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15年8月东京房市热浪量价一起涨供不应求

日本东京 8 月房市热滚滚，东京都新成屋量价俱增，中古屋新登录件数也见走高，而平均成交价虽是小幅上扬，却见长期持续上升趋势。东京都心商办则呈空屋逐渐减少，租金价格节节高升的抢手景象。

据日本国土交通省公布数据，2015 年 8 月东京首都圈住宅大楼新成屋增加 2610 户，较去年同期成长 23.7%，且连续 2 个月走高。售价方面平均每平米 82.4 万日元，较去年同期上扬 6.3%；平均成交价格在 5872 万日元，较去年同期上升 3.3%，库存略有减少。

较精华的东京都区部方面，8月新成屋增加 1142 户，较去年同期增加 12.8%。售价方面每平米平均为 94.4 万，较去年同期下滑 9.5%；平均成交价则为 6502 万，较去年同期下降 4.6%，且为连 3 次较去年同期为低。

（图片来源：日本国土交通省)

东京新成屋供应图 (图片来源：日本国土交通省)

8 月东京首都圈中古屋的新登录件数较去年同期成长 9.5% 至 13981 件，连续 8 个月高于去年同期。平均成交价亦较去年同期成长 0.4% 至 2382 万日元，是连续 32 个月上扬。每平米单价则上涨 2.6% 至 44.82 万元。成交件数成长 14% 至 2415 件，连 5 个月高于去年同期，显示中古屋市场的热络。

东京都区部方面，8月新登录中古屋件数增加 18.3% 至 7928 件，连续 6 个月增加。平均成交价较去年同期上升 0.4% 至 3502 万日元，连 13 个月上扬。每平米单价则涨 2.5% 至 60.23 万日元。成交件数成长 18.1% 至 1185 件，亦是连续 5 个月高于去年同期。

(图片来源：日本国土交通省)

东京中古屋供应图 (图片来源：日本国土交通省)

国土交通省公布的租金指数，2015 年 8 月东京首都圈租金指数为 108.1，较前月上扬 0.2%；东京都区部租金指数为 106.1，较前月上扬 0.2%。

(图片来源：日本国土交通省)

东京都租金指数变化 (图片来源：日本国土交通省)

东京都心五区的商办市场亦有闲置率下降、租金走升的趋势。基本楼面 100 坪以上的大型商办大楼，8 月闲置率较 7 月下降 0.17% 至 4.72%，连续 4 个月下滑，且已是第二个月低于供需均衡基准的 5%。若与去年同期相较来看，则是连续 35 个月下降。8 月平均租金则较 7 月上扬 0.13% 至每坪 17490 日元，是连续 20 个月走高。若与去年同期相比，租金则成长 4.55%，平均租金连 16 个月上扬。

全新落成的100坪以上商办大楼， 8 月闲置率则比 7 月上升 5.03% 至 41.17%，连 2 个月上升。与去年同期相较，闲置率则连续 8 个月上扬。8 月平均租金则较 7 月上升 4.33% 至每坪 27722 日元，连续 2 个月上升。租金与去年同期相较成长 4.26%，平均均租金连 10 个月上扬。

(图片来源：日本国土交通省)

百坪以上商办供应图 (图片来源：日本国土交通省)

若把楼面基本 200 坪以上的商办大楼独立出来看，都心五区商办 8 月租金较 7 月上升 0.68% 至每坪 17597 日元，连续 3 个月上扬；与去年同期相较租金则上升 11.19%，连续 11 个月走高。东京 23 区的商办租金则较前月下跌 0.73% 至每坪 14836 日元，5 个月来首度转跌；与去年同期相较则涨 10.36%，连续 8 个月上升。

(图片来源：日本国土交通省)

200 坪以上商办供应图 (图片来源：日本国土交通省)

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（据钜亨网）

美9月新房销售量下降迎来10个月来最低点

美国9月新屋销售数量降到十个月来的最低点，而7、8两个月的销量也遭下修，显示新屋市场经历持续成长后，出现暂时性的降温。

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商务部26日公布，9月新屋销售数量比8月剧减11.5%，经季节性调整并换算成年率后为46.8万户，远低于经济学家预估的55万户，仅比去年9月增加2%。8月的新屋销售数量由原先公布的55.2万户，下修为52.9万户，7月销量也下修1.9万户。

9月的新屋销售可能只是暂时下降，因为最近公布的成屋销售、住宅营建业者信心指数，以及新屋开工等指标，在在显示房市仍然热络。由于新屋销售的调查样本较少，因此通常变动较大。

经济学者表示，能够获得信用仍是市场最关心的问题；预料房市将呈现普遍、缓慢但仍属正面的成长势头。

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（互联网资讯综合整理）

科技独角兽兴盛成美国房市隐忧？

1999年的网路泡沫带来10万亿（兆）美元损失，巨额破产、公司倒闭及大量解雇使房市也随之下跌；2008年信贷泡沫破灭更卷起金融海啸的千堆雪，一时间法拍屋横扫全美。这两次泡沫化带来的房市危机，虽然事过境迁，仍让人们犹有“一朝被蛇咬，十年怕草绳”的杯弓蛇影之忧。使得房市复苏以来，每隔一阵子大家便会讨论“是否有新泡沫正在蕴酿中”的疑虑，尤其今年许多城市的房价已涨回2007年大萧条前的水位，更使得这种讨论甚嚣尘上。

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特别现在又出现大量初创公司（startups）市值超过十亿美元，这些公司名气响亮，市场大饼也擘画的非常吸引人，但实质上公司盈利并不足以支撑其市值，有的甚至没有盈利，这些市值超过10亿美元的初创公司被创投界称为“独角兽”，其中包括Uber、Airbnb、Square、DocuSign等。

这些独角兽公司在市场上曾经相当罕见，但现在拜新科技想像空间大，股市又处于牛市而遍地开花，福布斯（又译作：富比士）杂志今年二月还以“独角兽年代”为封面专题探讨这个现象。这数百家的独角兽公司也令不少人担忧——这些公司会不会隐藏着下一波科技泡沫的未爆弹？

独角兽遍地开花

科技业的兴盛带来就业机会，进而带动房市发展。房地产网站Realtor.com分析，科技业员工每增加1%，就会拉抬房价0.49%。例如，最近的热门科技中心丹佛，就是六月份房价中全美唯一出现两位数百分比成长的城市。

Brookings的研究显示，全美薪水最高的县几乎都是科技中心。这一点矽谷的购屋人最有“切肤之痛”，只要有一家初创公司上市，附近的房子几乎就被这家公司的员工在股票换钞票后一扫而空。例如Google和Linkedin总部所在的山景城（Mountan View），同时也邻近Facebook总部，现在平均房价达125万元。

水能载舟亦能覆舟。2000年那次的网路泡沫化使矽谷科技业衰退17%，就业人数减少8.5万人。现在人们忧虑独角兽初创公司会不会带来新一波科技业的泡沫时，旧金山湾区更是被关注的大地雷区，在福布斯杂志列出的全球前百大独角兽公司中，有40家设立在旧金山湾区。

但是，由于旧金山湾区房价一路扶摇直上，房屋供给短缺，经济面的可能负面消息预期仍不会给湾区带来太多法拍屋。湾区目前的房贷/房价比为43%，远低于全美59%，即便对于91%至100%的高房贷/房价比，湾区也仅有1.95%的低比例。在经济大萧条期间，矽谷的法拍屋及短售屋也出现热烈的竞价战。

房市信心跌

房地产网站Zillow的房市信心指数显示，民众对房市的信心从年初至年中在全美普遍降低，但在科技城市尤为显著。丹佛从54%降至46%，圣荷西从43%降至36%，旧金山降至40%，西雅图从57%降至51%。

西雅图是另一个最近被关注的热门科技城市，在许多科技业的带动下推升房市，这些科技业主包括亚马逊、微软以及在此设立分公司的Google、Facebook等。Zillow首席经济学家Svenja Gudell说，西雅图现在房租也水涨船高，这对首次购屋人储蓄购屋头款更加困难。

旧金山的首次购屋人情况更严峻，预计在一年内买屋的18至34岁族群从一月的18%在七月降至5%。相反的，不以科技业为城市主力的费城，其18至34岁族群计划在一年内买屋的比例从1%上升至23%。

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（互联网资讯综合整理）

亚利桑那州优质土地：配备完善公用设施，开发前景相当看好

对于想要投资美国土地的人士来说，目前有个绝好的机会来到您的眼前！这是一宗面积为2000英亩（约809公顷）的土地，位于亚利桑那州的Littlefield，可整体或分开出售。这块配备了所有公用设施的优质土地，靠近繁华的内华达州拉斯维加斯，随时可作为住宅和商业地产开发，为您提供了千载难逢的机会。

可细分的优质地块，交通发达位置优越

这宗土地上有绵延数英里长的山脊，享有维尔京河、海狸水坝（Beaver Dam）和周围群山的全景，可细分出数百个享有这些美景的优质地块。土地为地势较高的温柔坡地，无洪灾风险。15号州际公路（Interstate 15）跨境而过，将土地一分为二，使道路两侧的土地均带有2英里长的临街面。

从这块土地驾车出发，沿15号州际公路前往内华达州拉斯维加斯市只需1小时15分钟时间。这条公路的8号进出口就位于土地的北部边界上。投资者可在位于15号州际公路的临街位置开发出相应的房地产项目，门前交通量达数百万车次。土地的南侧更有91号美国国道（U.S. Highway 91），其在土地上的路段长2.5英里，该路段与15号州际公路平行。土地的北侧还有多条铺设了整齐路面的道路和砂石道路。

亚利桑那州优质土地：配备完善公用设施，开发前景相当看好 — 这是一宗面积为2000英亩（约809公顷）的土地，位于亚利桑那州的Littlefield，可整体或分开出售

由于这宗土地上有交通量达数百万车次的15号州际公路，因此土地上的新开发项目将十分畅销。海狸水坝一带还有多所新小学、中学和高中，这些学校距这块土地不到1英里。土地的基础设施管线连接费和建筑许可证费用均较低，电费比梅斯基特（Mesquite）市低45%，已经接通了公共自来水管道，提供丰富的天然水源。水源配额为5300 英亩英尺（Acre-foot）/年。这宗土地三面环绕着美国国家土地，距梅萨地区医院（Mesa View Regional Hospital）只有6英里。

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与校方周旋七个月伦敦大学学院学生终获十万磅住宿补偿

在与校方周旋了长达七个月的住宿示威后，长期经受学校宿舍周边施工噪音和屋内老鼠啃食困扰的伦敦大学学院（简称UCL）住宿生们终于获得了由校方发放的十万英镑住宿补偿金。

本周四，ucl的投诉小组给位于Campbell House West, near Euston住宿区的所有87位本科住宿学生每人分发了1300磅作为精神补偿费，该数额大致相当于学生一个学期的宿舍租金费用。

Giulia Gandolfo是ucl一名二年级信息管理专业的本科在校住宿生，他表示：“很高兴听到我们所有的努力终于没有白费，我终于感觉我们的受到了公平的待遇。”

这起学生宿舍示威活动爆发于今年五月，UCL该宿舍区的学生站在宿舍外，称屋外的施工爆破噪音和老鼠已经到了无法忍受的程度。

另外，有大约60名学生拒绝交房税和一系列账单，并指责学校违背了学生住宿守则。对此，UCL管理部以学术惩罚和开除手段对这些拒绝交款的学生予以威胁。示威一度陷入困境，直至Union Official 部门指出学校的这种行为属于非法行为，学校应该对学生生活质量进行维护和保障，才使局势得以扭转。

一位前 Campbell House West宿舍的学生Jamal Rizvi表示：“由于施工噪音过大，我们都无法在屋内复习。有时，屋内的镜子，甚至桌子都能被噪音震得跳动起来。我们在每个房间放了分贝表，通过手机可以显示其分贝级别。在距离施工地点较近的宿舍屋内的分贝经常可以达到95，而距离最远的房间分贝也达到了75。”

“在房子的地下厨房和街道有一个连着的台阶，很多老鼠也就顺这些台阶从外面爬到屋内啃食屋中的家具和食物。”Rizvi补充道。

早在2014年11月，UCL Campbell House West住宿区的学生就纷纷向校管理部门报道周边施工的爆破声过于喧杂，而且屋内甚至也会经常有老鼠爬动或啃食屋内东西。但是校方并没有立刻就此做出应对，给学生的答复也并不能够使人满意。

直至今年年初，校方也没有就此宿舍问题做出处理，于是随后便引发了该宿舍楼学生的大规模住宿示威活动。

UCL校方教育部副院长，UCL投诉小组主席Prof Anthony Smith对此发表看法：“学校周边建筑带来的噪音困扰是学校对学生生活考虑的不够充分，对此给学生带来的困扰是无法估量的。然而这件事，入住的学生都根本没有通过入住前的信息获得相关周边施工的信息，所以这也是校方的失职。

从目前看，尽管这些受住宿困扰的学生的到了资金补偿，但是校方对于应对将来类似潜在的事件尚未做出有效的预防解决措施。

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（互联网资讯综合整理）

老人成新家户主力美国房市的另类繁荣

新家户数量的增加对房地产业是非常重要的指标，美国在经济大萧条期间，大量年轻人继续与父母同住，或者找室友同住以节省开支；随着经济复苏，就业率上扬，市场预期这些年轻人会开始自立门户，不论买屋或租屋，促使房价和租金上涨，建商也营建更多房屋，进一步使经济活动更繁荣。

但出乎意料的是，和父母同住的年轻人比例不减反增，从人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年的新家户的增涨主力并不在这些年轻人身上。

老年人成新家户主力

根据人口普查局的资料，从1958到2007年，平均每年家户数增加130万户。但是当2008年掀起金融海啸的狂涛后，新家户数从2008年至2013年，每年平均只增加了57.9万户。

随着经济复苏，去年新家户数一跃成长至220万户，至今年第二季新家户数仍保持持续增加的趋势，今年第二季就新增了48万户。

柏克莱加大透纳研究中心经济学家Jed Kolko比较去年上半年和今年上半年的新家户数量的研究指，新家户数量增涨最多的是65至74岁族群，增加了86万户，占全部新家户数的三分之二；其次是55至64岁族群的39.1万户；第三名是75岁以上族群的26.4万户。而原本最被预期的25至34岁族群只增加了15.9万户。

为什么老年人口的新家户数量增长成为主力？Kolko说还没有更多的资料可说明这个原因，但有可能是这个族群的离婚率在2015年增加，因为这个族群的孀居比例并没有增加。

Y世代晚婚成家慢

而25至34岁族群反而和父母同住的比例增加，这有几个可能的原因，可能是他们对工作还不是那么太满意，又或者房屋的价格太昂贵吓倒年轻人，另一个重要原因是晚婚。

对25至29岁族群来说，1980年间结婚的比例是70%，但在2013年降至不到40%；无婚姻者的比例在各年龄层都有增加，包括65至69岁的年龄层。

对房地产业来讲，25至34岁的Y世代这块大饼仍处在尚未全部释放出来的阶段，Kolko说，一旦这个世代纷纷出来自立家户，将会带来房市的巨大需求及营建商机。

根据双党政策中心的研究，有高达7800万名婴儿潮世代已届或将届退休年龄，其中有73%希望在原来的住家中养老，而非搬到养老中心。

主要原因是这些婴儿潮老人希望和亲友住的靠近，并且喜欢继续生活在自己已经非常熟悉的生活环境，包括购物、图书馆、教堂等。

老年人口的居家设计

这个现象对装修业者不啻是一个好消息，因为选择在自家安老意味着要把住家的一些设计调整成更适合老年人居住。

根据哈佛大学住家研究中心的报告，住家需要有五种设备以适合老人居住，包括进入大门没有台阶、老人可以住在一楼、开关和插座可以在老人够得着的高度、门及走道加宽以适合老人使用走路器或轮椅、门把和水笼头改成是把手款式。报告显示，全美只有57%的房屋有一种以上这种设计。

有不少建商早已嗅到老年居家需求的商机，德州一个建商今年就在Ｗestwood区兴建符合老人生活的新屋，除了上述的特色外，还包括不太特别需要照顾的院子等。虽然浴室并没有加装扶手，但是屋主还可以获得一份平面图，建议何处可适合添加老人用的扶手。

另一个重要的新屋设计则是在一楼增加了另一套主卧室，因为许多人预期未来年老的父母会搬进同住，届时就可以让年老的父母住在一楼的卧室里。

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美国房产市场渐暖美元或继续受数据支撑

汇通网10月27日讯——花旗集团美国经济意外指数自10月中以来大幅反弹，在本周FOMC会议召开前为美元即期汇率指数提供支撑。美国经济意外指数目前报-0.10，接近正值，而1年来的波动范围为-0.72至0.40之间；负值表明已公布的经济数据不及预期。

意外指数的回升始于10月15日，当天公布的美国核心CPI超过预期，推动美元指数从关键的1183斐波纳契支撑位走高；美元即期汇率指数目标见1220阻力位，随后见历史高点1223。

随后公布的美国经济数据也多为惊喜，包括美国制造业PMI、首次申领失业救济人数、密歇根大学信心指数以及美国二手房销量；当然，新建住宅销量是个例外。美元指数自10月中以来反弹，与短期美国国债收益率转为上升相符，上周晚些时候因德拉吉讲话引发欧元抛盘，而美元则获得提振。

与此同时，疲软的美国新建住宅销售并不代表房地产复苏脱轨。

经济学家和市场策略师表示，尽管9月份新屋销售降至10个月低点，但房地产市场复苏依旧。美国9月份新建住宅折合年率销量下降11.5%至46.8万套(预期54.9万套)。

BMO Capital Mkts

新建住宅销售势头在第三季度成强弩之末。不过，虽然令人失望，但新建住宅在整个房地产市场所占比例相比于二手房小多了，分别为46.8万套和555万套。

Amherst Pierpont

怀疑美国经济在9月份确实减速，因为在今夏市场动荡之后，消费者和企业都暂停采取观望，以确保一切安然，然而预计增速将回升。

SG Americas Securities

新屋销售疲软主要在东北部；该地区数据往往波动性极强。

High Frequency Economics

新建住宅销售数据一贯波动，房地产市场其他数据没有疲软迹象。

巴克莱

如果忽略月度环比波动，依然认为新建住宅销售符合房地产市场温和而持续复苏的格局。

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美国房产投资哪里更热？更多人转向美国二线城市

美国和全球房地产投资者目前看涨美国二线城市，比如Nashville、Charlotte和Austin等城市。

在Pwc/ULI合作的2016房地产趋势报告中，洛杉矶、旧金山和纽约等门户大城市被这些二线城市挤出投资前景排名前10名的位置。

这一报告反映出这些二线城市在投资潜力中信心增长。这些城市还包括达拉斯/沃斯堡、夏洛特（Charlotte）、西雅图、丹佛、亚特兰大、和波特兰等。投资资本正在增加对这些城市投资的欲望。反观投资那些一线城市，投资人为标志性物业付出了更多的费用，还要为那些低质量的资产竞价。

上周发出的另一份独立ULI报告认为：旧金山湾区正在失去千禧一代的群众的青睐，他们考虑到更低的房价市场去的买房。在被调查者之中，大约有3/4的千禧一代表示，他们考虑在今后5年内离开旧金山。

南湾硅谷地区有最大的千禧一代群体，他们有1/3的回应者表示对他们的住宅选项不满。

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购房者的好消息！加州房市遇冷

2012年以来加州地产市场的增长带动了美国西部地区以至于支撑了全美地产价格的增值。但一份最新的分析认为：加州地产目前出现的“降温效应”，可能冻结美国许多州的地产增长，或缓解购房者的压力。

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Clear Capital发布的这一报告认为：地产价格增长通常受到需求的驱动，但观察旧金山的房地产周期可以发现，2011～2015年，该市地产价格的暴涨并不是地产总体交易数量增加的结果，而是因为地产供给紧缺，驱动地产价格上升到新买房者难以承受的地步。

而在增长相较缓慢一些的市场，如洛杉矶，一个潜在的首次购房者每月所需支付的按揭付款额，高达其收入的70%。这当然会抑制买房需求。圣荷西大都市区2013年曾经历过惊人的增长，当时其地产的季度增长率为5.8%，而现在不到当初的一半，只有2.5%。

在加州之外的其他城市，如拉斯维加斯、波特兰上个月以来季度增长率分别增加了0.2%。而丹佛、西雅图、沙加缅度季度增长率稳定，分别为1.7%、1.6%、1.5%。

全美的季度增长率为0.8%。南部为0.8%，中西部为0.9%。东北部仍持续滞后于全美其他地区，季度和年度增长率分别为0.2%和2.1%。只有纽约和波士顿的增长超过同区域的其他城市足足2倍。大部分都市区还将会经历正面的增长。

Clear Capital的研究和分析副总裁亚历克斯•维拉科塔（Alex Villacorta）认为：虽然中西部、南部和西部持续的强劲增长未受到利率增加传言的影响，但是如果利率确实上升，在2015年底就可能同步减少地产市场的活动。

这种情况最可能引发地产市场价格增长放缓。在泡沫市场，如旧金山、圣荷西和洛杉矶，增长将无法维持去年的高度。

另外，高房价之外存在的高租金问题也会阻止潜在购房者储蓄首付款，如果进入障碍太大，那些有潜力的首次年轻购房者，就可能转向负担能力还可承受的中西部或南部。

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去美国想知道你为什么被拒签吗？

去美国留学，你是否有过被拒签的时候?你知道你去留学被拒签的原因吗?美国留学，需要办理美国签证，但是很多学生去办美国签证往往被拒签却找不到其中的原因所在。留学生要想顺利签证，一定要多加了解被拒签的原因，从中进行有效的补充。如果你想顺利签证，就来看看美国签证被拒签的一些原因吧!

美国签证拒签的的原因大体可以归纳为以下几点：

1美国签证易被拒签行为一：申请美国签证材料不齐

很多学生被拒签，都是因为提供的材料不完整。一份完整的签证材料包括：sevis费在网上提交后的收据，到中信银行购买的签证申请费收据，由美国学校签发的i-20表，填写完整的ds156.ds157.ds158.ds160表。在资金方面:可以承担和支付在美国学习生活的费用，申请人父母或本人的工作证明，工作收入证明，房产证。

签证官还很看重学生的计划。虽然我们非常能够理解年纪较小的申请人，比如18、19岁的学生很难很详细地对自己的未来进行清晰的规划。但我们希望从他们的回答中了解到，为什么选择去美国，为什么希望学习这个专业，美国的学习对他们有什么帮助。当然这些都必须是他们自己的想法和故事。

2美国签证易被拒签行为二：资金不足维持生活

签证官如何判断学生的资金是否足够?首先，要澄清一个大家对签证资金准备的误区，签证时候学生不一定需要将全部资金准备齐，一般来说，学生可以只准备第一年学费生活费总额的存款，签证官更加注意的是学生是否提供了可靠的工作证明，收入证明，及房产证等文件，以让我们相信，他们有能力继续支付剩余几年的费用。

同时在支付这些学费和生活费后，家长仍然可以在中国有很好的生活，所以申请人的资金来源是我们最看重的一块。

我们发现，由于留学贷款利息较低，一些家长不愿意把做生意的资金抽出来而选择银行贷款。不论采取哪种方式，我们希望是可以合理解释的，申请人可以对这个资金作出合理的解释，同时配合申请人其他的经济能力证明，是可以的。

3美国签证易被拒签行为三：父母有移民倾向

很多人问过，如果父母申请移民，小孩签F1是否非常困难?我的回答是“是的”，这是一种非常特殊的情况，申请学生F1签证，是非移民类的签证，即是表明，学生到美国的目的是学习，而非希望移民到美国，完成学业后是要回到自己的国家的。

但是移民类的签证正好是表明申请者是有此类意向的，所以已经申请了移民签证家庭的孩子申请非移民类的F1学生签证是跟签证原则相违背的，所以我们的建议是，应该等到移民签证有了结果后，再打算是否申请F1签证。

签证官是怎样看出移民倾向的呢?比如，我们希望学生的回答是有意义的，为什么选择学习的专业，为什么选择这个学校，学校的课程跟以后的计划有什么关系……我们希望从这些问题中能判断出学生是否有移民倾向。

有时候，很多学生的回答听起来不像是他们自己的理想，因为每个学生说的话都是一样的，非常的一致，我们希望申请者用自己的话，表达自己真正的想法。

4美国签证易被拒签行为四：英文不过关

首先，我想给所有的申请人说:“请大家不要紧张，放松。”在签证面谈中，我们会判断学生是否有能力用英文完成面试，如果学生的i-20表上面写的是，学生没有达到英语熟练程度的要求，将进行英文强化课程，那么我们会考虑用中文进行面签，但还是希望看到学生是有很好的英文基础。如果学生i-20表上表明，学生已经达到学校要求英文要求，我们希望看到学生参加英文测试的成绩单。

需要强调的是，如果学生申请的课程包含语言强化课程，那么自然这些学生的英文水平是需要提高的，但是我们仍然要求学生最好用英语进行面谈，让签证官了解到他们的英文口语交流能力，这个是非常重要的。因为在美国的

生活和学习需要具备基本的交流、沟通能力，申请必须至少具备一些语言的基础。

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