．維多利亞

2014年9月平均房價：509,667加元

比2013年9月：+4.7％

售出的單位數目：544

維多利亞

3．菲沙河谷

2014年9月平均房價：520,477加元

比2013年9月：+5.8％

售出的單位數目：1,344

菲沙河谷

2．多倫多

2014年9月平均房價：573,676加元

比2013年9月：+7.5％

售出的單位數目：8,051

多倫多

1．溫哥華

2014年9月平均房價：836,735加元

比2013年9月：+6.4％

售出的單位數目：2,965

溫哥華

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由房貸利率和移民數量透視加拿大2015房市走勢

2014年加拿大房市的情況已基本塵埃落定。2014年的房市，僅就多倫多的情況而言，終歸沒有讓太多人心想事成。相對往年略顯稀少的二手房源注定今年能買到房的人也少，整年持續高升的房價也讓很多人最終未能果斷上車。除了兜裏懷揣著足夠銀彈的富裕人家，普通老百姓要麽降低標准，要麽依然在蠢蠢欲動中延續著購房的夢想。

由房貸利率和移民數量透視加拿大2015房市走勢

而在新樓銷售方面，2014年的樓花銷售仍然進行得如火如荼。幾個在多倫多以北新開盤的獨立屋樓花引發了人龍沒日沒夜地排隊領號的壯觀景象。而在市中心推出的好幾個公寓樓盤都達到了預期的銷售計劃，並超額超量地完成了開發商的指標。這都印證了2014年初各方對新屋價格和銷量持續走高的預測。

不過，新樓銷售哄搶度高也從側面說明，其實投資人和大衆都一樣，對于二手房市場能否持續上行是抱有懷疑態度的，與其爭搶不知道是否已經接近峰頂的二手樓，還不如出手那些從原始價買入，只要實體房一建成就能坐享升值成果的樓花。在沒有太多穩健的投資渠道的實際情況下，將錢投入房市仍是大部分人最佳的投資選擇。

2014年，很多事都已塵埃落定。但即將迎來的2015年，仍是可以給予大衆滿滿的希望。

根據近日加拿大房地産協會所發布的關于2015年加拿大整體房産市場發展的預測數據，從整體上看，2015年加拿大房價預期將會增長0.7%，但銷售量就會出現微量的下滑約爲0.4%。總的來說，2015年的房市仍是趨于平衡地發展。對于目前的情況來說，要想2015年房價能下調的機會幾近爲零，只要能保持，對于想要追趕末班車上車的人來說已經是最好的情況了。但是預測畢竟只是預測，真正的情況還待實際因素決定。以下幾項因素作爲重要參考用于考究2015年多倫多的房市走勢極爲有幫助。

1.房貸利率

衆所周知，就是因著加拿大這幾年房貸利率一直維持在曆史最低水平，才引發了普通大衆和海內外投資客紛紛進入加拿大房地産市場的熱烈效應。盡管這兩年內，房貸利率即將大幅上調的聲音此起彼伏，但最後都沒有真正發生，稍微的上調也在置業者的可接受範圍內，所以對于房市也沒有造成多大的影響。但是，同一時間，房價並沒有維持在同一個水平之上，這幾年來房價已經以飛速增長到了一個偏高水平，如果在房價最高的時候再遭遇利率提高，大衆是否仍然能夠承受雙重重荷呢？

當然，加拿大政府曆來以“心系民生”而聞名，爲了保障不會重滔美國房貸危機的覆轍，政府會持續出面幹預房貸對房市所引發的毀滅性打擊。但是，大衆也要明白，政府也知道“紙包不住火”，房價再上漲也不能無上限地上漲，現在加拿大的房價只因對比同樣是國際大都市的其他國家地區而言低，才有了持續的大幅度上漲，到了一定程度，就應該達到平衡，以免在經濟低迷的情況下造成民衆負債過高的危險狀況。房貸可以說是國家抑制房價的最有力工具，如果到了國家真正認爲房價已經不能再惡意往上，房貸調控也就必然出台了。

不過，據早些日子BMO銀行利時證券分析員的評論分析表明，預期至少在2015年10月之前，央行都不具備加息的條件。的確，房貸市場從來都不是孤立存在的，它與加拿大整體經濟發展以及房屋市場和就業市場等都有著直接關聯。目前，油價下跌，加元彙率對美金又持續貶值，這些都對加拿大的經濟帶來不穩定因素。根據加拿大央行近期發布的數據，有近100萬人只能找到兼職工作，這都顯示加拿大的經濟呆滯，將會抑制通脹。所以，從這個層面來看，毋庸置疑，整個2015年的房貸利率仍然可以保持低水平。

2.移民人數

這兩天，微信圈傳得沸沸揚揚的莫過于加拿大移民部又把早前關閉的CEC移民類別下的六個職業重新開啓，又可以重新通過“快速移民”系統重新等待移民申請的機會。身邊不少的留學生對此好消息倍感興奮，本來打算放棄移民的念頭回國的好些人又重拾移民的希望。當然，移民與否是個人的選擇意向。但是，這樣的舉動無疑又給房市帶來了某種程度上的推動意義。

近年來，我的客戶當中，相當一部分是購買房産讓孩子在這邊以房養學的國內來的留學生家長，也有相當一部分是已經畢業有了工作正著手移民的留學生。他們的共同觀點都是：租不如供。這也是源于中國人對于家和土地的長久建立的依賴感。沒有一個房子，家就沒有一種歸屬感。所以，華人移民的到來對于整個加拿大房地産的推動起到了深刻的作用。

盡管這兩年，一系列表面無損哪個族群，但是實際對華裔打擊最大的移民政策不斷出台。當然，這是加拿大政府希望移民能增加對加拿大經濟和社會的貢獻的舉措。最後他們仍以最新調整的政策再度向同一批人發出橄榄枝。我們都明白，加拿大無法割舍華裔移民帶來的經濟效應。尤其是房市。基本上，只要是華人喜歡的置業地區，那裏的房市走勢就會遊離在全局走勢之外，因爲那裏只有上行的趨勢。“良禽擇木而棲”，華人對居住的地方十分講究，花多少錢也在所不惜。所以，這兩年只要確保了移民人數的平衡或增長，作爲一個移民首選的生活地區，多倫多的房市也不會有大的回落。

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2015年加拿大房價走勢預測 多倫多一枝獨秀

加拿大Re/Max地産經紀公司最新《年度房市前景報告》指出，明年許多買家可能會觀望油價跌是否會影響房價走勢，不過大多倫多地區明年的房價漲幅仍超全國平均。

2015年加拿大房價走勢預測 多倫多一枝獨秀

*油價長期跌 方可見分曉

Re/Max Ontario Atlantic執行副總裁Gurinder Sandhu表示，過去幾年卡城房價持續飙漲，房市本身走緩，會使得房市更趨平衡。近來油價跌，已經使卡城火熱房市有所降溫。但如油價下跌不持續足夠長時間、從而進一步影響到就業和整體經濟，明年卡城房價也不太可能下跌。

近年來，亞省石油産業火爆，大量人口湧入卡城，推升房屋需求。但自今年油價夏季中旬達到高峰後，由于美元強勁，需求下降，以及全球原油供應充足，油價截至目前已大跌35%。

多倫多、溫哥華和卡爾加裏3地，因近年房屋交易和房價漲幅均超級火爆，被地産業內人士稱“3大火熱房市”。Sandhu說，過去幾個月油價已大跌，但仍未見對房市有何影響，即使卡城房市也絲毫不爲所動。

*多市明年房價漲幅仍超全國平均

報告表示，目前許多城市房源充足，有些城市開始逐步以更具擔負力的共管公寓替代獨立屋，都會影響明年全國房價上漲勢頭，估計全國房價平均小漲2.5%，遠低于今年的6.2%漲幅。甚至溫哥華和多倫多這2大全國房屋最火爆城市，明年房價上漲趨勢也會大幅放緩，但仍會高于明年全國平均房價2.5%漲幅。

其中大溫區明年平均房價預計僅漲3%從今年的83.44萬漲至明年的86.3萬，遠低于今年7.3%漲幅。大多區明年平均房價預計僅漲4%至58.91萬，遠低于今年8.3%漲幅。大多區的漢密頓—伯林頓，明年平均房價預計微漲2.7%，是今年6%漲幅的近一半。

Sandhu說，盡管如此，由于大量移民湧入大城市，仍會持續推動房屋需求，從而抵銷明年年底利率可能上調帶來的不利影響。也就是說，明年房價走勢估計不會有劇烈變化，只會有些微放緩而已。

*多倫多是個例外

報告說，許多城市目前已出現供過于求，這一現象都會抑制房價上漲。但多倫多是個例外，主要原因是多市永久産權房源（不同于産權共有的共管公寓）持續保持曆史最低點，明年也不太可能改善，刺激買家之間激烈競爭，推升本已高漲的房價。

報告說，前不久市選結果，給多市居民帶來更多穩定感，再加上明年泛美運動會將多市推向全球，都會推動被壓制的房屋需求，使得明年下半年房屋交易持續活躍，從而進一步推動房價。這一大環境可能會刺激更多首次購房者湧向905區共管公寓或獨立屋市場。

*明年房市最不確定因素：利率

Sandhu還說，明年加拿大房價最不確定因素，不是油價跌，而是利率走勢。外界普遍猜測，明年夏秋利率估計會開始上調，但仍有專家認爲，目前油價跌可能會推遲渥京升息。但無論哪種情況，央行即使升息，估計也只會是非常緩慢和穩定， 仍會刺激許多人湧入房市，以鎖定機會享受不會再有的超低利率。

報告表示，明年全國各地其它城市房價上漲預計會低于全國平均漲幅，新布倫瑞斯克蒙克頓和卑詩省Kelowna 2個城市除外，主要原因是這2個城市人口增長迅速，房源緊張，經濟複蘇迅速。其中蒙克頓明年平均房價預計漲6%至18.75萬；Kelowna明年平均房價預計漲7%至45.8萬，漲幅料引領全國。

蒙特利爾明年平均房價漲1%至33.26萬，魁北克市平均房價明年預計漲1.5%至28.98萬，溫尼伯格和薩卡斯通明年平均房價預計保持目前各自的28.58萬和33.39萬不變，裏賈納和愛蒙頓明年平均房價預計均漲4%分別至34.65萬和38.9萬。

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加拿大房主要小心：你的房子究竟值多少？

買家和賣家握手成交時，才能確定一所房子的真正價格。但是，在買房或賣房之前，抑或是在交地産稅時，人們還是需要一個價格數據來作參考。這個價格是多少，不同的人會給出不同的答案。

你的房子究竟值多少錢？

通常，如果一所房子的挂牌價低于評估價，你會立即懷疑這個房子是不是有什麽問題。其實，對不同的人或機構來說，同一所房屋會有不同的價值，而且房屋的評估價與真正的市場價可能會相差好幾個百分點。

房産經紀估價：$$$$

房産經紀的工作就是讓一所房子的價格賣得盡可能地高，因此從房産經紀那裏所知道的房屋價格可能是最高的。

房産經紀可以從房源西悉尼服務商MLS（Multiple Listing Service）那裏獲取公衆不可能看到的資料，並且一直關注著房地産市場中的最新消息，盯著各處的樓盤，與買家溝通信息，並與其他經紀交流。

綜合所有這些信息，並考慮該地區類似房屋的價格以及市場行情後，他們會給出他們認爲可能達到的最高價錢。

業主估價：$$$

房主對自己的房子通常是充滿信心的。在賣房以前，房主會做一些功課，閱讀與房地産相關的報刊，查看這些報刊上所列的房源，對自己的房子處于什麽價位有一個估計。不過，即使是同類型的房屋，也會有細微的差別，所以業主根據模擬進行的估價可能偏高。另外，有些房主想賣舊房換新房，因此新房的價格也可能對房主的評估造成影響。

銀行：$$

銀行作爲放貸者，對房子的估價比較保守，這樣一旦貸款人最後不能償還貸款，房子需要被出售的話，他們也比較容易拿回自己的錢。

當房子的要約價被買家接受之後，在大多數情況下，銀行會派出評估員查看房屋，並確定這個房子是不是真的值這個成交價。如果評估員認爲房子的實際價值大大低于成交價，那麽買家不得不從其他途徑籌措資金，融資也完全可能落空。

BC物業估價署（BC Assessment）：$

對房屋最保守的估價來自于政府自營機構——BC省估價署。BC省估價署負責對全BC省兩百萬套私有房産進行估價，不會漏掉1元錢的價值。因爲基于這個評估標准，每個市政和稅務機關可以收取相應的房産稅。

當然，這並不意味著估價署每年會派人上門估價。雖然他們有評估員，但如果這樣做人手顯然不夠。評估署有個巨大的數據庫，包含來自于市政、省府、房地産局及其他相關機構的大量數據。

當年房屋的評估價通常爲前一年7月1日的價值，評估時考慮的因素包括：可使用的面積、房齡、占地大小、臥室和衛生間的數量、房屋狀況和質量、格局、天井或露台、附屬建築物如車棚或車庫、視野和景觀、交通與噪音、學校及小區設施。

BC房屋評估署通過批量分析房屋的銷售資料來爲某一小區性質差不多的房屋確立市場估價。基本上與買家搜尋房源時所做的事情差不多，比如說買家常會考慮，“這個房子內部狀況比較好但是離大馬路太近；另一個房子小一點，但是所在的位置比較安靜而且地下室也裝修好了” 。

大部分估價上升是因爲房地産市場的整體變化。如果你所在的小區去年突然變得比較受歡迎，去年的成交量比前年多很多，那麽今年的評估價格就會反映這種變化。

如果市場變化過于極端，政府就會介入給估價設限。2009年就曾發生這樣的事，因爲某些地方的房價相比于2008年的高峰跌了超過10萬。

房屋的估價也可能因爲做了某些改建而變化，比如，改變房屋的面積或是房屋的有效房齡可能會使房屋升值。

我的房子到底值多少？

想要正確客觀的了解自己房屋的價格，就要了解上述各種評估途徑的利弊，綜合考慮。

你可以通過BC物業估價署網站的e-valueBC工具（http://evaluebc.bcassessment.ca/default.aspx）獲得房價。你只需輸入自己房屋的地址，就可以查到房屋的估價，但要記得這是去年7月1日的價格。

也可以多找幾個地産經紀和他們談談。他們非常了解本地的房産市場，也通常有自己的方法來確定一所房屋的價格。可能你會得到幾個不同的答案，但都在相近的範圍。同樣地，不同的經紀有不同的銷售策略，挂牌價也會有差別。

和不同的經紀交流，能幫助你更正清晰的認識自己的房價，也可以取多種結果的平均值或中位數作參考。

你還可以找經過加拿大估價協會（Appraisal Institute of Canada，AIC）認證的估價師，他們能提供比較公正的房屋當前市場價。估價師通常由放貸者、律師事務所、投資者和其他需要准確的不動産價格的人雇用。你可以通過AIC的“Find a Real Value Expert”工具（http://www.aicanada.ca/find-an-appraiser/）查找評估師。

如果你想知道詳細的的房屋當前價值，也可以查找放貸機構和房産專業人員所用的資料。Landcor資料公司（Landcor Data Corporation）的不動産估價報告通常29.95元一份，還包括當前市場行情。通過這份報告，你可以了解該不動産的曆史、估價、所在地區的市場趨勢等等。Landcor公司利用BC估價署的數據庫及其他數據源，並有其獨特的方法來分析這些海量數據。

當然，也不妨和鄰居、朋友、親戚多交流一下，獲得多樣動態的房産信息。

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謹慎再謹慎！加拿大買房時必須核查的文件

對多數人來說，買房也許是你今生最大的一筆投資，因此再怎麽謹慎也不爲過。

在加拿大買房時注意核查哪些文件

當然，請專業驗房師檢查房屋是常識之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望驗房報告顯示房屋沒有任何瑕疵。你只需關注是否有損害將來居住及房屋價值的大問題，如建築材料劣質、老化或建築結構不當等。

當你看好了房子，就開始下offfer。接下來就需要仔細審核、查看相關文件，這是買房過程中至關重要的一步，這些文件包括：

  • 公寓商品房管委會（Strata council）的會議記錄，其中收集了過去1～2年內大大小小的會議內容，詳細寫明了國內所有房産交易過程出現的問題及糾紛。
  • 必須要求賣主出示Information Certificate (Form “B”) ，這是管理委員會出的，一定要最新的。裏邊涉及如下內容：
  1. 大樓或小區存在什麽問題，發生過或可能發生什麽問題，除房屋維護費用之外，房屋管理公司可能會征收何種附加費。
  2. 房屋賣主是否欠管委會錢，有沒有其它人對大樓或小區提出過法律訴訟？如果有，你可以看到起訴書複印件。
  3. 産權關系是否具法律效力。
  4. 房産交易過程中或以後，大樓的某些制度是不是會改變？
    • 查看房管管理公司的現行條例，對于入住者有何要求。
    • 了解房屋管理公司的當前財務狀況，這樣可以知道在房屋出現狀況需緊急維修時，公司是否有足夠資金。
    • 查看已注冊的房屋規劃，有關房屋修正條款及一些針對買主的限制條款等，因爲有些房屋會限制買主的自由使用，如不可以用作商業用途等。
    • 查看房屋說明報告（Property Disclosure Statement，通常我們簡稱爲PDS），此報告由賣主填寫，賣主有義務告訴買主他所知道的任何關于房屋的問題。對于報告中提到的所有問題，你都應當交由代理商做詳細核查。
    • 注意房屋保修的相關信息。
    • 建築大樓外部檢驗報告。

如果上述文件都不存在什麽問題，您就可以放心貸款。之後再進行驗房，交定金，最後找律師或公正人辦理剩余手續。

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加拿大換房手續必讀：那些年我們一起追過的貸款

如果由于生活需要，在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸款並解除抵押的問題。加拿大的華人移民中，很多人在生活穩定之後會考慮生兒育女，或將國內的長輩接過來一起生活。家庭人口或life stage的變化，使人最先想到的就是換房問題。如果原有自住房産尚有按揭貸款余額，則需要小心處理，否則有可能計劃難以實現。下面就換房過程中一些常見的財務安排給大家介紹一下。

詳解加拿大買賣房過程中的貸款安排

買和賣房産的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將原有房産的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。

例如，A將房産出售給B，A還有按揭貸款余額20萬，如果B願意接手A的貸款，並且符合貸款條件，則可以接手A的貸款，A提前解除貸款合約沒有罰款。我們稱這種做法是“assumable” “可讓渡貸款”。換房過程中，如果交接兩處房産在同一天，財務安排會更加經濟一些，但操作起來有一定難度，而且有風險，一旦其中一筆交易出現纰漏或延誤，則會影響另一筆交易，弄不好會搞得自己homeless，無家可歸。

如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作爲首付款用于買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。

如果需要先買房，搬進新家後再裝修將要挂牌出售的房産，則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時，要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大多數消費者的還款能力並不足以同時支持兩個房子的按揭貸款，所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房産“視作”出租用房，並派評估師評估租金的市場價，再將市場價乘以一定的折扣，以收入抵減的方法計入個人收入，只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。

例如：新房按揭貸款和其他支出總計每月4200元，家庭每月稅前收入1萬元;舊房預估租金2250元，銀行按照租金收入市場價的80%來計入個人收入，即1800元;原按揭貸款和原房産其他支出每月1600元，用收支抵減法計算，即，完成購房交易後，每月總支出4200元，總收入12000(10000+1800-1600)元，家庭償債能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合銀行的貸款標准。如果不使用抵減法，使用直接法，完成購房交易後，償債比例爲(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合銀行貸款標准。消費者自己很難搞清銀行的標准和計算方法，因此，在打算換房之前一定要咨詢清楚。每個銀行計算的方法和標准都不一樣，BMO使用的是租金收入抵減法，因此，對換房的消費者來說，財務上的安排更容易些。

如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不足，則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房産之後結余較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋淨值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。

例如，原房産售價30萬，尚有貸款余額18萬，買新房首付款8萬元，新房房價45萬元，新按揭貸款24萬，屋淨值額度12萬，過橋貸款1萬元，新房房屋貸款總計37萬元，買房交割日8月1日，賣房交割日8月20日。借款人在8月1日將首付款8萬元交給律師，銀行將全部貸款37萬放款給律師，從而完成買房交易。8月20日完成買房交易後，借款人將過橋貸款和房屋淨值額度項下的提款全部歸還銀行，借款人從即日起新的貸款余額只有按揭貸款24萬，備用房屋淨值額度12萬。上述例子中忽略了交易費用未計，因爲首付低于20%需要購買按揭貸款違約保險，因此房屋淨值額度與按揭貸款的總金額爲房價的80%。

換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常見的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易，情況比較容易處理，即，前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待，銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。

本文試圖說明換房過程中的一些常見問題處理方法。每個消費者的財務狀況和未來打算都不同，如果打算換房，建議先咨詢銀行，再動手操作。

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別大意：加拿大入籍通過筆試還不夠！

即使通過加拿大入籍筆試，也未必能順利成爲公民。一名中國女移民在居住時間庭審複查中，被法官要求口試以測試了解加拿大的程度。她雖然通過了入籍筆試，且居住時間合格，但因口試未通過，入籍被拒。

筆試通過仍會被拒

根據最新一期的《移民彙編》，44歲的申請人王海倫（Helen Han Wang，音譯）2007年2月12日移民加拿大，並于2010年7月9日爲自己和未成年女兒申請入籍。

2011年9月22日，王海倫通過書面入籍考試，之後她被告知要填寫一份居住問卷調查。同年10月，她將完成的問卷遞交給加拿大移民局。

此後，王海倫未收到有關其入籍申請及問卷的任何消息。2013年6月，她給加拿大移民局打電話詢問申請狀態。移民局去信告知她需要出席聽證會，法官會決定她是否滿足居住要求，信中還提到，安排上庭需要24至30個月，屆時申請者會收到通知。信中沒有進一步提到有關聽證會目的和內容。

出庭通知于2013年11月7日發出。通知稱，公民法官需要更多信息才能對入籍申請做決定，申請者必須出席。法官將在聽證會上決定申請者是否符合所有要求，同時他們也要接受詢問，以確定是否有足夠的英文或法語能力，以及充分了解加拿大。

在2013年11月29日的聽證會上，公民法官告知王海倫要進行口頭知識測試。王海倫要求給予時間複習，法官拒絕了她的要求。測試開始後，王海倫再次要求給予時間複習，被法官又一次拒絕。結果，王海倫20分中只拿到6分，未達到所需的門檻分15分。

在聽證會最後，公民法官告訴王海倫她沒有資格使用醫療保險，並讓她停用卑詩省保健卡。同時，公民法官也對她獲取GST/HST和兒童稅收抵免福利提出質疑，她不在加拿大期間一直獲取這些福利，這違反了所得稅法案（Income Tax Act）。

入籍申請被拒理由

公民法官發現，2007年2月至2010年7月5日期間，王海倫至少有1,095天身處加拿大，依據入籍法案（Citizenship Act）第5條（1）（c），她滿足居住要求。然而，申請人不符合入籍法第5條（1）（e）的要求，因此她的申請未被批准。入籍法案第5條（1）（e）要求申請者對加拿大要有一定程度的了解，並且充分知曉公民權利和義務。

公民法官認爲，申請者在聽證會上未能證明對加拿大有足夠的認識，而且不太明白公民的權利和義務。公民法官表示，在2013年11月7日發出的通知中，已明確告知申請者可能進行知識測試，且測試內容基于學習指南《了解加拿大：公民的權利和責任》（Discover Canada:The Rights and Responsibilities of Citizenship）。

王海倫上訴稱，她已順利通過筆試，公民法官沒有權限在庭審中口頭重新測試她對加拿大知識的掌握。因爲入籍法案第5部分要求移民部批准符合所列要求的任何人，一旦申請人滿足所有要求，他或她必須被授予公民身分。

王海倫指出庭通知中對重新測試她了解加拿大程度這一信息不明確，如應指明“盡管你通過筆試，但面試時法官仍會測試你英語或法語，以及你對加拿大的了解，因此你應該複習學習指南《了解加拿大》。”

此外，她認爲聽證會重在查她的居住時間密度，並非了解加拿大，因爲她之前已經通過了筆試。王海倫還辯稱，對已經通過測試者進行重新測試本身就有問題。

公民法官表示，對申請者重新測試，是因爲她不認可之前的書面測試准確反映了申請者的情況。法官對此結論提出兩點原因：其一，她強調申請者提出入籍申請後沒有居住在加拿大；其二，申請者的一些行爲表明她不了解加拿大公民的責任，如申請者不居住在加拿大期間，仍繼續收取GST/HST和兒童稅收抵免福利。

上訴被駁回

2014年12月10日上訴法官駁回王女士的入籍被拒上訴。受理上訴案的法官倫尼（ Justice Rennie）認爲，公民法官有權在聽證會上口頭測試申請人對加拿大知識掌握程度。

倫尼認爲，在這個案例中，公民法官有充分的理由進行複查，申請人在申請期間有134天不在加拿大，而她的丈夫從未在加拿大居住過，並在2012年失去永久居民身分。王海倫雖然在2011年9月22日進行入籍測試，且完成居民問卷調查，並聲明是真實的。但法官注明，2011年9月17日，申請者在上海。此外，問卷中關于離開加拿大的天數及原因中，注明“度假321天”，這足以成爲重新測試的原因之一，因爲不在加拿大近一年，不是度假。

公民法官在結論中表示，申請者自2010年7月5日遞交申請後，就沒有居住在加拿大，之後僅回加拿大總共不到6個星期。因此，申請者與加拿大、加拿大的機構、人民、價值觀和傳統失去接觸，爲了證明申請者滿足掌握知識的要求，因此必須進行測試。

多倫多法律事務評論員馮志強表示，他認爲公民法官在程序上沒有用過頭的條例，由于審理個案的公民官不滿意申請者的背景，因此需要在法庭上審核，且申請人事先已接到通知，她並不能以不清楚爲藉口。

馮志強表示，碰到要求出庭做安全檢查並不罕見，例如華人姓名變成拼音後有很多重名，有些有犯罪記錄，因此並非通過筆試就萬事大吉。

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