Author: Molly Chen

尽管交易量回弹，新加坡非有地私宅价格连续第七个季度下跌。这是过去13年以来，私宅价格持续下滑最久的一次。从2013年第三季的高峰算起，私宅价格已累计下跌近7％。

分析师指出，房地产降温措施和贷款限制没变，再加上私宅供应饱和、人口增长放缓，因此私宅价格持跌是“毫无悬念”，但令人稍感意外的是，大众化私宅价格跌幅正在扩大。

根据市区重建局昨天公布的预估数据，私宅价格在今年第二季环比下跌0.9％，跌幅略小于第一季的1.0％，上半年累计下跌1.9％。

分析师认为，私宅价格接下来会继续适度下跌，全年整体跌幅介于4％至6％，自市场高点算起的跌幅介于9％至11％。

高力国际研究咨询部主管谢岫君认为，私宅目前的累计价格跌幅适中，可视为“软着陆”。世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦却认为，未来几个月政府放宽降温措施的可能性会提高。

我国私宅价格上一次如此下跌是在2000年至2002年。受互联网泡沫破灭影响，私宅价格当年连跌八个季度。

此次的预估数据显示，各类型非有地私宅价格在第二季都下跌。其中，大众私宅（中央区以外，简称OCR）下跌1.2％，大于第一季的1.1％、去年第四季的0.8％，以及去年第三季的0.4％跌幅。

高 档私宅（核心中央区，简称CCR）下跌0.5％，略大于第一季的0.4％跌幅，但显著少于此前三个季度的0.8％至1.5％跌幅。中档私宅（其他中央区， 简称RCR）则下跌0.5％，显著小于第一季的1.7％跌幅。也就是说，大众私宅价格跌得更快、中高档私宅的跌势则有所收缩。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉解释说，55％大众私宅买家是组屋提升者，转售组屋的价格滑落得比大众私宅更快，扩大了两种住房的距离，减少提升者购买私宅的兴趣。

ERA产业主要执行员林东荣说：“大众私宅下跌幅度最大，一部分原因是中央区以外的地区拥有大量没卖出的项目，与转售市场一起争夺买家。”

智信研究与咨询总监王伽胜说：“大众私宅的投资者找租户困难，有更多会考虑脱售单位。买家看到单位空置，会质疑单位的投资潜能，因此积极地讨价还价。”

但从累计价格跌幅来看，大众私宅的跌幅，其实比中高档私宅小。沈振伦指出，自2013年市场高点以来，中高档私宅价格累计下跌7.4％，大众化私宅则下跌5.3％。

他说：“中高档私宅的累计价格跌幅较大，主要是中央区有大量旧单位以较低价格转售，拉低了该区的价格指数。中央区以外，以较高价格出售的大众私宅新单位，在前几个季度有强劲的销量，放缓了该区的下跌情况。”

谢岫君也指出，中高档私宅跌价后，买家对这些私宅的兴趣略有上升，在第二季为中高档私宅的价格带来支撑力。

在私宅交易量方面，王德辉指第二季的非有地私宅买卖禁令（caveats）有2912个，环比增长49％，也比去年的平均季度交易量略高，显示私宅交易量有所回稳。

谢岫君指出，现在至2019年的私宅供应可观，截至今年3月，共有1万9359个私宅单位未售出，这包括那些已推出的项目，和那些符合销售要求但仍未推出的项目。

她认为，买家在今年下半年仍会采取观望态度，发展商也会谨慎推出新项目，但不管是发展商还是转售单位的卖家，仍然有一定的持有力。