亚洲高档住宅开发用地价格增速放缓 越南首都领涨

2015年上半年,亞洲住宅開發用地的價格增速放緩至1.1%,低於2014年下半年的3%,但是高檔辦公樓用地價格增長至3.6%,高於去年下半年的2.5%。

亞洲高檔住宅開發用地價格增速放緩 越南首都領漲
亞洲高檔住宅開發用地價格增速放緩 越南首都領漲

國際房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)最新發佈的亞洲優質開發用地指數(prime Asia development land index)還表明,越南首都金邊(Phnom Penh)高檔住宅和辦公室用地價格記錄增長最強勁。

金邊高檔住宅和商業用地價格分別飆升14.1%和9.7%。報告指出,外國投資繼續催熱房地產市場,但今年第二季度,住宅開發用地的價格增速放緩,表明價格見頂,下半年增長可能更趨緩慢。中国香港住宅和商業用地價格也見增長。報告解釋說,除了目前需求增長合理,額外的冷卻措施,如2015年2月針對大眾住宅市場實施的降低最大貸款價值比率和償債比率,引導了需求轉向高端住宅。由於供應有限,金融機構對辦公樓租賃的需求增長強勁。

東盟經濟共同體(AEC)今年年底開始成立,預計土地的需求將進壹步增加。報告解釋說,貨物流動將更自由,服務業和熟練勞動力可能鼓勵其他行業的增長,推動商業和住宅房地產的需求。

2015年上半年,由於開發商將註意力轉向資本增值空間和利閏率更高的豪華公寓市場,曼谷辦公用地價格指數停滯不前。即便如此,住宅用地價格增長速度放緩但更可持續。

雅加達價格指數同洋增長放緩。報告指出,經濟放緩令商業和消費者信心受挫。「此外,由於稅收收入嚴重不足影響了基礎設施建設材政支出受到,貨蔽政策受到高通脹和經常帳護赤字限制政府缺乏迴旋餘地。」該報告指出。

「住宅市場進壹步受到奢侈稅上調的影響。另壹方面,商業用地價格增長穩健。展望未來,儘管會受到壹些阻力,黃金地段的土地價格預計將繼續堅守陣地。」報告補充道。

由於持續的宏觀審慎政策,冷卻措施,庫存高企, 吉隆坡和新加坡高端房地產市場進壹步放緩,尤其是馬來西亞還推行商品和服務稅。

據萊坊的主要全球城市指數顯示,這兩個城市房價分別連續3個和8個季度下滑。這高檔土地價格承壓。與此同時, 這兩個市場商業用地仍保持彈性。

在東京,需求供應失衡推動商業用地價格走高,而在印度德裏和孟買,高檔公寓受高庫存和建設成本上漲的壓力,導致萊坊住宅用地價格指數下降。

由於開發商在2034年孟買發展計劃公佈之前持觀望態度,孟買商業用地價格進壹步受到影響。報告指出,政治僵局,特別是涉及到有爭議的改革土地徵用法案,導致了印度投資同比減少64.1%。

而外國人購買該地區土地的數量也在放緩,東南亞其他地區卻增長四倍。

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全球最宜居城市排行榜:澳洲墨尔本再称霸

据经济学人集团旗下经济学人信息社(Economist Intelligence Unit)最新发布的2015年全球最适宜居住城市排行榜显示,澳洲墨尔本再次高居榜首。不过,在过去5年里,57个城市环境却不断恶化。124-492x600

这项排行榜综合了全球140个城市的安全、医疗、教育资源、基础设施和环境等30个相关因素。结果表明,自2010年以来,全球城市适宜居住性平均下降了1%,其中稳定性和安全性降幅最高,为2.2%。不仅叙利亚、乌克兰和利比亚等地冲突不断升级,法国、突尼斯也发生恐怖分子枪击事件,美国多地发生暴乱。雅典尽管没有发生动乱,但紧缩政策令公共服务几近瘫痪,而基辅的适宜居住性在过去一年跌幅最大,现居最不宜居住十大城市之列。

经济学人信息社指出,最宜居的地方,往往是“富裕国家人口密度相对较低的中型城市”,这解释了为何像伦敦和纽约超大型城市的排名低,一定程度上也解释了墨尔本为何一直独占鳌头。

 

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英国移民数量达33万创新高 近9万来自中国

据英国广播公司(BBC)8月27日报道,英国国家统计局说,在截至2015年3月份的过去一年里,英国净移民数量达到33万人,创历史纪录的新高。来自欧盟以外地区的移民,中国人最多。

 英国移民数量达33万创新高  近9万来自中国
英国移民数量达33万创新高 近9万来自中国(图片来源于网络)

据报道,这一数字是英国政府承诺控制移民人数的3倍。它由进入英国的人数减去离开英国的人数得出。

统计数字显示,2014年,居住在英国的人有13%是在国外出生的,即在外国出生的人口为830万。这是英国净移民人数连续第5个季度上升,而来自欧盟内外的移民人数均大幅上升。

截至2014年3月,移入英国的欧盟公民的净人数为18.3万,同比增长5.3万。

来自欧盟以外地区的净移民人数为19.6万,同比增长3.9万。截至今年6月份的过去12个月里,欧盟以外地区移民英国来源最多的是中国,共有近9万人(89593人)。

在居住在英国的人口中,出生地不在英国的居民人数最多的来源国是印度,共有79.3万人。在英国的居民中,有8.4%拥有非英国国籍。其中,波兰人最多。85.3万居民自称为波兰公民。

过去一年来自罗马尼亚和保加利亚的移民多达5.3万,同比增加近一倍。

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(据英广网)

实拍美国中产阶级住房 中国富人看了也震惊

一个美国家庭拥有一栋面积在150-300平米的3-5居室两层独立或半独立住宅属是最典型的美国中产阶级标准了,其价格大约相当于普通美国家庭4-6年左右的总收入。而在中国,一个典型家庭的住宅应该是住宅楼里的一套面积在75-150平米的 2-4居室单元房。这样一套住房的普通价格估计相当于普通中国家庭15-30年左右的总收入。

美国中产住宅外景
美国中产住宅外景
美国样板房的客厅,除软家具和装饰品外,,房子所有的东西都是交房时具备的,包括家电和橱具
美国样板房的客厅,除软家具和装饰品外,,房子所有的东西都是交房时具备的,包括家电和橱具

今天,看看美国中等民众的住房状况。

让人最感慨的一点是:房子是用来住的,是用来享受生活的,不是用来炒的。

图片是一套使用面积在500平方米,购买价为70万美元的别墅远景(尊重美国人的隐私,近景未照,但拍摄有周边的住房照片,房价大致相差在一个水平上)。距离洛杉矶国际机场大约45分钟的路程。

一般而言,开发商批量建造的同一设计标准的别墅要比单独设计的别墅价格低不少。购买房屋时,开发商对房屋都做了精装修并经过了政府有关部门的严格检查和 验收。有很多美国人是自己建房,即自己当自己的开发商,买下土地以后,聘请设计师设计,设计被政府有关部门批准后,找施工企业施工。非常高的自由度。

这套别墅由于紧邻高尔夫球场,根据美国法律规定,墙玻璃装的都是防弹玻璃。房主是经商的,年收入20多万美元(税后),也就是说,他三年多一点的收入即 可买一套这样的住房。但是,他没有炒房。其实,整体而言,在美国,炒房的狂热度比中国差远了。首先,在美国炒房的成本非常高,美国的税收等政策对炒房者是 毫不怜悯的,主要体现在持有环节方面。第二点,美国人信奉基督教者居多,民风比较传统(这一点跟我此前的印象大相径庭,美国人对传统道德的遵守和对宗教伦 理的敬畏,给我留下了深刻的印象。比如,这个区40年没有发生过一次盗窃案,朋友介绍时我忍不住追问了一句,得到的答复依然是肯定,实在是有点难以置 信),欲望受到这些因素的制约。第三点,美国的政治透明度相对较高,官员在短期内快速敛财购买多套住房的可能性微乎其微,官员通过腐败发财再通过官商勾结 推高房价以实现自我财产二次增值的可能性更是微乎其微。

房子是用来住的,是用来享受生活的,不是用来炒的
房子是用来住的,是用来享受生活的,不是用来炒的

整体而言,美国的中产阶级在住房方面是比较宽裕的,至少,从我亲眼所见、亲耳所闻的信息 来看如此 当然,我所看所听的也是有限的,所以,才借助了当地华侨的慧眼。由于美国的中产阶级大部分人不为住房问题困扰,可以安心工作,安心做自己喜欢的事情,实现 自己的人生价值。这个群体的创造力被最大限度地激发出来。住房是一种生活必需品,而不是一种理想。有时候我想,这或许也可能称之为境界,而这种境界在美国 是极其平常的。

这家主人叫麦克,一九六八年出生于佛罗里达,在高中快毕业时开始与现在的妻子约会。一九八六年高中毕业,参加美国陆军, 在著名的八十二空降师服役。一九八八年结婚。一九八九年退伍。在军队服役期间,完成社区学院学习,获得大专学历。麦克的妻子在他退伍后,也参加社区学院的 学习,取得大专文凭。一九九二年有第一个孩子,现在有两个儿子一个女儿,一条狗一只猫一只仓鼠。一九八九年麦克退伍后,到一家保险公司,从事信息技术工作 到现在。他妻子大部分时间在家抚养孩子,部分时间在美国一家电信公司工作。现在,他妻子全职在家带孩子。下面,就通过照片看看这个中产阶级家的里里外外。

这幢有点像我们说的联体别墅
这幢有点像我们说的联体别墅

你是否属于中产阶级?

很大一部分 美国人都会被归入到中产阶级的行列中来。收入占平均收入的20%或是80%的人都可能宣称自己是中产阶级的一员,而少数百万富翁也可能会宣称自己是中产阶 级。虽然关于中产阶级并没有官方的正式标准,但是美国政府特别工作组却从6个金融目标上对中产阶级进行了描述,而我们可以把这六个方面作为基准点。

房主身份

房主身份仍然是美国梦的内容之一。从租房到买房意味着昌盛和成就。美国各城市的房价差别非常大,根据地理位置的不同,实现这个目标的能力差别要求也非常大。某人的收入可能是底特律是50%的水平,但是到了洛杉矶可能连个小房子都买不起。

车主身份

拥有汽车可以增加人的自由行动能力和范围,而且可以避免时间上的限制,以及避免拥挤在公共交通的狭小空间中。正如上文所说的,汽车的成本有很大的差别,对有有的司机来说,一辆二手的现代车就可以满足需求了,而对于另一位司机来说,一辆新的宝马才能满足需求。

给孩子提供大学教育

中产阶级家庭的一个重要目标之一就是帮助孩子取得人生的进步。支付孩子的大学教育费用的成本可能会从数万美元到数十万美元不等。决定送孩子到哪个大学去,将会对成本产生相当大的影响。

很多朋友关心价位,此样板房价格在60-70万美金.综合房子环境配套设施等(含2个车库 1000多平米草坪前后花园 厨房家电),比国内便宜很多。

退休保障

可以说安全退休是每个 美国人想达到的目标。这象征着成功,还是对数十年努力工作的奖励。但是,在这个问题上,定义同样是有相当大的差别的。支持你黄金岁月需要黄金多少将会有很 大的不同,看你是想要在法国南部的别墅中,有10数个佣人,还是说住在伊利诺斯州Peoria有个Townhouse就行了。

医保覆盖

能够得到医疗保险是中产阶级工作阶层和其家庭的一个重要的目标。医疗成本的日益升高,加上处方药价格的升高,使得医保覆盖成为越来越急切的需要,因为如果发生了严重的受伤或疾病事件,没有医保会带来非常严重的财政影响。

家庭假期

家庭假期是中产阶级的主要阶级特征。假期象征着一个家庭有可任意使用的收入,事业上也足够成功,可以有一段时间不用工作而专注休闲。

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美国加州房市报捷 7月住宅销售创3年新高

根据美国加利福尼亚地产经纪商协会(C.A.R.),持续的就业和收入增长给了购房者信心,他们在7月冲进加州房地产市场,导致当地房产销售创下近三年新高。数据显示,加州住宅销售量已经连续6个月同比上升。

美国加州房市报捷 7月住宅销售创3年新高
美国加州房市报捷 7月住宅销售创3年新高

7月房屋销量创下2012年10月以来的最高水平,连续第四个月处于40万水平线上方。C.A.R.从90个当地房地产经纪人协会和全州MLSs收集来的信息显示,经季节性因素调整后折合成年率,7月加州独户住宅(single-family detached home)的已完成现房交易合计449,530户。全州MLSs销售数据代表着假设全年都保持7月的销售速度,加州在2015年全年可能出售的房屋数量。考虑到通常会影响房屋销售的季节性因素,该数据有所调整。

相比6月调整后的销量437,6807户,7月数据上修2.7%;相比2014年7月调整后的398,980户,今年7月数据上修12.7%。这是2009年以来最高的同比增长,显著高于上半年6%的平均增速。

“虽然7月加州房产销售上涨,但当地人住房购买力较低,加上部分地区就业市场强劲复苏——如旧金山和圣何塞(San Jose)——导致的供应紧张,加州房地产市场仍然受到抑制”,C.A.R.总裁Chris Kutzkey称:“周边地区,如纳帕(Napa)、索拉诺(Solano)和索诺玛(Sonoma),住宅销售强劲,主要是因为当地人有相对较高的住房购买力和接近就业中心的优势。但如果住房需求持续增长而供应又跟不上,那些地区的住房购买能力就会成为更大的问题。”

7月加州独户住宅现房的中位价为488,260美元,环比下滑0.3%,同比上升5.4%。6月的中位数为489,640美元;去年7月修正过的中位数为463,330美元。出售的房屋中,一半以较高价出售、另一半以较低价出售,同时,中位价还受到住房类型和整体房价变化的影响。

“房价增速自2013年下半年起放缓”,C.A.R.副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young表示,“近期加州房屋中位价下跌,反映出沿海和内陆地区之间持续出现差异。在过去3个月中,中央谷(Central Valley)房价经历了两位数的增长,而湾区(Bay Area)房价增速只有中央谷的一半。另外,价格较低的房屋销售在近期表现更好,销售组合中的这种变化使得房价中位数增长受到抑制。”

 

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深度解读:从曼谷爆炸事件看泰国房产投资环境

Emily-Ji-700x1901“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。”全球第三富有和有历以来最成功的投资者沃伦·巴菲特曾经这样说过。

8月17日,一枚炸弹在曼谷市中心的四面佛寺(Erewan Shrine)旁边爆炸,导致20人死亡,其中包括两名中国游客。自然而然,一些人现在害怕前往泰国。事故发生后,中国国家旅游局发布旅游警告,敦促中国公民在访问泰国时要谨慎小心;许多旅行社称,那些原本打算在接下来几个月去泰国的中国游客已经取消了他们的行程。这一切将对泰国房地产业造成何等影响?

多次遭受打击   凸显泰国经济“不粘锅”本色

当国际新闻媒体机构炒作像曼谷大爆炸这类的特殊悲惨事件以吸引更多的关注时,一些打算去泰国的游客可能开始犹豫,这也很自然。从单纯的统计和逻辑角度来看,这样的恐惧不太合理。在过去的两个月里,有近500万中国游客到访泰国,他们中的大多数都享受了非常愉快而又安全的假期。

这已经不是泰国旅游业第一次因为负面国际新闻给游客造成担忧而遭受打击。上一次发生这种情况是2014年5月,那时泰国军方开始全面接管国家事务,在接下来的数个月,游客人数急剧下降。但是,当世界人民意识到,新的军政府采取控制措施对泰国有利,旅游市场就出现迅速反弹,从2015年1月起,到泰国的中国游客数量不断打破记录。由于曼谷大爆炸是一个孤立事件,极有可能很快会被忘记。一如以往,泰国游客人数将增加到以前的水平,该国经济将继续长期向上的发展趋势。在近代历史上,泰国经济多次从短期事故中恢复过来,经济学家称其为“不粘锅”(Teflon Thailand)。

短期影响有限  投资泰国房产仍比炒股合算

曼谷大爆炸造成的恐慌,对泰铢产生了直接的负面影响,致使目前泰铢兑美元跌至2009年以来的最低水平。最近的泰铢贬值,已经弥补了8月初人民币大幅下跌而导致的泰铢升值。这就意味着,中国买家在泰国买房比在其它国家买房更划算。

对于希望投资房地产的人来说,泰国房地产依然具有强劲的长期潜力;对于那些厌恶任何风险的投资者来说,许多泰国开发商都提供6%至10%的年租金收益保证。任何投资者,只要购买了这样的项目,就可以获取固定收益。不管类似曼谷大爆炸的事故造成怎样的短期影响、又将如何冲击泰国市场,投资者都可以安然自若。

由于目前中国股市正处于动荡期,过去几周股价大跌,那些已经在泰国购置了房产的投资者,现在的财务状况肯定比当初用等量资金来炒股要好。

Emily专栏全集

Emily解析泰国房产投资

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英国移民或更严格 教育大臣下令审查“教育移民”

据《每日电讯报》 有些移民来英国是为了免费的公立教育或被招进大学,以此途径曲线救国,希望找到工作,大臣们正在计划打击这些移民。

英国移民或更严格  教育大臣下令审查“教育移民”
英国移民或更严格 教育大臣下令审查“教育移民”

教育部长摩根(Nicky Morgan)下令官员们调查,当家庭决定迁入英国时,公立学校的因素起到了多大的“推动作用”。

迄今为止,政府“希望让英国变得对移民来说具有更少的吸引力”,它的做法是,打击所谓的“医疗旅游”和“福利旅游”(即指因为医疗或福利的原因而来到英国)。政府已经削减了欧盟移民的福利权利,并制定计划,要求欧洲以外的移民为NHS的医疗付费。

然而,摩根却认为,移民之所以源源不断地涌入英国,还有一部分因素是因为“教育”,无论东欧地区的移民还是欧盟外的移民,均是如此。这些移民之所以愿意来英国受教育,其中一个主要原因是可以熟练掌握英语这门全球商务语言。

此前,内政部制定计划限制外国学生进入英国大学的数量,其目的是为了达到保守党政府将净移民数量削减至每年几万名的目标。根据内政部的计划,新的限制将适用于那些赴英学习声誉最小的课程的学生。

尽管大臣们希望将净移民数量控制在每年几万名以内,但是最新数据显示,去年入境移民比离境移民要多300000名。

地中海危机已经促使数万名非法移民从北非抵达欧洲。在法国北部的加莱地区,有一个名叫“Jungle”的难民营,在那里,数千名移民居住着,希望寻找偷渡进入英国的机会。今年夏天,该地曾一度出现骚乱,移民们冲击边境,跳上货车和列车,试图进入英国。

教师工会警告说,学校很难应付当下局面,学生们各操方言,达300种之多。英语在英格兰九分之一的公立学校里,已经不再是主流语言。在伦敦东部地区的某些地方,超过75%的学生不将英语作为他们的第一语言。

一位政府高级官员表示,白厅中的部门有责任帮助解决非法移民问题,减少净移民数量。

摩根在今年早些时候的访问中表示,她已经命令教育部的官员调查移民数量对公立学校的影响。

该项审查有望提出新方法,帮助教师教导那些不会说英语的孩子。这个困境被认为是初小阶段最尖锐的问题。 

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(据英中网)

英国留学招生规模不再受限,各大学开启生源争夺战

据《卫报》 根据新的政府规定,今年秋季,校园招生的规模将不受限制,因此,各大院校竞出奇招,用现金助学金、奖学金和无条件录取通知书吸引考生。

英国留学  招生规模不再受限,各大学开启生源争夺战
今年秋季,校园招生的规模将不受限制

早在A-level成绩发布之前,各大院校就已经通过电话抢夺生源,许多顶尖院校也已出具了无条件录取通知书,目的是为了吸纳足够多的生源。

包括诺丁汉、伯明翰、莱彻斯特和苏塞克斯在内的高校均向尚未收到成绩的学生提供了无条件录取通知书。其他高校则用现金和其他优惠手段诱惑毕业生。肯特大学 向那些在A-level考试中取得3A和某些取得AAB的学生提供每年2000英镑的奖学金;斯旺西大学向那些取得3A成绩的考生在学业期间提供3000 英镑的奖学金;莱彻斯特大学提供每年1000英镑的学费优惠政策给那些取得AAB的考生,而考文垂大学则许诺免除类似阅读材料和技术装备这样的杂费。

今年,英格兰院校招收学生的上限将首次被完全废除,而许多高校也制定了雄心勃勃的招生计划。

高等教育政策研究所(Higher Education Policy Institute)的主管希尔曼(Nick Hillman)表示,“如果去年人们觉得对于学生来说,这是个买方市场,那么今年就更是如此了……各院校如今享有自由招生的权利,这是他们以前从未享受 过的,很多院校都有扩张的愿望。”

但是一些院校对这个改变将感到焦虑。“在澳大利亚推行相似政策时,所有的研究机构从平均来看都获益了,但并非每一家院校都从中获益。总会有失败者。一些院校将面临严峻的挑战,他们的招生数量可能会急剧下降。”

大学和学院联合会(University and College Union)的政策官员纳蒂(Angela Nartey)表示,高校充满着财政焦虑的气氛。“如果各大院校开始更具竞争力的行动、招收更多的学生,将可能影响到其他院校。”他表示,如果一所院校未 能招收到足够的学生,其财政将会面临风险。

政策制定者希望,移除招生上限限制可允许更多家庭出身不好的学生进入高等教育,但是这个数字被证明是不可预测的。起初,政府估计会有6万名学生在2014-15到2016-17年间开始大学生涯,但事实上这个数字已经降到了3万5千名。

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美国中产阶级中的中高收入家庭是怎么生活的

美国中产阶级生活是怎样的?美国的中位家庭收入(税前)是大约4万五千美元, 中产阶级里的中高收入家庭, 10万美元一年是比较典型的. 他们的生活是如何的呢?? 我们就拿加州Fremont的一个家庭来看看好了, 用San Jose 和San Francisco这些大城市国内朋友或者说不典型, Fremont应该够典型了。

美国中产阶级中的中高收入家庭是怎么生活的
美国中产阶级中的中高收入家庭是怎么生活的

(1) 住房, 二居室1850美元一年, 税后(San Jose和San Francisco市区更贵了, 3600一个月的也很多). 一年22200 USD

(2) 养老金, 3万美元, 缓征税

(3) 2个小朋友的幼儿圆, 2700美元一个月, 每年有5500可以免税, 税后支出26900 USD.

(4) 养车(你也可以尝试公共交通, 不过贵而且不方便, 也容易被抢), 每个月2部最普通的小型日本车贷款800, 保险200, 税后. 税后支出12000 USD

(5) 汽油, 平均400一个月, 税后. 税后支出4800 USD

(6) 医疗费用, 保险基本上都是公司出大头, 自己每个月200, 税前, 然后挂号费FSA, 一年预1000块.

(7) 杂费, 每个月80块的手机费, 40块的电视费, 60块的电费, 30块的水费, 210 USD, 税后年2520 USD.

 10万去除了3万的养老金, 和5500的托儿所费用1000的FSA, 还有63500 USD, 联邦税18%, 州税9%, 社会安全税6%, 医疗1.5%(这个或者有点点小差异, 不过2%的), 医疗保险, 还有37900 USD.

该中产阶级中的中高收入家庭的税后总开销, 住房(22200), 托儿(26900), 养车(12000), 汽油(4800), 杂费(2520) 一共是68420 USD, 负债30520 USD.

有人说加州的失业救济金一个月比国内一年都多, 他没有告诉你其实失业救济要交税, 扣除了基本开销什么都不剩, 还要到贴, 更不用谈有房子的要房产税. 所以美国每年有那么多无家可归的, 平均寿命只有40岁, JY说好, 他自己又不愿意过这种日子, 总是赖在国内, 可悲可耻啊。

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美国中产阶级生活花费:年入8万花钱也得悠着点

在美国收入多少才能过上中产生活?美国中产阶级标准是:一对夫妇带有两个未成年孩子的四口之家,需要年收入在40000至100000美元之间。而在经济不景气的当下,支撑中产生活的几大要素都是要以支出作为代价的。

在美国收入多少才能过上中产生活?标准的答案是一对夫妇带有两个未成年孩子的四口之家需要年收入70000美元。但十个指头不一般齐,过中产生活的收入也就变成了四口之家的年收入可以在40000至100000美元之间。而按照美国人口普查局的统计,在全美四口之家家庭中,收入最低的25%家庭年平均收入为50800美元,收入最高的25%家庭的平均收入为122800美元,而四口之家的年中位收入为80600美元。设立家庭理财规划是过上中产生活的一个基础,因为不论是收入低还是收入高的家庭都会面临生活开支加大的挑战,而要想维持较为舒适的中产生活,就要合理规划家庭的储蓄和支出,因为支撑中产生活的几大要素都是要以支出做为代价的。

收入多少才能过上中产生活

在美国论及中产阶级有句笑话,说的是人人都认为自己是中产阶级,即使是收入百万、千万的人也不愿意称自己是富翁,而是喜欢以中产阶级自居。至于低收入家庭也不愿意带着穷人的“高帽”,干脆也把自己列入中产阶级行列的一员。事实上,在美国能过上中产生活也不是一件很容易的事,特别是中上中产阶级家庭的收入和资产差不多等于一个小富人。那么在美国人心目中,什么样的收入才能过上中产生活呢?

根据皮尤民调公司最新的调查,在美国人心目中一个四口之家要过上较为舒适的中产生活,年收入要在70000美元。这样的收入水平过上中产生活应当说比较靠谱,美国学者曾把年收入75000美元列为金钱可以带来幸福的临界点,年收入低于75000美元,就会有差钱的感觉,而人这一差钱,那就不幸福了。要想幸福也不是非要金山银山,收入一但超过75000美元,金钱就对幸福感不起大作用了。

不过人过日子,每家的过法会不同,多少收入才能满足中产生活的需要,掰开指头算那也是五个指头不一般齐。论及过中产生活,白人说年收入需要70000美元,黑人讲怎么地也得75000美元,讲西班牙语的南美洲移民要求不高,50000美元就够。年龄不同、有妻儿老小和单身汉过日子的人,对多少收入可过上中产生活的的答案也不一致。18至29岁人群认为70000美元足够了,30至49岁人群表态哪得需要76000美元,50至64岁人群也不甘心,怎么地也需要75000美元。65岁以上老人最省心,年收入55000美元就能让他们过上个中产生活。受过高等教育的人就是有文化,这一有文化什么事情都得来个高标准。

年收入80000美元是大学以上学历者对过中产生活的收入要求,高中学历以下的人就不能这么攀比了,他们认为年收入60000美元就可以享受中产生活了。收入越高对过中产生活的收入要求也越高,收入越低过中产生活的门槛也随之下调。年收入30000美元以下的人群最容易打发,40000美元是他们过中产生活的门槛。年收入30000至49999美元之间的人群也很实际,只要收入达到60000美元,就铁定可以过上中产生活。年收入50000至99999美元的人群是地地道道的中产阶级,他们心目中过上中产生活的收入标准也就就是金钱能最大限度带来幸福的标准,年收入75000美元。

而年收入100000美元以上人群,基本上就是奔小富人去的主,要让他们和其他收入人群看齐是做不到的,这类收入人群把过中产生活的收入定为100000美元,可以说是进一步提高了中产生活的标准。

表1:四口之家过中产生活年收入要多少调查一览表(美元)

美国中产阶级生活花费:年入8万花钱也得悠着点

美国四口之家的年中位收入是多少?以上谈的是过中产生活需要的收入情况,同时中产生活也与家庭的生活条件和生活追求密切相连,按照美国商务部对中产阶级的调查,美国家庭要过上中产阶级生活,以下几大要素是不可缺的。首先是要拥有住房、其次是每个成年人要有一辆汽车、接下来是孩子能够接受大学教育、大人孩子有医疗保险、还有退休时生活要有保障、最后是家庭每年可以去度假。

一对夫妇带有两个未成年孩子是典型的美国家庭结构,这类家庭构成了中产阶家庭的主体。在美国四口之家家庭中,收入最低25%家庭年平均收入为50800美元,收入最高25%家庭的平均收入为122800美元,而四口之家的年中位收入为80600美元。虽然同为四口之家,但年收入50800美元和年收入122800美元的家庭在生活上会有很大的差异,即使这些家庭的生活均可称之为中产生活,但在生活上的各类支出上会有紧有松。设立家庭理财规划是过上中产生活的一个基础,因为不论是收入低还是收入高的家庭都会面临生活开支加大的挑战,而要想维持较为舒适的中产生活,就要合理规划家庭的储蓄和支出,因为支撑中产生活的几大要素都是要以支出做为代价的。

四口中产家庭的基本开销

年收入50800美元的四口之家可以过上中产生活,但生活上的挑战比较大,这类家庭更需加强理财规划,而且在家庭支出上不可太高攀。年收入50800美元的家庭支出的最大项目是食品、服装、水电煤气等基本生活消费,一年的支出约需要17900美元。可以说这类家庭还是处于中产生活的原始阶段,先保证丰衣足食、吃穿不愁,然后再锦上添花。这锦上添花的事头一件就是要拥有自己的住宅,年收入50800美元的家庭应当说有一定的经济实力实现住房梦,他们可以买的起房,但住宅价值属于大众化。

按照这类家庭的收入如果购买150000美元以下的住房不会对家庭生活造成太大的压力,每月房贷、地产税支出10900美元也在情理之中。拥有汽车好处是方便、但汽车的支出不小,也容易成为家庭的财务负担。美国中产生活的一个要素是每个成年人拥有一辆汽车,夫妇家庭如果拥有两辆汽车,买名牌车不现实,不管是新车还是二手车,每辆车的购价不要超过7500美元也算凑合。这样一年下来汽车的分期付款、汽油钱等化费要在7900美元。有工作的人大多会由雇主提供医疗保险,但孩子的医疗保险父母还需掏出一笔钱,一年的全家医疗保险支出3800美元,说多不多,说少也不少。

两个孩子要上大学,父母就要未雨绸缪,每年为孩子的大学教育费用积攒1800美元。但在实际上即使父母每年能为子女教育经费攒下1800美元,要供孩子上大学费用还是差了一大截。家长辛辛苦苦积攒下的教育费用只能满足孩子上两年制社区学院和两年大学的部分费用需求,除了需要教育贷款外,子女还必须住在家中以节省住校的花销。退休储蓄是少不了的,否则老了没钱养那就不是中产阶级生活了。好在退休储蓄上自己拿一部分钱,雇主也补贴上一些钱,一年退休储蓄积攒1000美元,也算是为养老尽尽心力。家庭度假能成为中产生活的一部分自有它的道理,这就要有劳有逸。考虑到年收入50800美元的家庭年年全家度假有点太奢侈,两年来一次,每年平均度假支出平均下来1500美元还可以接受。收入低缴税自然少,按照年50800美元的收入,一年缴税6000美元,税率在11.75%,也算合理。

年入8万花钱也要悠着点

年收入80600美元的家庭过的是典型的中产生活这已不容质疑,按照美国中产生活的标准,年收入80600美元的家庭在生活支出上其实也要悠着点花钱才行,尽管生活质量看起来有所提升,但要化的钱也水涨船高,稍不留意也会入不敷出。

在住房上,年收入80600美元的家庭如果购买200000至250000美元的住宅可以说经济上完全承担得起。美国的中位房价在180000美元左右,200000美元以上住宅在美国大部分地区还算不错的住宅。在住房上的开支每年约在17600美元,负担不算太重。在生活上的支出也是年收入80600美元家庭所有支出的大项,每年需要23200美元,看起来即使是过上中产生活,这吃穿和日常生活的开销也是头等大事。收入高了,消费起来也就有点高标准了。年收入80600美元的家庭在买车上就有了底气,不需要买二手车代步,夫妻俩每人买辆20000美元的新车基本上不需要勒紧裤腰带过日子。

当然要享受就需付出,每年汽车开销起码需要12400美元,比年收入50800美元在汽车上的开销要多出4500美元。在医疗保险支出上,年收入80600美元家庭的年支出要5100美元,这主要是因为低收入家庭可以获得政府的一些补助,而收入高了自然就得多从自己的腰包里掏钱。

年收入80600美元的家庭算是经济条件不错,因此送孩子上大学最起码可以选择公立四年制大学,家长每年要为子女的教育费用积攒4200美元,同时子女需要获得奖学金或是一部分教育贷款,这样才能保障他们的大学教育顺利完成。在退休储蓄上,这类收入家庭的支出也会高一些,一年大约需要投入2500美元。至于家庭度假的花销那也是省不了的,每年一次家庭度假至少也需要3000美元。以上的花销是为家庭生活而出手,而最后还要为“山姆大叔”做贡献,收入多了,这税也多,赋税支出一年大约需要12400美元。

高收入中产家庭开销也大

人们常说收入高,这日子自然好过,但收入高的家庭也有难念的经,钱多了是好事,但需要花钱的地方也多。不过肥水不流外人田,花出去的钱是进一步提高自己的生活水平,这也算是能挣会花。

在年收入122800美元收入的家庭,当仁不让可以买得起大房子,至于叫不叫豪宅只能因地宜。这样收入的家庭购买的住宅价值可以在40万元左右,每年用在住宅上的开销约在30400美元。医疗保险支出与8万元收入家庭的支出差不多,一年5100美元。购买汽车可以稍微奢侈一点,每辆汽车的价钱可以在30000美元,如果只买一辆车,就可以享受一下豪华车的风光。尽管如此,一年在汽车上的花销15400美元基本上可以应对。收入高了,对食品、服装的要求就会来点高标准,一年下来围绕着家庭生活的支出需要30300美元,仅比住房支出少了那么一点点。

子女教育储蓄每年需要6800美元,这样可以供孩子上四年制私立大学。年退休储蓄可以多放一些,4100美元可谓不算多。至于家庭度假,就不要紧紧巴巴了,一年两个星期的度假,也就是花费6100美元。挣得多不仅花的也多,更重要的是交的税也多。年收入122800美元家庭一年向政府缴纳的个人所得税需要24600美元。

表2:四口之家中产生活的基本开销(美元)

表2:四口之家中产生活的基本开销(美元)

近八成中产对家庭生活感到满意

收入高、有钱了,这就叫向中产阶级跨出了关键性的一步。但作为一个社会阶层,中产阶级还要拥有其社会价值和生活观。美国中阶级所具有的社会价值观包括:对人生活未来要有规划、能够掌握自己的命运、通过辛勤的劳动和教育提升自身的经济地位、能够使子女接受良好的教育、有能力应对生活中的艰辛、有能力不断积累家庭财富、遵守法律。

对于生活状况,虽然多数中产阶级家庭感到历尽艰难,但他们对生活的满意度还是较高的。在皮由中心所做的民调中,78%的中产阶级受访者对家庭生活感到满意,67%的人对现有的住房条件满意,61%的人对子女的教育状况感到满意。对于家庭财务状况,感到满意的人数比例只有32%,由此可见“差钱”成了中产阶级家庭在过去10年最大的困扰。当然“差钱”不仅仅是中产阶级面临的困扰,整个美国社会似乎得上了“差钱症”,美国高收入家庭也仅有49%的人对家庭财务状况感到满意,而低收入家庭对家庭财务状况感到满意的比例只有13%。

中产阶级经历了10年失落之痒,反映了中产家庭在生活上面临的挑战。而好的消息是,尽管日子变得艰难,但近八成中产却对家庭生活感到满意。根据调查,在18至24岁中产家庭中,有69%的家庭对生活感到满意。在25至34岁中产家庭中,有86%的家庭对生活感到满意。在35至49岁中产家庭中,有83%的家庭对生活感到满意。在50岁以上中产家庭中,有74%的家庭对生活感到满意。在已婚的中产阶级人群中,有84%的人对生活感到满意。而在未婚中产阶级人群中,有69%的人对生或感到满意。

有孩子的家庭养儿育女花销大,但在美国有18岁以下孩子的中产家庭中,有84%的家庭对生活感到满意。而在没有18岁以下孩子的中产家庭中,对生活感到满意的家庭比例为75%。看起来尽管养孩子操心费力,但有了孩子就等于为生活带来了乐趣,虽然辛苦,但却也可以体验到生活中阖家欢乐的幸福。

这年头住房是大事,房地产泡沫让一部分美国人的住房梦成了噩梦,但仍然有近七成的中产家庭对现有的住房条件感到满意。在拥有住房的中产家庭中,有77%的家庭对住房条件感到满意。

而在租房的中产家庭中,只有46%的家庭对住房条件感到满意。如果从年龄段观察,年龄越大的中产家庭对住房条件满意的比例越高,这说明年轻人在拥有住宅上还不尽人意,而老年人的住房家底相应来说比较厚实。在18至24岁中产家庭中,有56%的家庭对住房条件感到满意。在25至34岁中产家庭中,有60%的家庭对住房条件感到满意。在35至49岁中产家庭中,有67%的家庭对住房条件感到满意。在50岁以上中产家庭中,有72%的家庭对住房条件感到满意。

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