當前，到美國買房已成為國內高淨值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須瞭解的問題是：你的資金準備夠了嗎？你知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？且看居外網為你一一介紹。
Author: Shelly
居外課堂：海外買房是否可以移民？
居外課堂：美元加息對你在美國買房有何影響？
美聯儲加息是近期頻頻出現在各大媒體的熱點新聞。各大金融機構與著名分析師們也一直在關注並分析著加息的利與弊。那麼一旦美聯儲加息，在美國置業的買家們將會受到怎樣的影響呢？居外網為你分析美元加息對你在美國買房的影響
居外特別策劃：跟著習大大去英國看房
10月19日，習大大正式開始訪問英國！全球關注的目光都將聚焦英國，原本就火熱的投資熱土。居外網將用以一系列專業數據，為大家介紹英國房市的最新房價水平，為什麼在英國買房會這麼火。
留學移民 怎樣順利拿到英國綠卡?
2015年10月，習大大如期對英國進行了“超級國事訪問”，給英國人一個全新的中國概念，同時為中國經濟發展，走向世界帶來了更多的實際的收益。
同時，越來越多的中國留學生在日益繁榮的中國經濟大趨勢下，都希望能夠有機會在英國居住時間更長一些，希望能在畢業之後，獲得英國工作經驗以及進一步獲得英國綠卡。然而，隨著PSW簽證的取消，學生簽證到期後想要留英、獲得英國綠卡似乎越來越難。
本文僅就目前比較常見的比較適合中國留學生，或者有意向去英國發展，創業的，生活的同胞提供一個參考的解決途徑，供大家參考。
1. Tier 1 Investor
投資移民，適用：高資產人群家庭成員，投資導向
200萬英鎊直投 – 英國投資移民簽證適合意欲通過在英投資而移民的人士。申請人需持有至少200萬英鎊的資金，無英語語言要求，5年後可獲得永居權利。
- 優點： 簡單快捷，有一定投資回報，可以考慮購買賓館等商業地產自營。
- 缺點： 資金占用大，相對成本高。
- 時間： 3年+2年，5年獲得英國綠卡。
2. Tier 1 Entrepreneur
企業家移民，適用：高資產人群家庭成員，創業導向
英國企業家移民簽證適合意欲來英創業的人士，持有此簽證的人士在英期間僅能從事所申請項目的商業運作。企業家移民創業投資金額有5萬英鎊和20萬英鎊兩種，簽證路徑為3年+2年。
- 優點： 成本低，要求有英國學歷背景或者商業背景
- 缺點： 拒簽率相對較高，續簽要求相對復雜
- 時間： 3年+2年，5年獲得英國綠卡
3. Prospective Entrepreneur
預備企業家簽證，適用：擁有真正優秀商業計劃，希望吸引第三方投資的創業者
顧名思義，是移民局針對擁有成熟的商業計劃，希望獲得英國的第三方商業投資(至少 5 萬英鎊)的初創企業家們而設立。持此簽證可來英逗留 6 個月，申請人必須明確自己來英的目標是：確認風險投資，成立企業並運營企業。
預備企業家優勢：
該簽證除了沒有英語語言成績要求之外，還有以下重要優勢：
- 申請人可以在英國境內轉簽 Tier 1 Entrepreneur 企業家簽證，僅需確保有來自以特定機構投資的 5 萬英鎊即可。
- 中國境內通常沒有面試，英國境內轉簽時面試概率很小，通常面試的可能性不大。
簡單來說，預備企業家是為自身擁有創業計劃，但在短時間內無法提供 20 萬英鎊的資金的成熟申請人提供 6 個月的緩衝時間和獲得風投的機會，以此來通往 Tier 1 企業家移民簽證和英國綠卡的一條道路。
- 預備企業家簽證階段;
- 正式轉為 Tier1 企業家簽證階段;
- 續簽及申請永居階段。
4. Tier 1 Graduate Entrepreneur
畢業生企業家移民簽證，適用：優秀英國畢業生，有一定商業思路模式，創業導向
畢業生企業家簽證面向的是以下兩類人群：
- 擁有真實可行的商業想法的英國高校畢業生(本科或以上);
- 擁有真實可行的商業想法的國際高校畢業生(本科或以上)。畢業生企業家簽證路徑為1年+1年，在持有此類簽證期間，只要持有5萬英鎊可供投資的資金，就可 以隨時轉簽Tier1Entrepreneur簽證。持有此簽證的人士在英期間不可以作為醫生或者牙醫接受培訓，也不可以從事專業運動員(包括教練)活動。
此類簽證的要求如下：
- 申請者需持有本科或以上學位;
- 申請者的創業項目需要受到申請者所在英國高校或英國貿易投資總署(UKTI)的評估和支持;
- 申請者持有足夠維持在英生活的資金;
- 需要滿足相應的英語語言要求;
- 若申請的支持者為英國貿易投資總署，申請者還需要達到英國貿易投資總署的相關規定。
5. 海外公司首席代表簽證 Representative of an overseas business
適用：大型中國公司在英國設立分支機構並派遣高級管理人員
不得擁有大量股份，同時具有3年以上母公司高層管理經驗
隨著海外公司首席代表簽證曝光率的提高，此類簽證普遍被高資產、高素質人群認為是最經濟的移民英國途徑。相比較於大家已經比較熟悉的投資移民和企業家移民來說，前二者的門檻較高，且資金投入較大。
海外首席代表可以說是零成本的一種移民途徑。但此類簽證對於申請人所在公司的經營情況和申請人自身的資質要求較高。根據筆者多年從業經驗，以及對移民法的深入了解，成功幫助多名客戶走出申請海外首席代表簽證誤區，實現夢想。
對申請人基本要求：
- Must come from outside the EEA 申請者必須來自於EEA境外，且只能在境外遞交申請(不少在英申請者希望轉為此類簽證實現移民目的，但大部分在英人群不符合以下幾點條件)
- Not a majority shareholder 不能是公司主要股東(移民局的規定是不能持有公司50%股份，但根據實戰經驗來看，一般不建議持股超過20%)
- Employed directly by the company outside the UK 在英國境外直接受雇於公司，即作為銷售代理或與公司簽訂代理合同的第三方均不符合條件
- Has been a senior employee for at least 2 years 在公司至少有兩年以上高管經驗
- Being familiar with the company’s business 熟悉公司業務
- English Language ability A1 英語語言達到基本交流水平
- Sufficient maintenance funds 有足夠在英維生資金(主申請人有不少於3310英鎊在個人銀行賬戶存期連續90天)
- 對申請者就職公司的要求
- Trading and centred outside the UK 公司總部需位於英國境外並保持在英國境外，保持交易(新成立不久的公司及欲將總部移到海外的公司不符合要求)
- Has no other branch or subsidiary in the UK 公司在英無其他代表處或子公司
- Has no other previous representatives in the UK 公司在英無其他首席代表
6. Tier 2 General
工作簽證，適用：優秀英國畢業生，有雇主擔保，就業導向
此類普通簽證即為我們常說的工作簽證，根據移民局2014年4月6日的最新政策，二類普通簽證路徑已由之前的3年+3年、最多6年，變為5 年+5年了。普通簽證的持有者，在英期間僅能為簽證的擔保人(公司)全職工作，在滿足既定要求的情況下，還可以從事另一份兼職工作，可以進行志願工作，也 可以在不影響主要工作的情況下學習。申請二類普通簽證需要申請者達到以下條件：
- 獲得有資質的公司的簽證擔保;
- 年薪達到內政部要求的相應金額;
- 達到內政部要求的英語語言條件;
- 持有可維持在英生活的一定額度的資金。
- 持有Tier 2General簽證5年，並且年薪額度達到了英國內政部對於二類普通簽證申請永居的相應要求，則可申請英國永居。
- 其他非記點積分制下的簽證途徑
7. LONG RESIDENCY 10年永居 混合永居
適用：連續合法在英居留10年
根據英國現行移民法律條款，通俗的解釋10年永居——任何申請人在英國連續，合法居住滿足10年後，都可以申請英國的綠卡(ILR，永久居留)。從整個中國地區前往英國留學， 移民的數據上來看，2015~2016年將有很多10年前來自中國讀書的學生申請人有可能符合這個申請條件。很多申請10年永居的人擔憂這種永居申請的方 式會在不久的將來被英國政府取消，但我們從法源上來作出的判斷是英國政府完全取消此條款的可能性很小。首先，10年永居是歐盟人權法裡一條重要的規定，所 以除非英國完全退出歐盟，依據10年進行的永居申請將一直有效。
其實平日裡大家說的10年永居的正確講法應該是“依據長時間居住在英國申請永久居留權(Permanent Residency based on Long Residency Rule)”。那麼多長時間算是“長時間居留在英國呢?”，沒錯，就是 10年。
相關申請指南中(long residency policy guide)明確指出從某人入境英國那天算起，如果此人連續性並且合法(continuously lawful)在英國居住超過10年即有權申請英國永居。這裡要注意，10年期限的計算一定是從此人進入英國那天算起，而非此人拿到簽證的日期。由於簽證 有效期一般早於某人實際進入英國的日期，所以這裡我需要特此聲明。有關10年的期限，嚴格來講，其實申請人可以提前28天遞交申請，也就是說申請人如果在 英國合法連續居留9年11個月零2天即有權申請永居。
8. Spouse Visa 配偶/結婚簽證
適用：有英籍或者永居配偶認識，婚姻導向
如果申請人的伴侶是英國公民，或持英國永居，或正在英國避難或正受英國人權保護，您就可以考慮申請英國結婚簽證。2012年7月9日年英國移民政策經歷重大變更，英國全面提高外籍配偶移民英國的標准。
基本要求如下：
- 申請人為非歐盟國籍人士;
- 申請人需要滿18周歲;
- 您和您伴侶的關系必須真實並且為官方認可，滿足一下其中一點：
- 已結婚或已同性結婚
- 在戀愛關系下同居2年
- 已訂婚
- 在獲得簽證後，申請人有意向持續與伴侶生活在英國;
- 申請人的伴侶或申請人自己工資可以達到要求;
- 申請人和申請人的家人將有足夠的生活空間在英國居住;
- 申請人必須達到一定的英語水平。可以是通過移民局認證的英語考試並在聽寫考試中達到CEFR A1級別，或者持有本科以上由英語授課的學位證書。
9. EEA Family Permit
歐盟家屬簽證，適用：歐盟家屬，包括夫妻，配偶，子女，父母，祖父母等直系及非直系親屬
歐盟經濟區 (EEA) 包括奧地利、比利時、保加利亞、塞浦路斯、捷克共和國、丹麥、愛沙尼亞、芬蘭、法國、德國、希腊、匈牙利、冰島、愛爾蘭共和國、意大利、拉脫維亞、列支敦 士登、立陶宛、盧森堡、馬耳他、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、羅馬尼亞、斯洛文尼亞、西班牙、瑞典和英國。雖然不是歐盟成員國，冰島、列支敦士登及挪威的公 民享有跟其他歐盟公民同等的進入、居住以及在英國工作的權利。
歐盟經濟區和瑞士的國民可以自由進出英國，在這裡居住及工作。他們可以根據自己的選擇在任何歐盟成員國居住和工作。但是，個人必須這名他們有能力維持自己及家人的生活(若家人也在英國)，不需依靠公共救濟，比如住房福利等。
非歐洲經濟區家庭成員
如果歐盟國民的家庭成員不是歐洲經濟區或者瑞士公民，他們可以跟該申請人一起進入英國，但受到相應的限制。在進入英國之前，需要申請歐洲經濟區家庭許可EEA Family Permit。
作者：Peter Liu， 劉鵬，彼得森律師行，英國移民局內政事務署注冊高級移民律師，英國移民律師協會資深會員。
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倫敦房價居高不下 工作年輕人被逼無奈找郊區房源
據每日電訊，如今，面臨持續高居不下的倫敦房價，大批工作生活的青年人已經開始被迫遠離首都，到郊區或其他地區尋求合適的廉價房源。就此也開啟了首都青年人租房買房的新局勢。
根據一項來自英國最大房介地產商Countrywide的最新報告顯示，目前在倫敦已經有大約63%的租客計劃遠離倫敦去尋找價位在93000磅左右的郊區廉價房。租客最大批離去的群體基本集中在倫敦南部，該地區是自2012年後租房購房差價最大的地區。
在倫敦東南區，購房價的價格已經比2012年同期增長了42%，然而租房價格僅僅上升了19%。這也迫使在此地區不希望一直租房的青年客戶選擇到倫敦外去尋找合適房源安家。
另外，一位英國最大租房中介Countrywide的研究部主管Johnny Morris表示：「人們選擇到倫敦外去尋找合適住處的原因主要由於自2008年以來年倫敦不論租房或者購房的房價均開始有不同程度的上漲，致使越來越少城市房價可以在工薪階級客戶群體的承受能力之內。」
「即便有人能夠接受長期租房，但是還有很多在倫敦工作的青年人希望買到屬於自己家。所 以一個很普遍的現象是，大多數租客在租房住的同時會去尋找那些適合他們買的房子。隨著當今英國的房價生長速率逐漸超過人均收入，才使很多第一次購房的客戶 為了買到他們心儀的房子而被迫做出犧牲繞過城市高漲房價而到周邊郊區尋求廉價房購買。」Morris補充道。
JLL租房中介研究部發言人Adam Challis表示：「下一代青年人裡大多對自己住處的要求都很高，比如要有花園，周邊設施齊全，學校等。這些因素也都是促使他們離開城市去郊區購房的動機之一，然而這種反城市化購房現象也將成為一個新的趨勢。」
「另外，即便這些年輕的購房者能夠在倫敦內部找到合適的少許廉價房，他們也要面臨和其 他青年購房者的競爭。更何況，倫敦不僅僅受到房價上漲的影響，其他一系列迅速猛增的利率，以及漲價的倫敦交通等因素都在促使他們到倫敦外去買房，最終不得 不使成為一個只適合人們工作但是不適合居住的地方。」 eMoov的網絡租房創始人Russell Quirk表示。
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柬埔寨首都金邊——地產業「含苞待放」
長久以來，大家對柬埔寨的印象是一個封閉的市場，經濟發展也不如其他東南亞國家。
事實上，這朵我國北方的玫瑰已逐漸盛開，經濟急起直追，甚至媲美或超越不少本區域國家。
柬埔寨近10年來經濟迅速起飛，自2010年，國內生產總值都保持按年增長約7%。
該國的房地產近年更是發展蓬勃，而這兩年也逐漸受到國際關注，國際房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）不久前更首次深入探討柬埔寨的房地產市場，特別是金邊（Phonm Penh）的經濟活動和房市。
而早在2009年，我國就有發展商看準這朵當時還是含苞待放、很快就要盛開的玫瑰，到當地大展拳腳，同時正熱烈招攬大馬人一起到這裡參與這朵玫瑰盛放的過程。
自從1991年簽下巴黎和平協議，且在1993年完成大選後，柬埔寨的房地產事業開始振翅高飛，可說是東南亞表現最受矚目的國家之一。
在2000至2008年期間，基礎建設大興土木，更多發展商積極參與，成功打造了以商為主、富人聚集的多個鄉鎮。
柬埔寨經濟從2010年以來，一直保持在約7%增長，穩健中看到強勁的勢頭。
近年，這裡的房地產漸漸受到國際投資者的注意，別說是中國、中國香港和中國台灣，甚至也有不少馬來西亞人到這裡投資。
柬埔寨政府在2000起，就大力發展基礎建設，引進了許多發展商共同努力造城建市，地價在2003至2008年期間應聲大起。
但是，依賴出口的柬埔寨在2008至2010年期間，同時遭遇全球金融海嘯襲擊，地價嚴重下跌，許多大型項目被逼擱置。
全球知名國際房地產顧問機構萊坊（Knight Frank）區域經理羅斯維伯表示，為了重振國家經濟，該國政府在2009年推行了分層地契政策，同時更允許外國人在有條件下置業。
「這措施生效後，柬埔寨地價於2010年下半年開始回升，這是因為買家踴躍置業、需求增高所致。」
自從允許外商直接投資後，許多外國發展商蜂湧而進，我國的開發商JS Land也是其中之一，原因是這裡地價便宜，而且需求量高。
在JS Land有限公司董事經理拿督葉廷傑的眼中看來，金邊的發展潛力無限，這裡「金子發光，際遇無邊」。
他接受《南洋商報》專訪時表示，經過30年內戰後，柬埔寨百物待興，加上人口增長，房屋需求自然也高。
他認為，柬國政府幾年前對外開放後，也給了外地開發商在這裡推動更多項目的機會。
葉廷傑的公司在2012年建起了辦公樓和工廠，不久前推介了綠苑公寓，接下來就是在明年先後起建公寓和可負擔排屋。
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房市復甦之勢或暫緩？9月成屋簽約銷售意外下降
匯通網10月29日訊——全美地產經紀商協會(NAR)週四(10月29日)公佈的數據顯示，美國9月成屋簽約銷售意外下降，表明房地產市場復甦之勢或暫緩。
具體數據顯示，美國9月成屋簽約銷售指數月率下降2.3%，至106.8，創年內第二低水平，且連續第二個月下降，市場此前預期增長1.0%， 前值下降1.4%；美國9月成屋簽約銷售指數年率上升2.5%，升幅遠不及預期值7.2%，前值從上升6.7%修正為上升6.6%。
美國9月成屋簽約銷售指數月率圖：
美國四大區域的9月成屋銷售合同均錄得下降，其中東北地區降幅最大，達4.0%，不過整體水平仍高於去年同期。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun稱：「今年夏末金融市場的動盪，以及美國經濟放緩的跡象導致一些買家採取觀望態度。」
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置業好消息！霜降=雙降？NO！美國房市可是春天
中產開始偏愛投資海外房地產，尤其以美國房地產為主，美國房產的穩定性、保值性、獲利大等特性，吸引著越來越多的國人中產，絡繹不絕的赴美國買房。
趕在「霜降」之前，中國央行雙降了。10月24日是「霜降」，央行也應節「雙降」!
中國人民銀行宣佈，自2015年10月24日起，下調金融機構人民幣存貸款基準利率，同時下調金融機構人民幣存款準備金率。其中，金融機構一年期貸款基準 利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%;其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率 相應調整;個人住房公積金貸款利率保持不變。
(註：個人住房公積金貸款利率維持3.25%不變，金融機構貸款基準利率下調至4.9%)注意!央行這句看似不起眼的話其實意義深遠!這次「雙降」看點不在「雙降」，而在利率徹底市場化。
利率市場化如何影響普通人的生活?
普通人可以選擇利息更高的銀行，從表面上看，存款利率放開，對於老百姓來說，多了一個理財的渠道，但存款利率放開後，雖然短期可以讓儲戶，享受存款利率上 升的紅利，但銀行不倒的鐵飯碗制度也將成為過去，這意味著，儲戶選擇銀行存款在考慮利率高低的同時，同樣需要考慮銀行在付出高利率的同時，是否存在經營上 的風險。
中國銀行國際金融研究所主管溫彬認為，銀行存款利率上升後，貸款利息也會上調，因此月供族、刷卡族需要支出的貸款利息，即債務負擔也增加了。
雙降對中產錢包的影響?
(1)負利率再度來襲錢越存越少，
(2)「寶寶」類產品及銀行理財收益將下降，
(3)投資型保險收益也將下調，
(4)A股漲跌難預測。
央行雙降後，銀行存款利息更低了，那麼中產該怎麼進行資產配置呢?
在大類資產配置中，首先需要確定的是國別資產配置。雖然目前美聯儲加息弱化，但整體美元指數依然會保持強勢。以美元計價資產依然是海外資產配置的重點。
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（據華美優勝）
美國樓市強力復甦 8月20座大城市房價年率增長5.09%
美國8月20座大城市房價持續增長，按年增速則有所加快。今天的報告表明，隨著需求持續改善，世界第一大經濟體的樓市復甦將持續增強。
標準普爾(Standard & Poor’s)公司週二(10月27日)公佈的數據顯示，美國8月未季調S&P/CS20個大城市房價指數年率增長5.09%，預期增長5.1%，前值修正為增長4.96%。
當天的報告還顯示，美國5月全國房價指數上升4.4%。
隨著供應趨緊，美國的房價走勢將得到支撐。有鑑於此，越來越多的家庭將可以稱稱承擔首次購房的費用，進而保持樓市處於復甦正軌，從而提振消費支出。
標普指數委員會主席David Blitzer表示，鑑於當前美國處於低通脹水平，此次數據更能說明房地產市場增速動能強勁。
報告指出，美國8月房價增速強勁，表明房地產市場在今年最後幾個月裡將獲得動能。
標普/凱斯-席勒指數基於三個月均值，這意味著8月份數據也受到7月份和6月份交易的影響。
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