Author: Molly Chen

中國台灣和中國香港的個人投資者開始將目光投向日本的房地產。參加房地產參觀旅行團的人數出現增多，實際購買也出現增加。在日本房地產中介公司的海外顧客中，港台投資者的存在感日益增強。在中國台灣和中國香港，受房地產價格高漲影響，投資機會出現減少。原本作為投資對象的中國大陸也難以像過去那樣獲得高收益。因此，港台投資者將資金轉移到房地產價格有望上漲的日本的趨勢似乎正出現擴大。

港台投資者目光轉向日本房地產

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日本緣何成房地產投資寶地

「距離地鐵車站很近、溫泉等設施也很完善。我決定買下這裡」。9月底一位參觀東京新宿區高層住宅的中國香港居民張生（48歲）如此表示。張先生面帶笑容地簽約買下了這裡的一套面積為55平方米、售價約5000萬日元（約合人民幣285萬元）的房產。其參加的是由中國香港的中介公司JP Housing組織的日本房地產參觀旅行團（3天2晚）。隨團到訪日本的12人中，包括其本人在內共有5個人購買了日本的房產。

30多歲的中國台灣男性陳慶星（化名）8月在日本大型房地產中介商東急麗邦（Tokyu Livable Co.,Ltd）工作人員的帶領下參觀了東京都內的5～6棟房產。陳先生相中了位於澀谷區售價約4億日元的一套房產，並在9月下旬簽約購買。他滿意地表示「日本的房產能獲得比中國台灣更高的收益」。

全款購買售價1億日元的房產的情況下，如果能通過出租等每月獲得50萬日元的純收入（房租減去管理費等費用）的話，每年的「純收益率」也能達到6%。日本被認為有很多純收益率在4～6%左右的房產。和純收益率在1～3%左右的中國台灣和中國香港相比，日本成為投資眼中的寶地。

據房產中介商日本東急麗邦統計，該公司面向海外的房產介紹件數方面，中國台灣佔70%以上，還有很多來自中國香港和新加坡。這些投資者的所在國和地區大多受房地產價格上漲影響，房地產投資收益率表現低迷。這些國家和地區本來富裕階層就為數較多，加之在中國台灣多家台資銀行在日本設立分行，投資者易於通過購房貸款審查也產生了積極影響。

日元貶值成為推手

日本自「失去的20年」（指日本90年代泡沫經濟崩潰後持續的經濟低迷時期）以來，房地產行情長期萎靡不振，房地產價格較亞洲其他國家和地區上漲緩慢。得益於2013年之後的「安倍經濟學」效果和東京獲得2020年奧運會舉辦權，日本作為有望獲得高收益的投資對象逐漸開始受到投資者的關注。

JP Housing的總經理李翰斌表示，不少顧客預計受解禁博彩業等因素帶動，日本的房地產價格將進一步上漲，期待通過轉手獲益。此外，日本房產受到海外投資者的青睞還得益於日元貶值。中國台灣某大型房產中介公司表示，「與2年前相比，（購買日本房產）現在能少花約4分之1的錢」。

中國台灣最大的房地產中介公司信義房屋2013年作為中介售出了450套日本房產，是上年的2.6倍。換算成金額也猛增至3.6倍的305億日元。2014年中國台灣投資者持續對投資日本房產表現積極，有聲音指出「中國台灣中介業整體的銷售總額將達到500～600億日元」。中國香港的JP Housing剛剛於2012年成立，但是今年7月作為中介成功售出了約70套日本房產。

另外，面向投資者的諮詢與服務也在增多。中國台灣的房地產中介公司Tokyo Property Showcase於3月在台北市內開設了介紹東京高檔房產的展廳。裡面設置有今年夏季剛剛開業的商住兩用的摩天大樓「虎之門之丘（Toranomon Hills）」和東京都內主要5個區的模型，以給投資者以更加形象的感覺。據稱，僅2個月左右時間就售出了10套均價在2億5千萬日元的虎之門之丘的房產。

另一方面，日本大型房地產開發商大京3月在台北舉行投資研討會，這是該公司首次在中國台灣召開投資探討會。截至8月約有600組投資者參加，場面異常火爆。東急麗邦也於4月在中國台灣設置當地法人，強化面向中國台灣投資者的服務。

在「2015世界知識論壇·中韓企業家高峰論壇」即將在成都召開前夕，記者專程飛赴韓國採訪並以濟州島的房產發展情況為樣本，試圖探尋出當地房產行業可持續發展的「經驗」，以此給低迷的中國房產行業帶來一定借鑑意義或思考。

濟州島：把外國投資建設的豪宅回賣外國人

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走 出濟州島機場，撲面而來的除了清新的海風，還有巨幅的中文房地產廣告，車身印著「買房獲韓國綠卡」的出租車呼嘯而過。這裡是被大自然恩賜的魅力海島，也是 被中國房企和購房者追捧的掘金熱土。統計發現，中國房地產商在濟州島的開發投資接近千億規模。記者以看房者的名義走訪了濟州島海岸線 四周的多個著名「中資」樓盤，聽到售樓部工作人員介紹都是樓盤銷售情況「火爆」，開盤兩年售出80%以上。

韓國綠卡（永久居留權），是吸引中國購房者的最大賣點。投資風險較低，利潤空間可觀，是招徠中國房企的原因。在極高的開發與購買熱情推動下，濟州島房價兩三年間漲了兩三倍。

不過，濟州島並不打算走一條靠「野蠻生長」的房地產拉動經濟的道路。中國房地產開發商在濟州島的投資環境也面臨著新的變化。

瞄準中國買家

幾乎每一個路牌都有中文標識、每一位店舖老闆都會講簡單的中文，濟州島對中國遊客照顧周道，讓來到這裡的中國人「毫無違和感」。

濟州島旅遊局方面對記者表示，2014年濟州島遊客突破1200萬人次，當中320餘萬人次的外國觀光客中，中國遊客多達290餘萬人次，同比增長近60%。

而 近年來到濟州島的中國客群中，流行著一種新的玩法：一邊看房、一邊看景點。濟州島當地旅行社經理告訴記者，為滿足中國遊客的看房需求，該 旅行社專門製作了一條看房與看景點結合的路線圖。「來看房的中國遊客，有不少都是奔著中國房企在濟州島的開發項目來的。」

憑藉在中國國內的品牌知名度，綠地在濟州島的房產項目成為中國「看房團」的熱門項目之一。記者也來到了位於濟州島西歸浦市的綠地別墅項目，推開售樓部大門，卻被置業顧問告知「銷售不到兩年，房子就賣光了」。

事 實上，和綠地有著相似特徵的房產在濟州島還有很多—這些樓盤都是依山傍海的海景房，精裝修的程度可以達到連床單、被套、鍋碗瓢盆都準備好了，用銷售人員的 話來說就是「不用拎包，直接入住」；均價2.7萬元一平方米，總面積在130~200平方米，銷售狀況尚佳；它們的開發商都有著中國資本背景，售樓部工作 人員是清一色的中國人，目標客戶亦直指中國人。

「比起在歐美購房，濟州島距離上海只有1小時的飛行距離，距離北京只有2小時的飛行 距離，擁有地理優勢。」上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，韓國和中國都屬於東亞文化圈，有著相似的文化背景和生活習慣，「移 民不移俗」。除了優美的自然風光外，濟州島的教育資源也是房企們的賣點。

綠卡撬開銷量

不過，和自然環境、教育資源比起來，永久居留權才是中國開發商最大的砝碼。

2010年2月，韓國政府出台了一項房地產投資移民政策，如果外國人在指定地區投資「以休養為目的的居住設施」50萬美元以上，就可以獲得居住簽證F2，5年後F2簽證可轉為永居簽F5，持永居簽的外國人可與韓國國民享有同樣的教育和醫療保險。

據韓媒報導，該政策實施當年，有3名外國人在濟州島投資獲得居住簽證。此後，其人數逐年劇增。自實施房地產投資移民製度5年來，獲得韓國居住簽證F2的外國人達到1007人。其中，中國人為992人，佔99%。濟州島的「中國標籤」愈發顯眼。

目前濟州島總投資額500萬美元以上的大型項目共18個，總投資額為87528億韓元，其中，來自中國的投資額為6118億韓元，共14個項目，佔68.6%。

而中國房地產商則把投資濟州島，作為海外戰略的試驗田。綠地董事長張玉良透露，通過對濟州島的前期研究綠地得出結論：濟州島地價合理、成本可控，持有型物業市場稀缺。投資風險較低，也能獲得不錯的收益。濟州島項目是綠地出海的第一步，隨後綠地在其他國家出手投資。

雖然不錯的收益吸引著開發商和購房者，但也有業內人士指出，由於韓國政府對房地產有健全的法律和政策控制，比如項目一定要建成一定規模才可以賣，基本上不存在空手套白狼和囤積居奇的可能。而韓國又有較高的房產稅和物業費，所以炒房團的投資本身也會有風險。

嚴守生態紅線

韓國統計廳在今年2月發佈的《2014年四季度市道服務業生產動向》顯示，在韓國全國16個廣域自治團體的服務業生產指數中，濟州以4.8%的增長率，創下韓國全國最高紀錄。

韓國統計廳分析稱，中國投資者掀起濟州島投資熱潮，令當地的房地產和租賃領域出現大幅增長。「五年時間裡濟州島房價漲了十倍。」濟州國際大學教授金義根對記者表示，擔心房價上漲過快、大量開發破壞自然環境，是當地居民的憂慮。

事實上，濟州島對中國房企的態度並不矛盾，一方面濟州島需要外界資本投資濟州島，帶來經濟的發展和就業的拉動，但另一方面，嚴守生態紅線和避免投機性投資是濟州島決不讓步的底線。

濟 州特別自治道知事元喜龍表示，濟州島的投資以前過於集中在房地產開發和賭場開發，如果大量資金湧入只為短期利益的話，這些資金退出後會損害濟州道的長期投 資者。「我們更希望一些長期資本在房地產和賭場開發以外的未來產業投資，比如健康、養老、文化、IT、新能源、與中國的貿易、服裝、購物等具有實質內容的 產業。」「濟州島並非不允許投資房地產，只是希望兼顧濟州島的整體發展速度和平衡的前提下循序漸進地發展。」元喜龍說。記者瞭解到，不少 中資房企目前正在建設健康、購物等主題商業綜合體，但濟州島相對分散的人口分佈是這些商業綜合體在「聚人氣」方面面臨的挑戰。