Julie – Page 30

汇丰银行CEO：澳洲提供什么中国都能接受

汇丰银行（大中国区）的首席执行官Helen Wong心里一直很矛盾。据《澳洲人报》报道，她哥哥已经在悉尼生活了20多年，多年来一直劝她在澳洲买房，但问题是，房市是否已经涨过头？在中国地产公司纷纷加大在澳投资的情况下，房价还会不会进一步上涨？

据报道，Wong近日到悉尼参加汇丰银行的一次会议时表示，像绿地（Greenland）这样的中国大型房企在澳洲首府城市大肆开发公寓，将鼓励更多中国投资者涌入澳洲。她坦言：“中国人会对他们所熟知的大公司很有信心。”

不断贬值的澳元是吸引中国投资者涌入澳洲的另一个原因。Wong说：“由于澳币贬值，外国投资者大量涌入。虽然悉尼和墨尔本的房价持续上涨，但由于澳币走软，现在仍旧是买房的好时机。”

去年中国对外投资额总计达到1400亿美元，今年预计还将创新高。Wong预测，中国人的对外投资将继续增长，因为中国正在寻求将国内的大量储蓄重新调配。她表示，澳洲一直是中国“走出去”政策的最大受益者，去年澳洲的外国投资总额中，中国占比12%，仅次于美国。

Wong认为，中国对外投资不断增长对本国也是一件好事，意味着中国企业学到了更多关于如何与西方打交道的经验。

“矿业一直是中国投资的首选，因为那是澳洲可以提供的。但中国人对澳洲农业的兴趣也很强劲，还有不少人看上了澳洲的教育行业。不管澳洲可以提供什么，中国都能接受。”

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统计：第二季度悉尼房价攀升8.9%，同比上涨18.9%

根据澳洲日报报导，看最近时期悉尼房价走势图，今年第二季度，澳洲州府城市的房价加速增长，悉尼打破纪录，在增速方面与墨尔本一起遥遥领先。

统计：第二季度悉尼房价攀升8.9%，同比上涨18.9%

澳洲统计局（ABS）周二表示，第二季度全国房价增长4.7%，相比去年上涨9.8%。相比之下，此前接受彭博社调查的经济学家分别预计的涨幅是2.3%和8%。此外，今年第一季度全国房价环比增长1.6%，同比增长6.9%。

然而，澳洲两个最大城市和其他城市之间的房价增速存在明显差异。

第二季度悉尼房价攀升8.9%，同比上涨18.9%。根据ABS的数据，该季度增速是2002年开始记录数据以来的最高水平。墨尔本位列第二，季度房价增速为4.2%，同比增速为7.8%。

其他州府城市远远落后，珀斯和达尔文的房价季度增速和年增速都出现收缩。

布里斯本的季度房价增速录得0.9%，年增速为2.9%，而霍巴特的房价增速在第二季度持平，年增速只有1.5%。阿德莱德的房价在第二季度增长0.5%，年增速为2.7%。

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看哭：温哥华与几大城市海外城市买家的规定对比

作为全球房屋最难负担第二城市，温哥华对包括海外投资者在内的置业监管基本等于零。

温哥华现在一栋独立屋的均价已达$119.76万，比去年同期上涨20%，导致温村房价飞涨的其中一个因素就是海外买家的涌入，本周初就有一份比较有争议的研究报告称，温西某个社区在6个月内的买家记录中，中国人占了66%。

温哥华，并不是全球唯一一座吸引外国人投资的城市，但与其他城市不同的是，我们对于海外投资者的置业规定还相当缺乏。

看看下面几个城市的比较！

看哭：温哥华与几大城市海外买家的规定对比

悉尼

房屋可负担性：2015年悉尼被评为全世界房屋最难负担第三城市，前两位是中国香港和温哥华。

平均收入：$8.28万
房屋均价：$81.2万

海外投资相关政策规定：随着今年夏季一些新政的推出，澳大利亚也许是现在全世界拥有最严格海外投资规定的国家了，新政规定，海外非居民投资者不允许购买已建成的本地物业，对重建或新建房屋也要获得批准才能购买，本地临时居民必须首先获得政府批准才能购买或建造房屋，而就算批准后，临时居民也只能购买一个房屋，而且必须是用来居住，一旦不再用来作为主要居住场所，就必须在三个月内将其售出。

中国香港

房屋可负担性：2015年全世界房屋最难负担城市。

平均收入：$44730
房屋均价：$762,437

海外投资相关政策规定：虽然是全世界房价最不可负担的城市，但是中国香港对于海外买家的控制也远远超过温哥华，这些规定都是在2010年至2013年间陆续开始实施的。中国香港规定，海外买家在买卖房产时必须要上缴一项从价税（ad valorem tax ），从房价的1.5%开始征收，如果是买进的话，需要上交总价的15%，如果不满3年就要出售的话，就要付10%到20%不等的税，这就从一定程度上缓解了短期炒房行为。

另外，由于近几年来中国大陆买家疯狂进市，中国香港现在也出现一些房屋项目只限定卖给中国香港本地居民，目前正在建设中的两个楼盘，就有这样的附带条件，规定在最初30年只允许出售给本地买家。

即便如此，中国香港的这些针对外来买家的规定还是远远没有满足当地人的要求，那些反对的人表示，这些比例的税根本无法阻止海外炒房客，的确事实也是如此，在推行了这些加税的新政后，当地的房价还是任性攀升。

旧金山

房屋可负担性：2015年全世界房屋最难负担城市第五名。

平均收入：$8.12万
房屋均价：$74.44万

海外投资相关政策规定：美国的房地产市场对于海外买家的规定也是相当少，国家地产协会数据称，2014年4月至2015年3月之间外国投资者就有入市1040亿美金，其中中国买家是最大的海外投资源头，2014至2015年，来自中国买家的房产交易就达286亿美金。

美国政府基本从不阻止，相反是通过投资移民渠道来鼓励更多海外买家的进场，只要在某些目标就业区域投资50万美金以上的物业，就能获得绿卡，这也使得2014年8500名中国人靠这些项目获得签证。

但是美国的税务制度使得一个外国屋主在美国可要比加拿大付更多的税了，美国法律规定，海外屋主在租出物业后需向政府上交总收入的30%的税，而如果在其中待了大部分时间的话，就会被认定是美国居民，从而需要进行正常交税。

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加拿大房市：分析加拿大买房贷款的利率变化

这一年多来，加拿大买房贷利率起起伏伏变化着，牵动着加拿大购房者的神经。不少客人不禁询问，到底是应该选浮动还是固定加拿大买房贷款利率？

固定加拿大房贷利率(fixed rate)和浮动加拿大房贷利率(variable rate)的利率差距，从未像现在这么接近，但毕竟还是有一点差距，因此一些财经专家继续劝告消费者选择加拿大房贷利率稍低点的浮动利率房贷，并指出从过去25年看，总是选择浮动加拿大房贷利率的人更合算。

从数字上看，确实是浮动加拿大房贷利率更低，例如，目前消费者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房贷利率，而同样的5年期浮动利率房贷大约是2.6%，两者的息差是0.5个百分点。可是，为这么小的息差冒风险值得吗？

2010 年，当全球经济有可能再度跌入衰退时，固定与浮动加拿大房贷利率之间的差距扩大至约1.7%，后来随着二度衰退的风险缩小，这一加拿大房贷利率差也不断变小，目前仅相差约0.3%。因此，大多数专家认为，为保险起见，消费者应该选择固定加拿大房贷利率。温哥华的房贷经纪人费德吉特说，只有当固定和浮动加拿大房贷利率之间的息差达到1%时，选择浮动加拿大房贷利率才是合理的。

他告诫人们，现在加拿大房贷利率处于极低状况，这种利率环境不可能长期持续下去，央行总有一天会提升基本加拿大房贷利率，迫使各商业银行跟随提高加拿大房贷利率。只要商业银行及其他金融机构跟随央行提升加拿大房贷利率 0.25%，造成浮动利率房贷上涨同样幅度的利率，浮动利率房贷相对现行固定利率房贷的优势便立即消失。

也许有人会说，届时可以立即转为固定利率房贷，便能规避加拿大房贷利率上涨带来的风险。但这是一厢情愿的想法，事实上当加拿大房贷利率上涨时，固定利率房贷的利率也会上升，到时难以再找到像目前这么便宜的房贷利率了。

加拿大房贷趋势网站(Canadian Mortgage Trends website)编辑麦克李斯特解释说，固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，而债券市场的殖利率往往比央行基本利率更早上涨，因此当浮动利率上涨时，固定利率已经完成上涨过程，背负浮动利率房贷的消费者此时想要锁定加拿大房贷利率，只能接受更高的固定利率。

有些主张选择浮动利率房贷的行家认为，央行很有可能数年内无力提升基本加拿大房贷利率，完全可以利用这段时间节省房贷支出。然而，这只是推测，没人确切知道央行将在何时加息，因而很难掌握锁定加拿大房贷利率的时机。如果经济状况转好，央行可能比外界预期的更早加息。

按照一些经济学家的分析，为了避免加元汇率过高，损害加拿大（更多加拿大房源）制造和出口业的全球竞争力，加拿大央行将等到2015年美国联准会加息时，才会跟进加息。即使这种推测最终成真，也难以知道那时固定加拿大房贷利率能继续维持目前这么低的水平。

什么时候选择浮动加拿大房贷利率

我们发现在过去20年间的任何时候，选择浮动利率的总是要比当时选择固定利率要低很多。与5年的固定利率相比，某个时段差异超过3%，平均差异基本在1.25%至2.5 %左右。所以笔者个人认为，长线以浮动加拿大房贷利率为主。

什么时候选择固定加拿大房贷利率

固定利率有时也是非常好的，特别是处在探底位时，而浮动利率Prime – X中的X又不大的前提下。银行什么时候会出现固定加拿大房贷利率升降，他们在看加拿大（更多加拿大房源）Bond的收益率。你也可以看。因为Bond收益利率每天升升降降，没有关系，但是如果连续下降或连续升高几周，甚至1个月，银行会马上采取行动进行调整。如果你也每天在看Bond收益率，你就会基本知道，银行是否要升息还是要降息了。根据过去的经验，一般当Bond收益率连续3至4周走高，大部分银行会立刻采取行动进行提高3年/4年/5年的固定加拿大房贷利率。但是如果Bond 收益率连续 3至4周下降，银行会开始就进行“暗”降，然后再进行“明”降。所谓“暗”降，主要是通过2种手段执行。一种是提高佣金，让房贷经纪进行更多的购点降息行为来降低实际加拿大房贷利率而不影响整体市场利率。第二种做法就是进行给于一个特定条件的促销，比如30天之内close案子的，给于特别优惠的加拿大房贷利率等。“暗”降往往是明降的前奏。如果Bond收益率继续下跌，那么明降也就马上来临了。

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加拿大留学：留学该不该买房子买有什么的好处

新移民在到达加拿大后的头一两年内大多忙着求学，找工作，基本都是租房住。一旦有了一份比较稳定的收入，很多人就会考虑到买房的问题。由于目前房屋贷款利率较低，住同样面积的房子，每月贷款供款额常低于付租金，这使得买房比以往更具有吸引力。与其用辛辛苦苦挣来的钱去替屋主还贷款，不如用租金来买一间自己的房子。那么加拿大留学生贷款买房好处有什么？

从个人的经济角度来讲，买房是非常合理的。下面是买房子的十大好处：

1、设想你每月付$750房租，租金每年上涨5%，25年后你付出的租金总是$430,000，而你还是两手空空，名下无房。假如你今年35岁，买了你的第一所房子，那么当你60岁时就已付清了全部贷款，舒适地坐拥一大笔财产。这意味着你在晚年可以经济独立，尽享美好的黄金岁月。

2、如果你肯做25年的投资，其资本增值将是巨大的，所以不要期待短期内获利，而要把买房作为长线投资来对待。

3、买房是一种非常有效的储蓄方法，在25年内每个月存一笔钱。即使没有其它退休储蓄或投资计划，你已经在为未来有效地进行积蓄。

4、西安大略大学商业管理学院两位教授1991年进行的研究结果显示：过去的30年，是一个经济发展动荡的时期，但安省房地产的投资回报高于国库券，政府债券，TSE300指数和基金的升值。

5、有了自己的永恒意味着生活稳定下来，易于了解和融入你所在的社区。孩子们也可以和街坊四邻的孩子交朋友，可以结伴去同一所学校，一起进行娱乐活动。

6、拥有自己的房屋令人自豪，你可以按自己的特殊需要来安排。把暗室或木工房布置在地库。试一试自创的粉刷和装饰，把壁画贴在墙上，修一个凉台或建一个梦想中的厨房。

7、当屋主发生不测时，房屋贷款保险将付清未付完的贷款本金。家属仍可拥有房产，免受债务的困扰。

8、当儿女长大成人，另立门户之后，如果你愿意，可以把空余的房间出租，赚取额外的收入。

9、如果你打算向银行或其它金融机构错钱，拥有房产是谈判时的有利条件。

10、很多投资项目盈利，都要纳本金增值税，而自住房屋在出售时的增值部分，不必交税。这样你的投资所得就更多地留在了自己的口袋里。

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直击悉尼房价：悉尼五年来各区房价涨幅排名

据权威机构分析，悉尼房价走势自全球金融危机以来，中位房价一直保持的国内最强势的增长。

其中，伯伍德岗（Burwood Heights）排名最高，过去五年里独立房中位价上升104.2%，达到了1,598,735澳元。

紧随其后的是罗兹（Rhodes）和西霍姆布什（Homebush West），独立房中位价分别上涨了103.3%（达到1,596,961澳元）和102.9%（达到991,481澳元）。

在公寓房方面，东巴尔曼（Balmain East）公寓房中位价在五年内增长91.1%，达到893,373澳元，位居榜首。

独立房中位价五年来增幅最大城区

伯伍德高地（Burwood Heights）：104.2%
罗兹（Rhodes）：103.3%
西霍姆布什（Homebush West）：102.9%
昆斯克利夫沃伦伽（Queenscliff Warringah）：101.8%
威洛比（Willoughby）：90.4%
梅斯希尔（Mays Hill）：81%
邓达斯（Dundas）：72.8%
特洛皮阿（Telopea）：71.0%
利德康姆（Lidcombe）：70.6%
纽特罗湾（Neutral Bay）：70.0%

公寓房中位价五年来增幅最大城区

东巴尔曼（Balmain East）：91.1%
安克利夫（Arncliffe）：79.7%
温斯顿希尔斯（Winston Hills）：78.2%
罗泽尔（Rozelle）：67.8%
坎贝尔镇（Campbelltown）：66.9%
米尔森斯角（Milsons Point）：64.2
卡布拉马塔（Cabramatta）：64.0%
伊士活（Eastwood）：61.5%
埃吉克利夫（Edgecliff）：59.7%
奇彭代尔（Chippendale）：59.6%

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澳洲央行谴责银行房贷数据猫腻多投资贷款多出500亿

澳洲央行副行长谴责银行的房贷数据欠准，加大了他们理解住房市场的难度，妨碍他们制定和执行政策决定。

澳洲央行谴责银行房贷数据猫腻多投资贷款多出500亿

据《悉尼先驱晨报》报道，罗伊（Philip Lowe）周四在悉尼向澳大利亚金融服务协会（Finsia）的监管小组发言时表示，最近银行关于自住业主和投资者房贷的数据令他震惊和担忧，他说这种情况令人失望。

罗伊说随着监管审查不断加强，他们发现银行账簿上的房产投资者贷款多出了500亿。这使银行账簿上的总投资者贷款从35%增加至40%。

最近，由于银行决定向投资者房贷收取更高的利息，导致一些客户要求银行将他们的贷款归类为自住型业主贷款。罗伊说，银行已经表示未来几个月将进行更多重新归类。

内部系统令人质疑

虽然银行能解释某些早期失误，但罗伊说其他案例的辩解则模糊不清，无法提供完整的支持数据。他说各种数据问题更令澳联储相信“银行在投资者借贷方面的监管完全不当”。

“某些借贷商的内部系统不能区分投资者贷款和自住业主贷款，这令人失望。”

重新归类已经导致混乱，无法准确评估投资者贷款和自住业主贷款的增长率。这对于澳联储是一个大问题，因为澳联储和澳洲审慎监管局的宏观审慎措施都是特别针对投资者贷款。

澳联储称，超过10家机构已经做了资料修改，包括两家最大借贷商——澳洲国民银行和澳新银行。罗伊说这个问题已经在近日的金融监管委员会（Council of Financial Regulators）会议上磋商过，澳洲审慎监管局、澳联储和澳洲统计局将对银行数据进行彻底审查。

除投资者房贷数据之外，首置业者数据的精确度也令人怀疑，很多新进入房市的人都被归为投资者。

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悉尼计划为中国游客发行互动式购物指南

近日，新州政府宣布将发行一部互动式悉尼购物指南，以方便中国游客出行。

互动式悉尼购物指南以中文介绍了悉尼独特的购物场所，如位于帕丁顿、邦迪海滩、岩石区和市中心的各购物中心及周边的景点和美食，并囊括了新州其它区域的特色景点，例如蓝山、史蒂芬港和猎人谷。

该指南将由澳大利亚时尚杂志《嘉人》与新州旅游局合作发行。新州贸易、旅游及重大活动厅厅长斯图尔特·艾尔斯称，互动式悉尼购物指南是首个专为中国市场发行的该类指南，并将在中国最大的社交媒体之一“微信”上推出。在中国，超过90%的智能手机用户都使用微信，这对于促进悉尼旅游业的发展是一个重大机遇。

艾尔斯还表示，该指南可以通过动态的购物场景帮助中国游客更为轻松地定位各大商场，发现新州的设计师品牌和主要的国际时装品牌。

《嘉人》的出版商杰基·弗兰克称，这是与中国长期建立合作关系的开始。该指南也可以让我们的合作伙伴，如Westfield购物中心、蒂芙尼、安普里奥·阿玛尼和雅诗兰黛等品牌，接触到中国游客中潜在的奢侈品购买者。

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澳洲联邦银行：第三自然季的未审计现金利润同比攀升了0.5%

《悉尼先驱晨报》报道称，澳洲最大银行联邦银行（CBA）本财年第一季度的利润增至24亿元，坏账费用进一步降低。联邦银行指出，第三自然季的未审计现金利润同比攀升了0.5%。这与市场预期大致相符，表明该银行的盈余线仍受益于变坏账的贷款减少，虽然集团利润率稍稍降低。

澳洲联邦银行：第三自然季的未审计现金利润同比攀升了0.5%

联邦银行表示，该季度减值贷款的支出为资产总值的0.13%，低于上财年全年的0.16%。该银行声称净息差略微下滑，因为持有了更多流动资产，此外，贸易收入低于均值。其基底净息差——不包括更动荡的财库及市场领域，稳定牢固。

收入增幅与上财年的相似。联邦银行上财年的收入劲涨了6%，虽然下半财年期间仅有1%。Watermark Funds Management的投资分析师乔希（Omkar Joshi）表示，主要的惊喜在于坏账减少至资产总额的0.13%，低于市场预计的约0.18%。

他指出，就四大行而言，澳新银行（ANZ）似乎在这方面更另类，因为它在最新一轮的财报里是没有录得坏账减少的唯一一家。乔希认为联邦银行的利润大致符合常规情况，坏账在资产质量持续改善的情况下继续降低。

核心零售银行部门方面，联邦银行声称家庭存款增幅强劲，比市场总体要快，家庭贷款则与近期的增幅一致。所有银行都承受着削减成本低压力。联邦银行表示，其运营成本增幅仍旧反映了业务增长与投资、持续的监管及合规成本以及外汇影响等因素的综合状况。

该银行指出，其不良及减值贷款从第二自然季的60亿元减少到了55亿元。期间，联邦银行还成功募资51亿元，这推动其核心股权一级资本比率攀升0.7%至9.8%。

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阿根廷“经有机认证的葡萄酒庄”：屡获殊荣卓越不凡、发展潜力不容小觑

门多萨位于阿根廷最西部，与智利首都圣地亚哥（Santiago）仅一山之隔，是阿根廷迄今最大、最重要的葡萄酒产区，其葡萄酒产量约占全国七成之多。这是一处全面运营的88英亩（约合35.6公顷）“经有机认证的葡萄酒庄”，目前正在火热出售中。酒庄位于门多萨省（Mendoza Province）首屈一指的葡萄种植区内，为投资者提供了卓越的置业机会。

首屈一指的葡萄种植区，造就独特的葡萄酒气质与品位

门多萨（Mendoza）产区的许多葡萄园都种植在平均海拔高达3000英尺（约900米）的肥沃土地上，土壤丰富多样，以冲积土为主，是世界上少有的、种植海拔如此之高的葡萄园。由于高纬度所带来的微气候以及高海拔所特有的地形，这里孕育并生长着不少的葡萄品种，甚至还为一些在其他产区难以种植的葡萄品种提供了一展所长的机会，这也使得门多萨产区酿制出来的葡萄酒展现出别具特色的风格，吸引了不少葡萄酒爱好者。该产区位于蜿蜒向西的安第斯山脉（Andes mountain）的“雨影区”，那里气候干燥，气温较高，灌溉条件优越，为门多萨葡萄酒的生产提供了十分有利的地理环境。

阿根廷“经有机认证的葡萄酒庄”：屡获殊荣卓越不凡、发展潜力不容小觑 — 这是一处全面运营的88英亩（约合35.6公顷）“经有机认证的葡萄酒庄”

这座葡萄酒庄位置卓越，经过有机认证，投资价值极高。其上建有一栋含6间客房的酒店，带有奥运会规模的游泳池、全套酿酒设备、实验室、仓储设施、酒窖和销售办公室。完善的设施和独特的设计风格，都令该物业可以直接投入运营，为您带来很高的投资回报。

酒庄位于门多萨省（Mendoza Province）首屈一指的葡萄种植区内，酒庄中的葡萄枝繁叶茂，出产优质马尔贝克（Malbec）、赤霞珠、梅洛（Merlot）、西拉和伯纳达（Bonarda）红葡萄以及白诗南（Chenin）与赛美蓉（Semillon）白葡萄。这里的土壤类型是丰富的沙壤土；由于酒庄地处附近两条河流的交汇处，因此有自己独特的小气候。灌溉水源来自安第斯山脉上溶化的积雪，因此，本酒庄中所出产的葡萄酒拥有令人称道的气质与品位。酒庄的所在地属半干旱气候，葡萄有很长的生长期，极大增强了葡萄品质。

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