Author: Molly Chen

2014年发布的“中国的对外繁荣：中国在全球房地产业投资的兴起”投资白皮书中显示：2008年至2014年，中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元。其中，美国仍是首选。

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从2013年复兴国际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广场，SOHO中国联合巴西亿万富翁收购通用汽车大厦40%的股份，绿地集团收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股份，到2014年中国安邦保险公司以19.5亿美元买下纽约华尔道夫酒店，中国投资者大手笔进军美国商业地产的例子不胜枚举。

普华永道与美国城市土地学会 （Urban Land Institute) 去年10月共同发布“房地产新兴趋势”年度报告，普华永道公司合伙人、美国房地产咨询行业领军人物米奇‧罗谢尔（Mitch Roschelle）表示，经济繁荣发展创造就业机会，就业率上去之后，对各类房地产的需求就会增加。报告对1000多位房地产投资者、基金经理、房地产开发商和其他房地产专业人士进行了调查和采访，该报告对2015年房地产趋势作出预测，休士顿和达拉斯已成为受到全球投资者认真考虑的房地产市场。

未来几年中，休士顿将有超过1700万平方尺的写字楼投放市场，在美国商业房产市场中排名首位主要是因为其在建商业房地产项目数量最多，而非已竣工的项目。

休士顿也因市中心的迅速发展备受瞩目，而过去休士顿被公认为城郊发展较为突出。现在休士顿在房地产新兴趋势报告中排名领先，也反应近年来投资者对纽约、洛杉矶、旧金山等沿海大城市以外的房地产市场的投资兴趣和市场活动日益增加。

美国城市土地学会CEO Patrick Phillips在一份声明中表示“投资者正在密切关注核心市场以外的投资机会，(投资）那些在宜居程度、就业条件和娱乐文化设施方面极具竞争力的城市。”

要知道，商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动，但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致，这说明在自由市场经济条件下，房地产业与宏观经济周期密切相关，同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好，商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明，商业地产投资需要长期持有，最后，还可以选择间接投资，通过证券化，即投资于美国的上市的地产管理公司，或房地产信托基金REITS来分解风险。

作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，市场成熟，投资前做好足够的“功课”，对风险的规避很有益处。其实，除了土地价格因素，写字楼、购物中心等地产价格上涨还受其他重要经济因素影响。

宾州大学华顿商学院房地产系教授Joseph Gyourko 2009年发表了“商业地产与住宅的差异”，就美国32个大城市在2008年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅地产的市场差别。

Gyourko的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。

在房地产研究领域，一般用资本化率指标（Cap Rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从2003年至2008年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，CBD下降到6%，非CBD下 降到7%。

研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要，但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。

这说明公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定：当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格 上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。

需要注意的是，Gyourko做的是经济学研究，不是商业调查报告，其在收集数据基础上，利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩，但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点，这对投资者也有一定启示。

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电影电视中美国人大多居住在独栋的房子里，而中国则多为高楼、单元房。美国的居民区都有哪些类型？哪种类型是主流？

美国的居民区分很多样化。虽然没有官方界定的固定的类型，但可以根据密度（density）划出几个类型：

示意图中的光谱显示美国典型的城建区的级（左边密度越低，右边密度越高）：

T2 Rural Zone 乡村区

T3 Suburban Zone 郊区

T4 General Urban Zone 综合城区

T5 Urban Center Zone 城区中心

T6 Urban Core Zone 城区核心

五种居民区都会有居民，但大部分美国人在郊区生活。美国人选择什么样的居民区取决于很多因素：职业、收入、三观、是否有孩子、还有对文化，美食，娱乐，环境等条件的要求和品味。

湾区大多数居民区属于乡村区或者郊区，城区比较少，多为集中在旧金山市中心，还有奥克兰，伯克利，圣何塞几个卫星市。

T6城区核心

城区核心，也称之为市中心或者“downtown”以商务和办公用地为主。这里一般都有高楼大厦，但大部分是写字楼。这里一般是城市的交通枢纽，有 地铁线从这里往四方的郊区放射。这里很热闹，很时尚，有人上班，有人逛街，有人娱乐。以前美国的城区核心很少有居民楼但最近几年几个大城市就在核心区建居 民楼。

T5城区中心

这里没有多少美国人居住，但年轻一点的白领 （”yuppies”,或者 young urban professionals）比较喜欢这里因为很方便买东西，很时尚，很多club和饭店，很多单身方便约炮交往。这里的居民楼也比较密集，楼层比较高， 建筑多为公寓（apartment building 或者 highrise）或者loft （原来的工厂或仓库，后来装修为居民用的）。

作为美国最大城市纽约比较例外，几乎整个曼哈顿岛都该属于T5或T6。在美国一般的城市只有市中心出现这种居民区。

美式公寓不一定很现代化。这是纽约Lower East Side街景一角，这些公寓已经建了100多年，如今还是很多纽约人选在住在这里，而且房价很贵。这些公寓虽然不太高（最高6-7楼）但建设密度因此人口密度也高，绝对该属于T5类型。

在T5居民类型区，一楼一般都是商务用的铺面，饭店，酒吧等用的，让居民生活非常方便。很多住在是中心的年轻人觉得买车不方便，出行都依靠地铁，自行车，或者Uber。

T4综合城区

T4和T5最大的差别是T5只有多户楼，但T4会有别墅。其实T4应该是建筑类型最多样化的居民区类型，有别墅，有公寓，也有condominium（共管式公寓）。

这是旧金山的维多利亚风格城区别墅。城区别墅和郊区别墅的区别是郊区别墅单独建在一片比较大的土地，别墅周边有后院，花园，草地等花林设计。但城市的土地有限，别墅建得挨一点，像上面徒的这两栋房子。城区别墅一般都比较贵，这些房子估计$400万左右。

这是纽约市布鲁克林综合城区的典型“brownstone”房子。这些房子1860-1900年代建的时候是一家一户的别墅，后来分成几家几户的，有点像公寓，但比公寓小一点。

T4最普遍的建筑类型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一种多户建筑，比较现代化（大部分是1970年后建的），一般不超过三楼，外貌比公寓时尚一点。Condo和公寓还有一个重 要的区别，公寓一般是一个房东把房子出租给居民，但condo的居民拥有自己的房子。美式condo也经常带一些公共设施，比如游泳池或健身房。

T4和T5一个大区别是跟zoning（分成制）有关系的。T5和T6一律是混合用地（居住和商务混合的），但T4可以限于居住用地，意思是片区中 只有居民楼，没有商店。不过，在综合城区居民区到商务区一般不太远，方便走路或者骑自行车买东西，孩子也方便走路去学校。这种居民区在目前美国年轻人眼中 非常受欢迎，但因为房价较贵，只有高薪白领能买得起。

T3郊区

郊区是美国人发明的，也是美国最典型最普遍的居民区类型（约75%的美国人住在郊区）。郊区这类居民区密度比较低，分成制（zoning laws）限于居住用地。郊区偶尔也会出现condos，但大部分为单独别墅或者平方（一楼为主，一般不超过两楼），一般都有花园。

中国人对美国的别墅有所误区。在美国郊区并没有豪宅，基本都长的像上图那样。

美国大部分郊区是开发商一次性把一大片开发起来的，房子仅按一两个样板，所以显得一模一样，缺乏个性。选择住在郊区的人一般都是有孩子的家庭。年轻 人喜欢住在热闹的市中心，但有了孩子很多年轻家庭会搬到郊区去，为了给孩子更宽更安全的环境，还有因为郊区的学校比市中心的学校要好。

美国最早的郊区是波士顿的“电车郊区”，建在电车线附近。但大部分郊区是1950年代以后随着汽车的普遍化建的。郊区和美国的私家车文化是相互纠结的，在郊区没车简直无法生活。有些早建的郊区已经废除得厉害，比如图里的底特律郊区：

为什么这里叫郊区不叫乡村区？郊区是属于某个城市的周边（我家就属于旧金山市的周边，距离大概30公里），很多在郊区居住的人每天到是市中心上班。

T2乡村区

乡村区的房子和郊区的房子也许很像，这里也是别墅，平方为主。乡村区和郊区的区别在于密度更低，离城市更远。住在乡村区的居民一般不会到城市上班，而是到附近的小镇上班，或者在自己家工作，做农民什么的。

这是俄亥俄州的一个环境比较好的乡村别墅。但美国乡村区不都这么好，乡村收入比较低，还有很多人没有房子，而住在mobile home或者trailer park （活动房屋）。

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据近期公布的最新房市报告显示，今年春天的硅谷房市比之前更炽烈。由于房屋供应少，买家按捺不住，频出高价，以致湾区九县4月的房价中位数（median prices）屡创新高，其中又以硅谷为中心的圣他克拉拉县为最高，房价中位数首次突破90万元，达90.5万美元。

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“CoreLogic”报告显示，圣马特奥县（当地华人译：圣马刁郡）4月的房价中位数升至119.45万美元；康曲柯士达县升至49万美元，比今年3月多出2万美元。

巴洛阿图地产公司“Sereno”的经纪说，市场缺少物业出售，以致房价持续上扬，巴洛阿图不少房子的成交价，比一个月前增加3万至5万；买家出价比前更积极，知道别人出价82.5万美元，自己立即调高出价至88.5万美元。

圣他克拉拉县4月的房屋销售比去年同期增加了7.5%；康曲柯士达县更涨幅更大，达16.5%，创五年新高。整体来说，4月里九县的房屋成交量比去年同期增加了7%。

4月份的炽热，看来暂时不会降温，因为市场的房屋供应仍然不足。东湾核桃溪的热门社区北闸（Northgate）的一套房开售，前往看房的竟达100人；一名女买家说，她出价130万，争夺这栋房子，价格已经达到斯坦福大学（又称：史丹佛大学）附近地区的水平。

从休士顿来硅谷的一买家，看中圣荷西市中心一处连栋屋，在经纪的协助下，出价已经超过62万元的底价，但仍不成功。

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