Author: Molly Chen

安倍經濟帶來的日元貶值和股價走高的效應開始發酵，大量外資蜂擁而至，使東京都等核心城市成為 青年就業的首選。根據日本總務省前不久發佈的2014年人口遷移報告顯示，日本人口向東京周邊集中的趨勢進一步加強，東京首都圈移入人口突破10萬大關， 連續19年呈現入超，人口集中湧入大城市的現象愈發明顯。

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日本總務省今年2月公佈的2013年住宅土地統計數據，目前東京的自有住宅率為45.8％，意 即有54.2％的民眾有租屋需求，另一方面，東京的自有住宅總數為296萬戶，較五年前增加31萬戶，也顯示居民的購屋意願上升。再加上安倍政府的匯率、 利率雙低政策及奧運題材發酵下，帶動日本國內外資金流入不動產市場。據日本信義統計，今年1至4月總計成交達221件，已超過2014全年成交總件數的 50%，平均每天成交1.84件，顯示國人前往日本置產的熱潮更加增溫。

人口連續19年入超　東京住屋需求升高

日本信義社長何偉宏表示，據日本官方發佈的調查結果，2014年移入東京圈的10.9萬人當 中，就有約10.3萬是處於15歲至29歲的年輕族群，日本總務省解釋為『人口正從全國範圍流向經濟正在復甦的首都圈』，因為工作機會增加帶來了大量的就 業人口，使得東京人口密度不斷增大，進一步刺激了東京房市的發展。其中位於都心的千代田區、中央區及港區，有超過50%以上的移入人口是自東京都的其他地 區流入，人口遷徙情況呈現「全國人口往東京移動、東京都人口往都心移動」的趨勢，對於住宅的需求也持續升高。

空置率低、住宅及商辦價格持續上揚　東京不動產仍有看漲空間　

何偉宏指出，在預期土地價格可能拉升的情況下，人力及建築成本的提高也帶動房價隨之上漲，而其實包括東京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地價已連續兩年上升。據不動產調查公司最新公佈的資料，今年二月份東京都70 平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價格為4,004萬日圓(約新台幣1,081萬元)，月增率為1.3%，連續八個月上揚，是近六年以來的新高，然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5％，卻創6年以來新低，都顯示東京不動產未來仍有看漲的趨勢。

至於持續看好的潛力區，何偉宏認為，都心五區仍是投資熱區，而隨著東京都的重大建設開展，例如在羽田機場國際航班擴增、磁浮新幹線計劃推動之下，東京都的南部包括目黑、品川、大田等地未來將更加重要，是東京都極具發展潛力的投資熱區。

以日本信義在大田區的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」為例，步行至車站僅需1分鐘，7分鐘車程即可到達品川，至羽田也只要6分鐘，地處東京玄關口的極佳位置，一到三房多重格局選擇，總價介於3,950萬日圓至9,080萬日圓(約新台幣1,027萬至2,360萬元)之間；另一個位於品川區的預售屋推案「PREMIST北品川」，位於JR山手線的品川站與大崎站之間，商業活動及生活機能充足，附近還有以賞櫻聞名的目黑川及歷史名蹟御殿山，二至三房格局設計，總價4,930萬日圓~ 8,840萬日圓(約新台幣1,281萬至2,298萬元)，對客戶而言都是資金負擔相對較輕且具未來性的購屋選擇。

瞭解當地市場與法令規定　投資置產更安心

另外，不少人擔心房屋若在待租階段，是否會被日本政府加倍徵收空屋稅？何偉宏指出，日本政府將長期無人居住、缺乏維護、甚至可能倒塌或危害他人的建築物定義為「特定空屋」，即中國台灣俗稱的危樓或廢棄屋，為維護居民的生活環境安全並降低這類空屋的數量，因此特別立法取消特定空屋的稅費優惠，並非加倍徵收空屋稅，如果客戶購買後作為第二屋或是招租中的空屋，並不在被取消課稅優惠的範圍。

何偉宏強調，投資海外不動產有必要謹慎評估，根據日本信義深耕東京多年的觀察，都心五區有許多中古屋房價已較新成屋階段時高，房子會折舊，但不表示房價就會下跌，購買前做好功課、找尋值得信賴的房產業者，深入研究當地市場，選擇具有地段優勢及建材設備的好物件，就能把投資風險降到最低。

亞洲最貴的豪宅公寓出現了！

據中國香港《南華早報》報導，5月13日，中國香港土地註冊處內容顯示，一名叫王爽的買家以公司的名義斥資4億3380萬港元(約5596萬美元)買下位於半山的一所公寓。目前不清楚他是購房自住還是代表第三方購入。

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這座複式公寓位於干德道39號的「天匯」45層A室（又名68層），開發商是恆基兆業地產。該棟公寓樓高34層，共66間房屋。據稱，王爽以每平方英呎93000港元的價格，買下4664平方英呎的公寓，創下亞洲新高紀錄。

早在2011年，就有一名內地富豪斥資約3.6億港元購入「天匯」66樓A室，該套房屋建築面積約5636平方英呎，每平方英呎價高達約63875元，創下當時亞洲住宅每平方英呎最高單價的紀錄。

據稱，此次售出的這套複式房屋可看得到維多利亞港灣景色，有310平方英呎的平台。這套房屋原本是屬於五房五套複式設計，但開發商把它改為了四房四套，下層有兩個客房、客廳、餐廳及平台，而上層則設有另外兩個客房、書房、起居室和影音設備室。

臥室 衣帽間 臥室

澎湃新聞查詢中國香港土地和公司記錄發現，王爽是兆鴻有限公司（Billion Able Corporation）的董事，持新加坡護照，公司註冊編號為2211044，註冊日期為2015年3月13日，註冊申報的地址是一座位於大角咀凱帆軒的一間房屋。有報導稱，該房屋由一位內地買家購入。

王爽以公司的名義買下的這棟複式房屋需要繳納的雙辣稅高達1.02億港元，但其中的7000萬港元可以由開發商返還。

王爽此次天價購入的這棟公寓是恆基兆業地產所開發的「天匯」項目，該項目自2009年開始就是爭議的焦點。在樓層的標號問題上，恆基兆業被指跳過48樓標號，將最頂的兩層標記為68和88，王爽的公寓就被包含在其中。

值得注意的是，中國香港自2月開始，買家若購入總價在700萬港元以下的住宅樓，房貸按揭不能超過總價的60%，而在此前，這些買家可以靠房貸支付房款的60%至70%。《南華早報》報導稱，曾有地產分析師暗示，中國香港金管局收緊住宅的按揭規定，讓預算較低的買家難以入市之後，中國香港的住宅銷售會繼續下跌。