Author: Joyce

过去几年，中国富人已在纽约曼哈顿的奢华高楼大厦购买投资性房产或临时住所。不过随后，一些中国买家已开始向东拓展，在长岛投资，他们涌向北海岸（North Shore）黄金海岸（Gold Coast）的昂贵房产。

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据《纽约时报》（New York Times）报道，一些中国买家将资金投向他们视为低风险投资的房产，而另一些则寻求一处显示身份地位的住房。当然还有一些人则是因为子女在长岛教育水平颇高的学校求学，他们购买房产长期居住。

中国买家在纽约长岛掀起购买浪潮

长岛郊区并不是唯一一处对中国购房者具有巨大吸引力的地方。全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）数据显示，在全美至少46个州的房地产市场中，中国购买者不是第一大海外购房群体就是第二大购买群体。

在纽约，头条新闻总是聚焦，中国富人花费巨资在类似卡内基57号（One 57）这样奢华的公寓购房上。然而，他们也在长岛地区的高端房市掀起购买浪潮。纳苏县（Nassau County）研究报告指出，2013年1月1日至2015年1月30日之间达成的136笔房地产交易中，37笔交易买主来自中国，在总交易中占比27%。该数据还不包括目前正在商谈的交易。

中国买家涌向纽约东部的原因众多，包括相对便宜的房价、教育水平较高的公立学校，以及该地区距离法拉盛（Flushing）、皇后区（Queens）和曼哈顿（Manhattan）华裔社区较近。从该地区前往海滨方便且空气清新。

美国房产成中国富人“保险箱” 

丹尼尔·盖尔·苏富比国际物业（Daniel Gale Sotheby’s International Realty）经纪人安德鲁·吴（Andrew Wu，音译）对此表示，纽约市是一座到处是高楼大厦的城市，与北京、上海很像。长岛则有清新的空气，居民较少，还位于海边。“在中国拥有一处房产是一回事，但如果你在美国的滨海区拥有一座海景别墅，那么这是身份的象征。”他说。

众多房地产经纪人认为，中国人善于利用来自网络或其它来源的信息，是非常精明的生意人。“中国人总是担心自己的资金会一夜之间消失。很多中国人将美国的房产视为‘保险箱’，谁也拿不走。” 苏富比国际物业的销售人员丹尼尔·常（Daniel Chang，音译）说。

虽然中国买家大批涌入正在改变长岛北岸各城镇的外貌，但这是一个比较平稳的改变过程。纽约州大颈镇（Great Neck, N.Y.）利曼地产公司（Douglas Elliman）经纪人珍妮弗•罗（Jennifer Lo，音译）称，大颈镇曾经是中东犹太人的聚集地，但很多中国人来到这里，他们必须保持欢迎的态度。

不过，有些时候也会出现一些小误解。2014年，一个中国家庭购买了一处五居室的房产。交易一达成，新房主就将钥匙交给罗女士，并要求她帮着照看房产。

“他们告诉我，他们会回中国，两年之内不回来美国。我问他们：那房子怎么办？花园怎么办？这个家庭的女主人建议我可以把草地改成水泥地，或改成篮球场。我只能向他们解释，在长岛，事情不是这么解决的。”罗女士说。

当这个中国家庭回中国以后，罗女士帮他们找到一个租客，保留了花园。

中国购房者“一切为了子女”

一大部分中国买家移居长岛则是被这里的公立学校所吸引，希望子女在这里上学。罗女士表示，很多中国人希望子女获得美国教育。中国的竞争很激烈，不管是富家子弟还是穷人家子女，进入小学都存在竞争。

在长岛，中文学校已如雨后春笋一般出现，在一些公立学区中，超过一半的学生是亚裔。这些亚裔学生有来自华裔家庭本土出生的学生，也有海外出生，后来移居美国的华裔学生。

特丽萨·王（Theresa Wang，音译）来自成都市，她希望躲避成都的雾霾，也希望自己4岁的女儿甜甜（Tian Tian，音译）获得美国教育。王女士2013年在长岛老维斯伯瑞（Old Westbury）购买了一处房产。就像很多在长岛购房的中国家庭一样，王女士的丈夫在中国工作，时不时来美国看妻女。

王女士的房产位于在全美享有盛誉的杰利科联合自由学区（Jericho Union Free School District）。《美国新闻和世界报道》（U.S. News & World Report）数据显示，该学区的高中在纽约州排名第13名。

苏富比国际物业的经理芭芭拉·坎迪（Barbara Candee）表示，最近有一处待售的房产，3对中国夫妻来看房，他们所知道的英语单词只有一个，即“杰利科学区”。“这是一个卖点。”她说。

虽然王女士希望能够居住在杰利科学区，但她也认为，对于自己和女儿来说，这个房产太大了。王女士的房屋面积超过7000平方英尺（约合650平方米），配备6个卧室；房屋外还有1个网球场和1个游泳池。她也购买了一些家具，为客厅的壁炉上搭配了一张猎狗的油画，在家庭多媒体娱乐室中安装了高档的视听设备（她从来没用过）。

“我第一次看房就喜欢这个房子，但这对我们来说太大了。”王女士说。她希望能够居住提供24小时保安的封闭式社区中，房屋面积大约为5000平方英尺（约合464平方米），这种房屋更易于打理。

中国买家在乎幸运数字

房屋的定价也需要斟酌，对中国人来说，数字“3”、“6”、“8”代表好运。“我们在沙点地区（Sands Point）有一处待售房产，定价368万美元。”吴女士说。选择被认为是好运的房屋价格是吸引中国买家的一种手段。

在绿野地区（Green Fields），中国风水是设计房屋的指导原则，这里的房产售价都在500万美元以上。例如，房地产开发商雷蒙德·哈凯米安（Raymond Hakimian）表示，中国房屋需要朝南，保证日照充足；房屋大门不能对着楼梯。

哈凯米安讲述了一对中国夫妻看房的经历。“他们对看房有种着迷的情绪。他们带着子女来看房，随后这对夫妻的父亲还带着指南者来看房，碰巧这座房产朝北。虽然他们愿意支付全价，但他们还是告诉我，这个房子朝向错了。”他说。最终哈凯米安为他们重新建造了房子。

利曼地产公司在绿野地区（Green Fields）的地产经纪人罗伯塔·福伊尔施泰因（Roberta Feuerstein）也表示：“我们采取的营销策略非常注重中国买家。”

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美国房市将在2015年迎来一股暖风。

全美房地产经纪联盟（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun） 向《第一财经日报》记者提供的最新数据预期显示，2015年美国房市将健康发展，成屋销售将上升至530万栋，超过2013年和2014年的水平。而且美国成屋销售通常占房屋销售总量的90%，主导着美国房市。

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劳伦斯同时预期，成屋销售中间价格继续稳中有升，但是涨幅将继续放缓。2015年成屋销售中间价将上升4%，而根据2014年12月公布的数据，去年11月美国成屋销售中间价格与2013年同期相比上升5%，达到20.83万美元。而在2013年11月，成屋销售中间价格同比上升9.4%。

经济复苏拉动房市

保罗（化名）去年8月刚在一家著名保险公司找到基金经理的工作。此前，由于整个基金行业的不景气，他工作一直不稳定，甚至在年中下岗。他告诉本报记者，当时，已经和现在的妻子开始谈论起婚礼的事宜，失去收入来源后非常不安。然而，让他高兴的是，新的工作非常稳定，工资也超过每年10万。

“找到工作后，我们的婚礼如期举行。另外，我已经存了一些钱，准备今年年中左右买房。”保罗告诉本报记者，“我们目前还住在丈母娘家。希望能早点搬出去。”

虽然去年年初的严冬放缓了美国经济复苏的步伐，GDP在2014年第一季度甚至下降了1%，但是随着天气的转暖，美国经济迅速复苏。标普首席美国经济学家贝斯安（Beth Ann Bovino）在给客户的报告中预测2015年美国的GDP增长将加速到3.1%。

劳伦斯也认为GDP在2015年将加速增长。“880万个在经济危机时期流失的工作岗位将全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生，我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”劳伦斯在提供的研究报告里指出。

首次购房者回到房市

美国房市最近的最大变化就是，曾经一度减少的首次购房者在去年12月两房降低首付要求后回到房市。全美房地产经纪联盟在去年年末公布的购房者背景调查报告显示，首次购房者在截至2014年11月时仅占全部购房人数的33%，比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次购房者的平均人数占全部购房者的40%。

根据报告，首次购房者的基本形象是平均年龄31岁、收入中位数为68300美元的人群。他们主要购买平均价格为16900美元、平均面积为145平方米的房子。劳伦斯在报告中指出，“47%的首次购房者表示贷款审批过程超出想象的艰难。减少苛刻的信贷条件和降低强制性房贷保险是提高首次购房者比例的必要手段。”

此外，97%的年轻购房者申请房屋贷款。正常银行会要求购房者提供20%的首付，因为当银行将房贷打包卖给“两房”（房地美、房利美）时，两房要求每个房贷都至少有20%的首付。而首付比例不低于5%的房贷还是有机会在购买私人房贷保险后也打包出售给两房。但是申请过程非常艰难，对信用分数和文件的要求更高。

而联邦房屋署（Federal Housing Administration）为低收入者提供担保，允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款，但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制，最重要的是联邦房屋署的贷款担保也不是免费的。在2014年有35%的首次购房者申请了联邦房屋署担保的低首付贷款，与2010年的56%相比有显著下降。劳伦斯认为与房贷实际坏账比例相比，联邦房屋署的房贷担保费太高了，阻止了首次购房者贷款的愿望。

有鉴于此，房利美和房地美在去年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。两房的主管机构联邦房屋贷款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾对媒体表示，“有很多信用良好、有足够工资支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力，我们需要看信贷历史、收入等，全方位地评估贷款人的还贷水平。”3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。

许多专家预期千禧世代（1978~2000年间出生）的人将逐步取代老去的“X世代”（二战后出生的一代）成为首次买房主力。由于二战后婴儿潮出生的人在1987~1993年间集中达到生育高峰，千禧世代是美国的人口又一个小高峰。如今，千禧世代逐步进入首次买房大军，加上更加容易的贷款将进一步推高美国未来的房市。

住房库存紧张有所缓解

除了贷款难以申请，无合适之房可买也是压抑房市交易的一大问题。根据最新的统计，美国2014年年末待售的成屋总共为209万栋，比上年同期高5%。按照现行销售速度需要5.1个月能销售完毕，比上年同期待售成屋相当于4.8个月的销售量稍长一些。通常6个月的存销比被视为健康的房市，短于6个月就表明待售住房库存紧张。

劳伦斯认为住房库存紧张是由于房产商信心不足、开工不足所致。根据全美房地产经纪联盟统计，去年虽然消费者信心指数不断上升，房产商信心指数却出现下降。劳伦斯估计2014年新房动工数将仅为100万栋，而在2015年，新房开工数有望上升到130万栋。虽然动工数上升30%，劳伦斯认为这还是不能满足需求的增长。他认为今年贷款条件放宽会激发人们的购房需求，大约需要150万栋新房才能满足。

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